Двойная сделка при продаже квартиры с долей ребенка и маткапиталом

Особенности приобретения квартиры с использованием средств материнского капитала

Двойная сделка при продаже квартиры с долей ребенка и маткапиталом

01/07/2019

То. что квартиру есть возможность купить за счет материнского сертификата – это реальная возможность улучшить свои жилищные условия для множества российских семей. И это точно тот вопрос, в котором следует разобраться тем, у кого уже есть или только планируется третий или даже четвертый член семьи.

Материнский капитал: в чем суть помощи от государства

Получить такую существенную поддержку родители могут всего один раз – когда у них рождается второй, третий и последующие дети. Усыновители, которые взяли больше одного ребека, также имеют на нее право.

При этом семье дается не счет в банке и тем более не денежная выплата наличными, а сертификат, который гарантирует определенную сумму.

Потратить ее просто так нельзя, только на несколько целей, одной из которых и является квартира.

Когда помощь только начала выплачиваться (а это был 2007 год), она составлял четверть миллиона рублей. Было предусмотрено ежегодное индексирование, так что к 2016 году выплата достигла 453 026 рублей, и по причине приостановки индексации с тех пор не меняется.

Конечно, полностью оплатить дорогостоящее приобретение такой суммой не выйдет, но как часть оплаты ее внести можно. Например, маткапитал часто используют как первый взнос по кредитной программе. Иногда, если кредит уже взят, – для выплаты его тела и процентов.

Между первичным и вторичным рынком различий в такой ситуации не делают: на маткапитал можно купить недвижимость и там, и там. Новостройка при этом не обязательно продается строго по ДДУ – предварительный договор купли-продажи или участие в ЖСК тоже разрешены законом.

Право на существенную господдержку: кто его имеет

Любая гражданка РФ, у которой второй, а также третий или другие дети появились (были рождены или усыновлены) после того, как пошел отсчет действия программы. то есть с первого дня 2007 года. Мужчины также имеют полное право на выплату им капитала,оть он и называется материнским, при условии, что гражданин России также стал отцом после этой даты.

В некоторых случаях мужчина, который не является российским гражданином, все равно может получить право на получение такой государственной помощи.

Она назначается ему в том случае, когда мать детей была лишена родительских прав или умерла.

Но возможно это только тогда, когда он является отцом не только того ребенка, за которого полагается выплата, но и всех остальных. То же касается ситуации с усыновлением.

Консультант фирмы Est-a-Tet Юлия Дымова поясняет, что и осиротевший ребенок может получить шанс на улучшение жилищных условий, если за получением материнского капитала обращается его опекун-родственник, осуществляющий уход за детьми. Но такое заявление в обязательном порядке должно быть заверено и проверено органом опеки и попечительства.

Важно понимать, что сколько бы детей не появилось в семье после 1 января 2007 года, право на получение материнского капитала есть у семьи или одного родителя только один раз.

Например, если до этой даты в семье было двое детей, они не могут претендовать на финансовую помощь, но если после нее родился третий, то на него уже можно получить материнский капитал, а вот на четвертого – нет, это возможно, только если родители не воспользовались правом после рождения третьего малыша.

Какие условия нужно выполнить, чтобы приобрести квартиру за счет маткапитала

Как и во всех случаях с выплатами от государства, для получения сертификата нужно выполнять ряд требований.

Так, ребенок в обязательном порядке должен являться гражданином Российской Федерации. Если речь идет о любой сделке, кроме ипотечной, действует возрастное ограничение: на момент ее заключения ребенку, на которого был получен материнский капитал, должно быть не менее трех лет. Ипотека никаких возрастных ограничений не предполагает.

Квартира должна находиться на территории России и располагаться в доме, который не имеет статуса аварийного. При этом потратить материнский сертификат на выкуп доли нельзя – только на приобретение всего жилья целиком.

В приобретенной недвижимости должны получить доли все члены семьи, в том числе и дети.

А вот размер и соотношение этих долей не обязательно должны быть равными, этот момент закон оставляет полностью на усмотрение членов семьи.

Рассчитываться за приобретенные квадратные метры с продавцом можно только безналичным способом.

Поясняя этот момент, управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литенецкая говорит, что такое ограничение обосновано самой сутью помощи, ведь перечисление материнского капитала имеет определенные особенности. Связано это с тем, что пенсионный фонд стремится предотвратить все возможности для нецелевого использования средств, так что они отправляются сразу к продавцу, не попадая в руки родителей или опекунов.

Таким образом, по ее словам, сводится к минимуму риск того, что деньги будут использованы родителями по их усмотрению – он получают просто сертификат, которые показывает продавцу, что материнский капитал у них есть. То есть сертификат – это не чек, а просто подтверждающий документ.

Что нужно для получения материнского капитала

Обязательно иметь на руках свидетельство о рождении малыша (есть возможность заказать его прямо в роддоме) и паспорта родителей/родителя с внесенными данными.

