Имею ли я право не возмещать материальные затраты по ремонту арендатору, отказавшемуся въезжать?

Ремонт и улучшение арендованных объектов

Имею ли я право не возмещать материальные затраты по ремонту арендатору, отказавшемуся въезжать?

Аренда основных средств (далее – ОС) – одна из распространенных сделок в хозяйственной деятельности предприятий. При этом нередко возникают ситуации, когда арендованный объект вышел из строя и подлежит ремонту. Именно об учете ремонтов арендованных ОС и пойдет речь в данной статье.

За чей счет ремонт?

Бухгалтеру на предприятии зачастую приходится не только разбираться в налоговом или бухгалтерском законодательстве, но и вникать в юридические тонкости договорной деятельности предприятия. Поэтому приведем здесь общие правила осуществления ремонтов арендованных ОС, предусмотренные Гражданским кодексом (далее – ГК).

Операциям аренды посвящена гл. 58 ГК, где нормами ч. 1 ст. 760 предусмотрено, что предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь).

Иными словами, используя арендованное имущество, арендатор все равно должен вернуть его арендодателю в том же состоянии, в котором он его получил. Напрашивается вывод, что именно арендатор должен ремонтировать такое имущество. Всегда ли это обязанность арендатора?

О порядке проведения ремонтов арендованного имущества говорится в ст. 776 ГК. В частности, сказано, что текущий ремонт вещи, переданной внаем, осуществляется нанимателем за его счет, если иное не установлено договором или законом.

Это означает, что если в договоре не указать порядок проведения текущего ремонта, то арендатору все равно не нужно получать разрешение от арендодателя на текущий ремонт арендованного имущества, так как данный ремонт связан с поддержанием арендованного имущества в первоначальном состоянии.

Однако заметьте: стороны имеют право предусмотреть в договоре порядок проведения ремонта, в том числе и обязанность арендатора согласовать необходимость проведения ремонта, его объем, используемые материалы и т. д. с арендодателем.

А капитальный ремонт, наоборот, проводится за счет арендодателя, если иное не установлено договором или законом. Обратите внимание, в той же ст.

776 ГК установлено: если арендодатель вовремя не осуществит капитальный ремонт, из-за чего арендатор не сможет пользоваться имуществом, то такой ремонт может провести и арендатор.

При этом стоимость ремонта засчитывается в счет арендных платежей, или же арендодатель может прямо компенсировать арендатору расходы, связанные с ремонтом.

Улучшить (изменить) арендованную вещь (относительно ее первоначального состояния, в котором она передавалась в аренду) арендатор может только с согласия арендодателя (ст. 778 ГК).

Право арендатора улучшать имущество обычно фиксируется в договоре аренды либо в отдельном письме (согласовании). При этом арендатор имеет право получить возмещение расходов от арендодателя (если такие улучшения неотделимы от имущества).

Но если улучшения были проведены без согласия арендодателя, арендодатель не обязан возмещать арендатору расходы.

Если в договоре не прописано право арендатора осуществлять улучшения арендованной вещи, то это должен делать арендодатель.

Таким образом, все дальнейшее отражение в учете ремонтов арендованных объектов ОС у арендодателя и арендатора будет зависеть от условий договора. Поэтому в договоре аренды очень важно указать порядок выполнения ремонтов и оплаты расходов на ремонт.

При ремонте объекта, взятого в субаренду, расходы на проведение ремонта распределяются аналогичным образом: субарендатор осуществляет за свой счет текущий ремонт, а арендодатель – капитальный (в т. ч. улучшения), если иное не установлено договором или законом.

Бухгалтерский учет

У арендатора. Если ремонт связан с поддержанием арендованного объекта ОС в рабочем состоянии (это может быть текущий или капитальный ремонт), то затраты на ремонт попадут в расходы в зависимости от того, с какой целью используются ОС:

  • на счет 23 «Производство»,
  • 91 «Общепроизводственные расходы»,
  • 92 «Административные расходы»,
  • 93 «Расходы на сбыт»,
  • 94 «Прочие расходы операционной деятельности».

