Арендатор земли неверно указал арендуемый участок

Вс защитил права собственников зданий на земле, которую они не могут приобрести из-за ограничений

Арендатор земли неверно указал арендуемый участок

24 июня Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-4399 по спору между администрацией муниципалитета и собственником здания о доведении размера арендных платежей до величины земельного налога за земельный участок, который ограничен в обороте.

Суды поддержали отказ муниципалитета пересматривать арендные платежи

В конце августа 2005 г. администрация муниципального образования «Городской округ Люберцы» Московской области предоставила в аренду ООО «АТОР» земельный участок для строительства торгово-складского комплекса.

Договор аренды сроком действия до 1 сентября 2054 г. был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер арендных платежей был определен в соответствии с региональным законом о регулировании земельных отношений в Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ.

Впоследствии общество «АТОР» за плату передало ООО «СтайлЛюкс» права и обязанности арендатора земельного участка по договору на основании соответствующего соглашения и акта приема-передачи. Соглашение также было зарегистрировано.

Новый арендатор возвел на участке нежилое здание, ввел его в эксплуатацию и зарегистрировал на него право собственности.

Далее «СтайлЛюкс» обратился в администрацию муниципалитета с заявлением о продаже ему земельного участка, на котором располагалась принадлежащая ему на праве собственности недвижимость.

Администрация муниципального образования отказала в удовлетворении данного заявления, сославшись на то, что спорный земельный участок входит в зону реконструкции скоростной автодороги федерального значения.

В дальнейшем суд поддержал отказ администрации муниципалитета в предоставлении земельного участка (дело № А41-43082/2017). Как указал суд в своем решении, спорный земельный участок входит в границы планируемого размещения объекта федерального значения – автотранспортной развязки, вследствие чего он ограничен в обороте (подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Ссылаясь на ограниченность земельного участка в обороте, общество «СтайлЛюкс» обратилось в администрацию муниципального района с заявлением об установлении арендной платы в размере земельного налога.

Свое требование заявитель обосновал ссылкой на Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582).

Согласно этим правилам при наличии законных ограничений права на приобретение собственником здания и сооружения в собственность земельного участка, занимаемого такой недвижимостью, арендная плата за данные объекты не должна превышать размер земельного налога, установленного в отношении тех участков, для которых нет ограничений права на приобретение их в собственность.

Администрация муниципалитета отказалась пересматривать размер арендной платы, поэтому общество обратилось в суд с соответствующим иском. Суды трех инстанций также отказались удовлетворять исковые требования, поскольку спорный участок относится к землям, на которые не разграничено право государственной собственности.

Суды отметили, что при расчете арендной платы не применяется Постановление Правительства РФ № 582, так как им утверждены правила определения арендной платы за федеральные земли. Следовательно, размер арендной платы за данный земельный участок следует исчислять с применением ст.

14 закона Московской области № 23/96-ОЗ. Свою позицию по делу суды обосновали, в частности, ссылками на ряд положений Гражданского и Земельного кодексов, Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г.

№ 73 об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды, Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 г.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права общество «СтайлЛюкс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Верховный Суд отправил дело на новое рассмотрение

Изучив обстоятельства дела № А41-51086/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что нижестоящие суды неправильно применили нормы земельного законодательства, регулирующие порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Со ссылкой на подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ Верховный Суд отметил, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом госвласти региона.

«Ранее (до 1 марта 2015 г.) аналогичные положения содержались в п. 10 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен ст.

14 закона Московской области № 23/96-ОЗ. Вместе с тем в п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ», – указано в определении Суда.

Как пояснил ВС, такие принципы утверждены постановлениями российского правительства № 582 и 531 (последнее из них вступило в законную силу с 12 августа 2017 г.).

Согласно им арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником.

Поэтому размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно Методическим рекомендациям по применению основных принципов определения арендной платы за земельные участки (утв. Приказом МЭРТ РФ от 29 декабря 2017 г.

) при определении таковой рекомендуется учитывать интересы собственников зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Высшая судебная инстанция пояснила, что в рассматриваемом случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и спорный, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте.

Кроме того, Суд отверг довод нижестоящих судов о том, что согласно Обзору ВС РФ № 2 за 2015 г. Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ (утв.

Постановлением № 582), не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. «Вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.

7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами», – указано в определении ВС.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 ГК РФ и ст.

13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду необходимо установить, сформирован ли спорный участок исключительно для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу «СтайлЛюкс», и разрешить спор о внесении изменений в договор аренды земельного участка путем правильного применения норм материального и процессуального права.

Эксперты АГ согласились с выводами Суда

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко пояснил, что в рассматриваемом деле суды нижестоящих инстанций посчитали, что Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г.

