Является ли по закону доля в размере 1/16 несущественной?

Научная электронная библиотека Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

Является ли по закону доля в размере 1/16 несущественной?

Для того, чтобы банковская система функционировала максимально эффективно необходимо не только поддерживать текущую финансовую устойчивость, но и своевременно реагировать на только наметившиеся кризисные явления и адаптировать меры по выходу из кризиса для каждого банка.

Когда оперативные меры поддержки в виде предоставления ликвидности, урегулирования размера резервов, применения отдельных мер в рамках предписаний банкам, проведения мероприятий в рамках Плана по увеличению размера собственных средств (капитала) перестают оказывать эффект, наступает переломный момент в деятельности банка.

Проблема банкротства банка – это целый комплекс взаимосвязанных мероприятий, процесс проведения которых обусловлен как системой банковского регулирования и надзора, так и поведенческими особенностями отдельных банкротов, оказавшихся в сложных условиях.

Чтобы избежать негативных трансмиссионных последствий для всей банковской системы Банк России реализует три меры по предупреждению банкротства банков в зависимости от его экономического положения:

1.

Финансовое оздоровление кредитной организации (санация) – контроль выполнения банком Плана финансового оздоровления, предоставление в случае необходимости кредитов банкам-санаторам.

2. Назначение временной администрации по управлению кредитной организацией.

3. Реорганизация кредитной организации – присоединение к более устойчивой кредитной организации, коммерческий интерес для которой заключается, как правило, в расширении клиентской базы и филиальной сети.

В настоящее время, начиная с 2014 года в российской банковской системе наблюдается два процесса – массовый отзыв лицензий и активное финансовое оздоровление. На рис. 12 можно видеть, как с 2013 на 2014 год количество банков с отозванными лицензиями выросло в 2,7 раз и последовательно увеличивалось на 4–8 %.

Рис. 12. Количество отозванных лицензий Банком России и темп роста, 2004–2017 гг., %

Главный вопрос заключается в причинах инициации таких кардинальных мер.

С одной стороны, неоднократно отмечалось, что некоторую долю банковского рынка занимают недобросовестные участники, нарушающие требования Федерального закона от 07.08.

2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», которых необходимо выявить и лишить возможности функционировать.

С другой стороны, основания, по которым кредитные организации не отвечают требованиям банковского законодательства, можно разделить на две стадии:

1.

Размещение привлеченных средств в некачественные активы, вследствие кредитования бизнес-проектов бенефициаров, неадекватной оценкой кредитного риска в связи с отсутствием процедур регулярного пересмотра и исчерпывающей методики оценки кредитного риска. Это влечет за собой требования по доформированию резервов на возможные потери по ссудной и приравненной к ней задолженности, а также по иным требованиям.

2. Недостаточность капитала для доформирования резервов в соответствии с предписанием Банка России, отсутствие иных источников, и, как следствие, нарушение нормативов достаточности капитала банка.

На рис. 13 изображены три параметра, по которым можно охарактеризовать санируемые в России банки.

После наступления второй стадии, когда банк не справляется с нормативными требованиями Банка России, процесс финансового оздоровления целесообразен только в случае, если имеется значительный объем вкладов физических лиц. Так, например, доля депозитов физических лиц в таких банках может достигать порядка 80 %, но при нижняя планка установлена в районе 10 %.

В случае краха такой кредитной организации трансмиссионный и мультипликационный эффект будет испытывать тот сектор экономики, на долю которого приходилась большая часть депозитов.

При этом не всегда размер банка не имеет значения: это может быть, как крупный банк, занимающий долю в 3 % в совокупных активах банковской системы, так и только 0,01 %.

Кроме того, стоит отметить, что наличие в обязательствах стабильного инструмента госфондирования, также не является гарантией устойчивости банка.

Рис. 13. Характеристики санируемых банков

Анализируя финансовое оздоровление, необходимо рассмотреть взаимодействие санируемого банка и банка-санатора.

Особый интерес в свете последних событий представляет участие в процессе санации таких банков как ПАО ФК «Открытие», ПАО «Бинбанк» и ПАО «Промсвязьбанк», которые, на первый взгляд, несмотря на свое устойчивое положение в банковской отрасли и в целом конкурентные преимущества, обеспечивающие им приток клиентов, сменили роль банка-санатора на санируемую кредитную организацию. На рис. 14 показаны риски на санируемые банки АО «Рост банк», ПАО Банк «ТРАСТ» (ПАО), АО Банк АВБ, в которых санаторами выступали рассматриваемые кредитные организации.

