Как оформить земельный участок в СНТ, купленный 12 лет назад?

Советы юриста. Земельные участки

Как оформить земельный участок в СНТ, купленный 12 лет назад?

АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» продолжает серию публикаций, в которых специалисты отвечают на поступившие от посетителей нашего сайта вопросы, объединив их по тематике. Сегодня речь пойдет о земельных участках.

Вопрос: Подскажите, пожалуйста, можно ли совершить акт обмена квартиры (дома) на часть дома, который принадлежит нескольким хозяевам, с неприватизированным земельным участком, который находится в пожизненно наследуемом владении? Можно ли будет переоформить право пожизненно наследуемого владения на участок земли на другого человека?

Ответ по обоим вопросам — отрицательный. Распоряжение земельным участком, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на землю по наследству (п. 2 ст. 21 Земельного кодекса РФ). А распоряжение долей дома в силу ст. 35 ЗК РФ является и распоряжением соответствующей долей земельного участка.

Вопрос: Мои родители купили квартиру в 3-х квартирном деревянном доме. Теперь там прописаны мои родители (мама и папа) и я с сыном (16 лет). Дом попадает под снос. Какие права мы имеем? Земля в собственности не находится, только дом.

Вам должны предложить какую-либо равноценную замену (земельный участок, квартиру, дом). Равноценна она или нет — решать Вам. Если Вы не согласитесь на предлагаемые варианты, администрация предъявит в суд иск о принудительном выкупе дома. И суд будет определять рыночную стоимость Вашего домовладения, которая будет Вам выплачена при прекращении права собственности на дом.

Вопрос: Мы с друзьями хотим приобрести землю сельхозназначения с целью постройки на нем нескольких коттеджей для себя. Как перевести землю  из с/х назначения в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)?

Существует 2 пути:

1. Собственно перевод земли в другую категорию. Осуществляется по решению органа исполнительной власти субъекта РФ, в котором находится земля. Решение принимается в соответствии с Законом РФ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» № 172-ФЗ от 21.12.2004г., Земельным кодексом РФ, и нормативными актами субъекта РФ, в котором находится земля.

2. Использование земли без перевода. Например, создание садоводства. Правда, это не ИЖС, этим способом можно строить только дачи, но если прописка в коттеджах Вам не нужна – это полноценный выход. Из всех документов по садоводствам, которые мне доводилось видеть, наиболее запомнилось свидетельство о праве собственности на двухэтажный садовый домик площадью 730 кв.м.

А вообще, данная тема юридически сложная, и привлекать юристов нужно еще до покупки земли. Иначе рискуете купить землю, на которой сможете только кукурузу выращивать.

Вопрос: Я имею в собственности земельный участок, выделенный в натуре. Категория — земли сельхозназначения. Возникает ли у меня обязанность по выплате возмещения потерь сельхозпроизводства в местный бюджет при переводе земель в другую категорию (земли поселений).

В соответствии со ст.58 Земельного кодекса РФ потери сельскохозяйственного производства возмещаются лицами, по ходатайству которых осуществлено изменение категории.

В соответствии с Законом РФ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» № 172 – ФЗ от 21.12.2004 г., расчет потерь их производства является обязательным приложением к ходатайству о переводе.

Поэтому, если Вы инициировали этот вопрос, Вам и платить.

Вопрос: У моей мамы есть неприватизированный участок, который обещал приватизировать председатель данного садоводства еще года 2-3 назад. Сейчас поменялся номер участка.

Документ, подтверждающий смену номера нет. Председатель отказывается предоставлять какую-либо информацию по данному вопросу.

В какой комитет нам лучше обратиться, чтобы посмотреть документы? Можно ли индивидуально приватизировать участок?

Да, индивидуально приватизировать участок можно. Обращаться надо в  районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Хотя по Вашему требованию председатель садоводства обязан предоставить документы по Вашему земельному участку, только направлять это требование надо в письменном виде.

В случае отказа председателя от предоставления документов или отсутствия его ответа в течение месяца со дня получения требования, Вы вправе обратиться в суд.

Вопрос: У нас есть участок  12 соток. Перед участком находился пустырь 6 соток. В 1991г нам этот пустырь был предоставлен во временное пользование, таким образом получилось 18 соток.

С 1991 и по сегодняшний день мы платим за землю из расчета 18 соток.

При оформлении земли в собственность нам было отказано оформить 18 соток и предложено оформить только 12 соток а эти 6 соток хотят отдать другим. Законно ли это?