Также перед тем, как обращаться в Пенсионный фонд, родители должны собрать документы, которые удостоверяют их место жительства, гражданство, личность.

В пакет документов обязательно входят копии свидетельство о рождении других детей/ребенка.

Обращаться в Пенсионный фонд по месту прописки или регистрации не обязательно – можно пойти в это государственное учреждение там, где семья фактически проживает. Например, если семья приехала из региона, но проживает в Москве, где получила временную регистрацию, сертификат она может получить в ПФР того района столицы, где живет.

Могут ли претендовать на него люди, живущие в другой стране? Да, если они имеют двойное гражданство и соответствуют остальным прописанным в законе условиям. Например, если родители являются гражданами США и России, оформили российское гражданство для своего ребенка, то они могут получить сертификат и потратить его на приобретение недвижимости в Российской Федерации.

Маткапитал – программа общероссийская, но кроме нее существуют и региональные. В большинстве регионов страны они действуют с 2011 года, то есть получить эти выплаты можно только на детей, которые родились после первого января.

Как и в случае с общегосударственной инициативой, региональная не распространяется на первенца – только на второго и других. Если семья получила федеральный сертификат, это не повод отказывать ей в региональном – он является дополнением к основной сумме.

Что касается условий его выдачи и размера, то тут каждый регион определяется самостоятельно, централизованной регуляции нет.

Возвращаясь к заявке в Пенсионный фонд – следует иметь в виду, что на ее рассмотрение органу дается определенный срок, не превышающий 35 дней. Если с документами все нормально, родители получают сертификат и могут сразу использовать его для ипотечной сделки.

Новостройка и вторичный рынок: правила использования маткапитала

Сделки на вторичном рынке несколько усложняются тем, что часть от маткапитала продавец получает не сразу, а только спустя два месяца после сделки – далеко не все согласны столько ждать, а многие вдобавок боятся обмана.

Если продавец согласен на такие условия, с ним заключается типовой договор купли-продажи с той только разницей, что сумма в нем будет разделена на две части – ту, которая оплачивается из личных средств покупателя, и ту, которая идет с сертификата.

Чтобы продавец не переживал, он может обезопасить себя путем составления двух актов приема-передачи недвижимости: первый содержит в себе сведения о том, что средства переданы частично, а второй подписывается только после того, как на счет продавца поступает остальная сумма.

Приобретение жилья в новом доме такими проблемами не обременяется, но есть условие – с состояния котлована купить квартиру нельзя, дом должен быть выгнан как минимум на 70%. Застройщик также должен знать, что платеж ему придет с отсрочкой, но обычно это никаких затруднений не вызывает. Часть суммы покупатель также выплачивает из своих накоплений.

Что качается ипотечной сделки, то маткапитал можно использовать и для первого взноса, и для погашения основного долга. Просто в первом случае сертификат можно использовать без промедления, а во втором придется подождать третьего для рождения ребенка.

Можно ли рефинансировать ипотечный кредит, если для первоначального взноса использовался маткапитал? Да, но при этом возникают определенные сложности, на которые указывают квалифицированные юристы.

Связаны эти сложности с тем, что в купленной квартире обязательно получают доли дети – это требования закона. Банки же очень не любят недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетним.

Это и понятно – финансовая организация не сможет продать такую квартиру даже при наличии просроченной задолженности, поскольку это будет нарушением прав детей.

В связи с этим специалисты советуют сначала проводить процедуру рефинансирования, а уже потом использовать материнский капитал для того, чтобы погасить основной долг.

Правила получения налогового вычета

Да, его действительно можно получить в том числе и на квартиру, которая приобреталась за счет средств маткапитала – далеко не все граждане знают об этой возможности и пользуются ею.

Правила простое – пресловутые 13% налогоплательщик получает не то полной суммы, а от стоимости квартиры, из которой вычли средства материнского капитала.

Почему так? Все просто – раз финансовая помощь оказана государством, то получить с нее налоговый вычет не получится. Зато его предельная сумма – такая же, как и при обычных сделках.

Если налоговый вычет семья собирается получить с квартиры, которая приобретена в ипотеку, то все будет несколько сложнее.

Так, маткапитал учитывается в том случае, если возврат оформляется на стоимость квартиры: от нее отнимается его сумма, и только потом высчитываются проценты.

Если вычет налогоплательщик будет получать с уплаченных процентов, то тут неважно, был ли использован сертификат для первоначального взноса или нет.

Зато в ситуации, когда материнский капитал используется уже на погашение кредита, все будет зависеть о того, какую часть средств банк направит на то, чтобы погасить тело ипотеки. То есть если вычет получается с процентов, а часть маткапитала ушла как раз на них, то нужно сначала отнять эту часть, а уже потом высчитывать 13% налогового вычета.

