Договор купли-продажи-есть вопросы

Вы можете задать свой вопрос и наши специалисты с радостью дадут на него ответ!
Самые популярные вопросы уже получили профессиональные ответы. Рекомендуем с ними ознакомиться!

Ответ:

Важнейшее условие предварительного договора — предоплата, которую владелец недвижимости получает от покупателя. Она чаще всего осуществляется наличными и имеет своей главной целью обозначить серьёзность намерений лица, приобретающего объект. Когда продавец уже получил предоплату, стороны начинают готовиться к сделке. Должны быть сняты все объявления о продаже этого имущества и прекращены показы жилья потенциальным покупателям. Предварительная оплата входит в общую стоимость объекта недвижимости и гарантирует платёжеспособность покупателя. Размер предоплаты определяется соглашением сторон и обычно варьируется в пределах от 50 000 до 200 000 рублей. Гражданский кодекс РФ определяет два вида предварительной оплаты: задаток и залог.

Ответ:

Если владелец квартиры, комнаты, жилого или садового дома, земельного участка владеет ими менее трех лет, то по российскому законодательству он при продаже любого из этих объектов обязан оплатить в госбюджет налог либо с суммы сделки, превышающей 1 млн рублей (при этом право на налоговый вычет продавец имеет только на один объект), либо с суммы, на которую превышены фактические расходы по приобретению объекта недвижимости. Налоговые резиденты (лица, пребывающие на территории России более 183 дней в календарном году, независимо от их гражданства) выплачивают налог по ставке 13 % от стоимости сделки (цены продаваемого объекта) и могут использовать право на получение различных налоговых вычетов. Налоговые нерезиденты (лица, пребывающие на территории России менее 183 дней в календарном году) выплачивают налог по ставке 30 % от цены продаваемого объекта недвижимости и не имеют права на получение налогового вычета. Следует иметь в виду, что если продавец объекта недвижимости постоянно проживает за пределами России, он может воспользоваться при совершении сделки купли-продажи соглашением об избежании двойного налогообложения, если, конечно, такое соглашение имеется между страной его проживания и Российской Федерацией. Во избежание недоразумений и лишних расходов такому продавцу следует также знать об особенностях налогообложения недвижимости в стране своего проживания.

Ответ:

Чтобы заключить сделку купли-продажи квартиры или другого объекта недвижимости, требуется как минимум две недели. Иногда решение всех вопросов, связанных с оформлением сделки, растягивается не на один месяц. Причин этому может быть немало. Самый главный фактор, который тормозит весь процесс, — необходимость получения большого числа документов в различных инстанциях. Иногда тому, кто приобретает недвижимость, бывает необходимо время для решения финансовых вопросов, к примеру, для получения ипотечного кредита. А если квартира, выставленная на рынок недвижимости, не пустует, а по-прежнему занята продавцом или сдаётся внаём, может потребоваться определённый срок, чтобы освободить жилплощадь. По этим и другим причинам необходимо заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости. Подписание подобного договора — важнейший момент во всём процессе оформления купли-продажи недвижимости. В нём должны быть отражены все условия будущей сделки: каким образом будут производиться денежные расчёты, где и когда будет подписан договор купли-продажи, на каких условиях будет передаваться покупателю объект недвижимости, а также полный перечень документов, которые должны быть предоставлены продавцом.

Формы заключения предварительного договора могут быть различны: всё зависит от того, кто представляет интересы продавца.

Ответ:

При выборе способа расчёта наличными деньгами сделка заключается в банке, который выбирается по соглашению сторон. Покупатель кладёт всю сумму в банковскую ячейку. Перед этим у продавца есть право воспользоваться услугами сотрудников банка по проверке подлинности купюр и их пересчёту. Когда все эти процедуры будут закончены, стороны приступают непосредственно к подписанию договора купли-продажи. Это можно осуществить в банке, офисе агентства недвижимости или же у нотариуса, если стороны выбрали нотариальную форму заключения договора.

Затем подписанный договор вместе с другими необходимыми документами подаётся на государственную регистрацию, по завершении которой право собственности окончательно переходит к новому владельцу.

Ответ:

Когда покупается квартира, то нужно заплатить налог на имущество физлиц. Когда проходит налоговый период, то появляется данный вид налога. Налогоплательщику по почте высылается уведомление, в котором прописаны сроки уплаты налога. Обычно он платится до 1 ноября года, который идёт за годом исчисления налога.

Когда продается квартира, владение которой было менее трёх лет, то налогоплательщику нужно подать справку 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за тем, в котором прошла сделка.

Ответ:

Налог на доходы физлиц – это налог, уплачиваемый физическими лицами с тех доходов, которые получены от источников в РФ и за её пределами для тех, кто живёт на территории России. В Российской Федерации источники дохода – это: зарплата; сдача в аренду имущества; реализация недвижимости; реализация иногда имущества у физического лица в РФ. Налог на доходы физлиц называется подоходным. Налог, который платит физический собственник имущества, признанного объектом налогообложения, называется налогом на имущество физлиц. Объекты налогообложения: комната; дом; квартира; гараж; дача;

иные объекты.