Особое внимание необходимо обратить на вливания (размещения) санатора в санируемом банке. Это средства, которые были предоставлены на повышение финансовой устойчивости и в целом на обеспечение деятельности банка, испытывающего проблемы с собственными средствами.

Так, ПАО «Бинбанк» предоставлял средства, превышающие в 6–7 раз собственный капитал, ПАО «Промсвязьбанк» – в 2 раза. При этом финансовый результат деятельности санируемых кредитных организаций за 9 месяцев 2017 года, как правило, существенно убыточный в размере до 83 млрд руб.

Рис. 14. Риски на санируемые банки, млрд руб.

Следствием описанного санационного механизма стал чрезмерно быстрый рост активов крупных банков, исключительно за счёт санации и слияния с другими кредитными организациями.

Этот фактор, который обычно приводится в качестве позитивного для банков-санаторов, поскольку считается, что санация выгодна банку, так как позволяет увеличить объем операций, нарастить активы, в данном случае представляет собой точку невозврата и выступает драйвером для ухудшения финансовой устойчивости и экономического положения самого санатора.

Анализируя процессы финансового оздоровления за 2014–2017 гг. можно сказать, что 2017 год стал переломным моментом.

Все это время Банк России последовательно усиливал давление на собственников и топ-менеджмент банков с целью торможения процесса генерирования некачественных активов, избавляя рынок от недобросовестных игроков.

Но несмотря на это, некоторые продолжали наращивать операции нерыночного характера в 2015–2016 гг. с целью «раздувания» активов, что превратило их в «too big to fail».

В табл. 9 представлено сравнение по отдельным параметрам ситуации в 4 банках ПАО Банк «Югра» ПАО Банк «ФК Открытие» ПАО «Бинбанк», ПАО «Промсвязьбанк»

Сравнительный анализ приведен на момент принятия решения о дальнейшем функционировании банка на финансовом рынке.

Несмотря на значительный, с первого взгляда, объем активов ПАО Банк «Югра» в сравнении со всей банковской системой они составляют только 0,4 %. Кроме того, бизнес-модель предопределила будущее банка – вместо кредитования населения и предоставления средств реальным рыночным компаниям имело место финансирование бизнеса собственника и аффилированных с ним лиц.

В ПАО «Бинбанк» ситуация сложилась несколько иная – главной проблемой стал санируемый им банк, в который было вложено более 600 млрд руб. При собственном капитале в 94 млрд руб. (на 01.07.2017) и отрицательном капитал АО «Рост банк» в размере 70 млрд руб.

совокупный консолидированный капитал составляет около 24 млрд руб. Одновременно с высоко рискованной моделью ведения бизнеса, которая привела к необходимости доформирования резервов на гораздо большую сумму, и совокупных активах в размере 1,9 трлн руб.

банк не мог остаться без поддержки.

Таблица 9

Сравнительный анализ критериев выбора между отзывом лицензии и санацией

Параметры сравненияПАО Банк «Югра»ПАО Банк «ФК Открытие»ПАО «Бинбанк»ПАО «Промсвязьбанк»
Активы, млрд руб.3552 4691 126(1 828, с учетом АО «Рост банк»)1 245
Доля активов банковского сектора, %0,43,21,3(2,3)1,5
Бизнес-модельАгрессивная политика на рынке вкладов населения, кредиты проектам бенефициаров с высокой долей просроченной задолженностиРост за счет слияния и поглощения, в т. ч. на заемные средства, существенная недооценка реального риска вложенияКредитование компаний, аффилированных с собственниками. Размещение средств населения в высоко рисковые активы (строительство, продажа недвижимости)Финансирование проектов собственников, высокая доля проблемных кредитов, с высоким недооценённым кредитным риском.
Доформирование резервов, млрд руб.628832,4100
Решение ЦБ РФОтзыв лицензииСанация посредством Фонда консолидации банковского сектора

ПАО «Промсвязьбанк» в середине декабря 2017 г. столкнулся с необходимостью доформирования резервов на неподъемную сумму, вследствие бизнес-модели по предоставлению кредитов собственникам и связанным с ними лицам, как правило, эти средства были вложены в строительство и недвижимость («ловушка бенефициара» аналогичная той, в которую попал ПАО «Бинбанк»).

Однако в отличии от ПАО Банк «Югра», вышеупомянутые банки кредитовали в том числе реальный сектор экономики и по размеру превосходили его в 4–6 раз (с учетом санируемых банков).

С ними также тесно связаны и другие участники финансового рынка: пенсионные фонды, страховые организации.

Объективные различия в статусе наглядно позволяют судить о разных подходах Центрального банка РФ к вопросу санации.

