Хочу построить дом на сельхоз земле

Как построить дом на земле сельскохозяйственного назначения?

Хочу построить дом на сельхоз земле

Предположим, у вас есть земельный участок и огромное желание построить дом. Сделать это без специального разрешения нельзя, потому как дом могут признать самостроем и снести. Поэтому лучше действовать в рамках законодательства. Для начала нужно внимательно изучить документ о собственности, там четко указана категория землепользования. Всего их семь:

– земли сельхоз назначения;

– населенных пунктов;

– промышленности (энергетика, транспорт, связь);

– особо охраняемые территории;

– земли лесного;

– водного фонда;

– земли запаса.

Каждая категория имеет свои подкатегории – которые являются чем-то вроде уточнения видов разрешенного использования.

Приказом Минэкономразвития специальный классификатор земельных участков, он есть свободном доступе в интернете.

Это огромная таблица, в которой достаточно подробно описано, для чего конкретно предназначен участок – растениеводство, животноводство, пчеловодство и т.д. длинный список всех видов сельскохозяйственной деятельности.

Сельскохозяйственная категория земель.

Такая земля находится вне населенного пункта, и должная быть использована строго по назначению.

На ней могут образовываться небольшие индивидуальные хозяйства, крупные крестьянско-фермерские хозяйства, дачные кооперативы и садовые товарищества, земли для защитных лесных насаждений и для научно-исследовательских работ, связанных непосредственно с сельскохозяйственной отраслью. Можно ли построить дом на сельхоз земле? Да, это возможно, но каждый случай всегда очень индивидуален, слишком много факторов влияют на эту возможность. В 101 Федеральном законе есть разделение сельхозземель на еще две подкатегории: первая – это только под ведение сельского хозяйства, вторая подкатегория предусматривает параллельно с возделыванием земли возможность строительства дачного домика и гаража. Чтобы выяснить к какому подвиду относится ваша

сельхозназначенная земля, нужно найти в сети приказ “Министерства экономического развития “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Приложением к этому приказу является упомянутый выше «Классификатор». Так вот, пункты с 1.1 по 1.18 категорически запрещают строить здания для проживания на этих участках.

А вот в пунктах 2.1 и 2.2 право указано, что земля предназначена для ведения личного подсобного хозяйства или постройки дачного домика. Но дом не выше трех надземных этажей, это не должна быть гостиница или многоквартирное строение.

Что же делать, если ваш пункт разрешенного использования не предусматривает строительство жилья? Берем паспорт и свидетельство собственника данного участка земли, пишем заявление в местную администрацию.

Администрация собирает специальную комиссию, которая будет рассматривать вашу идею смены виды разрешенного использования с учетом местных и региональных нормативных актов, поскольку в каждом регионе есть свои локальные законы и правила. Эта спец комиссия проведёт слушания, кстати, обязательно публичные, с привлечением всех заинтересованных лиц.

На слушаниях, комиссия, проанализировав целесообразность смены ВРИ, сопоставив все за и против выдаст или не выдаст вам разрешение. Затем глава администрации изучив выводы комиссии ставит свою итоговую резолюцию. Далее решение публикуется в каком-нибудь официальном издании.

Стоит отметить, все расходы по процедуре законного изменения ВРИ ложатся на инициатора процесса, при том, что гарантий положительного исхода дела никто не даст. Хотя, как показывает практика, администрация охотно дает разрешение, если это положительно сказывается на развитии города или района. Вполне очевидно, что такой вариант больше подходит, когда предусматривается застройка целого дачного поселка или кооператива.

Но есть и альтернативный вариант по строительству дома на земле, предназначенной для сельскохозяйственной деятельности, даже если ваш индекс по классификатору находится от 1.1 до 1.18, где как мы помним строительство вроде бы запрещено.

Законодатель пошел навстречу гражданам России и указал в 11 статье 74 Федерального закона, что если гражданин организует на своем участке крестьянско-фермерское хозяйство, то домик для его ведения построить все-таки можно.

Но тут есть ряд условий:

– фермерская деятельность должна вестись обязательно, иначе его могут конфисковать;

– придется зарегистрироваться. Это ведь предпринимательство, а значит нужно пройти процедуру госрегистрации и регулярно отчитываться о проделанной работе;

– есть ограничения на привлечение рабочей силы. Члены КФХ это родственники, они и должны обрабатывать землю и растить скот. Если хозяйство большое, то привлечь можно не более 5 человек.

Из плюсов, кроме натуральной, собственно выращенной продукции и работы на себя, первые 5 лет вы будете освобождены от налогов.

Что будет если вы не воспользуетесь ни первым ни вторым вариантом? Дом признают самостроем и снесут, а за нецелевое использование земли можно получить очень крупный штраф.

