Как обезопасить себя при продаже квартиры через риелторское агентство?

Как не ошибиться с риелтором

Как обезопасить себя при продаже квартиры через риелторское агентство?

Один из самых распространенных случаев обмана — мошенничество с задатками и авансами. Фирмы-однодневки собирают у людей деньги и исчезают в неизвестном направлении.

Больше половины квартир в Московском регионе реализуется по договору участия в долевом строительстве — 214 ФЗ. «Газета.Ru» рассказывает, как не… →

«Сделку проводили родители жены. Приехали из Казахстана и стали подыскивать себе жилье на незнакомом рынке. Естественно, сразу нарвались на мошенников. Схема была простая: договор с ошибками в фамилии, непомерно большой задаток (30% стоимости квартиры), продажа по доверенности.

Каждый из этих фактов еще не говорит о мошенничестве, но заставляет проявить осторожность. Все три фактора вместе практически не оставляют сомнений. К сожалению, я узнал о сделке, когда уже передали задаток.

Несмотря на то что мошенников потом судили, денег мы так и не вернули», — делится личным опытом читатель «Газеты.Ru» Евгений Пугачев.

Надо помнить, что агентства недвижимости не могут требовать стопроцентную оплату до заключения договора купли-продажи. Аванс же должен быть минимальным.

То есть около 50 тыс. руб., точно не больше 100 тыс. руб. Окончательная сумма переводится только после сделки. Для этого используют либо банковские ячейки, либо аккредитив — специальный счет, с которого деньги покупателя перечисляются продавцу только при регистрации права собственности.

Любые расчеты совершаются после выбора и просмотра квартиры, знакомства с хозяином и проверки документов, не поддавайтесь на уговоры и обещания, советует директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева.

«Одного из наших клиентов мошенники чуть не поймали на крючок. На одном из сайтов клиент нашел подходящее помещение. После недолгих переговоров ему выслали документы по купле-продаже.

Что характерно, оплату на счет агентства попросили внести в течение дня после подписания договора, не дожидаясь регистрации перехода права, — рассказывает Антон Толмачев, управляющий партнер юридической компании «ЮрпартнерЪ». — Офис, который клиент собирался купить, показали поздно вечером.

На просмотре он заподозрил неладное и решил провести проверку. Оказалось, что документы о собственности и реквизиты компании поддельные».

Рынок аренды жилья оживился в кризис: сейчас растут и спрос, и предложение. Как правило, при сдаче квартиры в аренду собственник и будущий жилец… →

Посмотрите, есть ли в офисе «уголок потребителя» с книгой жалоб и предложений.

Он должен быть у компании по закону. Фирмы-однодневки, скорее всего, не обратят внимание на такую мелочь, как подделка книги жалоб и предложений.

Вместе надежнее

В России для работы агентства недвижимости не нужны ни лицензия, ни сертификат. Тем не менее на добровольной основе существуют организации — Российская гильдия риелторов или Московская ассоциация риелторов, — где агентства проходят добровольную сертификацию.

В таких организациях есть реестр, где можно проверить данные об интересующей компании.

Также там есть комитет по защите прав потребителей. Он рассматривает спорные вопросы и зачастую принимает сторону продавца или покупателя недвижимости, пояснил вице-президент Гильдии риелторов Московской области Александр Саяпин.

Членство в гильдии платное. Кроме того, для вступления требуется рекомендация других участников. Можно считать это некоторой гарантией надежности.

Читайте мелкий шрифт

Договор с агентством — очень важная часть сделки, на которую обычно почти не обращают внимания.

С агентством недвижимости можно заключить несколько видов договоров.

Самый распространенный вариант — договор об оказании услуг. В российском законодательстве нет обязательных условий, которые должны быть в нем прописаны. Главное — в документе стоит указать перечень услуг и обязанности обеих сторон, стоимость работ и график платежей, срок действия договора.

Также агентства могут предложить договор поручения. В этом случае прописываются работы, которые агент должен выполнить за определенный срок. Такой договор удобнее, если заказчик обращается в знакомое агентство, которому он доверяет: там можно прописать более широкий круг полномочий риелтора. Например, агент может получать залоги, авансы или заключать договоры от имени клиента.

В кризис тема экономии на покупке недвижимости стала как никогда актуальна. Россияне годами копят на заветные сотки, но мало кто знает, что есть… →

Если сделка обещает быть небыстрой, агентство может предложить заключить предварительный договор и соглашение о задатке или авансе. Такой документ выгоден в первую очередь риелторам. Он гарантирует, что клиент не исчезнет до заключения сделки.