Ответ:

Что посоветовать в данном случае? Можно конечно заниматься продажей или покупкой недвижимости самостоятельно- многие так и поступают. Но, как показывает статистика последних лет, все больше сделок, связанных с недвижимостью, проходят с непосредственным участием профессиональных агентств. Почему происходит такая тенденция? Сегодня время, это самый дорогой ресурс и многие люди не готовы им жертвовать. При продаже квартиры необходимо грамотно, в различных источниках разместить рекламу объекта, что требует дополнительных финансовых затрат, провести правильную подготовку квартиры к продаже, подготовить полный комплект документов к сделке (справки о коммунальных платежах; выписки из государственного реестра прав о том, что нет обременения; справки из ГУПТИ, в случае необходимости и т.д.). Часто приходится вести взаимодействие с банком покупателя, точно знать, какие документы подготовить, организовать принятие аванса и многое другое. Профессиональное агентство недвижимости и его сотрудники имеют большой опыт в проведении сделок. Сделать все самому, или довериться профессионалам? Решать только вам.

Источник: https://mcun.ru/vopros-otvet/

Мнимая сделка и расторжение договора купли-продажи: практические и теоретические вопросы на примере одного спора (Розенцвайг А.В., адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов, к.ю.н.; Скрябин С.В., ведущий научный сотрудник НИИ частного права Каспийского университета, к.ю.н., доцент)

Договор купли-продажи-есть вопросы

Мнимая сделка и расторжение договора купли-продажи:
практические и теоретические вопросы на примере одного спора

А.В. Розенцвайг, С.В. Скрябин

1. Предварительные замечания

Взяться за перо нас побудило несколько обстоятельств.

Во-первых, интересное дело, в котором мы представляли одну из сторон спора. Этот случай мог стать классическим примером применения правил статьи 160 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — «ГК, «кодекс») о мнимой сделке. Мог стать, но не стал, по причинам, от нас не зависящим.

Во-вторых, вопрос о недействительности сделок стал проблемой просто сверхактуальной. В мае 2016 года состоялись ежегодные цивилистические чтения по теме «Недействительные сделки в гражданском праве».

Был подготовлен проект закона, который предполагал дополнить ГК, гражданское законодательство некоторыми новеллами, большая часть которых связана с введением ничтожных и оспоримых сделок, изменениям редакции правил кодекса о мнимых и притворных сделках[1].

Кроме того, Верховным судом Республики Казахстан (далее по тексту — «ВС») 7 июля 2016 года № 6 было принято Нормативное постановление «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности»[2], которое, в том числе, касается вопросов, затрагиваемых в настоящей статье.

Одним словом, проблема о недействительных сделках имеет высокую теоретическую и практическую востребованность, а признание сделок недействительными — один из наиболее распространенных на практике способов защиты гражданских прав.

По нашему мнению, подобная распространенность зачастую не совсем оправдана. Однако состояние нашего законодательства и правоприменительной практики нередко обусловливают использование именно этого способа защиты гражданских прав. Выбор здесь предопределен прагматическими интересами участников оборота: проще, дешевле, понятнее и привычнее.

В-третьих, описываемый ниже гражданско-правовой спор исчерпал возможности обжалования в Казахстане. По нему приняты все предусмотренные законом судебные акты, которые можно, и, как мы полагаем, нужно, обсудить, вынеся в публичное пространство.

Речь идет, мягко говоря, о ряде юридических ошибок (упущений) суда первой инстанции, которые остались незамеченными судами апелляционной и кассационной инстанций. Причем это касается как применения норм материального, так и процессуального права.

И, наконец, последнее. Наш доверитель высказал нам упрёк в выборе неверного способа защиты его интересов, что, по его мнению, повлекло отказ в удовлетворении заявленных требований и дополнительные издержки.

Однако знакомство со всеми перипетиями дела и последующий анализ состоявшихся судебных актов, вынесенных уже без нашего участия, позволяют утверждать о правильности выбора способа, процессуальной модели защиты, собранных и представленных суду доказательств, которые подтвердили наши аргументы.

Поэтому настоящая статья — повод для того, чтобы ещё раз самим оценить возникшую ситуацию, выслушать мнение юридической общественности, привлечь внимание к состоянию казахстанской юридической теории и судебной практики на примере конкретного дела.

Но обо всем по порядку.

2. Обстоятельства спора

И. являлась собственницей жилого дома и земельного участка, расположенных в г.

Алматы (далее по тексту — «Недвижимость»), что подтверждалось справкой о зарегистрированных правах (обременениях) на Недвижимость, выданной уполномоченным органом. Помимо И.

, в доме были зарегистрированы её супруг — К. и их совместные дети, один из которых был несовершеннолетним, а другой находился на обучении за рубежом.

В ноябре 2014 года И. заключила с покупателем А. договор купли-продажи Недвижимости (далее по тексту — «Договор»). Цена сделки составила 905 000 000 (девятьсот пять миллионов) тенге. Договор зарегистрирован уполномоченным органом 6 ноября 2014 года; собственником Недвижимости стал А.