Как видите, земли сельхозназначения не такие уж и недоступные для строительства и при желании можно стать собственником домовладения даже на такой земле, главное все сделать в рамках правового поля. Кстати, решение этого вопроса можно доверить квалифицированному юристу.

статьей в соцсетях:

Источник: https://www.ug-region.com/blog/108-stroitelstvo-na-selhozzemle

Дом фермера на землях сельхозназначения. Новый законопроект | Дом на гектарах

Хочу построить дом на сельхоз земле

В России 13% общей площади приходится на долю земель сельхозназначения, из них 8% пашня.  В России находится 10% всех пахотных земель планеты.

Вы в курсе, что количество голодающих в мире увеличивается? Не хватает продуктов, земли не пригодны для возделывания.  А ведь некоторые страны совсем недавно имели плодородные почвы. Далеко ходить не будем — Китай.

Деградация земель наглядно показана отсутствием пчел.  В «пустынях» пчелы не живут. На Украине вместо чернозема появляются песчаные земли. Песок как на пляже.

Многие земли сельхозназначения в нашей стране в настоящее время не обрабатываются. Важно, что они сохранились, есть где развиваться малым формам хозяйствования и расширяться действующим фермерским хозяйствам.

Стратегически важное решение Правительства — развитие КФХ (крестьянских фермерских хозяйств) заключается в долгосрочном проекте по обеспечению населения натуральными продуктами питания и способствует развитию малого предпринимательства в сельской местности.

Для сохранения плодородия земель всё больше фермеров применяют природное земледелие. Здоровая почва в структуре природного мира является основополагающей в системе работы живой природы.

Порой думаю, как же так, природа умеет выращивать, а человек нет. Обязательно надо какую-нибудь химию запихнуть, чтобы прибить кого-то на земле и в земле.  Разрушители. В настоящее время в России используют мировой опыт возделывания земли без нарушения верхнего плодородного слоя.

Вспомнила случай при решении земельного вопроса. Рассматривался участок к покупке, и участница курса сообщила, что на земельном массиве в несколько гектаров снят плодородный слой.  Всё, здесь тема покупки закрыта.

Вернемся к КФХ

Несколько КФХ могут объединяться для производства продукции и реализации. Кооперация фермерских хозяйств значительно снижает расходы в развитии и ведет к увеличению доходов каждого КФХ.

Получится, если грамотно выстроить систему работы кооператива. Отдельно стоящие КФХ производят в основном сырье и за копейки продают посреднику. Объединяйтесь, ставьте свою переработку и реализуйте готовую продукцию напрямую покупателю.

Возможности есть, и новые законы вам в помощь.

Если фермер поставит усадьбу на своей земле и частное подворье, эффективность КФХ увеличится. В мире практикуется данный формат КФХ, и сейчас в нашей стране решается вопрос о возможности строительства жилого дома фермера на землях сельхозназначения.

Новый законопроект по дому фермера

Разработка законопроекта по дому фермера — задача не из легких. Разрешить строительство фермерского дома и защитить земли сельхозназначения от злоупотреблений и рисков массовой застройки жилыми домами на законодательном уровне.

Законопроект № 762602-7  О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты в части установления возможности размещения жилого дома, предназначенного для проживания членов крестьянского (фермерского) хозяйства на земельном участке сельскохозяйственного назначения, входящем в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.

Ознакомилась с законопроектом, очень хочу, чтобы он прошел все чтения.

Условия по строительству дома фермера согласно законопроекту № 762602-7:

  1. Строительство фермерского дома допускается только на земельном участке, принадлежащем крестьянскому (фермерскому) хозяйству или его членам на праве собственности (в зависимости от правовой формы, в которой существует такое хозяйство).
  2. Ограничивается площадь застройки земель сельхозназначения под строительство дома. Дом не более 600 кв.м,, площадь застройки под размещение  фермерского дома не более 5% от общего количества земли.
  3. В гражданском обороте фермерский дом следует судьбе земельного участка.
  4. На земельный участок с расположенным на нем фермерским домом распространяется действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в том числе в части государственного земельного надзора и возможности изъятия неиспользуемого или используемого не по назначению земельного участка.

Разберем подробнее.

Если земельный участок сельхозназначения в собственности и правовая форма КФХ  зарегистрирована, разрешат строительство фермерского дома.

Если участок 1 га, под застройку разрешат 5 соток. Если 10 га, под застройку 50 соток.

Если решили продать участок, сможете продать вместе с домом. Отделить часть участка для продажи не получится.

Если зарегистрировали КФХ, построили дом, закрыли КФХ и живете как в усадьбе без сельхоздеятельности, даете повод государственному земельному надзору для принятия определенных мер.

