Договор аренды помещения

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды помещения

Распространенная форма договора аренды нежилого помещения с оборудованием. Может быть применена для оформления аренды помещений кафе, офисов, магазинов и других помещений в коммерческих целях.

Договор аренды

город _______________________                                             “___” ___________ 20___ года

__________________________________________________, в лице ____________________________,  действующего на основании _________________,именуем___ в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и _________________________________________, в лице ____________________________,  действующего на основании _________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

заключили настоящий договор аренды о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование следующее имущество:1) нежилое помещение  общей площадью ________ кв. м., в том числе основной площадью ____________ кв. м.

, и земельный участок общей площадью ___________ , предназначенный для ________________, расположенные по адресу: город _____________________, улица ______________, _____.2) оборудование и мебель согласно Приложению №1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.2.

Указанные помещение и земельный участок принадлежат Арендодателю на праве собственности на основании договора ______________________ №____ от ___________года.

2. Цена договора

2.1. За пользование имуществом Арендатор оплачивает арендную плату в размере ______________ (_________________)тенге в месяц.

3. Условия платежа

3.1. Оплата по настоящему Договору производится ежемесячно, не позднее _____________ числа текущего месяца.
3.2. Оплата производится наличными деньгами в кассу Арендодателя либо безналичным перечислением на его счет в банке.

4. Сроки исполнения обязательств

4.1. Указанное в пункте 1 настоящего договора имущество должно быть передано Арендатору при подписании настоящего договора, о чем Сторонами составляется передаточный акт (Приложение №2, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора).4.2. Срок действия договора:начало «___» _____________ 20___ года.

окончание «___» __________ 20___ года.

5. Обязательства сторон

5.1. Арендодатель обязан:5.1.1. Своевременно передать Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям Договора.5.1.2. Производить капитальный ремонт имущества.5.1.3. Оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества.5.2. Арендатор обязан:5.2.1.

Использовать имущество в соответствии с условиями Договора и назначением имущества.5.2.2. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.5.2.3. Нести расходы по содержанию имущества.5.2.4. В установленные Договором сроки вносить арендную плату.

5.2.5.

Возвратить имущество Арендодателю после прекращения Договора по приемно-сдаточному акту в состоянии на момент заключения Договора с учетом нормального износа.

6. Ответственность сторон

6.1. В случае неуплаты или несвоевременной уплаты арендной платы Арендатор обязуется выплатить Арендодателю неустойку в размере 0,1% от неуплаченной или несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки.
6.2. За нарушение иных условий договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан.

7. Действие непреодолимой силы

7.1.

Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за выполнение обязательств по настоящему Договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.
7.2. Сторона, которая не исполняет своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору.

8. Порядок разрешения споров

8.1. Все споры или иные разногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.
8.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в установленном законодательством порядке.

9. Порядок изменения и дополнения Договора

9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.
9.2. Досрочное расторжение Договора может иметь место по соглашению сторон либо по основаниям, предусмотренным действующим на территории Республики Казахстан гражданским законодательством, с возмещением понесенных убытков.

10. Прочие условия

10.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

АРЕНДОДАТЕЛЬ                                                                 АРЕНДАТОР__________________________                                 ______________________________________________________                                 ______________________________________________________                                 ______________________________________________________                                 ____________________________

__________________________                                 ____________________________

Подпись _________________________                  Подпись _____________________

Приложение №1
к договору аренды от “___” ___________ 20__ года

имущества, передаваемого в аренду

г. ____________________                                      «___» _______ 20__ года

№                  Наименование имущества                          Количество шт.

1.2.

3.

Все указанное имущество передано Арендодателем Арендатору в исправном состоянии, обеспечивающем его нормальное использование.

