Как можно себя защитить после аренды жилья, если обвиняют в порче имущества?

Мошенничество с арендой жилья – как не стать жертвой

Как можно себя защитить после аренды жилья, если обвиняют в порче имущества?

Вы нашли чудесную квартиру, подписали договор найма, внесли деньги, получили ключи и думаете, что можете спать спокойно? Как бы не так. Аренда жилья — одна из самых распространённых сделок на рынке недвижимости. И непаханое поле для мошенников всех мастей.

Нечестные собственники квартир, чёрные риэлторы и предприимчивые аферисты проявляют завидную изобретательность в обмане доверчивых арендаторов. В их арсенале десятки разнообразных схем: от недоказуемых «бытовых недоразумений» до настоящих преступных действий. Чем выше юридическая грамотность населения, тем хитроумнее обманщики.

Снять квартиру без приключений и финансовых потерь поможет ликбез. ГдеЭтотДом.РУ проанализировал некоторые распространенные способы мошенничества с арендой.

Вы нашли чудесную квартиру, подписали договор найма, внесли деньги, получили ключи и думаете, что можете спать спокойно? Как бы не так. Аренда жилья — одна из самых распространённых сделок на рынке недвижимости. И непаханое поле для мошенников всех мастей.

Нечестные собственники квартир, чёрные риэлторы и предприимчивые аферисты проявляют завидную изобретательность в обмане доверчивых арендаторов. В их арсенале десятки разнообразных схем: от недоказуемых «бытовых недоразумений» до настоящих преступных действий. Чем выше юридическая грамотность населения, тем хитроумнее обманщики.

Снять квартиру без приключений и финансовых потерь поможет ликбез. ГдеЭтотДом.РУ проанализировал некоторые распространенные способы мошенничества с арендой.

Продажа информации — «дешевый сыр» для арендаторов

Один из самых массовых видов обмана на рынке жилья — торговля информацией из якобы закрытых баз недвижимости. Клиенты покупаются на предложение дешевых риэлтерских услуг, а в итоге просто теряют деньги. Такое мошенничество бывает виртуальным и реальным.

Человек ищет жильё в аренду через интернет, для связи с риэлторами или арендодателями оставляет на специализированных сайтах или форумах свои контактные данные.

После этого ему приходит сообщение по электронной почте или смс с предложением получить доступ к самым привлекательным вариантам недвижимости ровно под его запрос. Для этого нужно всего лишь отправить сообщение на номер мошенников.

Естественно, смс оказывается платным, а взамен доверчивый гражданин не получает никакой «эксклюзивной» информации.

  • Информационные «агентства» недвижимости

Мошенники снимают офис и выдают себя за риэлтерскую компанию. Они предлагают гражданам услуги посредников — предоставляют адреса квартир за умеренную плату. При этом называется сумма примерно вдвое ниже стандартного гонорара агента по недвижимости. Экономия объясняется тем, что сотрудник агентства не выезжает на просмотр и сделку.

Клиент приходит в офис, заключает договор на услуги и получает список адресов и телефонов. Обычно для отвода глаз мошенники тут же договариваются о просмотре одной из квартир. Радостный арендатор расплачивается с «риэлторами» и подписывает бумагу о том, что обязательства перед ним выполнены.

Когда человек приезжает на место, оказывается, что жильё уже сдано или цена существенно выше обозначенной в агентстве. Ситуация повторяется по другим адресам в списке. При этом предъявить претензии мошенникам практически невозможно: подобное «агентство» предоставляет только информационную услугу и не несёт ответственности за успешность сделки.

Как не стать жертвой мошенников?

Не забывайте поговорку о том, где бывает бесплатный сыр. Профессиональные риэлторы не зря берут деньги за свой труд — они гарантируют безопасность сделки на всех этапах: от поиска жилья до заключения договора и передачи денег. Кроме того, честные агенты не берут денег вперёд. Оплата услуг риэлтора за проведенную сделку всегда происходит после выполнения обязательств перед клиентом.

Если у вас нет возможности платить агентские, придётся искать жильё самостоятельно — на специализированных сайтах в открытых базах недвижимости. При этом дешево и без договора безопасно снять жильё только у знакомых или родственников.

Незаконная субаренда — квартиры через третьих лиц

К этой категории относятся все виды мошенничества, когда жильё незаконно пересдаётся в обход собственника. При этом страдают и владельцы недвижимости, и арендаторы.

Как правило, жертвами обмана становятся беспечные люди, которые не проверяют у арендодателей документы на жильё. Мошенники снимают квартиру посуточно, а затем публикуют объявление о её долгосрочной аренде.

При этом вокруг квартиры создается искусственный ажиотаж: привлекательный вариант предлагают снять за скромные деньги, на просмотр приглашают сразу нескольких претендентов (часть из которых может быть подставными).

«Хозяин» недвижимости рассказывает сказки о том, что срочно уезжает из города, поэтому сдаст квартиру сегодня — первому претенденту. В итоге потенциальные арендаторы начинают конкурировать между собой, входят в раж.

А на этапе подписания договора выясняется, что арендодатель случайно «забыл» документы о праве собственности или захватил с собой только копии. Многие арендаторы к этому моменту так хотят снять квартиру, что верят на слово — подписывают бумаги и отдают деньги несмотря ни на что.

После этого мошенник испаряется, а через несколько дней обманутые люди удивлённо знакомятся с настоящими владельцами жилья.

Часто преступники умудряются пересдать квартиру сразу нескольким доверчивым арендаторам — одних облапошивают утром, других в обед, третьих вечером… Все эти люди получают на руки ключи и рассчитывают переехать на следующий день. А вместо этого сталкиваются под дверью с товарищами по несчастью. Косвенным свидетельством подобной аферы может просьба заплатить за несколько месяцев вперед.