Скажите, какой смысл идти на земли сельхоз в качестве КФХ для того, чтобы не работать как КФХ?  Если не планируете развитие на земле, возьмите 10 соток под дачу или 30 соток в деревне.

Иногда звонят по телефону сайта и говорят: «Хочу 200 га земли бесплатно, чтобы жить на просторе».  Больной или жадный. Уже дважды такие звонки прошли.

Часто стала слышать:

— Поставлю высокие грядки.

— Зачем?

— Чтобы получились теплые грядки, на дно положу ветки, листья, накрою землей и мульчей. Когда внизу всё будет перегнивать, грядка будет теплой, а потом в ней появится биогумус.

Можете представить, что получается?  Искусственно создается гниение почвы, нет доступа кислороду. При гниении почвы размножаются вредные микроорганизмы с выделением тепла. Откуда здесь биогумус?  Биогумус должен быть в верхнем слое почвы, но никак не на глубине 30-50 см.

Что такое перегной?  Готовое удобрение, процесс изготовления которого проходит в отдельном месте.

Это не всё. В ответе на вопрос, что хотите на земле сделать, порой говорят про выращивание деревьев редких пород.  Где собираетесь выращивать лес? На землях сельхоз? Извините, вам на лесные земли.

В разрешенных видах использования на землях сельхозназначения нет такого вида деятельности как выращивание леса или конкретно деревьев редких пород. Можете несколько деревьев посадить на краю участка или в защитную полосу, но никак не на участке.

Сами себе создаете нецелевое использование земельного участка.

Ещё вариант. Смотрю на карте участок и спрашиваю, что за котлован практически на весь гектар? А это, говорит, мы гряды построили, они уходят вглубь, здесь создается свой микроклимат. Да, говорю, зимой полный котлован снега, а весной полный воды. Так и есть. И после хорошего дождя вода собирается.  Дренаж размером в котлован, иначе не назову.

Земель, пригодных для ведения сельского хозяйства мало. Решение вопроса о строительстве жилого дома фермера на землях сельхозназначения сильно продвинет развитие на малых землях для семейных крестьянских фермерских хозяйств.

Современные техники и технологии позволяют значительно облегчить труд на земле и внедрять автоматизацию процессов.

Сохранение земель сельхозназначения — одна из основных задач на сегодняшний день, и малые формы хозяйствования являются ключевыми в восстановлении и сохранении плодородного слоя на землях сельхозназначения. Натуральные продукты заполняют рынок.

Источник: https://tvoyopomeste.ru/kfx/dom-fermera-na-zemlyax-selxoznaznacheniya-novyj-zakonoproekt.html

Как с августа 2018 г. строить дом для ИЖС и на садовых (дачных) участках | Дом на гектарах

Хочу построить дом на сельхоз земле
Нововведения в законодательстве полностью меняют оформление документов для ИЖС — индивидуальной жилой застройки и строительстве на садовой (дачной) земле.

Напомню, что с 2019 года вступает в силу закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд”.

Согласно закона, все дачные земли станут садовыми с возможностью строительства дома, а на огородной земле строить нельзя. Хочу отметить, что с 2019 года можете формировать отдельно стоящий садовый земельный участок со строительством дома. А для создания СНТ — садовое некоммерческое товарищество, минимум три человека.

Например, папа, мама, я — дружная семья :))

При выходе на земли сельхозназначения в некоторых случаях, согласно градостроительным документам, имеется возможность выделить кусочек земли под садовые земли и построить жилой дом на законном основании.

А теперь вернемся к теме статьи. Важно разобраться как по новым законам строить на землях под ИЖС и садовых (дачных) участках.

Разберем? :))

Итак, что имеем. Разрешение на строительство не требуется, зато теперь необходимо уведомлять в письменном виде администрацию о начале строительства дома и о завершении строительства.

Пойдем пошагово.

Решили построить дом на землях ИЖС или садовых (дачных) землях.

Предварительно что нужно сделать

Прежде, чем подавать уведомление, возьмите два важных документа.

1. У архитектора района заказать градостроительный план земельного участка. Услуга бесплатная, сроки исполнения 30 дней.

2. У архитектора района заказать выписку из ПЗЗ по градостроительным регламентам по вашему участку. Услуга бесплатная, сроки исполнения 30 дней.

Разъясню, зачем у архитектора брать эти «бумажки».

Всё просто. Сведения от архитектора по вашему участку помогут грамотно заполнить уведомление о начале строительства, и оно пройдет все проверки.  Все отступы в процессе строительства будут соблюдены грамотно.

Путь пошагово

Берете полученные у архитектора документы и идете в администрацию или через МФЦ подаете уведомление о начале строительства на своем участке. Это бланк, в котором все строчки и графы важно правильно заполнить. Не забудьте взять с собой все документы на земельный участок и паспорт или удостоверение личности.

