Что делать, если после покупки квартиры появился наследник?

Покупка квартиры: откуда берутся «обиженные» наследники и как с ними бороться

Что делать, если после покупки квартиры появился наследник?

Среди квартир, продаваемых на рынке, встречаются те, что переходили по наследству. Объекты эти имеют среди участников рынка дурную славу. Дело здесь, конечно, не в привидениях. Тот факт, что продающий вам квартиру наследник говорит, что он – единственный, и других претендентов нет, как выясняется, ничего не значит.

Представьте – вы приобрели квартиру у человека, получившего ее в наследство, спокойно в ней живете, и вдруг как черт из табакерки выскакивает человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья. Что тогда? На этот (и смежные с ним) вопросы и попытается ответить Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.

Ru.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Откуда берутся наследники?
Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел V Гражданского кодекса – он называется «Наследственное право», включает статьи с 1110 до 1185. Ст. 1111 («Основания наследования») и провозглашает, что «наследование осуществляется по завещанию и по закону».

Выражаясь более понятным языком, это означает, что человек вправе «отписать» свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет – тогда наследование идет по закону. Хотя и это правило, как выясняется, не незыблемое: ст.

1148 и 1149 очерчивают круг лиц (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети), которые имеют право на наследование так называемой обязательной доли – она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу.

Подробно приводить здесь указанные выше статьи ГК вряд ли имеет смысл (по причине крайнего многословия), однако всем покупателям квартир настоятельно рекомендуется помнить об этой категории наследников.

Если же завещания нет, или суд признал его недействительным (тоже, кстати, прекрасная лазейка), то тогда происходит по закону. Есть понятие «очередность наследства» – наследники делятся на несколько очередей, перечисленных в ст. 1142-1145 и 1148 ГК.

Первая очередь – это дети, супруг и родители наследодателя. Вторая – братья и сестры. Третья – братья и сестры родителей (дяди и тети). И так далее, до седьмой очереди – чем больше номер, тем более дальние родственники.

А общий принцип сводится к тому, что приоритет отдается самым близким из родственников, именно они  наследуют имущество между собой в равных долях, а последующие очереди не получают ничего. Имеются в наличие вдова и сын наследодателя – они делят наследство между собой.

Если же есть сын и брат – наследует только сын, а брату (его очередь дальше) не причитается ничего.

Берегитесь детей и родителей

На практике же самой многочисленной категорией являются дети наследодателя – от других браков, внебрачные. «Общественные традиции таковы, что при разводе супругов дети, как правило, остаются с матерью, – объясняет Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». – Это означает, что если наследство пришло от женщины, можно с большой долей вероятности утверждать, что все ее наследники жили рядом, известны. А вот если умер мужчина… Нет никакой уверенности, что в другом городе у него не живет внебрачный сын – не существует ни одной базы данных, которая бы гарантировала, что ей известны все подобные детали».

На второе по частоте место можно поставить родителей. «Ситуация, которая иногда встречается, – говорит Вероника Панкова, председатель Комитета МАР по защите прав потребителей, гендиректор агентства «Пенаты». – Родители совершенно не интересуются своими детьми, не платят алиментов. А потом, если эти дети умерли раньше их, предъявляют права на их имущество».

Бывают и истории с участием братьев и сестер. «Реальная ситуация, с которой мы недавно столкнулись, – рассказывает Вероника Панкова. – В Москве жили две сестры, а их брат – в другом городе.

Одна из женщин умерла, и наследовать ее квартиру должны бы были сестра и брат. Но москвичка решила сделать иначе: вступила в наследство, сообщила нотариусу, что других наследников нет.

А сама целых три года водила за нос брата: рассказывала, что у сестры все в порядке, передавала приветы».

Он может явиться и через 10 лет
Ну хорошо, с тем, что неожиданные наследники могут появиться – мы разобрались. Но почему они появляются иногда так поздно – бывает, что и через 5-6 лет после продажи квартиры? Тут дело в том, что ст.

1154 ГК РФ устанавливает, что заявление о принятии наследства должно быть подано «в течение шести месяцев со дня открытия наследства» (так на юридическом языке деликатно называется смерть наследодателя). Но уже следом идет ст.

1155, где говорится, что срок может быть восстановлен, «если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам». Такой наследник должен обратиться в суд «в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».

«В качестве уважительных причин, – говорит Ольга Ирич, заместитель начальника юридического отдела отделенияООО «Инвестиционная компания МГСН», – суды признают тяжелую болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.».

Но самый бронебойный аргумент – «не знал». Представим себе ситуацию: у умершего в Москве человека где-нибудь в Хабаровске есть внебрачный ребенок, которому в данный момент 5 лет. Узнать о том, кем был его отец, и что от этого отца осталась квартира, этот ребенок может и через 20 лет – и тогда он, строго по закону, будет иметь право приехать в Москву и заявить свои права.