По тому же принципу квартиры незаконно сдаются в субаренду, только подставной «владелец» испаряется не сразу, а довольно долго берёт с квартирантов деньги. Человек снимает жильё и выдаёт себя за хозяина недвижимости.

При этом он платит за аренду настоящему собственнику 20 тысяч рублей, с новых квартирантов берет 30 тысяч рублей, а разницу кладёт себе в карман.

Обманутые арендаторы не только переплачивают — они живут в квартире «на птичьих правах», ведь договор с мошенником недействителен.

Как не стать жертвой мошенников?

Обычно такие схемы мошенничества довольно примитивны — аферисты рассчитывают на неопытность и доверчивость своих жертв. Раскусить обман не так сложно — достаточно потребовать все бумаги на квартиру, паспорт владельца и задать несколько наводящих вопросов о квартире, которые может знать только реальный собственник.

Однако всё чаще преступники идут на более изощрённый подлог: подделывают оригиналы документов или «рисуют» на компьютере ксерокопии свидетельства о праве собственности на жильё, а потом ламинируют их для наглядности.

Мошенники могут работать в паре: подставной «владелец» показывает бумаги, а «риэлтор» проверяет их подлинность.

В этом случае остаётся полагаться на интуицию или снимать жильё только с помощью проверенных агентов по недвижимости.

Обман от собственника — мошенники среди владельцев жилья

Один из распространённых видов мошенничества с арендой жилья — заработок на агентских.

Схема довольно выгодная: владелец недвижимости и риэлтор сдают квартиру, делят гонорар агента, а потом под надуманным предлогом выселяют квартиранта.

После этого они ищут новых несчастных арендаторов и получают двойную прибыль. Нажива получается немаленькая: обычно, ставка работы агента равна месячной стоимости проживания.

В стандартном договоре аренды указано, что наймодатель может расторгнуть соглашение без финансовых потерь в четырёх случаях:

  1. если квартиросъемщик просрочил оплату на три дня
  2. из-за порчи имущества
  3. из-за систематического нарушения прав соседей (шум, антисанитария)
  4. из-за использования квартиры не по назначению

Алчные владельцы жилья придумывают удивительно хитроумные схемы для того чтобы выжить честных арендаторов раньше срока. Они не жалеют сил, чтобы создать квартирантам невыносимые условия.

На форумах можно найти рассказы о тайной порче мебели, подкупе местных бомжей, которые прикидываются «друзьями» арендатора, шумят в подъезде и настраивают против него соседей, и даже искусственно спровоцированных коммунальных авариях.

После этого хозяева устраивают неурочную проверку в самое неподходящее время, разыгрывают праведный гнев и заставляют жильцов съехать.

В коммунальных квартирах в сговоре могут участвовать соседи. Методы борьбы с добросовестными квартирантами могут быть самыми неприглядными — вплоть до дохлых мышей в супе на общей кухне.

  • Аренда в обход родственников

Нередко арендаторы жилья становятся жертвами семейных конфликтов. Они снимают квартиру у собственника, проверяют все документы, заключают договор.. Но не придают значения тому факту, что квартира в долевой собственности у нескольких человек. Позже выясняется, что один из владельцев решил сдать жильё без ведома другого и не делиться прибылью, возникает скандал.

В большинстве подобных ситуаций арендодатель не считает себя мошенником. Он и правда не собирался обманывать квартиранта.. Просто понадеялся на «авось». А другая заинтересованная сторона неожиданно нагрянула в гости или узнала обо всём от соседей.

В любом случае, для ни в чём не повинных жильцов приятного мало. Как минимум, их ждёт скандал при первом знакомстве, а возможно, и общение с полицией.

Дальше всё будет зависеть от того, смогут ли родственники уладить дело миром.

В противном случае квартирантов либо заставят съехать (договор не действителен без согласия всех собственников), либо потребуют платить за жильё больше — с учётом интересов другого владельца.

  • Ремонт за счёт арендатора

Нередко хозяева недвижимости используют арендаторов как бесплатную рабочую силу. Если квартира или комната находится в очень плохом состоянии, можно сделать ремонт и вложиться в стройматериалы и рабочих… А можно за копейки сдать жильё доверчивым квартирантам, которые постепенно приведут всё в порядок самостоятельно.

При этом собственники убеждают жильцов, что недвижимость сдаётся на длительный срок. Они даже соглашаются частично профинансировать стройматериалы: купить обои, краску или клей.

Многие люди с удовольствием соглашаются на такую схему: им нравится идея дешево платить за аренду и самим сделать ремонт на свой вкус. Чтобы усыпить бдительность арендаторов, стороны заключают договор на 11 месяцев с возможностью продления.

При этом люди рассчитывают обосноваться в квартире на несколько лет, поэтому стараются: белят потолки и красят стены «для себя».

Дальше, когда ремонт доделан и жильё приобрело более товарный вид, хозяин в одностороннем порядке досрочно расторгает договор.

При этом, как правило, он обязан вернуть квартирантам залог и компенсировать комиссионные, которые они заплатили агенту при поиске жилья… Но экономия на ремонте всё равно получается существенная.

А если квартира сдавалось без договора, арендаторов просто выгоняют на улицу.

Как не стать жертвой мошенников?

К сожалению, когда мошенниками оказываются сами владельцы жилья, арендаторы очень уязвимы. Потенциальные конфликты с родственниками арендодателей можно предотвратить, если внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру и потребовать согласие всех собственников на аренду.

А вот ситуации, когда хозяин-аферист «выживает» жильцов очень сложно доказать.

Если договор составлен официально, можно попробовать бороться: вызывать полицию и отрицать обвинения в дебошах или порче имущества, встречаться с владельцем лишь по предварительной договорённости в присутствии свидетелей.