Правило по выделению долей в купленной квартире

Согласно закону, их должны получить все члены семьи, однако соблюдается оно не всегда. По наблюдениям юристов, это требование закона невозможно соблюсти, если приобретается не до конца готовый новострой – право собственности на квартиру в этом случае может быть оформлено только после сдачи дома в эксплуатацию, когда он уже стоит на кадастровом учете.

Ущемляются права детей и при заключении ипотечных сделок, поскольку банки не хотят видеть в собственниках несовершеннолетних граждан. Обойти закон в этом случае можно – мать в таком случае пишет заявление, что на протяжении полугода все члены семьи получат свои доли. Но несмотря на то, что заявление это нотариально заверяется, фактически это происходит далеко не в 100% случаев.

Поскольку Пенсионный фонд никак не контролирует этот момент, отстоять свое право на долю может только сам ребенок по наступлении совершеннолетия, но только до тех пор, пока ему не исполнится 21 год.

Из-за таких моментов сделка в будущем может быть расторгнута на основании ее недействительности, так что к квартирам, купленным благодаря маткапиталу, покупателям стоит присматриваться внимательнее, чем к обычным, чтобы не получить бомбу замедленного действия вместо жилплощади.

Источник: https://akcent.pro/content/osobennosti-priobreteniya-kvartiry-s-ispolzovaniem-sredstv-materinskogo-kapitala

Что нужно знать, чтобы продать квартиру, купленную на маткапитал?

Двойная сделка при продаже квартиры с долей ребенка и маткапиталом

Разбираемся со специалистами, к каким трудностям готовиться.

– Хотим продать нашу двушку и переехать. Но квартира в своё время была куплена с использованием маткапитала, поэтому поделена на равные доли между двумя взрослыми и двумя детьми. Правда ли, что нам не продать жильё без разрешения органов опеки? И как это разрешение получить?

Квартира, которую вы купили с использованием средств материнского капитала и теперь решили продать, должна находиться в собственности всей семьи.

Если квартира оформлена только на родителей, нужно выделить доли на взрослых и на детей, а потом обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу, пояснили в юридическом отделе по сопровождению сделок агентства недвижимости Realty Group.

Причём опеке нужно предоставить документы, которые подтвердят, что новое жильё не ухудшит условия проживания детей: например, из кирпичного дома с водопроводом и центральным отоплением вряд ли разрешат переехать в деревянный с туалетом на улице; а выделенные на каждого члена семьи квадратные метры в новом помещении должны быть не меньше, чем в предыдущем.

– Если семья планирует переезжать в другой регион, в таком случае средства за долю ребёнка могут быть переведены на его счёт. Кроме того, необходимо обратить внимание на то, что сделки по продаже объектов, находящихся в общей долевой собственности, где собственником является ребёнок, по-прежнему являются нотариальными, – добавили в компании.

Заверять сделку у нотариуса нужно в случае, когда её участником является ребёнок (даже если квартиру детям дарят бесплатно) или недееспособный человек, если в жилье выделяются доли, в том числе взрослым собственникам и так далее.

Если средствами материнского капитала был частично или полностью погашен ипотечный кредит, с помощью которого покупалась квартира, нужно выделить всем членам семьи владельца сертификата соответствующие доли в течение шести месяцев с момента погашения записи об ипотеке в управлении Росреестра. Некоторые банки позволяют сделать это и до полного погашения ипотечного кредита, уточнил руководитель юридического отдела риэлторской компании «Регистрационное бюро» Тимур Шитов.

– Также в случае владения частью или всей квартирой менее пяти лет по истечении календарного года, в котором была зарегистрирована сделка купли-продажи квартиры, необходимо отчитаться в ИФНС по месту регистрации или прописки, – добавил специалист.

По теме

Депутаты поддержали возвращение регионального маткапитала

656

Как пояснила руководитель агентства недвижимости «Нововятск» Наталья Шмыгалёва, в ипотеку квартиру можно купить, не выделяя доли детям сразу: в таком случае пишется обязательство о дальнейшем выделении долей, оно заверяется у нотариуса, например, после погашения кредита.

Доли на всех официальных членов семьи нужно распределять либо поровну, либо выделять детям часть, пропорциональную вложенной в покупку квартиры сумме материнского капитала. То есть если, к примеру, сумма маткапитала составила треть стоимости квартиры, то между членами семьи вы должны будете разделить также треть жилья.

Во втором случае квартиру в дальнейшем будет легче продать, так как доли будут небольшими, уточнила главный специалист агентства недвижимости «Нововятск» Юлия Кириченко.

Эксперты в сфере недвижимости советуют выбирать вариант с выделением минимальных долей детям: ведь при покупке следующей квартиры необходимо соблюсти количество квадратных метров в доле детей.

– Большая разница – принадлежит ребенку 3 или 15 квадратных метров.