Описанную выше общую ситуацию необходимо дополнить некоторыми деталями, которые раскрывают суть сложившихся правоотношений между сторонами.

Прежде всего, укажем на наличие определенных личных отношений между семьей И. и А. Последний неоднократно бывал в доме, имел совместные дела с супругом И. и даже приятельствовал с ним.

Не менее важным представляется и тот факт, что Договор был нотариально удостоверен. Это была стандартная форма договора, которая предлагается к подписанию практически любым казахстанским нотариусом, без каких-либо юридических излишеств[3].

Далее, несмотря на заключение Договора, И. и её семья продолжала проживать в доме, пользоваться Недвижимостью, нести соответствующие обязанности (в частности, по оплате коммунальных платежей), а регистрация членов семьи И. по месту нахождения Недвижимости не была прекращена.

Важно и то, что цена Договора продавцу выплачена не была. Во всяком случае, никаких допустимых доказательств исполнения соответствующей обязанности по Договору А. не представил.

Кроме того, пояснения И. содержали сведения о том, что заключение Договора состоялось под психологическим давлением (принуждением) со стороны её супруга. Последнее обстоятельство им не отрицалось. Более того, при рассмотрении дела в суде оно нашло своё подтверждение.

И, наконец, последнее. Между покупателем А. и супругом И. сложились заёмные отношения. Согласно пояснениям К., всего им было получено от А. два транша на общую сумму 656 900 (шестьсот пятьдесят шесть тысяч девятьсот) долларов США.

По утверждениям И. и К., Договор и был заключен лишь для того, чтобы А. получил в банке деньги, предоставив в качестве обеспечения Недвижимость, и передал их в последующем К. для осуществления последним неких бизнес-проектов. После возврата денег А. обязался Недвижимость вернуть[4].

3. Юридический анализ фактической ситуации, проведенный до предъявления иска

Анализ представленных И. документов, пояснения, данные ею и супругом истицы К., позволил сделать следующие общие выводы.

Во-первых, представленные документы (Договор, справки уполномоченного органа и другие) дают основания для однозначного утверждения о том, что И. являлась полноправной собственницей Недвижимости; какие-либо обременения на момент заключения Договора отсутствовали, правообладателем являлась И., которой Недвижимость принадлежала на праве индивидуальной собственности.

Во-вторых, положения Договора однозначно указывают на использование стандартной формы сделки, удостоверяемой нотариально. Каких-либо особых условий названный Договор не содержит, поэтому к спорным правоотношениям сторон должны применяться общие положения ГК.

В-третьих, документы о совершении заёмных операций между супругом И. и А., между последним и банком нам вначале представлены не были. По указанной причине анализ соответствующих отношений был произведён исключительно на основании пояснений супруга И. Цели, на которые были потрачены заёмные денежные средства, так и остались неизвестными[5].

В-четвертых, изученные материалы дают определённые основания усмотреть в действиях А. наличие уголовно наказуемого деяния.

Между тем попытка инициировать такой вариант развития событий не предпринималась, поскольку имелся риск существенного усложнения и затягивания по времени решения вопроса о принадлежности Недвижимости и её возврате.

На рассмотрение И. были представлены следующие возможные варианты решения возникших проблем.

Вариант 1. Расторжение Договора по причине неисполнения А. обязательств по оплате (пункт 2 статьи 401, пункт 1 статьи 406, статьи 437-439, пункт 2 статьи 444 ГК).

В данном случае можно исходить только из условий Договора и доказать факт его неисполнения Покупателем.

Реализацию этого варианта мы сочли нецелесообразной по следующим причинам.

1) Заявление подобного требования будет свидетельствовать о признании действительности Договора, что впоследствии сделало бы затруднительным возможное уголовное преследование А., т.к. будет свидетельствовать о признании И. правомерности приобретения Недвижимости.

2) Наличие определенных рисков. Например, если А. сможет выплатить сумму, указанную в Договоре, он, в свою очередь, будет вправе требовать передачи ему Недвижимости.

3) Существенное увеличение судебных издержек и, прежде всего, значительный размер государственной пошлины. Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 535 Кодекса Республики Казахстан от 10 декабря 2008 года № 99-IV «О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)» (далее — «НК»), он определен в размере 1 (одного) процента от суммы иска[6].

Вариант 2. Использование конструкции притворной сделки.

Пунктом 2 статьи 160 ГК предусмотрено: «Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду».

Как отмечается в комментарии ГК, в притворной сделке воля сторон направлена на установление гражданских прав и обязанностей. Но не тех, которые составляют внешнюю сторону для окружающих, а иных, какие стороны имели в виду. Поскольку при притворности различают две сделки, каждая из них нуждается в самостоятельной оценке.

Прикрывающая сделка всегда является недействительной. Законность прикрываемой сделки определяется фактическими признаками[7].