Все зависит от того, на каком праве Вам были предоставлены эти 6 соток. Но если Вам отказано, единственный путь — оспорить отказ в суде. Суд и решит (кончено, при активном участии Вашего адвоката), законен отказ или нет. Для точного определения законности отказа и шансов на успех в суде надо изучать документы о предоставлении земельных участков.

Вопрос: У меня есть Земельная запись на право пользования землей, находящейся в Тульской губернии, Белевском уезде, выданное в 1926 году на имя моего прадеда Домарева. Как можно восстановить право пользования этой землей?

Сначала надо выяснить, что это было за право. По наследству переходит только право собственности и право пожизненного наследуемого владения землей. Право пользования прекращается со смертью лица, которому земля выделялась. Пытаться получить эту землю можно только в случае уверенности, что право пользования землей перешло к Вам по наследству.

А для этого надо найти документы того времени. Учитывая, что многие архивы погибли в годы войны, собрать доказательства иногда не представляется возможным. Также надо выяснить, имеется ли в настоящее время зарегистрированный собственник этой земли. На основании этой информации можно будет оценить шансы на успех в суде.

Подобные прецеденты случались в судебной практике.

Вопрос: В прошлом году я купила приватизированный участок. После вступления в члены СНТ мне объявили, что прежний хозяин оставил долги (4000 руб. по членским взносам, и долг по целевым взносам 5000 руб).

Должна ли я платить эти долги? Бухгалтер мне сказала, что я не являюсь правоприемницей целевых взносов, так как участок приобретен куплей-продажей, и мне нужно все целевые взносы заплатить с нуля. А председатель требует оплатить  вступительный взнос 21000 руб.

Правомерно ли это? Имеет ли председатель право требовать с меня такую сумму?

Долги платить Вы не должны. Уплата целевых взносов «с нуля» также представляется не законной. А вот правомерность вступительного взноса вполне возможна. Для точного ответа на Ваши вопросы, нужно изучить устав СНТ и протоколы его общих собраний. Решения общего собрания СНТ, принятые в соответствие с его уставом, обязательны для всех его членов.

Вопрос: До замужества мною был куплен земельный участок в садоводстве. Сейчас я замужем, и на этом дачном участке, построены баня и дачный дом, большие средства вложены в разработку земли.

Мы брали кредит на постройку дома и до сих пор идут финансовые вложения из общего семейного бюджета. От первого брака у мужа есть двое детей, у меня тоже есть двое детей от первого брака.

Кто унаследует землю и дачу после нашей с супругом смерти?

При отсутствии завещания имущество, приобретенное умершим до брака, наследует супруг умершего, его дети и родители в равных долях.

Что касается того имущества, которое Вы с мужем приобрели в браке, то переживший супруг вправе заявить требование о выделении из него своей супружеской доли.

Тогда наследуется только доля умершего супруга, которая распределяется в равных долях между наследниками по закону, которыми в случае Вашей смерти являются Ваши дети (от любых браков), супруг, родители, в случае смерти мужа – его дети и родители, и Вы.

Вопрос: Мы с друзьями организуем дачное некоммерческое партнерство. Один из нас владеет участком земли. Каким образом, с точки зрения минимизации налогообложения, лучше ввести этот участок в имущество ДНП. Можно ли рассматривать пожертвование или добровольный имущественный взнос?

ДНП принадлежит имущество общего пользования, приобретенное или созданное партнерством (дорога или колодец, например), в том числе и целевые денежные взносы, установленные общим собранием ДНП.

Земельные участки, принадлежащие его членам, или полученные ими в будущем, остаются в частной собственности граждан. Вот если Вы хотите вместо денежного взноса внести земельный участок – тогда другое дело.

В этом случае собственность на вашу землю переходит к ДНП, а основанием перехода является учредительные документы партнерства, зарегистрированные в установленном порядке.

Вопрос: В данный момент я хочу приобрести загородный участок земли для постройки дома и участок земли для перепродажи. Мне предлагают 30 соток – тип земли или тип собственности  — «Личное подсобное хозяйство». C могу ли я оформить эту землю в собственность? Какие документы требовать с продавца, и на что обращать внимание?

Вопрос по поводу оформления в собственность непонятен. Вы же пишете о покупке участка, а значит, право собственности у продавца на него должно быть уже оформлено, а к Вам это право собственности переходит в силу закона после государственной договора купли-продажи земли. Поэтому и требовать прежде всего нужно свидетельство о праве собственности на землю.

Личное подсобное хозяйство – это не «тип собственности», а назначение земельного участка. Обращать внимание в сделке с недвижимостью надо на все: и на документы о собственности, и на установленные ограничения (обременения), и на схему денежных расчетов.

Поэтому, советую вместе с продавцом и имеющимися у него документами по земле посетить адвокатскую консультацию.