При этом ситуация, сложившаяся с ПАО «ФК Открытие», несколько отличается от других. В первую очередь ПАО «ФК Открытие» с 2014 года в результате реорганизации в форме присоединения нескольких банков нарастило существенно активы и пассивы.

Во-вторых, в отличии от всех рассматриваемых банков, история санации началась не с предписаний Банка России, а с понижения рейтинга.

Первоначально агентство Standard& Poor’s в мае 2017 понизило рейтинг c BB- до B+ в связи с достаточно большим в сопоставлении с другими банками объемом проблемных кредитов, несопоставимое покрытие резервами и недостаточное обеспечение по ряду отраслей, в том числе в строительстве.

В июле 2017 национальное рейтинговое агентство АКРА присвоило рейтинг BBB-, последствиями которого для банка стала невозможность привлечения средств федерального бюджета и негосударственных пенсионных фондов и исключение новых ценных бумаг из ломбардного списка Банка России.

В момент майского снижения рейтинга для ПАО «ФК Открытие» начинает действовать «эффект утеса» (cliff effect). В экономике «эффект утеса» представляет собой ситуацию, когда одно негативное событие может иметь непропорциональный каскадный эффект.

Отмечая повышение рисков рейтинговое агентство снижает кредитный рейтинг, что приводит к более высокой стоимости капитала для банка и, как следствие, с дополнительными расходами на капитал. Это связано с тем, что более низкий рейтинг увеличивает процентные платежи по долгу, что еще больше усугубляет ситуацию.

На рис. 15 наглядно видно падение капитала ПАО ФК «Открытие».

Рис. 15. Динамика капитала и активов ПАО «Бинбанк», ПАО ФК «Открытие», ПАО «Промсвязьбанк», млрд. руб.

Таким образом, финансовое положение крупнейших банков, назначенных в качестве санаторов в более мелкие, оказалось таким же неустойчивым.

Любое единичное негативное событие: требование о доформировании резервов, изменение кредитного рейтинга в худшую сторону, немедленно и достаточно существенно сказывалось на капитале и нормативах достаточности.

В первую очередь, банки подвела их собственная бизнес-модель с высокой концентрацией риска в строительстве и недвижимости, а также финансировании проектов собственников на нерыночных условиях.

Кроме того, неэффективное исполнение обязанностей санатора, как лица ответственного за восстановление капитала и улучшение финансового состояния санируемого банка, поставило под вопрос эффективность используемой модели финансового оздоровления, которая не только не оздоравливает, но и способствует сокрытию некачественных активов, выводу денежных средств.

Инициативы по совершенствованию механизма банковского надзора на современном этапе необходимо реализовывать на двух его важнейших ступенях: реализация принципов эффективного дистанционного банковского надзора в соответствии с требованиями Базеля III и пересмотр подходов к санации кредитной организации.

Источник: https://monographies.ru/ru/book/section?id=16814

Кто может помешать вам продать долю в квартире – Рынок жилья

Является ли по закону доля в размере 1/16 несущественной?

04.09.2019 | 13:00 5336

Большинство владельцев долей жилой недвижимости не знают своих прав и обязанностей по пользованию и распоряжению этим имуществом. Об основных моментах сегодня и поговорим.

Доли в жилой недвижимости могут достаться гражданам по-разному. Кто-то получил долю благодаря вступлению в наследство или через раздел имущества после расторжения брака. Кто-то приобрел целенаправленно, к примеру, как стартовое жилье или как объект для дальнейшей сдачи в аренду после переоборудования в «квартиру-студию».

Итак, вы стали владельцем доли, что с ней делать?

Право на владение и распоряжение долями в имуществе закреплено в статье 247 ГК РФ. Это формальное и неочевидное для обывателя определение действий, поэтому ниже я распишу понятным языком, что происходит с долями в реальной жизни и почему долей в имуществе не всегда стоит бояться.

Определяем порядок пользования

Существует поговорка «Худой мир лучше хорошей войны».

Если вы решили жить в квартире, долей которой владеете, то вам необходимо договариваться с сособственниками – кто в каком помещении будет проживать, кто будет заселяться совместно с дольщиками.

В некоторых регионах нужно письменное согласие всех собственников на содержание домашних животных, кроме собак-поводырей – на них разрешение не требуется.

К сожалению, мирно определить порядок пользования и распоряжения долями удается редко. Никто не хочет уступать кровные метры, а то и вовсе нет физической возможности находиться всем дольщикам в одном жилом помещении. У меня был случай в практике, когда на однокомнатную квартиру в 35 кв. м вступили в наследство девять человек.

Даже если вариант продажи жилья целиком с последующим разделом вырученной суммы не ваш вариант, не все так печально, как кажется, но об этом ниже.

