Изменится ли свидетельство о собственности недвижимости при рефинансировании?

Рефинансирование ипотеки: как уменьшить переплату?

Изменится ли свидетельство о собственности недвижимости при рефинансировании?

2017-09-27T14:56+0300

2017-09-27T15:01+0300

https://realty.ria.ru/20170927/1505676254.html

Рефинансирование ипотеки: как уменьшить переплату?

https://cdn21.img.ria.ru/images/150567/60/1505676050_0:168:3000:1870_1036x0_80_0_0_b11c298ab87cb4160a501d4be6852e37.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

27 сентября 2017, 15:00

27 сентября 2017, 15:00

27 сентября 2017, 15:00

Чем ниже падают ставки, тем менее комфортно чувствуют себя заемщики, “успевшие” взять ипотеку под 14% и более. Ставку по уже имеющемуся кредиту можно уменьшить, если прибегнуть к рефинансированию. О том, как это сделать и какие могут возникнуть трудности, читателям сайта “РИА Недвижимость” рассказали эксперты.

Это те же банки, что являются лидерами по объемам выдачи ипотечных кредитов.

По оценкам экспертов, в первом полугодии 2017 года наибольший объем кредитов, выданных сторонними банками, рефинансировали следующие банки: Райффайзенбанк — 14,657 миллиарда рублей (46,87% от объема продаж), ВТБ24 — 5,879 миллиарда (3,79%), Сбербанк — 2,618 миллиарда (продукт запущен только с 18 апреля 2017 года), Газпромбанк — 2,6 миллиарда рублей (10,71%), банк “ДельтаКредит” — 1,62 миллиарда рублей (7,25%). Кроме того, программа рефинансирования есть и у Агентства ипотечного жилищного кредитования.

Выбирая банк для рефинансирования ипотеки, нужно учесть, что, например, зарплатные клиенты или сотрудники клиентов-партнеров всегда являются для банков более интересным клиентским сегментом в связи с тем, что кредиторы имеют более полное и достоверное понимание их финансового положения и платежной дисциплины. Скидка к процентной ставке по ипотечным продуктам для зарплатных клиентов, в том числе по продуктам рефинансирования, может достигать 0,25-0,75 процентного пункта.

Материал подготовлен при участии экспертов АИЖК, юридической компании Tenzor Consulting Group, руководителя аналитического центра ООО “Русипотека” Сергея Гордейко, специалистов банка “ДельтаКредит”, директора  департамента розничных продуктов “Абсолют Банка” Антона Павлова и руководителя департамента ипотечного кредитования банка ВТБ Андрея Осипова.

Основания в целом те же самые, что и при выдаче большинства крупных кредитов. При обращении клиента за рефинансированием банк осуществляет проверку. В частности, проверяется платежеспособность заемщика.

Это необходимо, во-первых, потому что за время действия кредита (а срок действия кредита должен составлять не менее года) уровень доходов, семейное и материальное  положение могут измениться. Во-вторых, подходы банков к оценке заемщиков могут отличаться.

Поэтому проводится оценка. Несоответствие данным требованиям может стать причиной отказа.

Качественное исполнение обязательств, то есть отсутствие просрочек по оплате кредита, — ключевое условие получение одобрения по заявке. И заемщик должен иметь хорошую кредитную историю, чтобы получить новый кредит на лучших условиях.  

Также в банк предоставляются и документы на объект недвижимости, так как объект залога должен отвечать требованиям нового кредитора (по площади, этажности, сроку эксплуатации, используемых конструкций при строительстве и пр.). Сейчас, например, в Москве банк просто не сможет одобрить заявку на рефинансирование кредита, где объектом залога выступает “хрущевка”.  

Если квартира приобреталась в браке, необходимо согласие супруга, если таковое не будет получено, то могут возникнуть сложности с рефинансированием.      

Сложно ответить однозначно, так как многое зависит от условий договоров, политики банка и страховщика.

Страховка в среднем обходится в 0,3-1,5% от стоимости недвижимости. На размер страховки влияют следующие факторы: объект, на который был взят кредит, возраст заемщика и род его деятельности. Конструкция договора страхования содержит в себе страхователя, предмет залога, выгодоприобретателя, привязку к кредитному договору. При смене страховой компании вся конструкция меняется.

Так, существует указание Центробанка от 20.11.

2015 № 3854-У, согласно которому страховщик обязан предусмотреть условие о возврате страхователю уплаченной страховой премии в случае отказа страхователя от договора добровольного страхования в течение пяти рабочих дней со дня его заключения независимо от момента уплаты страховой премии, при отсутствии в данном периоде событий, имеющих признаки страхового случая.

Однако исходя из практики возврат неиспользованной части премии составляет незначительную сумму.

В некоторых случаях можно избежать этой части расходов. Если страховая компания аккредитована в новом банке и условия договора позволяют сменить выгодоприобретателя при наступлении страхового случая, то не потребуется переоформленные страховки.

У заемщиков есть и другая возможность не переплачивать: после получения выгодной ставки в течение пяти дней можно подать заявление об отказе от договора добровольного страхования, и банк будет обязан вернуть уплаченную за страховку сумму. Однако нужно понимать, что такой прием снизит лояльность банка к клиенту, и это может сказаться на дальнейших отношениях.

Зависит от условий.

Если вы сможете рефинансироваться в своем банке, то с высокой долей вероятности платить ничего не придется, так как снижение ставки для действующего клиента — это вообще не рефинансирование в классическом понимании, а реструктуризация (то есть изменение условий действующего договора). И конечно, если клиент смог получить согласие от текущего кредитора, то ему, вероятно, будет комфортнее остаться с ним.

Если же рефинансирование происходит в новом банке, то дополнительные расходы возникнут почти неизбежно. На практике потратить на сбор документов придется в районе 10-15 тысяч рублей.