Поэтому-то срока, по истечении которого покупатель квартиры мог бы утереть со лба нервный пот и сказать, что появление неожиданных наследников теперь исключено, в принципе не существует.

«Можно говорить о том, что первый год очень тревожный, а по истечении 3-5 лет вероятность такого случая резко снижается, – говорит Вероника Панкова («Пенаты»).

– Но теоретически ничего нельзя исключать ни через 10 лет, ни через 20».

В жизни все, к сожалению, иначе. «Предъявить претензии к нынешнему собственнику – это для обманутых наследников зачастую единственный шанс что-то получить, – говорит Максим Каталов, директор Агентства недвижимости нового типа «Открытая Компания». – С родственников деньги стрясти ой как не просто, а квартирка – вот она, в целости и сохранности».

Что требуют: квартиру или кошелек?
Претензии предъявляют, и именно на квартиру, подтверждает Вероника Панкова («Пенаты»). «Бывают ситуации, когда обманутый истец удовлетворяется тем, что получает с нынешнего владельца недвижимости какие-то деньги.

Но бывает и так, что он ставит вопрос очень жестко, требуя только квартиру. Объяснение простое: цена на недвижимость за последние несколько лет сильно выросла. То, что продавалось когда-то за 50 тыс. долл. (и, соответственно, долю этой суммы и может требовать со своих родственников обманутый наследник), сегодня стоит 200 тысяч.

И суды, к сожалению, иногда принимают решение о выселении – я знаю такие прецеденты».

Но покупая квартиру у наследника, защититься все же можно, если соблюдать стандартные на рынке правила безопасности. Все проверять, не стесняться задавать разные вопросы, стараться получить побольше всевозможных бумаг.

«Если квартира принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство, мы всегда берем от продавца нотариально заверенное обязательство, – говорит Ольга Ирич (МГСН).

– Суть этого документа сводится к тому, что продавец гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках, а в случае их появления он обязуется урегулировать с ними все финансовые вопросы самостоятельно, не привлекая нового собственника».

«Добросовестность – это тот предмет, который доказывать покупателю, в общем-то, не надо, – отмечает Максим Каталов («Открытая Компания»).

– Но всевозможные справки, декларации и документы подтверждают, что вопрос изучался, и никаких причин для отказа от сделки выявлено не было.

И наоборот, если будут обнаружены факты, что покупатель знал или мог знать о проблеме, но все же купил квартиру, а, возможно и злоупотребил ситуацией (например, купил по низкой цене) – в этом случае покупатель может лишиться своего статуса «добросовестного приобретателя».

Здесь – это мы уже от себя – можно добавить, что не так давно мы писали о «добросовестном приобретателе», и многое в той статье перекликается с сегодняшней темой. «Сделка: бойтесь стать «добросовестным приобретателем».

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Защищаться от явления неожиданных наследников нужно на этапе покупки и никак не позже. И принимать на этом этапе главное решение – покупать квартиру или не покупать. Но прежде – постараться вытрясти из продающего квартиру наследника как можно больше информации и потребовать гарантий.

Покупать квартиру можно, если:
– продавец дает нотариально оформленное обязательство, что со своими родственниками разберется сам.

Стоит отказаться от покупки, если:
– продавец не внушает вам доверия, явно что-то темнит по поводу своих родственников и не хочет давать никаких гарантий;
– предлагает квартиру по явно заниженной цене, каких нет на рынке.

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/pokupka-kvartiry-otkuda-berutsya-obizhennye.45979.html

Какие неприятности ожидают тех, кто купил квартиру у наследника?

Что делать, если после покупки квартиры появился наследник?

Прежде чем покупать недвижимость у продавца, которому она перешла по наследству, семь раз отмерьте.

Такая квартира – не просто «русская рулетка», а настоящий дамоклов меч, который может упасть на вас в виде неожиданных родственников через год, через два, или даже лет через двадцать.

Но зачастую такие предложения на рынке предлагаются с 20-30% скидкой, сами квартиры имеют удачное расположение и прочие «плюсы». Упускать такой шанс никому не хочется, так что попробуем разобраться, в чём кроются опасности и есть ли возможность их избежать.

 Иллюстрация: Ирина Фатеева

По праву очереди

Наследники могут быть двух «типов»: по завещанию и по закону. Последнее означает, что если завещания нет, то все имущество распределяется, согласно Гражданскому кодексу РФ. В гл.

63 указано, что существует несколько очередей родственников: к первой (и самой главной) относятся супруг, дети и родители умершего, ко второй — братья и сестры, к третьей – тети и дяди, и т.д. (все это подробно расписано в статьях 1142-1145 и 1148 ГК).

Главный принцип – кто «роднее», тот и получает всё, либо делят поровну, если оба (например, вдова и сын) относятся к первой очереди наследования.

Если же наследодатель (в странно звучащем языке наследственного права этим термином обозначается тот, кто завещает своё имущество) захотел самостоятельно распорядиться своим имуществом, то его воля указывается в завещании, а там уже он может расписать и поделить всё нажитое так, как его душе угодно (гл. 62 ГК РФ).