В условиях контрактов недопустимы никакие ограничения по количеству показов. Должно быть также прописано, что при проверке «юридической чистоты» объекта риелторы должны представлять подтверждающие документы (справки, выписки), подчеркивает правовой эксперт Виктория Евдокименко.

У лица, которое подписывает договор от имени компании, должна быть доверенность, наделяющая его такими полномочиями. Стоит удостовериться в ее наличии.

Кроме этого, нужно тщательно проверять реквизиты агентства, указанные в договоре.

Должны совпадать не только название компании и фамилия директора, но и ИНН, ОГРН, реквизиты банка. Проверить это достаточно просто — через официальный ресурс налоговой службы egrul.nalog.ru.

«Недавно нам срочно понадобились деньги, решили продавать квартиру. Мои родители, пенсионеры, обратились в ближайшее отделение известного агентства недвижимости. Пришли, сделали договор. Риелтор объяснил: чтобы вы больше никому не предлагали квартиру, предоставьте нам залог 10 тыс. руб. либо оригиналы документов на квартиру. На эмоциях, деньги срочно нужны, и мы отдали документы.

Прошло несколько дней — ни звонка, ни просмотра. Подумали: странно, закралось ощущение, что что-то не так. Зашли на сайт агентства, а по такому адресу филиала вообще не существует. Позвонили в главный офис, ни адрес, ни фамилию агента нам не подтвердили. Сказали, что по такому адресу агентства нет», — рассказывает Ирина из Москвы.

Документы забрать успели, но вот агентство в этот момент уже снимало вывеску.

Оригиналы документов не стоит передавать в агентство недвижимости, обращают внимание эксперты.

«В присутствии собственника риелторы могут снять ксерокопии, но не более того», — отмечает Наталья Хазиева.

Представить оригиналы предстоит один раз — уже при регистрации сделки. Также эксперты рекомендуют лично присутствовать при подаче документов на регистрацию (даже если придется стоять в очереди) и не выдавать риелтору нотариальную доверенность. Все это поможет обезопасить себя от возможных случаев мошенничества.

Ранее «Газета.Ru» писала, как не стать обманутым дольщиком.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2015/08/14_a_7669461.shtml

Как продать квартиру через агентство? – ЖСС Журнал

Как обезопасить себя при продаже квартиры через риелторское агентство?

Люди не любят агентов по недвижимости и не зря. К сожалению, в мире полно недобросовестных агентств, которые хотят только получить свой процент от сделки и им плевать на продавца и покупателя. Расскажем как выбрать агентство, которое решит все ваши проблемы и которому будет не жалко заплатить деньги.

Зачем вообще обращаться к агентству, если можно продать квартиру самостоятельно?

С агентством вы сэкономите время, силы и продадите квартиру быстрее. Все заботы по показам и оформлению сделки берет на себя компания. От вас понадобится только собрать документы, появиться на показе (если хотите) и подписать договор продажи.

Сложные сделки. У каждого варианта сделки продажи свои нюансы: сделки за наличные, переводом, в ипотеку, с обменом квартир. Хороший агент составляет схему сделки, план того, как ее провести; если сделку провести нельзя, ищет другие  варианты решения проблемы. Собственники, как правило, недостаточно подготовлены юридически — поэтому сделки срываются или сильно затягиваются.

Самый простой вариант — когда владелец является первым собственником квартиры, а покупатель приобретает ее за наличные.  Тут минимальный пакет документов и почти нет мороки.

Надо просто составить договор, подготовить бумаги о лицевом счете и об отсутствии долгов, выписку из домой книги о том, что в квартире никто не прописан. В Москве достаточно одного документа — Единый жилищный документ (ЕЖД).

Главное, не ошибиться с договорами и не продешевить в цене.

Если покупатель с ипотекой, обязательно делать оценку для банка и актуальный техпаспорт.

Если это альтернативная сделка, когда собственник продает квартиру, чтобы найти себе другую, тут все сложнее. Такая цепочка может быть сразу в 3-5 квартир. Например, собственник продает трешку, чтобы купить однушку и двушку.

На такой обмен ему не хватает денег, поэтому он берет еще и ипотеку. А покупатели при этом тоже ищут себе альтернативу, но у одного из них непогашенная ипотека. У каждого собственника свои агенты, ожидания, проблемы.