Так, если доли у детей большие – по 15 «квадратов» – и вы всё-таки ухудшаете жилищные условия (например, если не можете выплатить ипотеку и переезжаете из двухкомнатной квартиры в однокомнатную площадью 30 квадратных метров с двумя детьми), может оказаться, что целиком квартиру нужно будет покупать только на детей, – рассказала Юлия Кириченко.

Ещё одно важное условие – органы опеки либо заставляют семью купить новую квартиру, а уже потом разрешают продать старую, либо сделки проводятся параллельно, но обязательно у одного нотариуса.

Чтобы получить разрешение, нужно обратиться в органы опеки и попечительства, в Кирове они находятся в здании теруправления Ленинского района города на улице Воровского, 79.

Коротко о главном:

1. Доли в квартире, которую купили на материнский капитал и теперь решили продать, должны быть у всех членов семьи: они либо распределяются поровну, либо для детей выделяется часть, пропорциональная вложенной в покупку сумме маткапитала.

2. Чтобы продать такую квартиру, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

3. Сначала нужно купить новую квартиру, только после этого вам разрешат продать старую.

Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.

propfr.ru

Источник: https://kirov-portal.ru/news/vopros-otvet/chto-nuzhno-znat-chtoby-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-matkapital-25868/

Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала :: Жилье :: РБК Недвижимость

Двойная сделка при продаже квартиры с долей ребенка и маткапиталом

Если продавцы не соблюдали требования закона, покупатель впоследствии может лишиться квартиры

Артур Новосильцев/ТАСС

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ) позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий.

Нередко квартиры, купленные с привлечением этих средств, затем поступают в продажу.

Важно, чтобы владельцы такой квартиры соблюдали все требования закона о маткапитале, иначе у покупателя потом могут быть серьезные проблемы.

Рассказываем, чем опасны квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание при покупке.

В чем особенность таких квартир

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

В чем опасность для покупателя

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.

К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан.

Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия.

В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.

Кто может выступить инициатором расторжения сделки

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр.

В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье. «Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.

Что должно насторожить риелтора и покупателя

Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал).

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.

«Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены», — пояснила руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.

Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.

«В нашей практике был случай, когда собственники не помнили, использовали они материнский капитал или нет, — рассказала брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян.

— Выписка, запрошенная в Пенсионном фонде о состоянии материнского капитала, выявила, что проживающие дети не были наделены правом собственности.

Процедуру выхода на сделку пришлось задержать до момента наделения всех детей правом собственности, так как в дальнейшем сделка могла быть признана недействительной».

Что делать, если квартира была куплена в ипотеку

Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом, отмечает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале.

«И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели.

Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт.

Как узнать, использовался ли маткапитал в ранних сделках

К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно, отмечает Мария Литинецкая. Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку.

«Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советует она. — В этом документе прописана вся история перепродажи объекта.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b7be40b9a79472af29ef08b

Продать квартиру с материнским капиталом

Двойная сделка при продаже квартиры с долей ребенка и маткапиталом

Вопреки довольно распространенному мнению о том, что продать квартиру, купленную на материнский капитал, невероятно сложно, но законы РФ и эксперты агентства МИЦ-Недвижимость утверждают обратное.

Никаких непреодолимых преград при реализации такой квартиры нет, если всё делать последовательно и в соответствии с действующим законодательством.

Любую сделку, в том числе и с обращением к материнскому капиталу, собственники жилья могут доверить риэлторам нашей компании.

Независимо от факта использования в сделках материнских средств по государственному сертификату, каждый клиент получит максимально выгодные условия сотрудничества и строго фиксированную оплату работы специалиста. Изменение суммы агентского вознаграждения после подписания Договора на оказание услуг невозможно ни при каких обстоятельствах.

Как материнский капитал влияет на продажу квартиры

Первое, что пугает и останавливает родителей, задумавшихся об улучшении жилищных условий – необходимость получения разрешения от органов опеки и попечительства.

Жильё, целиком купленное на материнский капитал, честно говоря, не существует, речь идёт именно об участии средств, выделенных государством, в оплате общей стоимости квартиры.

В такой недвижимости обязательно должна присутствовать доля ребенка, и государство в лице надзорных органов строго следит за соблюдением интересов несовершеннолетнего.

На практике это означает, что при желании продать жильё, родители обязаны представить в органы опеки доказательства того, что в приобретаемой квартире доля ребёнка будет как минимум равной той, что имеется в настоящий момент. Уменьшение метража в доле ребёнка допустимы только в крайних случаях, за счёт долей родителей.

Чаще всего потребуется найти новую квартиру, получить справку относительно её кадастровой стоимости и описание санитарно-гигиенических условий. Не лишним будет и предварительный договор купли-продажи или подтверждение внесения аванса.

Важно! Каждый клиент, приобретающий квартиру через МИЦ-Недвижимость, независимо от вида сделки получает Гарантийный Сертификат – право на безвозмездную юридическую защиту титула собственника на случай его оспаривания. Это даёт максимальную безопасность любым операциям с жильём, что особенно важно при задействовании государственного дотационного капитала.