Семь дней отводится на проверку документов, и если всё в порядке, то получаете уведомление о начале строительства.

Если по определенным причинам строить на данном участке нельзя, уведомление будет считаться не направленным и получите разъяснения и рекомендации по устранению каких-то недостатков.

Какие могут быть причины отказа?

  1. Земельный участок принадлежит не вам, а кому-то другому, а вы решили на нем строить. Сделано для того, чтобы на вашей земле  никто чужой не построил дом и не оформил строение в собственность.
  2. Нет сведений в Росреестре об уточнении границ земельного участка. На кадастровой карте не отображается участок, следовательно, определить, соответствует ли строительство градостроительным регламентам, невозможно
  3. Земельный участок по градостроительным документам не относится к ИЖС или садовым землям.
  4. Реконструкция имеющегося строения невозможна из-за несоблюдений СНИПов  — строительные нормы и правила.

Записала основные причины отказа, их больше…

На строительство отводится 10 лет.

Разрешение на строительство на землях для ИЖС и садовых (дачных) землях не требуется, но есть СНИПы — строительные нормы и правила, и при строительстве их важно соблюдать.

После завершения строительства подается уведомление о завершении строительства и квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности построенного дома.

Снова проверка, Приедут смотреть как вы построили, что построили… и если на садовой земле вместо дома вырос терем, то не будет регистрации права собственности, терем признают незаконной постройкой и предложат снести.

Если уведомление о завершении строительства будет подано по истечении 10 лет, оно будет считаться не направленным…

Если все СНИПы соблюдены и условия по ПЗЗ — правила землепользования и застройки в пределах нормы, то ваши документы будут переданы на регистрацию, вы получите право собственности — выписка из ЕГРН с вашими данными и печатью Росреестра.

Такая схема разработана, чтобы всё упорядочить и избежать ваших ошибок при строительстве, чтобы не было  нарушений ПЗЗ и СНИПов. Основную часть работы проводит администрация, а вам только уведомить администрацию о начале строительства и о завершении строительства дома.

Мы с вами разобрали новую схему оформления права собственности на дом. Если не поняли, как правильно сделать, берите документы и идите в администрацию, и говорите, что вам нужно их уведомить о начале строительства. Вам дадут бланк, который заполните.

Что делать, если уже идет строительство дома

Важный момент!

  1. Если вы подали заявление на получение разрешения на строительство объекта ИЖС до 4 августа 2018 года, то не требуется направление уведомления о начале строительства.
  2. Цитирую статью закона.

Источник: https://tvoyopomeste.ru/zemelnyj-vopros/kak-s-avgusta-2018-g-stroit-dom-dlya-izhs-i-na-sadovyx-dachnyx-uchastkax.html

Фермеры смогут строить жилье на землях сельхозназначения

Хочу построить дом на сельхоз земле

По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, главная цель вносимых изменений – навести порядок с определением правового режима земель различного назначения. “У фермеров в этом случае появляется возможность строить дома на землях сельхозназначения.

Разумеется, при определенных ограничениях – как по предельным параметрам домов, так и по запрету на перепродажу земли под этими домами”, – подчеркнул глава правительства.

“На земельном участке, предназначенном для ведения фермерского хозяйства, допускается строительство только одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и который предназначен для проживания членов такого хозяйства”, – конкретизирует для “Российской газеты” инициативу член Ассоциации юристов России Яна Григоренко.

Дачники получат льготу только на одну хозяйственную постройку

Сейчас на землях фермерского хозяйства можно возводить строения вспомогательного назначения, необходимые для деятельности такого хозяйства, но не жилые дома.

Иными словами, взял человек в аренду несколько десятков или даже сотен га земли, разводит там скот или засеял зерном, но при этом жить он должен где угодно. Хорошо, если рядом есть какая-нибудь деревня.

Там можно построить дом или арендовать его у местных жителей. А если жилья рядом нет? Тогда приходится, как и в городе, часами добираться до работы.

Крайне важный момент, по словам Григоренко, что под построенным для жизни фермера и его семьи домом нельзя будет сформировать земельный участок.

Исключительный случай – прекращение деятельности фермерского хозяйства. Но тогда нужно будет выкупать и дом, и весь земельный участок, предоставленный именно для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности.

Не существует ли при таком раскладе опасность, что там, где должна колоситься пшеница, начнут появляться районы массовой застройки? “Однозначно такого не будет, – уверена Яна Григоренко.

– Особо подчеркиваю, что на территории фермерского хозяйства возможно будет возвести только один дом, предназначенный для проживания членов такого хозяйства. Во избежание злоупотреблений эта норма будет прямо прописана в законе.