Расходы заемщика на оформление состоят из платы за оценку недвижимости (порядка 5 000 рублей) и платы за регистрацию новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1000 рублей).

Выдача предшествующим кредитором справок, содержащих информацию об остатке задолженности, характере погашения, а также реквизиты для погашения обойдутся примерно в 1000 рублей, а некоторые банки предоставляют пакет документов бесплатно.

Кроме того, вероятно, придется потратиться на оплату нотариальных сборов (1,5-3 тысячи рублей) и переоформить страховку, стоимость которой зависит от множества факторов, поэтому указать ее сложно.

Такие случаи бывают. Например, банки нередко затягивают рассмотрение заявления, не давая никакого ответа, и имеют на это полное право, то есть процесс не ускорить.

Также, чтобы сохранить старых клиентов, банки пользуются статьей 43 федерального закона № 102-ФЗ “Об ипотеке”, согласно которой последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке того же имущества, действие которого не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. То есть банк включает положение данной статьи в договор с заемщиком, тем самым создавая ему препятствие для потенциального рефинансирования. Это же является и препятствием к рефинансированию для нового банка — он не сможет получить в залог имущество заемщика, а значит, и выдать ему новый кредит.  

Если же в кредитном договоре отсутствует запрет на последующую ипотеку, то можно сэкономить время, не ждать ответа от своего банка и смело обращаться за рефинансированием в другой, предлагающий более выгодные условия.

Этот процесс также не будет быстрым, так как при рефинансировании кредитный договор со старым банком расторгается и заключается новый с новым банком, из чего вытекают все обязательные процедуры: сбор необходимых документов, как если бы заемщик получал кредит впервые, дальнейшая проверка платежеспособности заемщика, предложение заключить договор страхования.

Однако возможности для маневра остаются. Новый банк может сперва выплатить ипотеку в полном объеме, дождаться снятия обременения с недвижимости, которая служила залогом, и после этого оформить ее на себя. Нюанс этой схемы в том, что в период, пока залог переоформляется, для заемщика будет действовать более высокая ставка. Обычно добавляется около двух процентных пунктов.

То есть до оформления закладной по рефинансированному кредиту действует ставка не 9,5%, а 11,5%. Однако даже в этот период платежи заемщика будут ниже, чем по кредиту, выданному по ставке 12% и выше. Снятие залога с недвижимости и оформление новой закладной обычно занимают не более двух месяцев.

Учтите, что требования к платежеспособности заемщика будут выше, если залог переносится с отсрочкой.

Так, в 2015 году можно было взять ипотеку под 13,16-14,73% годовых. Среднестатистический клиент, который рефинансирует кредит, взятый в I квартале 2015 года, сейчас может получить снижение ставки на 2,2-3,8 процентных пункта.

По оценке экспертов, реальную выгоду заемщик получает при снижении ставки на 1,5 процентных пункта, при этом в реальности договоры заключаются и на 0,5 процентных пункта.

Выгода, которую получает заемщик, складывается из двух составляющих.

Во-первых, снижение платежной нагрузки влечет снижение размера ежемесячного аннуитета.

При сумме кредита 4 миллиона рублей и сроке 15 лет (ставка снижается с 13 до 9,25%) аннуитет снизится с 50,6 до 41,2 тысячи рублей.

При сумме кредита 1,7 миллиона рублей и аналогичном снижении ставки аннуитет снизится с 21,5 до 17,5 тысячи рублей. В любом случае затраты на рефинансирование будут компенсированы в течение полугода.

Вторая выгода — снижение общей суммы переплаты по кредиту. Она действительно зависит от срока, который остался до погашения кредита. Расчеты показывают, что выгода от рефинансирования может достигать 100 тысяч рублей для среднего кредита в 1,7 миллиона рублей, если он будет рефинансирован в первые два года после выдачи.

Нет, не обязан. Более того, банки неохотно идут на рефинансирование кредитов своих же заемщиков.

Дело в том, что рефинансирование  подразумевает существенное изменение изначальных условий кредитования, что трактуется существующими нормативными документами как ухудшение платежеспособности заемщикам и, как следствие, ухудшение  категории качества кредита. По этой причине банк обязан создать под рефинансируемый кредит дополнительные резервы, что увеличивает нагрузку на банк.

Однако сложность рефинансирования кредита для заемщиков позволяет сохранять определенный порядок на рынке. Чтобы снизить ставку по уже существующей ипотеке, заемщик может обратиться как в свой, так и в сторонний банк.

При рефинансировании кредита в “своем” банке процедура оформляется как изменение условий по действующему договору, поэтому дополнительной оценки предмета залога делать не надо. Однако банк может отказать заемщику и тогда целесообразно воспользоваться процедурой рефинансирования в другом банке.

Рефинансированием ипотеки называют изменение кредитного договора либо заключение нового договора c целью улучшений условий кредитования для заемщика. Люди прибегают к рефинансированию с разными целями: ради снижения размера ежемесячного платежа, изменения срока договора или снижения процентной ставки.

Последнее условие сейчас особенно актуально, поскольку банки вслед за ЦБ уже более года снижают ставки, а также увеличивают количество программ рефинансирования.

Текущий ипотечный портфель (около 5 триллионов рублей), находящийся на балансах банков, сформирован под среднюю ставку в 12,5%.

Ставки, по которым выдаются ипотечные кредиты сейчас, снизились до 10% и менее в начале второго полугодия 2017 года. Именно это снижение формирует спрос на продукты рефинансирования.

ИпотекаКредитыБанкиЖильеРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20170927/1505676254.html

Рефинансирование ипотеки

Изменится ли свидетельство о собственности недвижимости при рефинансировании?

