Как обезопасить деньги, вложенные в покупку квартиры?

Как защитить свои средства при покупке квартиры в новостройке

Как обезопасить деньги, вложенные в покупку квартиры?

Покупка жилья в новостройке, особенно на этапе начала строительства, не просто рискованная – опасна для рядовых украинцев. И проблема не только в сложной экономической ситуации в стране, из-за которой застройщик может банально обанкротиться, а и в обилии схем приобретения жилья, предлагаемых строителями, сообщает UBR.

Читай также: Правительство поможет украинцам с проблемными стройками

Ни один из существующих вариантов оформления покупки квартиры – через фонды финансирования строительства и сертификаты фондов операций с недвижимостью, инвестиционные договора и договора купли-продажи имущественных прав, целевые строительные облигации и пр. – не гарантирует 100% сохранность инвестиций украинцев, отметили юристы.

Тем не менее они выделили три формы инвестирования, наиболее выгодные для покупателей.

Фонд финансирования строительства

Наиболее надежное вложение в стройку для людей – через фонды финансирования строительства.

Главным контролером таких инвестиций выступает государство в лице Нацкомфинуслуг, которое, согласно законодательству, осуществляет надзор за управляющими ФФС.

“Из-за контроля и зарегулированности, застройщики стараются меньше работать по таким договорам. Но для покупателя форма ФФС – самый надежный вариант“, отметил управляющий партнер адвокатского объединения “Suprema Lex“, адвокат Виктор Мороз.

Читай также: Украинским застройщикам хотят облегчить жизнь

Если покупателю повезет, и он найдет компанию, которая работает через ФФС, то помимо гарантий госконтроля, человек сможет сам получать информацию о целевом использовании своих средств и контролировать их.

При схеме ФФС за покупателем закрепляется конкретная квартира, а не, например, права требования. Так что риски двойной перепродажи квартиры в этом случае минимальны, ведь объект передается в ипотеку управителю.

Покупатель также может подстраховаться: предусмотреть варианты отказа от участия в ФФС и вернуть вложенные средства. По законодательству, предусмотрено создание специального фонда на случай банкротства застройщика.

“Можно привлечь нового инвестора или, например, достроить объект за счет покупателей. Так что фонды финансирования строительства являются едва ли не единственный законной формой инвестиций в жилую недвижимость“, – уточнил Виктор Мороз.

К достоинствам ФФС юристы относят и право покупателей заменить управляющего фондом в случае нарушениями им законодательства. Сам управляющий в свою очередь, может менять застройщика, если недоволен качеством его работы.

Читай также: Что предложит украинцам рынок недвижимости в 2017 году

Но есть и минусы. При схеме ФФС покупателю зачастую сложно разобраться во взаимосвязях между всеми участниками схемы и понять, куда обращаться в случае форс-мажора.

Так, может оказаться, что управляющий ФФС и застройщик – связанные структуры. В этом случае, человек рискует потерять вложенные средства.

“На практике часто оказывается, что компания-управитель, которая как гарант прав инвесторов обязана контролировать строительство, и при нарушениях менять застройщика, связана с ним и играет на его стороне“, – предупредил партнер юридической фирмы Pravovest Денис Шкиптан.

Целевые строительные облигации

Государственный контроль есть и при покупке новостройки через инвестирование в целевые облигации. Они регистрируются Нацкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, которая обязана тщательно проверить застройщика и эмитента облигаций.

“Контроль со стороны комиссии, необходимость периодически подавать отчетность, потратиться на выпуск облигаций усложняют работу застройщика. Если он намерен в будущем “кинуть“ инвесторов – то не будет прибегать к такой схеме. Сейчас облигации теряют популярность. Такой вариант выбирает не больше 10% застройщиков“, отметил юрист ЮК Constructive lawyers Александр Босенко.

Читай также: В Украине выросли объемы строительства

Среди плюсов инвестирования через облигации юристы также выделили законодательные гарантии целевого использования внесенных средств, неизменность заранее установленной цены, ограниченность выпуска облигаций под конкретные квадратные метры. Это минимизирует риски двойных перепродаж квартир.

“К моменту обмена облигаций на квадратные метры, они могут быть использованы на вторичном рынке – например, в качестве залога по кредиту. Также облигации можно продать другому инвестору“, уточнили в ЮФ Pravovest.

Впрочем, риски тоже есть. Так, например, не устанавливается ответственность эмитента за неисполнение им обязательств, в частности, за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.

Застройщик может передать объект строительства в ипотеку третьему лицу, которое будет иметь преимущественное право требования на объект.

А если покупатель не предъявит облигации к погашению в установленный срок, застройщик вообще освобождается от каких-либо обязательств.

Читай также: Как украинские застройщики экономят на квадратных метрах

Если же наоборот, застройщик не сдаст объект в срок, и покупатель не сможет из-за этого вовремя погасить облигации, то возникнут проблемы с правом собственности на квартиру.

