Что является существенным нарушением договора одной из сторон при расторжении договора продажи дома в рассрочку?

Содержание
  1. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 июля 2015 г. N 19-КГ15-15 Суд отменил в части апелляционное определение по делу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, а в другой части направил дело на новое рассмотрение, поскольку при неисполнении своевременно покупателем обязательства по оплате товара в рассрочку продавец вправе требовать расторжения договора
  2. «Вопросы судебной практики: имеет ли право продавец расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, в случае, если покупатель не оплатил за него деньги» – опубликована журнале «Юрист», 2016, № 22
  3. Судебная практика Расторжение договора купли-продажи и возврат неоплаченного товара Автор Янович З
  4. Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости // Долгожданный поворот в практике коллегии по гражданским делам?

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 июля 2015 г. N 19-КГ15-15 Суд отменил в части апелляционное определение по делу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, а в другой части направил дело на новое рассмотрение, поскольку при неисполнении своевременно покупателем обязательства по оплате товара в рассрочку продавец вправе требовать расторжения договора

Что является существенным нарушением договора одной из сторон при расторжении договора продажи дома в рассрочку?

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Романовского С.В. и Киселёва А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Корнева Н.С.

к обществу с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство “Сенгилей” о расторжении договора купли-продажи земельного участка и другим требованиям, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство “Сенгилей” к Корневу Н.С. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и другим требованиям

по кассационной жалобе Корнева Н.С. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 ноября 2014 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., установила:

Корнев Н.С.

обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство “Сенгилей” (далее – хозяйство) о расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: …

, территория СПКк “…”, заключенного 25 июня 2012 г. между ним и хозяйством, и о возврате участка, взыскании неустойки, исключении записи из ЕГРП, признании права собственности на земельный участок.

Заочным решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 23 апреля 2014 г. исковые требования Корнева Н.С. удовлетворены частично.

Определением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 24 июня 2014 г. заочное решение суда отменено, рассмотрение дела возобновлено.

В ходе рассмотрения дела Корнев Н.С. уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от 25 июня 2012 г.

, заключенный между ним и хозяйством, взыскать в свою пользу неустойку за просрочку платежа, упущенную выгоду, исключить из ЕГРП запись о праве собственности ответчика земельный участок, сославшись на неоплату хозяйством … руб.

за земельный участок, который оно зарегистрировало за собой на праве собственности и за который получает арендную плату.

ООО КФХ “Сенгилей” предъявило встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от 25 июня 2012 г., применении последствий его недействительности и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере … руб. … коп.

, указав на то, что на момент заключения между Корневым Н.С. и хозяйством договора купли- продажи земельного участка в отношении этого же земельного участка 30 января 2012 г. был заключен предварительный договор купли-продажи между Корневым Н.С. (продавцом) и Некрасовым С.Ф.

(покупателем), по которому был получен задаток.

Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 5 августа 2014 г. иск Корнева Н.С. удовлетворен частично: расторгнут договор купли-продажи земельного участка от 25 июня 2012 г., заключенный между Корневым Н.С.

и хозяйством, исключена запись из ЕГРП о праве собственности хозяйства на земельный участок, с хозяйства в пользу Корнева Н.С. взыскана упущенная выгода. В остальной части исковых требований Корнева Н.С. отказано.

В удовлетворении встречного иска хозяйства отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 ноября 2014 г.

решение отменено в части расторжения указанного договора купли-продажи, исключении из ЕГРП записи о праве собственности хозяйства на земельный участок, взыскания в пользу Корнева Н.С.

упущенной выгоды и в этой части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Корнев Н.С. просит отменить апелляционное определение в той части, в которой было отменено решение суда первой инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 6 июля 2015 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Судом установлено, что Корневу Н.С. на праве собственности принадлежал земельный участок, расположенный по адресу: …, территория СПКк “…”.

25 июня 2012 г. между Корневым Н.С. (продавцом) и хозяйством (покупателем) был заключен договор купли-продажи указанного выше земельного участка за … руб. … коп. с рассрочкой платежа.

Хозяйство до и после подписания договора заплатило Корневу Н.С. … руб. и … руб. соответственно.

Согласно условиям договора оставшуюся сумму в размере … руб. … коп. хозяйство должно было заплатить в следующем порядке: … руб. до 20 июля 2012 г., … руб. до 20 октября 2012 г., однако покупателем до настоящего времени указанные денежные средства не переданы.

