Как добиться разрешения на строительство, если по участку проходит красная линия?

Год сюрпризов для владельцев недвижимости

Как добиться разрешения на строительство, если по участку проходит красная линия?

В уходящем году владельцы недвижимости, проводящие какие-либо сделки со своим имуществом, обустраивающие его, столкнулись с некоторыми «сюрпризами» при оформлении документов.

Все они связаны с изменениями законодательства последних полутора лет, которые будут продолжены и в 2018 году.

Понятно, что правительство ждет каких-то положительных итогов этих нововведений, но пока для граждан они оборачиваются повышением налоговой нагрузки и сложностями при покупке/продаже недвижимости, строительстве частных домов. И к этому надо быть готовым.

Квартиры «увеличены» в размере

Минэкономразвития РФ «росчерком пера» увеличило площадь всех российских квартир и жилых домов. В своем Приказе № 90 от 1 марта 2016 г.1 оно постановило, что площадь объекта при внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет теперь исчисляться по новым принципам.

Точнее – «по внешнему контуру», то есть теперь будут учитываться площади гаражей, террас, балконов и коридоров и внутренних перегородок, за исключением наружных капитальных стен.

При этом Бюро технической инвентаризации (БТИ) будет рассчитывать всё по старой методике, то есть исчислять фактическую площадь дома или квартиры по метражу помещений.

Таким образом для объектов, зарегистрированных после 1 марта 2016 года, цифры в выписке из ЕГРН всегда будут больше указанных в техпаспорте. В большинстве случаев разница не критичная, но есть и другие прецеденты. Так уже поставлен на кадастровый учет дом (данные занесены в ЕГРН) площадью 140 кв.

м, а он по техпаспорту – 90,8 кв. м. То есть разница составила почти 50 кв. м. Поэтому собственникам недвижимости, а также ее потенциальным покупателям стоит знать: подобные несоответствия – не ошибка и не обман, а следствие изменений законодательства. Насторожить должна только обратная разница.

Подобные несоответствия негативно сказались на процессе заключения сделок купли-продажи. В частности, были случаи, когда из-за таких несоответствий задерживалась выдача ипотеки.

Дело в том, что далеко не все банковские специалисты пока еще в курсе этих нововведений, и их настораживает несоответствие размера площади в отчете об оценке (берётся из ЕГРН) и техпаспорте.

Поэтому клиенту, желающему взять кредит на покупку жилья, стоит быть готовым к тому, что его заявку будут рассматривать дольше, чем обычно.

Также и покупателям жилья стоит быть более внимательными при выборе объекта недвижимости, и сразу интересоваться: указанная в объявлении площадь – это по ЕГРН или по техпаспорту.

Это поможет сохранить время, избавив от необходимости осматривать ряд неподходящих объектов.

А продавцам предоставление полной информации (в частности о том, из какого документа взяты данные о площади), поможет избежать конфликтных ситуаций, так как порой люди, увидев несоответствие цифр, решали, что их хотят обмануть.

Со временем, информация об изменениях охватит достаточную аудиторию и снимет вопросы банков и покупателей. Но есть и более долгоиграющие последствия. Например, непонятно, как это отразится на сделках долевого строительства.

Ведь гражданин покупает долю в общем праве собственности, и теперь эта доля не равна фактической площади квартиры.

Повлечет ли это за собой увеличение цены квартир, покупаемых на этапе строительства, и другие негативные последствия – не известно.

Но сильнее всего новшество скажется (или уже сказалось) на сумме налога на недвижимость. Дело в том, что для кадастровой оценки данные берутся из ЕГРН, то есть исходя из площади объекта, которая стала больше (в случае с частными домами – может быть и значительно больше).

Сумма налога, соответственно, тоже выросла. Пока, конечно, это коснулось только владельцев объектов, зарегистрированных после 1 марта 2016 года, но постепенно распространится на все объекты недвижимости, поскольку рано или поздно с ними будут совершены действия, требующие регистрации в Росреестре.

Поэтому через какое-то время платить больше станут все.

Если сумма налога увеличится значительно, то собственникам стоит (если они этого еще не сделали) добиваться пересмотра кадастровой стоимости, добиваясь установления ее на уровне рыночной. Других вариантов практически нет, только владельцы индивидуальных домов могут попробовать как-то «оптимизировать» площадь при следующем ремонте/реконструкции.

Кстати, можно предположить, что закон косвенно отразится на работе архитекторов и дизайнеров, поскольку балконы и террасы теперь «за отдельную плату».

А «ступенчатые» дома с террасами, когда на крыше одной квартиры – терраса соседа сверху, стоит делать только элитным жильем.

Налог на такие квартиры будут увеличены в два раза, и возможно, на этапе продажи они также будут стоить дороже, поскольку стоимость рассчитывается за кв. м., и террасы теперь в них тоже входят.

Свой дом – не крепость

Другое решение Минэкономразвития в перспективе может завести в тупик владельцев частных домов. Согласно его Письму № Д23и-4285 от 19 сентября 2016 г.2, для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), вводимых в эксплуатацию с 1 марта 2018 г., требуется разрешение на строительство частного дома.

А его у домов, которые сейчас строятся или уже построены, но пака не зарегистрированы, может и не быть. Их владельцы попробуют получить их задним числом, и некоторых может ожидать целый ряд связанных проблем, включая запрет на строительство. Кстати, это порой грозит и тем, кто дом все же зарегистрировал.