№ 582 применяется только в отношении федеральных земель: «Спорный участок находится на территории Московской области, однако право государственной собственности разграничено не было, поэтому нижестоящие судебные инстанции пришли к выводу о необходимости применения регионального законодательства».

Андрей Пархоменко считает, что данное разночтение было вызвано тем, что согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за участки, предоставленные без торгов, устанавливается законодательством субъектов РФ. «В то же время в п.

1 указанной статьи размер арендной платы за участок, находящийся в публичной собственности, устанавливается Правительством РФ», – пояснил юрист.

По его словам, Верховный Суд РФ разрешил коллизию следующим образом: органам, ответственным за определение размера арендной платы, необходимо принимать во внимание Постановление Правительства РФ № 582, поэтому доводы нижестоящих судов о неприменении к данным отношениям указанного постановления были признаны ошибочными.

Как пояснил Андрей Пархоменко, для установления размера арендной платы соразмерной земельному налогу необходимо соблюсти ряд условий:

1) участок должен быть приобретен в аренду без проведения торгов;

2) участок должен быть ограничен в обороте;

3) на таком земельном участке должен быть расположен объект недвижимости, находящийся в собственности у арендатора;

4) право государственной собственности на земельный участок может быть не разграничено либо находиться в муниципальной собственности.

С учетом изложенного юрист положительно оценил судебный акт Верховного Суда, который, по его мнению, устраняет правовую неопределенность относительно размера платы за земельный участок.

«Кроме того, данным определением ВС РФ разрешена коллизия относительно применения федеральных и региональных нормативных актов, что должно позитивно сказаться на регулировании данного аспекта отношений в сфере землепользования», – резюмировал эксперт.

В свою очередь директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что Верховный Суд РФ исправил ошибки нижестоящих судов, указав на то, что основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом.

«Таким образом, Суд защитил интересы владельцев зданий, расположенных на государственной земле, которую они не могут приобрести в собственность из-за предусмотренных законодательством РФ ограничений: размер арендной платы за землю для таких лиц не должен превышать сумму земельного налога за аналогичные участки, не ограниченные в обороте. Фактически суд приравнял в части определения размера платы за землю таких арендаторов земли к собственникам иных участков с аналогичными параметрами без обременений: плата для них будет одинаковой», – считает Алексей Силиванов.

Как указал эксперт, Верховный Суд РФ подтвердил, что он придерживается принципа, при котором участники правоотношений должны быть в равном положении – владелец участка не должен финансово страдать из-за того, что он из-за законодательных ограничений, не связанных с его поведением, не может реализовать свое право на приватизацию. В части платы за землю он должен быть не в худшем положении, чем если бы он был собственником иной земли.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-zashchitil-prava-sobstvennikov-zdaniy-na-zemle-kotoruyu-oni-ne-mogut-priobresti-iz-za-ogranichenii/

Кто может оспаривать кадастровую стоимость чужого земельного участка?

Арендатор земли неверно указал арендуемый участок

Складывающаяся в последние годы практика, в том числе судебная, связанная с результатами определения кадастровой стоимости земельных участков показала, что правом на их оспаривание могут быть наделены не только субъекты, прямо указанные в законе об оценочной деятельности.

Напомним, что в соответствии с действующим законодательством результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в их собственности (ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”; далее – Закон № 135-ФЗ).

В рамках состоявшегося на прошлой неделе XVII Всероссийского конгресса “Регулирование земельное-имущественных отношений” эксперты обсудили вопросы кадастра и государственной кадастровой оценки, в том числе связанные с оспариванием результатов кадастровой стоимости земельных участков органами местного самоуправления, арендатором земельного участка, налоговыми органами и кадастровой палатой.

В каких случаях органы местного самоуправления могут участвовать в спорах о кадастровой стоимости?

Как следует из ч. 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены органами местного самоуправления только в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципалитета.

Как определить налоговую базу по земельному налогу в случае, когда изменяются вид разрешенного использования земельного участка и его кадастровая стоимость? Узнайте из материала “Порядок определения налоговой базы по земельному налогу” в “Энциклопедии решений. Налоги и взносы” в интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Получить доступ

Вместе с тем в постановлении от 5 июля 2016 г.

№ 15-П КС РФ указал, что муниципалитеты также заинтересованы в результатах кадастровой оценки земельных участков, которые не находятся в их собственности, но расположены на их территории, так как кадастровая стоимость земельного участка служит базой для расчета суммы земельного налога. В связи с этим, по мнению КС РФ, органам местного самоуправления необходимо предоставить право оспаривать кадастровую стоимость “чужих” земельных участков, расположенных на территории муниципалитета, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости. Однако, какое именно снижение считать существенным и как толковать эту норму, в постановлении не раскрывается.