Вопрос: Могу ли я воспользоваться титульным страхование при покупке земельного участка?

В принципе, можете. Для уверенности необходимо обратиться в страховую компанию с копиями правоустанавливающих документов по земле еще до совершения сделки. Специалисты страховой компании дадут предварительное заключение о возможности страхования, и дадут свои рекомендации по порядку совершения сделки.

Александр Петренко

Заместитель заведующего

Адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ — ЦЕНТР»

Советы юриста на другие темы:

  • Советы юриста. Минимизация рисков при сделках с недвижимостью
  • Советы юриста. Налоги на недвижимость
  • Советы юриста. Купля-продажа и налоги
  • Советы юриста. Тонкости купли-продажи недвижимости

Теги не найдены

Источник: https://jurinfo.com/stati/yuridicheskie-voprosy/1204664400/

15 человек из южно-сахалинского СНТ 

Как оформить земельный участок в СНТ, купленный 12 лет назад?

17:59 16 мая 2019.

Полтора десятка собственников земельных участков, расположенных в СНТ “Энергия” на юге областного центра, могут лишиться приобретенной около трех лет назад земли.

Администрация Южно-Сахалинска по итогам прокурорской проверки подала против собственников иск, об отмене права собственности на участки и снос тех домов, которые они успели там построить.

Суд первой инстанции, рассмотрев один из исков, постановил оставить земли за “добросовестным приобретателям”. В дальнейшем, предполагают собственники, по аналогичной схеме должны были пройти и остальные гражданские процессы.

Удивительно, но это решение полностью устроило даже истца. Резона отбирать у людей освоенные земли и построенные дома, рассказал ИА Sakh.com вице-мэр Алексей Фризюк, нет никакого. Но тут свое слово сказало руководство СНТ, включенное в процесс в качестве третьего лица — подало апелляционную жалобу, по которой суд постановил все-таки отобрать участок и вернуть его в изначальный вид.

У правления общества, рассказывает его председатель Илья Жакис, тоже нет никакого предубеждения в отношении собственников — СНТ просто хочет вернуть себе земли общего пользования, размежеванные под участки и проданные под эгидой прошлого председателя. В истории, оказавшейся яркой иллюстрацией, оставшейся от администрации Андрея Лобкина земельной проблемы, разбирался корреспондент ИА Sakh.com.

“Энергия” в историческом контексте

7 гектаров земли на юго-востоке Южно-Сахалинска были выделены под садоводческое хозяйство еще в 1989 году решением горисполкома. В 1990 году был разработан план этой территории, на которой было разбито 76 участков для ведения садоводства и огородничества. Это и было то самое СНТ “Энергия”, вокруг земель которого теперь разгорается конфликт.

В 1994 году за обществом эту землю закрепили постановлением мэра: были утверждены списки граждан, получивших участки.

Всего в собственность было передано 6,9 гектаров, еще порядка 0,8 стали общим имуществом — дорогами, канавами, площадками для проведения сборов.

По данным администрации, на этом этапе здесь оказалось выделено 87 индивидуальных участков. Были утверждены общая схема общества и его границы.

В 2009 году в рамках кампании по оформлению земель СНТ и их постановке на учет, председатель общества Попатько заказала проведение топосъемки для установления точных границ земельного участка и закрепления “Энергии” на кадастровой карте. В 2010-м эту схему передали в существовавший тогда департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью были поданы документы.

На этом этапе и начинается самое интересное.

Позднее, в период до 2016 года, карта в ДАГУНе оказалась подменена “неустановленным должностным лицом” (вероятно, речь может идти об осужденном за взятки Владимире Гаврильчике).

Действовало это лицо в интересах председателя общества Анатолия Горяйнова, который таким образом сумел создать в обществе дополнительные участки, оформить их в собственность, а затем продать. Вскрыли аферу по большому счету случайно — в ходе регистрации еще одного земельного участка, прилегающего к СНТ, выявили наложение границ.

В качестве свидетеля в суд была приглашена Попатько, которая ставила общество на кадастровый учет. Она и опознала поддельную схему — оригинальный документ без “прирезанных участков” обнаружился в архиве сахалинских топографов.

В документах прокуратуры, впрочем, приводятся чуть другая история с обнаружением схемы и подлога, но суть от этого не меняется: документацию в ДАГИЗе подменили, на основании подложной схемы согласовали дополнительные участки, частично накладывающиеся на соседние, а затем оформили их с целью перепродажи.

История попала в поле зрения прокуратуры, которая после проведения проверки вынесла мэру города Сергею Надсадину представление об устранении нарушений действующего законодательств.