“Срок погашения облигаций – это период, когда они возвращаются покупателем эмитенту-застройщику. Пишется акт приема-передачи и так заканчивается процедура погашения, а квартира переходит в собственность покупателя. Но это можно сделать только, если дом введен в эксплуатацию.

Если он не сдан, а сроки погашения облигаций прошли и продление этих сроков вообще не предусматривалась в проспекте эмиссии, то застройщик не то что может, а обязан вернуть деньги инвестору по номинальной стоимости облигаций. А та может оказаться ниже внесенной покупателем суммы“, предупредил Александр Босенко.

На рынке встречались случаи переподписания договоров при несоблюдении сроков погашений. Но этот вариант чреват дополнительной налоговой нагрузкой для покупателя и необходимостью для застройщика договариваться с контролирующими органами.

“Легитимной и нормальной схемы по выходу из ситуации, если не продлили срок погашения облигаций вовремя – нет“, отметил Босенко.

Читай также: Рынок недвижимости в Украине вышел из крутого пике

Юристы также советуют изучить взаимоотношения предприятий, выпускающих облигации и застройщика. Дело в том, что зарегистрировать выпуск и реализовать облигации может любое юридическое лицо, в том числе, не имеющее отношения ни к земельному участку, ни к строительству дома.

“Ограничений и контроля в этой сфере практически нет“, заверил Денис Шкиптан.

Даже контроль со стороны НКЦБФР не уберегает от всех рисков. Ведь комиссия не контролирует работу на строительной площадке и целевое использование денег, а только проверяет застройщика при выпуске облигаций.

Прямые договора

Самой понятной формой приобретения жилья на первичном рынке являются прямые договора купли-продажи.

“В этом случае фактически оформляется договор купли-продажи, как на вторичном рынке. Только вместо собственника-физлица договор подписывает застройщик. Но так как квартира пока существует только на бумаге, возможен потенциальный конфликт“, предупредил Виктор Мороз.

Читай также: Утверждены новые правила строительства

В договоре прописывается метраж квартиры, адрес по которому она будет зарегистрирована и ее номер. Даже цена может быть четко зафиксирована, как в случае разовой 100% оплаты, так и в случае поэтапного внесения средств. Хотя, как уточнил управляющий партер “Suprema Lex“, при постепенном финансировании в договорах зачастую встречается оговорка о доплате в случае роста курса доллара.

Но прямые договора покупки-продажи квартир непосредственно у застройщика имеют один существенный минус. Такая форма не прописана в законодательстве. И продать по прямому договору можно только то, что уже есть в наличии, а не строящуюся квартиру.

“Продавать квартиру, которая когда-то только будет построена, согласно нормам Гражданского Кодекса, мягко говоря, не совсем корректно. Площадь квартиры может измениться, дому или квартире будет присвоен другой номер – все это грозит проблемами при оформлении документации в БТИ или права собственности“, отметил Виктор Мороз.

А в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, позиции покупателя в суде будут слабыми.

Читай также: В сфере недвижимости назревает очередной скандал

“Сам по себе договор сомнителен, но к чести застройщиков, на практике еще никто их не нарушал и не пытался оспорить. Хотя ответственность в таких договорах прописывается слабо. Стараются избегать четких формулировок“, констатировал Виктор Мороз.

Также адвокат предупредил, что к данному виду оформления документов могут возникнуть вопросы у фискалов в части уплаты налогов.

Ранее сообщалось, что Верховная Рада Украины 17 января отменила определение категории сложности объектов строительства, поскольку искусственное разделение объектов строительства на пять категорий сложности (при параллельно существующем разделении на три класса последствий) давало недобросовестным застройщикам возможности для манипуляций при получении права на выполнение строительных работ.

Смотри также – Кто допустил скандальную стройку ТРЦ над станцией метро в Киеве:

Кто допустил скандальную стройку ТРЦ над станцией метро …

Источник: http://dengi.ua/realty/294343-Kak-zashitit-svoi-sredstva-pri-pokypke-kvartiri-v-novostroike

Как безопасно купить квартиру

Как обезопасить деньги, вложенные в покупку квартиры?

И при покупке жилья в новостройке, и на вторичном рынке есть риск остаться у разбитого корыта – но этого можно избежать.

Когда в кошельке наконец-то есть сумма, которая приближает к покупке заветного жилья, начинаются сомнения, — купить квартиру на вторичном рынке или в новостройке? И дело не только в расположении, возможности перепланировки и качестве коммуникаций: многие боятся стать жертвой мошенников или недобросовестных застройщиков, и в итоге остаться и без квартиры, и без денег. Как купить жилье без риска оказаться у разбитого корыта — читайте ниже.

КВАРТИРА НА БУМАГЕ

Многие отдают предпочтение покупке квартиры в новых домах. И неудивительно, ведь в этом есть два существенных плюса. Во-первых, вы можете сделать все “под себя” (сантехника, добротные трубы, умные радиаторы отопления и энергосберегающее оборудование, счетчики воды и тепла по последнему слову техники и т.д.).