26 октября 2012 г. за хозяйством зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что невыплата хозяйством Корневу Н.С. стоимости названного недвижимого имущества является основанием для расторжения соответствующего договора купли-продажи, поскольку данное нарушение условий договора является существенным.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 25 июня 2012 г., а также исковых требований, производных от данного требования, исходил из того, что Корневым Н.С.

не представлено доказательств существенности нарушений хозяйством условий договора по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии которых суд первой инстанции неправомерно признал существенным нарушением договора купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество.

Также суд указал, что ни договор купли-продажи земельного участка от 25 июня 2012 г.

, ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, в которых закреплены общие положения о договоре купли-продажи, а также положения о договоре купли-продажи недвижимости, не содержат возможность расторжения продавцом договора купли-продажи при неуплате покупателем покупной цены за объект недвижимости, при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора, и зарегистрировал на него право собственности.

Кроме того, суд второй инстанции указал, что Корневым Н.С. не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, связанного с расторжения указанного договора купли-продажи.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Относительно договора продажи товара в рассрочку пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Судом апелляционной инстанции не учтено, что наряду с требованием о расторжении договора Корневым Н.С. было заявлено требование о возврате спорного земельного участка в связи с неисполнением хозяйством обязательства по оплате товара, проданного в рассрочку.

По настоящему делу установлено, что оплата проданного земельного участка предполагала рассрочку платежа, а потому спор должен был быть разрешен с учетом положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако суд апелляционной инстанции не применил указанную норму, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 ноября 2014 г. является незаконным и подлежащим отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 ноября 2014 г.

отменить в части отмены решения Шпаковского районного суда Ставропольского края от 5 августа 2014 г. в части расторжения договора купли-продажи земельного участка от 25 июня 2012 г.

, исключения из ЕГРП записи N …, взыскания упущенной выгоды, дело в этой части направить на новое рассмотрение.

Председательствующий Асташов С.В.

Продавец просил расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа, взыскать неустойку, упущенную выгоду, исключить из ЕГРП запись о праве собственности покупателя на данное имущество. Это обосновывалось тем, что ответчик внес не всю оплату.

Иск был удовлетворен в части расторжения договора, исключения записи о праве собственности и взыскания упущенной выгоды. Затем апелляционная инстанция отказала в удовлетворении данных требований.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ направила дело на новое рассмотрение в части отмены решения первой инстанции. Это объясняется следующим.

Согласно ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии с ГК РФ.

Договором о продаже товара в кредит может предусматриваться оплата товара в рассрочку.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Исключение – случаи, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Оплата проданного объекта предполагала рассрочку платежа. Поэтому спор должен разрешаться с учетом приведенных положений ГК РФ.

Однако апелляционная инстанция не применила указанную норму.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71087072/

«Вопросы судебной практики: имеет ли право продавец расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, в случае, если покупатель не оплатил за него деньги» – опубликована журнале «Юрист», 2016, № 22

Что является существенным нарушением договора одной из сторон при расторжении договора продажи дома в рассрочку?

: 11.01.2017

На практике весьма часто встречается форма договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа.

При этом, во многих подобных случаях, ошибка продавца состоит в том, что он, перед продажей своего жилья, не согласовывает с покупателем очень важное условие о том, что неоплата стоимости жилого помещения в срок, установленный в договоре, является основанием для расторжения договора купли-продажи продавцом и возврата жилого помещения в собственность продавца. Впоследствии, это может привести к тому, что если покупатель окажется недобросовестным, то продавец лишится и своей квартиры и потеряет деньги.

В частности, этот вывод сделан на основе судебной практики по данной категории дел, которая является весьма противоречивой.

Приведем пример положительной судебной практики, где суд удовлетворил требования продавца жилья к покупателю о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой стоимости продаваемой квартиры.

Обстоятельства дела. Стороны по договору купли-продажи жилья (продавец и покупатель) установили условие, по которому оплата производится после государственной регистрации договора. В ходе судебного заседания стороной истца отрицалось выплата ответчиком стоимости продаваемой квартиры.