По очень точному научному определению, притворная сделка является футляром, который в результате будет отброшен, а к отношениям сторон должны применяться нормы, относящиеся к прикрытой сделке[8].

Применение правила пункта 2 статьи 160 ГК в отечественной судебной практике базируется на установлении наличия либо отсутствия (доказанности или недоказанности) целого ряда важных фактических обстоятельств, которые свидетельствовали бы о притворности сделок.

В одном из споров Верховный суд Республики Казахстан, рассматривая вопросы притворности договоров займа, купли-продажи квартиры и ее залога, постановил, что в число подлежащих исследованию и оценке обстоятельств по подобным делам относятся: последующее проживание в доме ответчицы; отсутствие в материалах дела каких-либо сведений об оплате стоимости приобретенной квартиры; невыяснение судом обстоятельств заключения данного договора, передачи денег от покупателя продавцу; иные обстоятельства покупки квартиры. Особо было отмечено, что лицо даже не осмотрело приобретенную квартиру. Этот факт был признан грубой неосмотрительностью для человека, приобретающего дорогостоящую недвижимость[9].

В другом случае суд надзорной инстанции отменил все решения по делу, приняв новое решение об удовлетворении иска Б., Г. о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного между Б. и К., притворным.

ВС согласился с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что имеются основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры в силу его притворности с применением статьи 160 ГК, поскольку в суде ни Б., ни К. не оспаривали, что между ними заключен сначала договор займа, а затем, в обеспечение его исполнения — договор залога квартиры, принадлежавшей Б. и Г.[10].

В Обзоре судебной практики по делам о признании недействительным договора купли-продажи квартиры за 2002 год ВС сформулирована следующая правовая позиция: «Совершение под видом договора купли-продажи жилого помещения договора займа является основанием для признания сделки недействительной».

Данная позиция обоснована тем, что, поскольку, согласно пункту 2 статьи 160 ГК, при совершении притворной сделки к правоотношениям применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду, поэтому коллегия областного суда, отменяя решение суда 1-й инстанции, которым притворный договор купли-продажи квартиры между М. и Б. признан недействительным, указала, что имеющийся договор займа прикрывает договор купли-продажи. При этом заключение договора займа соответствует нормам статьи 725 ГК и потому нет оснований для признания его недействительным[11].

В представленных для анализа пояснениях И. и её супруга усматриваются определенные основания для применения к спору правил ГК о притворности сделок. Супругу И. понадобились деньги, А.

предложил вариант: переоформление Недвижимости на его имя без оплаты, с последующим представлением её в качестве обеспечения для получения займа в банке. В отсутствие доказательств преступных намерений А.

фактически сложившаяся ситуация соответствует конструкции притворной сделки, поскольку очевидно, что стороны вместо купли-продажи имели в виду сделку вещного поручительства, совершаемую при ипотеке.

К вещному поручительству при ипотеке недвижимости прибегают тогда, когда должник не имеет прав на недвижимость, выступающую её предметом. В этом случае вещный поручитель становится участником залоговых отношений (см. пункты 1 статей 6 и 7 Закона Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества»).

По нашему мнению, данный вариант наиболее соответствовал фактической ситуации, описанной выше. В рассматриваемом случае И. являлась единоличной собственницей Недвижимости (что, однако, не исключает возможность признания права общей собственности на нее).

Супруг И. не имел прав на Недвижимость и, следовательно, не мог выступать ни вещным поручителем, ни самостоятельно получить ипотечный заём в банке.

В случае квалификации Договора в качестве сделки вещного поручительства применение механизма притворной сделки сделало бы возможным обращение взыскания на Недвижимость. В этом случае банк как кредитор А.

мог потребовать выплату его долгов (статья 22 Закона об ипотеке, пункт 7 статьи 319 ГК). Возможно, что при реализации этого варианта удалось бы ограничить сумму взысканий размером заёмных средств, полученных от А. супругом И.

, но риск утраты Недвижимости всё же был весьма значительным.

Вариант 3. Признание Договора недействительным как совершенного под влиянием насилия и/или угрозы.

Согласно пункту 9 статьи 159 ГК сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Источник: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=33719552

3. Конвенция оон о договорах международной купли-продажи товаров 1980 г

Договор купли-продажи-есть вопросы

Существенныеразличия в нормах национальногозаконодатель­ства, регулирующего отношения купли-продажи, являются,несомненно, фактором, сдерживающимразвитие торговых отно­шении междугосударствами.

Стороны договорамеждународной купли-продажи товара(далее — договор МКПТ) стремятся воизбежание различных двусмысленныхтолковании как можно подробнее оговоритьвсе свои отношения в договоре. В связис этим возникает потребность в созданииунифицированных норм, регулирующихмеждународную куплю-продажу товара.

Наиболее важными результатом в этойобласти является Конвенция ООН одоговорах международной купли-продажитоваров, принятая на дипломатическойконференции в Вене в 1980 г. и получившаяширокую известность как Венская конвенция1980 г.

