Будут ли ограничения в отношении построенного дома при обременении земельного участка?

Обременения и ограничения на дома и участки. Как их проверить и снять? на сайте Недвио

Будут ли ограничения в отношении построенного дома при обременении земельного участка?

При покупке любой загородной недвижимости, будь то земельный участок или дом, следует быть предельно внимательным. Скрывая важные сведения, касающиеся собственности, могут пострадать обе стороны: как собственник, так и покупатель. Это может быть связано с их арестом или обременением. Что это значит?

Обременения — это различные условия или запреты, которые налагаются на землю или на дом законом, или уполномоченными на то органами. Наличие таких ограничений может вообще запретить отчуждение объекта, или же существенно снизить его стоимость.

Эксперты по недвижимости разделяют их на пять основных видов:

1. Недвижимость сдана в аренду

Пожалуй, наиболее распространенный вид обременения. Согласно закону, между съемщиком и арендодателем, в обязательном порядке, составляется договор аренды. Он определяет все аспекты сделки и подписывается обеими сторонами. Только тогда он будет иметь юридическую силу. Устные соглашения законом не признаются.

После того, как все формальности соблюдены, арендодатель получает право временно владеть и пользоваться недвижимостью в своих интересах, в то же время на собственника налагаются некоторые ограничения.

Например, он обязан при желании продать свою собственность, в обязательном порядке уведомить арендатора, а покупателю, вместе с домом и участком, передать все права и обязанности по заключенному договору аренды.

2. Объект находится под доверительным управлением (ДУ)

Собственник недвижимости передает свой объект другому лицу в ДУ на конкретный срок. Право собственности на свой дом и участок по-прежнему остается за ним, а лицо, которому недвижимость передана, обязан управлять ею так, чтобы соблюсти интересы владельца или третьих лиц.

Доверительное управление недвижимостью также обязательно должно быть оформлено в бумажном виде: стороны предварительно оформляют соглашение, либо это может быть судебное решение, по итогам которого собственность передается доверительному управляющему.

3. Действующий Сервитут

Это временное соглашение, которое закрепляет ограниченное право пользоваться чужой землей. Оно составляется тогда, когда возникает необходимость в использовании соседней территории для проезда, при эксплуатации ЛЭП, прокладки инженерных коммуникаций и в остальных, подобных обстоятельствах.

Частный сервитут между собственником и будущим пользователем составляется на основе соглашения. Публичный — может быть установлен законом, как и другим правовым актом, с учетом интересов граждан или в государственных интересах.

Такие действия с земельным наделом требуют обязательной регистрации в Росреестре. Следует понимать, что чаще всего, сервитут — не прихоть собственника, а единственно возможный вариант решения какой-то общей проблемы населенного пункта.

4. Непогашенный ипотечный кредит

Действующий ипотечный договор на дом или участок — это ограничения, которые накладываются банком на заемщика. Любая ипотечная недвижимость обязательно вносится в ЕГРН. А в документах, подтверждающих право собственности, ставится пометка «Залог в силу закона».

С разрешения банка, ипотечная недвижимость может быть продана, но долговые обязательства по ипотеке автоматически переходят к новому владельцу. В случае неуплаты долга, такое имущество может быть изъято в пользу залогодержателя.

5. Налоговые просрочки и пени

Дома и участки, имеющие просрочку по уплате налогов и пеней, не могут быть проданы, пока все недоимки не будут погашены собственником.

Следует понимать, что все рассмотренные виды обременений, представляют серьезные препятствия для покупки и оформления такой недвижимости. Вот почему, сторонам сделки, так важно провести проверку недвижимости на их наличие еще до того, как они ударят по рукам и начнут проводить взаиморасчеты.

Виды ограничений и особые условия

Имея обременения на свою недвижимость, ее владелец ограничен в возможности проводить сделки с ней и должен выполнять определенные условия.

Основание для ограничений:

  • Судебный иск, по которому накладывается арест или предписывается установка сервитута;
  • Официальный документ между двумя или несколькими лицами. Сдача в эксплуатацию недвижимости на время, превышающее 12 месяцев, ипотечный кредит и пр.;
  • Законодательный акт.