И 27 июня 2018 года в городской суд отправилась первая партия исков о признании права собственности на землю недействительным.

Сейчас в базе суда на рассмотрении у четырех судей находится 14 исков, еще один, сообщили в мэрии, сейчас готовится к подаче.

“Энергия” собственников

Претензии городских властей оказались для дачников-коттеджников довольно неожиданными — они приобрели и зарегистрировали участки в полном соответствии с законами и планировали (но не сделали это) заключить с СНТ договоры на пользование инфраструктурой или вступить в общество. Но не пришлось.

Землю они приобрели “из вторых рук”: перекупили у собственников получивших их по постановлениям администрации. Выдавали их на основании все той же подложной схемы, о нелегальности которой несколько лет никто официально не догадывался.

Именно поэтому страницы согласований обильно покрыты подписями городских чиновников, ответственных за земельные отношения. Так что и новые собственники, заплатившие за землю в перспективном районе по несколько миллионов, пребывали в полной уверенности законности и прозрачности своей новой недвижимости.

Участки стояли на учете, собственность на них была зарегистрирована, а мэрия, по сведениям собственникам, проводившая ранее проверки, не выявила никаких нарушений.

— Тут вопрос не в том, законно эта земля была приписана к СНТ или незаконно, — это еще не доказано, нет никаких вступивших в силу законодательных актов, нет приговора в отношении прошлого председателя.

Зато у нас есть все документы — от постановлений мэрии, где конкретным дачникам выделяются участки, до свидетельств о регистрации собственности в Росреестре, — рассказывает один из обратившихся на Sakh.com. — То есть мы со своей стороны все сделали по закону. По моей логике, нужно сначала разобраться с тем, было мошенничество или нет, принять меры к тем, кто виноват в нем.

Но в нашей истории все извращено до предела: “мы никого искать не будем, нам проще отобрать у собственников их землю, а там уже неизвестно, будем мы кого-то искать или нет”.

В отношении Горяйнова, к слову, в декабре 2018 года было возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество в составе группы или особо крупном размере). Информации о его розыске и задержании пока нет. Только вот собственникам от интереса правоохранительный к экс-председателю не легче.

“Проведенной проверкой установлено, что председателем правления СНТ “Энергия” Горяйновым Анатолием Анатольевичем в нарушение требований законодательства незаконно осуществлено образование и распределение земельных участков лицам, которые не являются членами СНТ, а также незаконно поставлены на кадастровый учет и оформлено права собственности на земли общего пользования. Кроме того, председателем правления СНТ “Энергия” без законных на то, оснований изменена конфигурация земель общего пользования, которая отличается от действующего проекта организации застройки СНТ, утверждённого при его образовании протоколом общего собрания членов СНТ, а также данный земельный участок с площадью 8391 квадратных метров поставлен на государственный кадастровый учет и оформлен в собственность СНТ “Энергия” — сообщает в своем представлении на имя мэра прокуратура. Именно на основании этого документа надзорного ведомства мэрия и была вынуждена пойти в суд.

Сейчас, рассказывают собственники, негласно принято решение “прецедентного” рассмотрения всего пакета исков — из-за их общих оснований и документальной базы.

7 ноября 2018 года первый иск администрации был удовлетворен частично — постановление о выделении земли отменили, но участок постановили оставить за собственником.

Это решение, замечает вице-мэр города Алексей Фризюк, по большому счету устроило всех.

— У мэрии нет планов забрать участки и снести то, что там построено. Во-первых, что это затраты людей и было бы несправедливо их лишать этой земли.

Во-вторых, люди так самостоятельно улучшили свои жилищные условия, а не стали просить у администрации каких-то льгот или поддержки. В-третьих, чем больше земель будут освоены, тем лучше для города по большому счету.

Именно по-этому мы не пошли в апелляцию, не стали настаивать на пересмотре решения, — объясняет вице-мэр.

Подвешенная земля

Но с жалобой во вторую инстанцию решило обратиться руководство СНТ.

Председатель “Энергии” Илья Жакис объяснил этот поступок просто — его предшественник не только “прирезал” к обществу дополнительные земли, но и “перекроил” существующую схему СНТ.

В виде дополнительных участков оказались оформлены общественные земли — те, где можно было бы разместить парковки, детские площадки, места для проведения общих сборов.

— Почему подана жалоба? Было размежевано и распродано общее имущество СНТ, разделено на участки. Чтобы вернуть хоть что-то и не создавать прецедентов, которые позволят у нашего общества эту землю забрать, мы и пошли в апелляцию.