АРЕНДОДАТЕЛЬ                                                                АРЕНДАТОР__________________________                                 ______________________________________________________                                 ______________________________________________________                                 ______________________________________________________                                 ____________________________

__________________________                                 ____________________________

Подпись _________________________                  Подпись _____________________

Приложение №2
к договору аренды от “___” ___________ 20__ года

Передаточный акт

г. ____________________                                      «___» _______ 20__ года

__________________________________________________, в лице ____________________________,  действующего на основании _________________,именуем___ в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и _________________________________________, в лице ____________________________,  действующего на основании _________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

во исполнение заключенного между Сторонами договора аренды от “___” __________ 20___ года (далее – “Договор аренды”) составили настоящий передаточный акт о нижеследующем:

1. При подписании настоящего акта Арендодатель передал, а Арендатор принял арендованное по Договору аренды имущество, а именно:

1) нежилое помещение  общей площадью ________ кв. м., в том числе основной площадью ____________ кв. м., и земельный участок общей площадью ___________ , предназначенный для ________________, расположенные по адресу: город _____________________, улица ______________, _____.
2) оборудование и мебель согласно Приложению №1 к Договору аренды.

2. Состояние переданного имущества соответствует условиям договора и назначению имущества.

АРЕНДОДАТЕЛЬ                                                                АРЕНДАТОР__________________________                                 ______________________________________________________                                 ______________________________________________________                                 ______________________________________________________                                 ____________________________

__________________________                                 ____________________________

Подпись _________________________                  Подпись _____________________

Источник: http://www.defacto.kz/documents/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно

Договор аренды помещения

Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным .

Образец договора аренды нежилого помещения →

При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.

Шапка договора аренды нежилого помещения

Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

Сдавать помещение в аренду может собственник или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:

  • документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
  • документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.

С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы.

Суд может счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость.

Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение закона.

Предмет договора аренды нежилого помещения

В этом пункте указывается собственно предмет договора:

Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.

Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым . Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской Юридической Службы

Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:

На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается .

Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:

Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.

Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.

Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, если в договоре не указано иное.

Права и обязанности сторон

Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.

  • Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
  • Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.

Срок аренды

Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.

Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.

Изменение и прекращение договора

По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд , если:

  • одна из сторон нарушает условия договора;
  • арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
  • собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.

Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.

Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения

Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.

Реквизиты и подписи сторон

Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.

Источник: https://lifehacker.ru/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

Элементы договора аренды нежилого помещения

Договор аренды помещения

Предметом договора аренды или объектом договора аренды является любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

В частности, в качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии его правового регулирования явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты, а значит к развитию института договора аренды нежилого помещения. К нежилым помещениям, являющимся объектами договора аренды помещений, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Договор аренды нежилого помещения – это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатору) за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Предметом является нежилое помещение, что передается арендодателем арендатору. Предмет является единственным существенным условием договора аренды нежилого помещения, то есть без точного определения предмета договор не считается заключенным и действительным.

Таким образом, в тексте образца договора аренды нежилого помещения передаваемое помещение должно быть конкретно и ясно описано. Обычно, в описание предмета входят: точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение; описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.

); площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ; назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т.д.). Все эти данные могут быть указаны, при составлении договора аренды, прямо в тексте соглашения или в приложениях к нему.

Например, к договору аренды помещения, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т.д.), а также его схематическую планировку.

Кстати в договоре аренды помещения, вместо кадастрового паспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая, также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

Недвижимое имущество как предмет договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него.

Однако, недвижимое имущество полностью отвечает понятию предмета договора аренды. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам (л. 34 ГК РФ), не должно быть предназначено для проживания людей.

Аренда жилой недвижимости регулируется специальными нормами (гл. 35 ГК РФ).

Законом РФ могут быть установлены виды объекта договора аренды, то есть имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.

В современной юриспруденции существует альтернативное мнение о понятии предмета договора аренды. Согласно ему предметом договора аренды являются:

– Действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному содержанием договора аренды, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

– Имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, согласно содержанию договора аренды, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

В роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права – физические и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования).

К лицам, которые могут выступать в роли арендатора и арендодателя, предъявляются обычные для участников гражданского оборота требования правосубъектности – факт государственной регистрации для юридических лиц и достижение совершеннолетия для физических лиц.