Иногда, в отношении объекта недвижимости устанавливаются особые условия, когда:

  • его нельзя передавать другим лицам, также и за деньги;
  • устанавливается определенное время для заключения сделки;
  • нельзя осваивать участок и осуществлять ввод объекта в эксплуатацию;
  • оформляется наследство и проводятся различные работы по ремонту или реконструкции недвижимости.

Поэтому, перед покупкой недвижимости, важно не только ознакомиться с документацией, но и изучить законодательство или проконсультироваться с опытным юристом.

Запретные зоны

Когда земельный участок расположен рядом с запретной зоной, на него налагаются ограничения. Различают два типа таких зон:

  • Охранные. На территории которой имеются источники воды, природные водоемы, оздоровительные комплексы. Они находятся под защитой и охраной СЭС. В ее пределах могут располагаться промышленные производства, станции, осуществляющие наблюдение за гидрологическим режимом;
  • Санитарно-защитные. Находятся в окружении объектов, оказывающих негативное влияние на жилые районы (предприятия химической промышленности или с повышенным шумом, вибрацией). Зона определяется характеристикой объекта и от этого будет зависеть особенность обременения. В таком месте запрещено возводить жилье и строения для постоянного проживания людей.

Зоны разных типов предполагают соответствующие обременения.

Как проверить дом и участок на обременения?

Каждое обременение ограничивает возможность владения и не позволяет свободно распоряжаться недвижимостью. На что оно влияет?

  1. Земельный участок не может быть продан или передан во временное пользование, пока на него оформлена ипотека;
  2. Реализовать землю с сервитутом можно только если будет сохранен правовой порядок (сервитут будет действовать до истечения времени, на который он был установлен);
  3. Под действием обременения, правообладатель не всегда имеет возможность использовать земельный участок по своему прямому назначению. Запрет может быть полный или частичный.

Важно: Обременение вступает в силу лишь тогда, когда будет зафиксировано в Росреестре. Подобную информацию о его наличии может получить любое физическое или юридическое лицо. На этот случай достаточно отправить запрос в административные органы.

Узнать информацию о наличии обременений на дом и участок можно тремя способами:

  • сделать запрос через МФЦ (Мои документы);
  • обратиться в территориальный орган надзора за недвижимостью, в ведении которого находится интересующая недвижимость;
  • воспользоваться личным кабинетом на сайте государственных услуг (gosuslugi.ru) и подать заявление;

Для осуществления запроса, достаточно иметь кадастровый паспорт или номер участка и его местоположение.

 По итогам обращения, заявителю выдается выписка с полным перечнем всех сведений об интересующем объекте, включая типы наложенных арестов, обременений и иных ограничений.

Каким образом можно снять обременения?

До того момента, пока на объект наложено обременение, возможности свободно распоряжаться недвижимостью будут ограничены. Поэтому собственник заинтересован в том, чтобы оно было снято, а запись в Росреестре аннулирована.

Снятие обременений может происходить по разным причинам:

  • При смене категории земель и аннулировании распорядительного акта;
  • Прекращение договорных отношений;
  • По истечению времени, на которое производилась регистрация обременения;
  • При выполнении всех обязательств;
  • Судебное решение, ликвидирующее обременение.

Принудительно отменить сервитут можно в тех случаях, когда:

  1. Не соблюдаются условия договора.

    Нарушаются сроки оплаты, создаются препятствия для использования свободной части территории;

  2. Нарушены правовые нормы при введении сервитута;
  3. Отсутствуют основания для того, чтобы сервитут был сохранен (перенос ЛЭП за территорию участка и т. д.).

Для аннулирования обременения такого вида правообладатель обращается в суд и запись в ЕГРН ликвидируется на основании его решения.

Как снять ипотечное обременение?

Если владелец земельного участка полностью погасил долг по ипотеке, он должен предоставить в Росреестр подтверждающую этот факт выписку из банка. Запись аннулируется на основании его обращения.