Такие сделки собственники не проведут самостоятельно — тут-то им и нужна помощь агентства.

Если вы продаете залоговую квартиру, которая в ипотеке у банка, агентство значительно упростит сделку. Оно найдет покупателя, согласует схему сделки с банком, так чтобы обезопасить и собственника и покупателя.

Если продаете квартиру с опекой (когда собственник несовершеннолетний и надо собрать документы от органов опеки) агентство возьмет на себя подачу документов в органы опеки и соблюдение прав ребенка. Если продаете долю вприватизированной квартире, агентство уладит возможные проблемы с другими собственниками долей.

Консультация по юридическим и техническим вопросам. Расскажут какие документы и в каком виде подготовить для вашего конкретного случая.

Проверка документов. В серьезных агентствах работают опытные юристы, которые проверят ваши документы.

Цена ошибки в сделках с недвижимостью велика — если с документами что-то не так, сделку могут признать недействительной.

Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку. Агент знает, как решить проблему быстро и без потерь.

Реклама квартиры. Чтобы продать быстрее, вы можете заказать рекламу своей недвижимости.

Профессиональное агентство не ограничится подачей объявлений на Авито или ЦИАН — все это собственники могут сделать и сами. Крупные агентства выделяют большие рекламные бюджеты на эксклюзивные продажи, используют несколько рекламных каналов, которые недоступны собственнику.

При эксклюзивной продаже квартиры агентство выгрузит ваше объявление более чем на 100 площадок с премиум-размещением. Большинство же собственников сэкономят даже на платном размещении. Объявление о квартире появляется и на сайте агентства.

Вдобавок, оно использует расклейки, листовки в лифтах и небольших рекламных щитах, может повесить свой баннер на балкон или окно квартиры.

У агентства большой поток клиентов, которые хотят купить квартиру — прежде всего, оно советуем им объекты своих клиентов-продавцов.

Серьезное агентство активно рекламирует и продвигает квартиры: использует лендинги, контекстную рекламу в поисковиках и таргетированную рекламу в соцсетях, ведет блог и email-рассылку. Например, когда в его базе появляется новая квартира, скажем, двушка в Москве за 15 млн. ₽, агентство автоматически рассылает об этом сообщение покупателям, которые искали похожую квартиру.  

Перекрестные продажи. У агентства большое количество объектов. Это позволяет ему предлагать вашу квартиру покупателям, которые ранее не обратили на нее внимание.

Например, вы продаете двушку, но покупатель не нашел ее на досках объявлений или просто не обратил на нее внимание. Зато ему понравилась другая двухкомнатня квартиры из базы агентства.

Если во время просмотра, она покупателю не понравится, агент предложит ему смежный вариант — как раз вашу.  Профессионалы называют это перекрестными продажами — это значительная часть всех сделок.

Поиск клиентов и организация просмотров. Агенты полностью возьмут на себя поиск клиентов и организацию просмотров. На показах агент выставит вашу квартиру в самом выгодном свете, снимет возражения клиента, грамотно проведет переговоры и торг о цене.

Сопровождение сделки. Специалисты агентства согласуют условия сделки, проверят подлинность документов, сопроводят на подписании договоров.

Урегулирование проблем. Когда возникнут проблемы или спорные ситуации, агентство встанет на вашу сторону и подскажет пути решения. Например, продавец забрал из квартиры больше мебели, чем договаривались при покупке.

 Чем отличается частный риелтор от агентства?   Частный риелтор это просто продавец. Его основная задача — продать вашу квартиру. Он не несет ответственности за чистоту вашей сделки. У него нет возможности проверить все документы. Агентство полностью сопровождает продавца на всех этапах продажи квартиры: от оценки до передачи права собственности новому владельцу. Вместо помощи одного человека, клиент получает услуги сразу нескольких профессионалов: риелторов, юристы, ипотечных специалистов. Самое главное — агентство несет ответственность. Если оно в чем-то ошибется, вы получите компенсацию. Частный риелтор таких гарантий предоставить не может. 

Какие документы проверить

Если сомневаетесь в документах агентства, откажитесь от работы с ним или проверьте их у стороннего юриста или нотариуса.

Поговорите с сотрудниками агентства перед тем, как заключать договор. Спросите у них все, что вам непонятно, попросите подробно и доходчиво объяснить, показать организационные документы.

Спросите про цены в вашем районе, как будет проходить сделка, какие документы подготовить. Заранее обговорите размер комиссии.

