Как правильно прописать условия в предварительном договоре купли продажи земельного участка?

Оформление предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Как правильно прописать условия в предварительном договоре купли продажи земельного участка?

Сделки с загородной недвижимостью (дома, дачи, земельные участки) — мероприятия многоэтапные, сопряженные со сбором и составлением большого числа документов, получением различных разрешений и справок, проведением межевания территории. В связи с этим процедура продажи дома с землей может занять значительное время. Также сделка может быть отложена из-за отсутствия на текущий момент достаточной суммы денежных средств у покупателя.

Собственник и потенциальный покупатель могут зафиксировать достигнутые в устной форме договоренности относительно объекта недвижимости, заключив предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком.

Для чего необходим?

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком необходим для закрепления намерений сторон относительно объекта недвижимости, установления взаимных прав и обязанностей.

Предварительное соглашение позволяет покупателю «удержать» понравившийся объект недвижимости, устранить потенциальных конкурентов на его приобретение, провести в дальнейшем сделку на выгодных, заранее подробно оговоренных условиях, почти так же, как и в процедуре покупки только земельного участка, описанной здесь.

Продавцу же имеет смысл заключить настоящий документ для уверенности в том, что лицо, подписавшее предварительный договор купли-продажи, не исчезнет бесследно и не сможет «безнаказанно» отказаться от проведения сделки, не компенсируя убытки, понесенные собственником, или не лишившись денежной суммы, переданной продавцу в качестве задатка.

Документ служит в значительной степени защитой участников от возможной недобросовестности друг друга, предоставляя им правотребоватьзаключения основного договора купли-продажи дома.

При составлении предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком, проводится письменное согласование таких существенных моментов, как стоимость, порядок расчета, предварительные сроки исполнения обязательств — закладывается фундамент основного соглашения.

Дом и земля, на которой он построен, — неразрывно связанные объекты.

Гражданский и Земельный кодексы России устанавливают обязательное требование, согласно которому отчуждение здания, строения или сооружения проводится вместе с отчуждением земельного участка, на котором располагается объект. В случае продажи некой доли дома, проводится межевание и отчуждается соразмерная часть земли.

Если в документе на продажу дома не прописать также переход права собственности на землю, соглашение может быть признано недействительным.

Правила составления

Оформление как предварительного, так и основного договоров купли-продажи дома с земельным участком, проводится, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, в простой письменной форме. Государственная регистрация и нотариальное заверение предварительного документа не требуются.

Необходимо понимать, что предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком является фундаментом основного соглашения. К его составлению необходимо подходить с той же серьезностью.

Зачастую предварительный акт содержит пункт, согласно которому никакие прописанные в нем условия не могут быть изменены в будущем в главном документе без согласия обеих сторон.

Поскольку «из песни слов не выкинешь», все моменты, касающиеся существенных условий сделки, необходимо тщательно продумывать еще на самом начальном этапе. К таким относят:

  • Предмет— обязательство по заключению будущей сделки и подписанию основного договора купли-продажи;
  • Объект — недвижимость, в частности, дом с земельным участком, в отношении которых у сторон возникают взаимные обязательства. Подробно прописывается идентифицирующая объект информация:
    • адрес, количество этажей, комнат, жилая и общая площади дома;
    • границы, площадь, целевое назначение земельного участка и другая информация;
  • Цена. Отдельно прописывается стоимость дома, земли и покупная цена, включающая стоимость строения и прилагающегося земельного участка;
  • Срок действия предварительного соглашения с указанием срока, отведенного на заключение основного договора купли-продажи. Последний должен быть конкретно обозначен в документе.

Если не прописать срок исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком, по закону на процедуру будет отведен год.

В случае, когда срок действия предварительного соглашения, обозначенный в документе или определенный законом, истек, а основной договор купли-продажи дома с земельным участком так и не был заключен, обязательства, предусмотренные предварительным актом, прекращаются, и принудить к проведению сделки вторую сторону станет невозможно.

Если же в период действия предварительного договора купли-продажи одна из сторон уклоняется от подписания основного соглашения, можно обратиться в суд с требованием о заключении сделки. В случае отказа, виновник обязан возместить убытки другого участника (рассмотрим подробнее в последнем разделе статьи).

Зачастую при заключении предварительного соглашения покупатель передает продавцу некую денежную сумму (задаток) в качестве гарантии собственных намерений. В документе необходимо обозначить размер задатка, порядок (срок) и способ его выплаты. Законодательно размер задатка не прописывается и не ограничивается.

На практике эта сумма колеблется в районе 5-10% от стоимости объекта (общей суммы цены дома и земельного участка). Также не лишним будет прописать, что сумма задатка, выплаченная по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком, пойдет в счет уплаты покупной стоимости объекта.

Момент этот кажется очевидным, но во избежание в дальнейшем возникновения споров, лучше прописать подробно каждую такую «мелочь».