Нет никаких притязаний ни к кому из собственников, ничего личного: если суд встанет на их сторону (в первом из рассмотренных исков он не встал), ни к кому не будет вопросов.

Нельзя делать из СНТ какого-то злодея: люди пострадали не из-за действий общества, а от конкретного физического лица, полномочия которого закончились в 2016 году, — объясняет Жакис. — Нужно понимать, что прирезанные земли не будут в СНТ никогда — они вернутся муниципалитету.

Мы на них не претендуем. Мы заинтересованы только в том, чтобы вернуть общее имущество, землю, которую можно использовать для дальнейшего развития.

При этом, подчеркивает он, несмотря на то, что принятое решение по первому иску касается как раз “прирезанного” участка, по нему нельзя создавать прецедента: если один останется у собственника, аналогичные решения будут приняты и по другим делам.

Собственники при этом уверены, что в действиях общества, как, впрочем, и администрации города, есть умысел и желание отобрать у них землю и снести построенные на ней сооружения.

Что дальше?

Решение апелляционной инстанции, вероятнее всего, будет оспорено в кассационном порядке. Еще 13 исков (с перспективным 14, который сейчас подается) пока “приторможены”: по ним не приняты решения даже в первой инстанции. Но, уверены собственники, длительным их рассмотрения после утверждения прецедента не будет.

Параллельно с борьбой в судебной плоскости собственники уже написали обращение к врио губернатора региона Валерию Лимаренко — чиновника просят лично включиться в разбирательства. Принятые до сих пор решения, уверены собственники, противоречат задачам развития Дальнего Востока и политике государства по закреплению жителей в макрорегионе.

“Мы уверены, что исковые требования администрации в части требования снести дома и отнять наши участки нарушают наши конституционные права, противоречат политике государства по развитию Дальнего Востока, направленной на привлечение и закрепление населения, улучшению качества и условий его жизни.

Мы не понимаем, почему государство предлагает гражданам бесплатно дальневосточный гектар и софинансирует строительство нового доступного сокращения ветхого и аварийного жилья, а администрация забирает участки земли у сахалинцев, купленные за собственные средства и заставляет сносить построенные на них дома! Юрий Трутнев — заместитель председателя Правительства РФ — полномочный представитель президента РФ отмечает, что “во всех случаях, когда принято положительное решение о выделении гражданам участка земли, это решение не подлежит пересмотру, и любые правовые проблемы не должны перекладываться на плечи граждан и решаться за их счет” — пишут собственники в своем обращении.

Вероятно, сегодня на встрече врио губернатора с жителями Хомутово, Весточки и Лиственичного эта тема также окажется в числе поднятых и обсуждаемых.

Источник: https://sakhalin.info/news/170600

Земельные участки: как купить и не прогореть?

Как оформить земельный участок в СНТ, купленный 12 лет назад?

Сегодня земельные участки вокруг Ижевска продаются в 80 коттеджных поселках, деревеньках и микрорайонах. И это только в радиусе 15 км от столицы. Еще больше впечатляет разброс цен – от 8 до 300 тысяч рублей за сотку. И как – спрашивается – выбирать?!

Самые дорогие участки примыкают к населенным пунктам. Лидируют те, что расположены в границах Ижевска, особенно – в Октябрьском районе. К примеру, в Пазелах 15 соток продают за 23,7 млн руб., в Новом Игермане – 17 соток за 2 млн. Такие участки раскупались лет 10-15 назад, и сейчас они – почти эксклюзив.

Гораздо дешевле земля, сосредоточенная вокруг Завьялово, Ягула, Лудорвая и Каменного. Цена сотки здесь в среднем – 30-50 тыс. руб.

Еще дешевле участки в «чистом поле». Они расположены вдоль трактов – Сарапульского, Нылгинского, Увинского и Воткинского. Цена сотки – от 8 до 30 тыс. рублей.

А самые дешевые – от 8 до 15 тыс. руб. – на садоогородах, где дачники начали строить капитальные дома. Исключение – часть массивов вдоль Якшур-Бодьинского тракта, попадающие в черту города. Их цена около 200 тыс. рублей за сотку.

ИЖС, ДНТ или СНТ – как выбрать назначение земли?

Прежде, чем покупать участок, стоит обратить внимание на три буквы в документах: СНТ, ДНТ или ИЖС. Они означают вид разрешенного использования участка, и от них зависит – что можно на нем делать, а что – нельзя.

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство – земли, предназначенные для возведения домов для постоянного проживания.

– Основным достоинством ИЖС является то, что построенному дому присваивается адрес, по которому можно будет прописаться. На адрес регистрации можно получать почту, вызывать полицию, врача или скорую помощь.

