Как правильно определить, в чем отличие земель?

Категории земель и виды разрешенного использования

Как правильно определить, в чем отличие земель?

  1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
  2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
  3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Что такое категория земель (целевое назначение) 

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии.

Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств. 

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

  1. Населенных пунктов (поселений);
  2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
  3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  5. лесного фонда;
  6. водного фонда;
  7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны.

 Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения.

Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления.

Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

  1. основные;
  2. условно разрешённые;
  3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования.

Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п.

Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

К примеру, земельный участок для строительства дома должен иметь категорию (целевое назначение) — земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования (ВРИ) — для индивидуального жилого строительства (ИЖС).

Таблица основных видов разрешенного использования земельного участка

Номер в классификаторе

Источник: https://zembaron.ru/raznoe/kategoriya-zemel-i-vid-razreshennogo-ispolzovaniya/

Определение вида разрешенного использования земельного участка

Как правильно определить, в чем отличие земель?

Правовой центр ДВА М оказывает квалифицированную правовую помощь по вопросам, связанным с определением и установлением видов разрешенного использования земельного участка, включая:

Вид разрешенного использования земельного участка

Порядок определения вида разрешенного использования земельного участка зависит от того, есть ли на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка утвержденные правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

По общему правилу, виды разрешенного использования, которые могут быть установлены конкретному земельному участку, закреплены в правилах землепользования и застройки, принятых для соответствующей территории.

При этом, градостроительным регламентом земельного участка могут быть предусмотрены виды разрешенного использования трех типов:

Основные виды разрешенного использования

Установленные градостроительным регламентом земельного участка основные виды разрешенного использования – это, как правило, виды, которые определяют содержание регулирования в соответствующей территориальной зоне.

Так, в производственной территориальной зоне в качестве основных видов разрешенного использования могут быть предусмотрены «Производственная деятельность», «Склады» и «Транспорт», в то время как «Общественное питание» (для размещения столовых при предприятиях) и «Спорт» (ФОКи и спортивные площадки для отдыха работников) могут быть учтены в качестве вспомогательных или условно разрешенных видов.

В случае, если градостроительный регламент земельного участка содержит основной вид разрешенного использования, который соответствует перспективной деятельности собственника участка, собственник вправе уведомить уполномоченный орган о выборе данного ВРИ без дополнительных разрешений и согласований.

Основные виды разрешенного использования в ПЗЗ г. Москвы и ПЗЗ в Московской области имеют свою существенную специфику.

Так, многие земельные участки в соответствии с ПЗЗ г. Москвы не имеют полноценного перечня основных видов разрешенного использования.

Градостроительный регламент остальных земельных участков, как правило, состоит из 2-3 основных ВРИ, среди которых может не оказаться видов разрешенного использования, необходимых для ведения на земельном участке полноценной предпринимательской деятельности (так, например, для многих производственных участков ПЗЗ г. Москвы не предусматривают возможности размещения складов). Возможным выходом в данной ситуации является установление участку вспомогательных видов разрешенного использования или изменение ПЗЗ в части градостроительного регламента участка.

Правила землепользования и застройки Московской области, как правило, предусматривают полноценное регулирование порядка определения основных видов разрешенного использования для всех земельных участков с установленными градостроительными регламентами.

Вместе с тем, и в случае с участками в Московской области региональное градостроительное регулирование может порождать отдельные вопросы, решение которых потребует привлечения квалифицированных специалистов.

Специалисты Правового центра ДВА М помогут определить вид разрешенного использования земельного участка, который является наиболее рентабельным для осуществления планируемой на земельном участке деятельности, а также установят данный вид в отношении Вашего участка, в том числе, в рамках процедуры изменения Правил землепользования и застройки.

Условно разрешенные виды разрешенного использования

Помимо установленных земельному участку основных видов разрешенного использования, градостроительный регламент земельного участка, как правило, содержит информацию об условно разрешенных видах использования участков.

При этом для ряда территориальных зон, обозначенных в ПЗЗ, в частности, для земель сельхозназначения, условно разрешенные виды использования предоставляют широкие возможности как для размещения коммерчески ценных объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными видами использования: производственно-складских объектов, магазинов, гостиниц, домиков для отдыха, объектов развлекательного характера. Таким образом условно разрешенные виды могут обеспечить для осуществления полноценной производственной и иной предпринимательской деятельности на, казалось бы, непредназначенной для этого земле.

В отличие от основных ВРИ, условно разрешенные виды использования, не могут быть выбраны землепользователем самостоятельно; чтобы установить такой вид использования земельному участку, требуется получение специального разрешения.