Позиции судов первой и апелляционной инстанции. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что ответчик не допускал нарушений условий договора, и стороной истцов не представлено объективных доказательств существенных нарушений договора ответчиком по смыслу п. 1 и п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Суд также основывался на том, что в гражданском законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи в связи с неуплатой покупателем покупной цены; при этом, суд признал факт не передачи ответчиком денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи, и не составление акта приема-передачи квартиры обстоятельством, подлежащим оспариванию в ином порядке. Однако Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда не согласилась с выводами суда первой инстанции, посчитав, что указанные обстоятельства являются существенным нарушением оспариваемого договора, значительно нарушают права истца, влекут такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был в праве рассчитывать при заключении договора, и признаются влекущими расторжение договора купли-продажи. Кроме того, суд апелляционной инстанции сослался на положения ст. 1103 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, положения которой подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Судебной коллегией по гражданским делам отменено решение первой инстанции и постановлено новое решение об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате в собственность продавца. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца [1]. Выводы, аналогичные позиции Судебной коллегии по гражданским делам по данному делу, содержатся еще в ряде судебных актов [2].

В некоторых случаях, суды, расторгая договор купли-продажи квартиры в связи с неоплатой, ссылались на положения п. 2 ст.

489 Гражданского кодекса РФ, согласно которым, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара [3].

Следует отметить, что согласно разъяснениям,  содержащимся в абзаце 4 п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.

2010 N 10/22 [4] регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.

450 Гражданского кодекса РФ.

Однако, анализ судебной практики показал, что на сегодняшний день преобладает абсолютно противоположная позиция судов.

Суть ее в основном, сводится к следующему: во-первых, судами принималось во внимание, что оспариваемые договора купли-продажи жилья не содержали условия о расторжении договора по требованию продавца в судебном порядке с возвращением полученного по договору до момента его расторжения, в случае неоплаты продаваемого жилья; во-вторых, в Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграфа 7 «Продажа недвижимости», ст.ст. 549-558 Гражданского кодекса РФ) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены; в-третьих, неоплата покупателем товара, само по себе, не является существенным нарушением условий договора, позволяющим расторгнуть его по основаниям п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ); в-четвертых, в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в наличии у продавца права потребовать оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ [5].

Как думается, позиция судов, говорящая об отсутствии правовых норм в Гражданском кодексе, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи в связи с  неуплатой покупной цены, а тем более о том, что неоплата стоимости товара не является существенным нарушением условий договора, является абсурдной.

Процитирую, например, некоторые выдержки из мотивировочной части одного из судебных актов: «Из содержащегося в п. 2 ст.

450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем истец не представил суду первой инстанции, а также Судебной коллегии каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ  ущерба как того требует ч. 1 ст. 56 ГК РФ ГПК РФ, ссылаясь лишь на невыплату денег за помещение ответчиком. Однако сама по себе невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к п. 2 ст. 450 существенным нарушением договора купли-продажи не является» [6].

Сразу напрашивается встречный вопрос: каким образом истец должен доказывать значительность или существенность ущерба? Следуя подобной логике, можно заключить, что если продавцом квартиры, при схожих условиях, являлся одинокий пенсионер, который продал свое единственное жилье, чтобы купить дом в деревне, а на оставшиеся деньги обеспечить себе безбедную старость, то неоплата покупателем стоимости продаваемого жилья повлечет для него существенный ущерб, а вот если деньги не были выплачены владельцу нескольких объектов недвижимости, то для него этот ущерб не будет являться значительным?

Не кажется ли, что в данном случае, возникает своего рода дискриминация, ставящая в неравное положение материально обеспеченных и лиц с небольшим доходом. Между тем, принцип равенства прав граждан перед законом и судом, вне зависимости от материального положения закреплен в ст. 19 Конституции Российской Федерации.

При этом замечу, что в силу ст. 555 Гражданского кодекса РФ условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости является существенным. В частности, в ч. 1 данной статьи говорится, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Лишена здравого смысла и отсылка судов к положениям п. 3 ст. 486 и ст. 395 Гражданского кодекса РФ, позволяющим требовать от покупателя в случае неоплаты переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов.

Допустим, суд удовлетворит требования покупателя о взыскании денег с продавца и процентов.

Однако, учитывая высокую стоимость жилья, на практике получится, что если у покупателя отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, продавец будет получать с него эти деньги по исполнительному листу десятки лет. А если у покупателя отсутствует источник дохода и имущество, тогда продавец вообще не получит ни денег ни квартиры?

Существует и другой вариант. Обращаясь в суд с иском о взыскании денежных средств и процентов с покупателя в связи с неоплатой стоимости квартиры (на основании п. 3 ст. 486 и ст. 395 Гражданского кодекса РФ), истец заявит в суд ходатайство о принятии мер по обеспечению иска в виде запрета отчуждения спорной квартиры.