В принципе, «под ударом» может оказаться любой владелец участка земли под ИЖС (с домом или без него). Помешать собственнику распорядиться землей по своему усмотрению могут следующие причины.

1)      Изменен вид разрешенного использования (ВРИ).

ВРИ определяется зонированием территорий. И если в выписке из ЕГРН участок значится как ИЖС (под индивидуальное жилищное строительство), то это не значит, что по градостроительному плану в этом месте можно будет построить частный дом.

Администрация муниципалитета вполне могла поменять вид разрешенного использования, причем, если можно так выразиться, не фактический, а потенциальный. Например, есть участок со старым частным домом. Согласно данным ЕГРН, это участок под ИЖС. Однако в генплане указано: здесь административно-деловая зона.

Это вовсе не означает, что на этой территории нельзя жить в частном доме – собственник спокойно может и дальше это делать. Однако, если он захочет что-то построить, то это должен быть административно-деловой центр. Это же правило касается и реконструкции: после нее объект должен соответствовать новому ВРИ, то есть представлять собой, скажем, небольшое офисное здание.

На строительство дома, даже на реконструкцию, ему не дадут то самое разрешение, которое будет требоваться для регистрации с 1 марта2018 года. В итоге, он останется, по сути, с объектом, с которым ничего нельзя сделать – только снести.

Стоит отметить, что нельзя предугадать, как и когда поменяется ВРИ в соответствии с градостроительным планом. Законодательство – и Градостроительный кодекс, и нормативные акты – не содержит критериев, по которым можно было бы как-то рассчитать, какой вид использования для конкретной территории оптимален.

Та же зона административно-деловой застройки из рассмотренного примера вовсе не означает, что там много офисных зданий – просто администрация решила, что перспективней развивать эту территорию таким образом. А это автоматический запрет на жилищное строительство.

Поэтому, решая реконструировать свой дом, построить новый на своем участке, купить дом или земельный участок, нужно проверить последние данные  его ВРИ, чтобы не оказаться в ловушке.

Конечно, в ряде случаев это можно переиграть. В качестве примера – реальный случай в одном областном центре. Довольно большой кусок частного сектора администрация определила под зону многоэтажной застройки.

И в результате получилось, что собственники не могут ничего строить на своей земле.

Особенно это коснулось тех, кто покупал участки специально под индивидуальное строительство, или просто хотел в ближайшем будущем возвести новый дом вместо старого.

Что тут было сделано. Во-первых, собственники узнали, когда была установлена эта зона и совершены ли хоть какие-то действия по ее застройке (обыкновенным запросом, поинтересовались как потенциальные покупатели).

Потом сделали запросы к архитектору города и к экспертным компаниям о том, насколько реально построить там многоэтажный дом в соответствии со всеми нормативами.

И когда выяснилось, что не реально (мешают овраги) и архитектор это не согласует, с этими документами вышли в комиссию по землепользованию и застройке города и инициировали изменения вида зоны.

2)      «Красные линии» и линии отвода.

Так называемые красные линии, то есть границы территорий общего пользования, определяют участки, где строить ничего нельзя. Их обычно чертят по линейке, «от точки до точки», не смотря на то, пересекают ли они какие-либо участки, находящиеся в собственности граждан.

Более того, при уточнении границ участка кадастровый инженер должен обрезать его по красной линии – в противном случае Росреестр просто не примет межевой план. А «подвинуть» красную линию можно только в судебном порядке. Это дело достаточно долгое и хлопотное, поэтому, если отсекаемая часть составляет меньше 10% от общей площади, то, как правило, идти в суд не стоит.

Но если красная линия делит участок пополам или проходит через объект капитального строительства, тогда разбирательство имеет смысл.

По закону красные линии устанавливает не генплан, а проект планировки и межевания территории. Срок его действия – три года. После этого, если проект не реализован, красные линии уходят. Но в Росреестре никто за давностью проектов не следит, поэтому в любом случае положительного решения при обращении в ведомство не будет, все равно отстаивать свои интересы придется в суде.

Линии отвода для дорог и коммуникаций, на которых также ничего уже не построишь и не продашь, тоже могут «случайно» появится на землях ИЖС. Это, например, не редкость в городах, готовящихся принять Чемпионат мира по футболу в 2018 году.

И линии эти, кстати, не всегда были занесены в Росреестр, поэтому собственников домов и участков в данных зонах ждали большие сюрпризы (при подготовке к какой-либо сделке).

На все претензии горадминистрация отвечала, что у них нет денег, чтобы внести соответствующие изменения.

3)      Охранная зона.

Охранная зона есть, например, у объектов культурного наследия. Они могут корректироваться и определяться заново, и в ее границу могут попасть и частные дома.

В итоге, если гражданин владеет таким участком с уже возведенным зданием, это не значит, что на этой земле он может делать все, что хочет.

Вполне возможно, что новоявленный собственник окажется в описанной выше ловушке: ремонтировать уже свой дом может, и даже снести его, а построить новый – нет (возможно, что и реконструкция окажется под запретом).

То же самое касается и линейных объектов – у них тоже есть охранная зона. Есть также и приаэродромные территории. Если окажется, что уже существующие объекты стоят на этих территориях (в Нижнем Новгороде немалая часть Автозаводского района туда попадает), то при строительстве и реконструкции потребуется согласование, на данный момент – с Росавиацией и Роспотребнадзором.