Важно: Сразу же стоит оговориться, что ввиду статей 1148 и 1149 ГК РФ, существуют определенный круг родственников, которых нельзя лишить наследства даже по завещанию! Среди них: нетрудоспособные иждивенцы умершего, нетрудоспособные супруг и родители, а также несовершеннолетние дети, которые обязаны получить не менее половины доли, причитающейся каждому из них при наследовании по закону (п. 1 ст.1149 ГК РФ).

Закон всегда прав?

Вопрос незащищенности добросовестного покупателя от «сюрпризов» в виде внебрачных детей умершего или детей от других браков стоит очень остро, так как эти «внезапные» наследники имеют полное право на имущество и могут заявиться на порог давно уже вашей квартиры не только через год, но и через двадцать.

Даже статья 1154 ГК РФ, которая гласит, что заявление о принятии наследства должно быть подано «в течение шести месяцев» со дня смерти наследодателя никого не смущает, поскольку уже в пункте 1 статьи 1155 ГК РФ сказано, что право на принятие наследства может быть восстановлено, если наследник не знал об открытии наследства (то есть смерти наследодателя), а когда узнал, то у него в запасе снова появляются 6 месяцев на подачу заявления. То есть если ребёнку было 5 лет, когда его отец умер, а через 15 лет он узнал, что у того было имущество, то уже взрослый сын спокойно может отправиться в суд и требовать свою долю.

В таких случаях суд обязан удовлетворить заявление наследника, и он вполне может отобрать свою квартиру обратно (или попросить денег за отказ от права наследования), а ведь при этом за время ожидания стоимость квартиры могла серьёзно возрасти.

Сделка купли-продажи квартиры отменяется судом и, по идее, продавец по решению суда должен вернуть все деньги покупателю, но сколько здесь будет трудностей: индексация суммы с учётом инфляции, деньги могут быть потрачены, продавец умер/пропал/уехал, у него нет ни финансов, ни имущества, которое можно продать и т.д.

Закон никак не может обезопасить вас от появления новоявленных родственников-собственников квартиры.

Теперь о совсем печальном. Считается, что если у нового покупателя больше нет никакого жилья, а новый наследничек объявился, выселить попавшего в неловкую квартирную ситуацию покупателя нельзя.

Тем не менее, в прессе и судебной практике можно найти случаи, когда людей в буквальном смысле выкидывали на улицу с приблизительной формулировкой «виноват продавец квартиры, судитесь с ним» без какой-либо финансовой компенсации.

И никого, конечно, не волнует, что найти продавца уже невозможно. Выходов из такой ситуации немного:

  • договариваться с наследником об определенной сумме денег, чтобы он отказался от своих притязаний;
  • писать заявление на квартиру по договору социального найма;
  • пробовать привлечь к делу органы опеки и попечительства, если у вас есть несовершеннолетние дети. Уж их право на единственное жилье охраняется крайне строго, и это может помочь потянуть время, пока вы будете судиться с продавцом.

Иными словами, закон никак не может обезопасить от появления новоявленных родственников-собственников квартиры, поскольку нотариусы не обязаны проверять круг наследников.

Только если вам очень повезёт, и вы сможете доказать, что этот человек знал о смерти и просто не заявлял права на квартиру в течение первых шести месяцев (отбывал срок в тюрьме / был в длительной командировке / поленился).

Но это уже частные случаи, которые надо разбирать отдельно.

Я завещаю это…

Завещание как документ интересно тем, что в представлении большинства людей это некий свод незыблемых указаний умершего, определяющих, что, кому и в каком размере причитается. Но на деле оказывается всё не так просто, потому что закон зачастую стоит выше завещания.

Во-первых, существуют обязательные наследники — иждивенцы, несовершеннолетние дети, супруги и родители, которые обязаны получить не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (пункт 1 статьи 1149 ГК РФ).

Во-вторых, почти всегда среди наследников есть недовольные родственники, которые пытаются доказать, что завещание поддельное или что завещатель был не в себе, пьян и неадекватен, когда его написал. Ведь часто бывает, что на квартиру претендуют одни, а отписывают её другим — новой гражданской жене или соседке, которая ухаживала за наследодателем до конца жизни.

Покупатель «нехорошей» квартиры остаётся, по сути, единственным материально ответственным лицом.

В-третьих, запросто может оказаться так, что наследодатель составил более позднее завещание, которое, по закону, отменяет все предыдущие, но никому об этом не сообщил. Или, наоборот, составил его так давно, что уже и не помнит об этом, а между тем, оно законно и ждало своего часа в сейфе у кого-то из родственников.

Важно: в этих трёх случаях (если вы купили недвижимость у такого наследника; истцу удаётся доказать, что завещание поддельно или наследодатель был в неадекватном состоянии, когда его подписывал, то есть, согласно статье 1131 ГК РФ, завещание признано недействительным; нашлось более позднее завещание), то деньги возвращаются покупателю, а квартира – продавцу.