И это, в свою очередь, исключает использование жилого здания для иных целей, например, для открытия гостиницы, ресторана, кафе, охотничьего домика или магазина”.

Однако законопроект пока не дает ответы на ряд важных вопросов. Фермерское хозяйство может состоять из нескольких членов, которые не являются одной семьей. А дом на участке для ведения фермерского хозяйства может построить только один. Как будут решать, кому этот дом больше нужен?

“Возможно, этот нюанс будет прописываться в уставных документах, – рассуждает юрист. – Приоритет в строительстве дома может, например, предоставляться членам фермерского хозяйства, которые дольше там работают, или внесли больше средств в уставной капитал”.

Также пока не очень понятно, можно ли будет в этом доме зарегистрироваться и как оформлять его в собственность, а также получат ли приоритетное право члены фермерского хозяйства при выкупе земельного участка и строения в случае ликвидации юридического лица. Ведь дела у фермера могут не пойти и тогда придется ликвидироваться, а землю и дом пустутят с торгов.

Верховный суд защитил права дачников от последствий кадастровых ошибок

Законопроект определяет ряд случаев, при которых использование земельных участков допускается вне зависимости от установленных видов разрешенного использования и категории земель.

“Как правило, эти случаи связаны с возникновением и ликвидацией чрезвычайных ситуаций и носят временный характер либо допускают размещение объектов или осуществление деятельности, не препятствующих использованию земельных участков в соответствии с основным видом разрешенного использования (геодезические пункты, объекты благоустройства и т.п.

), – поясняет Григоренко. – К особым случаям также относится использование земель для нужд обороны страны и безопасности государства, для целей недропользования”.

Предлагается также установить возможность и определить порядок прекращения прав на земельные участки, ранее установленный вид разрешенного использования которых не соответствует регламенту использования территории, если такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Люди, которые арендовали землю для личного подсобного хозяйства или огородничества, смогут выкупить ее без торгов – при условии ее надлежащего использования в течение трех и более лет. Кроме того, этот законопроект защищает интересы собственников. Если регламенты использования земли были изменены без согласования с ними, то убытки должны гаситься за счет бюджета соответствующего уровня.

Источник: https://rg.ru/2018/06/27/fermery-smogut-stroit-zhile-na-zemliah-selhoznaznacheniia.html

Как построить дом на землях сельхозназначения

Хочу построить дом на сельхоз земле

Как хорошо иметь собственное поместье с вишневым садом! Да еще построить его на сельхозсотках, цены на которые так и манят. Интересно, почему эту философию разделяют немногие девелоперы и единицы покупателей?

Как хорошо иметь собственное поместье с вишневым садом! Да еще построить его на сельхозсотках, цены на которые так и манят. Интересно, почему эту философию разделяют немногие девелоперы и единицы покупателей?

Ваше стало нашим

Если и продвигать идею фермерства в Подмосковье, то именно на сельхозземлях, которые, собственно, для таких целей и предназначены. Сегодня это абсолютная доминанта на рынке. По оценке Бориса Цыркина, генерального директора KaskadFamily, они составляют около 90% от общего объема предложения.

Но актив этот давно поделен, пик его продаж прошел. Когда-то девелоперы по дешевке скупали наделы у колхозов, а сегодня делают на них капиталы, интегрируя в ликвидные проекты. «Первичный рынок земли отсутствует, — комментирует Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании „Вектор Инвестментс“.

— Участки уже принадлежат кому-то — совхозы стали частными предприятиями».

В основном бывшие колхозные сотки продают крупными лотами от 15 га. И надо сказать, что сегодня это самое доступное, что есть на рынке. Например, земля сельхозназначения в 60 км от МКАД на Волоколамском шоссе стоит около 800–1000 долларов за сотку. Для сравнения: расценки на земли населенных пунктов в том же районе начинаются от 2 тыс. долларов за сотку.

По закону, если не менять вид использования, землю сельхозназначения нужно обрабатывать и возделывать. «Если этого не делать, после первого года владения на собственника накладывают штраф, — рассказывает Алексей Колядин, руководитель проекта коттеджного поселка АкваВилла. — После второго штраф увеличивается, а после третьего ее вообще могут отобрать».

Но вот построить объект недвижимости на сельхозземлях получается не всегда.

«Участок, предоставленный для огородничества, чаще всего не пригоден для возведения капитальных жилых строений без изменения вида разрешенного использования, — говорит Валерий Лукинов, руководитель офиса „Преображенский“ компании „Инком-Недвижимость“. — А если он предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, то собственнику и вовсе запрещено строить объекты недвижимости».

Однако лазейка все-таки есть. Землю можно перевести в разрешенный вид использования под дачное строительство. Срок процедуры — до полугода. Цена вопроса в среднем по рынку — от 200 до 500 долларов за сотку.