Согласно ст.608 ГК РФ, арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Источник: https://studbooks.net/1090799/pravo/elementy_dogovora_arendy_nezhilogo_pomescheniya

Типовой договор аренды нежилых помещений

Договор аренды помещения
Aug 17, 2018 · 5 min read

Если вы снимаете помещение в аренду или же, наоборот, сдаете, необходимо заключить договор. И тут возникает масса вопросов. Какие условия прописать в договоре? На какой срок его заключить? Необходима ли государственная регистрация и каков ее порядок? Давайте же ответим на частые вопросы по аренде.

Что такое стандартный договор аренды нежилого помещения?

В интернете частотным является поисковый запрос на форму «стандартного» или «типового договора аренды». Типового договора не существует.

Договор — добровольная сделка между сторонами, устанавливающая взаимные права и обязанности.

В каждом договоре есть существенные условия — те, которые стороны обязаны согласовать в процессе заключения, и без указания которых договор не будет заключен. Для договора аренды существенными являются два условия:

– предмет договора (объект недвижимости);

– цена договора.

Данные условия обязательны и прописывать их следует максимально подробно. В случае их отсутствия, договор является незаключенным.

Какие документы необходимо предоставить сторонам сделки?

Прежде чем составлять договор, проверьте вторую сторону на благонадежность. Информацию о наличии судебных исков в отношении вашего арендодателя/арендатора можно найти на сайтах судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Так же зайдите на сайт судебных приставов и проверьте имеются ли исполнительные производства в отношении второй стороны сделки.

Кроме того, вступая в арендные отношения, стороны предоставляют друг другу стандартный пакет документов. Эти списки не являются обязательными и законодательно не утверждены, но они помогут убедиться в достоверности сведений и надежности совершаемой сделки.

Список для физического лица:

– паспорт;

– свидетельство о праве собственности (или иной документ, подтверждающий право на имущество, например, свидетельство о вступлении в наследство);

– подтверждение отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг;

– кадастровый паспорт;

– заверенное нотариально согласие собственников (если у помещения несколько собственников);

– доверенность (если соглашение подписывает от имени собственника другой человек).

Список для юридического лица:

– свидетельство о праве собственности;

– подтверждение отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг;

– свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

– свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

– действующая редакция Устава;

– решение о назначении руководителя юридического лица;

– приказ о вступлении руководителя в должность;

– выписка из ЕГРЮЛ (давность получения 5–7 дней);

– доверенность (если соглашение подписывает лицо не уполномоченное на подобные действия Уставом организации).

Какие пункты нужно установить в договоре?

Основные положения и особенности аренды нежилых помещений установлены в главе 34 Гражданского Кодекса РФ. Для составления арендного соглашения необходимо соблюдать следующие пункты:

1). Детально прописать предмет договора (описать объект недвижимости, его площадь, адрес расположения).

2). Указать целевое назначение помещения (под офис, склад, производство), а также санкции в случае его нарушения.

3) Установить размер арендной платы и что в нее включено (коммунальные платежи, электричество, вывоз мусора и прочие затраты), также срок внесения арендной платы и ответственность за нарушение этого срока.

Размер арендной платы может изменяться по взаимному согласию, но не чаще одного раза в год, однако стороны вправе предусмотреть в договоре иное.

Если коммунальные платежи не включены в арендную плату, то укажите как арендатор будет оплачивать эти платежи — самостоятельно по счетам коммунальных служб, либо путем возмещения арендодателю расходов на оплату коммунальных услуг.

4). Определить ответственность сторон в проведении капитального и косметического ремонтов.

5). Детально прописать права и обязанности сторон, а также ответственность за невыполнение обязательств.

6). Указать возможность или невозможность сдачи помещения в субаренду.

7). Прописать условия расторжения договора.

8). Предусмотреть срок аренды.

В какой форме и на какой срок заключить договор?

Статья 609 ГК РФ закрепляет обязательность письменной формы договора аренды, если он заключается на срок более года. Если же одной из сторон является юридическое лицо, то письменная форма является обязательной вне зависимости от срока. Выделяют три возможных варианта срока:

1. Краткосрочный — на срок менее одного года.

ВАЖНО Краткосрочные договоры не подлежат государственной регистрации. Даже если по окончании первоначального срока, договор продлевается на тот же срок, он всё равно не подлежит государственной регистрации.

2. Долгосрочный — на срок более одного года.