Затраты арендатора на улучшение объекта операционной аренды (модернизацию, модификацию, достройку, дооборудование, реконструкцию и т. п.), приводящие к увеличению первоначально ожидаемых экономических выгод от использования объекта, отражаются арендатором как капитальные инвестиции в создание (строительство) других необоротных материальных активов (п.

8 П(С)БУ 14 «Аренда»). Таким образом, расходы на ремонт, связанные с улучшением арендованного объекта, у арендатора отражаются по дебету субсчета 153 «Приобретение (изготовление) прочих необоротных материальных активов».

После окончания ремонтных работ и ввода объекта в эксплуатацию в учете делается запись: Кт 153 – Дт 117 «Прочие необоротные материальные активы».

Амортизируется такой необоротный материальный актив прямолинейным или производственным методом.

У арендодателя. Если ремонт осуществляет арендодатель, то свои расходы на ремонт он отражает либо в составе капитальных инвестиций (если ремонт приводит к улучшениям объекта), либо в составе расходов. Подробнее см.

Налоговый учет

У арендатора. Согласно ст. 134 Налогового кодекса (далее – НК), налогооблагаемая прибыль предприятия определяется на основании данных бухгалтерского учета. А именно: берется финрезультат до налогообложения и корректируется на разницы, перечень которых установлен ст. 138–141 НК.

Если арендатор ремонтирует объект для поддержания его в рабочем состоянии (делает текущий или капитальный ремонт), то при расчете налога на прибыль корректировок финрезультата не будет.

Исключение – ремонт арендованных объектов, не используемых в хоздеятельности предприятия (непроизводственных ОС) в случае если его доход превышает 20 млн. грн.

Подробнее об отражении в учете расходов на ремонты непроизводственных ОС см.

Ремонт арендованных объектов, приводящий к их улучшениям, у арендатора при расчете налога на прибыль будет отражаться несколько иначе, чем в бухгалтерском учете. Все дело в том, что пп. 138.3.

3 НК не предусмотрена такая группа ОС, как «Прочие необоротные материальные активы». И если раньше в НК содержалась норма, согласно которой арендатор в случае ремонта арендованного объекта создавал отдельный объект в той же группе ОС (п. 146.

19 НК в старой редакции), то теперь такой нормы в НК нет.

Поэтому в налоговом учете у арендаторов сейчас два варианта: либо вообще не отражать затраты на улучшение объекта аренды, либо создавать отдельный объект ОС в той же группе, к которой относится улучшенное арендуемое имущество.

В первом варианте у арендатора возникнут налоговые разницы на всю сумму амортизации созданного в бухгалтерском учете объекта, что увеличит объект налогообложения при расчете налога на прибыль.

Источник: https://uteka.ua/publication/commerce-12-xozyajstvennye-operacii-9-remont-i-uluchshenie-arendovannyx-obektov

Учитываем расходы на ремонт арендованных ОС. Налоги и бухгалтерский у

Имею ли я право не возмещать материальные затраты по ремонту арендатору, отказавшемуся въезжать?

Разговор на тему ремонтов арендованных основных средств (далее — ОС) начнем с изучения правовой стороны этого вопроса.

Ремонт арендованного объекта ОС: чья обязанность?

Обязанности по содержанию имущества, находящегося в аренде, между сторонами договора распределяет ст. 776 ГКУ.

Так, на арендатора возложена обязанность:

— поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии;

— производить за свой счет текущий ремонт (т. е. мероприятия, предупреждающие преждевременный износ объекта аренды и выход его из строя);

— нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т. п.).

Игнорирование арендатором своих обязанностей может расцениваться как создание угрозы повреждения арендуемого объекта, что, в свою очередь, чревато расторжением договора аренды ( ч. 3 ст. 783 ГКУ).

А вот обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не установлено договором или законом.

То есть по умолчанию текущий ремонт проводит арендатор, а капитальный — арендодатель

Во избежание спорных ситуаций советуем предусмотреть в договоре сроки, в которые должен проводиться капитальный ремонт, ибо если такие сроки не оговорены, капремонт должен быть проведен в разумный срок ( ч. 2 ст. 776 ГКУ).