Эта схема используется на рынке повсеместно. «Большая часть коттеджных поселков RODEX Group, как и других девелоперов, построена именно на землях сельхозназначения, — подтверждает Игорь Заугольников, член правления RODEX Group. — И это не вызывает у покупателей никаких затруднений».

Понятно, что фермерством в таких проектах и не пахнет, а сама идея сельхозтруда возникает у крупных землевладельцев только при особых обстоятельствах.

Справка

Землями сельскохозяйственного назначения признают участки, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Их можно использовать для ведения сельскохозяйственного производства, лесных насаждений, реализации научно-исследовательских и других связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Гражданам, желающим вести фермерское хозяйство, участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляют в соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Крестьянское хозяйство представляет собой объединение граждан, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность.

Фермеры поневоле

«Не стоит думать, что любой желающий может купить большой надел земли под Москвой и плотно застроить его, — комментирует Д. Бадаев. — Существуют утвержденные схемы, где учтены возможности развития того или иного района.

Если дороги, условия подведения коммуникаций и другие составляющие инфраструктуры не позволяют обслужить больше жилых домов, то никакой девелопер не сумеет возвести более того, что может выдержать инженерная и транспортная инфраструктура».

Что же делать с землей, на которой строить нельзя? Похоже, у лендлордов нет выбора. Схема проста: часть земель переводят в статус «под дачное строительство» и отдают под строительство коттеджей, другие используют для сельского хозяйства — создают экофермы, обрабатывающие свои участки.

Например, общая площадь проекта «Истринская Долина» в 45 км от Москвы (Истринский район) составляет 1700 га. Из них под застройку выделено только 600 га. Остальное отдано под инфраструктуру и рекреацию, поля для выпаса животных и выращивания кормов.

Их обслуживает Истринская молочная компания.

Подобный подход к бизнесу реализуют и в рамках проекта «Долина Имений» в 90 км от Москвы по Киевскому шоссе, где функционируют животноводческая ферма и молочный завод. Натуральные продукты круглый год — разве не приятный бонус для покупателей загородного жилья?

Есть еще один вариант развития сценария: сельскохозяйственный концепт девелоперы используют исключительно как маркетинговый ход.

Например, проект «Ранчо» на берегу Можайского водохранилища, по сути, не предназначен для ведения фермерского хозяйства и является стилизацией на тему угодий. «Этот комплекс стал для нас новаторским, — рассказывает И. Заугольников. — Он расположен на земельном наделе 4 га.

Площадь хозяйского дома составляет около 500 кв. м. Сруб сложен из бревен диаметром в полметра. Здесь есть бассейн и камин, в интерьерах использованы натуральные материалы. На участке расположены баня, гостевой дом с гаражом и помещением для прислуги, охраны.

Есть пруд с карпами, беседка, охотничий шатер, пирс, вертолетная площадка. Все центральные коммуникации заведены в строения. За счет этого в комплексе „Ранчо“ можно проживать круглогодично».

А по призванию?

Почему же развитие фермерской недвижимости в Подмосковье не пошло дальше вынужденных мер девелоперов или проектов-стилизаций? Все очень просто — массовый спрос на этот продукт не сформировался, отвечают эксперты.

«Пока на территории Российской Федерации и, в частности, в Подмосковье предпосылки для массового появления фермерских поселков, где любой желающий может приобрести недвижимость и стать фермером, отсутствуют, — комментирует Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО „ОПИН“.

— Для девелопера этот формат достаточно рискованный, поскольку спрос на подобные объекты крайне разнороден как по бюджету, так и по площади угодий». С ней согласна Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED: «Этот формат пока развит плохо, примеры единичны.

Для девелопмента фермерские проекты дороги и неликвидны».

Застройщики на опыте убедились в отсутствии спроса на этот продукт. «В рамках развития проекта „Истринская Долина“ мы продумывали возможность превратить часть земель в фермерские участки (2–5 га), но предложение не вызвало особого интереса, — говорит Д.

 Бадаев. — Дело в том, что фермеры предпочитают покупать хозяйства по цене не более 3 тыс. руб./сотка, иначе это невыгодно. А земли, расположенные близко к Москве, стоят дороже. Потому фермерские хозяйства чаще встречаются на значительном удалении от столицы».

По словам И. Заугольникова, если в случае с коттеджем все понятно: клиент ожидает увидеть альтернативу городскому образу жизни с сохранением привычной бытовой функциональности, то фермерство — все-таки шаг в сторону натурального хозяйства.

«При создании такой недвижимости роль девелопера может быть невелика, — размышляет он. — Многие составляющие дополнительной ценности дачного домовладения здесь не востребованы.