Когда все же комнат несколько и не получилось закрепить за собственниками каждую из них – идем в суд с требованием определить порядок пользования жилым помещением.

Хоть данный вид споров не подразумевает обязательного досудебного урегулирования, все же рекомендую запастись доказательствами конфликта – они подтвердят, что вы без суда пытались урегулировать спор. Подойдет переписка, подтвержденная почтовой корреспонденцией, переписка из социальных сетей или электронной почты, заверенная нотариально.

Эти дополнительные действия указывают на вашу добросовестность и снимают возможные сомнения в глазах судьи, меньше возникает вопросов, и судебный процесс в некотором смысле движется чуть быстрее.

Выделяем долю в натуре

Вы владеете долями в частном доме? В этом случае, если позволяет земельный участок, можно выделить долю в натуре – это юридический термин, который обозначает выдел из общей недвижимости не просто долю на бумаге, но и долю из фактического общего имущества, что закреплено в пункте 3 статьи 252 ГК РФ.

Таким образом можно разделить дом на несколько частей – каждая с отдельным адресом, входом (крыльцом), счетчиками, а чтобы соседи не заходили на вашу территорию, отделиться от них стеной. Да, это затратно.

И не всегда реализуемо: нередко переустройство невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, особенно если мы говорим про старый и ветхий фонд, где каждый удар отбойным молотком может обрушить здание целиком.

Ведь нередко требуется вносить изменения в инженерные, газовые, электрические сети, систему водоснабжения, канализацию и вентиляцию, а также проводить реконструкцию – изменять характеристики объекта, такие как общий и жилой метраж, этажность дома, сооружать пристройки и т. д.   

Вы владеете долями в квартире и желаете выделить долю в натуре, к примеру сделать из трешки коммуналку с санузлами в каждой комнате, под тип квартир-студий? Здесь действует аналогия с частным домом.

Но с поправкой: получить согласование на все работы сможете только в том случае, если жилье находится на первом этаже либо на втором, но под ним на первом нежилые помещения (офисы, магазины и т. д.).

Говоря кратко, это связано с тем, что запрещено переносить мокрые зоны (санузлы и кухни), когда под вами находятся жилые помещения.

Существует судебная практика согласования переноса мокрых зон в квартире на втором этаже над жилыми помещениями, в которых мокрые зоны уже были перенесены, а заявитель хочет расположить свои так же, как на первом этаже. Практика до сих пор спорная, и существует риск, что суд откажет вам в таких требованиях, – но не упомянуть об этом я не мог. Если вы осознаете все риски и последствия, можно рассмотреть этот вариант.

Получаем деньги от совладельцев

Вы пришли к выводу, что переустройство и реконструкция – не ваш вариант, что делать тогда? Продавать с умом на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ.

Для этого производится рыночная оценка объекта недвижимости, после чего выделяемый дольщик имеет право получить от остальных сособственников сумму, равную стоимости его долей в недвижимости. Если не получилось договориться, чтобы они добровольно выкупили вашу долю, – идите в суд.

Однако требование «Вынудите их дать мне денег за долю, потому что она мне не нужна» для суда неубедительно. Выплата стоимости доли полагается дольщику только в том случае, если переоборудование и реконструкция невозможны без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Перед обращением в суд стоит подготовить доказательную базу, которая может выглядеть как смета расходов и планы на переоборудование. Без доказательств велик риск отказа в исковых требованиях и компенсации юридических издержек с проигравшей стороны, то есть с вас.

Бывают случаи (часто с наследственной массой), когда доли распределены неравномерно и один или несколько дольщиков владеют микродолями. Микродоли – разговорный термин, официальный – незначительная доля. В каждом случае ее статус устанавливается индивидуально относительно остальных долей в недвижимости.

И дольщика, если суд сочтет его долю несущественной, могут вынудить ее продать. К примеру, одному собственнику принадлежит 98% долей, а второму – 2%, доля не может быть реально выделена, собственник микродоли не имеет существенного интереса к ней, то есть фактически не проживает, не зарегистрирован, не использует жилье в целом (для хранения личных вещей и т. д.

), не несет бремя содержания имущества и его охраны. Основание – пункт 4 статьи 252 ГК РФ.

Продаем долю третьим лицам

Владелец доли имеет право продать свою долю остальным собственникам, но это не является его обязанностью, особенно в случае, когда у потенциального покупателя нет возможности приобрести долю. Выход – продажа неопределенному кругу лиц, но нужны оговорки.

Перед выставлением доли на рынке следует убедиться, что остальные собственники не имеют желания приобрести вашу долю, ведь они обладают преимущественным правом покупки.

