Как отсчитывается срок владения недвижимостью, при получении ее в наследство?

Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель Текст

Как отсчитывается срок владения недвижимостью, при получении ее в наследство?

Есть два повода для начала расследования налогового уголовного дела.

Первый исходит от налоговых органов. Сначала устанавливается, что налогоплательщик имеет недоимку (определяется на основании выездной налоговой проверки или других мероприятий налогового контроля).

Не позднее 3-х месяцев с момента выявления недоимки и в течение 20 дней с момента вступления в силу решения налогового органа по результатам налоговой проверки налогоплательщику направляется требование об уплате налога с предупреждением в случае неуплаты недоимки, пеней и штрафов направить материалы в следственные органы для решения вопроса о возбуждении уголовного дела. Это требование должно быть исполнено в течение 8 дней с даты его получения. После того, как пройдут 2 месяца с момента, когда требование должно быть исполнено, в течение 10 дней налоговый орган должен отправить материалы в следственные органы.

Часто на практике ИФНС направляет материалы в следственные органы после вынесения решения о привлечении к ответственности, не дожидаясь окончания процесса обжалования.

Второй. Сообщение о преступлении поступает из органов дознания. Дознание проводится по уголовным делам, по которым предварительное следствие необязательно.

К дознанию относятся: органы МВД, ФСБ, государственной охраны, таможни, государственного пожарного надзора, внешней разведки, службы судебных приставов, исполнения наказаний, начальники органов военной полиции Вооруженных Сил Российской Федерации, командиры воинских частей, соединений, начальники военных учреждений и гарнизонов.

Потенциально сообщение о совершении налогового преступления может поступить из любого из этих органов, но на практике это в абсолютном большинстве из МВД. Процедура регламентируется, в частности, ст.144 УПК РФ.

Следователь Следственного комитета РФ, получив материалы, в течение 3-х суток проверяет, нет ли оснований для отказа в возбуждении уголовного дела (сроки давности, суммы и т.п.).

Если нет, то он готовит необходимые материалы, делает предварительный расчет (если его не сделали органы дознания) и направляет их в вышестоящий налоговый орган по отношению к налоговому органу, в котором состоит на налоговом учете налогоплательщик. Налоговый орган в течение 15 суток с момента получения материалов проверяет, был ли данный налогоплательщик объектом налоговой проверки.

Если налогоплательщик проверялся, то следователю направляется заключение о нарушениях налогового законодательства и о правильности предварительного расчета суммы предполагаемой недоимки, а также о том, не находятся ли результаты проверки на обжаловании или не приостановлено ли производство.

Если в отношении налогоплательщика проверка еще проводится либо сведений о нарушениях нет, то следователю об этом сообщается. После получения заключения налогового органа, но не позднее 30 суток со дня поступления сообщения о преступлении по результатам рассмотрения этого заключения, следователь принимает процессуальное решение.

Однако в случае если налоговый орган не уложился в отведенный 15-дневный срок, решение принимается и без учета их мнения.

Закон позволяет возбудить дело и до получения из налогового органа ответа при наличии повода и достаточных данных, указывающих на признаки преступления.

На практике, следователь может возбуждать уголовное дело через несколько дней после получения сообщения о преступлении или выявления признаков уклонения от уплаты налогов в рамках расследования иных дел и даже не дожидаться ответа ИФНС.

Приоритет судебной практики над разъяснениями Минфина и ФНС

Письма ФНС или Минфина устанавливают приоритет судебной практики над разъяснениями финансовых ведомств. Правило зафиксировано в письме замминистра финансов С.Д.

Шаталова №03-01-13/01/47571 от 7 ноября 2013 года: «В случае, когда письменные разъяснения Минфина России (рекомендации, разъяснения ФНС России) по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не согласуются с решениями, постановлениями, информационными письмами Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также решениями, постановлениями, письмами Верховного Суда Российской Федерации, налоговые органы, начиная со дня размещения в полном объеме указанных актов и писем судов на их официальных сайтах в сети «Интернет» либо со дня их официального опубликования в установленном порядке, при реализации своих полномочий руководствуются указанными актами и письмами судов». Письмо Минфина налоговики подтвердили собственном письмом и разослали по налоговым инспекциям на местах – см. письмо ФНС России № ГД-4-3/21097 от 26 ноября 2013 года.

В данной связи считаю нужным также упомянуть ст.3 НК РФ, в соответствии с которой «Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика».

Часть 2. Минимизируем налоги при продаже имущества

А неплохо бы и государство привлекать к ответственности за сокрытие от населения его же налогов

(Афоризм)

Ставки налога на доход от продажи недвижимости для резидентов и нерезидентов

Для физических лиц-резидентов применяется ставка в размере 13% от налогооблагаемой базы.