Наверняка фермер постарается своими силами организовывать строительство и будет исходить из функциональности, ориентированной на минимизацию издержек при ведении фермерского хозяйства».

И все-таки они существуют!

Если фермерская недвижимость и будет развиваться в Подмосковье, то не в контексте девелопмента, а в виде отдельных хозяйств, уверены эксперты. Скажем, всем известен пример основателя знаменитой товарно-сырьевой биржи «Алиса» Германа Стерлигова. Душевный покой он обрел на лоне природы, уйдя от бизнеса и занимаясь фермерством.

Такие оригиналы еще есть, уверен А. Колядин: «Это люди 35–40 лет с достатком выше среднего, которые в определенный момент поняли, что домашнее хозяйство — их призвание. Одни увлекаются футболом, другие — рыбалкой, третьи — разведением кур».

Есть еще одна прослойка покупателей, которых привлекают сельхозсотки. По причине дешевизны они интересны псевдофермерам. Участок приобретают якобы под фермерское хозяйство, владелец регистрируется как частный предприниматель и представляет отчет в надзирающие органы.

Не обязательно быть скотоводом или пчеловодом, чтобы стать фермером. Достаточно разбить яблоневый сад в свое удовольствие. Или на худой конец сдавать стог сена для отчетности.

Именно поэтому складывается ощущение, что фермерских хозяйств в Подмосковье больше, чем есть на самом деле.

Впрочем, не все так безоблачно на фермерском небе. И для желающих интерпретировать закон есть свои ловушки. «Приобретая пашни и сенокосы, нужно учитывать такой нюанс, как право преимущественной покупки, — говорит В. Лукинов.

— Прежде чем произвести отчуждение подобного участка, необходимо уведомить соответствующий орган субъекта РФ (это может быть, например, местная администрация), который в течение 30 дней вправе приобрести или отказаться от данного земельного участка.

В случае форс-мажора сделка может быть признана недействительной».

Точка зрения

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

«Число проектов так называемых коттеджных поселков с фермерской составляющей в России крайне невелико. Формат не получил широкого распространения на рынке недвижимости как Московского региона, так и страны в целом.

В основном существующие в Подмосковье проекты созданы в докризисный период — эпоху экспериментов и формирования вкусов у покупателей загородной недвижимости. Такие поселки, как правило, были реализованы в отдаленных районах Подмосковья или приграничных областях.

Их концепция формировалась вокруг объектов недвижимости (коттеджи и земля), а фермерская составляющая была скорее фишкой, якорем для взыскательных покупателей.

Дальнейшего развития идея не получила — кризис скорректировал планы землевладельцев и застройщиков, а концептуальные коттеджные поселки, как классические, так и с фермерской составляющей, на время ушли в тень. Сегодня подмосковные лендлорды вынуждены пересматривать стратегию развития своих земель, чтобы оптимизировать издержки.

Помимо оптовой продажи земли и полноценного или частичного ленд-девелопмента собственники изучают и альтернативные варианты, поэтому тема фермерской недвижимости вновь становится актуальной.

Девелоперы ориентируются на западные проекты агрокурортов — формат рекреационной недвижимости, где наряду со сдаваемым в аренду жильем существует специфическая фермерская или иная инфраструктура. Концепция агрокурортов строится вокруг экологической составляющей. Это новый и крайне увлекательный вид семейного досуга. В качестве эксперимента несколько подобных проектов уже запущено на европейской территории России, однако их нельзя отнести к так называемым фермерским поселкам».

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1855793-2012-03-05-kak-postroit-dom-na-zemlyah-selhoznaznacheniya/

Как легализовать постройку на даче с 1 марта?

Хочу построить дом на сельхоз земле

re_bekka/Depositphotos

Прошлый год ознаменовался существенными изменениями в законодательстве о загородной недвижимости. Сначала дачную амнистию продлили до 1 марта 2020 года. А затем были приняты поправки в Градостроительный кодекс, закон о регистрации недвижимости, Закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Как поменять категорию земли

Вид использования земли

В начале 2000-х бизнесмены массово выкупали сельскохозяйственные земли под застройку. Некоторые смогли перевести их в земли населенных пунктов для ИЖС, другие нет. Потом процедура перевода из земель для сельского хозяйства в земли для индивидуального жилищного строительства практически перестала работать.

В графе «Вид разрешенного использования» что только не писали: для дачного строительства, для дачного хозяйства, для жилищной застройки, индивидуального жилищного строительства, для садоводства и огородничества, для сельскохозяйственного производства и т. п.

Все эти формулировки можно встретить в свидетельствах на землю, оформленных до 2018 года.

От назначения земельного участка зависит, что можно на нем строить, а что нет.