Вы должны поставить сособственников в известность о продаже своих долей, для чего отправить каждому из них заказное письмо с уведомлением о вручении. В письме требуется указать цену и условия продажи.

На ответ есть 30 календарных дней – отсчет начинается с даты получения ими вашего письма, что подтверждает уведомление о вручении, либо с даты возврата письма за истечением срока хранения.

Не стоит торопиться и на 31-й день заключать договор с любым лицом, которое не обладает преимущественным правом покупки, ведь нередко письма отправляются в последний день срока, так что к 30 дням набросьте сверху период на доставку письма с ответом.

Если не хотите ждать истечения положенного 30-дневного срока, вам необходимо взять у каждого сособственника письменный отказ от приобретения вашей доли. Тогда вы сразу сможете приступить к продаже своего имущества.

Бывает, в ходе переговоров изменяется цена – к примеру, вы первоначально решили продавать доли за 2,0 млн руб., но в ходе переговоров с покупателем без преимущественного права на покупку решили сторговаться на 1,8 млн руб. Тогда необходимо повторно получить отказы от остальных дольщиков.

В противном случае они имеют право оспорить вашу сделку, добиться признания ее недействительной и принудить вас продать доли по последней цене – 1,8 млн руб., которая уже их устраивает.

Стоит ли дарить долю

Многие предполагают, что дарение долей дает возможность обойти закон и избавляет от формальностей с уведомлениями и сроками ожидания. Не соглашусь с этим, так как дарение – безвозмездная сделка, фактически же производится возмездная сделка. Заинтересованное лицо вправе оспорить договор дарения и добиться признания его недействительным.

Судебная практика такова: большинство подобных сделок признаются судом недействительными. Да и любая смена собственника доли теперь проводится только через нотариуса. Я рекомендую действовать по закону.

Какой долей я владею?

Доли могут быть двух видов: в совместной собственности – как правило, приобретенные в браке (количество долей не выделено), и в долевой собственности – она характерна для наследования, дарения, купли-продажи и т. д. (к примеру, 1/16 или 50%).

Чтобы узнать наверняка, каким видом долей распоряжаетесь, закажите выписку из ЕГРН – в ней будет отражена совместная собственность либо долевая. Если у вас первый случай, можете добровольно зарегистрировать соглашение о выделе долей (через МФЦ).

В случае спора в иске об определении порядка пользования жилым помещением первым требованием укажите «выделить доли», распишите, кому в каком размере доли должны принадлежать по вашему мнению. Не забудьте в соответствующем пункте обосновать требования пунктом 2 статьи 254 ГК РФ. Вторым требованием у вас будет стоять закрепление конкретных жилых помещений за конкретным лицом.

Куда обращаться?

Если требование одно – об определении порядка пользования жилым помещением, обращаемся в мировой суд (подпункт 7 пункта 1 статьи 23 ГПК РФ). Если добавляется требование о выделе долей в имуществе – обращаемся в районный суд.

Иск подается в тот суд, к которому территориально относится место нахождения объекта недвижимости (пункт 1 статьи 30 ГПК РФ).

Исковая давность не распространяется на подачу иска по определению порядка пользования жилым помещением (статья 208 ГК РФ).

Перед подачей искового заявления уплатите государственную пошлину: 300 руб. – для физических лиц, 6 тыс. руб. – для организаций (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ), реквизиты для оплаты можете взять на сайте суда либо в канцелярии суда. Если у вас в иске не одно, а несколько требований, госпошлина должна быть уплачена за каждое из них.

Какие документы нужны для иска

Приведу перечень только для определения порядка пользования жилым помещением; если вы одновременно заявляете иные требования, пакет документов может существенно отличаться.

А) Копия выписки из ЕГРН, подтверждающая вашу собственность в жилом помещении.

Б) Документы, подтверждающие наличие нескольких жилых комнат, к примеру копия плана БТИ.

В) Доказательства попытки досудебного урегулирования спора, к примеру переписка из социальных сетей, заверенная нотариально.

Г) Копия искового заявления с приложениями – по количеству лиц в споре; как правило, один экземпляр – для суда, остальные – для ответчиков.

Д) Квитанция об уплате госпошлины.

На что суды обращают внимание

А) Размер долей собственника в сопоставлении с комнатой, которую он хочет занять. Однако суд вправе отступить от общего правила, выделив за гражданином с меньшей долей бóльшую площадь, чем за гражданином с большей долей.

Б) Фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Здесь берется во внимание то, в каких комнатах кто конкретно и какой период времени проживал до обращения в суд.