Если к вашим вопросам и просьбам относятся неадекватно, не хотят показывать документы, отвечают запутанно, не называют точную цену, это повод насторожиться и поискать другое агентство.

Как подписать договор

Сотрудничество с агентством начинается после подписания договора. В нем прописаны взаимные обязательства и ответственность. Недобросовестные агентства будут стараться взять на себя как можно больше обязанностей и не нести никакой ответственности. Чтобы такого не случилось, четко пропишите в договоре круг  обязанностей и ответственности агентства.

Ответственность за каждый пункт договора. Важно чтобы за каждый пункт ответственности агентства была четко прописана ответственность за их невыполнение. Например, недостаточно указать, что агентство проверит документы.

Надо подробно прописать какие документы проверяются, надо ли нести дополнительные расходы, что будет, если специалист проглядит в них ошибку.

Обязательно пропишите в договоре, что конечным результатом должна быть продажа квартиры, а не просто «оказание услуг».

Договор между клиентом и агентством. Договор должен быть заключен именно между вами и агентством, а не конкретным риелтором. В документе должна стоять печать агентства и личная подпись директора. Обычно договор заключается на 3-6 месяцев.

Обязанности агентства:

  • юридические консультации, составление плана сделки;
  • проведение рекламной компании;
  • поиск клиентов и ведение с ними переговоров;
  • проведение показов;
  • проверка документов;
  • составление договоров;
  • сопровождение на сделке, подписания договора купли-продажи, передаточного акта, передачи денег;
  • отчеты о сделанной работе.

По закону, риелтор — не участвует в вашей сделке с недвижимостью. Поэтому он не несет ответственность за возможные ошибки — они полностью на продавце и покупателе.

Если хотите обезопасить себя от ошибки, воспользуйтесь услугами агентства, которое является участников программы страхования профессиональной ответственности. В этом случае, вам возместят любые убытки, которые вы понесете из-за ошибки риелтора.

Внимательно читайте все документы, которые подписываете. Если вам что-то непонятно, спрашивайте. Что-то не нравится, попросите агентство внести в него изменения. Сомневаетесь, проверьте договор у стороннего юриста. Это обойдется в несколько тысяч рублей, но сэкономит деньги и время, если выяснится, что с договором что-то не так.

 Если захотите расторгнуть договор  Если вам что-то не нравится, не комфортно работать с агентством или просто передумали продавать квартиру, вы можете расторгнуть договор в любое время. Единственное ограничение — вам придется оплатить фактически понесенные агентством расходы, которые оно подтвердить документально.   Если агентство требует вас заплатить неустойку, это незаконно. Если вы уже оплатили работу агентства, оно обязано вернуть вам деньги, за вычетом понесенных расходов, в течение 10 дней. 

Сколько надо заплатить агентству за работу

Услуги агентства обойдутся в 2-4% от сделки. Конкретный процент зависит от агентства и набора услуг, которые они предоставляют

Иногда агентства договариваются на фиксированную стоимость оплаты: например, 150 000 ₽.

Если агентство просит гораздо ниже средней цены, это повод насторожиться. Скорее всего, они плохо работают или планируют навязать вам дополнительные (скрытые) платежи

Все расчеты проходят после сделки — никаких авансов платить не нужно. Если вам предлагают заплатить до начала работы, ищите другое агентство.

Как продать квартиру через агентство

Заключите договор с выбранным агентством и следуйте рекомендациям его специалистов. Риелтор сам подаст объявления, найдет покупателей, организует просмотры, подготовит документы.

Если покупатель готов заключить сделку, риелтор составит договор задатка. После этого понадобится собрать все необходимые для регистрации документы и проверить их на юридическую чистоту.

Когда все документы готовы, стороны подписывают договор купли-продажи. После этого риелтор организовывает передачу денег. Чаще всего деньги передают через банковскую ячейку или аккредитивный счет.

Чтобы договор купли-продажи вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в МФЦ. После этого вы оформляете передаточный акт, покупатель становится новым собственником квартиры, а работа агентства закончена.

 Если вам не нужен полный набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на конкретном этапе сделки. Например, проверить документы, составить договор или сопроводить сделку. Так вы будете уверены в юридической чистоте сделки, но сэкономите на комиссии. 