В стандартном договоре найма прописано, что хозяин вправе проверять помещение только раз в месяц в присутствии жильца — это даёт вам основание поменять замки.

Для предупреждения злоупотреблений со стороны владельца квартиры нужно максимально точно прописать все обязанности сторон в договоре: в каком состоянии находится вся техника и мебель (с оценкой в рублях), кто платит за ремонт, если причина поломки в износе, кто имеет право находиться в квартире (гости нанимателей, их родственники), разрешено ли жильцам держать домашних животных.

Кроме того, можно заранее познакомиться с соседями по подъезду или коммунальной квартире. Если хозяин жилья пользуется дурной славой, они наверняка будут курсе. И предупредят вас о бесконечной чехарде жильцов.

https://www.youtube.com/watch?v=5sz8ppRO0cQ

Но гарантировать защиту от мошенников невозможно. Арендатор может лишь минимизировать риски благодаря внимательности, опыту и интуиции.

Какие документы должны быть при заключении договора на аренду

Эксперты рынка недвижимости советуют обязательно заключать договоры найма. Не секрет, что большая часть рынка аренды жилья в России — теневая. Однако это выбор владельцев.

Подавляющее количество квартир сдаётся полуофициально: стороны подписывают соглашение, но не регистрируют его, а хозяева недвижимости не сообщают о дополнительном доходе в налоговые органы.

Однако даже договор аренды в простой письменной форме имеет юридическую силу и может защитить права жильцов. Дополнительные гарантии — присутствие риелтора, бланк и печать агентства.

Владелец недвижимости должен показать арендатору:

  • Оригинал правоустанавливающих документов на квартиру
  • Оригинальный паспорт квартиры
  • Оригинал паспорта собственника
  • Действующую доверенность на право сдавать жильё в аренду от других собственников
  • Оплаченные квитанции ЖКХ

Помимо договора на руках у жильца должны быть копии правоустанавливающих документов и паспорта владельца. Кроме того, квартиросъёмщик не должен забывать об акте приёма-передачи квартиры или комнаты и расписке в получении денег. Каждый ежемесячный платёж должен фиксироваться на бумаге с подписью сторон и датой.

Не бойтесь показаться риэлтору или рантье занудным перестраховщиком. Внимательно изучайте все документы, которые подписываете, старайтесь предусмотреть максимум нюансов и задавайте агенту по недвижимости любые дополнительные вопросы. В конце концов, аренда жилья — это услуга, за которую вы платите деньги.

Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2023183-2014-02-26-moshennichestvo-s-arendoj-zhilya-kak-ne-stat-zhertvoj/

Как вернуть залог за съемную квартиру? Советы арендаторам

Как можно себя защитить после аренды жилья, если обвиняют в порче имущества?

Часто встречаются ситуации, когда хозяева под надуманным предлогом не возвращают съезжающим арендаторам залог или его часть. Рассказываем, что делать в таких случаях.

Супруги Александр и Алена долго снимали квартиру в Москве у пенсионерки Лидии. Жалоб от соседей на них не поступало, платежи вносились в срок. Когда наступил момент съезжать, пара ожидала спокойной приемки квартиры и возвращения залога.

При въезде супруги заключили договор, где была прописана сумма залога, кроме того, они фиксировали передачу денег хозяйке квартиры. Однако со временем в знак доверия они перестали это делать.

Жилье находилось на первом этаже многоэтажки, построенной в брежневские времена. Спустя некоторое время после переезда Александр и Алена увидели: на одной из стен в квартире появилась плесень. Были предприняты серьезные усилия, чтобы отчистить помещение, но результата достичь так и не удалось.

Арендаторы честно сообщили о проблеме по телефону жившей в другом городе хозяйке. По разговору было понятно: Лидия не сильно переживает. Прошло около года, пара подыскала более комфортное жилье, настало время переезжать. Для приема квартиры хозяйка вылетела в Москву.

Увы, в день переезда Александр и Алена испытали сильный стресс. Во время приемки жилья Лидия была в гневе. «Что это за черные пятна в углах и на стенах, сырость, гнилостный запах? Такого раньше не было!», – сокрушалась хозяйка.

По ее словам, плесень ухудшит эстетическое восприятие квартиры новыми жильцами, а также успеет навредить ее собственному здоровью, даже в тот короткий промежуток времени, когда она занята сдачей жилья. В итоге из 30 тыс. рублей залога Лидия удержала 20 тыс.

, заявив, что ей придется теперь делать капитальный ремонт, который повлечет большие траты.

«Могла бы у вас 200 тыс. рублей потребовать, а списала в десять раз меньше!», – сказала хозяйка.

Кто должен платить за ремонт

По словам опрошенных ЦИАН экспертов, хозяйке будет непросто доказать вину Александра и Алены. Основными причинами появления плесени считаются: установка пластиковых окон с плохим воздухообменом, промерзание стен, низкая температура в помещении, некачественная кирпичная кладка, неисправность вентиляционных систем.

https://www.youtube.com/watch?v=y_3NYKgsueM

Хозяйка в любом случае не имеет права требовать у нанимателей деньги на капремонт, утверждает Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры».

Она отмечает, что в соответствии с общими положениями в договоре аренды (ст.

616 Гражданского кодекса РФ) арендатор обязан осуществлять в квартире текущий ремонт, в то время как капитальный ремонт производится самим собственником.

Предъявление к арендатору требований в связи с повреждениями, возникшими в результате невыполнения собственником улучшений техники или оборудования – в частности, и при появлении плесени, – неправомерны.

Александра Воскресенскаяюрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры».

Как себя вести с собственником

При найме квартиры с оборудованием или мебелью информацию об этом следует указывать в договоре, а для приема имущества нужно заполнить акт приема-передачи с максимальным количеством деталей.