В) Есть ли у сторон реальная возможность совместного проживания. Например, когда речь идет об однушке, отдельную комнату за каждым дольщиком не закрепить.

Сколько людей, столько и обстоятельств, поэтому детально разобрать все нюансы в статье не представляется возможным. Однако дам еще несколько советов и рекомендаций, которые могут увеличить шансы на победу в суде. Список ниже нужно рассматривать как идеальные условия; ваша задача перед подачей иска – приблизить к ним реальные обстоятельства.

А) Занимаемая вами комната по метражу плюс-минус соответствует вашей доле в имуществе.

Б) Согласно порядку пользования, последние несколько месяцев/лет вы проживаете в ней, и остальные дольщики не высказывали возражений относительно порядка пользования.

В) У вас нет в собственности иного жилья, в котором вы могли бы проживать, если бы лишились этого.

Г) Нет препятствий для реализации предложенного вами варианта перепланировки, переоборудования.

Здесь я подразумеваю не препятствия со стороны иных дольщиков и не их финансовые затраты, а препятствия технического характера.

Скажем, вмешательство в несущие перекрытия или перепланировка сильно изношенного здания несут большой риск обрушения кровли. Так что необходимо просчитать, воплотимы ли ваши фантазии о переоборудовании в реальность.

Партнерский материал   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/254687/

Верховный суд разрешил принудительный выкуп доли в недвижимости

Является ли по закону доля в размере 1/16 несущественной?

Во всех смыслах уникальное решение вынес Верховный суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры. У каждого из них были доли в общей недвижимости.

Проверив все доводы и прежние судебные решения, Верховный суд постановил – права того, у кого “кусок” в общей собственности больше, могут быть защищены принудительной выплатой  денежной компенсации остальным собственникам.

При этом “мелкие” собственники утрачивают право на свою долю.

В последнее время проблема множества долей в одной недвижимости обострилась до невозможности. Но особой напряженности она достигла в крупных городах.

Граждане покупают в прямом смысле один-два метра в квартире и в лучшем случае получают вожделенную прописку, в худшем, вселяются и выживают тех, у кого доля больше.

На продаже долей в квартирах теперь специализируются сотни весьма специфических риелторских агентств, количество которых растет как грибы после дождя.

До недавнего времени, что делать с этой ситуацией не знал никто. Правоохранительные органы в лучшем случае не вмешивались, кивая на Конституцию, которая защищает интересы собственника недвижимости, пусть даже одного квадратного метра.

Суды также принимали решения, которые лишь усугубляли ситуацию. Вокруг мелких долей в общей недвижимости криминал, интересы риелторов и собственников долей сплелись в тугой и опасный узел.

На этом фоне решение Верховного суда приобретает особую ценность, так как объясняет нижестоящим судам, как применять закон в похожих исках.

В нашем случае “квартирно-долевая” ситуация сложилась следующим образом. Москвичка обратилась в суд с иском к бывшему мужу. В свое время она купила трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Когда брак распался, райсуд признал за женщиной 13/14 доли в “трешке”. Бывшему мужу суд определил 1/14, что в переводе на квадратные метры соответствует двум с половиной квадратным метрам.

После суда бывший супруг больше в квартире не появился, так как жил по другому адресу. Но прошел год и с долей в два квадратных метра начались удивительные подвижки. Сначала мужчина заключил со своим сыном от другого брака договор пожизненного содержания.

Молодой человек стал собственником отцовской доли, чем не преминул воспользоваться, быстро прописавшись в квартире, где жили бывшая жена и двое детей. Следом новый собственник прописывал на два метра свою дочь.

Позже отец разрывает договор пожизненного содержания с сыном и подписывает такой же договор с невесткой. Теперь уже она становится собственницей 1/14 доли в трехкомнатной квартире.

Правда, никто из вновь прописавшихся собственников в нее так и не вселился.

Зато измученная бывшая жена пошла в суд и попросила прекратить право собственности новых жильцов на два метра, выплатить им компенсацию за долю и выписать всех, включая несовершеннолетнего ребенка, которого сын бывшего мужа сделал собственником.

Обиженные новые собственники написали встречный иск, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру и жить. И еще они попросили выделить им одну комнату в квартире.

Дело рассматривал Тушинский районный суд. Он решил согласиться с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать. Встречный иск бывшего мужа о вселении на два метра суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон, суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения.

Женщина с таким вердиктом не согласилась, так как ситуация запуталась окончательно. Она дошла до Верховного суда, который дело пересмотрел и поддержал истицу.

Верховный суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды “существенно нарушили нормы материального права”.