Тогда в рамках исполнительного производства в целях обеспечения требований истца (взыскателя), спорная квартира может быть реализована с торгов.

Однако как быть продавцу, если к моменту обращения в суд с иском о расторжении договора купли-продажи  квартира уже перепродана или является единственным местом жительства ответчика-покупателя  (должника), то есть имуществом, на которое в силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание?

Таким образом, продавец в данном случае оказывается в тупиковой ситуации, становясь в положение лица, лишенного доступа к правосудию, что недопустимо в силу положений п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод [7].

В свою очередь отмечу, что в судебной практике имели место случаи, когда суды удовлетворяли иск покупателя о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с неоплатой, но, при этом, отказывали в применении последствий расторжения и признании за ним права собственности, ввиду того, что квартира к моменту рассмотрения спора в суде была перепродана [8].

Как представляется, при «двойной перепродаже», по аналогии с признанием сделок недействительными, необходимо оценивать «добросовестность приобретения» квартиры последующим покупателем. В частности, правильной является позиция суда, который применяя положения ст.

301 Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возвращая квартиру в собственность продавца, отметил, что последующего покупателя квартиры нельзя считать добросовестным приобретателем, поскольку он, приобретая квартиру у первоначального покупателя, не проявил обычную степень осмотрительности и осторожности, не принял меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемой квартиры [9].

В свете изложенного, небезынтересно мнение Трофимовой Л.А. о том, что объединяющим фактором любых подходов к исследованию судебной практики является единство развития судебной системы.

Стабильность и правовая определенность судебной практики, устранение в результате развития пробелов нормативно-правового регулирования общественных отношений, противоречий и коллизий в законе является важнейшим фактором развития и совершенствования современного права в России [10].

При этом основной задачей суда является восстановление и защита нарушенного права. Именно тогда, когда человек получит возможность реального восстановления своих нарушенных прав и защиты законных интересов, суд будет выполнять, возложенные на него государством, функции органа правосудия.

В этой связи, нельзя не согласиться с мнением Синцова Г.В. о том, что говорить о безусловности и абсолютности конституционного права на обращение в суд и на судебную защиту в настоящее время не приходится. Синцов Г.В.

справедливо отмечает, что нередко заинтересованное лицо, чьи права и интересы нарушены, обращается за судебной защитой в случаях, когда все возможные досудебные процедуры урегулирования конфликта исчерпаны и без участия органа правосудия восстановление нарушенных прав не представляется возможным.

Поэтому с психологической точки зрения заявитель, как правило, рассматривает судебный процесс как единственную оставшуюся возможность восстановить справедливость, как с материальной, так и с моральной точки зрения [11].

В завершение изложенного, хотелось бы дать некоторые рекомендации продавцам по условиям договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа, которые помогут избежать подобных ситуаций: в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа необходимо прописывать условие о том, что «неоплата стоимости жилого помещения в срок, установленный в договоре, является его существенным нарушением и основанием для расторжения договора купли-продажи продавцом и возврата жилого помещения в собственность продавца»; указывать в договоре реальную стоимость квартиры; предусматривать в договоре купли-продажи условие о залоге продаваемой квартиры, который подлежит государственной регистрации (п.1 ч. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ); предусматривать в договоре штрафные санкции в случае неуплаты в срок суммы договора.

Аналогичные условия приемлемы для договоров купли-продажи с рассрочкой платежа в отношении любой недвижимости.

Адвокат Савостьянова Ольга Николаевна

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме,

звоните по тел.: 8 (962) 998-00-18

______________________

Источник: http://savostianova.ru/articles/voprosy_sudebnoy_praktiki/

Судебная практика Расторжение договора купли-продажи и возврат неоплаченного товара Автор Янович З

Что является существенным нарушением договора одной из сторон при расторжении договора продажи дома в рассрочку?
sh: 1: –format=html: not found

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ВОЗВРАТ НЕОПЛАЧЕННОГО ТОВАРА

Согласно п.3 ст.458 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) в случаях, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Таким образом, продавцу предоставлена возможность по своему выбору определить способ защиты нарушенного права: потребовать оплаты либо возврата товара. Это требование носит альтернативный характер, поэтому продавец может реализовать только одно из предоставленных прав, а не оба одновременно.

Если в договоре не установлены основания для расторжения или изменения договора в судебном порядке, сторона, намеренная расторгнуть договор, вправе обратиться в суд при существенном нарушении договора другой стороной.