«Арендатору следует тщательно проверить квартиру, оборудование и мебель. При наличии дефектов, указать об этом в акте. Не лишнее – описать и общее состояние квартиры.

Так как наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии (ст.

678 ГК РФ), то указание этой информации будет гарантией защиты от недобросовестного поведения собственника», – поясняет Андрей Носов, специалист практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс».

Договор найма, подписанный обеими сторонами – юридически значимый документ, который принимается в суде и может сгладить многие неприятности. Если срок договора найма длится более года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Наряду с указанием условий договора найма позаботьтесь, чтобы в бумагах четко было указано в обеспечение каких обязательств передается залог.

Юристы также советуют иметь на руках расписку от собственника о получении ежемесячных выплат. График платежей можно оформить как приложение к договору аренды, чтобы в случае конфликта подтвердить факт передачи денег. Если переговоры зашли в тупик, это поможет «отбиться» от необоснованных требований и отстоять свои права в суде.

Александр и Алена перестали письменно фиксировать передачу денег хозяйке. ЭТО ошибка!

Если арендаторы жилья все же оказались в ситуации, когда их обвиняют в порче квартиры или мебели, хотя они этого не совершали, в акте приема-передачи нужно зафиксировать несогласие с предъявленными требованиями, а также указать информацию о невыполнении  собственником обязательства по возврату залога, советует Андрей Носов.

«Лучше всего составить акт фактического осмотра состояния имущества с привлечением соседей или управляющей компании, которые поставят свои подписи в акте», – добавляет Андрей Носов.

Стоит ли идти в суд?

Вопрос о взыскании залога регулируется в суде по исковому заявлению арендатора после предварительной претензии в адрес собственника.

Судебная практика на эту тему различная. Арендатор обязан доказать, что платеж удержан незаконно, а собственник, наоборот, что законно. Помимо обеспечительного платежа с хозяина квартиры могут быть взысканы проценты на сумму долга (ст. 395 ГК РФ).

Андрей Носовспециалист практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс»

Стоимость услуг адвоката в каждом случае определяется индивидуально в зависимости от объема работы.

За отправную точку можно взять следующие цифры: составление процессуального документа (к примеру, иска) – от 5 тыс. рублей, день участия адвоката в суде – от 5 тыс.

, полное представление интересов в суде – от 35 тыс. Если исковые требования арендатора удовлетворены, эти затраты могут быть компенсированы.

В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ в случае, если наниматель не портил имущество собственника, вносил платежи в соответствии с графиком в предусмотренный договором срок, сумма обеспечительного платежа подлежит возврату. 

Александра Воскресенскаяюрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»

«Образумить» санкциями

По словам Андрея Носова, в полицию или налоговую можно обращаться только с целью привлечения хозяина жилья к административной ответственности за отсутствие регистрации нанимателя по адресу квартиры и взысканию с него неоплаченного налога на доходы физических лиц.

Так, административная ответственность за отсутствие регистрации арендатора по адресу квартиры предусмотрена ст. 19.15.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ и для Москвы составляет от 5 до 7 тыс. рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Получение прибыли от сдачи жилья в найм не входит в перечень доходов, не облагаемых налогом (ст. 217 Налогового кодекса РФ). За непредоставление налоговой декларации полагается штраф до 30% от не оплаченной суммы, но не менее 1 тыс. рублей (ст. 119 НК РФ), а также штраф за неоплату самого налога до 40% (ст. 122 НК РФ).

«Что касается обращения в Федеральную налоговую службу, то нанимателю следует писать заявление о налоговом правонарушении по истечении налогового периода, так как обязанность по уплате налога наступает за прошедший отчетный период. По договору найма, действующему в 2017 году, обращаться надо в 2018 году», – поясняет Андрей Носов.

Выяснение взаимоотношений в суде может стать логичным продолжением приведенной выше истории.

Однако нужно учитывать, что большинство собственников жилья понимают, что подача заявления в суд и привлечение к процессу адвоката отнимет у арендаторов немало времени и денег без однозначной уверенности в успехе.

Скорее всего, собственники квартир, учитывая приведенный аргумент, будут пытаться оставить залог у себя. Нанимателям остается только образумить собственника санкциями, наступающими в случае проигрыша дела или получения документов в Федеральной налоговой службе.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-vernut-zalog-za-semnuju-kvartiru-sovety-arendatoram-284614/

Конфликты при аренде жилья: случаи из практики

Как можно себя защитить после аренды жилья, если обвиняют в порче имущества?

Квартирный вопрос испортил уже не одно поколение городских жителей. Рынок жилой аренды недаром считают одним из самых конфликтных. Соблазн быстро заработать заставляет идти нечестными путями не только недобросовестных агентов, но и собственников и нанимателей. Зачастую люди проявляют в этом чудеса изобретательности.

Так что, выходя на рынок аренды, вы погружаетесь в бушующее море с массой опасностей. Однако от большинства из них можно себя уберечь. Опытные риэлторы делятся историями из своей практики и дают советы – на что непременно нужно обращать внимание, заключая договор аренды квартиры.

Если один из участников сделки лукавит, ждите беды

У любого опытного риэлтора с годами вырабатывается профессиональная интуиция. При аренде квартиры нужно быть очень внимательным ко всему.

Независимый риэлтор Ольга Пальгина делится своими наблюдениями: «Практика показывает, что есть прямая зависимость между возникновением конфликтов в процессе проживания и поведением людей на самой сделке – если на сделке кто-то лукавит, то вероятность обмана этими людьми позже – практически стопроцентная.

Например, наниматели сразу не сказали, что их будет несколько человек – можно быть уверенным, что они будут жить веселым колхозом, с постоянной заменой состава.