В-четвертых, бывают различные наследственные нюансы, вроде завещательного отказа. Проще говоря, наследодатель отписал квартиру сыну, но с условием, что его мама или тётя будут жить в ней до конца жизни. Купив такую квартиру у сына, вы не сможете выселить оттуда остальных родственников.

И нужно добавить, что все претензии будут предъявлены именно к собственнику квартиры, а не к продавцу.

С продавца и одновременно родственника истребовать деньги крайне сложно, да и не сразу понятно, за что именно, ведь он не знал о существовании другого завещания, или внебрачного сына, или ещё чего, и продавал квартиру как обычный собственник, а покупатель «нехорошей» квартиры остаётся, по сути, единственным материально ответственным лицом. Специально для таких случаев в ряде риелторских агентств с продавца берётся нотариально заверенное обязательство, что он гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках, а если вдруг они объявятся, все финансовые вопросы регулируется только между ними, без участия в этих дрязгах нового собственника. Но, что делать, если несчастный покупал квартиру самостоятельно или продавец пропал? Подводных камней и частных ситуаций огромное количество.

Как себя обезопасить?

По факту – никак. Максимум, что можно сделать — следовать ряду правил, чтобы максимально полно установить круг потенциальных наследников. Да, приведенный выше совет по истребованию с продавца нотариально заверенного обязательства может обезопасить от лишних проблем, но стопроцентную гарантию, к сожалению, тоже не даёт. Дополнительно было бы неплохо:

  • Взять выписки из ЕГРП, в котором содержится вся информация об операциях с недвижимостью за последние два десятка лет и о всех обременениях, наложенных на квартиру. Вдруг она в залоге у банка или сдана в долгосрочную аренду?
  • Запросить выписку из домовой книги, где, как минимум, можно будет увидеть гражданских жён или других прописанных родственников.
  • Поговорить с соседями.
  • Проверить, есть ли у умершего наследники с обязательной долей (иждивенцы, несовершеннолетние дети, супруги и родители).
  • Если есть отказы от наследства в пользу одного родственника, узнать, по какой причине, а ещё лучше — попросить нотариально заверенный отказ.
  • В нотариальной конторе можно получить информацию по завещательным отказам – были они или нет.
  • Быть вдвойне внимательным к тем, кто приходит подписывать акт купли-продажи с доверенностью от наследника. Да и документы самого наследника проверить в паспортном столе будет не лишним.
  • Не забыть спросить удостоверение о смерти самого владельца квартиры. Вдруг он просто пропал без вести?
  • Побольше узнать о так называемом титульном страховании, т.е. страховании на случай потери прав собственности. Плюс здесь в том, что к процессу купли-продажи подключается страховая компания и тоже проверяет все документы. Если она сочтёт сделку рискованной, то откажется страховать, а это уже тревожный звонок для покупателя и, возможно, даже повод отменить сделку.

Все приведенные рекомендации, конечно, гораздо проще перечислить на бумаге, чем реально отстоять все очереди и пройти девять кругов бюрократического ада, но если квартира продается по цене на 20-30% ниже рыночной или в идеальном для вас районе, может быть, и имеет смысл решиться на это. Если же особой финансовой выгоды такая покупка не сулит, безопаснее переключить своё внимание на более «прозрачные» объекты.

Важно: если квартиру продают в спешке и по бросовой цене, это повод насторожиться, поскольку, вполне возможно, что здесь промышляют мошенники.

Бывает, что разными способами они переписывают завещание на подставное лицо (или получают генеральную доверенность) и стараются продать квартиру максимально быстро, пока родственники не узнали о смерти наследодателя.

Бывает, что мошенники подделывают договор дарения, составленный, якобы, ещё при жизни собственника, чтобы имущество не вошло в наследственную массу (еще один страшный термин из наследственного права, означающий совокупность имущественных прав и обязанностей, переходящих от наследодателя к наследнику). Так что будьте внимательны!

Андрей Шенин

02.03.2016

Источник: https://knowrealty.ru/kakie-nepriyatnosti-ozhidayut-teh-kto-kupil-kvartiru-u-naslednika/

«Свежее» наследство: вся правда и вымысел — Справочник Недвижимости

Что делать, если после покупки квартиры появился наследник?

Продать унаследованную квартиру можно не раньше 6 месяцев после смерти наследодателя

Это правда

Наследство можно получить по закону (в порядке очереди, в зависимости от родственной близости к умершему) или по завещанию — в нём наследодатель вправе указать кого угодно — хоть друзей, хоть соседей.

И в том, и в другом случае нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство через 6 месяцев после смерти наследодателя. Обычно в эти полгода наследники решают все проблемы между собой, в том числе через суд. Пока на руках у них нет свидетельства о праве на наследство и их право собственности не зарегистрировано в Росреестре, продавать им просто нечего. 