Главный суд решил выплатить хозяевам маленькой доли принудительную компенсацию. И прекратить их право собственности

Вот как рассуждали судьи Верховного суда. Спорная “трешка” состоит из одной изолированной комнаты в 11,4 квадратных метра и двух проходных в 8 и 16 метров. На 1/14 доли приходится ровно 2,5 метра жилой площади и такого помещения в квартире – нет.

Отказывая женщине в ее просьбе о прекращении прав собственности всех, вновь прописавшихся и выплате им компенсации, райсуд привел статью 252 Гражданского кодекса, где сказано, что компенсация за незначительную долю не может быть принудительна.

А собственник выделить ему долю не просил. Ребенка суд оставил, так как где ему жить решают родители, а они стали собственниками “своих” двух метров. Бывшего мужа суд оставил, так как он был вселен к собственнице – жене во время брака, а после развода он по Жилищному кодексу (ст.

31) “не утратил право пользования квартирой по месту регистрации”.

Но Верховный суд на ту же ситуацию посмотрел по-другому. По Гражданскому кодексу общее имущество можно делить. По согласованию между собственниками. Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник может получить долю деньгами. С его согласия.

Но суд вправе, если доля незначительна и ее нельзя выделить, и без согласия собственника заменить ее деньгами. Об этом говорит та же 252-я статья, но другой ее пункт – 4-й. Правда, без согласия граждан такое решение о компенсации выносит только суд.

Для собственника, решение о компенсации автоматом прекращает его право собственности.

Верховный суд специально подчеркнул, что разрешая это, законодатель исходил из исключительности таких ситуаций. И такие решения можно выносить не всегда, а только в конкретных обстоятельствах.

Вот аргументы Верховного суда. Выделить комнату новым собственникам при размере их доли нельзя. Выделить новым хозяевам “часть общего имущества, соразмерное их доле”, как записано в 247-й статье ГК, также невозможно.

Невестка бывшего мужа и ее ребенок никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди. Невестка, заключая договор пожизненного содержания со свекром, знала о сложившейся вокруг квартиры ситуации. Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался.

Невестка до предъявления иска бывшей женой в квартиру не просилась и нигде не оспаривала ситуацию.

Воспользоваться долей в 2 квадратных метра невозможно, как не получается и ее выделить в натуре. По статье 288 ГК – жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить.

Но ситуация уникальна тем, что трешка при таком споре перестанет быть жильем. Ни новые жильцы на своих двух метрах жить не смогут, ни старые не будут жить нормальной жизнью,  если к ним вселят чужих.

Поэтому Верховный суд оценил мизерную долю в деньгах и решил, что она стоит 400 000 рублей, которые предложил истице выплатить.

Верховный суд отменил все старые решения судов и сам вынес новое, что бывает исключительно редко. Главный суд решил выплатить хозяевам маленькой доли принудительную компенсацию. И прекратить право собственности всем новым жильцам.

По поводу ребенка новых собственников суд сказал, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной “трешке” никогда не жили (ст. 20 ГК). А соответственно право пользования квартирой не приобрели.

Определение Судебной коллегии по Гражданским делам Верховного суда РФ от 3 апреля 2012 года № 5-В11-134.

Кстати

В прошлом году много шума наделала информация, что в России могут установить минимальную долю собственности в квартирах. Сегодня такой цифры не существует.

Весной 2011 года в СМИ появились сообщения, что председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников предлагает законодательно определить размер минимальной доли собственности в квартирах.

Вопрос о необходимости регулирования размера доли в квартире обсуждался еще во время принятия нового Жилищного кодекса, вступившего в силу в 2004 году, но приняты эти изменения так и не были

У законопроекта было много противников, которые заявляли, что государство пытается управлять частной собственностью, а такого быть не должно. Но этот нужный законопроект пока так и не стал законом.

Источник: https://rg.ru/2012/12/10/reshenie-site.html

Вс рф: компенсация за долю в общем имуществе может выплачиваться принудительно

Является ли по закону доля в размере 1/16 несущественной?

А.

владеет 11/12 долями в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 175,3 кв. м, а ее брат Л. – 1/12 доли. Продавать свою долю сестре Л. отказался, поэтому она обратилась с иском в суд, требуя в принудительном порядке прекратить его право собственности на 1/12 доли в связи с ее незначительностью (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса).

В обоснование своих требований она указала, что изначально квартира принадлежала на праве собственности их родителям. С 2009 года А. стала проживать в их квартире, тогда как Л.

отношения с родителями не поддерживал и в данной квартире никогда не проживал, поскольку обеспечен другим жильем.