Еще один момент, который всегда меня настораживает, это вариации на тему: “Документы у мамы” (на работе, у мужа, у жены, далеко, в Подмосковье, в сейфе, у администратора, я вам потом покажу). Это может значить все что угодно, но важно то, что их нет. А паспорт правоустанавливающим документом не является. Это правоподтверждение, но не более».

Махинации с документами на квартиру

Золотое правило аренды – при заключении договора документы нужно не просто проверять, а проверять и перепроверять. «Одно из самых частых мошенничеств в сфере жилой аренды – поддельные документы на квартиру. Или, вариант номер два, один собственник не ставит в известность остальных, что квартира будет сдана», – рассказывает Ольга Пальгина.

«Сделка, совершенная с непроверенными или вообще отсутствующими документами на квартиру, а также по недействительным удостоверениям личности собственника – причина очень многих конфликтов при аренде жилой недвижимости, – говорит генеральный директор агентства «Брюлин и партнеры» Кирилл Брюлин.

– Нанимателю, помимо проверки оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру, стоит потрудиться заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или попросить такую выписку у хозяина, или у своего риэлтора либо юриста), чтобы подтвердить принадлежность квартиры конкретному собственнику.

Нелишним будет проверить действительность паспорта контрагента по сделке на сайте Управления Федеральной миграционной службы».

Впрочем, верные документы собственности и удостоверения личности – еще не гарантия спокойного проживания в съемной квартире. Некоторые нюансы – явная почва для возникновения проблем в будущем. Помимо того, что квартира находится в собственности, важно установить, на кого именно она оформлена.

«Бывает, например, что это свежее наследство, в которое еще никто не вступал. Еще венки не убрали, а квартиру уже сдают. Или собственник – ребенок, и вот он сидит, глазами хлопает и слюни пускает, но решать все равно будут его опекуны, – добавляет Ольга Пальгина.

– Если в будущем, наследники или опекуны что-нибудь не поделят, головная боль квартиросъемщику обеспечена».

Низкая арендная ставка – повод для беспокойства

Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. И рынок жилой аренды это демонстрирует как нельзя лучше. Почти никогда не бывает так, чтобы низкая арендная ставка возникла просто так. Даже рассказы о том, что собственнику срочно нужны деньги, и он спешит сдать квартиру, как правило, – лукавство. Реальные, наиболее распространенные причины снижения стоимости квартиры нанимателей вряд ли обрадуют. Рпспостраненная ситуация – квартира выставлена на продажу

«Чтобы отбить расходы на рекламу, собственник аккуратным образом ее сдает, а потом, как раз перед самим фактом сделки, вдруг сообщает нанимателям о том, что квартира продана. Обычно снимают такое жилье, польстившись на низкую цену.

  Собственник может сказать, что он квартиру продает, а может и скрыть этот факт.  Проблем с показом выставленного на продажу объекта, даже если в нем проживают ничего не подозревающие квартиросъемщики, обычно нет.

Показ на продажу проходит гораздо быстрее, чем на аренду, – редко кто в квартире задерживается больше чем на 1-2 минуты. Ведь при купле-продаже мало кого особенно сильно интересует состояние квартиры, в основном интересны документы.

Зайти в квартиру можно под любым предлогом, хоть воды попить и в туалет, вроде как – мимо шли с родственниками, и надо вот в туалет. За маленькую цену клиент обычно прощает довольно многое, и визиты собственника в том числе.

Люди, которые квартиру покупают, тоже не особенно распространяются, что они покупают –  деньги любят тишину, зашли – глазом окинули и вышли. Покупателям говорят – да, я сдаю квартиру, жильцы съедут, как только вы оставите какой-то аванс, и мы начнем готовиться к сделке», – говорит Ольга Пальгина.

Вариант номер два: преждевременное выселение «Получение предоплаты за несколько месяцев, с последующим досрочным выдворением жильцов и невозвратом предоплаты под любым предлогом, а также заключение договоров и получение предоплаты от нескольких нанимателей – очень распространенные конфликтные ситуации. При этом чаще всего все происходит в рамках закона. А привлекают квартиросъемщиков обычно более низкой арендной ставкой», –  рассказывает Кирилл Брюлин. «Мошенники-собственники сдают квартиры, затем совершенно законным образом расторгают договор либо ставят клиента в такие условия, что он сам расторгает этот несчастный договор – например, обнаруживается, что квартира с правом проживания какого-то лица, которое не несет ответственности за свои действия. Например, больной человек: по ночам с топориком по району ходит, днем в баночку писает на кухне. Как правило, в таких случаях цена ниже. И набегают страждущие в полной уверенности, что уж они-то смогут все решить», – продолжает Ольга Пальгина. Слишком разрекламированные квартиры

«Иногда собственник, чтобы уменьшить срок экспонирования, обращается сразу в несколько агентств недвижимости. Мы стараемся предостерегать наших клиентов от такой ошибки.

Если объект в работе у нескольких компаний одновременно, соответственно, мотивация у риэлторов снижается, в ход идут не эффективные средства продвижения, а скорее инструменты конкурентной борьбы.

Так, некоторые агенты могут предлагать объект с дисконтом до 15%, который не был оговорен с собственником, в итоге они приводят на сделку арендатора, который готов торговаться и имеет разрыв в представлениях о цене с собственником порядка 30%.

К тому же, если объект сразу анонсирован на многих порталах и от разных агентств, это может отпугнуть арендатора, который решит, что с объектом какие-то проблемы, раз он так активно продвигается везде», – рассказывает директор департамента элитной недвижимости агентства «Est-a-Tet» Анна Карпова.