Процесс созданияподобного нормативного акта о международнойкупле-продаже товара был начат еще передначалом второй мировой воины. В начале30-х годов Международный институтунификации частного права подготовилпроекты двух единообразных законов окупле-продаже товара и о заключениидоговора купли-продажи товаров дляобсуждения с представителями различныхгосударств в Лиге Наций.

Однако работанад законами была прервана второймировой войной. Она была возобновленалишь в 50-х годах. Эта работа завершиласьпринятием в 1964 г.

на состоявшейся в Гаагедипломатической конференции двухконвенций: Конвенции о единообразномзаконе о международной купле-продажетовара (ЮЛИС) и Конвенции о единообразномзаконе о заключении дого­воровмеждународной купли-продажи товара(ЮЛФ).

Их принятие в целомположительно повлияло на развитиепроцесса унификации и на принятиенациональных нормативных актов повопросам международной купли-продажитовара. Однако данные конвенции неучитывали интересы большинствагосударств, участвующих во всемирномторговом обороте, в частности не учитывалиспецифику различных сложившихся системправа.

Эти и другие причины, обусловленные потребностямимеждународного торгового оборота,побудили Комиссию ООН по правумеждународной торговли (ЮНЕИТРАЛ)подготовить новый документ по унификациинорм, регулирующих международнуюкуплю-продажу “товара.

ПодготовленнаяКомиссией Конвенция о договорахмеждународ­ной купли-продажи товарабыла принята на конвенции в Вене 10 — 11апреля 1980 г. в присутствии представителейиз 62 стран, а также различных международныхправительственны” и не­правительственных организаций.

Данная Конвенция носитуниверсальный и компромиссный характер,поскольку в ней учтены принципы иинституты различных правовых систем,а также приняты во внимание интересы развивающихся стран в установлениинового международного экономическогопорядка.

Венская конвенция, которуюподписали более 60 государств, вступилав силу с 1 января 1990 г.

В преамбуле Венскойконвенции отмечается, что принятиеединообразных норм, регулирующихдоговоры международной купли-продажитоваров, будет способствовать устранениюправовых барьеров в международнойторговле и содействовать се развитию.В ней также подтверждаются принципыравенства и взаимной выгоды как основные для развития международной торговли и дружественных связей между народами.

К договорам международной купли-продажи Венскаяконвенция относит договоры купли-продажи,заключаемые между контрагентами,коммерческие предприятия которыхнаходятся в разных государствах.

Если сторона имеетболее одного коммерческого предприятия,то действительным считается коммерческоепредприятие, с которым договор имеетнаиболее существенную связь.

Нинациональность сторон, ни их гражданскийили торговый статус не принимаются вовнимание при решении вопроса о применимостиВенской конвенции.

факт места нахождениясторон в разных государствах долженбыть закреплен в договоре купли-продажиили вытекать из имевших место до или вмомент его заключения деловых отношенийили обмена информацией между сторонами.

В Конвенциипредусматривается как бы двухуровневоерешение сферы ее применения. Во-первых,государство в праве согласно ст.92 при еератификации сделать оговорку о том, чтооно не будет связано определеннымичастями Конвенции.

Во-вторых, стороныпри заключении договора согласно ст.6 такжемогут исключить применение даннойКонвенции полностью или ее определенныхчастей.

Данные положения иллюстрируюткомпромиссный характер Венской конвенциии способствуют расширению ее субъектнойсферы действия.

В связи спредусмотренным в законодательствеРоссии особым порядком подписаниявнешнеэкономических сделок, предусмотрен­нымв Постановлении Совета Министров СССР№122 от 14.02. 1978 г.,Венскаяконвенция 1980 г. действует на территорииРоссии с оговоркой о соблюдении письменнойформы договоров МКПТ,если одна из сторон является российскимпредприятием.

Следует такжеотметить, что “товар” в Венскойконвенции пони­мается как определеннаяматериальная вещь, а не право. Эти вещимогут иметь как родовые признаки, таки индивидуальные. Товары могут существоватьв момент заключения договора или должныбыть произведены в будущем. Однако изсферы действия Конвенции исключен поразличным причинам целый ряд товаров(ст.2):

1) товары для личногосемейного или домашнего пользования,что связано с имеющимися в большинствестран законодательством о защитепотребителей, нормы которого в большинствеслучаев носят императивный характер;

2) товары, проданныес аукциона, в связи с тем, что при ихпродаже руководствуются специальноразработанными аукционными правилами;

3) товары, подлежащиепринудительной продаже в силу закона(например, исполнительное производство);

4) другие специфическиетовары (фондовые бумаги, акции,обеспечительные бумаги, оборотныедокументы, деньги, суда водного ивоздушного транспорта, электроэнергия).

Не включаются всферу действия Конвенции также договоры,где одна сторона (заказчик) обязуетсяпоставить существенную часть материалов,необходимых для изготовления илипроизводства товаров, то есть подрядныедоговоры.

Во второй частиВенской конвенции рассматриваетсяпорядок заключения договора купли-продажи.Она устанавливает перечень необходимыхусловий действительности оферты(предложение заключить договор), аименно: наименование товара и цена —определенная или определимая.

