Что нужно для выделения доли в долевой собственности?

Выделение доли из совместной собственности

Что нужно для выделения доли в долевой собственности?

Любой недвижимостью может владеть несколько человек. В этом случае для них такая собственность считается общей, а закон (244 статья Гражданского кодекса) разделяет ее на два режима:

  • совместная (без определения конкретных долей каждого);
  • долевая (с определением этих долей).

По общему правилу, если законом не предусматривается иное, собственность на имущество нескольких человек считается долевой.

Но во многих случаях распространен и совместный вид собственности: квартиры, приватизированные на первоначальном этапе (тогда определения долей не делалось), нажитое супругами имущество.

В таких случаях владельцам приходится проходить процедуру выделения долей из совместной собственности если им конечно это необходимо.

Обязательно ли выделять доли?

Закон не обязывает проходить обязательную процедуру выделения доли, 254-я статья ГК РФ признает ее как право.

По умолчанию, если иное законодательством не предусмотрено, и, если нет отдельного договора между собственниками о конкретных частях каждого из них (к примеру, брачного договора между супругами), доля каждого признается равной. Если же сторонами заключено соглашение, долей считается та часть, которая в нем прописана.

Каждый из владельцев долевой собственности, согласно 2 пункту 246 статьи ГК РФ, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать или закладывать.

Но распоряжение долевой собственностью должно осуществляться с соглашения всех участников, за исключением некоторых случаев, без согласия других собственников свою долю можно подарить, завещать.

Стоит учесть определенный нюанс – при продаже одной из долей преимущественное право на ее покупку имеют владельцы других долей.

Чем отличается выдел от раздела?

Различия между выделом и разделом состоит в том, что в первом случае производится выделение доли одного собственника, а для остальных право общей собственности остается. А при разделе общая собственность прекращается для всех владельцев. Это происходит тогда, когда все собственники получают свою долю.

Выдел может происходить в одном из вариантов:

  • «натуральном»;
  • идеальном.

Натуральной долей называется вариант, в котором каждый из владельцев получает в качестве доли комнату: в квартире 4 комнаты и 4 собственника, каждому из них достается по отдельной комнате. На практике этот вариант применяется редко, чаще возникают доли «идеальные».

Идеальная доля – когда делится не сама квартира, а право собственности. Если у квартиры два собственника с равными правами, то каждому из них принадлежит ½ часть, трем – по 1/3 и т.д. Такая доля неосязаема, ни один из собственников хозяином квартиры не является, но имеет право на ее использование.

Право на выдел доли имеет любой из владельцев собственности.

Как выделить долю?

Выделение доли может быть договорным или судебным. В первом случае собственники подписывают соглашение, в котором определяется доля каждого. Если же такого соглашения достичь не удается, приходится обращаться в суд, который и устанавливает доли, принадлежащие каждому собственнику.

Согласно 245 статье ГК РФ к общей долевой собственности применяется «презумпция равенства», то есть каждый из владельцев имеет право на одинаковые доли. Но такое положение применяется только тогда, когда иные размеры долей не устанавливаются законом или соглашением всех участников-владельцев в иных размерах.

Этот же принцип действует и при выделе или разделе. Подтверждается такое право не только Гражданским, но и Семейным кодексом (39 статья, 1 пункт), обговаривающий права супругов на совместную собственность. 

Согласно все той же 245 статье ГК, по соглашению участников доли могут определяться вкладом, сделанным им при получении квартиры или на протяжении ее использования.

Если один из участников вносил неотделимые улучшения (то, что не может быть отделено без вреда для недвижимости), он имеет право требовать увеличения своей доли.

Однако существует дополнение, согласно которому эту улучшения должны были производиться с соблюдением установленных правил (например, с согласия остальных собственников). Если же правила не соблюдались, участник требовать увеличения своей доли права не имеет.

Если нет возможности выделить человеку в натуральном виде часть квартиры, соответствующую его доле, вопрос может быть решен при помощи денежных компенсаций.

Так, если выделенная комната по площади больше идеальной причитающейся доли, остальные собственники имеют право на возмещение разницы в денежном эквиваленте.