При рефинансировании у заемщика снижается размер ежемесячного аннуитета и сокращается общая сумма переплаты по кредиту

Семен Лиходеев/ТАСС

В последнее время ставки по ипотеке в России значительно снижаются. На этом фоне большим спросом пользуются программы рефинансирования, которые позволяют уменьшить ставку по действующему кредиту. По оценкам ДОМ.РФ и Frank RG, в первом полугодии 2018 года доля рефинансирования в общей выдаче ипотеки в России составила около 14%.

Как сэкономить на процентах по ипотеке и снизить ежемесячные платежи — разбиралась редакция вместе с банком «Российский капитал» (на 100% принадлежит ДОМ.РФ).

Какие ставки дадут сегодня

Средняя ставка выдачи ипотечных кредитов в июне 2018 года составила 9,48% годовых.

На фоне снижения рыночных ставок с середины прошлого года стали пользоваться спросом программы перекредитования — многие действующие кредиты были оформлены под 12–13% и выше.

Возможностью снизить ставку по ранее взятому кредиту в первом полугодии 2018 года воспользовались около 90–95 тыс. заемщиков на сумму 180–190 млрд руб., в 2017 году рефинансировали кредиты около 80 тыс. семей.

Расчеты показывают, что рефинансирование выгодно даже при снижении ставки на 0,5 п. п. Выгода, которую получает заемщик, складывается из двух составляющих. При рефинансировании у заемщика, во-первых, снижается размер ежемесячного аннуитета (платежа), а во-вторых, сокращается общая сумма переплаты по кредиту.

При снижении ставки на 3 п. п. средний платеж по жилищному кредиту станет меньше на 20–25%. Так, при сумме кредита 4 млн руб. и сроке 15 лет (ставка снижается с 12% до 9%) ежемесячный платеж снизится с 48,2 тыс. до 40,8 тыс. руб.

При сумме кредита в 1,7 млн руб. и аналогичном снижении ставки аннуитет снизится с 20,5 тыс. до 17,3 тыс. руб. Даже разница в 4–5 тыс. руб.

— это очень чувствительная сумма для семейного бюджета, которую можно направить на повседневные нужды.

Для того чтобы рефинансировать свой ипотечный кредит, заемщику необходимо обратиться либо в тот банк, где был получен ипотечный кредит, либо в другой, который выдаст новый ипотечный кредитзаем на погашение суммы основного долга по действующему. В первом случае снижение ставки происходит в рамках действующего кредитного договора (на усмотрение действующего кредитора), во втором — происходит выдача нового ипотечного кредита.

В целом банк заинтересован в том, чтобы сохранить своих заемщиков, особенно тех, кто регулярно обслуживает взятые на себя обязательства и не допускает возникновения просроченной задолженности. Поэтому банки часто идут навстречу своим заемщикам и снижают ставки по действующим кредитам.

Вместе с тем программы рефинансирования по кредитам, выданным в других банках, часто бывают более привлекательными для заемщиков. Сейчас ставки по ним составляют 8,8–9,5%.

При выдаче нового кредита на погашение действующего заемщику не требуется согласия на рефинансирование от текущего кредитора.

Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита.

Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит.

При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

Расходы на рефинансирование

Для Москвы расходы заемщика на оформление рефинансирования состоят из оплаты оценки недвижимости (порядка 5 тыс. руб.), оплаты регистрации новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1 тыс. руб.) и страховки.

В любом случае затраты на рефинансирование будут компенсированы в течение полугода.

Выдача предшествующим кредитором справок, содержащих информацию об остатке задолженности, характере погашения, а также реквизиты для погашения осуществляются бесплатно.

В случае оформления нового договора страхования у клиента есть возможность вернуть часть страховой премии при досрочном расторжении договора страхования. В этой связи оформление новой страховки в контексте расходов заемщика незначительно отличается от оплаты страховых взносов по старому договору.

Следует помнить, что на время оформления залога недвижимости в пользу нового кредитора может применяться повышенная процентная ставка. Обычно это около 2 п. п. сверх ставки по новому кредиту. Снятие залога с недвижимости и оформление нового залога обычно занимает не более двух месяцев, после чего ставка будет снижена.

Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту.

Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа. Ряд банков не рефинансирует кредиты на строящееся жилье — в ДОМ.

РФ и банке «Российский капитал» такого ограничения нет.

В рамках государственной программы ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей при рефинансировании предоставляется льготный период, в течение которого ставка составит 6% годовых.

ДОМ.РФ и банк «Российский капитал» предоставляют возможность снизить ставку по действующему кредиту и дольщикам проблемного застройщика Urban Group. Для участия в программе рефинансирования ДОМ.РФ требования заемщика должны быть включены в реестр требований жилых помещений Urban Group.

Сергей Калинин, вице-президент, директор департамента развития ипотечного бизнеса банка «Российский капитал»:

— Текущее снижение ставок по ипотеке способствует снижению платежной нагрузки на заемщиков в том числе благодаря рефинансированию действующих кредитов.

По нашим оценкам, спрос на рефинансирование сохраняется, наиболее активная доля заемщиков, чьи кредиты были оформлены несколько лет назад по высоким ставкам, уже воспользовалась рефинансированием.

Сейчас наступает момент, когда в программу входят более консервативные заемщики, которые понимают, что в связи с оптимизацией технологий процедура рефинансирования в банках стала проще, чем была, к примеру, два года назад. В банке «Российский капитал» мы видим стабильный спрос на этот продукт.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b6962c99a794725da3cdf53

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Изменится ли свидетельство о собственности недвижимости при рефинансировании?

Рефинансирование будет активно развиваться как инструмент, пока есть, с одной стороны, желание заемщика сократить расходы по платежу, с другой — желание банка получить нового надежного клиента. Поэтому, пока есть тенденция к снижению ставок, этот продукт будет интересен.

Сегодня в “Уралсибе” есть рефинансирование ипотеки по ставке 9,9% годовых, но кроме этого продукта есть рефинансирование с допцелями — когда одновременно с ипотечным кредитом можно объединить потребительский и автокредит, а также задолженности по кредитным картам. Таким образом платежи по четырем кредитам свести в один.