Двойная сделка, когда родители хотят продать и приобрести жильё одновременно – это наиболее популярная схема улучшения текущих жилищных условий. Кроме стандартной схемы приобретения недвижимости существуют и другие методы апеллировать к материнскому капиталу и при этом сохранить интересы ребёнка.

Способы продажи жилья с материнским капиталом

Риэлторами агентства МИЦ-Недвижимость осуществлялись сделки разного содержания, в том числе, и без выделения доли на ребёнка. Не нужно удивляться, российское законодательство предусмотрело и такой вариант, но без законных доказательств, что материнскому капиталу будет найдено правильное применение, не обойтись ни в одном случае.

  • Родителями нотариально заверен документ, гарантирующий, что доли на детей будут выделены (например, в купленном по долевому строительству жилье)
  • Денежные средства за стоимость доли переводятся на счёт ребёнка

Если с покупкой новой квартиры возникают затруднения, за несовершеннолетними регистрируется доля, равноценная имеющейся, в любом другом жилье – у родственников, родителей и т.д.

https://www.youtube.com/watch?v=cdh8g286608

Также возможно осуществление обмена квартирами, и в этом случае никакого сложного применения материнскому капиталу искать не нужно.

При соблюдении уже упомянутых требований к качеству доли ребёнка, она регистрируется практически по тому же принципу, что и для купленного жилья.

Дополнительно предусмотрена возможность использования средств и в качестве доплаты за недвижимость, в том числе и при обмене.

Такие сделки характерны для тех, кто ещё не получил денежные средства по материнскому сертификату, и в этом случае проявить внимание стоит продавцу недвижимости.

Обратите внимание, что оплата части общей стоимости квартиры будет производиться безналичным способом, и легальность предлагаемого сертификата на материнский капитал стоит уточнить в Пенсионном фонде – именно эта организация впоследствии переведет продавцу денежные средства.

Какие документы нужно предоставить в органы опеки

Сбор документов, подтверждающих качество жилья, чаще всего и становится преградой на пути к заключению выгодных сделок. В этом случае собственники квартир, купленных с использованием вышеупомянутого капитала, могут предварительно получить консультацию юриста, и оформить доверенность на представление интересов риэлтору МИЦ-Недвижимость.

Специалист проконсультирует на предмет возможных возражений комиссии, если таковых не предвидится, оформит все бумаги предельно корректно, приведёт подтверждение того, что материнскому капиталу найдено лучшее применение.

Согласимся, список документов, необходимых для подачи заявления в контролирующие инстанции, довольно объёмен. Органы власти крайне придирчивы ко всем сделкам, где фигурирует материнский капитал.

От родителей (или опекунов) потребуются:

  • Заявление. Допускается подача в свободной или утвержденной форме;
  • При отсутствии родителей – документы, подтверждающие этот факт: свидетельство о смерти, справка об отбывающих наказание в местах лишения свободы, документ о законном лишении родителей их прав;
  • Паспорта;
  • Свидетельства детей об их рождении;
  • Согласие родителей на предстоящую сделку с использованием материнского капитала;
  • Кадастровая выписка – для оценочной стоимости приобретаемой квартиры
  • Документы, подтверждающие права собственности на жильё, которое нужно продать;
  • Справка о том, что любые задолженности по коммунальным платежам отсутствуют.

Повторим, этот список документов нужен только для того, чтобы получить согласие органов опеки и попечительства – без него купленное прежде жильё с использованием материнского капитала реализовать не получится, а любая сделка без этого разрешения будет признана незаконной.

Кроме него потребуется собрать и оформить ряд документов, аналогичных тому, как если бы нужно было продать квартиру и приобрести новую. Обращение к риэлторам МИЦ-Недвижимость имеет уже двойную пользу – всесторонняя безопасность сделок по материнскому капиталу и существенная экономия собственного времени.

Срочная продажа квартир

Конечно, в некоторых обстоятельствах может потребоваться ускоренное оформление документов, и частично это действительно возможно.

К сожалению, специалисты МИЦ-Недвижимость не могут повлиять на стандарты выдачи документов, например, в органах опеки – чтобы получить согласие на реализацию квартиры придётся ждать до 15 дней.

Также стоит учесть, что срок действия разрешения на операции с жильём, где был использован материнский капитал, составляет 1 месяц.

Получив это согласие, действовать быстро уже придётся без альтернативы, иначе документ будет нужно получать заново. И ещё крайне важный момент – чтобы все пугающие истории о материнском капитале и сложностях работы с такими сделками остались просто слухами, действовать нужно предельно рационально. Например, чтобы не сорвалась сделка по приобретаемой квартире.