Крометого, оферта должна быть адресованаконкретному лицу. Но если в оферте неуказана цена товара и не указан порядокее определения, то ст.55предусматривает возможность заключенияконтракта без указания цены.

В этомслучае считается, что стороны предполагалиссылку на цену, которая в момент заключениядоговора взималась за такие товары наподобных условиях.

Оферта вступаетв силу с момента получения ее адресатоми может быть отзывнойи безотзывной.

Нельзя отозвать оферту, если в нейуказывается определенный срок дляакцепта(согласие заключить договор) или адресатоферты рассматривал оферту какбезотзывную.

После рассмотрения офертыадресат оферты должен ее акцептовать,сделав определенное заявление, илисовершить определенные действия,свидетельствующие о согласии с офертой.Молчание или бездействие сами по себеакцептом не являются.

Акцепт долженсодержать лишь согласие с офертой и невносить какие-либо встречные предложения,в противном случае это будет считатьсяотклонением оферты и новой офертой.Договор считается заключенным в момент,когда акцепт оферты вступает в силу, т.е. с моментаполучения акцепта оферентом по адресукоммерческого предприятия или по егоместу жительства.

Третья частьВенской конвенции является самойобширной и состоит из пяти глав. В нейвводится новое понятие — “существенноенарушение договора”и дастся его определение. Нарушениедоговора одной из сторон признаетсясущественным, если вследствие этогодругая сторона в значительной степенилишается того, на что могла бы рассчитыватьна основании договора.

Именно на этомосновании одна сторона может заявитьдругой стороне посредством извещенияо расторжении договора. Конвенция непредусматривает автоматическогорасторжения договора в силу одногофакта его нарушения (ipso facto avoidance), какэто имело место в Гаагской конвенции1964 г. (ЮЛИС ст.

26, 30),поскольку такая возможность вела бы кнеопределенности в понимании сторонамифакта существования действительногодоговора.

Основнойобязанностью продавца согласно Венскойконвен­ции является своевременнаяпоставка товара, который соот­ветствуеттребования контракта.

Причем различаетсяпостава с использованием перевозчикаи без использования перевозчика.

Если договор купли-продажи предусматриваетперевозку товара, то обязательствапродавца считаются выполненными ссоответствующим переходом рисков утратыили повреждения товара на покупателяс момента сдачи товара первому перевозчику.

В другом случае товар должен представлятьсяпокупателю в согласованном с продавцомместе, где в момент заключения договоранаходилось коммерческое предприя­тиепродавца. Документы, относящиеся ктовару, продавец обязан передать в срокв месте и в форме, предусмотреннымдоговором.

Обычно стороныдоговора согласовывают вопросы качестватовара в самом договоре.

Но если это неоговорено в договоре, то продавец обязанпоставить товар, пригодный для техцелей, для которых товар такого жеописания обычно используется.

Если жев договоре прямо или косвенно указанаконкретная цель, для которой будетиспользован товар, то продавец припоставке товара должен также учитыватьи эти конкретные цели.

Товар не будетсчитаться поставленным в соответствиис договором, если продавец поставилтовар с определенным обременением,связанным с притязаниями или правамина товар со стороны третьих лиц.

Такимобразом, в обязанность продавца помимофактической поставки товара входит обязанность предварительно проинформироватьпокупателя о необходимости принятиятовара, о существующих или возможныхпритязаниях третьих лиц на товар.

Присогласии покупателя принять товаробремененный таким правом продавецможет осуществить поставку.

В обязанностипокупателя по Венской конвенции входятуплата цены за товар и принятие поставкив соответствии с требованиями договора(ст.53).

Обычно обязательствопокупателя относительно места и времениосуществления платежа указывается вдоговоре.

Но если в договоре купли-продажиотсутствуют такие положения, то покупательобязан: уплатить цену за товар продавцув месте нахождения коммерческогопредприятия или в месте передачи товара.

Причем покупатель обязан уплатить ценуза товар в момент передачи продавцом враспоряжение покупателя либо самоготовара, либо товарораспорядительныхдокументов, если не установлен какой-либоконкретный срок для уплаты цены.

При уплате ценыпокупатель также должен принимать вовнимание и условие о переходе рискаутраты и повреждения товара.

Если утратаили повреждение товара имеет моею послетого, как риск перешел на покупателя,то последний не освобождается отобязанности уплатить цену. Особоезначение в этом случае имеет установлениемомента перехода риска с продавца напокупателя.

Например, при наличии вдоговоре условия о перевозке товарариск утраты или повреждения определяетсяв момент передачи товара первомуперевозчику для покупателя.

Существеннойновацией вВенскойконвенции по отношению к действующемузаконодательству России являетсяположе­ние о “предвидимом”нарушении контракта.

Согласно этомуположению стороны имеют право приостановитьисполнение своих обязательств подоговору, если после заключения договорастановится ясно, что другая сторона неисполнит значительной части своихобязательств. В этом случае при наличииусловий возможного “существенного” нарушения договора потерпевшаясторона вправе заявить о его расторжении.

