Как избежать проблем с продажей дома в будущем?

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Как избежать проблем с продажей дома в будущем?

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

Как избежать проблем при покупке вторичного жилья: выбор квартиры, документация, владельцы

Как избежать проблем с продажей дома в будущем?

Покупка собственного жилья ответственный, радостный, но в то же время нервный и шаг в жизни практически каждого человека. На этапе выбора жилья есть свои подводные камни, как в случае с проверкой документов или владельца. Рассмотрим подробнее что именно необходимо узнать о квартире, прежде чем в неё переезжать.

Технология строительства

При просмотре объявлений о продаже недвижимости всегда есть пункт «тип строения». Их, обычно, три: монолит, панель, кирпич. Что это значит? Это технология, с помощью которой возвели жилое здание. У каждой есть свои характеристики и особенности, которые с первого взгляда не заметны.

Кирпичный дом: при возведении кирпичных многоэтажек множество своих нюансов, о которых знают, в основном, только специалисты из области строительства.

Кирпичный дом строится дольше остальных, потому что дома возводятся практически вручную – отсюда частые задержки в строительстве и высокая цена продажи.

Но зато кирпич имеет очень высокий срок эксплуатации – свыше 150 лет, максимальные показатели звукоизоляции, водо- и теплоустойчивости.

При покупке вторичного жилья в кирпичном доме нужно проверить стены на наличие трещин – впоследствии они могут привести в негодность не только квартиру, но и дом в целом. Если таковые обнаружились, то такой вариант лучше не рассматривать.

Монолит: начинается строительство такого дома с заливки каркаса из железобетона, арматуры и бетонных блоков.

Технология имеет массу плюсов: бесшовное строительство в разы повышает энергоэффективность квартиры, относительно быстрый темп возведения постройки в среднем составляет полтора года, долговечность до 150 лет и надежность даже для сейсмоопасных регионов, возможность свободной планировки без нанесения ущерба зданию. 

При покупке квартиры в монолитном доме обязательно узнайте из чего сделаны межквартирные перекрытия – от этого зависит уровень шума в доме и уровень финансовых затрат на устранение этой проблемы; также немаловажен год постройки здания – в России 90-х годов не всегда соблюдались нормы строительства.

Панель: не стоит полностью отказываться от этого варианта из-за слухов и пересудов о таких строениях. На сегодняшний день современные панели серьезно улучшили свою экологичность и эксплуатационные свойства по сравнению с советскими «братьями».

Для того чтобы понять, с чем предстоит иметь дело достаточно узнать серию дома и уже по ней вы сможете выяснить, с применением каких технологий вознесена постройка, какой конкретный уровень теплоизоляции ожидает вас в будущем.

По-прежнему остаются минусы относительно плохой звукоизоляции и отсутствие возможности перепланировки (в старых «хрущевках» есть риск возникновения межпанельных трещин), но в наше время панельные квартиры привлекают своей сравнительно низкой стоимостью и быстрым темпом постройки.

Выбор типа здания всегда останется за покупателем, но лучше заранее знать и представлять с какими проблемами можно столкнуться в будущем, и сколько финансовых средств уйдет на их решение.

Узнайте больше: > Хочу купить недвижимость – с чего начать?

Коммуникации

Безопасность превыше всего, потому немаловажным фактором в новом доме является качество проложенных внутренних коммуникаций. Первым делом нужно проверить основные места пользования – комнаты, кухню и санузел.

Сантехника: в ванной и на кухне все трубы должны быть сухими, без следов протечек. Уточните у собственника: когда производился ремонт, насколько новое оборудование, и когда в последний раз ремонтировался стояк жилищно-коммунальными службами.

Также внимательно осмотрите потолок и стены на предмет протечек и подтеков. Если в квартире все отлично, то не факт, что такая же ситуация у соседей.

Откройте кран смесителя – напор воды должен быть мощным, из горячего крана должна идти действительно горячая вода, а отопительные трубы должны быть горячими, а не просто теплыми.