Допустим, если в 2015 году ставка по ипотеке составляла 12–13% годовых, по кредитной карте — 27–29%, по автокредиту — 14–16%, то сейчас можно получить кредит по ставке 10,55% ипотеки с допцелями и сократить ежемесячный платеж примерно в 2 раза. Именно в связи со снижением ежемесячного платежа и простотой обслуживания один кредит — это всегда лучше, чем два, три или четыре.

Что касается снижения общих расходов на кредиты при рефинансировании, здесь нужно смотреть графики платежей.

Если по кредиту выплачена значительная сумма процентов, нужно сравнивать, сколько в ежемесячном платеже нового кредита и старого кредита приходится на погашение основного долга и процентов.

Расходы на страхование и переоценку недвижимости, как правило, не превышают 1% стоимости кредита. При уменьшении ставки на 2% и более эти расходы окупаются за полгода.

Также, как правило, во всех банках есть опция отказа от страхования, в этом случае ставка увеличится примерно на тот же 1%.

На сегодняшний день, вероятно, наиболее выгодно рефинансирование ипотеки. Срок жизни ипотеки более длинный, срок потребкредитов короче, и кредиты, которые люди получили в 2014 и 2015 годах, либо почти погашены, либо полностью погашены.

С другой стороны, население активно пользуется потребительским кредитованием, и тенденция по снижению ставок по потребительским кредитам наиболее ощутима.

В IV квартале в “Уралсибе” запущен продукт по рефинансированию кредитов сторонних банков, существенным преимуществом перед конкурентами является фиксированная ставка.

Под 14,5% мы готовы рефинансировать кредиты сторонних банков, срок выдачи которых — от 3 месяцев на момент подачи заявления. Обычная практика по рынку — 6 месяцев, а мы рефинансируем начиная с третьего платежа.

Также сегодня банк рефинансирует ипотеку как готового, так и строящегося жилья, по которому еще не получено свидетельство, и в данном случае дополнительная оценка не нужна (оценка нужна только по готовому жилью).

То есть клиент может рефинансировать стройку без роста дополнительных расходов.

Мы рассматриваем рефинансирование ипотеки и потребительских кредитов прежде всего как инструмент увеличения клиентской базы.

Кредитный портфель банка “Уралсиб” в Петербурге составляет около 10 млрд рублей, и доля рефинансирования в нем неуклонно увеличивается.

Мы не рефинансируем на конвейере собственных заемщиков, для реструктуризации нужны обращение клиента и решение коллегиального органа. В целом банки не рефинансируют собственные кредиты, потому что снижение ставки по действующим договорам означает снижение качества кредитного портфеля. Рефинансированный кредит попадает в категорию более рискованных и требует большего резервирования.

Мария Батталова, и.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт–Петербурге:

Рефинансирование на фоне снижения ставок по ипотеке набирает обороты. С 2015 года по настоящее время мы наблюдаем рост спроса на рефинансирование.

Для сравнения: если в 2015 году Абсолют Банк рефинансировал кредитов сторонних банков на сумму 26 млн рублей, с начала 2017 года рефинансировано кредитов уже на 120 млн рублей. В целом с начала года Абсолют Банк в Петербурге выдал ипотечных кредитов на сумму более 3,75 млрд рублей.

Если в 2015 году рефинансирование составляло примерно 5% от общего объема новых выдач, то сейчас это порядка 20%. Мы занимаемся рефинансированием только ипотечных кредитов.

Стоит отметить: прежде чем клиент выберет этот продукт, ему необходимо ответить самому себе на несколько вопросов. Первый — сколько составит переплата за новый кредит.

Несмотря на то что рефинансирование имеет низкую процентную ставку (как правило, ниже в среднем на 2–3 процентных пункта от базовой ставки), есть ряд затрат, которые клиент все равно должен осуществить, — это страхование жизни, оценка недвижимости, которую также необходимо проводить в случае рефинансирования кредита.

Также стоит посмотреть на график платежей, который формируется в случае рефинансирования: как правило, первые 3 года клиент выплачивает около 70% своего аннуитетного платежа на проценты по кредиту и только 30% идут в счет погашения основного долга по кредиту.

По этой причине рефинансирование ипотечного кредита наиболее выгодно для клиента в тех случаях, когда сумма задолженности по кредиту составляет более 1 млн рублей, разница в процентных ставках — более 1,5 процентных пункта и с момента оформления кредита прошло менее половины срока.

Если учесть все эти факторы, можно точно ответить на вопрос, действительно ли рефинансирование выгодно.

Наша ставка по рефинансированию ипотечных кредитов составляет сейчас 9,9% годовых. Средний срок кредита — 7 лет.

Если мы возьмем категорию заемщиков, которые берут кредит на 15, 20 или 25 лет, — это, безусловно, интересно и привлекательно для них.

Но если берем категорию населения, которая покупает квартиры для инвестиций, или тех, кто берет краткосрочные займы от 5 до 10 лет, то таким клиентам рефинансирование не всегда интересно, если учесть все расходы, которые возникают у клиента.

Безусловно, для банка рефинансирование — это также инструмент привлечения новых надежных клиентов. Идея заключается в том, чтобы клиент воспользовался первым продуктом и потом пришел за другими, теми, которые ему также необходимы.

Собственные ипотечные кредиты банки по закону не могут рефинансировать, но в случае если у клиента возникает ситуация, когда он по объективным причинам теряет свой ежемесячный доход и не может оплачивать кредит, мы предлагаем услугу реструктуризации.

Ставки при этом не снижаются, но изменяется формат оплаты кредита.

Если клиенту также по объективным причинам нужно снизить ставку, к примеру, кредит был взят под 17%, а сейчас ставка 11% годовых, то, безусловно, мы готовы рассматривать такие ситуации в индивидуальном порядке.