Разрешение на условно разрешенный вид использования принимается в порядке, который в общих чертах сходен с изменением ПЗЗ: заявка на получение разрешения направляется в тот же уполномоченный орган, который запрашивает одобрение согласующих органов на выдачу разрешения, а также проводит публичные слушания по данному вопросу. В большинстве случаев для получения разрешения требуется представить предпроектные проработки планируемого объекта, соответствующего условно разрешенному виду использования.

Однако в отличие от изменения ПЗЗ, которое по большому счету зависит от усмотрения уполномоченного или одного из согласующих органов, в случае с установлением условно разрешенного ВРИ возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования (в т.ч. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид не допускается, а основания отказа жёстко регламентированы законом.

Следует отметить, что градостроительное регулирование порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования в Москве и Московской области существенно отличается, при этом подобные виды использования ПЗЗ г. Москвы практически не установлены.

В связи с указанным, вопрос получения разрешения на условно разрешенный вид использования является весьма актуальным для правообладателей земли в Московской области.

Установление условно разрешенного вида использования для участка в Московской области может быть гораздо более эффективной и менее затратной процедурой по сравнению с изменением ПЗЗ.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по получению разрешения на условно разрешенный вид использования для земельных участков и объектов капитального строительства.

После тщательного анализа Вашей правовой ситуации наши специалисты помогут Вам выбрать желаемый вид разрешенного использования, а также осуществят сопровождение всех необходимых процедур от направления документов до получения положительного результата.

Определение вида разрешенного использования до введения в действие Правил землепользования и застройки

В отсутствие правил землепользования и застройки порядок установления видов разрешенного использования земельных участков является менее прозрачным.

Так, если на земельном участке имеются ранее построенные капитальные объекты, оформленные в установленном законом порядке, вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в зависимости от вида функционального использования капитального объекта.

Если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 год), вид разрешенного использования может определяться в соответствии с ранее принятым решением о предоставлении земельного участка.

Если в отношении территории, на которой находится земельный участок, имеется проект планировки территории, то определение вида разрешенного использования участка осуществляется согласно данному документу.

В остальных случаях определение вида разрешенного использования участка, в том числе при его первичном формировании, осуществляется в соответствии с имеющимися проектами генеральных планов поселений или правил землепользования и застройки.

При этом, с 31.12.2017 г. в муниципальных образованиях Московской области, где не были приняты правила землепользования и застройки, предоставление земельных участков для строительства невозможно.

Правовой центр ДВА М готов оказать услуги по установлению вида разрешенного использования в отношении формируемого земельного участка.

Мы поможем определить вид разрешенного использования, который должен быть установлен земельному участку для сокращения будущих земельно-правовых расходов, и возьмем на себя полное сопровождение соответствующей процедуры от подготовки пакета документов до вынесения решения об установлении ВРИ уполномоченным органом.

Приведение вида разрешенного использования участка в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования

Для систематизации видов разрешенного использования, которые могут быть установлены земельным участкам на территории РФ, Министерством экономического развития был принят классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В связи с этим в настоящее время виды разрешенного использования должны определяться в соответствии с ним.

Вместе с тем, вид разрешенного использования большинства участков был установлен до введения классификатора в действие.

Кроме того, в ряде муниципалитетов правила землепользования и застройки также были приняты до момента утверждения классификатора ВРИ.

Возникающие на практике спорные ситуации зачастую берут свое начало из противоречий между установленным участку видом разрешенного использования, градостроительным регламентом и классификатором.

В связи с этим в ряде случаев актуальным для нужд правообладателя земельного участка является установление соответствия между текущим видом разрешенного использования земельного участка и классификатором.

Данная процедура не является изменением вида разрешенного использования земельного участка, поскольку ее целью является выявление в Классификаторе и установление Земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго на основании п. 8 ст. 36 ГрК РФ.

Вместе с тем, установление соответствия между текущим ВРИ и классификатором осуществляется в порядке, аналогичном изменению ВРИ.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по приведению вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования.

Мы поможем определить, какому именно виду разрешенного использования по классификатору должен быть поставлен в соответствие текущий ВРИ, а при наличии нескольких вариантов возможного толкования – добьемся установления в отношении участка наиболее благоприятного для заказчика вида разрешенного использования.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/vidy-razreshennogo-ispolzovaniya/opredelenie

Сагитов С.М., ст. преподаватель;Шараф А.Э., Академия управления «ТИСБИ»

О РАЗГРАНИЧЕНИИ ПОНЯТИЙ «ЗЕМЛЯ» И «ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК»

В доктрине земельного права не раз осуществлялась попытка раскрыть содержание понятий «земля» и «земельный участок». Такое большое внимание обусловлено тем, что законодателем до сих пор не урегулирован вопрос о соотношении данных понятий, нет точного указания на то, когда следует применять понятие «земля», а когда – «земельный участок». Следует также отметить, что данный вопрос не был урегулирован и в прежнем земельном законодательстве.