Электрика: следует тщательно осмотреть все розетки, счетчики и УЗО. Дома каждая розетка должна быть плотно установлена, о торчащих проводах не может быть и речи.

Важным фактором может оказаться их расположение – снизу в углу рядом с батареей розетка просто не будет использоваться, а менять местоположение проводки стоит финансовых затрат. Счетчик обязан быть не старше 2000 года, не должен быть заземлен или неисправен.

При наличии каких-либо проблем необходимо обратиться в управляющую компанию.

Вентиляция: При осмотре кухни и санузла обратите внимание на запах – присутствие кухонных и канализационных запахов свидетельствует о некачественной вентиляции помещений, которая впоследствии может доставить немало хлопот и финансовых затрат.

Если покупатель готов за свой счет исправить недостатки, связанные с внутренними коммуникациями, то это может послужить поводом для снижения цены собственником.

Не стоит бояться задавать вопросы – чем их больше, тем серьезнее кажутся намерения покупки конкретного жилья, кроме того, большое количество вопросов может вывести продавца на определенную реакцию – смутные и быстрые ответы, раздражение и нервозность могут свидетельствовать о наличии проблем, которые он утаивает от покупателя.

Узнайте больше: > 7 ошибок при передаче денег во время покупки недвижимости

Бытовые характеристики

При покупке вторичного жилья есть приятный фактор – покупатель может въехать в квартиру сразу после подписания договора купли-продажи. Обговорите с собственником предметы мебели, техники и отделки, которую он собирается оставить, и обязательно запишите все эти нюансы в договор.

При этом необходимо осмотреть пол, стены и потолки во всей квартире. Отклеившиеся обои, плесень и сырость говорит о тонких стенах, а, следовательно, о плохой шумо- и теплоизоляции, которую придется исправлять вручную.

Наличие одной из проблем также может послужить причиной для снижения стоимости недвижимости.

Внешние факторы

Покупка жилья – это долгосрочный вклад в собственное будущее. Стоит учесть все нюансы нынешней и будущей жизни. Наличие лифта в доме, этаж, вид из окна и окружение дома играют не самую последнюю роль при выборе. Если сейчас вы легко поднимаетесь по лестнице в доме без лифта на верхний этаж, то в будущем это может доставить немало проблем.

При выборе квартиры на 1-м и 2-м этаже нужно учесть затененность комнат – если окна загораживают деревья, то сразу можно сделать вывод – коммунальный платеж за электричество будет выше.

Близость школы, детского сада, парковок и магазинов тоже рано или поздно станет важным вопросом, а отсутствие развитой инфраструктуры поблизости может послужить поводом для снижения цены.

Выбор будущей квартиры очень кропотливое занятие и ни в коем случае нельзя с ним торопится. Не устраивайте по 10 просмотров за один день: можно пропустить важные детали и проблемные элементы. Прислушаться к своим желаниям и интуиции также важно, ведь в выбранной квартире предстоит жить не один год. 

Документация

Список документации с названиями, назначениями и местами, где их можно взять.

Свидетельство прав собственности

Для стопроцентной уверенности и избавления от рисков, первым делом просите у владельца свидетельство о правах на собственность того объекта недвижимости, который он продает. Это может быть предыдущий акт купли-продажи, дарственная, завещание, договор ренты или обмена. 

В данном свидетельстве можно найти многую необходимую информацию – дату вступления в силу прав на имущество, кадастровый номер, информация об объекте недвижимости и его характеристики, данные о собственнике, или данные о других участниках долевой собственности с указанием их части, ФИО регистратора, его подпись и государственная печать, а также пункт о наличии или отсутствии обременений на жилплощадь.

Если какой-то элемент вызвал подозрения, в таком случае лучше обратиться в государственный Росреестр и запросить копию свидетельства.