Как правило, все эти проблемы всплывают при попытке продать дом или участок, и становятся неприятным сюрпризом для обеих сторон планируемой сделки.

Но покупатель, обнаружив, что у его участка есть обременение, из-за которого там ничего нельзя построить, может обвинить продавца в мошенничестве.

И даже если будет доказано, что умысла не было, на разрешение конфликта придется потратить энное количество времени и нервов – а возможно, что и денег.

Поэтому, лучше выяснить все нюансы заранее. Это сделать не сложно: информация о возможных подводных камнях, таких как недопустимый вид разрешенного использования, красных линиях, зонах отчуждения или линиях отвода содержится в генплане субъекта РФ или муниципального образования.

Более того, в соответствующем департаменте горадминистрации собственник (или уполномоченное лицо по доверенности) может запросить градостроительный план участка.

Он необходим для получения разрешения на строительство, но его может заказать и потенциальный продавец – просто чтобы убедиться, что с его имуществом все в порядке. Это бесплатная услуга.

В перспективе владельцев ждет еще одно нововведение3. С 1 января 2018 года планируется установить запрет на распоряжение земельными участками без границ (в госкадастре отсутствуют сведения об их местоположении).

Это грозит собственникам новыми тратами, связанными с межеванием и иными необходимыми мероприятиями. Но оно имеет и ряд плюсов.

В частности, это сведет к минимуму споры, связанные с уточнением границ, а также защитит имущественные права собственников.

——-

1.       Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г.

№ 90  «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения»

2.       Письмо Министерства экономического развития РФ от 19 сентября 2016 г. № Д23и-4285 «Относительно государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства»

3.

       Проект Федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», разработан в целях выполнения Дорожной карты «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р.

Источник: http://veta.expert/blog/articles/god-syurprizov-dlya-vladeltsev-nedvizhimosti/

Можно ли строить за красной линией или изменить её?

Как добиться разрешения на строительство, если по участку проходит красная линия?