Конечно, на практике наших специалистов таких непродуманных шагов не было, опыт на экспертном уровне – отличительная особенность наших сотрудников. Выбирайте любой удобный для вас офис компании, в каждом из них будет оказано равнозначное по качеству и наилучшее в индивидуальной ситуации содействие в решении вопроса с недвижимостью.

Источник: http://www.mir-realty.ru/services/sell/prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom/

Что нужно предусмотреть при покупке квартиры с использованием материнского капитала? / Sibdom.ru

Двойная сделка при продаже квартиры с долей ребенка и маткапиталом

Очень важно правильно составить договор купли-продажи при сделке, в которой при расчете за квартиру покупатель использует материнский капитал. Полный расчет в таком случае происходит уже после регистрации в Росреестре, ждать своих денег продавцу придется больше месяца, и получит он их или нет, зависит от того, какое решение примет Пенсионный фонд.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда Пенсионный фонд в переводе денег отказал, а сделка уже проведена, нужно учесть все нюансы при составлении договора.

Улучшение жилищных условий при помощи материнского капитала — самый популярный способ использования материнской выплаты. При этом рассчитаться маткапиталом с продавцом за купленную квартиру можно, только если ребенку, в связи с рождением которого у семьи появилось право на получение выплаты, уже исполнилось три года.

Еще недавно часть продавцов не соглашались иметь дело с покупателями с маткапиталом, потому что перечисления денег из Пенсионного фонда продавцам нужно было ждать два месяца. Сейчас условия изменились, и этот срок сократился до 40 дней.

30 календарных дней занимает проверка документов, и еще 10 рабочих дней дается на перечисление денег на счет продавца.

На практике ситуаций, когда Пенсионный фонд отказывается перечислить деньги, совсем немного: так, в прошлом году перевод денег по договорам купли-продажи в Красноярском крае не согласовали в двух процентах случаев. Но это не значит, что к составлению договора можно относиться несерьезно.

Договор купли-продажи при сделке, в которой покупатель использует для расчета за квартиру маткапитал, может быть составлен в простой письменной форме, при условии что продавец является единственным собственником квартиры. Если же продаваемая квартира находится в долевой собственности, сделка подлежит обязательному оформлению у нотариуса, и тогда договор составит нотариус.

Учтите требования к приобретаемому объекту

По закону направить средства маткапитала можно как на покупку квартиры, так и на приобретение комнаты. При этом в документах она должна значиться как отдельная комната.

Купить с помощью маткапитала можно и долю в квартире, но только при условии, что это последняя доля, с приобретением которой вся квартира становится собственностью покупателя. Кроме того, деньги маткапитала можно потратить на жилой дом, предназначенный для постоянного проживания.

Но построенные на дачной земле загородные дома, которые в документах значатся как «жилое строение», под требования закона не подпадают и оплачены средствами маткапитала быть не могут.

Обязательное условие использования маткапитала — жилой дом не должен быть признан аварийным и не может состоять в реестрах ветхих и отведенных под снос объектов, которые ведут администрации каждого населенного пункта.

Соблюдение этого требования в обязательном порядке проверяется. Покупка жилья, непригодного для постоянного проживания, — это самая распространенная причина, по которой Пенсионный фонд отказывает в перечислении средств.

В число тех объектов, покупку которых можно оплатить с помощью средств маткапитала, не входит земельный участок, поэтому, если в договоре купли-продажи сказано, что приобретается жилой дом стоимостью 1,5 миллиона рублей и земельный участок стоимостью 500 тысяч рублей, обязательно нужно уточнить, что средства маткапитала пойдут на оплату жилого дома. Если же в договоре купли-продажи просто через запятую перечислено, что приобретается земельный участок, жилой дом стоимостью 2 миллиона рублей, никаких вопросов у Пенсионного фонда в таком случае не возникнет.

В остальном договор купли-продажи является стандартным. «Каких-то специальных требований у Пенсионного фонда договора купли-продажи нет, договоры должны отвечать требованиям гражданского законодательства», — объясняет начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.

Требования к тому, как оформлена собственность на объект

Так как материнский капитал — семейная выплата, при его использовании покупатель обязан наделить долями в собственности на покупаемый объект всех членов семьи. Он может сделать это сразу, тогда сторонами договора купли-продажи будут являться все члены семьи.

А может не наделять других членов семьи долями в собственности при заключении договора, но тогда потребуется дополнительно предоставить в Пенсионный фонд заверенное нотариусом обязательство распределить доли в собственности на объект в дальнейшем.

Выделить доли в собственности на квартиру важно не позднее чем через полгода с того момента, как семья полностью рассчиталась за квартиру.

«В прошлом году значительно выросло количество случаев, когда сделка расторгается в связи с тем, что мамы не наделили детей собственностью в купленной квартире, — рассказывает Елена Лапко. — Правоохранительные органы очень строго следят за соблюдением требований федерального законодательства со стороны граждан. В случае расторжения сделки семья должна будет материнский капитал возвратить».