Поэтому самый ранний срок продажи унаследованной квартиры — через 6 месяцев со дня смерти наследодателя (если покупателей стали искать раньше, а бумаги оформили практически молниеносно).

Я могу не узнать обо всех наследниках

Это правда

Если вы собираетесь купить квартиру, которая была получена в наследство, нужно уточнить много деталей и запросить дополнительные документы.

Если жильё досталось наследникам по завещанию, попросите его показать. Если в документе фигурирует только имя продавца — прекрасно.

Если вы видите новые для себя ФИО, попросите нотариально заверенные отказы от наследства.

Не стоит верить рассказам «Потерял связь с братом», «В договоре купли-продажи возьму на себя риски» — всё это чревато для вас как минимум походами в суд и потрёпанными нервами.

Также стоит уточнить, были ли у умершего несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители или иждивенцы — эти люди вправе получить свою долю даже в обход завещания.

Если квартира наследовалась по закону (то есть завещания не было), запросите данные о семье умершего. Конечно, в этом случае о брате или старенькой маме умершего и вовсе могут умолчать. Как и о завещании, которое, возможно, всё-таки было, но о нём предпочли «забыть», чтобы получить квартиру, не уведомляя о смерти других наследников. А они могут объявиться в любой момент.

В маленьких городах узнать о «сыне от первого брака», как правило, не составляет труда, а вотпроверить данные о родственниках совершенно незнакомого человека самостоятельно очень сложно (иногда этим занимаются риелторы, у которых есть связи в ЗАГСах или «органах», однако такие проверки, хоть зачастую и эффективны, но незаконны).

Именно поэтому многие не хотят связываться со «свежим» наследством. Ведь чем дольше наследник распоряжается квартирой, тем меньше шансы, что объявятся другие претенденты. На практике такое происходит очень редко, так что бояться этого не стоит. Главное — внимательно проверить документы.

Объявятся пропавшие наследники, и всё «переиграют»

Маловероятно (если другие наследники всё сделали правильно)

Пропасть в современном мире довольно сложно. Но если это произошло, то другие наследники (или наследники следующей очереди, если наследование происходит по закону, а не по завещанию) могут через год после «потери» одного из них через суд объявить пропавшего безвестно отсутствующим. А через 5 лет — умершим.

Если человек, который мог претендовать на интересующую вас квартиру, признан умершим, шансы, что он объявится и начнёт претендовать на наследство, минимальны.

И даже в этом случае высока вероятность, что суд встанет на вашу сторону как добросовестного приобретателя.

А «воскресшему» придётся приложить немало усилий, чтобы объяснить свое отсутствие, быстро социализироваться в мире живых и начать защищать свои интересы в суде. 

Возможно, миф о том, что унаследованные квартиры лучше покупать только через 5 лет после смерти наследодателя, появился именно поэтому.

Это может быть не последнее завещание. Вдруг есть более позднее?

Это неправда

Все завещания заверяются нотариусом и вносятся в единую базу (доступ к которой есть только у других нотариусов). Когда наследники придут для оформления наследства, нотариус проверит, является ли его завещание последним по дате. Если в базе обнаружатся данные о более позднем завещании, то наследование будет проводиться по нему.

Вступившее в силу завещание может быть признано недействительным

Это правда, но для этого должны быть очень серьёзные основания

У наследников есть 6 месяцев, чтобы принять наследство. Как правило, этого достаточно, чтобы мирно получить свои доли или оспорить завещание, переругаться всей семьей и сходить в суд.

Чтобы уже вступившее в силу завещание было признано недействительным, нужны очень серьёзные основания. Например, появились доказательства, что его подписал недееспособный человек, страдающий психическим расстройством, или человека заставили сделать это угрозами или обманом.

Чем больше времени проходит со смерти человека, тем сложнее доказать, что в момент написания завещания с ним было что-то не так.

По закону, если завещание подписано недееспособным человеком, у наследников есть 3 года, чтобы оспорить его через суд, если наследодателя обманом заставили написать завещание — год.

Оспорить наследство через суд можно только в течение трёх лет

Неправда

Срок, в течение которого можно подать в суд и оспорить наследство, не всегда отсчитывается с момента оформления наследства.

Он начинается с момента, когда наследник узнал или должен был узнать, что его права нарушены: что он может получить наследство, но по какой-то причине этого не произошло.

Например, сестра эмигрировала в другую страну, потеряла связь с семьей и только через несколько лет узнала о смерти родителей, наследство которых уже оформил на себя её брат.

Не исключено, что женщину признают недостойной наследницей и лишат прав на квартиру. Но и шанс получить свою долю у неё совсем не призрачный.

К тому же оспаривать наследование могут не только наследники, но и другие люди, которые посчитали, что их права нарушены. А узнать об этом они могут гораздо позже, чем вы думаете, и это может быть не связано с датой открытия и оформления наследства. Например, человеку сообщили, что наследодатель 7 лет назад завещал ему квартиру, а её уже поделили наследники по закону и успели продать. 