И обратная ситуация – если площадь меньше, владелец в праве потребовать от остальных собственников компенсации. После получения денег право на часть квартиры, за которую получена компенсация, теряется.

Ясно, что создавать в квартире для каждого владельца доли свой вход, коридор, кухню или ванную невозможно. Поэтому в частную собственность чаще всего, переходят отдельные комнаты, а вот подсобные помещения остаются в собственности долевой.

Куда обращаться что бы выделить долю?

Для того что бы получить свидетельство на долю необходимо зарегистрировать ее в УФРС, для этого необходимо соглашение о разделе имущества.

Если владельцы согласны на то, что квартира будет разделена между ними равными долями или долями, указанными в соглашении, особенных сложностей в заключении такого соглашения не возникает. После того как соглашение подписано, необходимо отдать его на государственную регистрацию.

Однако споры между совладельцами очень часты. Поэтому, если они не могут принять взаимовыгодное решение и найти общий язык, разрешение конфликта происходит в судебном порядке. Как правило, исковое заявление подается совладельцем, более всего заинтересованным в результате.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на квартиру.

В каждом конкретном случае кроме заявления требуется предоставить и иные документы: доказательства (если они есть) внесения большего, чем иные собственники, вклада на ее приобретение или содержание, доказательства проживания и т.д.

Несмотря на то, что подобные тяжбы могут тянуться достаточно долго, именно решение вопроса через суд становится единственно возможным.

Прописка в доле квартиры

Прописка в выделенной доле квартиры не зависит от того, выделена она в натуре или идеальна и от размера этой доли. Даже самая небольшая доля собственности дает право на оформление постоянной регистрации. 

Получение прописки любым из владельцев доли не требует согласия остальных собственников.

Однако, если выделенная доля — идеальная, для того, чтобы прописать на ней кого-то другого, получить такое согласие необходимо.

Исключение из этого правила – несовершеннолетние дети владельца доли до 14 лет. Они могут получить прописку на долю родителя без согласия остальных лиц, проживающих в этой квартире.

Если же принадлежащая человеку доля натуральная -отдельная комната, то он имеет право прописывать на ней других, не спрашивая согласия у остальных участников.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/dolevaya-sobstvennost/vydelenie-doli-v-kvartire-pravila-i-poryadok/

Долевая собственность: особенности продажи

Что нужно для выделения доли в долевой собственности?

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Как выделить долю в натуре – Рынок жилья

Что нужно для выделения доли в долевой собственности?

18.09.2019 | 16:30 1219

Что такое выделение доли в натуре из общей долевой собственности? В каких случаях оно требуется? Как его выполнить?

Если квартирой или домом владеет несколько собственников, со временем отношения между ними могут испортиться, и тогда возникнут конфликты в связи с использованием недвижимости. Один из собственников может решить «отгородиться» от других, то есть выделить долю в натуре.

Выделение долей в натуре – это юридический термин, обозначающий, что за конкретным гражданином закрепляются не просто доли на бумаге, но и конкретное помещение в многокомнатной квартире, определенный участок земли, часть дома и т. д. Я ранее поверхностно освещал эту тему в статье об определении порядка пользования долями, сейчас же будем разбираться детально.

Итак, для выдела доли необходимо переоборудовать жилплощадь: сделать отдельный вход; разместить мокрые зоны (кухня, санузел), например, переоборудовав комнату в подобие квартиры-студии; установить отдельные приборы учета; закрепить отдельный адрес.

Выделение долей в натуре в квартире производят, только если есть техническая возможность для этого. К примеру, в квартире-студии или в комнате 15 кв. м это сделать не получится, так же как не получится и переоборудовать одну из комнат в квартире на седьмом этаже в студию с личным санузлом и кухней.

Если гражданин в подобной ситуации все-таки хочет добиться выдела доли и обращается в суд с иском, то в первую очередь суд будет ставить вопрос иначе – есть ли возможность у остальных собственников выкупить долю заявителя или нет. Если возможность имеется, проведут судебную рыночную оценку жилого имущества, от которой высчитают рыночную стоимость долей, принадлежащих заявителю.