Снятие обременения по решению суда

Когда обременение наложено решением суда или должностным лицом ФССП, то снятие происходит так:

  1. Если арест накладывается на время разбирательства, то при положительном решении он снимется автоматически;
  2. Для отмены ареста может быть предоставлен другой объект, равноценный по стоимости;
  3. Если нарушены процессуальные нормы при наложении ареста (когда несколько граждан владеют долями), то его также можно снять.

Все сведения, касающиеся отмены акта или постановления, подаются в ЕГРН. После внесения таких данных владелец восстанавливает право свободно распоряжаться своей недвижимостью.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/obremeneniya-na-dom-i-zemelniy-uchastok/

Спецификация обременения земельного участка

Будут ли ограничения в отношении построенного дома при обременении земельного участка?

»Обременение»Спецификация обременения земельного участка

Обременение земельного участка — это юридическое ограничение, наложенное на определенную территорию или недвижимость (дом, квартиру) в отношении любого вида ее эксплуатации — аренды, сервитута, продажи и пр.

Регулирует проведение сделок Земельный кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ряд нормативно-правовых актов, определяющих порядок возникновения обременительных отношений и сопутствующие этому факту обстоятельства.

Заключается договор об ограничении участка в письменном виде, по четко регламентированному образцу.

Обременительными считаются соглашения:

о сдаче земли в залог или аренду на платной/безвозмездной основе;о наложении на участок ареста с целью возмещения ущерба или расходов, а также дальнейшей его реализации;о юридическом ограничении права пользования территорией третьими лицами.

По сути, хозяин надела не может в полной мере распоряжаться своим земельным имуществом, но остается законным его владельцем, сохранения соответствующие права собственника.

Наибольшее же неудобство в отношении действия нормы ограничения доставляют проведение различных финансовых и правовых сделок, непосредственно связанных оборотом обременного участка. Продавать такую землю довольно хлопотно и долго.

Поэтому, прежде, чем покупать угодье, целесообразно проверить его на наличие или отсутствие обременительного характера.

Виды земельного обременения

В соответствии с ЗК РФ выделяют несколько категорий обременений на земельный участок:

Сервитут

Представляет собой ограничительную меру пользования чужого угодья.

Обременение земельного участка сервитутом актуально в отношении приобретения возможности (права) проезда, прохода или осуществления иного рода действий — прокладывания коммуникации, водопровода, сетей электросвязи и др. — через соседскую территорию. При этом, право собственности, распоряжения и пользования участком за владельцем сохраняется.

Обременения земельного участка делят на виды:

Частный. Предполагает наложение обременения на землю соседствующих сторон через добровольную инициативу или судовое решение. За использование территории взимается определенная плата.Публичный. Защищает национальные интересы на региональном или федеральном уровне. Налагаются ограничения как общегосударственным так и местным органом исполнительной власти.

В случае продажи такой территории, обременения с земельного участка не снимаются и переходят к новому владельцу. Все виды сервитутов подлежат обязательной госрегистрации. Налог на оформление обременения составляет 500 руб. для физлиц и 2 тыс. руб. для юридических лиц.

Ипотека

Подразумевает определенные ограничения в праве свободного распоряжения землей, находящейся под ипотечным залогом у банка. Используется участок для удовлетворения соглашений по кредитным договорам, займу, обязательствам, возникшим вследствие аренды или покупки земли. В отношении ипотечной территории действуют те же правила, что и при залоге недвижимости, но с небольшой оговоркой:

Объектом ипотеки может вступать не только право собственности, но и долгосрочная аренда при условии личного согласия владельца.

Участок по площади обязан соответствовать установленной норме для конкретного случая эксплуатации земли.Введение ипотеки категорически недопустимо в отношении муниципальных и государственных территорий.

Лишь для строительства жилья или инфраструктурное обустройство, под которое взят кредит, предусмотрено исключение.

Покрывается ипотечное обязательство в случае подачи заемщиком и кредитором совместного обращения или принятия судом надлежащего решения.