Но, как правило, практики по снижению ставки по действующим договорам нет. Оттока клиентов в другие банки при этом мы не чувствуем, так как Абсолют Банк всегда готов предложить клиентам хорошие ставки на рынке, к примеру, в 2015 году, когда другие банки выдавали кредиты под 16–17%, наша ставка составляла 14,5%.

Вячеслав Лебедев, директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо–Западного банка Сбербанка:

В конце августа Сбербанк после беспрецедентного снижения ставок по основным ипотечным продуктам объявил, что готов перекредитовать ипотечных заемщиков сторонних банков под 9,5% годовых. Кроме снижения ежемесячного платежа мы предлагаем заемщикам консолидировать в один кредит ипотеку и другие кредиты, полученные в разных банках. В этом случае ставка будет несколько выше — от 10%.

Максимальная сумма кредита на погашение ипотеки другого банка составляет 5 млн рублей, на погашение других кредитов — 1,5 млн, на личные цели — 1 млн.

За 10 месяцев текущего года рефинансировано под залог недвижимости 1149 кредитов в Северо–Западном банке ПАО “Сбербанк” на общую сумму 1,9 млрд рублей, из них в Петербурге — 509 жилищных кредитов на сумму свыше 1 млрд рублей. В сфере потребительского кредитования было рефинансировано 3794 кредита на сумму более 1,5 млрд рублей, в Петербурге — 1660 кредитов на сумму более 756 млн рублей.

Чтобы понять, почему рефинансирование популярно, нужно включить калькулятор. У человека есть ипотечный кредит в другом банке (остаток долга — 1,5 млн рублей, ставка — 13,5% годовых, на 10 лет) и один потребительский кредит (остаток долга — 0,8 млн рублей, ставка — 22,0% годовых, на 5 лет). Его ежемесячный платеж составляет 44 491 рубль.

Теперь посмотрим, как влияет на эти цифры рефинансирование. Если оформить новый кредит на срок до 10 лет с учетом страхования и рефинансировать только ипотеку, а потребительский кредит оставить в другом банке, то ежемесячный платеж уже будет почти на 3 тыс. рублей меньше, чем до рефинансирования.

Если же объединить оба кредита со ставкой 10% годовых, то в месяц вы будете платить всего чуть более 30 тыс. рублей. Таким образом, ежемесячная экономия составит больше 14 тыс. рублей, а это почти 170 тыс. в год.

И это точно больше, чем затраты клиента на государственную регистрацию права собственности, оценку и страхование недвижимости при смене банка–кредитора.

От заемщиков, которые приходят к нам за рефинансированием, мы требуем своевременного погашения задолженности другим банкам в течение последних 12 месяцев, отсутствия текущей просроченной задолженности, ипотечный кредит должен выплачиваться заемщиком не менее полугода.

Если недвижимость заложена в другом банке, она должна быть достроена и оформлена в собственность заемщика. После выдачи кредита и погашения рефинансируемой ипотеки она в течение 2 месяцев оформляется в залог Сбербанку.

Если недвижимость свободна от обременения, ипотека оформляется и регистрируется до выдачи кредита на рефинансирование.

Сбербанк не требует согласия первичного кредитора на рефинансирование, не запрашивает справку об остатке ссудной задолженности в другом банке. Исключения бывают, только если кредит не найден в БКИ или данные по кредиту в БКИ неверны.

Александр Чижов, директор департамента налоговых и юридических услуг ООО “Эрнст энд Янг – оценка и консультационные услуги”:

Требование налоговых инспекций заплатить налог с материальной выгоды при рефинансировании — это скорее исключение, чем правило. В Налоговом кодексе РФ действительно предусмотрено обложение налогом на доходы физических лиц так называемой материальной выгоды, которая получена физическим лицом в результате экономии на процентах.

То есть если физическое лицо берет кредит под процентную ставку, которая ниже, чем установленное в Налоговом кодексе пороговое значение, то у него действительно будет возникать материальная выгода в виде экономии на процентах, за исключением ряда ипотечных кредитов и кредитов на их рефинансирование при условии заявления заемщиком права на имущественный налоговый вычет. Но данное пороговое значение изначально достаточно невысоко и составляет всего две трети от ключевой ставки ЦБ, то есть на сегодняшний день с учетом уровня ключевой ставки (8,25%) этот показатель составляет 5,5%. Соответственно, материальная выгода возникает, если заемщик берет кредит под процент ниже, чем 5,5%. Но очевидно, что на рынке таких кредитов сейчас не существует.

Нужно отметить, что правила, о которых я сказал, действуют для рублевых кредитов. С валютными кредитами ситуация хуже — для них пороговое значение сейчас составляет 9%, и ситуация обратная: сложно в принципе найти валютный кредит, ставка по которому превосходила бы 9%.

Конечно же, при получении любого валютного кредита заемщик, скорее всего, попадет под действие этой статьи, которая обяжет банк удерживать НДФЛ с экономии на процентах — разницу между процентом по валютному кредиту, который он получил, и 9%.

Если же говорить о рублевых кредитах, которые составляют большую часть кредитных портфелей банков, то в этом контексте материальная выгода у заемщика, как правило, не возникает, и налоговые органы не должны требовать уплаты с нее налога.

Гипотетически, конечно, можно смоделировать ситуацию, при которой у заемщика возникнет налогооблагаемый доход в результате рефинансирования.

В частности, в ситуации, когда происходит прощение задолженности или рефинансирующий банк погашает напрямую задолженность заемщика по первоначальному кредиту, но при этом заемщик оказывается должен меньшую сумму в пользу рефинансирующего банка, то прощенная задолженность будет считаться доходом.

Но если прощения задолженности не происходит, а происходит ее рефинансирование, то есть одна задолженность погашается за счет возникновения новой, в такой ситуации дохода для физического лица возникать не должно.