Регистрация и прописка

После проверки прав, требуется уточнить количество зарегистрированных жильцов – по закону они обязательно в полном составе должны присутствовать на сделке, и на момент подписания договора должны быть сняты с регистрации. 

Будьте внимательны. Не стоит торопиться, и, после проверки нынешних жильцов, успокаиваться. Нужно запросить расширенную справку из домовой книги, в которой указаны все бывшие владельцы. Это делается для полной уверенности, что среди предыдущих жильцов не осталось граждан, на законных основаниях претендующих на жилплощадь.

Расширенную выписку из ЕИРЦ (зачастую именно так называют эту справку) может получить только хозяин квартиры в органах местного управления, таких как ЖЭК, районное БТИ, паспортный стол, МФЦ или ЕИРЦ.

Узнайте больше: > 5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Техническая и кадастровая документация

По закону, каждые 5 лет в квартире желательно проводить техническую инвентаризацию. Нужно это для того, чтобы обновлять данные в техническом паспорте и в архиве БТИ. Если планировка проводилась не по закону и не учтена в тех.

паспорте, то можно спокойно требовать у продавца снижения стоимости жилья, так как в будущем предстоит самостоятельно проходить процедуры узаконивания перепланировки и тратить лишние финансовые средства.

Также из-за незаконной перепланировки есть риски разрушения жилого здания. 

В кадастровых бумагах указаны сведения о жилом строении, находится ли оно в должном состоянии, не подлежит ли сносу и годно ли к эксплуатации. Непременно необходимо проверить эти документы, ведь покупка квартиры – это долгосрочный вклад денежных средств.

Несовершеннолетние

Требуется проверить, на какие средства была приобретена жилплощадь. Этот пункт относится к правовой части, так как если жилье было частично или полностью оплачено средствами материнского капитала, то по закону совладельцем недвижимости выступает несовершеннолетний ребенок. 

В таком случае у собственника на руках несомненно должен быть документ, данный ему органами опеки, разрешающий продавать недвижимость. Без него сделка может не состояться, или в будущем обжалована в суде.

Договор купли-продажи

Если все бумаги в порядке, вы уже занесли ручку и готовы поставить свою подпись – не торопитесь. На этом этапе также могут быть подводные камни. 

Данный документ не имеет строгого образца, потому необходимо внимательно ознакомится с каждым пунктом. На этом этапе продавец может попросить вас, или записать сам, стоимость, которая отличается от фактической.

Ни в коем случае не стоит допускать этого и идти на поводу. Оправдания для этого действия – уплата меньшего налога на продажу жилья.

В случае аннулирования сделки выплата денег будет исключительно по договору, и есть большой риск потерять часть суммы. 

Перед заключением сделки обговариваются все возможные условия купли-продажи, после чего они фиксируются в печатной форме.

Чем подробнее обговорены условия, чем больше в них конкретики и деталей сделки, тем больше шанс выигранного дела в суде, если недобросовестный собственник решит оспорить сделку.

Для большей уверенности можно пригласить нотариуса, который тоже проверит наличие и законность всех документов, заверит подписи участников и защитит от мошеннических махинаций.

Владельцы

Квартира, которая полностью вам подходит. Бюджет, в который вы укладываетесь. Месторасположение, которым вы довольны. Кажется, пора подписывать документы, переезжать и начинать ремонт. Не всё так просто – сперва стоит проверить ещё один пункт, про который легко забыть в спешке. Хозяина квартиры. 

Продавец в возрасте

Пожилым людям гораздо проще добиться признания сделки незаконной, сославшись на старческое слабоумие. Если вы решили рискнуть – проверьте все документы, особенно – справку о дееспособности. Даже если нынешний хозяин квартиры кажется замечательным человеком, есть вероятность что его наследники окажутся не столь порядочны и постараются отсудить квартиру или признать сделку незаконной.