ВАЖНО Если договор аренды заключён сроком на год и более, то он подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При отсутствии государственной регистрации договор является незаключенным.

3. Бессрочный — если срок не указан.

ВАЖНО Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды сторонами не определён, считается что договор заключён на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (даже если фактический срок действия договора превышает один год). Также не подлежит государственной регистрации договор, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределённый срок после окончания основного срока.

Как пройти государственную регистрацию?

Стороны вправе самостоятельно определить кто несет расходы по регистрации, и кто из сторон готовит и подает документы в регистрирующий орган.

Сам процесс регистрации договора представляет собой внесение государственным органом сведений об арендуемом помещении в государственный реестр недвижимости. В этом реестре содержатся сведения о недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на имущество, на основании чего эти права возникли и прочие важные сведения.

Подать документы на регистрацию можно одним из нескольких способов:

1). В отделении Росреестра.

2). Через МФЦ.

ВАЖНО Заявление подается в любое отделение Росреестра или МФЦ, без привязки к месту нахождения объекта недвижимости.

3). Отправить документы почтой.

ВАЖНО При выборе данного способа документы отправляются почтовым отправлением с объявленной ценностью, обязательно с описью вложения и уведомлением о вручении.

4). Через портал Госуслуг.

ВАЖНО В этом случае электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

Перечень документов, предоставляемых на регистрацию:

1). Заявление.

Форма заявления и порядок его заполнения утверждены Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. Образец заявления можно найти на сайтах Росреестра или Госуслуг. В заявлении необходимо указать наименование той стороны, которая подаёт документы на регистрацию и реквизиты арендуемого помещения.

2). Договор аренды.

ВАЖНО Договор предоставляется в количестве копий соответственно количеству сторон договора плюс экземпляр для регистрирующего органа.

3). Кадастровый паспорт арендуемого помещения.

4). Документы, подтверждающие правовой статус заявителей. Для физического лица — это паспорт. Если документы подаёт доверенное лицо, то предоставляется нотариально заверенная доверенность. Для юридического лица — это правоустанавливающие документы и доверенность, либо документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица без доверенности.

5). Подтверждение об оплате госпошлины. Для физических лиц — это квитанция, для юридических — платежное поручение.

6). Если помещение сдаётся в аренду физическим лицом, то необходимо заверенное нотариусом согласие супруга на заключение договора либо подтверждение того, что объект аренды не находится в общем владении супругов.

7). Если имущество находится в залоге, то необходимо согласие залогодержателя на передачу помещения в аренду.

8). В случае если имущество находится в государственной или муниципальной собственности, то необходимо согласие соответствующего органа на передачу имущества в аренду.

9). Для юридического лица также требуется решение о совершении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность.

Срок государственной регистрации:

– 7 рабочих дней с даты приема документов в Росреестре;

– 9 рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.

Стоимость государственной регистрации:

– для физических лиц — 2 000 рублей;

– для юридически лиц — 22 000 рублей.

Отличается ли аренда здания от аренды помещения?

Аренда зданий и сооружений регламентируется статьями 650–655 ГК РФ.

Основное отличие в том, что по договору аренды нежилого здания, помимо самого помещения в аренду также предоставляется земельный участок на котором данное здание находится (п. 1. ст. 652 ГК РФ).

Арендная плата за пользование зданием или сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. В остальном условия аренды нежилого помещения и аренды здания схожи.

Подводя итог, хочется повторить, что типового договора аренды не существует. Обязательными к установлению являются лишь существенные условия, остальные пункты стороны прописывают в соответствии со своими потребностями.

Теперь, зная нюансы аренды нежилого помещения, вы сможете составить свой идеальный договор.

“,”author”:”Евгения Ильина”,”date_published”:”2018-08-17T16:42:10.206Z”,”lead_image_url”:null,”dek”:null,”next_page_url”:null,”url”:”https://medium.com/@evgeniya2603/%D1%82%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B-%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8B%D1%85-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B9-c672d7f1849d”,”domain”:”medium.com”,”excerpt”:”Если вы снимаете помещение в аренду или же, наоборот, сдаете, необходимо заключить договор. И тут возникает масса вопросов. Какие условия…”,”word_count”:1171,”direction”:”ltr”,”total_pages”:1,”rendered_pages”:1}

Источник: https://medium.com/p/c672d7f1849d?source=user_profile---------4------------------

Договор аренды помещения

Договор аренды помещения

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизируйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор аренды за 11 минут. Более подробный материал по договорам аренды ниже.