  • Добрый день. Юрий, пришлите нам отказ или уведомление о приостановке регистрационных действий, полученное в регпалате. Мы разберем причины отказа в регистрации и найдем пути решения этого вопроса. Очень странно, почему регистрационная палата отказа, ведь имеется кадастровый паспорт на земельный участок с новой площадью и причине в отказе не должно быть. Также есть еще один способ узаконить участок с новой площадью – это получить отказ регпалаты и обратиться с исковым заявление в суд.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru
  • Имеется в собственности два участка и жилой дом, расположены в деревне. Участки смежные, но между ними проходит межа, принадлежащая сельскому поселению. Дом построен на одном из участков в 2004 году, в собственность оформлен в 2013 году. Часть дома (жилая пристройка) выходит на эту межу, это отмечено на плане в кадастровом паспорте на дом, хотя написано, что расположен в пределах участка. В настоящий момент возникла необходимость продать эти объекты. Покупатель, увидев документы, считает, что дом (пристройка) выходящий за границы земельного участка оформлен не в соответствии с законодательством. Фирма, которая занималась оформлением, считает что если право собственности оформили, то все законно. Каково Ваше мнение по данному вопросу?
  • Добрый день. Ваш дом должен располагаться в пределах земельного участка, принадлежащего вам на праве собственности. Если часть дома вылезает за кадастровые границы участка, то нужно исправлять кадастровые границы, уточнить границы по фактическому пользованию и внести координаты новых границ участка в государственный кадастр. У нас есть положительная практика в решении данных вопросов, готовы оказать помощь.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru
  • Здравствуйте Светлана. Мой сосед провел газопровод, где красная линия, вдоль моего забора, не согласуя со мной и теперь мы не можем построить гараж за забором, так как ШРП и свеча для сброса лишнего газа находится в 0-50 см. от нашего забора. Как по закону бороться с такими соседями? Пожалуйста ответьте, мне. В данное время мы судимся с соседом и судье нужны только Факты. Спасибо.
  • Добрый день. Вы можете попросить суд назначить судебную экспертизу о правомерности подведения газа на соседский участок, а также привлечь в качестве третьих лиц газовую службу. Газовая служба должна предоставить пакет документов и техническую документацию на подведение газа. На основании представленных документов суд должен решить вопрос о правомерности действий соседа и газовой службы.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru
  • Здравствуйте Светлана. Соседи построили по границе сарай, мы сейчас устанавливаем забор, можно ли заставить соседей снести постройку, или хотя бы облагородить внешний вид строения? Спасибо.
  • Добрый день. Для начала Вам нужно переговорить с соседями по разрешению данной ситуации, объяснить им, что расположение их постройки не соответствует СНИПам, согласно которым расстояние от нежилых строений до соседнего забора не должно превышать 1 метра. В случае отказа решить вопрос мирным путем, Вы имеете право обратиться в суд о сносе незаконной постройки.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru
  • Здравствуйте Светлана, подскажите пожалуйста у нас такая проблема — по градостроительному плану нужно было отступить 10 метров от красной линии в глубь участка, и строить дом, а у нас 7 метров до гаража и 9.5 до дома. Дом и гараж вместе. Можно ли так или нет? Спасибо.
  • Добрый день! Конечно же так нельзя! Градостроительный план земельного участка для того и выдается, чтобы определить пятно застройки, т. е. ту территорию Вашего земельного участка, на которой можно строить объекты. Если будут нарушены утвержденные отступы при расположение дома, то местная администрация откажет в выдаче разрешения на строительство. И в случае отказа администрации нужно по суду узаконивать построенный дом. Что касается гаража, то для его оформления разрешение на строительство не требуется. Готовится технический план и на основании техплана гараж ставится на кадастровый учет и регистрируется право собственности. Вы можете позвонить нам по телефону или указать Ваш номер для связи и мы свяжемся для более подробной консультации.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru
  • Добрый вечер, у меня вопрос. Сосед строит постройки на меже, красной линии границ нашего участка (забора между нами не было). Имеет ли он право такого строительства или все таки он должен был отступить от границы. Боюсь что крыша будет выходит на мою сторону. Как быть? Подскажите, пожалуйста.
  • Добрый день! Все расстояния на земельном участке и смежном с ним регламентируются СНиП 30-02-97, в частности расстояние от жилого дома до смежной границы должно быть не менее 3 метров, от нежилых построек не менее 1 метра соответственно. Но существует возможность уменьшить данные расстояния на основании письменного, удостоверенного в нотариальной форме, согласия собственника соседнего участка. При этом строительные нормы предписывают водосбор с крыш строений организовывать только на свой земельный участок.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru
  • Светлана, подскажите, как поступить? Мои соседи строят дом по границе между нашими участками. Мы, понятное дело, с этим не согласны. Но что нам можно официально предпринять? Какие нормы застройки между соседями? Спасибо.
  • Добрый день! Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны соответствовать требованиям СНиП 30-02-97 и до жилого дома не должны быть меньше 3м, до нежилого строения – 1м. При строительстве дома соседи должны были получить градостроительный план участка с указанием отступов от границы смежного участка. При этом существует возможность уменьшения минимально допустимых расстояний на основании письменного, нотариально удостоверенного, согласия соседей. В сложившейся ситуации Вам надо написать письмо в Управление архитектуры и градостроительства района с просьбой провести проверку по факту незаконного строительства на смежном с Вашим земельном участке и не соблюдении градостроительных норм.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru
  • Доброго времени суток! Мы купили дом. Вся земля в собственности. Хотим построить гараж, но не знаем с чего начать. Нужно ли разрешение? Сколько метров нужно отступить от забора? Соседи построили новый дом на меже. Что нам предпринять? Если отступать от его дома много метров, то теряется земля. Имел ли он право строить дом на меже? С уважением, Наталия.
  • Добрый день! Минимальные отступы от границы смежного участка до любого строения регламентируются СНиП 30-02-97 и могут быть уменьшены по письменному согласию соседей. Для строительства нежилого здания разрешение на строительство не требуется, но при этом необходимо соблюсти градостроительные нормы: от красной линии улицы до выступающей границы фундамента строения отступ должен составлять 5м, от границы смежного участка — 1м. О том, что Ваш сосед построил дом с нарушениями допустимых отступов Вы можете написать заявление в отдел архитектуры муниципального образования с просьбой провести проверку соблюдения норм градостроительства. Если Вы обратитесь в суд о сносе данного строения, то должны будете доказывать, что оно нарушает Ваше право владения и пользования, а так же право на охрану здоровья и благоприятную среду обитания, например, представив суду заключение судебно-строительного эксперта.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru
  • Добрый день, разъясните как быть. У нас есть участок на 3 хозяев, где стоят 2 дома, у соседей на нашей меже есть кусок земли 5х7 метров и они хотят построить там дом. Меня не устраивает, что дом будет стоять впритык к нашей меже. К тому же, подход к дому будет по узкой дорожке вдоль моего участка. На участке нет канализации и соответственно нужно будет копать выгребную яму, которая также будет ближе к моему участку земли. Где можно посмотреть документ регламентирующий эти отношения?
  • Добрый день, Светлана! Документом, который регламентирует минимальные расстояния до границ смежного участка от различных построек является СНиП 30-02-97. Согласно нему минимальное расстояние от границы смежного участка до жилого дома должно быть не менее 3 метров, от нежилых построек 1 метр. Данные расстояния можно сократить, если получить от соседей соответствующие согласие на уменьшение отступов, лучше оформить у нотариуса. Также Ваш сосед перед строительством дома должен получить градостроительный план участка, в нем будут указаны границы застройки, которые он должен соблюдать.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru
  • Здравствуйте. Подскажите пожалуйста!? Купили участок для постройки автомойки (быстровозводимое здание из металлоконструкции). В ВРИ указано предварительное согласование место размещения автомойки. Оказалось что участок находится между красными линиями, непосредственно по участку линий нет. В архитектурном не дают разрешение на возведение. Законно ли это? Какие могут быть варианты развития событий? Спасибо.
  • Добрый вечер, Елена. Пришлите пожалуйста документ, где указан ВРИ “предварительное согласование”, а также отказ из Администрации или архитектуры для детального анализа Вашей ситуации.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru
  • Построили дом на участке. Участок в собственности. Дом ещё строится. По публичной карте увидели, что дом вышел за красную линию 3/4 дома. 1/4 находится на участке. Что делать? Сносить его и переносить на участок? Когда было межевание, нам не объяснили, где нужно начать строить дом.
  • Добрый вечер, Жанна. Публичная кадастровая карта является лишь примерным отражением действительности. Рекомендую для начала сделать контурную съёмку, на которой будет точно видно, где именно располагается Ваш дом относительно земельного участка. После того, как ситуация прояснится можно будет думать, что делать дальше.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru
  • Здравствуйте! Построили дом с отступом от красной линии 5 м, а сейчас стало необходим пристрой 1 м, т. е. расстояние отступа уже будет 4 м. Зарегистрируют ли его с таким отклонением? Светлана.
  • Добрый день, Светлана. В каждом муниципалитете по разному рассматривают соблюдение СНиП. Вообще должны дать разрешение. Для постройки пристройки нужно будет получить уведомление о начале реконструкции. Если его выдадут, то с регистрацией пристройки проблем быть не должно.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru
  • Добрый вечер, купили участок ИЖС, построили коробку и параллельно оформляли разрешение на строительство, на заключительном этапе выяснилось, что дом стоит по красной линии, получили отказ и не знаем что делать? Продавцы участка нас естественно не предупредили.
  • Добрый вечер, Анастасия. Пришлите отказ, интересно посмотреть с чем мы имеем дело и насколько все критично. Некоторые такие вопросы решаются путем простой корректировки кадастровых ошибок.ГКИ Недкадастр – кадастр и геодезияinfo@gkai.ru