Запомнить

  1. Агентство сэкономит время, силы и продает квартиру быстрее, чем собственники. Оно берет на себя все заботы по показам и оформлению сделки: объявления, показы, подготовка документов, сопровождение сделки.
  2. Агентство незаменимо при сложных и альтернативных сделках (например, продать одну большую квартиру, чтобы купить несколько маленьких). Учесть все нюансы самостоятельно сложно — с этим лучше справятся профессионалы.
  3. Тщательно выбирайте агентство — своих денег стоят только услуги профессионалов. Перед подписанием договора, покажите его стороннему юристу. Профессиональное агентство возьмет на себя всю ответственность за возможные ошибки сотрудников и прекратит работу только после того, как покупатель зарегистрирует право собственности.

Источник: https://an-zss.ru/blog/kak-prodat-kvartiru-cherez-agentstvo/

Как обманывают продавцов квартир: риэлторы могут обмануть при продаже квартиры

Как обезопасить себя при продаже квартиры через риелторское агентство?

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника. 

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя  несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя.

Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки.

Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей. 

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере. 

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей.

Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом.

Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта. 

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости.

Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре.

Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.  

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке. 

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи. 

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги.

При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет.

В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем. 

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом.

Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум.

Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.  

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди. 

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение. 

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку. 

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке. 

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости.

Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом.

Желательно, чтобы компании было больше пяти лет. 

Источник: https://j.etagi.com/stati/instrukcii/kak-obmanut-prodavca-kvartiry/

Уловки риэлторов

Как обезопасить себя при продаже квартиры через риелторское агентство?

В любой профессии есть как честные профессионалы, так и люди, которые недобросовестно выполняют свою работу.

Агенты по недвижимости не исключение: можно встретить и хорошего риэлтора, который будет внимательно сопровождать каждый этап сделки, и человека, который отнесется к этому халатно.

Некоторые уловки агентов можно отнести к маркетинговым приемам, но есть и более опасные, мошеннические методы, которые могут стоить клиентам и денег, и квартиры. О том, как максимально обезопасить себя от недобросовестных агентов, мы и поговорим.

Психологические приемы

Спешка и давление

При покупке или аренде квартиры клиент часто находится в нерешительности: стоит ли покупать или арендовать квартиру — или можно подыскать лучший вариант? Ответ риэлтора, который мало заботится об интересах клиента, всегда один: нет, лучшей квартиры за такие деньги не найти, поэтому с ее покупкой или наймом нужно торопиться. Такой агент может рассказать о нескольких клиентах, которые хотят внести задаток за понравившуюся вам квартиру в скором времени. Риэлтор хочет создать ажиотаж вокруг жилья: для покупателя или нанимателя могут подстраиваться телефонные звонки или даже встречи с «конкурентами» (зачастую коллегами агента). Нередко такие агенты рассказывают о пугающей статистике на рынке аренды, где на одну квартиру приходится по десять квартиросъемщиков, хотя, по последним данным, предложение и спрос не сильно расходятся. Совет: риэлторам важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, поэтому недобросовестные агенты будут пытаться заставить вас паниковать и согласиться на любое предложение. Не торопитесь с выбором, иначе можно купить или арендовать квартиру со множеством недостатков.

Слишком низкая цена

Иногда риэлторы выставляют в объявлениях заниженную цену квартиры. Когда арендатор приходит посмотреть на жилье, ему сообщают, что наймодатель неожиданно решил повысить плату. Так агент пытается заманить клиента, ведь, возможно, он согласится и на более дорогой вариант или решится подписать агентский договор на подбор квартиры. Совет: не обманывайте себя, чересчур заманчивые предложения (когда цена сильно отличается от среднерыночной) должны вызывать у вас подозрение. В лучшем случае, вы узнаете, что квартира продается/сдается несколько дороже, в худшем — столкнетесь с мошенниками или проблемной недвижимостью.

Квартира-призрак и навязывание агентского договора

Некоторые не слишком честные риэлторы заманивают клиентов объявлениями о несуществующих квартирах — идеальной недвижимостью с хорошей ценой (такие объявления часто можно встретить на остановках общественного транспорта и подъездах). Радостный клиент звонит риэлтору, но тот с сожалением сообщает, что квартира уже сдана или продана. И затем предлагает показать ему почти такую же или подобрать любую другую квартиру. Его задача — подписать с вами агентский договор. Даже если квартира вашей мечты существует в действительности, риэлтор может отказаться показывать ее до тех пор, пока вы не оформите с ним деловые отношения. Совет: не соглашайтесь сотрудничать с агентом, который уже при первом разговоре попытался вас обмануть — найдите надежного риэлтора, например, по рекомендациям знакомых.