Что касается частных жилых домов, коттеджей, таунхаусов и т. д., то тут дела обстоят проще – выделяют доли в натуре значительно чаще, чем в квартирах.

Это связано с тем, что частные жилые дома, как правило, имеют большую площадь, в них с меньшим ущербом для строения и остальных собственников можно реализовать переоборудование и перепланировку.

В частных жилых домах легче перенести мокрые зоны – ванную и кухню, что запрещено делать в квартирах, за исключением первого этажа и второго, если на первом находятся нежилые помещения.

Самые распространенные причины выдела долей в натуре, с которыми ко мне обращаются, следующие.

– Бывшие супруги хотят изолироваться друг от друга, поэтому решили жилой дом разделить на две части, где каждая изолирована, имеет отдельный вход, счетчики, санузел, кухню и приборы учета.

– Один из долевых собственников намерен расширить границы дома, возведя пристрой, поэтому ему сначала нужно закрепить за собой конкретную часть дома – через выдел доли в натуре, а уже от нее начинать строительные работы.

– В многокомнатной квартире образовалось две семьи – родители и сын, к примеру. Сын решил продать свою долю. Сначала ему необходимо определить и выделить из совместной собственности как формально долю, так и комнату в натуре. А потом эту комнату превратить в квартиру-студию: в его случае продажа переоборудованной в студию комнаты будет наиболее выгодна с финансовой точки зрения.

– Необходимо судебное определение порядка использования жилых и подсобных помещений – кладовки, ванной, кухни, террасы, санузла (особенно если их несколько) и т. д.

– Выдел доли в натуре необходим для заключения брачного договора, в случае когда требуется указать не просто формально долю, но и конкретную комнату.

– Иные причины, связанные с распоряжением имуществом, к примеру дарение/завещание/залог конкретной комнаты, а не просто доли в многокомнатной квартире, без согласия остальных собственников.

Мир или война? От этого зависит порядок выдела доли в натуре. Если собственники ладят и мирно договариваются об использовании имущества, особых споров по выделу не возникает – для этого достаточно обратиться к нотариусу, который составит соглашение и зафиксирует волю сторон.

Подписать соглашение должны все собственники. Если возник конфликт либо получить подпись одного или нескольких собственников не представляется возможным, разобраться в проблеме поможет только суд.

При этом в случае неявки одного или нескольких собственников суд праве рассмотреть исковое заявление в их отсутствие, если они были уведомлены надлежащим образом.

С выделами долей в натуре мы разобрались. Теперь это необходимо зафиксировать, для чего заказываем новый технический план помещений, который будет отображать фактические изолированные области – выделенные в натуре доли. В случае переустройства квартиры или перепланировки также потребуется технический план.

Подать заявление в БТИ могут собственники жилых помещений или их законные представители, которые должны представить:

– паспорта взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников жилого помещения;

– документы, которые подтверждают право собственности: выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности;

– заявление на проведение обследования объекта, создание нового технического паспорта;

– квитанцию об уплате госпошлины;

– нотариальное соглашение о выделе долей в натуре либо вступившее в силу решение суда.

Сколько людей – столько и ситуаций. В спорах о выделе долей в натуре много юридических нюансов. Поэтому, прежде чем приступать к действиям, проконсультируйтесь с юристом!

Партнерский материал    freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/255067/

Нужен ли нотариус для выдела долей детям?

Что нужно для выделения доли в долевой собственности?

Этот вопрос не так прост, как кажется на первый взгляд.

Ответ на него зависит от толкования термина «выделение долей», который используется в нормативных актах, регулирующих использование материнского капитала.

Действующее законодательство содержит требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

При этом юристы не могут прийти к единому мнению, является ли «выделение долей» детям отчуждением этих самых долей или же иным видом распоряжения недвижимым имуществом.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Росреестр в настоящее время считает, что сделка по «выделению долей» в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, является сделкой по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. Соответственно, по мнению Росреестра, такую сделку обязательно должен удостоверить нотариус.