Гораздо сложнее вызвать неотложку на дачный участок, – пояснила специалист отдела продаж КП «Зеленодолье». – Еще одним существенным преимуществом является то, что участки ИЖС находятся в населенных пунктах. Например, наш поселок «Зеленодолье» – расположен в селе Каменное.

Поэтому жителям поселка доступны магазины, медицинские учреждения, детский сад, школа.

Собственникам участков ИЖС будет легче оформить налоговый вычет и получить ипотеку на строительство. Но если в течении 10 лет на участке дом так и не появится – хозяина оштрафуют.

Иногда коммуникации обходятся дороже участка

ДНТ – дачное некоммерческое товарищество – земли, которые когда-то были сельхозугодиями, а теперь – отданы под строительство дома и приусадебное хозяйство.

Часто они расположены в поле, и объединены в коттеджный поселок. На муниципальную помощь в проведении коммуникаций, расчистке дорог, уборке территории в этом случае рассчитывать не стоит.

Зато на таких землях легче, чем на ИЖС, зарегистрировать дом.

СНТ – садоводческое некоммерческое товарищество – участки, расположенные на садоогородах. Здесь, даже построив капитальный дом, придется побороться за признание его жилым, за прописку, за почтовый адрес и прочие социальные услуги.

Как купить выбранный участок, а не соседний

– После долгих поисков мы купили участок мечты. Вызвали кадастрового инженера, чтобы он обозначил границы нашей собственности, и узнали, что стали хозяевами соседнего участка, да еще и с оврагом.

– Чтобы не попасть в такую же ситуацию, о выносе границ в натуру (определении его границ на местности), лучше позаботиться до покупки. Границы устанавливаются по координатам, и они содержатся в кадастровой выписке, которую придется заказать в Росреестре, если ее нет в наличии, – пояснили в кадастровом бюро.

Услуги геодезиста стоят денег (около 4 тысяч руб.), и если выяснится, что по координатам участок не совпадает с желаемым, деньги никто не вернет. Единственный выход – договориться, что затраты компенсирует продавец участков.

Не тем, чего желали, может оказаться и участок в деревне, с уже готовым домом. Земли в сельской местности выделялись десятки лет назад, когда о кадастровом учете еще не слышали. Поэтому теперь покупатели такой недвижимости могут обнаружить, что на приобретенной земле стоит соседский дом. Или наоборот – купленный дом может оказаться на территории соседей.

Можно ли купить земельный участок на средства маткапитала?

юрист-эксперт ГНК-Кредит:

Маткапитал дается для улучшения жилищных условий семей с детьми. И, казалось бы, покупка земельного участка под строительство дома подходит под условие. Но это не так.

По закону средства можно потратить только на:

  • покупку жилья,
  • строительство дома,
  • реконструкцию жилого объекта.

Другое дело, если вы покупаете участок вместе с домом, где хорошие условия для проживания. Формально господдержка идет только на приобретение дома, а земля – как «бонус» к нему, за который нужно заплатить отдельно.

Источник: http://izhlife.ru/building/73610-zemelnye-uchastki-kak-kupit-i-ne-progoret.html

Приобретательная давность: возможно ли оформление права собственности?

Как оформить земельный участок в СНТ, купленный 12 лет назад?

Последнее обновление: 22.10.2016

Насколько реально оформить право собственности на земельный участок, исходя из права приобретательной давности? Об этом пойдет речь в настоящей статье. Статья 25 Земельного кодекса (ЗК РФ) в качестве оснований возникновения прав на земельные участки устанавливает гражданско-правовые. Так как, в соответствии со ст.

8 ГК РФ, судебные решения могут являться основаниями возникновения гражданских прав, приобретательная давность может являться одним из оснований возникновения права собственности на землю.

Приобретательная давность регулируется статьей 234 гражданского кодекса (ГК РФ), которая устанавливает, что под лицом, имеющим право приобрести недвижимость на основании приобретательной давности, подразумеваются лишь физические (граждане) и юридические лица. Это означает, что РФ, ее субъекты, муниципальные образования лишены такой возможности.

Это согласуется со ст. 124 ГК РФ (п. 2).

Часть 1 ст.

234 ГК РФ регламентирует, что если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет как своим, но при этом не является собственником этого имущества (земельного участка), то оно может приобрести право собственности на это имущество. П.2 ст.

214 ГК РФ указывает, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Это означает, что при отсутствии права частной собственности на земельный участок он является государственной или муниципальной собственностью. Отметим, что это относится именно к земле (земельным участкам), тогда как недвижимость, расположенная на ней или движимое имущество имеет иной правовой статус.