Жилые (садовые) дома можно построить и в населенном пункте, и на землях сельскохозяйственного назначения. Главное, чтобы вид разрешенного использования позволял капитальное строительство. На землях для огородничества теперь строить что-то капитальное вообще запрещено.

Все поселки, расположенные на сельхозземлях, теперь имеют статус СНТ или ДНП. Это некоммерческие организация, созданные для управления товариществом. Новый закон определил порядок управления такими поселениями, предоставления земель, их содержания.

Что можно строить: высота, этажность, расстояние от забора

Дома теперь делятся на жилые и садовые.

Садовый дом предназначен только для сезонного (временного) пребывания, отдыха. Прописаться там, конечно, нельзя. Однако право собственности нужно будет оформить и на него.

Жилой дом предназначен для постоянного проживания.

Долгие годы не было единого мнения по вопросу, сколько может быть этажей в индивидуальном жилом доме. Считать мансарду этажом или нет? А подвал или цокольный этаж?

Чем отличается садовый дом от дачного?

Я имею право построить на ИЖС многоквартирный дом?

И вот только сейчас законодатель ввел единые обозначения и даже пошел дальше: теперь определены параметры жилого дома.

Итак, какие жилые дома можно строить:

  • максимальная высота дома — 20 метров;
  • количество надземных этажей — три;
  • назначение — постоянное проживание;
  • раздел жилого дома на самостоятельные объекты (блок-секции, квартиры, помещения) запрещен;
  • отступы от границ земельного участка до дома — 3 метра.

С 1 марта 2019 года для оформления всех домов — и жилых, и садовых — проходит в уведомительном порядке.

Это подразумевает несколько действий.

  1. Нужно направить в администрацию (по месту нахождения земли) уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) на земельном участке.
  2. По окончании строительства вызвать кадастрового инженера для обмера и подготовки технического плана.
  3. Направить в администрацию уведомление об окончании строительства.
  4. Подать документы на постановку на кадастровый учет и зарегистрировать права собственности.

Закон обязывает администрацию направить в Росреестр заявление о регистрации права собственности. То есть владелец одновременно с уведомлением о соответствии построенного дома установленным параметрам должен получить выписку из ЕГРН с подтверждением регистрации его прав. На практике это пока не работает, и в Росреестр должен обращаться сам владелец.

Процедура подачи и получения уведомления упрощена максимально. Сделать это можно через портал Госуслуги, не выходя из дома. И срок получения ответа на заявление — от трех до семи рабочих дней.

Администрация не просто принимает уведомления и выдает заключения о соответствии, но и контролирует фактическое выполнение всех требований. Для этого представитель администрации может выехать на место и проверить все параметры, отступы и размеры.

Разрешено ли строительство на землях СНТ?

Как пристроить комнату к частному дому?

Для кого сохранился упрощенный порядок регистрации

Власти уже выявляют незарегистрированные объекты и накопили определенный опыт. Прежде всего, они используют Google Maps и дроны. Во многих районах Московской области владельцы уже получили требование поставить на кадастровый учет имеющиеся на земельном участке постройки. Причем такие письма приходят и от Росреестра (Кадастровой палаты), и от администрации, и от налоговых органов.

Рассчитывать, что ваш домик не заметят, не стоит. Рано или поздно его обнаружат, и придется оформить права и начать платить налог на имущество.

А что же дачная амнистия? Она все еще действует. Но уже сейчас оформить в упрощенном порядке можно только дополнительные постройки. Они не являются жилыми домами, хотя в наименовании указывается «жилое сооружение».

Еще раз хочу подчеркнуть, что теперь строительство капитальных построек на землях для огородничества запрещено. И это, конечно, серьезная проблема для тех, кто построил раньше и не оформил права. В моей практике были случаи, когда на огородных землях стоят обычные жилые дома.

Что делать? Для начала нужно проверить, к какой категории относят ваши владения Правила землепользования и застройки территории, которые утверждены в каждом районе. Этот документ есть в открытом доступе. Проверяйте. Возможно, ваши земли были отнесены к другой категории. Это будет основанием для внесения изменений в кадастр недвижимости.

И уж если заниматься оформлением дома, заодно нужно проверить, установлены ли границы земельного участка. Эта информация есть в базе ЕГРН.

Почему это важно? Границы участков стали определять лишь после 2012 года. И часто выявляется пересечение границ соседних участков, самозахват муниципальных участков, земель лесфонда.

Все это — перспектива судебного разбирательства с соседями или органами власти.

Не пропустите:

Инструкция: как купить дачу с землей?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Требуется ли разрешение на строительство сарая, гаража на участке?

Строим дома на земле СНТ – как их оформлять?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_legalizovat_postroyku_na_dache_s_1_marta/7838

Прав-помощь
Добавить комментарий