Порядок расчета по сделке с материнским капиталом

Кроме того, в договоре должен быть установлен порядок расчета при сделке.

Регистрация собственности на квартиру на покупателя происходит еще до полного расчета по сделке, часть денег продавец получит только после того, как Пенсионный фонд переведет средства материнского капитала.

Поступления средств на счет продавцу придется ждать 40 рабочих дней, поэтому он должен защитить свои интересы при составлении договора.

Как продавцу защитить свои интересы при проведении сделки?

Чтобы продавца в этой ситуации подстраховать, в Росреестре советуют в таких случаях до полного расчета по сделке накладывать на квартиру обременение (ипотеку) в пользу продавца. Тогда до тех пор, пока средства маткапитала не поступят на счет, квартира будет находиться у продавца в залоге.

«Наличие обременения на квартире позволит защитить интересы продавца в ситуации, когда при составлении договора стороны не учли какие-то важные моменты и Пенсионный фонд средства маткапитала не перевел.

Для сторон лучше, чтобы была зарегистрирована ипотека, тогда будет шанс что-либо исправить. Если же ипотека не наложена, то никакие дополнительные соглашения к договору купли-продажи уже не помогут, так как после регистрации сделка считается исполненной.

Для того чтобы установить ипотеку в силу закона, нужно при подаче документов на регистрацию предоставить заявление от продавца или от покупателя на наложение обременения», — рассказывает заместитель начальника отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве, регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Красноярскому краю Светлана Мевцова.

После того как сделка зарегистрирована, покупатель обращается в Пенсионный фонд для перечисления материнского капитала.

«Заявитель представляет нам договор купли-продажи, а Пенсионный фонд уже сам делает запрос в Росреестр, чтобы удостовериться, что переход права собственности на объект был зарегистрирован на покупателя. Кроме того, Пенсионный фонд проверяет, занесен купленный объект в реестр ветхого жилья или нет.

Если в этом списке он не значится, администрации муниципальных образований и сельских поселений проводят осмотр, чтобы проверить, относится объект к жилым помещениям или нет, составляет соответствующий акт и направляет его в отделение Пенсионного фонда.

В процессе проверки анализируется не только приобретаемый объект, но и сам получатель маткапитала. Мама ребенка не должна совершать преступлений в отношении ребенка и лишаться родительских прав.

На основе всей этой информации Пенсионный фонд и выносит решение о выплате или отказе в перечислении материнского капитала», — рассказывает начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.

После перечисления средств материнского капитала на счет продавца сторонам нужно будет вернуться в МФЦ, чтобы снять обременение с квартиры. Для этого потребуется показать расписку о том, что расчет за квартиру полностью выполнен, и подать заявление на снятие обременения.

Таким образом, при оформлении сделки купли-продажи продавцу и покупателю предстоит совершить три совместных визита в МФЦ или отделение Росреестра: сначала чтобы сдать документы на регистрацию, затем чтобы их забрать и еще раз — чтобы снять обременение.

После того как документы на снятие обременения поданы, ипотека снимается в течение трех дней. Возвращаться за документами в Росреестр после этого не нужно — если обременение не снято, сторонам сообщат о приостановке.

Удостовериться в том, что обременения продавца на квартире больше нет, покупатель может в «Личном кабинете правообладателя» на сайте Росреестра.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1790/

Как продать квартиру с долей материнского капитала

Двойная сделка при продаже квартиры с долей ребенка и маткапиталом

Продажа квартиры, приобретенной для семьи с использованием материнского капитала, – процесс достаточно сложный. Трудности связаны с тем, что в такой квартире по закону выделяются доли на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Поскольку дети до 18 лет не имеют законного права принимать участие в юридических процедурах, то представителями их интересов выступают органы опеки. Если сделка будет проведена с дискриминацией прав несовершеннолетних, то она признается незаконной.

Если все дети совершеннолетние, согласие органов опеки не требуется.

Получение документов от органов опеки и попечительства

Первый шаг – обращение в органы опеки по месту расположения продаваемой недвижимости с просьбой о разрешении на продажу. Для этого необходимо собрать комплект документов – оригиналы и копии:

  • Заявление от родителей. Если один из них не может участвовать в сделке (умер или лишен родительских прав), предоставляют определенные документы. В заявлении детально описываются характеристики жилья, предназначенного для продажи.
  • Заявление от детей, получивших паспорта, о согласии на продажу старой квартиры или дома.
  • Паспорта участников сделки. Свидетельства о рождении детей младше 14 лет.
  • Свидетельство о регистрации жилья.
  • Кадастровый паспорт, техпаспорт.
  • Для жильцов квартиры – выписка из поквартирной карточки, для жильцов частного домостроения – выписка из домовой книги.
  • Справка об отсутствии долгов по платежам ЖКХ.
  • Справка о приобретаемой собственности. Существуют ситуации, в которых этот документ может не предоставляться. Первый вариант – оформление родителями нотариально заверенного обязательства предоставить соответствующие доли в будущем. Второй – предоставить документы о наличии другого жилья, площадь которого достаточна для выделения законной доли несовершеннолетним.