Налогооблагаемой базой является сумма от продажи имущества, уменьшенная на величину имущественного налогового вычета или на сумму в размере расходов, ранее произведенных на покупку этого имущества.

Недвижимость, срок владения которой превысил 3 или 5 лет (конкретику по разбивке см.ниже), освобождается от налогообложения.

Для физических лиц-нерезидентов ставка составляет уже 30%, а налогооблагаемой базой является вся сумма дохода от продажи недвижимости (за исключением той, которой налогоплательщик владел более 3 или 5 лет).

Налоговое резидентство не зависит от гражданства налогоплательщика: можно быть гражданином РФ и не быть резидентом, и наоборот. Тонкости определения налогового резидентства применительно к продаже недвижимости будут рассмотрены далее.

В каких случаях налог с продажи имущества платить не надо? «Безналоговый» срок владения. «Водораздел» 2016 года

Налог платить не надо в случаях, если имущество находилось в вашей собственности более 3-х лет и 5-ти лет. В этом случае не надо даже подавать декларацию.

Разберем подробнее. В случае, если вы продаете недвижимость или долю, которая приобретена (или иным образом получена) до 1 января 2016 года, для безналоговой продажи ею достаточно владеть 3 года – срок единый для любых оснований перехода прав собственности.

А в случае, если вы продаете недвижимость, которой начали владеть после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения недвижимостью для безналоговой продажи:

• 3 года в случае перехода недвижимости по наследству или в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника, признаваемых таковыми по Семейному Кодексу1 (в данной связи «членами семьи»2 будут считаться супруг/супруга, дети и родители, а «близкими родственниками» – родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры; в то время как перечень «близких родственников» применительно к купле-продаже иной); по договору пожизненного содержания (ренты); в порядке приватизации;

• 5 лет в остальных случаях (то есть по договору купли-продажи, в порядке дарения от лица, не являющегося близким родственником, по решению суда и т.д.).

Источник: https://www.litres.ru/tatyana-makurova/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic-pri-operaciyah-s-nedvizhi/chitat-onlayn/page-3/

Налог на наследуемое имущество 2020 – с продажи, по завещанию, физических лиц, по закону – Сайт о

Как отсчитывается срок владения недвижимостью, при получении ее в наследство?

Спросить беcплатно!

» Налоги » Нужно ли платить налог при продаже квартиры, доставшейся по наследству

Гражданин РФ должен заплатить подоходный налог после продажи квартиры, полученной в наследство по правилам закона или условиям завещания.

Данное требование предусматривается положениями главы 23 Налогового кодекса РФ (НК), регламентирующей расчет и уплату физлицами НДФЛ.

Однако не во всех случаях у гражданина, реализовавшего унаследованную жилплощадь, возникают обязательства по перечислению налога с её продажи. При определенных обстоятельствах реализация жилья, полученного человеком по наследству, не облагается НДФЛ.

Когда у физлица возникают обязательства по уплате НДФЛ с реализации унаследованного жилья

Однако с продажи квартиры, полученной по наследству, гражданину придется уплатить НДФЛ надлежащего размера.

При этом начисление и погашение налоговых обязательств выполняются физлицом-налогоплательщиком с учетом требований, предусмотренных абзацем 2 пункта 17.1 статьи 217 НК, и положений статьи 217.1 НК.

Данными нормами четко оговаривается возможность освобождения продажи жилья от налога.

Пунктом 3 статьи 4 вышеупомянутого закона № 382-ФЗ обозначено, что соответствующие положения относятся к отчуждению недвижимых активов, оформленных физлицами в собственность после 01.01.2016. Налог с продажи квартиры, унаследованной до 2016 года, в настоящее время уплачивать не нужно, так как прошло уже более 3 лет.

Чтобы продать жилье, законно приобретенное путем наследования, и не платить предусмотренный подоходный налог, необходимо соблюсти следующие условия:

  1. Официальное вступление человека в права наследования (этот момент наступает через 6 месяцев после ухода наследодателя из жизни).
  2. Регистрация (оформление) физлицом-наследником собственности на полученную квартиру через подразделение Росреестра.
  3. Законное владение унаследованной жилплощадью на протяжении предельного минимального периода времени, что является основанием для освобождения продажи этого недвижимого объекта от налогообложения. Не требуется платить налог при реализации квартиры, если она пребывала в его законной собственности минимум 3 года (подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК). Важный нюанс – срок обладания подобной жилплощадью отсчитывается от даты открытия соответствующего наследства. Статьями 1113-1114 Гражданского кодекса РФ (ГК) четко оговаривается, что моментом открытия наследства считается момент ухода наследодателя из жизни.

Налогоплательщики-резиденты оплачивают обязательства, используя обычную ставку – 13%. Ставка для нерезидентов РФ составляет 30%. База для применения данных ставок определяется на основании правил статьи 210 НК.