Асоциальные элементы

Обратите внимание на то, как выглядит квартира. Если вы ощущаете неприятный запах или видите, что жильё неблагоустроенно – это повод забеспокоиться, особенно если в квартире жили не арендаторы, а владельцы. 

Если вы подозреваете, что нынешний владелец квартиры – алкоголик, наркоман или психически нездоровый человек, требуйте справку из ПНД (Психоневрологического диспансера). Доказать, что продавец не находился в здравом уме на момент продажи – относительно несложно, а, доказав нетрудоспособность, можно признать сделку незаконной. 

Недавние наследники

Даже сами продавцы могут не знать всей правды о других наследниках – и ваша недвижимость может неожиданно оказаться спорным имуществом.

Чем дольше квартира находится в собственности у продавца, тем безопаснее сделки с ней – обычно наследники объявляются быстро, но на всякий случай постарайтесь избегать квартир, сменивших хозяина меньше года назад. Лучше, если квартира в собственности три года или более – именно таков срок давности дел по наследственным делам согласно ГК РФ.

Внезапный переезд

Если люди переезжают из квартиры, которую купили совсем недавно – возможно, это неспроста. 
Несмотря на то, что смена места работы или потребность в квадратных метрах могут заставить человека переехать, поспешное бегство из квартиры должно вас насторожить. Скорее всего, с ней что-то не так.

Перед тем, как согласиться на покупку такой квартиры, стоит с особой тщательностью проверить всё, что можете – от соседей до канализации.

После развода

Раздел совместно нажитого имущества – одна из самых неприятных частей развода.

Бывшие супруги могут договориться о разделе имущества на словах, но не задокументировать его должным образом – в итоге приобретенная вами недвижимость может оказаться принадлежащей не только вам.

Для реализации совместно нажитого имущества, продавец обязательно должен заручиться задокументированным и нотариально заверенным согласием бывшего супруга или супруги.

Доверенность

Сильнее всего стоит беспокоиться о личности продавца, если вы с ним не встречались. 
Посредник может оказаться мошенником, а доверенность – недействительной, оформленной на недееспособного или умершего человека. К тому же, доверенность могут отозвать даже в день совершения сделки. Очевидно, чем это может закончится для покупателя.

Даже если продавец не подходит ни под один из этих пунктов, не забудьте проверить его и квартиру всеми доступными способами, от поиска в интернете до личного опроса соседей.

источник VSN

Узнайте больше: > Осмотр квартиры перед покупкой

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Источник: http://tversmsv.ru/index.php/statyi/item/804-pokupka-vtorichnogo-zhilya

ТОП5 рекомендаций, которые следует знать о статусе права собственности

Как избежать проблем с продажей дома в будущем?

Для оптимального поддержания стоимости своей собственности, а также для успешной реализации объекта недвижимости рынке, необходимо привести в порядок всю связанную с ней документацию. В свою очередь, тем, кто присмотрели для себя новую собственность, и в целях защиты от возможных осложнений в будущем необходимо изучить всю информацию, доступную об объекте.

Байба Калниня, представительница услуги по управлению недвижимой собственностью  Baltic Sotheby`s International Realty, дает ценные рекомендации, которые стоит знать о статусе права собственности. 1. Регистрация в Земельной книге
Информацию о собственности следует искать в публично доступной Земельной книге (www.zemesgramata.lv).

Собственникам выдается свидетельство Земельной книги (в бумажном формате), а всю актуальную информацию можно просмотреть в Государственной единой компьютеризированной земельной книге, которая считается центральной базой данных, откуда распространяются сведения о всех вписанных в Земельную книгу единицах собственности в Латвии.

В Земельной книге можно увидеть и то, кто является текущим собственником, и отягощения, наложенные на объект собственности, и другие данные. Земельная книга дает общее представление о собственности, а также позволит избежать проблем в будущем, например, чтобы вместо желаемой собственности не приобрести у недобросовестного продавца нечто совсем другое. 2.