В рассматриваемом случае продавец воспользовался предоставленным ему правом потребовать возврата неоплаченного товара.

Фабула дела

Между частным унитарным предприятием «П» и открытым акционерным обществом «У» 7 июня 2013 г. заключен договор, в соответствии с условиями которого истец (продавец) передал ответчику (покупателю) 7 июня 2013 г. по товарно-транспортной накладной сельскохозяйственную технику – телескопический погрузчик стоимостью 890 397 000 руб.

В соответствии со спецификацией, которая являлась неотъемлемой частью договора, срок оплаты сторонами определен в течение 40 дней с момента поставки, право собственности на товар переходит к покупателю с даты полной оплаты полученного товара.

Учитывая, что в силу положений ст.424, 425 ГК условие о товаре, позволяющее определить его наименование, ассортимент и количество, является существенным условием договора поставки, без которого договор не может считаться заключенным (ст.402 ГК), и принимая во внимание, что спецификации к договору содержат все указанные условия в отношении товара, договор является заключенным.

По накладной ответчику был передан телескопический погрузчик. Указанная техника была получена покупателем, что подтверждается имеющейся в накладной подписью представителя ответчика, действующего на основании доверенности.

В нарушение условий договора ответчик обязательство по оплате переданного товара не исполнил. Истец, руководствуясь ст.458 ГК, направил ответчику требование о возврате имущества и расторжении договора купли-продажи по причине существенного его нарушения.

Позиция истца

Поскольку ответчик уклонялся от добровольного возврата спорного имущества, истец обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и возврате неоплаченного товара, в качестве правового обоснования он указал на положения п.2 ст.420, п.3 ст.458 ГК.

Решение суда

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом он исходил из следующего.

Согласно ст.290, 291 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Факт неоплаты ответчиком стоимости приобретенного погрузчика установлен судом и подтверждается материалами дела.

В соответствии с п.2 ст.420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению п.2 ст.420 ГК, и суды исходят из того, что неполучение продавцом платы за отчужденное покупателю имущество лишает продавца того, на что он в силу закона (ст.290, 424 ГК) вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Факт неоплаты ответчиком приобретенного по договору от 07.06.2013 имущества в течение 1 года и 3 месяцев со дня передачи имущества установлен судом и подтвержден документально.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что невнесение покупателем платы за приобретенное имущество в сумме 890 397 000 руб. в течение длительного периода времени со дня передачи имущества является существенным нарушением условий договора, что служит основанием для его расторжения по требованию продавца.

Возврат исполненного при нарушении покупателем требований по оплате по правовой природе представляет собой меру защиты потерпевшего (в данном случае продавца) в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Признавая требования истца о возврате товара обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд руководствовался ст.461, 458 ГК и исходил из того, что переданный покупателю на основании договора товар не был оплачен последним, следовательно, продавец вправе потребовать от покупателя возврата товара.

Согласно ст.458 ГК в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора, суд пришел к выводу о том, что он по своей правовой природе является договором купли-продажи в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

В соответствии с п.3 ст.458 ГК, если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Представляется, что при реализации этого требования необходимо учитывать характер товаров, проданных в кредит, и существо обязательства.

Статьей 424 ГК установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, учитывая характер проданного товара, – погрузчик, который относится к категории используемых вещей, а также существо обязательства по поставке – товар приобретается для использования в предпринимательской деятельности, то есть с целью получения прибыли, исковые требования в части обязания ответчика возвратить погрузчик, переданный по договору купли-продажи, подлежат удовлетворению.

Зависимость требования о возврате неоплаченного товара с наличием в договоре купли-продажи условия о сохранении права собственности на товар за продавцом

При вынесении вышеуказанного решения экономический суд руководствовался тем, что ст.

461 ГК связывает возможность продавца требовать у покупателя возврата неоплаченного товара с наличием в договоре условия о сохранении за продавцом права собственности на товар до его оплаты.

Из договора купли-продажи видно, что стороны предусмотрели условие о сохранении права собственности за продавцом на переданный покупателю товар до полной его оплаты.