Так что фактически о своих правах на квартиру кто-то может заявить и через 5, и через 10 лет. Но ему придётся доказывать, что он не знал о наследстве и что его права были нарушены.

Наследники могут заявить о своих правах в течение 6 месяцев после смерти наследодателя

Неправда

Этот срок, как и срок оспаривания наследства, может быть восстановлен по решению суда.

Если наследник, несправедливо лишённый квартиры, во время открытия наследства жил в недоступном для связи месте, тяжело болел годами или почему-то ещё не узнал о нарушении своих прав, то он может потребовать восстановить срок исковой давности (так же, как и срок для принятия наследства, в зависимости от обстоятельств).

Лучше вообще не покупать квартиру, полученную по наследству!

Это неправда

Во-первых, подавляющее число людей вполне честно и прозрачно наследуют имущество.

Во-вторых, срок исковой давности в любом случае не может превышать 10 лет с момента нарушения права. Это значит, что если с даты оформления наследства прошло 10 лет, то можно быть совершенно спокойным — это уже никто не оспорит.

Заключение

Новые собственники унаследованных квартир часто вынуждены продавать их чуть дешевле, так как покупателей отпугивают «свежие» документы и возможные проблемы. Поэтому для некоторых это прекрасная возможность купить квартиру чуть дешевле.

Но никогда нельзя соглашаться на занижение цены в договоре (так как с продажи квартиры наследники должны заплатить налоги, а им этого совсем не хочется). Даже если цену обещают сделать ещё ниже, стойте на своём — сумма должна быть полностью указана в договоре. Если что-то пойдёт не так, у вас будет больше шансов отстоять свои интересы.

Авторы: команда авторов Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/svezhee-nasledstvo-vsya-pravda-i-vymysel

Молодая пара купила квартиру, а через три года объявился наследник, претендующий на 1/4 долю – Недвижимость Onliner

Что делать, если после покупки квартиры появился наследник?

В ноябре 2014 года минчанка Ольга вместе с мужем на последние деньги купила квартиру в пригороде. Несмотря на удручающее состояние нового жилья, полная оптимизма молодая пара начала неспешно делать ремонт и налаживать семейный быт.

Спустя три года их жизнь стала похожа на смесь триллера и детектива: объявился наследник, претендующий на долю в квартире. Встав на его сторону, суд почти что признал недействительным договор купли-продажи.

Как такое стало возможно, если сделка была абсолютно честной и законной? Чтобы защитить свою собственность, Ольге и ее мужу пришлось самостоятельно разбираться в запутанной истории.

— Раньше мы с мамой жили в Питере. В 2005 году переехали в Минск, с тех пор проживали на съемной квартире. В 2014 году мама решила продать питерскую квартиру и купить себе небольшую «однушку» в Минске, а на оставшуюся сумму предложила нам с будущим мужем подыскать подходящий вариант, — начинает рассказ Ольга.

В распоряжении Ольги было $45 тыс. Сегодня за эти деньги можно купить столичную «однушку» со сносным ремонтом и необязательно в хрущевке. Осенью же 2014-го, когда средняя цена квадратного метра в Минске достигала $1750, с такой суммой на руках можно было рассматривать лишь квартиры в пригороде.

— Честно говоря, даже для Минского района $45 тыс. было недостаточно. На кредит рассчитывать не приходилось: нам с будущим мужем было всего по 20 лет, мы еще учились и на то время даже $200 нам казались слишком большой суммой, — вспоминает Ольга. — Так что выбирать квартиру приходилось из числа самых скромных вариантов.

Самые дешевые квартиры Минска и пригорода

Пройдя путь долгих и утомительных поисков, пара остановилась на однокомнатной квартире в одном из поселков Минского района. Продавцом выступал сын бывшей хозяйки, которому квартира перешла после смерти матери по завещанию.

Сделка была совершена при участии агентства недвижимости, представлявшего интересы продавца.

Предварительно были взяты все справки, проверены все выписки, договор купли-продажи был удостоверен в Минском областном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, там же был зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

— Первое время мы пребывали в легком шоке от состояния после приобретения жилплощади. Было понятно, что прежние жильцы вели не слишком благополучный образ жизни.

На стенах не было обоев, дверь на соплях, в плите засохшие тараканы, — Ольга показывает фотографии, сделанные вскоре после переезда.

— Помню, участковый сморщился: «Ну, такая у вас квартирка, конечно…» И все-таки мы с мужем были безмерно счастливы стать обладателями собственной квартиры в 20 лет. Перевезя вещи, мы потихоньку начали обживаться на новом месте и строить семейную жизнь.

Ремонт своими силами: экономили на всем

Поскольку жить было негде, пара переехала сразу. Практически все деньги молодой семьи уходили на ремонт, откладывать на отдых и развлечения не получалось.