Таким образом, по основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности на земельный участок (физического или юридического лица), но никак не муниципальная (или государственная) собственность.

У лица, которое приобрело право собственности на недвижимое и иное имущество в силу приобретательной давности, возникает с момента его государственной регистрации (если, конечно, это право подлежит такой регастрации). Для приобретения права собственности в порядке приобретательной давности обязательно: 1.

Должен истечь срок давности владения (который составляет 5 лет для движимого имущества, а для недвижимости, в том числе и для земельных участков – 15 лет).

Следует учесть, что давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его правопредшественник, если, конечно, владение предшественника тоже удовлетворяло всем указанным в законе условиям и если к нынешнему владельцу имущество перешло в порядке общего или специального правопреемства.

До истечения срока давностный владелец является беститульным владельцем. 2. Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным без оглядки на то, что у него есть собственник. Это условие в определенной степени совпадает со следующим. 3. Добросовестность владения, означающая, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности.

При этом отсутствие правоустанавливающего документа само по себе еще не означает недобросовестности владельца. 4. Владелец должен владеть имуществом открыто, т.е. не скрывать его и не таить от окружающих. 5. Давностное владение, отвечающее всем перечисленным выше условиям, обязательно должно быть непрерывным, т.е.

должны отсутствовать со стороны владельца действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества. Земельные участки приобрели статус недвижимого имущества лишь с принятием 31 мая 1991 г. Основ Гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, ст.

4 которых прямо относит земельные участки к объектам недвижимости. Одним из обязательных условий применения ст. 234 ГК РФ, как уже было отмечено выше, является добросовестность владения. В связи с этим необходимо отметить, что раньше, согласно Конституции СССР от 7 октября 1977 г. и Основам законодательства СССР и Союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г.

, единственным собственником земли выступало государство. Передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц стала возможна лишь с 1 января 1991 г. с принятием Закона РСФСР от 27 декабря 1991 г.

N 460-1 «Об изменениях Закона РСФСР „О земельной реформе“ в связи с принятием Постановления Съезда народных депутатов РСФСР „О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса“ и Закона РСФСР „Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного закона) РСФСР“.

Владение земельным участком „как своим собственным“ должно подразумевать, что владелец „заботился“ в течение всего давностного срока об имуществе как о своем собственном, т.е. фактически нес бремя его содержания и ответственность за него. Скажем, владелец уплачивал земельный налог в течение ВСЕГО периода пользования этим участком.

Далее, владелец мог осуществлять разного рода мероприятия по поддержанию земельного участка в приемлемом состоянии или даже улучшал его. К примеру, владелец удобрял почву на этом участке, выращивал специальные сорта растительности, благотворно влияющие на плодородие почвы, очищал его от камней, пней, корней деревьев, осуществлял мелиоративные работы, построил ограждение и т.д.

Считается, что срок приобретательной давности начинается с момента истечения срока исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится (п. 4 ст. 234 ГК РФ), причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).

Длительность срока исковой давности в данном случае составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).

В течение трех лет с момента, когда собственник участка узнал о факте владения им со стороны другого лица, он (собственник) имеет право подать в суд иск об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения. При этом лицо, ранее владевшее земельным участком, обратившееся к новому владельцу участка с иском об истребовании его, должно доказать, что он (участок) принадлежит ему на праве собственности (например, предоставив Выписку о праве собственности; если таковое отсутствует, то ему целесообразно вначале оформить свое право собственности на этот земельный участок в соответствии с законом. Ибо, в противоположном случае суд может отклонить иск, что, кстати, подтверждается судебной практикой (п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13).

Вместе с тем, если лицо (более ранний владелец) сможет доказать, что действительно является собственником имущества, то оно имеет право истребовать имущество (земельный участок) даже в том случае, если основания передачи имущества новому владельцу ранее не были им оспорены в судебном порядке (п. 15 Обзора).

Ответчиком по делу будет являться фактический незаконный владелец, у которого фактически находится земельный участок (землепользователь).

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.).

В соответствии с разъяснениями, которые содержатся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от (дата) N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (пункты 15 – 21), применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет индивидуальные особенности; а именно: приобретательная давность может быть применима к бесхозяйным земельным участкам, но только к тем из них, от права собственности на которые собственник отказался; кроме того, она может применяться к земельным участкам, находящимся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных п. 1 ст. 234 ГК РФ условий. По поводу всех иных земельных участков – они не являются бесхозным имуществом. Дело в том, что все иные земли в Российской Федерации являются либо муниципальной, либо государственной собственностью.