Инструкция по подготовке договора аренды помещения

Договор аренды помещения должен подчиняться нормам Гражданского кодекса, которые регулируют арендные отношения в целом. В то же время у такого договора есть определенные особенности, о которых надо знать сторонам перед его заключением. 

Без каких условий договор аренды помещения будет считаться незаключенным?

При заключении любого договора аренды существенным условием будет подробное описание арендованного имущества. Если в аренду передается помещение, то описание предмета договора может включать в себя:

  • выписки из технического или кадастрового паспорта;
  • поэтажный план недвижимости и экспликацию к нему;
  • выписку из реестра объектов градостроительной деятельности;

Разумеется, в описании арендованного помещения должна быть указана его площадь и адрес. При заключении договора аренды, не требующего госрегистрации, можно индивидуализировать объект аренды и без официальных документов. Стороны могут самостоятельно составить план, на котором будет отражено местоположение и характеристики арендуемой недвижимости.

Если объект аренды не был описан в договоре надлежащим образом, но при этом стороны фактически исполняли свои обязанности (помещение было передано по акту приемки, арендатор пользовался объектом и вносил арендную плату), то ни одна из сторон не может требовать признать договор незаключенным.

Вторым существенным условием договора аренды помещения является размер арендной платы. При ее указании в договоре стороны должны помнить о том, что Гражданский кодекс запрещает изменять арендную ставку чаще раза в год (статья 614 ГК РФ).

Еще один нюанс, касающийся размера арендной платы – арендатор должен узнать, является ли арендодатель плательщиком НДС. Дело в том, что в этом случае надо будет указать в договоре – включает ли в себя арендная плата сумму НДС или НДС начисляется отдельно, в противном случае 18% НДС могут стать для арендатора неприятным сюрпризом.

Какие еще условия надо проверить сторонам при сдаче помещения в аренду?

Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.

Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.

В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя.

Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно.

Наконец, договор аренды помещения может просто обязывать арендатора заключить договор с коммунальными службами, хотя на практике это возможно только в отношении услуг электроснабжения.

Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.

Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения.

Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи.

Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду, и имущество, в нем находящееся.

В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор – принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.

Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.

И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) – это условие о ремонте арендованного объекта.

Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора.

Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.

Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Риски по договору аренды помещения, если меняется его собственник

Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?

Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя.

Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.

Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.

Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.

Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.

Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.

Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.

Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам.

Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности – свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника.

Если арендатор не обратиться за таким подтверждением, то на него ложится риск оплаты ненадлежащему арендодателю и последующих за этим санкций (статья 312 ГК РФ).

Регистрация договора аренды помещения

Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.

Чтобы избежать необходимости государственной регистрации, стороны довольно часто заключают договор аренды помещения на меньший срок, например, 11 месяцев, а затем продлевают его на такой же срок. Это неплохой вариант, если арендатор и арендодатель взаимно заинтересованы в дальнейшей аренде объекта.

Интересно, что по мнению юристов, если срок действия договора аренды помещения вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется, ведь положения статьи 651 ГК РФ ясно указывают на определенный срок аренды – не менее года.

Производится регистрация договоров аренды помещения территориальными кадастровыми органами. Порядок государственной регистрации указан в Методических рекомендациях (приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184), там же приведен перечень необходимых документов. В него входят:

  • заявление о регистрации;
  • документ об уплате госпошлины (2 тысячи рублей, если заявитель физическое лицо и 22 тысячи рублей, если это организация);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя (если регистрация происходит по доверенности) или полномочия руководителя организации;
  • документы, устанавливающие право на недвижимость;
  • кадастровый план объекта недвижимости.