Во-вторых, стоимость квадратного метра на первичном рынке дешевле, а значит, появляется возможность купить больший метраж за те же деньги. Особенно это касается домов, строительство которых не завершено на момент сделки. Рассмотрим подробно этот вариант, поскольку благодаря своим преимуществам он очень популярен среди украинцев. А между тем именно он имеет больше всего недостатков.

Блоги Татьяна Перевощикова

И главный состоит в том, что уплатив деньги, человек становится лишь инвестором (дольщиком) строительства, а не хозяином собственной квартиры.

Это серьезный риск, так как объект может оказаться недостроенным вовремя или вообще будет заморожен из-за мошенников, которые изначально не планировали сдавать дом в эксплуатацию.

Только знание действующего законодательства, проверка документов застройщика от А до Я и грамотное заключение договоров может уберечь покупателя от покупки кота в мешке.

Под лупой адвоката

Перед сделкой нужно проверить информацию о том: кто застройщик, сколько времени он работает на рынке, сколько он сдал объектов, историю их возведения, наличие-отсутствие судебных исков против застройщика, а также его финансовое состояние (не близок ли он к банкротству).

После этого предстоит посетить отдел продаж и проверить следующую документацию:

  • регистрационные документы компании;
  • лицензию на строительные работы (с указанием целевого назначения);
  • правоустанавливающие документы на земельный участок (лучше, если он в собственности застройщика, а не арендован);
  • договор генерального подряда;
  • документы о создании фонда финансирования строительства (фонда операций с недвижимостью) и правомерность его создания;
  • разрешение на строительство дома именно на данном земельном участке;
  • проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;
  • уступка имущественных прав, заключения предварительных, инвестиционных или других договоров;
  • техпаспорт объекта, проект строительства, поэтажные планы и прочее.

Лучше, если с самого начала за проверку берется адвокат, так как увидеть сканы или копии документов недостаточно. Полученную информацию нужно изучить, проанализировать, сопоставив все факты, и добиться соблюдения интересов инвестора в договоре (нотариус от застройщика все равно “играет” на стороне застройщика).

К примеру, нередко покупателю предстоит оплатить разницу между фактической площадью и той, которая указана в документах. Может оказаться, что в процессе строительства площадь вашего жилья увеличилась, а поскольку вы уже сделали вклад, то другого выхода, кроме как оплатить новоявленные метры, у вас нет.

Блоги Иван Божко

Застройщик не всегда честно поступает в таком случае, и часто сдирает за “бонусную” жилплощадь завышенную цену. А погрешность иногда оказывается в 10 кв. м и даже больше, в итоге сумма доплаты за нее нарисовывается просто космическая.

Поэтому необходимо проконтролировать, чтобы в договоре была указана максимальная разница (это не более 2 кв. м), за которую доплатит клиент. Причем по заранее оговоренной адекватной цене.

Иногда инвестор — покупатель квартиры — приходит к застройщику через брокера. Бытует мнение, что якобы он обеспечит безопасность сделки. Увы, это не всегда так. Нет никакой гарантии, что проверку документов действительно добросовестно и качественно проведут. Как и уверенности в том, что агентство недвижимости понесет ответственность в случае нарушения прав его клиента.

Утром — деньги, вечером — стулья

Деньги вносятся в кассу компании застройщика либо же уплачиваются через банк. При этом, несмотря на скидки при полной оплате, лучше перестраховаться и не вносить 100% стоимости — это необходимо согласовать и указать в договоре о инвестировании в строительство. Если все же объект окажется проблемным, то хоть какую-то сумму покупатель сбережет. 

После сделки у него на руках должны остаться документы, подтверждающие полную оплату или внесение стартового взноса, договор о купле-продаже недвижимости, заверенный застройщиком и покупателем (неотъемлемая часть договора — график платежей) и ключи от квартиры, — даже если дом еще не завершен, ключи уже должна быть.

Несмотря на то, что некоторые застройщики прописывают в договоре возможность возврата средств, на практике, если инвестор передумал совершать покупку, это сложно реализовать.

Любой застройщик уже давным-давно вложил ваши деньги, и в лучшем случае вам, как инвестору, предложат перепродажу или переуступку (когда предлагается уступить все права и обязанности другому инвестору и таким образом вернуть вложенные деньги).

ПЛАТИ И ЖИВИ!

Приобретение жилья на вторичном рынке имеет больше преимуществ. Вы видите, что и у кого покупаете, можете сразу въехать и быть полноценным хозяином. Но риски в таком случае тоже есть.

Например, продавец может оказаться мошенником, предъявить поддельные документы, могут появиться люди, которые имеют какие-то права на квартиру уже после того, как вы отдали за нее деньги или же за ней обнаружится судебный шлейф.