Кроме того, имеется судебная практика, когда право приобретательной давности на земельные участки не признавалось за истцами в силу того, что они владели ими НЕЗАКОННО, т.е. не имея полномочий собственника. С одной стороны, это противоречит ч.1 ст. 234 ГК РФ, которая предусматривает владение имуществом (земельным участком) КАК СВОИМ, т.е. она и не требует наличия права собственности на него.

С другой стороны, факт добросовестного владения означает, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности. Если владелец, пользуясь и владея не своим земельным участком, считал, что этот участок находится в частной собственности, следовательно, имеется его собственник.

Это означает, что у владельца право собственности на этот земельный участок отсутствует, о чем он знал. Владелец мог также считать, что это такой земельный участок, от которого собственник отказался. Но и в этом случае владелец знал, что право собственности на данный участок у него отсутствует.

Если же владелец считал, что земельный участок находится не в частной собственности, то в соответствии со ст. 214 ГК РФ, он является муниципальной или государственной собственностью. При этом участок также не находится в собственности владельца. Следовательно, получается, что в любом случае в отношении земельных участков ст. 234 ГК РФ не работает.

По крайней мере, суды нередко делают вывод о незаконности владения земельным участком и на этом основании отказывают в иске на праве приобретательной давности. Как правило, в подобных случаях суды делают вывод о невозможности признать законным факт незаконного (ибо оно не принадлежит владельцу на праве собственности) владения имуществом, хотя добросовестность в порядке ст.

234 ГК РФ может присутствовать. Правда, суды ее, как правило, отрицают, ссылаясь на незаконность владения. Несмотря на то, что, на самом деле, из содержания ст. 234 ГК РФ о добросовестности владения как раз и следует его законность – даже при наличии факта отсутствия права собственности (на земельный участок): главное, чтобы об этом не знал и не должен был знать владелец.

Ибо доказать последнее, очень часто, не представляется возможным.

Отметим, что относительно другого имущества ситуация представляется совсем иным образом. Например, гражданин может владеть автомобилем, собственник которого неизвестен и установить которого не представляется возможным по причине отсутствия госномеров и иных доказательств.

Тогда как установить характер права собственности и определить собственника земельного участка несложно: следует подать заявку на получение сведений о нем в Росреестр (Кадастровую палату). Последний выдаст достоверную информацию обо всех собственниках, которые когда-либо регистрировали свое право собственности на данный земельный участок (при условии, что эта информация там ИМЕЕТСЯ).

Или можно обратиться с заявлением в местную администрацию, которая также хранит сведения о собственнике, так как любой участок отчуждается по соответствующему постановлению. Вот при отсутствии такой информации в Росреестре, в местной администрации как раз может появиться возможность применения ст. 234 ГК РФ о праве приобретательной давности.

В иных же случаях, видится, что способ приобретения земельного участка в собственность, основанный на приобретательной давности, скорее всего, не поможет. Ведь если суду не будут предоставлены доказательства того, что земельный участок находится в частной собственности, он не сможет применить ст. 234 ГК РФ.

А если такие доказательства есть, то при наличии частной собственности на участок суд, скорее всего, также не сможет применить эту норму, но уже по другой причине: в силу недобросовестности владения.

Поэтому, что бы там ни говорили теоретики права, применение приобретательной давности для целей оформления прав на земельный участок, в рамках действующего законодательства, возможно лишь в редких случаях, например, когда собственник сам отказался от этого участка. За редким исключением, судебная практика здесь – отказная.

Правда, может получиться применить эту норму (лишь теоретически) в том случае, если на владельца перешло право узаконения земельного участка от прежних собственников, ибо в таком случае ему не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности в силу того, что право собственности принадлежит ЕМУ и он знает об этом своем потенциальном праве, которое, однако, еще не оформлено в законом установленном порядке, т.е. добросовестность выполняется. Хотя, нам неизвестны соответствующие случаи из судебной практики, когда суды применяли бы эту норму. Ибо при таких обстоятельствах применяются иные способы приобретения права собственности на земельные участки. Хотя, об этом говорить пока что рано. Вот после 01 марта 2015 г., когда возможности по приобретению земельных участков в собственность стали несколько ограниченными, быть может, приобретательная давность – это один из запасных вариантов в этом случае. Правда, неизвестно, насколько адекватно эта норма будет учитываться судами. И, в любом случае, эта норма не может быть применена, если земельный участок не находится в частной собственности. Т.е. ее использование возможно лишь в целях признания права собственности на землю, но никак не при признании права на (бесплатную) приватизацию земельного участка.

С уважением к Вам.

Источник: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/priobretatelnaja-davnost.html

Прав-помощь
Добавить комментарий