Уловки при продаже неликвидной недвижимости

Часто недобросовестные риэлторы намеренно скрывают от покупателей и нанимателей недостатки квартир. Так, вступив в сговор с продавцом или наймодателем, они сбывают неликвидные объекты недвижимости. Для этого они используют несложные приемы, о которых каждый человек, находящийся в поисках квартиры, должен знать.

Показ квартиры в темное время суток

Если квартира находится около перегруженного транспортом шоссе, вас пригласят туда поздно вечером, когда пробок и сопутствующего шума не будет. Также окна квартиры могут выходить на кладбище, свалку или линии электропередач (веские причины для снижения цены недвижимости), но в темноте вы ничего не заметите. Совет: по возможности не соглашайтесь на просмотр квартир в поздние часы. Если другого времени у вас нет, обязательно изучайте карту местности.

Маскировка дефектов

Для того, чтобы поднять настроение клиентам, агенты часто заваривают кофе перед показом. В некоторых случаях это делается для того, чтобы покупатель или арендатор не смогли заметить менее приятные запахи квартиры. Если в квартире нет горячего водоснабжения, вам расскажут о проведении профилактических работ (чаще всего такое удается провернуть летом) или даже на время подключат газовую колонку (в некоторых случаях на стене висит вообще”муляж”). Дефекты отделки (грибок в ванной, осыпающаяся штукатурка, кривой пол и прочее) нечестный риэлтор попытается замаскировать картинами, шторками, коврами, а также будет вас отвлекать и торопить с осмотром. В последнее время широко практикуется предпродажная подготовка квартир, в ходе которой и происходит маскировка дефектов, возможен даже дешевый косметический ремонт. Совет: никогда не спешите при осмотре квартиры, внимательно все проверьте и не стесняйтесь заглянуть в каждый угол квартиры.

Испугать клиента

Для начала риэлтор может показать квартиру в очень плохом состоянии и пояснить, что в заданной ценовой категории чаще всего попадаются именно такие объекты. Для этих целей могут привлекаться сторонние граждане с неприглядными квартирами, продавать которые на самом деле они и не собираются, просто зарабатывают “на показах”. После этого даже не слишком хороший вариант жилья, но не находящийся в таком плачевном состоянии, может показаться запуганному покупателю или арендатору подходящим. Совет: если вы хорошо изучите цены рынка недвижимости, риэлтору не удастся вас запугать.

Встретить клиента

Иногда риэлторы предлагают встретить клиента и вместе доехать до объекта. Часто это делается для того, чтобы клиент не заблудился и долгие плутания не испортили ему настроение. Однако квартира может располагаться в таком месте, куда сложно добираться на общественном транспорте. В этом случае риэлтор быстро довезет клиента на машине, чтобы тот не обратил на это внимание. Совет: всегда сами высчитывайте расстояние до метро и прикидывайте, насколько удобным будет для вас расположение квартиры.

Мошенничество

Задаток

Случается, что под предлогом задатка или аванса для продавца риэлторы выманивают у клиентов немалые деньги: при покупке квартиры задаток составляет около 5% от ее стоимости, при аренде — примерно 10% от месячной платы. Во-первых, агент-мошенник может взять у вас сумму задатка и пообещать передать ее самому хозяину квартиры. Затем составляется расписка, риэлтор уходит с деньгами и пропадает. Даже если риэлтор работает в агентстве по недвижимости, он может оказаться мошенником — работники там могут меняться очень часто, особенно в больших компаниях. Во-вторых, риэлтор может предложить выдать ему задаток или аванс заранее — якобы можно будет сразу отдать хозяину аванс и занять квартиру, если появится подходящая. В ваш договор включается соответствующий пункт, а вы передаете деньги, которые уже никогда не увидите. По закону, переданную риэлтору сумму нельзя считать ни авансом, ни задатком — агент просто может оставить деньги себе. Совет: задаток или аванс стоит передавать только хозяину квартиры, составив именно соглашение о задатке или авансе, а также расписку. Если риэлтор дал вам на подписание договор, где есть пункт о передаче задатка ему, стоит отказаться от сотрудничества.

Договор, составленный в пользу риэлтора

Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы. Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.