Дабы избежать неприятностей, покупатель должен потребовать у продавца такие документы:

— паспорт и справку о присвоении ИИН;

— правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследства, решение суда, договор о разделе имущества, доверенность на осуществление сделки);

— справку из паспортного стола о количестве прописанных жильцов по форме-3;

— экспертную оценку недвижимости;

— справку о наличии-отсутствии долгов за коммунальные услуги;

— согласие супруга-супруги на продажу (вне зависимости от совладения);

— разрешение опекунского совета, если в квартире живут несовершеннолетние и/или малолетние дети.

Помимо этого необходимо проверить по реестрам легитимность предыдущих сделок с данной недвижимостью.

Ну и нельзя не остановиться на способах оплаты покупки квартиры.

Это может быть перевод денег на банковский счет, при этом продавец платит налог 5-15% цены жилья и оценку недвижимости, а потом еще пополам с покупателем 1% госпошлины, 1% пенсионного сбора и 1% комиссии нотариусу.

Можно осуществить сделку и через договор дарения. В этом варианте налоги меньше, но рисков больше — даритель может передумать/оказаться аферистом и начать оспаривать договор в суде.

После заключения сделки на руках у покупателя должны остаться:

  • документ, подтверждающий полную оплату;
  • договор купли-продажи недвижимости, заверенный сторонами и удостоверенный нотариусом;
  • техпаспорт на квартиру;
  • ключи от нее.

Главное же, что какой бы вариант вы не выбрали, необходимо быть предельно внимательным, изучить каждую запятую всех документов и лучше не экономить на адвокате. Ведь на кону стоит не только немалая сумма, но и мечта — мечта о счастливой жизни в собственной квартире. 

Присоединяйтесь также к группе ТСН.Блоги на  и следите за обновлениями раздела!

Источник: https://tsn.ua/ru/blogi/themes/law/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-903930.html

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как обезопасить деньги, вложенные в покупку квартиры?

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы

DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.

В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег.

Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации.

Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом.

Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги.

Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.

— В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца.

В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке.

За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге.

Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег.

В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов.

На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму.

Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят.

Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b6c24659a7947d21b51b021

Люди, вкладывающие свои деньги в строительство жилья, могут получить страховку, если дом не..

Как обезопасить деньги, вложенные в покупку квартиры?

Правда, чтобы обезопасить свои вложения в новостройку, человеку придется заплатить около 5 процентов стоимости недвижимости

Эпопея со скандальной аферой «Элита-Центра» никак не закончится. Так, чтобы остановить недавнюю голодовку обманутых инвесторов, в ситуацию вынужден был вмешаться Президент Виктор Ющенко, который своим указом поручил правительству и городским властям решить проблему.

А на прошлой неделе разгорелся новый скандал. Киевская фирма, построившая за счет пайщиков девятиэтажный жилой дом возле Окружной дороги на Борщаговке, отказывается выдавать документы, подтверждающие право собственности на квартиры и офисы в новостройке.

Нынешнее руководство компании требует от людей, плативших два года назад по 2500 гривен за квадратный метр, доплату по нынешним рыночным ценам.

По словам бывшего директора этой фирмы Тамары Сковородницкой, договоры с пайщиками заключались с условием, что право собственности на жилье будет предоставлено вкладчикам сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Ни о каких возможных доплатах речь не шла.

Сейчас многие люди уже вселились в свои квартиры, но на самом деле владельцем недвижимости остается застройщик, так как все документы в его руках.

Адвокат одного из потерпевших инвесторов Ярослав Лукьяненко уверяет, что застройщик целенаправленно добивается признания его права собственности на квартиры, чтобы потом продать их повторно. Стоимость судебной пошлины, а это 1700 гривен, для большинства людей, вложивших деньги в строительство, практически «неподъемная», поэтому судятся с фирмой немногие, в основном те, кто купил офисы.

Случается, что покупатель получает квартиру одновременно с другими инвесторами в результате двойной продажи

К сожалению, наша страна богата подобными строительными аферами. Но несмотря на это, десятки тысяч людей продолжают вкладывать свои средства в дома, которые только планируют или начинают строить. У многих граждан просто нет денег, чтобы купить жилье на вторичном рынке. И в этой ситуации возникает вопрос: можно ли застраховаться от рисков потерять вложенные деньги?

Как рассказал «ФАКТАМ» адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Игорь Хасин, у людей, вкладывающих средства в приобретение жилья в строящемся доме, рисков немало. Самый худший вариант — дом могут так и не закончить.

Например, в случае неплатежеспособности застройщика и отсутствия других компаний, желающих принять на себя его обязанности.

Или если руководители компании-застройщика окажутся мошенниками и просто сбегут, как сделали владельцы «Элита-Центра».

Часто строители нарушают сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Случается, что покупатель получает квартиру одновременно с другими инвесторами в результате двойной продажи.

Также человек иногда приобретает жилье не в том виде, на который рассчитывал, — с трещинами в стенах, вздувшимися полами, перекошенными дверями.