Топографическая съёмкаДля газификации, получения ГПЗУ, ландшафтного дизайна и межевого плана проводим исполнительную съемку участка и инженерных сетей. Срок ускоренного оформления 3 дня.

Межевание участковПроводим геодезичекие работы по уточнению границ земельных участков, если эти сведения не указаны в ЕГРН. Оказываем помощь по регистрации участка в Росреестре.. Срок оформления 1 месяц.

Николай

Построил дом не по нормам как теперь его оформить?

Николай, если ваш дом построен не по СНИП, то ваши соседи могут придраться и подать на Вас в суд. С вами могут судиться третьи лица, как с собственником дома и основанием для спора будет нарушение норм. Суд с очень большой вероятностью вынесет решение в их пользу и решение может быть
подробнее…

Категория: Строительство и реконструкция Срочный вопрос

Валерий / НахабиноДобрый день, Борис Евгеньевич. Да, мы можем помочь получить разрешение на реконструкцию. Но я могу предложить вам такой вариант построить второй дом, но оформить его как нежилой.читать ответ…

Татьяна Владимировна / СолнечногорскДобрый день. Вам нужно было перед началом строительство получить градостроительный план участка и разрешение на строительство. Градостроительный план участка разрабатывается с целью правильного планирования…читать ответ…

Валентина / КубинкаИрина, добрый день. Подскажите категорию и вид разрешенного использования земли и как Вы хотите оформить дом, как жилое или нежилое. От данных характеристик зависит механизм постановки недвижимости на кадастровый…читать ответ…

Андрей / МоскваАндрей, добрый день. Конечно, нужно узаконить реконструкцию дома, и чем быстрее, тем лучше, так как с июля 2018 года вступит в действие закон о сносе самовольных строений, в том числе, когда реконструкция…читать ответ…

Источник: https://gkai.ru/answers/stroitelstvo-na-krasnoj-linii-uchastka-ijs.html

Красная линия земельного участка: что это такое, как определить или посмотреть линию на схемах частных участков

Как добиться разрешения на строительство, если по участку проходит красная линия?

Чтобы построить дом или любой другой объект, необходимо получить разрешение от Администрации. Это касается даже собственников земельных участков. Казалось бы, каждый на своей земле где хочет, там и строит. А после завершения строительства подают в суд на узаконивание постройки. Такой способ намного проще, чем посещение различных инстанций для получения разрешения.

Если постройка никому не мешает, у соседей, коммунальных служб, Администрации нет претензий, то суд, конечно же, удовлетворит иск. Но на практике случается, что суд отказывает в узаконивании и выносит решение о сносе или переносе строений из-за расположенных красных линий.

В статье рассмотрим, что означает красная линия земельного участка на проектах и планах территории, на что она влияет и чем грозит нарушение этих линий.

Что такое красная линия

Первая статья Градостроительного кодекса (далее – ГрК РФ) дает определение красным линиям (далее – КЛ).

Важно, что законодатель выделяет красными линиями не только существующие границы, но и планируемые.

Иными словами, КЛ обособляются участки, на которых будут или уже расположены публичные объекты от остальных наделов индивидуального пользования. Общественными объектами являются, улицы, дороги, скверы, парки, линии электропередач, трубопроводы и прочие аналогичные сооружения.

Помимо ГрК РФ, при определении понятия красная линия стоит опираться на РДС 30-201-98 «Инструкцию о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации». В ней указано, что КЛ отграничиваются кварталы, микрорайоны и другие элементы планировочной структуры от улиц, проездов, площадей.

На картах часто эти линии пересекают как государственные, так и частные участки. Такое явление называется наложением границ.

Наложение границ встречается при пересечении двух смежных участков. В этом случае между соседями может возникнуть спор. Если фактические границы вашего участка не соответствуют данным на кадастровом плане, напишите нашему юристу в чат справа. Он расскажет, как решить проблему быстро без финансовых затрат.

Пример расположения красных линий предоставлен на фото ниже, где видно, что КЛ обособлен участок для инженерной инфраструктуры, а на второй картинке выделен участок для индивидуальной застройки.

Как упоминалось выше, КЛ выделяются не только существующие объекты, но и те, которые находятся только в процессе планирования. То есть фактически они существуют только на бумаге. Собственникам, узаконивающим постройки через суд, стоит помнить об этом.

Ведь органы власти не обязаны уведомлять граждан о планирующемся проведении электросетей, водопровода или газа.