В противном случае, скорее всего, Росреестр откажет в регистрации права собственности на основании этой сделки.

Таким образом, несмотря на отсутствие, с теоретической точки зрения, однозначного ответа на Ваш вопрос, с практической точки зрения, при выделении долей детям в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, без нотариуса не обойтись.

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:

Вопрос поставлен так, что вариантов ответа может быть несколько. За время выплаты ипотечного кредита дети могли вырасти. Если они стали совершеннолетними, то обращаться к нотариусу не надо. Если же хотя бы один из них несовершеннолетний, то, в соответствии с действующим на сегодняшний день законодательством, придется воспользоваться его услугами. 

Ответ лаконичный, но мне хотелось бы остановиться на некоторых нюансах этого вопроса. Не обязательно выделять детям по ¼, можно выделить доли в соответствии с затратами материнского капитала относительно всей стоимости недвижимости.

Материнский (он же семейный) капитал выдается на всех членов семьи и может распределяться поровну. Например, если квартира покупалась за 10 млн, а маткапитал (округленно) составлял 500 тысяч, то это – 1/20 часть. Таким образом, на каждого члена семьи из четырех человек, в том числе и детей, приходится доля размером 1/80.

Обычно их делают чуть больше, и зависит это от Ваших дальнейших планов, связанных с данной квартирой.

Если Вы собираетесь ее продавать, то органы опеки и попечительства тем охотнее одобрят сделку, чем больше будет доля ребенка в приобретаемой квартире. Можно сказать, здесь проявится «эффект низкой базы». Если же Вы планируете делать это в течение трех лет после передачи долей детям, то столкнетесь с тем, что их доли будут облагаться налогом.

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Отвечает юрисконсульт офиса «Сокол» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елена Терехова:

Согласно Закону РФ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению между ними. 

Поскольку законодательство четко не регламентирует вид сделки, посредством которой дети должны быть наделены долями в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, то на практике встречаются и нотариально удостоверенные договоры дарения долей, и соглашения о наделении детей долями, заключенные в простой письменной форме.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Закон о материнском капитале не обязывает удостоверять у нотариуса соглашение об определении долей. Однако этого требует статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Поэтому одной простой письменной формы в Вашем случае недостаточно. В случае совершения сделки без участия нотариуса она будет признана в дальнейшем недействительной.

Отвечает юрист Олег Царев:

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nuzhen_li_notarius_dlya_vydela_doley_detyam/100382

Как и зачем выделять долю недвижимости в натуре?

Что нужно для выделения доли в долевой собственности?

2018-09-11T13:39+0300

2018-09-11T15:10+0300

https://realty.ria.ru/20180911/1528292342.html

Как и зачем выделять долю недвижимости в натуре?

https://cdn22.img.ria.ru/images/152452/31/1524523199_0:166:3072:1894_1036x0_80_0_0_56fd7ce222ee24fe2c30c6ab23939596.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Если формат долевой собственности перестает устраивать людей, они часто решают выделить доли в натуре – то есть определить, какая именно часть недвижимости принадлежит каждому собственнику. О том, когда это целесообразно, а когда нет, и о других тонкостях процедуры юристы рассказали сайту “РИА Недвижимость”.

Согласно закону выделенная доля должна иметь отдельные выход и санузел, поэтому при невозможности соблюдения этих требований выдел доли не может быть осуществлен. В указанной ситуации возможно лишь определить порядок пользования объектом недвижимости.

Материал подготовлен при содействии юриста юридической фирмы “Юст” Люцины Доу-Гуан-Хун и адвоката Виктории Данильченко.

Целью выдела доли в натуре является возможность иметь самостоятельный объект имущества, поскольку распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Чаще всего выдел доли в натуре становится необходим при разногласиях совладельцев. При этом собственник, инициирующий раздел, лишается общей собственности и приобретает индивидуальную. Вместе с этим он получает право распоряжаться своей долей как пожелает. Он может продать, подарить или сдать в аренду выделенную долю без согласия остальных владельцев.