Александр Пирожков, Валерия Лебедева автора

30 ноября 2017, 02:23 1088

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2017/11/29/Vkljuchit_kalkuljator

Ипотечная ставка: до и после регистрации прав – аналитика недвижимости и строительства

Изменится ли свидетельство о собственности недвижимости при рефинансировании?

Для того чтобы банк снизил ставку, заемщик должен предоставить документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на недвижимость. Пакет документов практически одинаков для всех банков: договор участия в долевом строительстве, акт приема-передачи квартиры, свидетельство о регистрации права собственности, закладную и выписку из ЕГРП.

«Банк оказывает информационную помощь клиенту на всех этапах оформления, подготавливает необходимые письма и закладную в течение 1 дня», – говорит Елена Гопнер. С момента подачи полного пакета документов срок рассмотрения заявки в банке «Левобережный» составляет от 24 часов до 60 часов.

Однако для кредита «Свободные метры» в «НОМОС-БАНКе» и Муниципальном банке это может быть иной документ, подтверждающий целевое расходование средств на приобретение недвижимости: договор долевого участия, договор купли-продажи, документы о вступлении в строительный жилищный кооператив и т. д., а для снижения ставки по кредитной программе «Рефинансирование» необходимо предоставить в банк закладную на объект недвижимости и выписку из ЕГРП, в которой указано залоговое обременение в пользу банка. Также кредитование по программе «На улучшение жилищных условий» предусматривает предоставление заемщиком договора купли-продажи, свидетельства о праве собственности и подтверждение оплаты купленной недвижимости, либо договора долевого участия, если квартира приобретена на первичном рынке.

В сибирский филиал ЗАО «Райффайзенбанк» необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на квартиру и договор страхования имущества.

«На основании этих документов в течение 2–3 дней банк подготавливает документы для УФРС (закладная), которая передается на регистрацию в УФРС, и после получения документов с отметкой о регистрации в течение 1 дня изменяется график и пересчитываются проценты», – поясняет Андрей Почеснев.

«Комиссии при изменении процентной ставки после регистрации объекта недвижимости клиентом не уплачиваются», – отмечает Татьяна Серебрякова, начальник отдела розничных продаж Новосибирского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк».

Снижение ставки, как правило, происходит в следующем месяце после предоставления документов, что отражается на ежемесячном платеже – он становится меньше.

«Фактически заемщик «почувствует» снижение процентной ставки при оплате следующего платежа», – уточняет Наталья Макарова.

В «Промсвязьбанке» заемщику предоставляется право выбора: уменьшение ежемесячного платежа или сокращение срока кредитования.

Программы со снижением ставки

В Новосибирском Муниципальном банке есть специальная программа «Новостройка» со снижением ставки до 1 % годовых после сдачи строящегося дома и регистрации заемщиком права собственности на недвижимость.

Еще одна программа ипотечного кредитования, предусматривающая такую двухступенчатую систему ставок, – «Свободные метры». Согласно ее условиям, под залог имеющейся недвижимости банк предоставляет кредит на приобретение новой квартиры на первичном или вторичном рынке.

«Такой вариант кредитования удобен для многих новосибирцев, столкнувшихся с ограниченностью жилого пространства после пополнения в семье, – считает Регина Шибанова, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО Новосибирский Муниципальный банк.

– Снижение ставки в этом случае привязано к подтверждению целевого использования кредитных средств – сразу после предоставления в банк правоустанавливающих документов на новый объект недвижимости ставка ощутимо снижается на 2,5 п.п.

Например, для кредита на сумму до 50 % от общей стоимости имеющейся квартиры и сроком до 10 лет это снижение ставки с 15,5 % годовых до 13 %». В банке DeltaCredit действуют шесть программ кредитования на первичном рынке недвижимости. «Все кредиты выдаются под залог прав требования без дополнительных залогов и поручительств.

На этапе строительства ставка выше, после сдачи дома, оформления права собственности и закладной ставка снижается», – говорит Елена Гопнер, региональный директор в г. Новосибирске Банка DeltaCredit. На этапе строительства ставки варьируются от 11,25 до 14,25 % годовых, после сдачи дома ставка снизится и составит от 10,25 до 13,25 % годовых.

В «Сбербанке» по всем стандартным программам ставка до регистрации права собственности на заемщика и залога в пользу банка выше на 1 п.п.

«Такие условия кредитования действуют достаточно давно, более трех лет», – поясняет Наталья Макарова, территориальный менеджер по ипотечному кредитованию управления по работе с партнерами Сибирского банка ОАО «Сбербанк России».

Например, если кредит выдается на приобретение готового жилья в доме, построенном без участия кредитных средств банка, физическому лицу, являющемуся участником «зарплатного проекта», то минимальный первоначальный взнос составит 15 %, а процентная ставка будет изменяться от 13,5 до 12, 5 % при сроке кредитования до 10 лет, от 13,75 до 12, 75 % при сроке кредитования 10–20 лет, и от 14 до 13 %, если срок кредита более 20 лет. «Аналогичный подход используется и при формировании ставок кредитования на приобретение строящегося жилья», – уточняет Наталья Макарова.

«Наш банк предлагает кредит «Новостройка» на приобретение квартиры на первичном рынке недвижимости путем заключения договора участия в долевом строительстве или договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, – рассказывает Константин Каменщиков, управляющий Сибирским филиалом ОАО «Промсвязьбанк».

– Размер базовой процентной ставки после регистрации прав собственности на недвижимое имущество, находящееся в залоге, устанавливается в пониженном размере». Базовая процентная ставка на этапе до оформления и регистрации права собственности заемщика на квартиру и ипотеки в пользу банка от 14,5 %.

На этапе после оформления и регистрации права собственности заемщика на квартиру и ипотеки в пользу банка базовая процентная ставка от 12,75 %.