Порядок вычисления и уплаты НДФЛ

Расчет и внесение НДФЛ с продажи унаследованной квартиры выполняются согласно общим правилам, если у физлица отсутствуют причины для освобождения полученного дохода от налогообложения. Чтобы рассчитать налог, нужно придерживаться такого порядка:

  1. Определение суммы налогооблагаемого дохода. Реальная стоимость продажи жилья сравнивается с его настоящей кадастровой ценой, умноженной на 0,7. Выбирается та величина, которая окажется больше.
  2. Определение налоговой базы. Налогооблагаемый доход от реализации жилья корректируется (занижается) на сумму имущественного вычета (максимум 1 млн рублей), предусмотренного абзацем 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК. Если такой вычет превысит сумму дохода, облагаемого по ставке 13%, налоговая база будет соответствовать нулю. Использование вычета разрешается, если применяется ставка, равная 13%. Если используется ставка, равная 30%, вычет не применяется, а база будет соответствовать величине налогооблагаемого дохода.
  3. Определение суммы налога. База умножается на соответствующую ставку (0,13 или 0,30).
  4. Необходимые сведения прописываются в декларации 3-НДФЛ, если физлицо должно по закону заплатить НДФЛ с реализации унаследованной жилплощади. Срок передачи этой декларации налоговому ведомству – до 30 апреля года, непосредственно следующего за годом получения надлежащего дохода (абзац 2 пункта 1 статьи 229 НК).
  5. Срок уплаты гражданином суммы НДФЛ – до 15 июля того года, в котором была подана соответствующая декларация (пункт 4 статьи 228 НК).

Пример налогообложения

В июне 2018 года гражданин-резидент получил определенную жилплощадь в наследство. Однако в октябре 2018 года он реализовал её за 2,9 млн рублей, оформив сделку купли-продажи. Кадастровая цена этой недвижимости на 01.01.

2018 – 2,5 млн рублей. С реализации этого жилья придется уплатить 13% в бюджет, поскольку гражданин стал его законным собственником после 01.01.2016, а период нахождения данного актива во владении наследника не достиг 3 лет.

Очевидно, что налогооблагаемым доходом будет являться выручка, равная 2,9 млн рублей (она больше, чем настоящая кадастровая цена, умноженная на 0,7). База – 1,9 млн рублей (от 2,9 млн отнимается полная сумма вычета, составляющая 1 млн рублей). Ставка – 13% (для гражданина-резидента). Таким образом, уплачиваемый налог будет равен 247 тыс рублей (иначе говоря, 1,9 млн умножается на 0,13).

(2 900 000 – 1 000 000) × 0,13 = 247 000

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры, доставшейся по наследствуСсылка на основную публикацию

Источник:

Налог при вступлении в наследство, налог на имущество, полученное по наследству, какие налоги платятся при получении наследства

22 985 просмотров

Под налогом понимается выплата в соответствующий (государственный, региональный, муниципальный) бюджет. В случае получения гражданином в дар или на другом основании имущества, новый владелец должен оплатить налоги.

Налог на доходы физических лиц выплачивается с любого обогащения граждан. Наследование является односторонней сделкой, результатом которой является безвозмездное обогащение.

Рассмотрим, выплачиваются ли налоги на вступление в наследство после смерти.

С кого берется налог на наследство

Закон освобождает получателей наследственного имущества от выплаты НДФЛ (подоходного налога). Остается разобраться облагается ли налогом наследство, полученное:

  • по завещанию;
  • по закону (без завещания).

Вне зависимости от степени родства и основания принятия наследства налогообложение к наследникам не применяется.

Однако это не значит, что вступление в наследство носит безвозмездный характер. При оформлении имущества покойного через нотариальную контору, гражданин оплачивает госпошлину. По общим правилам пошлина оплачивается до начала совершения нотариальных действий.

Размер пошлины определяет нотариус при подготовке соответствующих документов. За основу расчетов берется инвентаризационная, рыночная или кадастровая цена объектов.

Пошлина удерживается со всех претендентов, невзирая на степень родства, и способов принятия наследства. Разница лишь в сумме обязательного сбора, который должны оплачивать наследники. Исключением являются льготные категории получателей имущественных прав.

Налог на наследство по завещанию

Распорядительный документ является основанием для получения прав на наследство. Он позволяет наследодателю самостоятельно решить, кому и какую именно часть имущества оставить после смерти.

При этом он может менять свое решение в течение всей жизни. Например, если отношения с кем-то из претендентов сильно испортились.

Для этого нужно посетить нотариуса и сделать новый документ, который автоматически упраздняет предыдущее завещание. Если завещатель находится в больнице в это время, тогда заверить документ может главврач медучреждения.