Право собственности на 1/12 долю в спорной квартире ее брат приобрел в порядке наследования обязательной доли в наследственном имуществе, оставшемся после смерти отца. В 2013 году Л. зарегистрировался там по месту жительства.

При этом он взломал входную дверь и, мотивируя свое поведение тем, что собирается сделать в квартире капитальный ремонт, систематически разрушал ее. А. также добавила, что между ней и братом сложились неприязненные отношения, в связи с чем их совместное проживание в одной квартире невозможно.

Л., в свою очередь, подал в суд встречный иск, в котором просил определить порядок пользования квартирой и обязать сестру не чинить ему препятствий в проживании. Свою позицию он обосновал тем, что является собственником 1/12 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

После вступления в наследство он зарегистрировался в ней и постоянно проживает. Более того, он даже вступил в члены ТСЖ, несет бремя расходов и выполняет обязательства по содержанию жилого помещения.

И поскольку данное помещение является для него единственным местом жительства, свою долю в квартире он считает значительной и имеет существенный интерес в ее использовании.

Суд согласился с ним и отказал А. в иске (решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока Приморского края от 13 января 2016 г.). Л. получил в пользование жилую комнату размером 16,6 кв. м, кроме того, в совместном пользовании родственников были оставлены кухня площадью 25,6 кв.

м и санузел площадью 4 кв. м.

Принудительная компенсация за незначительную долю в общем имуществе, отметил суд, возможна лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли, а принудительное изъятие у сособственника принадлежащей ему на праве собственности незначительной доли жилого помещения нормами гражданского законодательства не допускается. К тому же доля ответчика, по мнению суда, не является незначительной, поскольку она превышает учетную норму для принятия на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Суд также учел, что спорная квартира является единственным жильем Л., в котором он зарегистрирован, несет бремя его содержания и оплачивает возникающие задолженности по коммунальным платежам. В результате суд обязал А. не чинить брату препятствий в пользовании спорной квартирой, в том числе к проходу и пользованию выделенной ему комнатой и местами общего пользования.

А.

обжаловала это решение, но апелляция поддержала позицию суда первой инстанции, изменив лишь условие о местах общего пользования – так, в совместное пользование сторон, кроме указанных в решении суда помещений, были включены коридоры площадью 29,1 кв. м, 3,1 кв. м, 10,1 кв. м и 5,4 кв. м (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 апреля 2016 г. по делу № 33-3712/2016).

С требованием отменить это определение А. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации. И позиция Суда с мнением коллег разошлась (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 56-КГ17-13).

По общему правилу, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Если же согласия достигнуть не удалось, один из участников долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре либо выплаты ему ее стоимости в судебном порядке (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

При этом закон предоставляет суду право при отсутствии согласия собственника прекратить его право на долю в общем имуществе, обязав остальных участников выплатить ему соответствующую компенсацию – это возможно в тех случаях, когда его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4-5 ст.

252 ГК РФ).

ВС РФ подчеркнул, что указанное положение распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Тем самым отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, Суд обратил внимание на то, что ответчику принадлежит всего 1/12 доля в общем имуществе, то есть 14,6 кв. м общей площади квартиры. Однако поскольку изолированной комнаты, соответствующей размеру его доли, в квартире не имеется, суды закрепили за Л. жилую комнату размером 16,6 кв.

м, указав на то, что ее площадь превышает полагающуюся незначительно (всего на 2 кв. м). Однако, отметил ВС РФ, суды не учли, что на долю ответчика в спорной квартире приходится 14,6 кв. м именно общей площади квартиры, а не жилой, в связи с чем размер общей площади квартиры, приходящейся на долю Л.

, был судами существенно превышен.

Также, добавил Суд, законодатель не связывает критерий незначительности с учетными нормами, применяемыми для постановки нуждающихся граждан на учёт для улучшения жилищных условий.

Помимо прочего, указал ВС РФ, суды не установили наличие у Л. интереса в использовании общего имущества. Такой интерес, напомним, устанавливается на основании доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д. (п.

36 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”). А. отмечала, что брат проживает со своей семьей по другому адресу, однако эти доводы суды не приняли к сведению. Более того, Л., по словам истца, умышленно разрушал квартиру и даже пытался вселить в нее других лиц.

Суд напомнил о том, что стороны должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать из своего недобросовестного поведения преимущество (п. 3-4 ст. 1 ГК РФ).

При этом поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г.

№ 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”). Однако апелляция не проверила, соответствует ли отказ Л. от выделения его доли в спорной квартире требованиям добросовестности.

Все это привело к тому, что ВС РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение. 

Источник: http://www.garant.ru/news/1130258/

Прав-помощь
Добавить комментарий