Системаответственности сторон при неисполнениисвоих обязательств построена на принципереального исполнения договора.

Как продавец, таки покупатель при неисполнении своимконтрагентом обязательств по договорумогут воспользоваться мерами,стимулирующими к реальному исполнениюдоговора. Например, покупатель можетпотребовать от продавца замены товара(п.1 ст.46) илиисправления несоответствия товараусловиям контракта (п.3 ст.

46),предоставить определенный срок дляисполнения обязательств (п.2 ст.47) илиисправить несоответствие товара засвой счет с отнесением расходов напродавца.

Кроме того, покупатель можетзаявить о расторжении договора, еслиимеет место существенное нарушениедоговора или истек дополнительный срок,предоставленный продавцу для исполнениядоговора.

Продавец, в своюочередь, имеет право также установитьсрок разумной продолжительности дляисполнения покупателем своих обязанностейили заявить о расторжении договора потем же причинам, что и покупатель.

Независимо от того, какие меры, изложенныевыше, будут предприняты стороной дляоказания воздействия на контрагента,и продавец, и покупатель имеют правопотребовать возмещения убытков согласност.74 — 76.

Убытки за нарушение договора одной изсторон составляют сумму ущерба, включая упущенную выгоду, понесенную другой стороной вследствие нарушения договора.Обычно убытки составляют разницу междудоговорной ценой по неисполненнойсделке и ценой по другой, совершеннойвзамен, сделки.

Также учитываются любыедополнительные убытки. Если сторона несовершала взамен другой сделки, тоубытки могут составить разницу междудоговорной ценой и текущей рыночнойценой на данный товар на момент расторжениядоговора.

Заключительная,четвертая часть Венской конвенциирассматри­вает вопросы о порядкеприсоединения к Конвенции, ее действиина территории государства, имеющегодве и более территориальные единицы ссамостоятельными системами гражданскогоправа, об оговорках и др.

Венская конвенцияне затрагивает действие любогомеждународного соглашения, которое ужезаключено или может быть заключено исодержит положения, подобные положениямданной Конвенции. Однако государства— участники Гаагских конвенций 1964 г.обязаны при ратификации Венской конвенции1980 г. их денонсировать.

Венская конвенцияприменяется к договорам, заключеннымпосле ее вступления в силу не территорииДоговаривающихся государств, где стороны имеют свои коммерческиепредприятия (ст. 100).

Действие положенийВенской конвенции на территории Россииможно рассматривать как еще один шагв направлении интегрирования ееэкономики в мировую систему путемприведения законодательства России в соответствие с общепринятымимеждународно-правовыми нормами, которыедолжны соблюдать российские предпринимателиво внешнеэкономической деятельности.

Источник: https://studfile.net/preview/5712580/page:3/

Можно ли продать квартиру только со свидетельством о праве на наследство

Договор купли-продажи-есть вопросы
Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Здравствуйте. Собственник может продать квартиру по свидетельству о наследстве, даже если оно не было зарегистрировано в Росреестре. Без разницы свидетельство получено по закону или завещанию. Почему достаточно свидетельства? В п. 2 ст.

218 ГК РФ написано — после смерти гражданина право собственности на его имущество переходит наследникам по закону или завещанию. А точные разъяснения даны в п. 11 Постановления Пленумов Верховного и Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.

N 10/22 — если наследник не зарегистрировал право собственности в ЕГРН, то правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство.

Но есть один нюанс — собственнику все равно придется регистрировать свидетельство о наследстве, но сделать это можно одновременно с регистрацией договора-купли продажи. То есть будет двойная регистрация права собственности.

Краткая инструкция такова:

  1. В договоре купли-продажи нужно указать, что продавец владеет квартирой на основании свидетельства о наследстве (номер наследственного дела, реестровый номер свидетельства и ФИО нотариуса). Данный договор стороны подписывают и несут в МФЦ или отдел Росреестра на регистрацию.
  2. Дадут подписать два заявления.

    Одно заявление будет по регистрации права собственности на наследника на основании его свидетельства о наследстве. Второе о переходе права собственности на покупателя на основании договора купли-продажи. Поэтому будет две госпошлины по 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Одну оплачивает наследник-продавец, вторую покупатель.

    Два заявления с документами объединяются в одно дело.

  3. Регистратор сначала зарегистрирует право собственности на наследника-продавца по свидетельству о наследстве, потом сразу же на покупателя по договору купли-продажи.

Если одновременно не подать заявление о регистрации права собственности на наследника, то регистратор приостановит сделку и вернет документы — п. 2 по 6 ст. 1, пп. 4 п. 2 ст. 14 и пп. 1 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ. На основании данного Федерального закона регулируются все сделки с недвижимостью.

На практике картина другая

Большинство покупателей не согласятся на вышеуказанную схему покупки. Они будут настаивать, чтобы продавец сначала зарегистрировал свое право собственности и только можно выйти на сделку купли-продажи.