При таких обстоятельствах предусмотренное в договоре условие о сохранении права собственности является в определенной мере и обеспечительной функцией на случай неисполнения покупателем обязательства по оплате товара или ненаступления иных обстоятельств, согласованных сторонами, и предоставляет продавцу дополнительные гарантии защиты своих прав, прежде всего, посредством того, что получивший товар покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать или распоряжаться иным образом, и любая сделка покупателя по отчуждению товара, право собственности на который сохраняется за продавцом, будет считаться ничтожной (если согласно абзацу 1 ст.461 ГК правомочие распоряжения товаром для покупателя не будет предусмотрено законом или договором либо не будет вытекать из назначения и свойств товара).

Между тем в судебной практике обоснованно существует и другая позиция, согласно которой возможность требовать возврата неоплаченного товара согласно п.3 ст.458 ГК не связана с наличием в договоре купли-продажи условия о сохранении права собственности.

Более того, переход права к покупателю, даже подтвержденный актом передачи, не является основанием для невозможности возврата имущества продавцу при нарушении покупателем исполнения обязанности по его оплате (решение экономического суда г. Минска от 19.05.

2009 № 247-25/09).

Аналогичный подход применяется и в российской практике (соотношение положений п.3 ст.488 и абзаца 2 ст.491 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в законодательстве Республики Беларусь – это положения п.3 ст.458 и абзаца 2 ст.

461 ГК) (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2014 № А32-20336/2013, постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2014 № 15АП-7613/2014, постановление арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.

2011 № А32-49853/2009).

26.11.2015

Зинаида Янович, судья экономического суда Минской области

Источник: http://bii.by/tx.dll?d=311592&a=1

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости // Долгожданный поворот в практике коллегии по гражданским делам?

Что является существенным нарушением договора одной из сторон при расторжении договора продажи дома в рассрочку?

Я по инерции внимательно слежу за судебной практикой высшей судебной инстанции. Не очень понятно, правда, почему я это делаю, ведь как нас учит один большой начальник: “Россия – не страна прецедентного права” (с), а нижестоящие суды все свободнее и свободнее эту практику игнорируют.

Но тем не менее, видимо, это уже настолько стало частью “профессионального я”, что я не могу заставить себя перестать читать определения коллегий верховного суда.

Все любят критиковать гражданскую коллегию этого суда, а я хочу её сегодня похвалить.

Точнее, не все коллегию, а судью Романовского, который только и радует, например, лично меня как интересными делами, так и правильными и внятно написанными правовыми позициями (последнее время к нему еще добавился судья Киселев с двумя хорошими делами про юридическую невозможность предъявления иска и исковую давность и споров сопоручителей, но об этом как-нибудь в другой раз). 

В деле № 78-КГ17-21 обсуждался довольно старый вопрос об основаниях расторжения договора купли-продажи недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=6nz2eEKaGwA

Сюжет очень простой: один гражданин продал другому недвижимость (дом с участком), покупатель не заплатил цену, хотя право собственности было передано покупателю путем внесения соответствующих записей в реестр.

Продавец предъявляет иск о расторжении договора в связи с тем, что покупатель не заплатил причитающуюся с него сумму. Цель иска понятна – расторжение договора нужно для того, чтобы потребовать возврата проданной вещи. 

Суд первой инстанции вынес решение о расторжении договора, сославшись на не исполнение покупателем обязанности уплатить цену.

Апелляционный суд отменил решение, в иске отказал. Суд пришел к выводу, что даже полное неисполнение обязательства по уплате цены не является существенным (!) и каких-либо доказательств подтверждающих именно такой характер нарушения договора истицей не представлено.

Внимательный читатель скажет: может быть суд апелляционной инстанции шутит?! Как такое может быть?! То, что покупатель не заплатил ни копейки, как может не быть существенным нарушением договора купли-продажи?!!

Спешу успокоить взбудораженную публику. Шутник – не суд апелляционной инстанции, а прежний верховный суд – его прежняя гражданская коллегия последовательно проводила такую позицию (например, в деле № 5-В11-27).

И основывалась она на … законе. Точнее – на грамматическом его толковании. 

Давайте откроем и внимательно прочитаем статью 451 ГК РФ:

“Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора”

Теперь представьте себя на месте судьи и начинайте рассуждать:

(1) чтобы расторгнуть договор, надо чтобы было существенное нарушение;

(2) чтобы нарушения было существенным, надо чтобы сторона лишилась того, на что она рассчитывала при заключении договора;

(3) продавец по договору купли-продажи рассчитывает получить деньги;

(4) если покупатель не заплатит, продавец всегда может деньги с него взыскать;

(5) поэтому при неплатеже продавец права получить деньги не лишился;

(6) значит,  неуплата цены (даже полная) – это не существенное нарушение;

(7) следовательно, в иске о расторжении надо отказать. 