Документы нужно представить в оригиналах или нотариально заверенных копиях, кроме документа, подтверждающего полномочия лиц, подписавших договор (решение или протокол о назначении генерального директора). Его можно заверить печатью самой организации. Срок государственной регистрации договора аренды помещения – один месяц со дня приема заявления и документов.

Если заранее известно, что договор придется регистрировать, то в его тексте надо предусмотреть условие о том, какая сторона берет на себя обязанность по регистрации, т.к. законодательство не дает никаких указаний на этот счет.

Когда арендодатель может отказать в продлении договора аренды помещения?

Чаще всего нежилое помещение (это может быть офис, склад, торговая точка) арендуют в предпринимательских целях, поэтому арендатор заинтересован в длительной аренде или ее продлении. Арендодателю недвижимости тоже не все равно, кому он ее сдает. Если стороны добросовестно выполняют свои договорные обязательства, то проблем при продлении договора аренды помещения обычно не возникает.

А вот если арендодатель не хочет продолжать договорные отношения с прежним арендатором, то последний может с ним поспорить, опираясь на свое преимущественное право на продление договора (статья 621 ГК РФ).

Преимущественное право добросовестного арендатора заключается не только в возможности заключить договор аренды помещения на новый срок. Если арендодатель отказал в аренде прежнему арендатору, а затем в течении года после этого заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом продлить с ним договор.

В каких случаях арендодатель может оспорить преимущественное право в суде и заключить договор с новым арендатором?

  1. Арендатор исполнял свои договорные обязанности ненадлежащим образом. Это может быть просрочка при внесении арендной платы; сдача арендованной недвижимости в субаренду без разрешения арендодателя; несоблюдение обязанности осуществлять текущий ремонт помещения и др.  
  2. Договор аренды помещения был заключен на неопределенный срок. Если стороны заключали договор на неопределенный срок только с целью избежать государственной регистрации, то арендатор обхитрил сам себя. Дело в том, что преимущественное право аренды он имеет только если договор был заключен на определенный срок, до истечения которого арендатор должен уведомить о своем желании продлить договор. Ну а если срока у договора нет, то и продлить его на новый срок невозможно.
  3. Договор был расторгнут досрочно до истечения своего срока действия. В этом случае арендатор теряет свое преимущественное право, т.к. оно возможно только при истечении срока договора аренды помещения, а не расторжения его досрочно.
  4. Арендатор не сообщил арендодателю (или сообщил ненадлежащим образом) о намерении продолжить аренду недвижимости. Срок и порядок такого уведомления стоит предусмотреть в тексте договора, ведь если он будет не указан, то Гражданский кодекс обязывает арендатора сообщить о своем намерении продлить аренду в разумные сроки. Что считать такими сроками? Если стороны не договорятся об этом, то оценивать разумность сроков придется в суде.
  5. Арендодатель в принципе не намерен больше сдавать недвижимость в аренду. В такой ситуации на нет и суда нет, ведь собственник имеет право распоряжаться своим помещением как посчитает нужным. Понудить арендодателя заключить с ним договор аренды помещения на новый срок арендатор не может. Преимущественное право на аренду может быть ему предоставлено только относительно другого лица, желающего арендовать этот же объект, и только в течение года.
  6. Арендатор не желает продлевать договор на новых условиях, предложенных арендодателем. Преимущественное право только дает возможность арендатору на заключение договора аренды, но не на сохранение прежних договорных условий. Если арендодатель при продлении договора аренды помещения намерен повысить арендную плату, а арендатору это невыгодно, то преимущественное право не дает ему никаких привилегий. Потребовать сохранить прежние условия аренды на этом основании нельзя.  При этом арендодатель не может предложить более выгодные условия для другого арендатора.
  7. Преимущественное право на продление договора аренды помещения ограничено договором или законом. Стороны могут указать в тексте договора, что арендатор не имеет преимущественного права на продление аренды, т.к. эта льгота не является императивной (обязательной) нормой. Кроме того, законодательство не дает арендатору преимущественного права при аренде транспорта, земельных участков, лесного фонда, водных объектов и при прокате.

Выбрать и скачать Договоры аренды помещения

Источник: https://www.regberry.ru/dogovory/dogovor-arendy-pomeshcheniya

Прав-помощь
Добавить комментарий