Аренда

Носит временный характер и регулируется Земельно-гражданским кодексом РФ. Заключается только в письменной форме. Несоблюдение этой нормы чревато правовой несостоятельностью сделки и ее аннулированием. Аренда может быть:

Краткосрочной. Не требует госрегистрации и приобретает юридическую силу с момента подписания договора. Арендовать землю можно до 1 года.Долгосрочной. Нуждается в утверждении компетентными госорганами. Предполагает сплату пошлины тарифом в 500 руб. для лиц физических и 7500 руб. для юридических. Период пользования составляет от года и больше.

Важным и непреложным условием оформления аренды является предоставление кадастрового плана земли с четким определением ее границ. Сервитут такого типа отношений действителен лишь до окончания срока аренды.

Арест

Единственный обременяющий договор, лишающий законности всех видов сделок. Применяется в качестве карательной меры при самых разных спорных ситуациях, решение которых возможно осуществить только в судебном порядке. Продавать, дарить или распоряжаться произвольным образом арестованной землей запрещается. Также недопустимо ее разделение или укрупнение путем слияния с соседними участками.

Доверительное управление

Предполагает управление территорией доверенным лицом (экономом) в интересах как собственника, так и указанного им субъекта. Нуждается в официальной регистрации ЕГРП.

Концессия

Специфический тип соглашения относительно земельной эксплуатации за некоторую плату. Заключается с конкретным намерением — например, для постройки сооружения с целью получения нее в будущем прибыли.

Право требования

Возникает из-за спора собственности на определенном земельном участке при задействовании суда. Имеет кратковременное действие.

Изъятие земли

Касается санитарно-защитных и заповедных зон. Используется крайне редко и является исключительной правительственной мерой.

Запрет на отчуждение

Относится к участкам, состоящим в непосредственной близости к спецобъектам и зонам — водоочистным и водозаборным сооружениям, местам оздоровления, природоохраны или повышенного уровня экологического риска и пр. Определяется район характером, расположенных на территории, сооружений.

Порядок регистрации обременения

Оформляется сервитут через регистрацию договора в ЕГРП и внесение в кадастровый список соответствующей информации о земельном участке.

Это дает право на проведение различных сделок, связанных с землей, в соответствии с положениями закона в каждом отдельно взятом случае. Например, любая продажа земельного участка с обременением невозможна без выписки из госреестра о его фактическом статусе.

Осуществляться регистрация обязана по требованию правообладателя. Без его инициативы такое действие считается незаконным.

Документы для получения справки об отсутствии обременений на земельный участок
Определяющий момент полноценного и неограниченного пользования угодьем — это обременение земельного участка.

Поэтому, получение выписки из ЕГРП является рациональным и уместным вариантом защиты владельца собственных прав.

Такой отчет дает всестороннюю информацию о наличии обременения и сведения об общей площади участка, его хозяине, кадастровом номере, списке ограничений, если они есть, а также точном адресе объекта. Сверить данные полученной выписки на предмет их достоверности можно на сайте Росреестра.

Особенности продажи участка с обременением

Продается земля с сервитутом посредством подписания текстового (бумажного) соглашения купли-продажи. Заявление пишется правообладателем угодья, которым может выступать сосед по участку, кредитор или государственная власть.

В ином случае необходимо его уведомление или же сделка признается недействительной. Длится продажа территории с ограничениями довольно долго, из-за чего рекомендуется устранения сервитута.

Составляется договор купли продажи земельного участка с обременением в соответствии с видом сервитута. Чаще всего это касается займа или ипотеки.

Возможные ограничения прав на земельное обременение

Положение об ограничениях угодья регламентируются нормами закона, выступающего гарантом соблюдения государственных и общественных интересов. В связи с этим выделяют общие и специальные ограничения обременения прав на земельные участки:

Общие — ответственность за использование угодья и сохранность его качественного показателя, запрет на эксплуатацию земли в случае причинения ей, окружающей среде или здоровью человека вреда и т. д.