Для того чтобы правильно, юридически грамотно применять указанные понятия, следует четко знать их определение и содержание.

Начнем с понятия «земля» как основополагающего, на наш взгляд. Проблема его применения заключается в том, что в законодательстве «земля» в одних случаях имеет самостоятельное значение, в других – отождествляется с понятием «земельный участок».

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), – статья 3 Земельного кодекса Российской Федерации [1] (далее ЗК РФ). Об этом в статье 9 говорит нам и Конституция Российской Федерации. Статья 6 ЗК РФ выделяет 3 вида объектов земельных отношений:

земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

 Основываясь на принципах земельного законодательства, изложенных в статье 1 ЗК РФ, мы можем сделать вывод о том, земля есть основа жизни и деятельности человека, а также важнейший компонент окружающей среды.

 Изучив различные определения понятий «природный объект» и «природный ресурс», уточним, что, будучи природным объектом, земля выступает как естественная экологическая система в виде поверхности Земли, которая обладает определенными свойствами и оказывает влияние на другие природные объекты – воду, воздух, недра и др. Как природный ресурс земля – это компонент природной среды, который используется человеком для удовлетворения его материальных и духовных потребностей и является важнейшим условием его существования.

Помимо правовых источников, определение понятия «земля» нам могут дать и словари.  Словарь русского языка С.И. Ожегова содержит 6 определений данного понятия. Так, земля – это:

Третья от солнца планета, вращающаяся вокруг солнца. Суша, земная твердь. Почва, верхний слой коры нашей планеты, поверхность. Рыхлое, темно-бурое вещество, входящее в состав данной планеты. Страна, государство. Территория с угодьями, находящаяся в чьем-нибудь владении, пользовании [2].

 Экономико-юридический словарь дает определение не понятию «земля», а понятию «земли»:

 Земли – ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог, один из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы)[3].

 В ЗК РФ не содержится понятия «земли» как такового, а лишь указаны те представления, которые складываются по поводу него. Понятие же земельного участка в ЗК РФ содержится, но оно будет рассмотрено дальше. Остановимся на понятии «земля».

Представления о ней складываются как о «природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю» (ст. 1).

Проанализировав ЗК РФ, мы соглашаемся с точкой зрения Т.В. Дамбиевой, что понятие «земля» в нем употребляется в двух значениях: во-первых, как совокупность земельных участков; во-вторых, как синоним самого земельного участка. Это можно определить из классификаций, которые нам дает ЗК РФ.

Статья 7 перечисляет нам категории земли исходя из их целевого значения: земли населенных пунктов, земли лесного фонда, то есть определенные участки земли, которые принято считать таковыми. Значит, у них есть свои границы. Статья 8 выделяет следующие категории земель: находящиеся в федеральной, муниципальной, частной собственности и собственности субъектов Российской Федерации.

В отдельную категорию выделены земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности. Очевидно, что, например, в федеральной собственности могут находиться как земли населенных пунктов, земли водного и лесного фондов, так и, например, земли запаса или особо охраняемых территорий и объектов и т.д. Однако они обобщены одним термином – «земли».

Таким образом, в первом случае считаем, что понятие «земля» – это определенные земельные участки, а во втором – их совокупность.

Право собственности может устанавливаться как относительно конкретных земельных участков, так и их совокупности. Как уже упоминалось выше, земли могут находиться в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации муниципальной и частной собственности.

Рассмотрев главу IIIЗК РФ («Собственность на землю»), можно предположить, что в частной собственности граждан и юридических лиц могут находиться только земельные участки. Государственная, муниципальная и собственность субъектов включает в себя совокупность земельных участков.

Проанализировав эту главу, мы снова видим отождествление земли и земельного участка: в названиях статей данной главы употребляется термин «земля», однако в самом тексте статей – термин «земельный участок». Например, статья 18 называется «Собственность на землю субъектов Российской Федерации».

Статья же перечисляет нам перечень тех земельных участков, которые находятся в их собственности, и т.д.

Обратимся к мнениям О.И. Крассова и Т.В. Дамбиевой об отношениях, возникающих по поводу земли как природного объекта и природного ресурса.

 По мнению О.И. Крассова, «земля как природный объект и природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо иных отношений» [4].

С данной точкой зрения можно согласиться только той в части, где земля не может быть объектом отношений собственности.