Поэтому судья при рассмотрении ходатайств и заявлений Администрации опирается на то, что собственники должны самостоятельно следить за такими изменениями, и оставляет иск без удовлетворения.

Помните, каждый случай уникален. Прежде чем обращаться в суд для узаконивания постройки и начинать споры с местными органами власти, проконсультируйтесь с юристом. Для этого напишите в чат справа. Специалист по земельным вопросам бесплатно ответит на интересующие вопросы и поможет найти правильное решение возникшей проблемы.

Что касается вопроса о влиянии КЛ, то закон говорит о том, что в переделах этих линий запрещено возводить объекты капитального строительства, кроме тех, которые указаны в местных регламентах (например памятники).

Также дома или другие постройки должны располагаться на определенном расстоянии от места прохождения КЛ.

Расстояние устанавливается в соответствии со Сводом правил градостроительства и зависит от многих факторов:

  • тип объекта строительства;
  • материал стен;
  • тип объекта за красными линиями (проезд, улица, парк, водопровод, газ и т. д.).

Есть другие особенности расчета, которые влияют на расстояние. Поэтому важно перед началом строительства ознакомиться с прохождением КЛ и получить разрешение «по всем правилам».

Посмотреть красные линии можно практически в любом документе, содержащем схематическое изображение местности. К таким относятся:

  • генеральный план;
  • проекты застройки, планировки, инженерно-транспортных коммуникаций;
  • проект межевания;
  • кадастровый план.

Получить эти документы можно в Росреестре или в отделе архитектуры Администрации. Также доступна онлайн версия кадастровой карты на сайте Росреестра.

Ответственность за нарушение красной линии

При строительстве дома или любой другой недвижимости важно обращать внимание на КЛ и не нарушать их. Выступ за такие линии всегда означает административное правонарушение. И в соответствии с КоАП РФ ст. 7. 1 такое деяние признается самовольным занятием территории. В этом случае размер штрафа зависит от кадастровой стоимости и категории нарушителя. Варьируется он от 1 до 3%.

А если кадастровая стоимость не определена, а такое бывает редко, то от 5000 до 200000 р.

На практике красные линии могут находиться и внутри участка. Например, через участок проходит газопровод. Над ним категорически запрещено возводить даже объекты некапитального строительства. Соблюдать такие нормы следует не только из-за штрафов, но и исходя из соображений безопасности.

Конечно, если планируется строительство, то нарушения КЛ можно избежать.

Но как быть, если дом стоит несколько десятков лет и выяснилось, что красная линия проходит через здание, или забор стоит за пределами границы? Суды часто сталкиваются с подобными ситуациями, но не все иски подлежат удовлетворению. Причины могут быть самыми разными. Однако в некоторых случаях можно перенести или отменить красную линию на земельном участке.

Согласно РДС 30-201-98 (Инструкции о проектировании КЛ) органы местного самоуправления могут скорректировать существующие линии. Но это возможно только если расположение КЛ значительно нарушает права граждан и организаций. А если был произведен самозахват территории, то можно арендовать у государства захваченную территории или приватизировать ее.

Для того чтобы подать исковое заявление, требуется собрать много документов и оплатить госпошлину. Но и в этом случае в рассмотрении иска могут оказать. Есть возможность получить консультацию специалиста «здесь и сейчас» бесплатно. Напишите в чат справа, и юрист ответит на все возникшие вопросы и поможет написать юридически грамотное заявление и подготовиться к судебным спорам.

Судебная практика

Положительным примером о переносе красной линии и сохранении прав на недвижимость может послужить дело, рассмотренное в Московском районном суде г. Калининграда.

Из материалов дела видно, что истец несколько лет пользовался ЗУ и расположенным на нем домом. В 2006 г. произвел реконструкцию дома – построил мансарду. Оформил дом и участок в собственность. Однако в 2015 г. выяснилось, что расстояние от КЛ до мансарды составляло менее 5 метров. И от органов власти поступило требование о сносе самовольной пристройки.

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что КЛ была проведена в 2009 г. Данные с ЗУ не учитывались. Истец подавал в Администрацию заявление о переносе КЛ, но получил отказ.

Истец просил суд рассмотреть заявление и сохранить право собственности на дом и пристройку.

Поскольку реконструкция была проведена с целью улучшения жилищных условий, не несет угрозы жизни и здоровью, а также не нарушает прав третьих лиц, иск был удовлетворен.

Источник:

Красная линия от забора: требования и рекомендации

Эскиз с указанием норм строительства частных построек относительно красной линии

При планировании размещения строений, зданий и сооружений на частном земельном участке возникают вопросы, связанные с соблюдением существующих строительных норм и правил, далее СНиП, и иных законодательных актов.

Пренебрежение этими документами в дальнейшем может привести к серьезным проблемам с органами государственной власти.

Санкции могут проявляться как в штрафах, так и в предписаниях о необходимости переноса или демонтажа строения.

Законодательство в части определения расстояний от красных линий, соседних участков до планируемых зданий и сооружений застройщика достаточно запутано. Данная статья призвана помочь разобраться в существующих требованиях законодательных актов.

Основные нормативные документы частной застройки

При малоэтажном строительстве зданий и сооружений и обустройстве участка прежде всего нужно руководствоваться СНиП 30-102-99.