 

Впрочем, данная ситуация характерна не только для рынка аренды элитной недвижимости. Любая квартира, если она выставлена сразу во всех «дырках», вызывает подозрения. А колебания цены в рекламе вводят в заблуждение потенциальных квартиросъемщиков. Так что больше рекламы – не всегда лучше, если речь идет о сдаче квартиры.

Нецелевое использование арендованного жилья За этими словами скрывается множество неприятностей для собственников квартир. Самая распространенная ситуация сегодня – это превращение снятой квартиры в нелегальное «общежитие» для столь же нелегальных рабочих или просто гостей столицы.

«Трехкомнатная квартира в спальном районе на востоке Москвы, 45.000 рублей в месяц.

Наймодатель – госслужащий (квартира в наследство от мамы), наниматель – молодой мужчина, по его словам, бизнесмен, подыскивает квартиру для своей семьи (жена и два сына), не могут жить с тещей, а тут дети ходят в школу и прочее.

Раз в месяц, иногда реже, собственник приходил в квартиру, получал деньги от нанимателя, но никогда не встречался с его семьей – в квартире всегда было пусто и присутствовал какой-то странный запах.

И вот однажды вечером наймодатель без предупреждения явился на квартиру: дверь не открыли, но там явно слышались голоса. Хозяин вызвал полицию, и на требование полиции дверь была открыта. В квартире оказались 23 человека, приезжие из солнечного Таджикистана. Спали на полу, вповалку, на каких-то засаленных матрасах и одеялах. Мужчину, который снимал квартиру, так и не нашли», – рассказывает Кирилл Брюлин.

«Есть также мошенники, которые снимают квартиры, подделывают документы и пересдают их под видом собственника сразу нескольким желающим, для того чтобы собрать залог и плату за первый месяц», – добавляет Ольга Пальгина. Обезопасить себя от таких «собственников» не так-то просто. Именно из-за таких случаев, особенно осторожные собственники, предпочитают знакомиться с семьей, прежде чем сдать квартиру или спрашивают документы, например, рекомендательное письмо с работы. Нелишним также будет заранее прописать в договоре количество человек, которые будут проживать в квартире.

Ремонты, обстановка и ущерб – кто за что платит

«Отказ собственника возвращать депозит или требование непомерного штрафа (или возмещения убытков) в связи с якобы значительной порчей помещения и находящегося в нем имущества – довольно часто встречающийся конфликт. Приведу пример. В данном случае речь об элитной квартире, однако почти такая же ситуация возможна абсолютно в любом сегменте. Четырехкомнатная квартира в центре Москвы за $6000 в месяц, наймодатель – известный театральный деятель, наниматель – успешный бизнесмен, отец четверых детей. Прожили год с лишним, но вот купили подходящую для себя квартиру и решили переехать. За время их жилья немного поцарапана мебель, разрисованы стенки, ну и так, по мелочи. При этом наниматель предложил привести все в порядок за свой счет, ему это обходилось бы в сумму около 150.000 руб., или возместить эту сумму наймодателю для самостоятельного устранения дефектов. Но наймодателя это никак не устраивало, он получил заключение независимых экспертов: 2.500.000 рублей. Разумеется, наниматель не собирался возмещать такую сумму, да и, откровенно говоря, было не за что. Наймодатель подал в суд. Конец у этой истории, правда, мирный. В процессе собственник понял, что, не идя на компромисс, потеряет больше, и фактически вопрос решили между собой: нанимателем была выплачена первоначально предложенная компенсация, конфликт был исчерпан», – рассказывает Кирилл Брюлин. «Мы рекомендуем до подписания договора уточнять и фиксировать подобные моменты: если планируется замена мебели или техники, заранее нужно обговорить, кто, что и в какие сроки будет покупать. Наличие домашних животных – тоже очень важный фактор. Особенно в квартире с элитным ремонтом. Кто-то относится лояльно к домашним питомцам, для кого-то отсутствие животных – это принципиальный вопрос», – добавляет Анна Карпова. Впрочем, бывают исключительные случаи, от которых, как от пожара, почти невозможно застраховаться на сто процентов. «Шикарная двушка в башне на Новом Арбате, $2300 в месяц, квартира только после ремонта, полностью обставлена, вся возможная бытовая техника, домашний кинотеатр, Hi-Fi аудиосистема, спутниковое ТВ и пр. Через неделю после подписания договора хозяин позвонил жильцам, чтобы уточнить некоторые вопросы, но телефон не отвечал. Тогда хозяин приехал на квартиру: ни вещей, ни мебели, сняты были даже светильники, розетки и выключатели. Насколько мне известно, нанимателя до сих пор ищут», – о таком случае из своей практики рассказал Кирилл Брюлин. Здесь может помочь разве что близкое знакомство с квартиросъемщиком. Можно также попытаться узнать как можно больше о новом жильце до заключения договора, но на практике сделать это бывает крайне сложно.

Особенности аренды элитного жилья

В сегменте класса люкс и элитного класса также есть тонкости, о которых очень полезно будет знать, арендуя подобное жилье.

«Могут, например, возникать проблемы с машино-местом, – рассказывает Анна Карпова. – В объявлении указывается старая или непроверенная информация, и клиент приходит на сделку, будучи уверенным, что машино-место включено в аренду, а на самом деле за него предусмотрена оплата в среднем 20-25 тыс. руб./мес.

или, например, в паркинге вообще отсутствуют свободные машино-места.  Кроме того, при заключении сделки важно четко обозначить предполагаемые сроки заезда. Договор подписывается сегодня, а клиент планирует переехать через месяц, тогда как собственник, напротив, думает, что срок найма начнется завтра.

Таким образом, возникает месяц простоя объекта. Важно также решить, будет ли оплата вноситься ежемесячно, поквартально и возможен ли дисконт за счет предварительной оплаты за год или полгода. Коммунальные платежи часто не учитываются, хотя в элитном сегменте они могут доходить до 60 тыс. руб./мес.