При наличии письменного документа, наследники имеют приоритет перед остальными претендентами на имущество умершего человека. Исключением являются лица, которым полагается обязательная доля.

Подача документов на принятие наследства осуществляется в течение 6 месяцев с момента смерти. Обращаться в нотариальную контору необходимо по месту жительства умершего человека.

Есть ли налог по завещанию? Правопреемники по распоряжению оплачивают:

  1. Когда подают заявление на принятие наследства. За удостоверение заявления о вступлении в права следует оплатить госпошлину в размере 100 р.
  2. Когда обращаются к нотариусу уже за получением свидетельства.

Образец заявления о принятии наследства

Скачать заявление о принятии наследства

Оплата госпошлины осуществляется до получения основного документа.

Ставка для начисления пошлины

Категория наследниковРазмер госпошлины
Другие претенденты0,6% от цены имущества. Предельная сумма сбора – 1 млн. руб.
Дети/родители, супруг, братья/сестры0,3% от цены наследства. Граничная сумма сбора для наследников – 100 тыс. руб.

Однако при выезде за пределы нотариальной конторы цена на услуги возрастет в 1,5 раза (ст.333.25 НК РФ).

Квартира

Одним из самых распространенных видов наследственного имущества является недвижимость. Оформление документов на квартиру в многоквартирном доме осуществляется в нотариальной конторе по адресу проживания наследодателя.

Основание для выдачи свидетельства – заявление потенциального претендента. Уплата госпошлины осуществляется до начала оформления бумаг.

Тарификация зависит от степени родства. Для исчисления итоговой суммы сбора требуется оценка объекта. Наследники могут выбрать по своему усмотрению один из показателей – инвентаризационную, рыночную или кадастровую стоимость.

Оценка квартиры является платной процедурой. Заявитель оплатит от 3000 р. При получении справки из БТИ об инвентаризационной стоимость нужно внести в БТИ 650 р.

Если наследников несколько, то налог уплачивается каждым из них пропорционально полагающейся доле имущества, полученного по наследству.

Пример. После смерти мужчины осталась 2-комнатная квартира. В браке он не состоял. Детей и родителей не было. Претендентов на наследство по завещанию 3 – 2 брата и сестра.

Оценочная стоимость недвижимости составляет 3 300 000 р. Госпошлина для указанной категории родственников – 0,3%. Льгот по оплате обязательного сбора наследники не имеют. Расчет общей суммы налога – 3 300 000 × 0,3% = 9 900 р.

, следовательно, каждый из них должен заплатить по 3 300 р.

При необходимости сонаследники могут составить между собой письменное соглашение (ст.1165 ГК РФ). Это позволит урегулировать имущественные отношения после получения сторонами сделки соответствующей доли наследства. Документ обычно составляется после получения свидетельства.

Освобождается от выплаты пошлины на квартиру наследники, которые проживали совместно с собственником в его квартире в течение 6 месяцев и более. Однако они должны оплачивать нотариальные услуги в полном объеме.

Земля

Оформление земельного участка происходит в таком же порядке, как и квартиры. Заказать проведение оценки можно в профильной коммерческой организации или Росреестре.

Для оформления документов потребуется заключить письменное соглашение и предоставить:

  • свидетельство о смерти;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • правоустанавливающие бумаги на землю;
  • кадастровый план.

После проведения оценки заказчику выдадут письменный документ (акт, отчет). На его основании нотариус впоследствии производит расчет суммы госпошлины, подлежащей уплате за выдачу свидетельства на наследство.

Оценка земельного участка также носит возмездный характер. За получение кадастровой выписки наследник заплатит 350 р. За коммерческую оценку необходимо оплатить от 1000 р.

Недвижимость

Кроме квартиры или жилого дома наследникам может достаться и другая недвижимость. Например, гараж, дача или промышленное здание.

Размер госпошлины не зависит от категории или типа недвижимого имущества. Отличается лишь пакет документов и порядок их оформления.

Также на коммерческие здания может быть значительно выше стоимость услуг оценочной компании.

Автомобиль

Размер обязательного сбора при оформлении автомобиля аналогичен тому, как при оформлении недвижимого имущества. Чтобы рассчитать конечную сумму необходимо заказать оценку транспортного средства.

Оценивание машины происходит исключительно в коммерческих организациях. Перед заключением договора необходимо уточнить наличие у оценщика лицензии на проведение работ.

Кроме того, специалист по оценке должен состоять в СРО.

Источник: https://tek53.ru/prochee/nalog-na-nasleduemoe-imushhestvo-2020-s-prodazhi-po-zaveshhaniyu-fizicheskih-lits-po-zakonu.html

Налог при продаже наследства. Дело в сроке

Как отсчитывается срок владения недвижимостью, при получении ее в наследство?