Специальные — ветирование права на осуществление определенного рода деятельности в связи с риском нанесения природе, экологии, ресурсам и пр. непоправимого ущерба.
В области правового регулирования обременения имеют вид конституционного ограничения, архитектурного, земельно- и эколого-правового сервитута.

Снятие с земли обременения

Аннулирование сервитута должно осуществляться только квалифицированным специалистом, который хорошо разбирается в специфике дела и точно знает как снять обременение с земельного участка.

Одним из главных условий прекращения действия ограничений является предоставление в ЕГРП соответствующего пакета документов и правовых оснований на осуществления процесса.

Поводом для аннулирования обременения участка выступает:

Банкротство финучреждения и невозможность передачи кредитных обязательств другому банку.Полное погашение всех долгов.Предоставление альтернативного залогового имущества, например, недвижимости.

Таким образом, выбирая для покупки подходящий земельный участок, не стоит пренебрегать его проверкой на предмет сервитута или иного вида обременений. Своевременная предусмотрительность убережет вас от нежелательных юридических проблем и финансовых расходов, связанных с такими угодьями.

Поделитесь статьёй с друзьями:

Источник: http://pravonanasledstvo.ru/obremenenie/specifikaciya-obremeneniya-zemelnogo-uchastka.html

Особенности продажи земельного участка в ипотеке

Будут ли ограничения в отношении построенного дома при обременении земельного участка?
У продавцов ипотечных квартир не возникает сложностей с поиском покупателей. Такая практика на рынке недвижимости существует давно, и участники сделки редко имеют предубеждение против ипотечного обременения.

Земельный участок, находящийся в ипотеке — более сложная тема. Получить кредит на покупку земли труднее, чем взять у банка деньги на приобретение дома или новостройки.

Продать земельный участок с обременением можно, однако придется находить общий язык с кредитором и с покупателем, чтобы довести сделку до конца.

Законодательная база по ипотеке на земельный участок

Чтобы купля-продажа прошла без нарушений, в первую очередь нужно изучить законы, которые регулируют отношения физических и юридических лиц в области земельного права. Процедура регистрации перехода права собственности на земельный участок с обременением определяется Федеральным законом № 122 от 21.07.97 г.

Если с земельным участком когда-либо производились операции разделения, выделения долей, перераспределения или объединения, необходимо изучить следующие акты:

  1. Статья 11.4 ЗК РФ. Разделение земельного участка.
  2. Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка.
  3. Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков.
  4. Статья 11.7 ЗК РФ. Перераспределение земельных участков.

Правила возникновения и сохранения прав и обременений на образуемые и измененные земельные участки устанавливает статья 11.8 ЗК РФ. Данная статья опирается на сведения, указанные в статьях 11.4-11.

7. Взаимоотношения банка и заемщика также имеют правовую основу. Подробности о правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя можно найти в Федеральном Законе об ипотеке (залоге недвижимости).

Кроме всего прочего, ограничения на использование земли могут накладывать органы местного самоуправления. Пример — земельный сервитут: пешая тропа или автодорога, проложенная через частные владения. Собственник участка с сервитутом имеет право пользоваться им и продавать его. Подобное обременение может доставить владельцу немало хлопот.

Как проверить обременение на земельном участке

Когда гражданин оформляет ипотеку на земельный участок, соответствующее залоговое обременение регистрируется в Росреестре. Наличие обременения не позволит собственнику продать или подарить объект залога без согласия залогодержателя. Для банка единственный весомый повод снять обременение — полное погашение ипотечной задолженности.

При этом не имеет значения, досрочно произведена выплата или по графику. Теоретически банк может согласиться на смену собственника с передачей последнему долговых обязательств от бывшего владельца. Однако для этого кредитор должен убедиться в платежеспособности нового хозяина.

Обычно кредитор предпочитает «отпускать» землю только после того, как кредит окончательно закрыт.