Это становится результатом нарушения компанией строительных норм, невыполнения ею условий договора или же таких природных процессов, как оползень.

А председатель Комитета по страхованию строительных рисков Лиги страховых организаций Украины Ирина Окаянюк считает, что главный риск для инвестора — это потеря денег в результате всевозможных махинаций строительной компании. Для того чтобы надежно вложить свои средства, надо знать довольно много о заказчике строительства, а также самом застройщике, который занимается реализацией проекта.

По ее словам, существует несколько основных схем мошенничества на рынке жилищного строительства. Первая, довольно распространенная, выглядит следующим образом.

Некий застройщик, не имея положенной разрешительной документации, огораживает участок забором и якобы начинает строить жилой дом. В это время другая фирма продает квартиры в еще не возведенном доме. Время идет. Строительства нет.

Возмущенные инвесторы направляются к строителям, требуя свои квартиры или деньги. На что застройщик отвечает, что ничего не знает, и о фирме, собравшей с людей деньги, даже не слышал.

Вторая схема: фирма-застройщик продает примерно 70 процентов квартир в строящемся доме, после чего ее руководители просто исчезают.

И третья довольно распространенная схема: строительная компания закладывает дом, берет у людей деньги, возводит около 30 процентов строения и… замораживает объект, перейдя на новый.

Там последовательность та же: начало стройки, сбор денег… В качестве примера применения такой схемы можно привести скандальную историю с компанией «Киеввысотстрой», которая так и не дала людям квартиры в четырех домах в Киеве — по улицам Семьи Сосниных и Старонаводницкой, а также в двух домах в области — поселке Чубинское Бориспольского района и одном доме в самом Борисполе. Полторы тысячи семей не смогли получить уже оплаченное жилье.

Правда, сейчас есть механизм, который усложняет жизнь мошенникам: люди инвестируют в строительство при посредничестве фондов финансирования строительства (ФФС) или фондов операций с недвижимостью (ФОН).

Эти организации создаются инвестиционными или строительными компаниями при участии банков. Суть в том, что граждане перечисляют деньги за жилье на счет фонда, а тот уже финансирует застройщика, выделяя необходимые средства на каждом этапе строительства.

При этом застройщик не имеет прямого доступа к деньгам, то есть не может их тратить по своему усмотрению.

В этом случае люди больше защищены, так как организатор фонда должен тщательно проверять подноготную застройщика, поскольку именно фонд несет финансовую ответственность перед покупателями жилья. Ирина Окаянюк отметила, что в данном случае закон предполагает обязательное страхование, которое зачастую отсутствует.

Подписывая договор, инвестор соглашается на все его условия

Нередко застройщики идут на всякие уловки, например, нарушают сроки сдачи объекта, подменяют квартиры, сокращают ранее оговоренную площадь жилья и так далее. Естественно, люди относятся к строителям предвзято.

Но, как отметил Игорь Хасин, необходимо различать добросовестных и недобросовестных застройщиков. У добросовестных нет цели ущемлять интересы инвесторов, они просто защищают свои выгоды и страхуют возможные риски, стараясь ограничить права инвестора на предъявление претензий.

Аналогично действуют, скажем, страховые компании, ограничивая права застрахованных лиц на получение возмещения.

Однако юрист отмечает, что в этом случае инвестор имеет право так же защищать свои интересы и стремиться к достижению разумного компромисса с застройщиком.

Например, в том случае, если застройщик не хочет устанавливать ответственность за нарушение сроков строительства, а инвестор желает ввести такую «пеню» в размере 100 процентов стоимости квартиры за каждый день просрочки.

В этой ситуации компромиссом будет введение ответственности за нарушение сроков, скажем, более чем на месяц.

Если же речь идет о недобросовестном застройщике, который сразу планирует обман инвестора, то здесь, по мнению Игоря Хасина, возможны два варианта. Либо этот застройщик вообще не собирается отдавать квартиру и строить дом. В таком случае в договоре может быть все указано, но застройщик его не выполнит.

Либо он изначально намерен нарушить сроки строительства или уменьшить площади квартир, что достаточно маловероятно, поскольку, как правило, такие нарушения не планируются заранее, а являются следствием объективных обстоятельств: непредвиденных технологических проблем, природных катаклизмов, неожиданного резкого подорожания стройматериалов и так далее.

В любом случае взаимоотношения между застройщиком и инвестором регулируются договором, который является соглашением сторон. И инвестор, подписывая документ, соглашается на все его условия. Если договор не содержит санкций за нарушение сроков строительства и инвестор его подписал, то это уже не уловка застройщика, а безграмотность инвестора.

То же касается и замены квартиры или сокращения оговоренной площади жилья. Как правило, договоры предусматривают: если изменение площади квартиры не превышает половину квадратного метра, это не влечет за собой необходимости проводить перерасчет.

В противном случае производится либо доплата за «лишние» метры, либо возврат соответствующей суммы инвестору.