“По всей видимости, это и будет являться предметом доказывания в судах,– считает эксперт в области земельных отношений Алексей Борисов. – Собственник должен будет доказать, что снижение было несущественным.

Стоит отметить, что в рассмотренном КС РФ деле кадастровая стоимость земельного участка заявителем была уменьшена с 7 млрд до 450 млн руб., то есть больше чем в 15 раз.

Соответственно, если мы изменяем стоимость меньше чем в 15 раз, то, может быть, есть смысл доказывать, что данный прецедент не распространяется на наш случай, и орган местного самоуправления не вправе оспаривать кадастровую стоимость. Но, тем не менее, этот вопрос остается дискуссионным”.

Отметим, что несмотря на то, что КС РФ признал не соответствующим Конституции РФ положение ч. 1 ст. 24.

18 Закона № 135-ФЗ, федеральный закон о государственной кадастровой оценке, который вступил в силу 1 января 2017 года, также не содержит нормы, которая позволила бы органам местного самоуправления оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не находящихся в их собственности.

Зависит ли право арендатора оспаривать кадастровую стоимость земельного участка от срока его аренды?

Трудности с оспариванием кадастровой стоимости недвижимости возникают не только у муниципалитетов, но и арендаторов земельных участков, находящихся в публичной собственности. Как отметил Алексей Борисов, это связано с тем, что несмотря на содержание п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г.

№ 28, в котором разъяснено, что арендаторы земельного участка вправе обращаться с заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков, судами под сомнение ставится возможность арендатора оспорить ее размер, если срок аренды недвижимости является небольшим.

Рассмотрим подробнее подобный случай.

ООО “З” обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящегося в публичной собственности, в размере рыночной.

Суд первой инстанции отказал в принятии заявления, исходя из того, что в соответствии с действующим законодательством с заявлением об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться арендатор, если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет (ч. 3 ст.

20 Федерального закона от 24 июля 2007 г.

№ 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон № 221-ФЗ), в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) Таким образом, суд решил, что когда такой договор заключен на срок менее пяти лет, арендатор не вправе обращаться с требованием о внесении изменений в сведения о земельном участке, в том числе о кадастровой стоимости. Добавим, что ст. 20 Закона № 221-ФЗ признана утратившей силу с 1 января 2017 года (п. 8 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ).

ОНЛАЙН-СЕМИНАР

Витрянский Василий,член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, к. ю. н., профессор

22 мая 2017 года

Программа повышения квалификации “Реформа ГК по вопросам обязательственного и вещного права”.

Принять участие

Вышестоящие суды это решение оставили без изменения (определение Владимирского областного суда от 23 марта 2015 г., апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Владимирского областного суда от 23 апреля 2015 г.). Вместе с тем ВС РФ встал на сторону истца, отметив, что по смыслу ст. 24.

18 Закона № 135-ФЗ право арендатора земельного участка на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от срока действия договора аренды такого объекта недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 14 января 2016 г.

№ 86-КГ15-10).

Является ли налоговый орган участником в споре о кадастровой стоимости?

За налоговую базу по земельному налогу принимается кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ). Соответственно, изменение кадастровой стоимости влияет на сумму платежей по налогу.

В связи с этим у налоговых органов нередко возникает вопрос, вправе ли они оспорить, по их мнению, несправедливую кадастровую стоимость земельного участка.

Об одном таком споре рассказал Алексей Борисов.

Так, в одном случае, налоговики решили обжаловать решение суда, на основании которого была изменена кадастровая стоимость земельного участка.

Инспекция посчитала, что рыночная стоимость земельного участка, определенная неправильно, возлагает на нее обязанность принять неверно исчисленную сумму земельного налога.

Вместе с тем судьи не согласились с этим доводом и указали, что обязанность налогового органа по осуществлению контроля за соблюдением законодательства о налогах и сборах не свидетельствует о наличии у инспекции имущественно-правового интереса в спорах об оспаривании кадастровой стоимости, и приняли решение прекратить производство, так как жалоба подана лицом, не имеющим права на обжалование судебного акта (определение Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2016 г. № 18АП-4099/16).

Может ли кадастровая палата участвовать в спорах о кадастровой стоимости?

Достаточно часто у правоприменителей на практике возникает спор, является ли кадастровая палата участником дела об оспаривании кадастровой стоимости.

Согласно п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г.

№ 28 кадастровая палата к участию в деле привлекается, когда в суде рассматривается заявление об оспаривании кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями.

“В таком случае орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки, может дать пояснения по существу дела”, – пояснил Алексей Борисов.