— Только сантехнику заплатили за установку счетчиков, почти все остальные работы муж делал сам, в чем-то помогали знакомые. Экономили на всем: ламинат купили «бэушный», межкомнатные двери нашли бракованные на скидке.

Старую советскую кухню взяли у дяди: он хотел выкидывать, а мы зашкурили, перекрасили — получилось стильно. Часть мебели нам подарили.

Поскольку машины у нас нет, многие стройматериалы приходилось возить в троллейбусах и электричках, — вспоминает тяготы ремонта Ольга.

За несколько лет супруги до неузнаваемости преобразили запущенную квартиру. О прежней обстановке сейчас напоминают только старая газовая плита и ванная, отделку которой пока отложили. В марте 2018 года ремонт был неожиданно прерван после получения письма из суда Минского района.

«Первая мысль: нас разводят мошенники»

— Кинули в ящик уведомление о письме из суда, муж пошел на почту, а я в это время была на работе. Звонит: «Оля, присядь…» И читает: «Признать недействительным свидетельство о праве на наследство < …> признать недействительным договор купли-продажи…» Что? Как? Все, у меня истерика, — Ольга восстанавливает в памяти один из самых неприятных дней в своей жизни.

Так из заочного решения суда Минского района супруги узнали о существовании законного наследника, интересы которого не были учтены при переходе права собственности.

Этот человек не состоял в родственных связях с продавцом купленной Ольгой квартиры, но ему принадлежала 1/4 доля жилплощади, что было безоговорочно установлено судом. Удовлетворяя иск наследника, суд решил признать недействительными ряд документов — от завещания умершей собственницы до договора купли-продажи квартиры.

— Первая мысль: нас разводят какие-то мошенники, — продолжает девушка.

— Какой еще наследник? Как такое вообще могло произойти, если БТИ регистрировало сделку и признало ее абсолютно чистой? Почему он объявился спустя более чем три года после сделки? Ждал, пока мы закончим ремонт, чтобы отжать квартиру? Наконец, почему решение суда выносилось без нашего участия? Что мы только не передумали в те дни. И с ужасом ждали, что вот-вот на правах хозяина явится с вещами какой-то незнакомый человек. Даже ходили по квартире с рулеткой, отмеряя, сколько метров ему причитается…

Через какое-то время выяснилось, что истец — никакой не мошенник (а очень даже приятный человек), а виной всему стала странная ошибка, допущенная много лет назад регистратором БТИ. Но прежде супругам предстояло вжиться в роль детективов, практически самостоятельно разобраться в запутанном деле и восстановить справедливость.

Откуда взялся наследник

Это долгая история. У бывшей собственницы Елены было два сына. Она вышла замуж за человека, у которого был сын от первого брака.

На момент смерти мужа в 2006 году Елене принадлежала половина совместно нажитого имущества. Вторая половина квартиры как наследство была поровну разделена между Еленой и сыном ее мужа (будущим истцом по делу).

Таким образом, по закону Елене переходило 3/4 доли квартиры, а сыну ее мужа — 1/4.

По какой-то причине в Минском областном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру за Еленой зарегистрировали не 3/4, а целую квартиру.

Эта ошибка, о которой Ольга узнала далеко не сразу, была совершена еще в апреле 2008 года и с тех пор стала переходить из документа в документ.

Так, Елена завещала целую квартиру своему младшему сыну Павлу, который после смерти матери продал ее Ольге.

У оформлявших сделку в 2014 году агентов и регистраторов и мысли не могло возникнуть, что в природе существует еще один наследник, ведь в базах данных он не числился.

А что же все это время делал второй наследник? Как выяснилось, в апреле того же 2008 года он получил свидетельство о праве на наследство на 1/4 долю, однако почему-то не обращался в агентство за государственной регистрацией права собственности на свою долю.

Временные рамки в данном случае отсутствовали. Все эти годы мужчина спокойно жил, зная, что у него есть доля в квартире в пригороде. Узнав о смерти Елены, он решил продать свою долю вместе со вторым наследником. И только тогда узнал, что квартира уже продана без его участия.

Логично, что человек обратился к адвокату и подал иск в суд.

Квест: найти продавца

Все эти обстоятельства Ольга с мужем узнали уже впоследствии, когда судебная тяжба близилась к концу. В первые же дни супруги пребывали в глубоком замешательстве и отчаянии. При помощи адвоката они добились отмены заочного решения суда и выиграли немного времени.

— Все шло к тому, что договор будет расторгнут, 1/4 долю квартиры отдадут истцу, 3/4 — продавцу Павлу, а мы останемся ни с чем, потому что продавца никто не нашел. Счет шел на дни.

Нам оставалось одно — самостоятельно найти продавца и просить его отдать истцу деньги за долю в квартире, — восстанавливает дальнейший ход событий Ольга. — Из зацепок у нас была только ксерокопия его паспорта со штампом о прописке 2012 года.