Но все равно определенные риски остаются, считает Ирина Окаянюк. Поэтому, чтобы полностью обезопасить свои вложенные в недвижимость средства, человек может обратиться в страховую компанию и застраховать свои инвестиционные риски.

Инвестиционный риск, по словам специалиста, это когда человек вкладывает деньги в какой-то проект, в данном случае в покупку квартиры, но в результате не получает ни квартиры, ни своих денег или получает жилье не той площади либо с опозданием.

Под данную категорию подпадает случай с «Элита-Центром».

Если же дом готов, но по каким-то причинам откладывается введение его в эксплуатацию, то это уже другой случай, который тоже можно застраховать как нарушение застройщиком сроков выполнения своих обязательств.

Отказ страховой компании в выдаче клиенту полиса должен послужить сигналом:з в эту стройку не стоит вкладывать деньги

Человек может заключить страховой договор, в котором предлагает учесть либо все возможные риски, которые могут возникнуть в ходе инвестирования в новостройку, либо некоторые из них.

Это и потеря права собственности, и двойная продажа, и срыв сроков строительства, и неполучение квартиры в результате мошенничества застройщика и разрушение здания вследствие природного катаклизма или несоблюдения технических норм при строительстве.

После подачи заявки специалисты страховой компании обязательно тщательно проверят строительную фирму, ее историю, надежность, платежеспособность, техническую оснащенность. Исследуют подноготную и заказчика строительства, и подрядчика. Также проверяются финансовые организации, которые распоряжаются деньгами инвесторов.

Дело в том, что страховая компания после подписания с человеком страхового договора берет риски на себя, поэтому заинтересована иметь четкое представление обо всех участниках строительства. Но страховая компания по результатам проверки может и отказать клиенту в выдаче полиса, если ее риски превысят 50 процентов.

Такой отказ должен послужить для человека сигналом, что в данную стройку не стоит вкладывать деньги.

Если страховщик решает работать с клиентом, то договор заключается на весь период строительства, то есть на два-три года. По словам Ирины Окаянюк, все зависит от того, какой срок передачи строителями квартиры инвестору указан в договоре. Кроме того, в страховой договор включается так называемая временная франшиза.

То есть отсрочка наступления страхового случая от даты, когда застройщик обязался сдать квартиру. Если в инвестиционном договоре стоит дата 1 мая 2008 года, то в страховом указывается: страховой случай наступает, если застройщик не выполнил свои обязательства, например, к 1 июля.

Такая отсрочка дается для того, чтобы дать возможность застройщику урегулировать проблему. Ведь все-таки главная цель человека — получить долгожданную квартиру. Но если застройщик так и не выполнил свои обязательства к сроку, указанному в страховом договоре, тогда наступает страховой случай и инвестору выплачивается оговоренная сумма.

То есть он получает назад вложенные деньги даже в том случае, если строители никогда этот дом не завершат или вовсе исчезнут со средствами инвесторов.

По словам Ирины Окаянюк, стоимость страховки в первую очередь зависит от того, какие именно риски человек страхует и насколько они велики в случае с каждым конкретным домом.

В среднем страховой полис, защищающий от всех инвестиционно-финансовых рисков, обходится в 5 процентов от суммы, вложенной человеком в новостройку.

Хотя платеж может быть меньше, если страховая компания считает, что риски минимальные.

В свою очередь, Игорь Хасин отметил: человек, решивший застраховать свои инвестиционные риски, должен понимать, что это приведет к существенному увеличению его затрат на приобретение квартиры и во многом нивелирует ценовые преимущества инвестирования в новостройку по сравнению с покупкой готового жилья.

Кстати, возникает естественный вопрос: должен ли человек платить страховой компании за проделанную работу, если он получил отказ в предоставлении полиса? По словам Ирины Окаянюк, в большинстве случаев такие услуги для клиента бесплатные, то есть они входят в общий тариф страхования.

Ведь проверка застройщика необходима не только клиенту, но и страховщику. Хотя бывают исключения, когда становится понятно, что на самом деле человек не собирается вкладывать деньги, а просто хочет с помощью страховщика получить сведения о строительной компании.

В таком случае ему придется оплатить работу специалистов-страховщиков.

Также Ирина Окаянюк отметила, что далеко не все страховые компании в нашей стране могут заниматься страхованием инвестиционных рисков при покупке квартиры в новостройке.

Для этого нужны квалифицированные специалисты, разбирающиеся в строительном бизнесе, юристы, знающие тонкости законодательства, связанного с инвестированием, а также постоянно обновляемые базы данных о строящихся объектах, застройщиках, случаях мошенничества… Поэтому человек, желающий застраховать свой риск при инвестировании, должен поговорить с сотрудниками компании, узнать их квалификацию, опыт работы. Информацию о компании можно получить и в Лиге страховых организаций Украины.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/26054-lyudi-vkladyvayucshie-svoi-dengi-v-stroitelstvo-zhilya-mogut-poluchit-strahovku-esli-dom-ne-sdan-vovremya-ili-zastrojcshik-voobcshe-ischez

Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?