Если арендодатель не проводит капремонт в сроки, предусмотренные договором, либо если такие сроки не оговаривались, или если он отказывается проводить ремонт по требованию арендатора и это мешает использованию арендуемого объекта, то арендатор имеет право согласно ч. 3 ст. 776 ГКУ:

1) самостоятельно провести капремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы;

2) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Впрочем, от описанного общего правила стороны по соглашению между собой вполне могут отступить и иначе распределить обязанности по проведению капремонта. Так, изначально в договоре они вправе предусмотреть, что капремонт — это обязанность арендатора или оговорить совместное проведение ремонтных работ арендодателем и арендатором, а также урегулировать порядок их компенсации.

От ремонта следует отличать улучшение имущества ( ст. 778 ГКУ), т. е. определенные изменения в нем, которые улучшают его характеристики, но которые при этом не требовались для использования по назначению.

Улучшение (усовершенствование) объекта аренды может понадобиться арендатору, к примеру, чтобы более эффективно достичь тех экономических или потребительских целей, которые он поставил перед собой.

Такое усовершенствование повышает качество и цену объекта аренды.

На решение вопроса о том, на кого относить затраты, связанные с этими улучшениями, влияют два условия:

1) могут ли они быть отделены от объекта без его повреждения

и

2) дал ли арендодатель согласие на проведение улучшений.

Отделимое улучшение объекта аренды арендатор имеет право изъять и оставить у себя ( ч. 2 ст. 778 ГКУ). В этом случае вопрос о возмещении стоимости такого улучшения вообще не возникает.

Другое дело — неотделимое улучшение. Тут надо смотреть, выполнено оно с согласия арендодателя или без него.

Если согласие получено, арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора или на зачисление их суммы в счет арендных платежей ( ч. 3 ст. 778 ГКУ).

Если же арендатор действовал без согласия арендодателя, все затраты ему придется нести самому —
требовать их возмещения от арендодателя оснований нет, поскольку вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению арендатор не имел права ( ч. 5 ст. 778 ГКУ).

Передача этих улучшений при возврате объекта аренды будет выглядеть как безвозмездная передача со всеми вытекающими учетными последствиями

Хотя опять-таки это общее правило. Стороны по соглашению между собой вполне могут от него отступить и изначально в договоре предусмотреть, каким образом распределяются затраты, связанные с улучшением арендованного имущества.

А может быть и так, что уже после проведения арендатором улучшений арендодатель одобрит их и возместит тому понесенные «улучшительные» затраты.

То есть в отношениях между арендодателем и арендатором возможны такие ситуации:

1) арендованные ОС улучшаются с согласия арендодателя:

— с возмещением арендатору понесенных расходов — сразу денежными средствам или с зачетом в счет арендной платы, либо по окончании срока договора аренды (при возврате арендованного объекта);

— без возмещения арендатору понесенных расходов;

2) арендованные ОС улучшаются без согласия арендодателя. При этом арендодатель при желании может компенсировать стоимость улучшений арендатору.

От того, какой именно комплекс «ремонтных» мероприятий проводится в отношении арендованных объектов ОС, в чьи обязанности входит решение «ремонтных» вопросов — арендатора или арендодателя, а также получено согласие арендодателя на осуществление ремонта или нет, зависит порядок отражения понесенных расходов в учете.

Интересно: как разграничить капитальный и текущий ремонты? Сейчас узнаем.

Как разграничить капитальный и текущий ремонты

Единого нормативного документа, который бы помогал разграничить капитальный и текущий ремонты абсолютно во всех отраслях экономики, нет. Но это не беда, потому что на выручку тут приходит отраслевая нормативка.

Так, например, в отношении классификации ремонтов помещений, зданий и сооружений добрую службу вам сослужит Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, строений, утвержденный приказом Госжилкоммунхоза от 10.08.2004 г. № 150

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2015/november/issue-89/article-12889.html

Прав-помощь
Добавить комментарий