Все сведения об объектах недвижимости РФ собраны в Едином государственном реестре прав. Чтобы проверить наличие и характер обременения объекта, обратитесь в Росреестр. Сделать это можно онлайн на официальном сайте организации. Если выписка из ЕГРП нужна вам в бумажном виде, рекомендуем посетить ближайший МФЦ или офис Росреестра.

В обоих случаях вам потребуется знать точный адрес земельного участка или его кадастровый номер. Заказ выписки через Росреестр обойдется в 150 рублей за электронную версию, и в 200 рублей за бумажный документ. Срок ожидания составляет 2 дня в Росреестре и 3 дня при заказе документа через МФЦ.

Выписку выдадут любому человеку, не обязательно собственнику, достаточно предъявить паспорт.

Проверить наличие обременения несложно. Несмотря на доступность этой услуги, недобросовестные продавцы умудряются обманывать покупателей и продают им участки, ограниченные правами третьих лиц и организаций. Единственный способ избежать подобных махинаций — проверять юридическую чистоту на каждом этапе сделки. Покупатель может сделать это самостоятельно или нанять специалиста.

Как снять обременение с участка

Кроме кредитного обременения, существуют и другие виды ограничений на сделки с земельным участком:

  • аренда — если срок договора превышает полгода, собственник и арендатор обязаны зарегистрировать свои отношения в Росреестре;
  • земельный сервитут — когда право пользования участком ограничено актом местного самоуправления;
  • арест земельного участка — если владелец задолжал, приставы по суду могут ограничить сделки с его собственностью.

Информацию обо всех существующих ограничениях вы найдете в выписке из ЕГРП по конкретному объекту. Ипотека на участок возникает в силу кредитного договора или договора займа. Чтобы снять с участка обременение по ипотеке, необходимо совершить следующие действия:

  • заемщик уведомляет банк о намерении досрочно закрыть кредит и узнает точную сумму задолженности;
  • проводится полное погашение долга по кредиту;
  • после того, как последний платеж зачислен, нужно составить заявление в банк о снятии обременения с участка;
  • представитель банка и владелец участка вместе обращаются в Росреестр для подачи необходимых документов. В другом случае сотрудник банка может отдать владельцу закладную с отметкой банка о погашении ипотеки и справку об отсутствии долга. Далее собственник самостоятельно обращается в регистрационную палату для снятия обременения.

В Росреестре необходимо предъявить следующие документы по земельному участку и закрытой ипотеке:

  • кредитный договор;
  • заявление о досрочном погашении;
  • закладную с отметкой банка;
  • справку об отсутствии задолженности;
  • официальное согласие банка на снятие обременение с объекта залога.

Только после внесения новой записи в ЕГРП земельный участок станет свободным от залогового обременения. После этого его можно продать или подарить новому хозяину без разрешения банка — ведь все обязательства заемщика перед кредитором погашены.

Порядок купли-продажи для участка с обременением

Вы планируете приобрести участок, который находится в залоге у банка. Единственный способ снять залог — погасить задолженность перед кредитором. У покупателя есть два пути:

  • долг перед банком закрывает продавец. Средства на это он может получить от покупателя в качестве задатка за участок. После этого обременение снимается, и происходит регистрация сделки купли-продажи;
  • покупатель планирует самостоятельно выплатить долг банку.

Рассмотрим первый вариант. Продавец и покупатель могут заключить договор аванса или задатка, согласно которому внесенная покупателем сумма будет зачтена как часть стоимости земли при полном расчете по договору купли-продажи. Схема сделки:

  1. Продавец и покупатель заключают договор задатка.
  2. Покупатель передает продавцу сумму, необходимую на погашение долга по ипотеке.
  3. Продавец закрывает долг и получает от банка документы, необходимые для снятия обременения.
  4. Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи после того, как обременение снято в Росреестре.
  5. Право собственности переходит к новому владельцу.
  6. Продавец получает остаток суммы.

Каждая сделка индивидуальна. Однако стоит подробнее остановиться на некоторых моментах приведенной выше схемы. При внесении предоплаты более безопасным для покупателя является договор задатка.