Как обезопасить деньги, вложенные в покупку квартиры?

Нужно понимать, что любая недвижимость, приобретенная в период брачных отношений, является совместно нажитым имуществом.

Многие пытаются обезопасить себя от притязаний супруга, подписывая брачные договоры, которые предполагают согласие двух сторон о закреплении определенной недвижимости за конкретным лицом после развода супругов.

Однако существует большой риск того, что подобный договор будет впоследствии оспорен. Поэтому брачный договор не панацея.

Существуют такие формы передачи недвижимости в собственность, как дарение или завещание. Например, если одному из супругов квартиру подарил близкий родственник или друг, то после развода она останется при этом супруге.

Опять же при условии, что подобную сделку будет невозможно оспорить. Например, если Вы провернули это через третье лицо, незнакомца, то легко можно будет доказать, что по факту это было не дарение, а купля-продажа.

С завещанием примерно аналогичная история.

Еще недвижимость можно приобретать через юридическое лицо. Но нужно сделать так, чтобы было невозможно доказать, что вы владеете этим юрлицом.

Брак, развод и ваша недвижимость

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

Отвечает руководитель консалтингового агентства «Трофимова Групп» Любава Трофимова:

Заключить брачный договор – лучшее средство определить собственника недвижимости. Если супруга не согласна на брачный договор, то сработают другие варианты.

  1. Договор дарения денежных средств на конкретную цель – покупку квартиры, дома и т. д. (можно даже адрес указать). Заключить его лучше у нотариуса между одним из супругов и его родственником. В договоре должно быть указано, как именно будут переданы деньги. Вообще лучше, если эти деньги пройдут безналом по счету. Все подаренное в браке, как и купленное на подаренные деньги, является личным имуществом супруга и разделу в случае развода не подлежит. Это самый быстрый вариант.
  2. Целевой договор займа. Может быть заключен как в простой письменной форме, так и у нотариуса. В договоре надо указать срок возврата займа по первому требованию, но не позднее 10-15 лет. После расторжения брака погасить долг единолично. Погашенный лично долг позволяет впоследствии через суд оставить всю собственность на одном из супругов. Но не сработает, если оформлено по ½ доле. В этом случае можно взыскать с супруги половину денег за недвижимость. Минус в том, что этот вариант подходит, если всецело доверяешь человеку. А если нет, то лучше сразу в момент подписания займа взять с него расписку, что все деньги получены.
  3. Оформить недвижимость на свое ООО, которое было у одного из супругов до брака. В этом случае ООО, как и все его имущество, не делится.
  4. Оформить покупку на родственника, после чего по договору дарения переоформить на одного из супругов. Главное – деньги по счетам этому родственнику не переводить, чтобы сделку не признали мнимой. Но имейте в виду, что если недвижимость дарят не родители, то придется заплатить налог с ее кадастровой стоимости.

В Вашей ситуации нельзя оформлять ипотеку, так как даже добрачная ипотека (не говоря уже о брачной), оплаченная в браке, делится пополам: либо платежами, либо долей в квартире (в зависимости от обстоятельств).

Договор купли-продажи между родственником и одним из супругов не спасет ситуацию, так как это возмездная сделка в браке. То есть квартира будет подлежать разделу при разводе. Завещание здесь также не вариант, потому что неизвестно, что будет после смерти родственника: могут возникнуть наследники и забрать Вашу собственность.

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

10 фактов о брачных договорах

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Для того чтобы обезопасить покупку недвижимости от притязаний супруга или супруги, в первую очередь необходимо составить брачный договор (либо соглашение), в котором будет указано, что какие-то объекты недвижимости будут принадлежать одному из супругов или им совместно (то есть по согласию сторон). Если есть соглашение, в котором четко сказано, что все купленное в браке будет принадлежать конкретному супругу, то так этот супруг себя и обезопасит. Тогда он (или она) потом сможет без лишних затрат продать, подарить или завещать объект недвижимости.

Если недвижимость куплена уже в браке, но такого соглашения между супругами не было, то по закону каждому супругу принадлежит половина.

В таком случае один из супругов может обратиться в суд с целью определить доли, а затем уже продать или подарить свою долю второму супругу.

Но лучше всего изначально подписать соглашение о том, что и кому принадлежит вне зависимости от того, что было приобретено в браке.

Тем не менее необходимо помнить, что брачный договор теоретически можно оспорить – все в руках опытного юриста.

Основанием для признания его недействительным может являться мнимость или заведомая кабальность сделки, то есть если договор ставит одного из супругов в крайне невыгодное положение. Например, если все имущество отходит одному из супругов.

Ущемление прав ребенка также можно использовать как основание для расторжения БД. Поэтому очень важно правильно составлять этот договор.