В качестве примера такой ситуации он привел дело, рассмотренное Московским городским судом, в котором Федеральная кадастровая палата фигурировала как соответчик (решение Московского городского суда от 3 августа 2016 г. по делу № 3А-782/2016).

АО “Н” требовало установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и привлекло в качестве ответчиков Правительство Москвы, Управление Росреестра по г. Москве и Федеральную кадастровую палату по г. Москве.

Суд удовлетворил требование истца, но указал, что кадастровая палата не является в данном случае надлежащим административным ответчиком, так как не утверждает результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляет функции по государственной кадастровой оценке.

Источник: http://www.garant.ru/news/1107269/

Готовимся к отмене моратория: руководство к действию

Арендатор земли неверно указал арендуемый участок

Ограничение прав собственников на распоряжение землями сельскохозяйственного назначения в последние годы все чаще становится предметом обсуждения на уровне профессиональных сообществ, а также средством для политической манипуляции.

При этом многие специалисты сходятся во мнении, что мораторий необходимо отменять.

Такое же требование выдвигается и МВФ, а ЕСПЧ в широко известном решении по делу “Зеленчук и Цицюра против Украины” прямо указал, что вмешательство государства в право человека на мирное владение имуществом (распоряжение земельными участками сельскохозяйственного назначения) не является оправданным, а государство со времени введения в действие соответствующего запрета не смогло обеспечить в течение многих лет должного механизма реализации права собственности на земли сельскохозяйственного назначения.

И хотя Большая Палата Верховного Суда в своем постановлении от 15.05.2019 г. по делу № 227/1506/18 не приняла решение ЕСПЧ в качестве специального разрешения на свободный оборот с/х земель безотносительно к действующим нормативным актам Украины, новый виток информационного бума произошел после заявления команды Президента о скорой отмене моратория.

В связи с этим хотелось бы напомнить о том, какие именно положения содержит мораторий.

Так, в положениях пункта 15 раздела Х “Переходные положения” Земельного Кодекса Украины зафиксирован не только запрет на куплю-продажу определенных (не всех) земель с/х назначения, но и запрет на соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных с/х земель, в части их купли-продажи и другим способом отчуждения, а так же в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее.

Данное напоминание всем известных положений упомянуто не просто так.

Дело в том, что часто в процессе общения с сельхозпроизводителями нас просят проанализировать либо разработать разного рода способы приобретения или обеспечения приобретения в будущем подмораторной земли.

Если с договорами на отчуждение земли все достаточно понятно (поскольку нотариусы их просто не заключают), то с правом распоряжения в будущем все несколько сложнее.

Например, нам известны ситуации выдачи доверенностей на распоряжение любыми земельными участками, принадлежащими доверителю, без уточнения кадастровых номеров и их целевого назначения. Также мы встречали договоры на управление имуществом, которые подразумевали, среди прочего, и право распоряжения подмораторными землями.

В связи с этим хочется еще раз напомнить, что все такие документы, выданные до снятия запрета, нотариусы не должны принимать в дальнейшем для совершения сделок по распоряжению такими земельными участками в силу указанных выше положений моратория. Более того, любой такой договор будет заключен с дефектом и легко может быть признан недействительным, а доверенность вообще в любой момент может отменить доверитель.

Конечно, все такие документы заключаются собственниками под получение от аграриев определенных средств и условных гарантий в виде права требовать возврат средств и штрафные санкции.

При этом не стоит забывать, что обеспечивающие такие гарантии документы могут быть признаны недействительными, а возврат полученных средств может быть обеспечен получением от потенциального нового покупателя более высокой цены.

Итак, первая рекомендация в преддверии отмены моратория: не идти на поводу собственных страхов утраты земли или нарастающих требований пайщиков выкупить землю и не заключать фиктивные и незаконные сделки, поскольку это может привести и к потере земли, и к потере вложенных средств.

В связи с этим возникает вопрос: как же тогда готовиться к открытию рынка земли и быть готовым защитить основной ресурс агропроизводителей?

Разобраться в данном вопросе помогли бы четкие критерии функционирования рынка. Однако, учитывая тот факт, что на данный момент даже не готов соответствующий законопроект, будем исходить из имеющейся информации.

По словам Алексея Гончарука, выступавшего на конференции по поводу земельной реформы, состоявшейся 19.09.2019 в Киеве, с юридической точки зрения основными критериями продажи земли станут:

– право на ее приобретение как гражданами Украины, так и юридическими лицами, зарегистрированными в Украине;

– ограничения на объем владения в размере 35 % угодий общины, 15 % области и 0,5 % страны;

– сохранение за арендаторами преимущественного права покупки земли;

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA013062

Прав-помощь
Добавить комментарий