Мы съездили по тому самому адресу, но квартира оказалась уже продана, а новая хозяйка знать не знает никакого Павла. Мы упали духом. Пытались поднять какие-то связи, ездили в милицию — все напрасно.

Вспомнили про годами проверенный вариант — соцсети. Павла не оказалось ни в , ни во «ВКонтакте». Но чудо — его удалось отыскать в «Одноклассниках». Правда, последний раз он заходил на страничку пять лет назад…

Снова отчаяние. Цепляясь за последний шанс, мы составили небольшое письмо, разослали его всем пяти друзьям Павла в «Одноклассниках» и принялись ждать. Тем же вечером — для меня это стало шоком — Павел позвонил.

Новый иск и мировое соглашение

К счастью для молодых супругов, Павел оказался честным и порядочным человеком. Вникнув в ситуацию при содействии адвоката Ольги, он согласился выплатить причитающуюся истцу сумму за 1/4 долю квартиры.

Проблема заключалась только в том, что деньги, полученные в 2014 году, Павел давно потратил, а требуемой суммы у него не было.

Тем не менее он решил взять потребительский кредит и выплатить долг в несколько этапов.

Чтобы провести такую схему через решение суда, по совету адвоката Ольге пришлось подать встречный иск с требованием обязать Павла выплатить деньги второму наследнику за его долю. Второй наследник, в свою очередь, забрал свое исковое заявление. В конечном итоге было заключено мировое соглашение. Ольга осталась с квартирой, второй наследник — с деньгами, Павел — с чистой совестью.

— Мы не держали зла на Павла. Думаю, он и не подозревал о существовании второго наследника. Квартира перешла ему по завещанию от умершей матери, а каким образом вся квартира оказалась в собственности матери, ему было невдомек, — рассуждает Ольга.

— Истец также оказался вовсе не злодеем, желающим лишить нас собственности, каким мы представляли его изначально. Ему нужны были только деньги, а требуя в исковом заявлении расторгнуть договор купли-продажи, он полагался исключительно на советы своего адвоката, избравшего именно такую тактику.

Оплатят ли Ольге затраты?

Все счастливы? В деле можно ставить точку? Ольга считает, что рано.

— Получилось, что в суде выясняли отношения три стороны, совершенно невиновные в сложившейся ситуации.

Мы с мужем на пустом месте отдали приличную сумму на судебные расходы, продавец взял кредит, истец потрепал себе нервы, пытаясь вернуть свое законное наследство. А государственная организация, допустившая ошибку в регистрации права собственности, все это время оставалась не при делах и не была привлечена в качестве ответчика. Более того, мы даже не услышали извинений, — говорит Ольга.

Решив обойтись без судов, несколько месяцев назад Ольга направила в Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру досудебную претензию, в которой просила вернуть деньги только за судебные расходы — 1550 рублей.

В ответе агентство признало факт совершения ошибки регистратором в 2008 году. Вместе с тем госорганизация не усматривает своей вины во всех расходах, которые понесла Ольга. «Если вы считаете, что действия работника унитарного предприятия причинили вам убытки, вы вправе обратиться в суд», — было сказано в письме.

— Я знала, что по закону имею полное право на возмещение ущерба. Но, судя по ответу, агентство не только не захотело мирно урегулировать спор, но и не усмотрело своей вины в моих затратах. Вероятно, теперь придется подавать иск, включая в него и моральный ущерб, — конкретизирует свою позицию Ольга.

Госкомимущество: степень вины агентства и размер убытков определит суд

Выслушав историю Ольги, мы направили запрос в Госкомимущество с просьбой прокомментировать ситуацию. Ведомство провело дополнительную проверку, подняло все документы по спорной квартире. Вчера редакция получила ответ за подписью председателя комитета Андрея Гаева. Приведем несколько ключевых абзацев:

«При совершении регистрационных действий регистратором был неверно подсчитан размер подлежащей государственной регистрации доли в праве собственности, и вместо 3/4 долей в праве собственности за < …> Е. М. зарегистрировано право собственности на квартиру в целом.

Выяснить обстоятельства, способствовавшие совершению данной ошибки, в настоящее время не представляется возможным ввиду того, что трудовые отношения с регистратором прекращены в 2011 году. Данная ошибка впоследствии могла быть выявлена и исправлена в 2014 году в период оформления свидетельства о праве на наследство на имя < …> Павла — наследника умершей < …> Е. М.

С учетом всех обозначенных обстоятельств полагаем целесообразным определить степень вины агентства, а также размер подлежащих возмещению убытков в судебном порядке < …>.

Информируем, что в целях недопущения аналогичных ошибок территориальным организациям по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним поручено провести соответствующие технические учебы регистраторов».

Таким образом, по окончании долгой и выматывающей тяжбы молодым супругам предстоит еще раз пройти испытание судебным процессом. Onliner будет следить за развитием событий.

Источник: https://realt.onliner.by/2019/01/16/naslednik

Прав-помощь
Добавить комментарий