Вопрос: «Квартира продаётся в 2017 году тремя собственниками-наследниками. Возникает ли у них налог с продажи имущества, если свидетельства о наследстве были оформлены в 2015 году, первый наследодатель умер в 2013 году, а второй (супруг) – в 2014-м?»

В Уральскую палату недвижимости наследники обратились с вопросом, как совершить продажу объекта, чтобы, не нарушив закон, «уйти» от необходимости уплаты налога, начисляемого при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности менее трёх лет.

Их вопрос мы решили осветить на страницах газеты ещё и потому, что он задается часто, – сделки с квартирами, полученными в наследство, по словам риэлторов, сейчас стали многочисленными.

Увы, пришло время, когда собственники, которые получили от государства или приобрели жильё в 90-х годах, стали уходить из жизни.

Квартиры стали наследоваться их детьми, внуками, родственниками и делиться между ними через продажу, меняться на иное жильё или использоваться для улучшения жилищных условий.

Случай, о котором идет речь, заключается в том, что наследники делят имущество родителей – двухкомнатную квартиру, полученную в наследство. Для этого продают его и делят деньги, согласно долям, поровну.

Их мама умерла четыре, а папа – три года назад. После смерти мамы они не вступили в права наследования (не оформили его), сделали это только после смерти отца, тогда они наследовали обе родительские доли.

Им предстоит нотариальная сделка, поскольку, согласно поправкам в закон о государственной регистрации недвижимости, сегодня все сделки с долевой собственностью подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Они также знают, что по нашему законодательству при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее трёх лет, возникает обязанность уплатить налог с продажи, равный 13 % от полученного дохода за минусом налогового вычета равного 1 млн рублей.

И предполагают, что обязанность эта у них возникает, поскольку документы о праве собственности датированы 2015-м годом, с момента которого не прошло трёх лет. В связи с этим наследники планируют продавать объект по трём договорам купли-продажи.

Дело в том, что налоговый вычет при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких граждан, предоставляется в зависимости от того, как оформлен договор купли-продажи.

Если квартира продаётся по одному договору, то вычет предоставляется в размере миллиона рублей на объект, если сделка оформляется по отдельным договорам на каждую долю, то вычеты в размере этой суммы будут предоставлены на каждую долю. Об этом сказано в разъяснительном письме Минфина РФ № 030407/24506 от 27.06.2013 г.

Наталья Михайлюкова, юрист УПН:

– Действительно, налогообложение при продаже имущества, полученного по наследству, – один из самых частых вопросов наших консультаций. И он неоднократно разъяснялся на мероприятиях в УПН, в том числе представителями налогового органа на семинаре «День недвижимости».

Верно и то, что если с момента, когда вы получили наследство, не прошло трёх лет, вы обязаны уплатить налог с продажи.

Кстати, поправки в Налоговый кодекс об увеличении срока владения объектом для начисления налога – с трёх лет до пяти – не затронули наследуемое имущество: по-прежнему срок владения для уплаты налога по ним составляет менее трёх лет.

То есть не облагаются налогом при продаже квартиры, приобретённые на рынке более пяти лет назад, и квартиры, полученные по наследству более трёх лет назад.

Главное, что нужно понимать при определении срока владения наследуемым имуществом, – это с какого момента он отсчитывается.

Дело в том, что в отличие от обычной сделки купли-продажи им является не день государственной регистрации права собственности, а день смерти наследодателя.

И не важно при этом, было или нет оформлено свидетельство о наследстве. Если бесспорно вы являетесь законным наследником, то вы приняли наследство в этот день.

Поэтому граждане-наследники, которые считают, что у них возникает налог от продажи имущества, так как со дня государственной регистрации их доли в праве собственности на квартиру родителей, полученной по наследству, прошло менее трёх лет, ошибаются.

Срок владения объектом у них составляет более трёх лет, потому что он отсчитывается с 2013 года, когда они фактически приняли в наследство долю в праве матери.

Затем, в 2014 году, когда они фактически приняли в наследство долю умершего отца, согласно нашему законодательству, наследники не получили новый объект в наследство, а увеличили имеющуюся в их собственности долю, доставшуюся ранее после смерти матери.

Для большей убедительности могу сослаться на письмо департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 28 марта 2013 г. № 03-04-05/5-303 «О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры».

Департамент поясняет права на получение имущественного вычета наследниками: при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, но не превышающих в целом 1 млн рублей. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

«Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Таким образом, у наследников, вступивших в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя, независимо от даты государственной регистрации этих прав», – говорится в письме.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/858-nalog-nasledstvo

С какого момента начинается отсчет владения квартирой?

Как отсчитывается срок владения недвижимостью, при получении ее в наследство?

Особую актуальность вопрос установления срока собственности приобретает при расчете налогов при продажи такого жилья.