Если покупатели с ипотекой, то помимо свидетельства о наследстве банк потребуют от продавца предоставить документ, подтверждающий регистрацию права собственности (выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности).

В противном случае банк не даст покупателям кредит на покупку квартиры.

Тоже самое касается и нотариусов. С 2017 года в некоторых случаях договор купли-продажи требуется в нотариально заверенной форме. Многие нотариусы отказываются заверять договор купли-продажи, если кроме свидетельства о наследстве у собственника нет документа, подтверждающий регистрацию права собственности. Требуется ли нотариус в вашем случае, можете узнать в этой статье.

Поэтому лучше собственнику сначала все-таки зарегистрировать свое свидетельство о наследстве в Росреестре. Точнее сказать, на основании этого свидетельства будет зарегистрировано право собственности. Инструкция ниже.

Подача свидетельства о наследстве на регистрацию в Росреестре

С 2017 года во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем оттуда их отправляют в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Инструкция с МФЦ или Рег.палатой не отличаются, поэтому я указала через МФЦ.

  1. Наследнику нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину, потом подать свидетельство о наследстве, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.

    Госпошлина 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты дадут там же. Касса обычно находится в самом здании МФЦ.

  2. Сотрудник составит заявление о регистрации права, которое необходимо проверить и подписать.
  3. Сотрудник заберёт документы (кроме паспорта), выдаст расписку/опись о получении этих документов, назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Далее только остается ждать регистрации. По закону максимальный срок — 9 рабочих дней (пп. 1 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости), но не всегда укладываются в срок. Чтобы уточнить дату завершения регистрации, можно позвонить по телефону, которые есть в расписке.

  4. В назначенный день нужно забрать свидетельство с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорт и расписку, которую выдали ранее.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/mozhno-li-po-svidetelstvu-o-nasledstve

Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости, Обзор судебной практики от 04 июля 2014 года

Договор купли-продажи-есть вопросы

Перед изучением Обзорарекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоровкупли-продажи недвижимости

По договору купли-продажинедвижимого имущества продавец обязуется передать в собственностьпокупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимоеимущество (п.1ст.549 ГК РФ).

К недвижимому имуществу относятся земельныеучастки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объектынезавершенного строительства.

К недвижимому имуществу относятсятакже подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того,законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иноеимущество.

Положения указанной главыГК РФ (ст.

455ГК РФ) содержат нормы, устанавливающие возможность заключениясторонами сделок (купли-продажи) в отношении товара, который будетсоздан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установленозаконом или не вытекает из характера товара (Постановление Пленума Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации от 11.07.

2011 N 54 “О некоторых вопросахразрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости,которая будет создана или приобретена в будущем”).

Согласно ч.5ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в томчисле продаже недвижимости, применяются положения гл.

30 ГКРФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Для договоракупли-продажи недвижимости обязательна письменная форма заключенияи составление его в виде одного документа, подписанного сторонами(ст.550ГК РФ), а при продаже жилого помещения обязательнагосударственная регистрация (в соответствии со ст.

558ГК РФ, Федеральным законом от21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”).

Правило о государственнойрегистрации сделок по продаже жилого помещения, содержащееся вст.558ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после01.03.2013 (ч.1,8 ст.2Федерального закона от 30.12.

2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений вглавы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации”).

С01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоровкупли-продажи недвижимого имущества осуществляется толькогосударственная регистрация перехода права собственности(ст.ст.8.1,131ГК). Соответственно на оригинале документа, выражающего содержаниесоответствующей сделки, штамп о проведенной государственнойрегистрации сделки не подлежит проставлению.

Условиями, обязательнымидля договоров данного вида, без которых такие договоры будутсчитаться незаключенными (существенными условиями), являются:

-условие о его предмете (ст.

554ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, втом числе данные, определяющие расположение недвижимости насоответствующем земельном участке либо в составе другогонедвижимого имущества;

-условие о цене недвижимого имущества (ст.555ГК РФ);

-условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемымжилым помещением (п.1ст.558 ГК РФ);

-условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества вкредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размерыплатежей (п.1ст.489 ГК РФ).

Гражданскоезаконодательство выделяет ряд особенностей в зависимости отсубъектного состава:

-государственные и муниципальные предприятия могут продаватьнедвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295,297 ГКРФ);

-продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных можетосуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства(ст.37 ГКРФ);

-при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуетсянотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35Семейного кодекса РФ). Согласно абз.2 п.2ст.

35 Семейного кодекса РФ сделка, совершенная одним изсупругов по распоряжению общим имуществом супругов, может бытьпризнана судом недействительной по мотивам отсутствия согласиядругого супруга только по его требованию и только в случаях, еслидоказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должнабыла знать о несогласии другого супруга на совершение даннойсделки.

Некоторые спорные вопросыпри заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажинедвижимости отражены в следующих документах:

-Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165″Обзор судебной практики по спорам, связанным с признаниемдоговоров незаключенными” (п.6и п.7);

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420205926

Прав-помощь
Добавить комментарий