Это представляется логичным, поскольку гражданские правоотношения возникают не по поводу земли как природного ресурса, а по поводу земли, которая обладает определенными качествами, позволяющими назвать ее правовой категорией.

 Что касается невозможности отнесения земли как природного объекта и природного ресурса к объектам земельных отношений, то это мнение считаем ошибочным.

Дело в том, что статья 3 ЗК РФ к отношениям, регулируемым земельным законодательством (то есть к земельным отношениям), относит не только использование земель, но и их охрану.

Охраняется земля именно как «естественная экологическая система, сохранившая свои природные свойства» [5], то есть как природный объект и природный ресурс.

Забегая вперед, отметим, что полностью согласны с точкой зрения О.И. Крассова по поводу земельного участка, который он определяет как «индивидуализированная часть земли» (понятие «земельный участок» будет рассмотрено ниже).

 Т.В. Дамбиева считает, что если на землю как на природный ресурс и природный объект не может возникнуть право собственности, то данный вид объекта земельный отношений – не что иное, как земли, изъятые из оборота [6]. Полагаем, что данная точка зрения ошибочна.

То, что земельный участок отнесен к категории земель, изъятых из оборота, означает, что он не может быть объектом гражданско-правовых сделок и предоставляться в частную собственность.

Однако это не значит, что он не может быть объектом права собственности, поскольку земли, изъятые из оборота, находятся в государственной собственности.

 Теперь, что касается понятия «земельный участок». Данное понятие носит чисто юридический, а точнее, частноправовой характер. Приведем следующие определения земельного участка. В статье 6 ЗК РФ говорится: «земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке».

Статья 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре» дает следующее определение: «земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами» [7]. На наш взгляд, наиболее полное понятие земельного участка содержится не в Земельном кодексе, а в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре». Однако, изучив оба этих определения, мы можем назвать признак земельного участка, который может существенно помочь в разграничении понятий «земля» и «земельный участок». Этот признак – индивидуализация, то есть его границы описаны и удостоверены в установленном порядке. Этот вывод мы можем подтвердить и следующим положением статьи 7 указанного Федерального закона: «Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков». Этот же закон (статья 14) говорит и о тех признаках земельного участка, которые заносятся в Единый государственный реестр земель как сведения о данном земельном участке. В частности, это местоположение, площадь, описание границ и другое. Таким образом, согласившись с мнением О.И. Крассова, можно сказать, что земельный участок – это индивидуализированная часть земли.

Попробуем подтвердить наши предположения и другими источниками. Обратимся к Уголовному кодексу Российской Федерации [8] (далее УК РФ) и Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях [9] (далее КоАП), которые также содержат анализируемые понятия – «земля» и «земельный участок».

Так, статья 254 УК РФ предусматривает меру ответственности за порчу земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке. И, например, статьи 23.20 и 23.

21 говорят нам об органах, осуществляющих государственный контроль и надзор в области мелиорации земель и контроль за использованием и охраной земель. Очевидно, что данные органы осуществляют свои функции, контролируя как каждый отдельный участок, так и совокупность этих участков, то есть земли, составляющие земельный фонд Российской Федерации.

Напротив же, контекст упоминания словосочетания «земельный участок» позволит определить расположение этого участка, его границы и функции. Об этом свидетельствуют следующие статьи КоАП: статья 7.1 «Самовольное занятие земельного участка»; статья 19.

9 предусматривает административную ответственность за нарушение должностным лицом сроков рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков; пункт 1 статьи 7.2 говорит о размере административного штрафа за уничтожение межевых знаков границ земельных участков, а также многие другие статьи.

Проанализировав отдельные нормы УК РФ и КоАП, можно предположить, что понятие «земля» в них употребляется для обозначения либо всего земельного фонда Российской Федерации, либо отдельных его частей. А при употреблении понятия «земельный участок» речь идет о конкретной обособленной части земли, об участке, местоположения которого можно определить.

В завершении нашего исследования хочется снова обратиться к мнению О.И. Крассова.

Он считает, что «к землям, рассматриваемым в целом как объект земельных отношений (например, землям лесного фонда), вряд ли может быть применимо понятие «земельный участок», хотя они территориально ограничены и имеют установленные границы.

Термин «земельный участок» было бы правильнее применять лишь к конкретным частям данной категории земель, а по отношению к этим категориям земель вполне уместно использовать термин «земли».

В начале нашего доклада мы сделали предположение, что в одних случаях в законодательстве «земля» отождествляется с термином «земельный участок», в других – с совокупностью земельных участков.