Рассмотрим подробно каждую ситуацию с подробным правовым пояснением

Ситуация 1. Наш офис посетил Евгений, получивший квартиру по наследству от отца в 2009 году. Он подал заявление нотариусу, по истечении 6 месяцев получил свидетельство о наследовании, но не подавал документы на получение свидетельства о собственности. Через 6 лет было решено расширять жилплощадь и он спросил, считается ли уже собственником?

На основании закона «О праве на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ №122) распоряжаться имуществом владельцы жилья вправе после регистрации прав в Росреестре.

Исключение — случаи принятия имущества по наследству. При отсутствии данных о квартире в Росреестре, наследник считается законным владельцем жилья при наличии нотариального свидетельства о наследстве. Однако продать, обменять, заложить или иным способом передать квартиру в собственность иному лицу он может только после получения свидетельства (выписки) Росреестра.

Время на обращение в службу законом не ограничено (ч.4 ст.1152 ГК РФ). Гражданин, принявший наследство, в любое время вправе обратиться за внесением данных о собственности в государственный реестр.

Для того чтобы осуществить регистрацию в Росреестре, наследник предоставляет документы:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство о наследстве;
  • квитанция госпошлины из банка (2 000 руб.);

Только после этого он вправе совершать сделки с жильем: продавать, завещать, закладывать, обменивать и т.д.

Ситуация 2. Елена купила квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве. На руках у нее контракт с застройщиком и акт приемки недвижимости.

Елена спрашивает, является ли она собственницей квартиры и с какого момента она может распоряжаться жильем по своему усмотрению: вселяться, прописываться, обменивать.

Когда возникает обязанность по оплате коммунальных услуг? с какого момента начинается отсчет 5 летнего срока для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже? а так же когда можно получить налоговый вычет?

На основании ст. 16 ФЗ № 214 от 30.12.2004г. об участии в долевом строительстве. 

Для квартиры приобретенной по договору долевого участия либо инвестирования, срок владения начинает исчисляется с момента возникновения права собственности.

При обращения в Росреестр для регистрации права требуются заявления от организации-застройщика и дольщика.

Строительная компания предоставляет документы:

  • проектная декларация;
  • план дома;
  • разрешение на строительство;
  • договор поручительства или страхования деятельности строительной компании;
  • акт о вводе в эксплуатацию;
  • акт о выделении земли под строительство.

От покупателя требуются оригиналы:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • акта приема-передачи;
  • пошлины (2000 руб.) оплачивается в банке.

С момента подписания акта передачи жилья, застройщик считается исполнившим обязательства по контракту в силу п.1 ст. 12 ФЗ №122. Таким образом, дольщик несет ответственность за оплату коммунальных услуг, электричества с момента подписания акта приемки.

Распоряжаться квартирой, продавать, обменивать, регистрировать ограничения (ипотека, залог и т.д.) дольщик вправе только после завершения в органах Росреестра. Отсчет 5 летнего срока владение квартирой начинается с момента оформления права собственности на квартиру.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)

Ситуация 3. Женщина обратилась к нам с договором приватизации от 31.08.1992г. с отметкой БТИ. Ее интересовало, можно ли продать квартиру и является ли она собственницей?

Регистрация собственности на недвижимость осуществляется с 1998 года. Ранее проведенная приватизация признается законной на основании ст.6 ФЗ №122. Обратиться в органы Росреестра владельцы недвижимости могут по собственному желанию в любое время. Для осуществления сделок с недвижимостью, продажи, мены, внесения залога, предоставления свидетельства (выписки) Росреестра не требуется.

Таким образом, вы является полноправным собственником квартиры, переданной в порядке приватизации по договору 1992 года.

Когда платить налог с продажи недвижимости?

На основании ст. 220 НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, владение на которое установлено менее чем 3 года назад, облагается налогом в размере 13% от его стоимости. Как определить срок владения квартирой при наследовании, при покупке новостройки или наличия договора приватизации?

По общему правилу, собственность на жилье возникает с момента права на имущество (в Россреестре) – ст.223 ГК РФ.

В отношении владения новостроек, принимается во внимание момент регистрации права собственности. С этого момента отсчитывают 3-годичный срок владения жильем для освобождения от уплаты налога.

Квартиры, переданные по договорам приватизации до 1 января 1998, находятся во владении граждан не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре. Это означает признание раннее установленных прав на основании вводной ст.6 ФЗ №122.

Таким образом, сроки владения недвижимостью, переданной в частную собственность до этой даты, исчисляются с момента приватизации. Например, в ситуации с договором от 31.08.

1992, 3-летний срок владения для начисления налога исчисляется с указанной даты подписания договора.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/nalogi/s-kakogo-imenno-momenta-schitayutsya-3-goda-vladeniya-kvartiroy/

Налоги при продаже недвижимости

Как отсчитывается срок владения недвижимостью, при получении ее в наследство?