, поэтому важно заранее обсудить, входят ли они в стоимость найма и прописать это в договоре».

Для успешной аренды нужны две вещи: хороший договор и интуиция

Как и в любом другом деле, в аренде жилья опыт и хорошая юридическая страховка – лучшие помощники. Правда, предусмотреть все невозможно, поэтому иногда остается полагаться только на интуицию. «На самом деле, основная суть большинства конфликтов – одни хотят сдать подороже, другие – снять подешевле. И только договор, написанный с учетом пожеланий квартиросъемщика и арендодателя, может регулировать отношения. Все конфликтные ситуации связаны с несоблюдением договоренностей либо с их изменением, и формат выяснения отношений напрямую зависит от культуры людей и правильности составленного договора», – говорит Ольга Пальгина.

Кирилл Брюлин: «Мой совет: все нюансы подробно оговаривайте в договоре и доверяйте своей интуиции! В договоре прописывать нужно все, чтобы потом не было ситуаций, когда устно проговорили, не записали, а одна из сторон, при наступлении события, вдруг стала отрицать договоренность. Не ленитесь дописать в договор все, что случайно или нет, но пришло в голову. И, пожалуйста, слушайте свою интуицию! Если все на первый взгляд прекрасно, но душа к сделке не лежит – значит не нужно совершать эту сделку, ничего хорошего из нее не выйдет. Проверено!»

Источник: https://www.cian.ru/stati-konflikty-pri-arende-zhilja-sluchai-iz-praktiki-217919/

Арендный беспредел. Airbnb не защитил пользователей от неадекватных хозяев

Как можно себя защитить после аренды жилья, если обвиняют в порче имущества?

Сайты, предоставляющие помощь в бытовых вопросах, сильно облегчают жизнь как потенциальным клиентам, так и поставщикам услуг. Однако иногда отсутствие у них “человеческого лица” становится фатальным при решении конфликтов.

Неприятный опыт пользования сервисом Airbnb описал на своей странице в “Фейсбуке” сотрудник одного из банков Валентин Васин. По его словам, хозяин жилья не только предоставил неверную информацию о сдаваемых апартаментах, но и потребовал со съёмщиков пять сотен долларов помимо уже оплаченной крупной суммы за жильё.

Основная претензия владельца апартаментов заключалась в том, что, по его мнению, гости постирали его одеяло с хлоркой и из-за этого оно потеряло цвет. В подтверждение он выслал специалистам Airbnb фото злополучного одеяла в белом пододеяльнике и ссылку на сайт, где оно якобы продаётся.

Очевидно, что разобраться в качестве цвета продукта на таком снимке в принципе невозможно; на сайте же оказалось доступно совсем иное постельное бельё с совершенно другим рисунком. Более того, он настаивал на дополнительной оплате уборки (которая уже входит в стоимость съёма жилья).

Алчный хозяин квартиры не принял резонного отказа гостей и начал торговаться: сначала снизил ставки до 275 долларов, а потом — до 225. Васин был непреклонен, так как был уверен в своей правоте.

Он написал ответную претензию в адрес хоста, где рассказал о многочисленных проблемах, которые испортили отпуск: меньшее количество спальных мест, чем было заявлено, недостаток комплектов ключей, но главное — холод и сквозняки, которые могли плохо повлиять на здоровье его беременной жены.

— Наша русская ментальность помешала пожаловаться сразу. Решили не разбираться и не портить себе отдых

Валентин Васин, сотрудник банка, о конфликте с Airbnb

Оказалось, что на проблемы с апартаментами, по правилам пользования сервисом, семья должна была пожаловаться сразу — в течение суток после заселения. Как изобразить холод и сквозняк на фото — остаётся загадкой. Да и куда идти нескольким людям, среди которых женщина в положении, если хозяин прекратит сдачу квартиры им сразу, остаётся непонятным.

В конфликт включились сотрудники Airbnb. Они вежливо ответили на все письма Васина и сообщили ему о необходимости выплатить хозяину жилья неустойку в 133 доллара. Решение, со слов представителей Airbnb, было принято окончательно.

Более того, сервис пытался принудительно снять эту сумму с карты (так как все данные предварительного платежа у них остались).

К своему счастью, Васин заранее вывел все деньги с платёжного средства, привязанного к аккаунту на квартирном сервисе.

— Через три дня мне пришло письмо, что наш долг перед хозяином Airbnb оплатили сами. Не стали удалять мой аккаунт, но погрозили пальчиком, что ведём себя плохо и в следующий раз сами будем платить

Валентин Васин, сотрудник банка, о конфликте с Airbnb

Исход этого дела, скорее всего, был продиктован безвыходностью положения сервиса: им проще было самим заплатить претенциозному хозяину, чем разбираться в компенсациях и ему, и семье Васина. К тому же положение последнего было для них выгодным: они “спасли” нарушителя от наказания.

Не неадекватные запросы хозяина квартиры, а, скорее всего, отсутствие внимания к доводам клиента вывело Васина из себя.

Из письма Валентина Васина в адрес сервиса Airbnb:

“Мне нравится ваша мягкость в общении, но до конкретных действий у вас не доходит вообще” score=27.5>

“Мне нравится ваша мягкость в общении, но до конкретных действий у вас не доходит вообще”

content

По итогам этого случая Валентин решил больше никогда не пользоваться Airbnb. “Вопрос не в деньгах, а в отношении сервиса. Долг сервис оплатил сам, но я считаю, что это их долг за их же лень. Виноватыми в их глазах всё равно остались мы”, — заключил он.