На сегодняшний день в банке «Левобережный» (ОАО) действует пять ипотечных программ на покупку жилья.

После регистрации прав на приобретаемую квартиру в среднем ставка меняется от 0,5 до 2 % в зависимости от условий кредитования.

«По программе «Начало» Банка «Левобережный» при сроке кредита 7  лет ставка на этапе строительства может составлять 12,25 %, а после оформления права собственности на квартиру – 11,25 %», – приводит пример Евгения Гречихина.

Банк ВТБ24 предлагает такие программы ипотечного кредитования строящегося жилья, как «Стройка», «Стройка с господдержкой», «Стройка Лайт». После регистрации права собственности  и выполнения других отлагательных условий процентная ставка снижается на 0,5–3,5 п. п.

– в зависимости от степени готовности строящегося объекта на дату подписания кредитного договора и от схемы взаимодействия с застройщиком.

«Например, программа «Стройка с господдержкой»: полный пакет документов от заемщика, степень готовности строящегося объекта не менее 20 %, ставка на инвестиционный период  – 13,5 % годовых, после оформления права собственности – 11,5 % годовых.

В зависимости от схемы взаимодействия с застройщиком, степени готовности строящегося объекта ставка по данной программе может достигать на инвестиционный период  12 % годовых», – поясняет Наталья Авдеева, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24.

Программы банка «УРАЛСИБ» «Ипотечное кредитование физических лиц  на приобретение строящегося жилья» и «Ипотечное кредитование физических лиц на приобретение строящегося жилья с государственной поддержкой» предусматривают снижение процентной ставки после оформления права собственности и выдачи закладной. «В зависимости от выбранной программы и параметров кредита ставка по этим программам меняется в среднем на 0,5 % годовых», – говорит Владимир Вовкудан, заместитель управляющего филиалом Банка «УРАЛСИБ» в Новосибирске.

По словам Юлии Ноник, ведущего специалиста кредитного отдела ОО «На Романова» Филиала № 7 АКБ МОСОБЛБАНК ОАО, в случае приобретения квартиры на первичном рынке такое изменение предусматривает ипотечная программа «Классический».

Процентная ставка при первоначальном взносе от 15–30 % на срок 11 лет составляет 14 % годовых, а после регистрации права собственности ставка снижается на 1 процентный пункт.

Например, если процентная ставка на период строительства при первоначальном взносе от 30–50% стоимости квартиры на период 8–10 лет составляет 13,5 % годовых, после окончания строительств – 12,5 % годовых.

Новосибирский филиал «НОМОС-БАНКа» (ОАО) предлагает три программы с меняющейся после регистрации права собственности ставкой.

По информации Екатерины Потаповой, заместителя начальника отдела ипотечного кредитования Новосибирского филиала «НОМОС-БАНКа», по программе «Новостройка» после оформления права собственности ставка по кредиту снижается на 1 %; по программе «Свободные метры» после подтверждения целевого использования средств – на 2,5 %; по программе «Рефинансирование» после регистрации ипотеки в пользу нашего Банка – на 1,25 %. «По этим программам мы работаем уже более 2-х лет», – уточняет Екатерина Потапова.

В Новосибирском региональном филиале ОАО «Россельхозбанк» программы ипотечного кредитования также предусматривают изменение процентной ставки после регистрации объектов недвижимости. Разница между ставками до и после составляет 0,5 %. Процентные ставки до регистрации варьируются от 11 до 15 %, процентные ставки после регистрации варьируются от 10,5 до 14,5 %.

Андрей Почеснев, директор регионального центра «Сибирский», директор сибирского филиала ЗАО «Райффайзенбанк», рассказал, что в банке более 5 лет действует «Программа кредитования на покупку недвижимости на первичном рынке жилья». Ставки до регистрации 12,5–14,75 %, после регистрации – 11.5–13,75 % годовых.

Снижение процентной ставки, рассказал региональный директор Западно-Сибирского филиала «Росбанка» Андрей Третьяков, предусмотрено двумя ипотечными программами: «Новостройка»: ставка снижается на 1 % по рублевым кредитам после получения права собственности на жилье, 2 % – по валютным, и «На улучшение жилищных условий» ставка снижается на 1 % после подтверждения целевого использования денежных средств.

Снижение ставки по ипотечному кредиту после регистрации заемщиком права собственности на приобретаемую с помощью этого кредита квартиру обусловлено, прежде всего, снижением рисков банка, т. к. фактически в этот период кредитуется уже не строящееся, а готовое жилье, ликвидность которого значительно выше.

Источник: http://vseon.com/analitika/ipoteka/4755-i

Крупнейшие банки массово снижают ставки ипотеки

Изменится ли свидетельство о собственности недвижимости при рефинансировании?

Темные времена для ипотечных заемщиков уходят в прошлое /Максим Стулов / Ведомости

С 1 октября сразу несколько из двадцатки крупнейших ипотечных банков, включая Сбербанк, объявили о снижении ставок жилищных кредитов.

В Сбербанке ставки кредитов на покупку готового и строящегося жилья, загородной недвижимости, гаража и машино-места, а также на строительство жилого дома и нецелевых кредитов под залог недвижимости уменьшились на 0,3 процентного пункта (п. п.), а на рефинансирование ипотечных кредитов других банков – на 0,6 п. п.

Минимальная ставка ипотеки на готовое жилье теперь составляет 8,8% годовых для зарплатных клиентов Сбербанка при участии в акциях «Молодая семья» и «Скидка 0,3% на ДомКлик», на покупку квартиры в новостройке в рамках программы субсидирования с застройщиками – 7,3%, на рефинансирование – 9,5%.

Такие ставки действуют при наличии полиса страхования жизни, при отказе от него действует надбавка в 1 п. п.