Действительно, к таким обширным по своим площадям земельным участкам следует употреблять понятие «земля» в смысле «совокупность земельных участков». Ведь земли, например, лесного фонда или особо охраняемых территорий не сосредоточены в одном месте, а разделены на определенные земельные участки, каждый из которых имеет свои характеристики по месторасположению и площади. Поэтому с точкой зрения О.И. Крассова относительно земли, составляющей определенный природный ресурс (водный, лесной), мы полностью согласны.

Таким образом, проанализировав земельное законодательство, мы можем сделать вывод о том, что земельный участок – это составная часть земли, причем земельный участок – это обязательно индивидуализированная часть земли, поскольку в качестве обязательного условия для выделения определенной земельной территории в земельный участок необходимо наличие ее характеристик – границ и места расположения. А  земля (земли) – это совокупность индивидуализированных земельных участков. Полагаем, что когда мы не индивидуализируем конкретный участок земли, мы можем употреблять понятие «земли» или «земля», также это понятие употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик, следует употреблять понятие «земельный участок».

——————————————————————————–

ЛИТЕРАТУРА:

1.     Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. // СПС ГАРАНТ.

2.     Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под общей ред. проф. Л.И. Скворцова. – 24-е изд., испр. – М.: «Мир и Образование», 2005. – 896 с.

3.     Экономический и юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. – М.: Институт новой экономики, 2004. – 188 с.

4.     Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. – 2004. – № 2 // СПС ГАРАНТ.

Источник: http://www.law.edu.ru/doc/document.asp?docID=1307033

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Как правильно определить, в чем отличие земель?

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства.

Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома.

То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства.

Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них.

По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС.

Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов.

Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома.

Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов.

Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом.

Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

Сколько идет строительство загородного дома?

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Не пропустите:

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как изменился порядок регистрации участков?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/na_zemlyah_kakih_kategoriy_mozhno_stroit_a_na_kakih_nelzya/4999

Виды разрешенного использования земельного участка: можно ли поменять?

Как правильно определить, в чем отличие земель?

Вид разрешенного использования является одной из важнейших характеристик земельного участка, поскольку именно он определяет, какие объекты капитального строительства могут быть возведены правообладателем на данном участке. О том, как он устанавливается, какие обязательства налагает на собственника земельного участка и как его можно поменять, читайте в материале.

Как правило, виды разрешенного использования утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в правилах землепользования и застройки, которые применяются в пределах границ соответствующей территориальной зоны в отношении определенной категории земель и являются обязательными для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (ст. 85 ЗК РФ, ст. 9, 36 ГрК РФ). Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и/или разрешенным использованием является основанием для привлечения к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Как известно из положений ст.

1, 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории (земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса). При этом градостроительный регламент может быть утвержден только в отношении земель определенных категорий, а именно земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения за исключением сельскохозяйственных угодий, земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земель иного специального назначения. В отношении же земельных участков, входящих в состав таких категорий земель, как сельскохозяйственные угодья, земли лесного фонда, земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земель запаса, земель, покрытых поверхностными водами, а также земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития, градостроительный регламент не устанавливается (ст. 36 ГрК РФ).

Как определить и изменить вид разрешенного использования земельного участка, на который распространяется утвержденный градостроительный регламент?

В случае если в отношении земель, в состав которых входит земельный участок, градостроительный регламент утвержден, он может предусматривать три категории видов разрешенного использования такого участка:

  • основные;

  • вспомогательные;

  • условно-разрешенные.

Основные виды разрешенного использования предусматривают размещение на участке объектов капитального строительства, назначение которых предпочтительно в рамках данной территориальной зоны и соответствует целям ее выделения.

Правообладатель земельного участка, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий, вправе выбирать любой из предусмотренных градостроительным регламентом основных видов разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37 ГрК РФ).

Вспомогательные виды разрешенного использования также разрешены к выбору правообладателями участков без дополнительных разрешений и согласований, но только в качестве дополнительных по отношению к основным или условно разрешенным видам использования в силу прямого указания п. 1 ст. 37 ГрК РФ.

Это означает, что застраивать земельный участок исключительно объектами, соответствующими вспомогательному виду разрешенного использования, недопустимо. Указанные объекты могут быть размещены на участке только совместно с объектами, соответствующими основным или условно разрешенным видам использования.

Как правило, вспомогательные виды использования допускают размещение на участке объектов, необходимых для использования или обслуживания объектов, построенных в рамках основного вида разрешенного использования участка.

При этом в правилах землепользования и застройки обычно предусматриваются ограничения по использованию участка в соответствии со вспомогательными видами его использования. Например, может быть предусмотрено, что площадь, занятая соответствующими объектами, не может превышать 30% от общей площади земельного участка.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/323633/

Прав-помощь
Добавить комментарий