Скрытая комиссия

Нередко посредник вымогает дополнительные средства как у продавца, так и у покупателя квартиры, получая двойные проценты. На рынке недвижимости это называют скрытой комиссией посредников. Например, риэлтор говорит покупателю, что если тот хочет получить квартиру в обход других претендентов, он должен дать взятку. Такие же требования риэлтор может выставить, пообещав уговорить продавца снизить цену за квартиру. Это один из вариантов. Также агент может за дополнительную плату договориться с хозяином продать квартиру по завышенной цене, утаивая дефекты от покупателя. Совет: чтобы риэлтор не смог вас обмануть, вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость — как при продаже, так и покупке жилья. Также обговорите с риэлтором возможность общаться с другой стороной сделки и обсуждать с ними денежные вопросы: гласность поможет вам в борьбе со скрытой комиссией. Недобросовестные риэлторы будут всячески препятствовать встрече обоих сторон. Либо, если вы всё же встречались с хозяином квартиры, то риэлтор захочет вас проводить и убедиться, что вы не вернетесь и не договоритесь с продавцом в обход агентских вознаграждений, либо может дежурить некоторое время у подъезда.

продолжение внутри…

Риэлтор Уловка Мошенники Недвижимость Текст Длиннопост

Источник: https://pikabu.ru/story/ulovki_riyeltorov_2365663

Как контролировать работу риэлтора

Как обезопасить себя при продаже квартиры через риелторское агентство?

 Если вы не обладаете свободным временем, стальными нервами, юридическим образованием, или просто плохо знаете законы рынка недвижимости, воспользуйтесь советами профессионала, — как найти грамотного риелтора, как выстроить с ним контакт и как понять, помогает ли он совершить выгодную сделку, или просто тратит ваши время, силы и средства.

Первое, что нужно сделать, приступая к покупке или продаже жилья – обзвонить знакомых, которые уже занимались решением квартирного вопроса и обращались к профессионалам. Вы можете услышать о негативном опыте общения с риелторами, и тогда будете знать, куда вам точно не следует обращаться.

С независимым риелтором отношения придется строить на доверии и рекомендациях.

Если ваш выбор падет на профессиональное агентство, вы можете рассчитывать, что ваш риелтор сначала заглянет в базу  недобросовестных коллег , и вряд ли будет работать с не имеющими доверия коллегами, какие бы выгодные объекты они не представляли.

Менее же всего выгодно обращаться к нескольким агентствам сразу. Мнение, что чем больше агентств будут продавать вашу квартиру, тем быстрее и выгоднее она будет продана, ошибочно! Представьте ситуацию: вы обратились в пять агентств и всем рассказали о параметрах своей квартиры.

И каждое агентство внесло ваше жилье в общую для всех риелторов базу. Что предпримут потенциальные покупатели или их представители-риелторы, увидев в базе сразу пять одинаковых квартир? Правильно – начнут торговаться. И шансы сбить цену у них весьма высоки.

Так же обстоят дела и при покупке квартиры – обратившись к нескольким агентствам одновременно, вы рискуете найти жилье дороже, чем рассчитывали.

Чтобы обезопасить себя от такого развития событий, после посещения нескольких агентств необходимо заключить так называемый «эксклюзивный» договор с одним выбранным, наконец, агентством и перед началом работы либо сдать ему на ответственное хранение оригиналы/копии документов, если вы продаете квартиру, либо внести предоплату, если вы планируете квартиру купить. Это нормальная практика. Если вам будут продолжать звонить из ранее посещенных агентств – поставьте  их в  известность, что вами  уже выбрано  агентство для работы.

Не забывайте, работа всех агентств стоит примерно одинаково, и если где-то расценки гораздо дешевле, то, скорее всего, это уловка, чтобы заполучить вас, а в дальнейшем вам все равно придется доплачивать.

Еще один важный пункт контроля — риелтор противоположной стороны сделки. Если ваши интересы представляют профессионалы – они будут взаимодействовать без вашего участия. Если вы все делаете самостоятельно – будьте осторожны, не забывайте, что этот человек представляет интересы только своего клиента и свои.

После обсуждения с риелтором его работы возьмите проект договора домой, чтобы в спокойной обстановке почитать бумаги, покажите знакомому юристу непонятные пункты. Конечно, исправлять договор по вашему желанию вряд ли будут, но пояснить непонятные моменты обязаны.

Особое внимание обратите на срок, на который заключается договор — он не должен быть слишком большим. При покупке этот срок составляет в среднем около двух месяцев, при альтернативной сделке – четыре месяца.

Если вы покупаете квартиру, в договоре обязательно должны быть отражены ваши требования к приобретаемой недвижимости, если продаете – цена, ниже которой квартира не может быть продана.