После получения полного пакета документации отдел попечительства обычно дает ответ в течение 30 дней. Существуют случаи, в которых работники службы опеки могут пойти навстречу и сократить установленные сроки. Уважительными причинами могут быть: приближение срока внесения предоплаты или окончание периода действия документов.

Работники органов опеки должны проанализировать изменение условий жизни детей. Если цель продажи жилья – улучшение санитарно-гигиенических и технических условий проживания, то проблем, скорее всего, не будет.

Площадь, полагающаяся каждому ребенку в соответствии с его установленной долей, может быть увеличена, но не уменьшена. Родители могут купить квартиру, площадь которой меньше предыдущей.

Однако в этом случае площадь, полагающаяся другим жильцам, например родителям, уменьшается, а доли несовершеннолетних детей остаются прежними. Сооружение должно полностью соответствовать санитарным нормам и СНиПам.

Способы продажи

Пути продажи недвижимости, купленной с использованием материнского капитала:

  • двойная сделка – реализация старой квартиры и покупка новой;
  • процедура обмена недвижимости;
  • продажа старого жилья для получения финансов, предназначенных для нового строительства;
  • продажа недвижимости с переводом финансовых поступлений на счета детей в долях, регламентированных законом.

Продажа жилья для обналичивания финансов и последующего использования для бытовых нужд невозможна.

Варианты совершения сделки

Поиск покупателей и совершение сделки могут вестись самостоятельно или с участием риэлтерской конторы.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, купленной на материнский капитал и содержащей доли несовершеннолетних детей:

  • Продавец собирает документы и находит риэлтерскую контору.
  • Продавец подает бумаги в органы опеки и попечительства, а риэлтор в это время подбирает подходящий вариант. Если одновременно предполагается и покупка, и продажа жилья, то риэлтор ищет сразу и покупателя, и продавца.
  • Проводится процедура оформления договора купли-продажи квартиры или другой недвижимости, купленной с использованием материнского капитала.
  • Участники сделок получают свидетельства о праве на новую недвижимость.

Для совершения сделки понадобится пакет документов, включающий:

  • гражданские паспорта продавца и покупателя;
  • свидетельства рождения детей до 14 лет;
  • техпаспорт на квартиру;
  • справку из ЕГРП;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписки из домовой книги или квартирной карточки;
  • выписку о задолженностях ЖКХ;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Продажа квартиры, взятой в ипотеку с участием материнского капитала

Непростым вариантом является продажа недвижимости с ипотечным обременением, купленной с использованием семейного капитала. Покупатели редко соглашаются на такие рискованные варианты, поэтому их привлечь может только существенная скидка – 10% и более, по сравнению со среднерыночной стоимостью.

Для совершения сделки в данном случае понадобится участие не только органов опеки, но и банка, предоставившего залоговый кредит для покупки жилья. Существует несколько вариантов решения проблемы продажи ипотечной квартиры, купленной с участием материнского капитала:

  • Продавец выплачивает ипотеку, банк в Росреестре снимает с жилья обременение, далее сделка купли-продажи осуществляется без участия банковского учреждения. Для выплаты задолженности по ипотеке продавец может взять потребительский кредит. Недостаток этого способа – более высокий процент беззалогового кредита и более краткие сроки погашения.
  • Ипотечную задолженность может погасить покупатель. В данном случае, как и в прошлом, с недвижимости снимается ипотечное обременение, в ее дальнейшей продаже банк не участвует.
  • Запрашивается разрешение у банка на перезаключение ипотечного договора. В случае согласования все обязательства перед банковским учреждением (ежемесячные платежи, долги, пени) переходят к новому владельцу.

Риск для покупателя

Для покупателей сделка является довольно рискованной, поскольку, если органы опеки сочтут, что детские права были ущемлены, она будет признана незаконной. Аннуляция возможна не только сразу после оформления договора купли-продажи.

На протяжении трех лет после исполнения 18 лет ребенок, который считает, что его жилищные условия были ухудшены, может потребовать признания недействительности сделки.

Из-за такого высокого риска желающих приобрести такое жилье немного, поэтому цены на него обычно невысокие.

https://www.youtube.com/watch?v=BEy0x_7TTjo

При покупке недвижимости на вторичном рынке у семьи с детьми покупатель должен обязательно поинтересоваться, не участвовал ли материнский капитал в ее приобретении. И если участвовал, то привлечение к сделке органов опеки – мероприятие, предусмотренное законом.

Источник: https://www.6543210.ru/info/kak-prodat-kvartiru-s-doley-materinskogo-kapitala/

Прав-помощь
Добавить комментарий