Вот такой вот ахаляй-махаляй получается. В общем, коллегия довольно строго пишет в том деле 2011 года:

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 “Общие положения о купле-продаже”) содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. 

Это смешно, нелепо, это против здравого смысла, но попробуйте опровергнуть изложенную выше цепочку формальных рассуждений!

Совсем иначе к интерпретации существенного нарушения подходил Президиум ВАС РФ. 

В деле «Якутжилстрой» № 12295/06 и дело «Нефтегаз-Сталь-ЭВНК» № 4651/09 была сформулирована следующая позиция: продавец при заключении договора купли-продажи рассчитывает на одномоментный (с тем или иным допущением) обмен передаваемого покупателю блага на деньги.

Именно тот факт, что продавец рассчитывал на встречное предоставление, но не получил его и составляет существенное нарушение договора – продажа без уплаты цены – это уже не продажа, а дарение какое-то, продавец намерения передать вещь без встречного предоставления не имел!

В общем, это расхождение в практике двух высших судебных инстанций мирно существовало вплоть до трагических событий августа 2014 г. В практике арбитражных судов господствовал здравый смысл, в практике общих судов – грамматическое толкование.

 (Хотя, наверное, это будет слишком сильно сказать, что общие суды придерживались взгляда гражданской коллегии – есть всего 5 (!) дел, в которых общие суды ссылались на это определение; возможно, есть больше дел, где позиция воспроизведена, но нет ссылки на определение, я не стал их искать). 

После ликвидации ВАСа подход, который заняла коллегия верховного суда медленно, но верно пополз в арбитражные суды: я нашел три дела окружных судов 2015-2016 гг., где они этот подход  восприняли. Это были ФАС ПО, ФАС ЦО, ФАС УО.

Разумеется, это неправильно, так как пересмотра позиции Президиума “новым” верховным судом не состоялось и арбитражные суды должны быть связаны ею. Моральную оценку подобной юридической “гибкости” судов я оставлю при себе (кстати, недавнее дело про юридическую “гибкость” в делах о поручительстве и чем она заканчивается – № 308-ЭС16-131232, полюбопытствуйте, крайне интересно).

Но вот  вопрос о существенности такого нарушения как неплатеж цены опять попадает на рассмотрение гражданской коллегии ВС в обсуждаемом деле.

Как видим, первая инстанция в этом деле разрешила его в соответствии с позицией Президиума ВАС и здравым смыслом; апелляционная инстанция – в соответствии с позицией ВС и грамматическим толкованием нормы.

И – честь и хвала тройке судей гражданской коллегии (кстати, любопытно, что в этом деле в составе тройки судей была судья Гетман, которая участвовала в том деле 2011 г.

; интересно, как она ала по делу), что они нашли в себе силы отказаться от прежнего формального подхода коллегии, заняв позицию, ранее сформулированную Президиумом ВАС РФ.

 Это очень и очень здорово: это соответствует смыслу закона!

Таким образом, неуплата цены по договору купли-продажи недвижимости признана существенным нарушением договора. Это позволяет продавцу требовать расторжения договора; если переход права собственности уже был зарегистрирован в реестре, то в соответствии с п. 65 постановления пленумов ВС и ВАС 10/22 является основанием для возвращения права собственности на вещь продавцу.

В общем, такой вот, на мой вкус, довольно легкий вопрос, но имевший интересную историю в современном российском праве, ушел (я надеюсь) в прошлое.

PS. Почему я написал – “я надеюсь”. Да потому что это лишь определение, вынесенное тремя судьями ВС. Это не позиция всего ВС, увы. И строго говоря, у судей общей юрисдикции нет формальной обязанности следовать ей. У арбитражных судов – есть, потому что есть дела Президиума ВАС, которыми они – арбитражные суды – связаны.

На этом простом примере хорошо заметно, что то действо, которое называлось “судебная реформа 2014 г.” вместо того, чтобы действительно улучшить предсказуемость судебных актов и правовую определенность, только всё ухудшила. Надеюсь, что мы все доживем до времен, когда её дурные последствия будут исправлены.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/osnovaniya_rastorzheniya_dogovora_kupli-prodazhi_nedvizhimosti__dolgozhdannyj_povorot_v_praktike_kol/60037

Прав-помощь
Добавить комментарий