Отвечает адвокат, руководитель практики семейных споров адвокатской конторы «Бородин и партнеры» Елена Овчинникова:

Ст. 33 Семейного Кодекса РФ закрепляет режим совместной собственности супругов, то есть имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Исключение составляет личное имущество каждого из супругов. К нему относится:

  • имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак;
  • имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.

Наряду с режимом совместной собственности законом предусмотрен также режим договорной собственности. Реализуется он посредством заключения брачного контракта, в котором супруги могут изначально обезопасить себя от притязаний супруга или супруги на имущество, приобретенное в браке, и установить договорные условия владения им.

При совершении сделок перехода права собственности (дарение, купля-продажа) право собственности на объект недвижимости переходит с момента государственной регистрации.

В настоящее время очень часто используется такая схема: недвижимость покупается на одного из родителей супруга и затем с помощью договора дарения переходит в собственность мужа или жены.

Если будет составлено завещание, право собственности перейдет к наследнику только после смерти наследодателя. Самостоятельно распорядиться недвижимостью до открытия наследства будет можно только при наличии нотариальной доверенности от собственника недвижимости на распоряжение этой недвижимостью.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Прежде всего, если у Вас есть возможность оформить покупку на близкого Вам человека, стоит остановиться на этом варианте. Это могут быть Ваши родители, братья, сестры или близкие друзья.

Главное условие – Вы должны доверять этому человеку как самому себе. Затем по истечении некоторого времени (минимум года) этот человек может подарить Вам недвижимость.

В этом случае Ваша вторая половина уже не сможет претендовать ни на что после развода.

Здесь нужно учесть, что если квартиру Вам дарит родственник, Вы освобождаетесь от уплаты налога. Если подарок исходит от Вашего друга, то Вам (как получателю подарка) придется заплатить налог 13% от стоимости имущества.

Я бы рекомендовала остановиться именно на дарении, если речь идет о родственниках.

Если же Вы доверились другу, то варианта два: либо ждать пять лет (тогда налог платить не придется никому), либо оформлять куплю-продажу или дарение квартиры.

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Анна Чукина:

Если недвижимость была приобретена до вступления в брак, то такое имущество является личной собственностью каждого из супругов и дополнительного оформления не требует.

При расторжении брака добрачное имущество не подлежит разделу, то есть второй супруг не сможет претендовать на эту квартиру.

Также супруг не сможет иметь притязаний на имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству.

А вот имущество, приобретенное супругами во время брака за счет совместно нажитых средств является их совместной собственностью.

Если недвижимость была приобретена в браке на личные средства одного из супругов либо на подаренные ему денежные средства и этот супруг желает, чтобы эта недвижимость была его личным имуществом, то надо оформить брачный договор. В нем следует указать, какое имущество является личной собственностью каждого из супругов.

Если по каким-то причинам заключение брачного договора невозможно, то можно оформить и нотариально удостоверить договор дарения денежных средств, в котором следует указать цель, для которой предназначены деньги (покупка недвижимости).

В договоре надо прописать, что деньги дарятся лично супругу, а не его семье.

Однако такой способ оформления недвижимости в личную собственность одного из супругов является рискованным, так как судебная практика по делам о разделе имущества супругов, оформленного таким образом, неоднозначна.

По этой причине лучше оформлять не договор дарения денег на покупку недвижимости, а договор дарения недвижимости. Например, если родители или другие близкие люди хотят подарить Вам деньги, чтобы Вы купили на них квартиру, то лучше будет, если они купят ее на свое имя, а потом оформят дарственную на Вас.

Следует иметь в виду, что, согласно статье 37 Семейного кодекса, имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака другим супругом были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этой недвижимости (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.).

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Такие ситуации встречаются довольно часто, причем как в молодых семьях (например, когда недвижимость приобретается на денежные средства родителей одного из супругов), так и в сложившихся парах (когда покупка недвижимости оплачивается средствами, доставшимися одному из супругов в качестве наследства, подарка или от продажи безвозмездно полученного объекта недвижимости). На практике наиболее часто встречаются три способа покупки недвижимости, чтобы на нее не претендовал супруг.

  1. Брачный договор, в соответствии с которым супруги изменяют установленный законом порядок общей совместной собственности как в отношении всего имущества, так и в отношении конкретного объекта недвижимости. Брачный договор заключается в нотариальной форме и может быть изменен по соглашению сторон в любое время.
  2. Покупка по договору в пользу третьего лица. Это форма договора, сторонами в которой выступают продавец, покупатель и третье лицо. Собственно, на имя третьего лица и приобретается недвижимость, и оно становится собственником недвижимости на безвозмездной основе. Классический пример – покупка квартиры бабушкой или дедушкой на имя внука.
  3. Покупка на близкого родственника с последующим дарением от этого родственника – распространенная практика, предусматривающая два регистрационных действия.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_chtoby_obezopasit_ee_ot_prityazaniy_supruga/7119

Прав-помощь
Добавить комментарий