Кроме самого жилого дома, на земельном участке могут располагаться иные хозяйственные постройки, деревья, кустарники, различные подземные коммуникации. Взаимное расположение этих объектов регламентируется санитарными и противопожарными правилами и нормами.

При планировании личного земельного участка следует исходить из размеров построек и растений, их взаимного расположения, границ участка (по ним, как правило, устанавливается забор) и аналогичных объектов на соседних примыкающих участках.

В действующих нормах и правилах содержаться как рекомендации, так и требования. Требования обязательны, а рекомендации желательны к исполнению.

Требования расположения относительно красной линии

В строительстве используется такое понятие, как «красная линия». Точное определение приведено в пп. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Источник: https://vzelenke.ru/zemlya/gde-nahoditsya-krasnaya-liniya-zemelnogo-uchastka.html

Верховный суд разъяснил, как сохранить незаконное строение

Как добиться разрешения на строительство, если по участку проходит красная линия?

Важное и для судей, и для владельцев дачных и пригородных построек разъяснение дал Верховный суд по поводу так называемого самостроя на земельных участках граждан.

Поводом послужил один из споров между хозяином дома и местными чиновниками.

Верховный суд, пересмотрев это дело, детально растолковал, в каких случаях хозяева новых домов, даже построенных с нарушениями, могут жить спокойно и не бояться сноса, потому как закон на их стороне.

мысль, которую высказал Верховный суд, звучит так – отсутствие разрешения на строительство дома не может быть основанием для отказа в иске о признании права собственности.

Это дело началось с того, что местная администрация обратилась в районный суд с иском к некой гражданке. Дама была хозяйкой жилого дома, который, по мнению чиновников, был построен незаконно.

РГ + Россия 24: ВС обязал компенсировать плохую отделку новой квартиры

Во всяком случае, разрешения на строительство, как того требует Градостроительный кодекс, чиновники женщине не выдавали. А раз так, то дом не имеет права на существование.

Суд решил, что администрация права – строение незаконное и его надо снести за счет, естественно, самой хозяйки. Вышестоящая инстанция с мнением районного суда согласилась. Но хозяйку “приговоренного” дома это решение не устроило. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Он подтвердил, действительно, построенный женщиной дом – самовольная постройка. Но местный суд, разрешая спор, не учел, что такой самострой вполне можно сохранить.

Ведь закон связывает признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами: принадлежность земельного участка под домом, наличие угрозы жизни и здоровью окружающих людей и возможность нарушения прав граждан, которые живут рядом.

Верховный суд напомнил – по этому поводу был специальный объединенный пленум Верховного и Высшего арбитражного судов.

Пленум занимался именно вопросами, которые появлялись у судей, когда они рассматривают дела о защите прав собственности. На пленуме было подчеркнуто – когда суды рассматривают право собственности на самовольную постройку, надо установить главные моменты. Было ли нарушены градостроительные нормы и опасно ли здание. Для ответа на эти вопросы суд может назначить экспертизу.

А отсутствие разрешения на строительство – это вовсе не основания для отказа в иске о признании права собственности на такой дом.

Но обязательно суд должен проверить – пытался ли гражданин легализовать строение, просил ли об этом чиновников.

И главное – суд обязан выяснить, а законно ли местная власть отказала гражданину? Но если все требования соблюдены, то суд обязан признать за гражданином право собственности на его незаконную постройку.

“Если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта о вводе в эксплуатацию, к получению которых гражданин принимал меры”, то суд не может отказать хозяину дома.

Верховный суд разъяснит, как судить за “бескорыстное мошенничество”

Вот важная мысль Верховного суда: законом, решение вопроса о сносе самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на стройку, а с установлением обстоятельств, которые могут помешать использовать дом по назначению. То есть строение опасно само по себе и нарушает права соседей. В нашем случае суд решил, что самовольную постройку надо снести только потому, что не было разрешения на строительство.

Но тот же суд установил, что участок земли принадлежит хозяйке дома, целевое назначение земли разрешает возведение постройки, ничьих интересов дом не нарушает и никому не угрожает. Поэтому, сказал Верховный суд, с решением о сносе дома согласиться нельзя. Тем более что право собственности на дом гражданка зарегистрировала в законном порядке.

Не согласен Верховный суд и с другим выводом суда, что хозяйка дома должна обратиться в суд со встречным иском к чиновникам и попросить сохранить незаконную постройку и признать за ней право собственности.

Верховный суд напомнил – граждане, участвующие в гражданском процессе, сами выбирают способ защиты своих интересов и сами распоряжаются правами и обязанностями, которые им предоставляет закон. Так что идти в суд со встречным иском или нет, это право гражданина, но не обязанность.

Отсутствие разрешения на строительство – не повод для отказа в иске о признании права собственности

В нашем случае местный суд пришел к выводу, что женщина должна была сама предпринимать меры, чтобы сохранить незаконно построенный дом. Но подобный вопрос должен решать сам человек, вне зависимости от предписаний суда.

Особенно интересно то, что суд с самого начала знал – территориальный орган Росреестра право хозяйки на дом зарегистрировал.

В переводе на казенный язык это означает, что юридический факт признания и подтверждения государством дома состоялся. И право гражданки на жилье уже признано государством в установленном законом порядке и не нуждается в дополнительном признании еще и судом.

(Определение N 19-КГ14-6)

Источник: https://rg.ru/2015/05/05/sud.html

Человек купил землю, а строить нельзя – остается сажать картошку!

Как добиться разрешения на строительство, если по участку проходит красная линия?