Образец договора

предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком, раскрывающего основные условия сделки, изложенные выше, имеет следующую структуру:

  • Преамбула:
    • Наименование документа, дата и место подписания;
    • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
    • Паспортные данные физических лиц. Для юридических — указание организационно-правового статуса и полного наименования. Для доверенных лиц и уполномоченных представителей  — ФИО и сведения о соответствующей доверенности;
  • Предмет договора:
    • Предметом соглашения является условие о заключении в будущем основного договора купли-продажи дома;
    • Указываются индивидуальные характеристики объектов недвижимости:
      • Адрес, этажность дома, жилая и общая площади, количество комнат и пр.;
      • Границы, кадастровый номер, площадь, целевая категория земельного участка и другая информация, например, об ограничениях в использовании;
  • Серия и номер документов, на основании которых продавец приобрел право распоряжаться данными объектами недвижимости (домом и земельным участком). Ранее выдавалось свидетельство о регистрации прав, с 2017 года введена иная форма документа — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • Вид права — собственность, общая долевая собственность и т.д.
  • Цена и порядок расчетов:
    • Следует прописать отдельно:
      • цену дома;
      • земли;
      • покупную цену, включающую стоимость строения и прилагающегося земельного участка;
    • Данные о задатке (если предусматривается): размер, порядок (срок) и способ начисления;
    • Порядок выплаты остальной части покупной цены объекта (прописывается по желанию, т.к. он будет обозначен в основном договоре купли-продажи);
  • Права и обязанности сторон: так как это соглашение является предварительным, главное, что необходимо прописать в этом пункте — собственно обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи дома с земельным участком. Главные права и обязанности возникнут именно в связи с его подписанием;
  • Ответственность сторон на случай нарушения договорных условий рассмотрена ниже в последнем разделе статьи;
  • Сроки реализации условий: периоддействия предварительного соглашения с указанием срока, в рамках которого следует заключить основной договор купли-продажи дома;
  • Заключительные положения: 
    • прописывается порядок вступления настоящего соглашения в силу (с момента подписания);
    • возможность продления срока действия настоящего соглашения путём подписания дополнительного акта;
    • варианты расторжения и другая информация;
  • Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Также к предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком должны быть приложены: правоустанавливающие документы собственника, копии технического паспорта дома, кадастрового плана участка и др.;

Скачать образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком.

Обязанности и ответственность сторон

Как было уже сказано, главной обязанностью продавца и покупателя по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком является заключение основного договора в установленный срок и на согласованных условиях, после чего первый должен будет передать в собственность, а второй — принять и оплатить объекты недвижимого имущества.

Ответственность продавца и покупателя в виде штрафных санкций, неустоек и компенсаций напрямую вытекает из несвоевременного или полного неисполнения данного обязательства.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, в случае невыполнения условий предварительного договора купли-продажи, по которому покупателем ранее был выплачен задаток, предусматриваются следующие штрафные санкции:

  • Если инициатором является покупатель, перечисленный задаток остается у продавца;
  • Если же вина лежит на собственнике объекта недвижимости, задаток придется вернуть в двойном размере.

Самим документом могут предусматриваться дополнительные условия и меры на случай расторжения договора одной из сторон соглашения с указанием размера штрафа и способа выплаты. Может также устанавливаться пеня: в процентах от покупной цены за каждый день просрочки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom.html

Что такое предварительный договор купли-продажи земельного участка

Как правильно прописать условия в предварительном договоре купли продажи земельного участка?

Продажа земельного участка должна проводиться в соответствии с правилами оформления сделок. Процедура купли-продажи участка должна соответствовать определенным особенностям. Перед тем как начать подписание договора, покупатель должен внимательно изучить все документы.

На срок проверки стороны могут подписать предварительное соглашение. Оно служит защитой для всех сторон сделки. Невыполнение какого-либо прописанного пункта станет невыгодно как покупателю, так и продавцу. Договор представляет собой предварительную договоренность с последующим переходом прав собственности к покупателю в будущем.

Что представляет из себя предварительное соглашение? Где можно скачать форму предварительного договора купли-продажи земельного участка?

Что это такое

Перед тем как будет составлен основной договор купли-продажи, сторона покупателя должна изучить все документы. Необходимо убедиться, что все документы подлинные, должна быть проведена оценка финансовых затрат.

На этот период между сторонами может быть заключен предварительный договор. Это соглашение, в котором прописываются даты заключения сделки, ключевые моменты. Подписание предварительного договора возлагают на покупателя и продавца обязанности по выполнению всех прописанных условий.

Такое соглашение поможет обезопасить ход сделки. Если при подписании основного договора, какая-либо из сторон допусти нарушение, будет юридически значимое доказательство нарушения. В такой ситуации вся вина ляжет на ту сторону, которая не соблюдает договоренность.

Назначение

Первоначальные разговоры об оформлении сделки с недвижимостью чаще всего проводятся устно. Но такая форма опасна тем, что в процессе проверки документов какая-либо из сторон поменяет свои условия. Например, покупатель нашел более выгодный вариант. В результате он полностью отказывается от продолжения оформления сделки.

По закону к покупателю нельзя предъявить претензии, так как письменной договоренности между сторонами нет. Следовательно, привлечь его к ответственности невозможно.