Аванс с юридической точки зрения может означать предоплату, которая не входит в стоимость объекта. К тому же если продавец передумает продавать землю, он обязан вернуть задаток продавцу.

Аванс может быть невозвратным — все зависит от особенностей составления авансового договора.

Второй момент — необходимо сократить интервал между погашением ипотеки и сделкой купли-продажи до минимума. Чтобы продавец не исчез, можно заключить с ним договор купли-продажи у нотариуса.

Можно оформить на нотариуса доверенность, чтобы юрист подал документы сначала на снятие обременения, а затем на перерегистрацию прав.

Так сделка будет максимально защищена от мошенничества со стороны продавца.

Третий момент — окончательный расчет с продавцом. Юристы рекомендуют передавать деньги после того, как переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре. Оптимальный способ — аккредитив с ограниченным доступом или банковская ячейка.

Например, перед подачей документов в Росреестр покупатель и продавец идут в банк, где покупатель закладывает деньги в ячейку. При расчете через аккредитив покупатель переводит на определенный счет необходимую сумму.

Право доступа к счету у продавца появляется после получения выписки из ЕГРП, согласно которой перерегистрация права на земельный участок произошла успешно.

Рассмотрим второй вариант, когда покупатель готов купить участок вместе с долгами. Заемщик и покупатель обращаются с соответствующим заявлением в банк. Кредитор запрашивает у потенциального собственника дополнительные документы и оценивает его надежность в качестве нового заемщика. Если банк принимает положительное решение, кредит переоформляется на нового владельца.

Перерегистрация собственника в Росреестре также проходит под контролем представителя банка, поскольку участок обременен залогом. Данный вариант подходит, если у покупателя нет достаточной суммы наличными, но есть хороший кредитный потенциал и желание приобрести землю. Однако банку более выгодно получить погашение досрочно, чем переоформлять кредит на нового заемщика.

Как продать земельный участок, если покупатель берет ипотеку? Даже если сам участок не находится под обременением, участников сделки ждут определенные сложности. Банк принимает в качестве залога только ликвидные объекты.

Гектар земли в чистом поле с точки зрения кредитора менее интересен, чем участок в коттеджном поселке.

Если покупатель берет ипотеку на землю, ему нужно сначала получить одобрение заявки в банке, а затем найти объект, который устроит банк и будет принят в качестве залога.

Как продать дом, если земля в ипотеке

Недвижимые строения, расположенные на участке, принадлежат собственнику участка. При этом продать дом без участка невозможно. Пример: Иван взял в ипотеку участок, построил на нем дом, зарегистрировал его по всем правилам и хочет продать постройку. Если в договоре ипотеки нет особых оговорок касательно прав на постройки на участке, построенный дом обременен ипотекой в силу закона.

Чтобы продать постройку, Ивану потребуется снять обременение с участка — погасить ипотеку. Можно договориться с банком и написать обязательство о погашении долга в определенный срок после сделки купли-продажи дома. Тогда кредитор может дать согласие на сделку. Иначе не получится — строение следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p678-osobennosti_prodazhi_zemeljnogo_uchastka_v_ipoteke/

Зоны с особыми условиями использования: что необходимо знать покупателю земельного участка

Будут ли ограничения в отношении построенного дома при обременении земельного участка?

Едва ли не самым важным этапом покупки земельного участка является как можно более полный и тщательный сбор информации для выявления факторов, которые могут сказаться на реализации цели, с которой этот участок приобретается.

Первостепенной задачей при юридической проверке выбранного для приобретения участка является сбор информации о зонах с особыми условиями использования территорий.

Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства, но и в целом на судьбе построенного объекта.

Согласно п. 4 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На сегодняшний день существует более 200 разновидностей зон с особыми условиями использования территорий1.

Каждая из таких зон имеет свои основания возникновения, размеры и правовой режим, которые устанавливаются законодательством в соответствующей сфере, и перечислить в статье все их особенности не представляется возможным и не имеет смысла.

Единственное, что объединяет все эти зоны и имеет наибольшее значение для покупателя, — они создают те или иные ограничения деятельности на соответствующей части земельного участка.