Как приобрести участок и не остаться в дураках

Что нужно знать при покупке земли? Как не допустить ошибок при выборе земельного участка? Член комиссии по землепользованию и застройке при руководителе исполнительного комитета Казани Ренат Мустафин отмечает, что в большинстве случаев люди, покупая земельные участки, не обращают внимание на правила землепользования и застройки Казани, что может обернуться невозможностью строительства того объекта, который предполагалось возвести изначально. В своей статье, написанной специально для «БИЗНЕС Online», Мустафин рассказывает, на какие еще нюансы следует обратить внимание и как не купить кота в мешке.

ЧТО ТАКОЕ ЗОНА ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА?

В комиссии по землепользованию и застройке Казани ежемесячно рассматривается огромное количество вопросов перезонирования участков, предоставления условно разрешенных видов использования. Зачастую предприниматель, купивший или арендовавший участок с целью строительства предприятия, склада и т.д., вынужден выплачивать налоги, но при этом использовать данную землю он не может.

Для большинства людей словосочетание «территориальные зоны и градостроительные регламенты» ни о чем не говорят до того момента, пока купленный ими земельный участок не окажется в зоне, где невозможно строительство того, что было задумано.

Чтобы избежать таких неприятностей, а порой и неразрешимых проблем, необходимо понять, что это такое — «территориальные зоны и градостроительные регламенты».

Территория Казани, согласно документу «Правила землепользования и застройки» (в редакции решения КГД №13-30 от 24.01.2014), разделена на территориальные зоны, это закреплено на карте территориальных зон градостроительных регламентов.

Зоны на карте обозначены буквенными и цифровыми обозначениями (например Ж1, Ж2, Д1, Д2, КС, Р1), для каждой зоны прописаны виды разрешенного использования недвижимости, предельные значения параметров земельных участков и разрешенного строительства.

Проще говоря, прописано, что можно строить и каких размеров. Правила обязательны для всех.

ЗЕМЛЮ КУПИЛ, А ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЕЮ НЕ МОЖЕШЬ

На практике же мы имеем следующее. Приобретается земельный участок с желанием построить индивидуальный жилой дом, только после этого начинается анализ территории. Хорошо, если этот участок уже в существующей застройке и более-менее понятны характеристики участка.

Хороший вариант, если участок окажется в зоне Ж1 или Ж2. Однако чаще всего происходит наоборот — люди покупают земельный участок, который находится в зоне, не предназначенной для жилищного строительства.

Безусловно, правилами землепользования и застройки предусмотрены процедуры внесения изменений в карту зон, но это очень долгая процедура (8 – 12 месяцев), которая требует проведения публичных слушаний и решения городской думы.

Это оправдано в тех случаях, когда разговор идет о больших территориях, в которых можно вести строительство большого количества индивидуальных домов или многоэтажного строительства.

Реальный случай из жизни. Успешно развивающаяся компания купила земельный участок рядом со своей базой с планами развития своего производства.

Земля по документам «для сельскохозяйственного использования», но продавец земли убедил покупателей, что можно спокойно перевести земельный участок в категорию земли, где возможно строительство складов и других производственных помещений. Сделка была совершена, получено свидетельство о госрегистрации.

Проблемы появляются, когда начинается проектирование объектов, их согласование в УАиГ, получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и разрешения на строительство. Даже проведенный предварительный анализ земельного участка показал невозможность строительства на данном участке объектов, которые хочет собственник.

Оказалось, что земельный участок находится на охранной зоне магистрального этиленпровода, в котором строительство невозможно, по земельному участку проходят красные линии запланированной дороги! В итоге градостроительный анализ показал, что на этот участок невозможно получить ГПЗУ, который является одним из основных документов для получения разрешения на строительство. Провести процедуру перевода земельного участка в другую зону также невозможно в связи с тем, что участок попадает в охранную зону этиленпровода. Что же может сделать собственник? В данном случае ничего, разве что посадить картошку!

НА ЧТО НЕОБХОДИМО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

Для того чтобы избежать подобных ситуаций, когда купленный вами земельный участок окажется в зоне, в которой невозможно построить тот объект, который вы хотели, необходимо сделать анализ участка. Для этого нужно взять копию кадастрового паспорта, в котором прописан кадастровый номер данного участка.

Затем следует определить по кадастровой карте, где находится этот участок, и совместить эту карту с картой градостроительных зон. Посмотрите, какие виды разрешенного использования для этого участка.

Если в разрешенных видах строительства для градостроительной зоны не прописаны здания, которые вы хотите построить, вы не получите разрешение на строительство.

Кроме того, необходимо обратить внимание на генплан города (может быть, через 5 – 10 лет на месте вашего участка запланировано строительство дороги или многоэтажное жилье).

Посмотрите, какие инженерные сети проложены рядом с участком (газ, вода, канализация, электричество), запланировано ли строительство дорог.

И нет ли санитарно-защитных зон от предприятий или магистральных инженерных коммуникаций.

Ренат Мустафин

Справка

Ренат Марсович Мустафин — эксперт в области градостроительства. Родился 1 мая 1960 года.

Образование: Казанский инженерно-строительный институт (специализация «архитектор»).

2007 – 2008 — начальник отдела развития строительства управления архитектуры Казани.

2009 – 2014 — первый заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства исполнительного комитета Казани.

Печать

Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

Отправить нам новость

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/119690

Прав-помощь
Добавить комментарий