Также выясните, вернут ли вам предоплату в полном размере, если на каком-то этапе вы откажетесь, по тем или иным причинам, от услуг агентства.

Попросите риелтора подробно информировать вас обо всех этапах его работы, чтобы быть в курсе происходящего. Если вы продаете квартиру, узнайте, в каких СМИ будут опубликованы объявления о продаже.

Так вы сможете контролировать, что информация по квартире верна и цена соответствует обсуждаемой ранее или что объявление больше не выходит, когда договоренности по квартире уже достигнуты, а аванс внесен.

Иногда риелтор завышает цену квартиры в объявлении, чтобы в дальнейшем была возможность для торга, однако, этот момент, безусловно, должен быть оговорен заранее.

Ход работы.

Докладывать вам о каждом своем шаге риелтор не должен, но быть всегда в зоне доступа на телефоне – не только хороший тон, но и признак профессионализма. Что же касается обязательств, то информировать вас специалист должен на следующих этапах своей работы:

1. Выбор квартиры. Риелтор обязан поставить вас в известность, что приступил к поискам необходимого варианта. При этом он не должен сообщать обо всех, по тем или иным параметрам подходящих квартирах. Его задача — отсмотреть все предложения на рынке, выбрать нужное, отсеять неподходящее.

2. Просмотр. Чем больше вы получите от риелтора вопросов о ваших предпочтениях, тем лучше – дотошный и любознательный профессионал сэкономит вам массу времени и сил, а также денег, если количество бесплатных показов ограничено договором с агентством.

Не стесняйтесь подробно рассказывать о своих предпочтениях и старайтесь буквально залезть в каждый уголок просматриваемой квартиры. Закрытые под каким-то предлогом двери должны насторожить – добивайтесь от хозяев полной открытости и доступности. А вот от выражения эмоций лучше воздержаться — в целях все той же экономии.

«Излишняя» радость на лице покупателя вряд ли позволит потом ему поторговаться по цене квартиры.

Что касается личного присутствия риелтора на каждом просмотре, то это предмет устной договоренности и личных заинтересованностей сторон. Ездить с вами на все объекты он не обязан.

Непосредственно на просмотре документы на квартиру хозяева или их представители показывать вам не должны, а вот во время внесения аванса – обязаны.

3. Аванс. В Москве и Подмосковье, как правило, он обязателен, что для неподготовленных покупателей из регионов иногда становится открытием и поводом для напрасного недоверия.

Аванс за квартиру, который сегодня составляет около 1-5% от стоимости квартиры (вариативно) — это подтверждение серьезных намерений участников сделки, так как одна сторона платит «живые» деньги, другая — подписывает авансовый договор с указанием своих обязательств.

Аванс, как правило, вносится «наличкой», риелтор при этом должен присутствовать обязательно, ведь это ключевой момент.

Иногда риелторы сами вносят предоплату друг другу, без присутствия продавца и покупателя, но тогда у них должны быть доверенности от своих клиентов, — не нотариальные, в простой письменной форме, бланки подобных доверенностей, как правило, есть во всех агентствах.

4. Сбор документов. У профессионального риелтора при обычной сделке по покупке квартиры на подготовку к сделке уходит в среднем 3-10 дней (после того, как нашли квартиру уже с пакетом документов).

При продаже квартиры сбор документов может занять около месяца.

На этом этапе крайне необходим подробный разговор об условиях сделки, вплоть до дня получения ключей – к примеру, о том, когда относительно даты регистрации договора купли-продажи квартиры покупатель может въехать в квартиру.

5. Сделка. Накануне попросите у своего риелтора проект договора купли-продажи, почитайте его внимательно, сложные моменты подробно обсудите.

Попросите еще раз разъяснить вам все этапы предстоящей сделки – как будут происходить денежные расчеты, раньше или позже подписания договора купли-продажи, в какой момент будет подписываться договор, когда он будет зарегистрирован, в какой момент вы получите ключи от квартиры (если вы покупатель) или деньги (если вы продавец) и т.д. Этот день самый ответственный для вас, вы должны быть к нему готовы на все сто.

 Источник: http://riarealty.ru

Другие новости

Завышенные цены на жилье
ПОЧЕМУ ВЫГОДНЕЕ ПОКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ С НАМИ?

Источник: http://www.kvartiryvshadrinske.ru/news/kak-kontrolirovat-rabotu-rieltora/

Прав-помощь
Добавить комментарий