Нет, не всегда. Если с частным домом ситуация зачастую решаемая, то в многокомнатной квартире уже возникают сложности. Выделить же долю в однокомнатной квартире не представляется возможным.

Следует помнить, что в некоторых случаях выдел доли в натуре не допускается законом (к примеру, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме). А в случаях, когда выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

При этом под несоразмерным ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности, неудобство в пользовании (постановление Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”).

Зачастую выдел доли в натуре вызывает определенные сложности из-за недостижения согласия всех собственников. В этом случае соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли (пункт 3 статьи 252 ГК РФ).

Если выделение доли происходит через суд, то заинтересованный в выделе собственник сначала обращается к специалистам БТИ, которые выдают ему справку о возможности или невозможности выделения доли в данном конкретном жилом объекте.

Далее составляется иск, который подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.

В исковом заявлении необходимо описать объект недвижимости, доля из которого предполагается к выделу, сложившийся между собственниками порядок пользования этим объектом, обозначить его часть, желаемую к выделу в счет имеющейся доли, а также размер компенсации и ее расчет.

По аналогии с внесудебным урегулированием вопроса в случае положительного решения суда о выделе в натуре доли необходимо осуществить кадастровый учет и регистрацию изменений в правах собственности на выделенную долю.

После утверждения соглашения необходимо обратиться в Россреестр, предоставив следующие документы: заявление от каждого из сособственников; документы, удостоверяющие личность заявителей; соглашение о выделе доли в натуре; правоподтверждающие документы на исходный объект недвижимости.

Для выдела в натуре доли в праве общей собственности по соглашению всех собственников необходимо:

– Проверить, соответствует ли выделяемая доля установленным требованиям. В частности, выдел доли из отдельной квартиры допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Следует учесть, возможно ли произвести раздел квартиры, чтобы отдельно выделяемые части соответствовали техническим требованиям к выделенным частям (по объемно-планировочным решениям: по площадям жилых комнат, по площадям и освещенности подсобных помещений (кухонь) для дальнейшего размещения и установки в них проектируемого газового оборудования; по санитарно-гигиеническим требованиям: по освещенности и инсоляции жилых помещений).

– При необходимости провести работы по перепланировке, переустройству помещений.

– Заключить соглашение о способе и условиях раздела имущества или выдела доли.

– Обратиться в Росреестр для осуществления кадастрового учёта и государственной регистрации прав.

В случаях, когда имущество, выделяемое участнику в натуре, несоразмерно его доле, осуществляется выплата соответствующей денежной суммы или иной компенсации с согласия такого участника. Согласие не требуется когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению всех собственников, либо в судебном порядке.

В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.

Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них. Чтобы не доводить процедуру выделения доли собственности до суда, необходимо идти на уступки и не обострять ситуацию.

Главной проблемой, которая может возникнуть перед лицом, инициирующим выделение доли в собственности, становится невозможность ее выделения в натуре, поскольку к такой доле предъявляются следующие требования: наличие отдельного выхода, санузла, других подсобных помещений (кухни, коридора и т.д.), то есть полная изоляция и независимость от остальной жилплощади, сохранение пригодности для проживания.

F.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20180911/1528292342.html

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование | Правоведус

Что нужно для выделения доли в долевой собственности?

Выделение доли в квартире может происходить в отношении недвижимого имущества, которое находится как в долевой, так и совместной собственности. Подробнее о порядке выделения доли в квартире мы расскажем в этой статье.

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены.

Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

  1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
  2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
  3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
  4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
  5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
  6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

  • Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

  • Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них.

Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными.

Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  1. наименование документа;
  2. место и дату составления документа;
  3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  7. кадастровый номер квартиры;
  8. размер долей участников соглашения;
  9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  11.   подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • выписка из ЕГРП; 
  • поэтажный план квартиры из БТИ;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников.

При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными.

К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

  • выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
    • на основании соглашения сособственников;
    • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
  • права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
  • основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст.

246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении.

В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением.

Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли.

Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/poryadok-vyideleniya-doli-v-kvartire/

Прав-помощь
Добавить комментарий