19 мая в Екатеринбурге прошел бесплатный семинар для граждан «День недвижимости». Он проводится каждый год некоммерческим партнерством «Уральская палата недвижимости» при поддержке администрации города. Традиционное место проведения мероприятия – конференц-зал в здании мэрии. Семинар собирает многочисленную аудиторию. В этом году оргкомитет мероприятия насчитал около 450 слушателей.

Мы уже поделились информацией Росреестра об изменениях в учёте и регистрации недвижимости, а сегодня расскажем о налогах и вычетах после совершения сделки.

Налогообложение в последние годы стало часто меняться и это нужно учитывать при планировании сделки. Например, если раньше в определенном случае мы не обязаны были уплатить налог в размере 13 %, то сегодня это нужно сделать. Льготы по уплате налога сохраняются, но есть нюансы, связанные со сроком владения недвижимостью…

Вопросов много, и на них отвечала Лариса Полубедова, начальник отдела камеральных проверок 2-й Межрайонной ИФНС РФ № 24 по Свердловской области.

Срок владения

Спикер отметила, что срок нахождения недвижимости в собственности определяется со дня государственной регистрации вашего права.

При продаже квартиры, образовавшейся в результате объединения двух квартир в пределах их общих границ, – исходя из наиболее поздней даты государственной регистрации права собственности на исходные квартиры.

При продаже земельных участков, образованных после разделения первоначального участка, – с момента государственной регистрации права на новый участок.

А при получении недвижимости в наследство срок владения возникает со дня открытия наследства. Как правило, временем открытия наследства является момент смерти гражданина.

При приобретении недвижимости (доли в ней) участником ЖСК срок владения определяется с момента полной выплаты паевого взноса и получения объекта по акту приёма-передачи. К тому же право собственности на недвижимость (долю) переходит при выполнении обоих указанных условий. Поэтому срок отсчитывается от даты выполнения того условия, которое будет соблюдено последним.

Надо ли платить налог?

В зависимости от срока владения недвижимым имуществом при его продаже возможны два варианта налогообложения.

Если в 2017 году вы продаете недвижимость, которая была в вашей собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются, заполнять и сдавать налоговую декларацию и платить налог не нужно.

Если вы владели недвижимостью меньше трёх лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 г.) или менее минимального срока (в отношении недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 г. – 5 лет), то необходимо самостоятельно рассчитать налог, а также подать налоговую декларацию.

В отношении недвижимости, право собственности на которую получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником, в результате приватизации или передачи по договору пожизненного содержания с иждивением после 1 января 2016 г. минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от его продажи составляет три года.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Как рассчитать сумму налога

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если вы продаёте недвижимость, приобретенную после 01.01.2016 г.

, и сумма дохода от продажи объекта меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом: кадастровая стоимость на 1 января, умноженная на 0,7.

При расчете НДФЛ вы можете уменьшить свой доход от продажи жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, садового дома, земельного участка на имущественный вычет в размере 1 млн руб. (при продаже иной недвижимости – на вычет в размере 250 тыс. руб.).

Также доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы по приобретению этой недвижимости в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества. Но следует выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Если отчуждается доля

Каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ. При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), то вычет предоставляется каждому из них в полном объёме.

Когда нужно заплатить налог

Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней.

Если покупка оформлена договором мены

Вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены и при приобретении недвижимости по договору мены. Другими словами, налогоплательщик вправе включить в сумму расходов стоимость переданного им жилья, определенную в договоре мены.

Например, гр. Иванова поменяла свою однокомнатную квартиру стоимостью 1 млн 500 тыс. рублей на двухкомнатную стоимостью 2 млн 500 тыс. рублей с доплатой в размере 1 млн рублей. В следующем году продала «двушку» за 3 млн руб.

Иванова вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с её приобретением, в виде стоимости переданной по договору мены однокомнатной квартиры, обозначенной в указанном договоре, и суммы доплаты за «двушку» по договору мены.

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры составит 500 тыс. рублей.

Если же, согласно договору мены, стоимость передаваемого налогоплательщиком имущества выше стоимости полученного в обмен имущества и разница ему будет оплачена, к примеру, деньгами, то в расходах он отразит только стоимость полученного по договору мены имущества.

Например, гр. Петров поменял свою трёхкомнатную квартиру стоимостью 4 млн рублей на однокомнатную стоимостью 1 млн 500 тыс. рублей и получил доплату денежными средствами в сумме 2 млн 500 тыс. рублей.

В следующем году Петров продал «однушку» за 1 млн 600 тыс. рублей. Сумму своих облагаемых НДФЛ доходов он уменьшит на стоимость полученного по договору мены жилья (1 млн 500 тыс. рублей).