Отягощения
Обязательно следует изучить, наложены ли и какие отягощения на объект собственности. Ознакомившись с отягощениями в соответствующем разделе Земельной книги, вы будете о них информированы, а также получите лучшее представление о том, как вы сможете в дальнейшем распоряжаться своей собственностью, и, будут ли отягощения ограничивать вас в действиях.

Раздел Земельной книги состоит из четырех частей, в которые вносятся сведения о: 1) недвижимой собственности, 2) собственнике недвижимой собственности, 3) отягощениях, наложенных на недвижимую собственность, и 4) задолженностях недвижимой собственности.

Отягощения можно увидеть в 3-й и 4-й частях раздела.

В третьей части зафиксировано вещное право, где чаще всего встречается зарегистрированное право аренды, а в четвертой — право залога.

Распространенными отягощениями являются различные инженерные коммуникации (водоснабжение, газоснабжение, канализация на земельном участке, телекоммуникации).

Следует учесть, что, к примеру, закон «О телекоммуникациях» защищает такие коммуникации, и собственник не может ликвидировать эти соединения, лишь потому что они ему мешают. Очень часто встречаются также отягощения в виде различных сервитутов (дорога, водоснабжение и др.). Сервитут — это отягощение, наложенное на один объект собственности и служащее на пользу другому.

Он вносится в раздел Земельной книги и в случае, если представляет собой собственность, служащую на пользу какому-либо, то накладывает обязательства на собственника, которые тот должен выполнять.

На сайте Latvija.lv и в Управлении по делам гражданства и миграции необходимо проверить записи о лицах, задекларированных в конкретной собственности.

Эту информацию необходимо получить до приобретения объекта, поскольку доставить неприятности новому собственнику могут не только нежелательные арендаторы – физические лица, но и зарегистрированные по адресу юридические лица. Справку о задекларированных лицах может получить собственник, а просмотреть адреса юридических лиц можно в Регистре предприятий Латвийской Республики.

Если вы хотите приобрести земельный участок, необходимо изучить и так называемые возможные будущие отягощения, которые можно найти в Плане развития территории каждого самоуправления, где указано, какая цель использования предусмотрена для данной территории.

Это позволит убедиться, к примеру, не планируется ли в месте, где задумано построить частный дом, промышленная или коммерческая застройка, не планируется ли автомагистраль через ваш земельный участок и пр. Такую информацию — справку из стройуправления — можно попросить предоставить управляющего собственностью, или же самому ознакомиться с публично доступной в самоуправлениях информацией. 

3.Основная документация на собственность: план границ земельного участка, инвентаризационное дело
В системе кадастра Государственной земельной службы на портале Kadastrs.

lv регистрируются и актуализируются основные данные о единицах недвижимой собственности, земельных единицах, зданиях (строениях), группах помещений, долях земельных единиц и характеризующие их данные, а также данные о собственниках, законных владельцах, пользователях и арендаторах.

Выполнив вход на данном сайте и используя э-услугу “Мои данные в кадастре” на порталах Latvija.lv и Epakalpojumi.lv, вы сможете найти информацию о своей собственности. Можно как просмотреть исходные документы и кадастровую стоимость любой собственности, так и запросить информацию электронно.

Здесь представлены схемы расположения строений, фактические планы земельных участков и другие сведения, которые следует обязательно проверить, особенно в случае покупки собственности.

Наиболее частые проблемы, с которыми вам придется столкнуться на практике: на плане границ земельного участка появляются несуществующие строения, которые в жизни больше не существуют (снесены, но их статус не легализован).

Бывали случаи, когда на земельном участке одного собственника находились строения другого собственника, которые не были зафиксированы в разделе Земельной книги, но присутствовали в системе кадастра. Такие принадлежащие другому собственнику здания могут создать значительные затруднения для нового собственника.