В Газпромбанке ипотека подешевела на 0,5–0,6 п. п. Минимальная ставка опустилась до 8,7% годовых – столько заемщики будут платить по кредитам на сумму от 10 млн руб. с первоначальным взносом не менее 20% от стоимости квартиры при оформлении страхования жизни и здоровья, если являются зарплатными клиентами или приобретают квартиру у партнера банка, сообщила его пресс-служба.

Альфа-банк снижает ставки ипотеки на новостройки, вторичное жилье и рефинансирование на 0,4–0,8 п. п., минимальную – до 8,49% годовых, сообщил руководитель розничного бизнеса банка Майкл Тач.

Под минимальный процент Альфа-банк обещает кредитовать покупки на первичном рынке жилья у партнеров банка при подписании кредитного договора в течение 30 дней после одобрения заемщика и при страховании жизни и титула.

На 0,8 п. п. подешевела ипотека на строящееся и готовое жилье от банка Дом.РФ; базовая ставка при покупке новостроек составит 8,9%, для зарплатных клиентов – 8,5%, отмечается в его сообщении.

В Райффайзенбанке на 0,3–0,4 п. п. дешевеют кредиты на приобретение недвижимости на первичном и вторичном рынке, рефинансирование, а также на покупку недвижимости под залог квартиры в собственности. Минимальная ставка кредитов на сумму свыше 7 млн руб. составит 8,99% годовых для всех категорий заемщиков, на 3–7 млн руб. – 9,29%, рассказал его представитель.

«Абсолют банк» скорее всего скорректирует ставки ипотеки в ближайшие недели, пообещал управляющий директор по розничным продуктам Антон Павлов.

Ранее в сентябре ипотечные ставки снизили ВТБ, Россельхозбанк (в рамках акции), «Уралсиб», Московский кредитный банк (МКБ), «Возрождение».

Ипотека дешевеет с весны. Сбербанк, ВТБ и другие розничные банки за этот период сокращали ставки уже трижды или более.

Благодаря этому средневзвешенная ставка ипотеки, выданной в течение месяца, в августе ушла ниже 10% – впервые с января – и достигла 9,91% годовых против 10,24% в июле и апрельского пика в 10,56%, сообщил в понедельник Центробанк.

Основная причина переоценки ипотеки – снижение ключевой ставки, единодушны банкиры и аналитики. ЦБ 6 сентября опустил ключевую ставку третий раз в этом году – на 0,25 п. п. до 7%.

«Снижение ставок по ряду продуктов ипотечного кредитования обусловлено прежде всего снижением ключевой ставки ЦБ», – заявила пресс-служба Сбербанка.

Руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин указывает на «общую тенденцию на удешевление фондирования в банковском секторе – ключевая ставка понижена, ставки по вкладам физлиц достигли минимума за последний год».

А вот прошлогодних минимумов ставки выдачи и предложения ипотеки пока не достигли. По данным ЦБ, в августе 2018 г. ипотечные кредиты стоили в среднем 9,42% годовых. Кроме того, с марта этого года россияне берут ипотеку менее охотно, чем в прошлом году: количество ежемесячно выдаваемых банками кредитов снизилось на 15–25% (год к году).

Так, в августе банки выдали 106 868 ипотечных кредитов – это на 6,5% больше, чем в июле, но на 15,3% меньше, чем в августе 2018 г., следует из статистики регулятора.

Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина 6 сентября после заседания совета директоров объяснила некоторое снижение темпов роста ипотеки ростом ставок и снижением в связи с этим интереса заемщиков к рефинансированию кредитов.

До сих пор нет особого потенциала для рефинансирования, рост которого мог бы подстегнуть выдачи, полагает гендиректор Frank RG Юрий Грибанов: «Дорогие кредиты, выданные под 12% годовых, уже давно рефинансированы, а по сравнению с пиком этого года – 10,56% – ставка снизилась не настолько сильно, чтобы клиенты массово пошли за рефинансированием». Значительный рост этого сегмента возможен только при резких снижениях ключевой ставки, но ЦБ очень плавно смягчает денежно-кредитную политику, указывает Грибанов.

Летнее и осеннее уменьшение ипотечных ставок должно активизировать спрос на ипотеку, считает главный аналитик «Росбанк дома» Наталья Ващелюк. Она ожидает, что к концу года ипотечный рынок перейдет к росту, который продолжится в 2020 г.

Президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию требовал мер по снижению ипотечных ставок до 8%. Потенциал снижения ставок еще не исчерпан, утверждают банкиры.

Руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко видит предпосылки для дальнейшего снижения ипотечных ставок в связи с прогнозируемым изменением ключевой ставки ЦБ.

«Это поможет стимулировать рынок и запустить следующую волну интереса к рефинансированию ипотечных кредитов, которая наблюдалась в 2018 г.», – надеется она. По прогнозам аналитиков УБРиРа, до конца этого года ставки по кредитам на жилье могут снизиться еще на 0,5 п. п.

Потенциал снижения ставок по ипотеке до конца года Ващелюк оценивает в 0,2–0,3 п. п., а средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам к концу 2020 г. может оказаться ниже 9%.

Дальнейшие корректировки ставок в МКБ будут зависеть от конъюнктуры рынка, говорит его начальник управления ипотечного кредитования Игорь Селезнев.

По словам зампреда правления банка Дом.РФ Данилы Литвинова, постоянное снижение стоимости фондирования, снижение инфляции и ключевой ставки ЦБ создают условия, чтобы уже в первой половине 2020 г. ипотечные ставки впервые в истории закрепились на уровне ниже 9%, а во втором полугодии достигли целевого уровня в 8,7%.

Ставка по ипотеке может опуститься до 9% в следующем году, говорил президент ВТБ Андрей Костин в кулуарах ВЭФ-2019 в начале сентября, а в перспективе двух лет – до 8% при снижении инфляции.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2019/09/30/812487-banki-snizhayut-ipoteki

Прав-помощь
Добавить комментарий