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры в данном случае составит 100 000 рублей (1 млн 600 тыс. минус 1 млн 500 тыс.).

При отсутствии в договоре мены информации о стоимости обмениваемого имущества налогоплательщик может указать в качестве расходов его рыночную стоимость.

Данное разъяснение следует применять с учётом условий договора мены о стоимости обмениваемого имущества (признавалось ли указанное имущество равноценным или имела место доплата). Так, если имущество признавалось равноценным, то в расходах налогоплательщик отразит рыночную стоимость переданного им по договору мены объекта.

Если налогоплательщик производил доплату за получаемое по договору мены имущество, в расходах он отразит рыночную стоимость переданного им объекта и сумму доплаты.

Если же доплата была произведена налогоплательщику, в расходах он отразит рыночную стоимость переданного по договору мены имущества, уменьшенную на сумму доплаты.

Например, гр. Королев поменял свою двухкомнатную квартиру на однокомнатную (стоимость квартир в договоре мены не обозначена). Получил доплату денежными средствами в сумме 900 тыс. рублей. В следующем году продал «однушку» за 2,5 млн рублей.

Сумму своих облагаемых НДФЛ доходов он уменьшит на рыночную стоимость переданной по договору двухкомнатной квартиры (предположим, что она равна 3 млн рублей), уменьшенную на сумму полученной за нее по договору мены доплаты. Таким образом, расходы на приобретение однокомнатной квартиры составят 2,1 млн рублей (3 млн руб. минус 900 тыс.).

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры составит 400 тыс. рублей (2,5 млн минус 2,1 млн).

Доход, полученный от реализации жилья по договору мены, для целей НДФЛ может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение указанного имущества.

Например, гр. Ерофеева по договору мены обменяла свою комнату, приобретенную менее трёх лет назад по договору купли-продажи за 1,5 млн рублей, на квартиру. Согласно условиям договора мены, стоимость комнаты составила 1,7 млн рублей. Ерофеева вправе уменьшить полученный от реализации комнаты доход (1,7 млн) на документально подтвержденные расходы на ее приобретение (1,5 млн).

По договору дарения

Получение дара означает получение экономической выгоды, то есть дохода.

Если подарок получен от члена семьи и близкого родственника, а таковыми являются супруги, родители, дети, усыновители, усыновленные, дедушка, бабушка, внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры, то имущество, переходящее в порядке дарения, налогом не облагается. Если недвижимость получена от физического лица, не являющегося для вас ни членом семьи, ни близким родственником, то вы обязаны уплатить НДФЛ со стоимости подарка. Даритель – физическое лицо не имеет права исполнять обязанности налогового агента, то есть исчислять и уплачивать НДФЛ со стоимости подарка, поэтому должен сделать это одаряемый. Как правило, стоимость подарка определяется его рыночной стоимостью по отчёту независимого оценщика или кадастровой стоимости (по выписке из ЕГРП).

Ответы на вопросы слушателей семинара

– Как исчисляется налог при продаже дома с земельным участком, при этом земельный участок приобретен в 2010 году, а дом зарегистрирован в 2016-м?

– Так как земельный участок находится в собственности более трёх лет, то доходы от его продажи не декларируются, а налогообложение при продаже дома рассчитывается по стандартной схеме – доходы минус расходы.

– С какой стоимости заплатить налог, если квартира была подарена в 2014 году неродственником, в 2015-м уведомления из налоговой нет, по справке БТИ стоимость на 2015 год составляет 260 тыс. рублей, в 2016-м оценочная стоимость – 2 200 тыс. рублей, в 2017-м кадастровая стоимость – 2 700 тыс. рублей?

– В данном случае налог составит 13 % от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения, или, если стоимость не указана, инвентаризационной стоимости на 1 января 2014 года.

– В 2015 году вступили в наследство на землю и дом. Продаем в 2017-м. Как рассчитать налог 0,7 от кадастровой стоимости или нет?

– Налоговый вычет составит 1 млн руб., так как расчёт налога от кадастровой стоимости распространяется на имущество, приобретенное с 1 января 2016 года.

– У собственника с 2010 года было 3/4 доли в квартире. После смерти матери в 2016 году он получил в наследство еще 1/4 доли. Право собственности на всю квартиру зарегистрировано в декабре 2016 года. В мае 2017-го собственник продает квартиру за 2 350 000 рублей. Какую сумму составит налог при продаже квартиры?

– Ему нет необходимости отчитываться, так как он владел частью квартиры с 2010 года, а после смерти матери изменилась лишь доля, а не сам объект.

P. S. В следующей публикации – ответы налогового инспектора на вопросы участников «Дня недвижимости» по имущественным вычетам при покупке недвижимости.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/818-dipot-nalog

Прав-помощь
Добавить комментарий