Эту информацию системы кадастра следует обязательно проверить и привести в порядок, поскольку люди, покупающие собственность, становятся все более знающими и требуют корректной, соответствующей факту информации, не говоря уже о банках, которые при выдаче ипотечных кредитов обращают серьезное внимание на эти сведения, которые может стать решающим фактором в предоставлении кредита. 4. Соответствие расположения и планировки зданий и строений делу инвентаризационному делу
Зачастую после ознакомления с информацией в системе кадастра выявляется несоответствие собственности в жизни статусу, зафиксированному “на бумаге”. Особенно часто это можно наблюдать в случае с квартирами и частными домами, где проведены различные перестройки и улучшения, которые не были согласованы и затем зарегистрированы. Поэтому данный вопрос необходимо уладить, чтобы фактическая ситуация была зафиксирована и в инвентаризационном деле. 5. Сдача собственности в эксплуатацию
Для нашей страны это классическая проблема, поскольку многие люди живут в собственности, которая не была сдана в эксплуатацию. Здесь речь идет не о многоквартирных домах, а о квартирах, в которых были осуществлены изменения, и в особенности — о частных домах. Чтобы привести в порядок все документы на собственность, этот вопрос должен быть полностью решен. Если для собственности планируется (или уже была осуществлена) перестройка, следует считаться с тем, что необходимо получить разработанный проект, затем происходит само строительство (или условное строительство, если таковое уже произошло), после чего — инвентаризация и сдача в эксплуатацию. Далее все изменения должны быть внесены в систему кадастра Государственной земельной книги и в Земельную книгу. 

Следует помнить, что при выдаче кредита банки могут установить конкретные сроки для сдачи собственности в эксплуатацию, а в случае их несоблюдения — применить санкции.”В одном классическом латышском фильме говорилось: “У нас всё в порядке. Все документы в порядке”.

Почему важно привести всю документацию на собственность в порядок? Во-первых, чтобы у самого собственника было чувство уверенности, что с собственностью все в порядке. Это по сути улучшение ликвидности собственности, которое в будущем позволит гораздо успешнее ее продать, если возникнет такая необходимость.

Во-вторых, если собственность продается, новому собственнику не придется столкнуться с возможными проблемами, решение которых требует как времени, так и денег.

Вышеперечисленные пять шагов — это классическая схема, которую следует выполнить, чтобы убедиться, что с документацией на собственность все в порядке, однако следует учитывать, что может быть еще множество разных нюансов для каждого объекта собственности в отдельности, поэтому пригодится совет профессионала, который знаком со сферой недвижимости и сможет помочь избежать разных “подводных камней””, говорит Байба Калниня, представитель услуги по управлению недвижимой собственностью Baltic Sotheby`s International Realty.

Осознавая, что изучение документации на собственность как трудозатратно, так и полно нюансов, а также в целях обеспечения своим клиентам опыта профессионалов своей сферы поставщики услуги по управлению недвижимой собственностью Baltic Sotheby`s International Realty предлагают взять на себя заботы вместо клиентов, чтобы привести в порядок всю документацию, изучить и предоставить клиентам всю информацию о собственности, которую планируется приобрести.

Если вам необходима консультация по праву собственности или улаживание юридических вопросов, просим писать по электронной почте на адрес baiba.kalnina@balsir.com или звонить по телефону +371 29 259 025. 

Источник: https://www.city24.lv/ru/novosti-rynka-nedvizhimosti/11783/top5-rekomendacij-kotorye-sleduet-znat-o-statuse-prava-sobstvennosti

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Как избежать проблем с продажей дома в будущем?

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам.

Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори.

Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался.

Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом.

Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают.

Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она.

Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам.

Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми.

Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий.

Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше.

По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры.

Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании.

“Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте.

Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании.

Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор.

Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет.

Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома.

Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе.

Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте.

Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать.

Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть.

Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи.

Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru.

Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости.

Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости. 

Источник: https://www.garant.ru/article/1269326/

Прав-помощь
Добавить комментарий