Представители сервиса по аренде жилья в комментарии Лайфу выразили сожаление по поводу этой ситуации: “Airbnb воспользовалось более 200 миллионов человек, и такие случаи у нас — большая редкость.

В данной ситуации мы приняли решение, постаравшись максимально учесть интересы как гостя, так и хозяина”.

При этом сотрудники сервиса указали, что по правилам Airbnb степень и сумму ущерба назначает сам заявитель.

“Виновата русская ментальность”. Сервис по аренде квартир пытался вымогать деньги у пользователей

“Виновата русская ментальность”. Сервис по аренде квартир пытался вымогать деньги у пользователей

Это далеко не единственный печальный опыт использования Airbnb. Журналист Артур Матвеев вместе со своей девушкой после отдыха в Париже сначала столкнулись с неадекватным хозяином квартиры, а затем с полным пренебрежением к своей ситуации сотрудников сервиса.

— В Париж мы поехали в два захода и сперва пожили на одном берегу Сены в квартире у милой француженки. Потом перебрались на другой берег в квартиру товарища по имени Эван. Он сперва показался адекватным. Квартира была небольшая, но для того, чтобы переночевать, её хватало.

Мы прожили там два дня, дальше поступили как обычно: помыли посуду, вынесли мусор и улетели, — рассказывает Артур. — Однако в аэропорту пересадки Эван прислал нам следующее сообщение: “Сейчас я возвращаю свою квартиру.

Это дерьмо внутри!!! Вы глупая и непочтительная пара!”

И всё письмо было приправлено оскорблениями и ругательствами.

— Человек был явно не в себе. Я вежливо поинтересовался, что, мол, всё-таки не так, на что получил очередную порцию истерики. Можно было его просто послать, но я попытался уточнить у хозяина квартиры, в чём претензия. Ответ был ещё более фееричен: “Плати мне 96 евро”, а дальше снова оскорбления.

Одна надежда была на то, что Airbnb разрешит спорную ситуацию с неадекватным хозяином. Ответ я получил от них довольно быстро. Суть его сводилась к следующему: “1. В Центре есть переписка, в которой гости и хозяева обсуждают запросы, загружают фотографии и делятся мнениями.

Вы можете отправить запрос, ответить на запрос встречным предложением или предоставить Airbnb принять финальное решение. 2. Вы также можете оставить отзыв о вашем опыте проживания у этого хозяина… Я со своей стороны вам дарю купон в размере $25 за неудобства.

Купон предназначен для одноразового использования, и его можно применить в любое время в течение следующего года”.

Невменяемый француз отправил пользователя вашего чудного сервиса на хрен, а вы ещё и отправляете меня общаться снова с ним? Вы серьёзно?

Я отправил им новое письмо: “Вы предлагаете нам два варианта: первый из них — обратиться в Центр решения вопросов, чтобы запросить у Эвана компенсацию за проживание в связи с его грубым обращением. Прочитав информацию о правилах компенсации гостю, я ничего не нашёл именно по нашей ситуации.

Могли бы вы уточнить, как происходит решение таких вопросов? Мне бы не хотелось общаться дальше с этим же человеком, потому что общение с ним всегда выливается в необоснованные оскорбления с его стороны. Я не вижу возможным решать вопрос с Эваном. Второй предложенный вами вариант также вызывает сомнения.

Разумеется, я готов оставить отзыв, чтобы оградить других от проживания у этого грубого человека. Но и Эван в ответ оставит нам негативный отзыв. Неадекватный человек не сможет оставить адекватный отзыв. Я не хотел бы получить негативный отзыв от этого человека.

Я давно пользуюсь вашим сервисом, полностью уверен в себе как в добросовестном госте…

Отправляясь в очередное путешествие, мне хотелось бы исключить возможность нарваться на неуравновешенного хозяина жилья. Как airbnb может защитить меня и других жильцов от этого?

На новое письмо милый сервис Airbnb ответил спустя три дня. Но суть ответа сводилась, в общем, к фразе “сам дурак”, хотя и была она написана необычайно многословно и учтиво.

Покопавшись в правилах, я прочитал, что юридически они застраховали себя со всех возможных сторон. И их понять можно. Однако если хозяева квартир получают от Airbnb страховку на случай ЧП, то посетители этих квартир не застрахованы никак и ничем. Всё путешествие проходит на их страх и риск.

То есть если в отеле за такой разговор с гостем менеджера бы уже уволили, а гостю выплатили компенсацию, то здесь — извините, так вышло.

Но ведь Airbnb берёт с каждой моей поездки процент — так почему я, как человек, который платит этому порталу деньги, не могу требовать защиты и своих прав и интересов?

Airbnb — сервис красивый и дружелюбный. Но он как друг, с которым можно встретиться и сходить в бар, но никогда не стоит вести серьёзных дел. Он вроде бы и одет модно, и говорит умно, но случись что — он тебя кинет.

Если хозяин квартиры выставил вам счёт и пытается снять ваши средства — не следует паниковать.

Практически все операции можно оспорить через свой банк, а если ваши средства пытаются забрать против вашей воли, все операции можно отменить по запросу.

Основным доказательством для банка будет подтверждение бронирования, и если компания, снимающая деньги с карты (сайт онлайн-бронирования или отель), не предоставит иных сведений, то банк примет вашу сторону.

— Без ведома пользователя ни один сервис не может снимать средства с карты

Аркадий Гинес, директор по развитию сервиса OneTwoTrip

Безусловно, каждая ситуация индивидуальна. Но сервисы обязаны следить за систематическими и разовыми нарушителями: в первом случае, как правило, поставщик может сильно сдать в рейтинге на сайте или даже быть отключён администраторами от возможности сотрудничества.

Софья Кадочникова

Источник: https://life.ru/p/991407

Прав-помощь
Добавить комментарий