Связаны эти ограничения в основном с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ и размещением отходов.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст.

87 Земельного кодекса РФ включенные в состав зон с особыми условиями использования территорий земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.

Однако главная проблема для будущего собственника или владельца земельного участка заключается не в том, что упомянутые выше ограничения существуют, и даже не в отсутствии четких режимов использования зон с особыми условиями использования территорий, а в отсутствии порядка установления их границ и доступности сведений о них в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).

Проблемы государственной регистрации и кадастрового учета зон с особыми условиями использования

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о госрегистрации недвижимости) в состав ЕГРН входит самостоятельный реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и других зон, тем или иным образом ограничивающих использование земельных участков. Согласно подп. 5 п.

5 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах территории с особыми условиями использования территории, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН.

В соответствии со ст. 10 Закона о госрегистрации недвижимости в ЕГРН вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:

1) индивидуальные обозначения таких зон и территорий (вид, тип, номер, индекс и другие обозначения);

2) описание местоположения границ таких зон и территорий;

3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон, о создании таких территорий;

4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон, о создании или об изменении таких территорий и источники официального опубликования этих решений;

5) реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации;

6) содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон или территорий (в отношении зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий);

7) реквизиты решений Правительства РФ о создании, об увеличении площади или о досрочном прекращении существования особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в РФ, игорной зоны.

При этом подп. 9 п. 1 ст.

32 Закона о госрегистрации недвижимости предусматривает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления направлять в Росреестр документы либо содержащиеся в них сведения для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об установлении, изменении или о прекращении существования той или иной зоны с особыми условиями использования территорий.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 46 Федерального закона от 24.07.

2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон № 221-ФЗ) сведения об установленных до дня вступления в силу данного закона зонах с особыми условиями использования территорий, содержащиеся в документах, хранящихся в государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Отдельные положения отраслевых нормативных актов прямо устанавливают, что охранная зона считается установленной с момента осуществления ее кадастрового учета (см., например, п.

6 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/339012/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Будут ли ограничения в отношении построенного дома при обременении земельного участка?

Обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Участки без обременений встречаются на рынке редко. И чем более привлекателен для бизнеса участок, тем больше вероятность обнаружить ограничения.

И тем больше шансов, что эти обстоятельства может попытаться скрыть продавец, желающий получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Покупателю важно выявить их до заключения сделки, чтобы оценить, можно ли будет использовать участок так, как планировал.

Как это лучше сделать?

Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.

В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.

На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.

Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.

Нахождение на участке таких зон влечет ограничения или полный запрет его использования для определенных видов деятельности. Например, Верховный суд в сентябре 2016 г.

признал законным требование «дочки» «Газпрома» – ООО «Газпром трансгаз Чайковский» к индивидуальному предпринимателю о сносе жилого дома в Удмуртии, построенного и введенного в эксплуатацию с нарушением минимальных расстояний от магистрального газопровода.

Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.

Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.

Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке.

Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения.

К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.

Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму.

При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений.

Впоследствии истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт.

Верховный суд РФ отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.

Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.

Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.

Если понадобится проверить или уточнить полученные сведения, можно направить письменные обращения в государственные или муниципальные органы власти, у которых есть необходимая информация.

Например, подробное заключение о режиме использования земельного участка в зонах охраны и защитных зонах объектов культурного наследия предоставляет КГИОП и Министерство культуры РФ.

Сведения о наличии и размерах санитарно-защитных зон могут быть запрошены в территориальном управлении Роспотребнадзора. Сведения о линейных объектах, их охранных зонах и ограничениях предоставляют сетевые организации, владеющие такими объектами.

Информацию о градостроительной документации можно найти на официальных сайтах органов власти и муниципальных образований, поскольку акты о ее подготовке, изменении или отмене далеко не всегда отражаются в публичных реестрах и системах.

В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/04/18/799491-skrivat-prodavtsi-zemelnih-uchastkov

Прав-помощь
Добавить комментарий