То же самое может касаться и продавца, который захочет поменять в процессе оформления цену на участок.

Чтобы обязать обе стороны выполнять условия договоренности, рекомендуется подписать предварительное соглашение. Это станет гарантией тому, что все пройдет без осложнений.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка:

Отличия от обычного соглашения

Предварительный договор по своей форме и содержанию отличается от основного. В первую очередь отличие заключается в предмете. В основном договоре купли-продажи предметом выступает конкретный участок земли.

В предварительно соглашении указывается только намерение приобрести участок. В процессе подписания соглашения у продавца могут отсутствовать определенные документы. Это должно быть прописано в тексте.

В любом случае, в нем должна быть информация о земельном участке. Это необходимо, так как он в дальнейшем станет предметом сделки. Необходимо прописать его адрес местонахождения, кадастровый номер, вид, для чего разрешено использовать землю.

Отличие двух документов заключается в сроках, когда они вступают в законную силу. Основной договор по сделке купли-продажи вступает в силу после того, как будет произведена регистрация в Росреестре.

Предварительный документ вступает в силу по договоренности сторон. Они могут установить дату самостоятельно. Например, это будет конкретное число либо наступление определенного события в сделке.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Как оформляется предварительный договор купли продажи земельного участка

Перед тем, как приступить к составлению предварительного договора, необходимо подготовить документы:

  • Со стороны продавца потребуется документ о праве собственности на продаваемый участок.
  • Кадастровый паспорт на надел.
  • Межевой план. Если границы не были вынесены ранее, необходимо предварительно провести межевание.
  • Акт согласования границ с соседями.
  • Документ, который является предпосылкой для оформления права собственности.
  • Выписка из ЕГРП, которая подтверждает, что на участок нет обременения, не наложен арест.

Предварительный договор актуально оформлять в том случае, если у продавца нет какого-либо документа либо участок находится в обременении. Предварительное соглашение составляется на период, пока продавец оформляет недостающий документ или выкупает землю, получив задаток от покупателя.

Форма и образец документа

Примерная структура должна быть следующая:

  1. Верхняя часть документа должна содержать реквизиты обоих сторон. Должны быть прописаны паспортные данные, адрес по прописке, контактные данные.
  2. Предметом сделки прописывается намерение заключить в будущем основной договор купли-продажи. Обязательно нужно указать, что будет выступать предметом в основном договоре.
  3. Цена – это условие обязательно должно присутствовать в документе. Продавец вправе установить стоимость по своему усмотрению. Она может быть не привязана к кадастровой или рыночной стоимости.
  4. Срок, по которому планируется подписание основного документа. Этот пункт является необязательным, но рекомендованным.
  5. В правах и обязанностях нужно прописать обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи.
  6. В пункте ответственность должны быть прописаны меры, которые могут быть применены к сторонам в случае нарушения договоренностей.
  7. В заключительном положении указываются сроки вступления соглашения в законную силу.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка

Предварительный договор должен быть так же, как и основной заключен в письменной форме. Но он не подлежит регистрации.

Образец акта согласования границ участка

Обязательные условия

Существуют определенные особенности, которые должны быть учтены при составлении договора:

  • В соответствии с Гражданским кодексом документ должен быть составлен только в письменном виде, в противном случае он будет признан недействительным.
  • В предварительно договоре должны отражаться все самые существенные моменты. Как в основном, так и в предварительном документе должен быть прописан предмет сделки. При купле-продаже участка под предметом будет пониматься конкретный участок с указанием его местонахождения, кадастрового номера, площади надела. В тексте должны быть все конкретные данные, которые позволят идентифицировать участок.
  • В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательным пунктом любого соглашения с недвижимостью является цена объекта. Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
  • Если стороны не достигнут соглашение между собой о стоимости участка, договор не будет считаться заключенным.
  • В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса существенным договором купли-продажи земельных участков является указание на наличие обременения. Продавец обязан известить покупателя об этом факте. Кроме того, он должен быть прописан в соглашении. Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Все эти пункты должны быть четко прописаны при составлении соглашения.

Форма межевого плана:

Если земля сельхозназначения

Земли для сельхозназначения выступают предметом сделки чаще всего.

К такой категории относятся участки, которые находятся за пределами территории поселения и предназначены для ведения сельского хозяйства, а также земли, на которых можно заниматься сельским хозяйством, но которые относятся к другим категориям земель.

При продаже земельных участков действуют определенные ограничения:

  • участки сельхозназначения не могут быть оформлены в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства;
  • после завершения сделки допустимо перевести участок из одной категории земли в другую.

В связи с тем, что все участки сельскохозяйственного назначения находятся под контролем государства, сделки с ними должны отвечать определенным требованиям:

  • В предварительно договоре обязательно должно быть прописано состояние почвы. Этот момент очень важен для сельхозпроизводителей.
  • Если участок оформлен в долях, должно быть указано, о какой части идет речь.
  • Необходимо прописать, возможно ли пользование землей без изменения категории. В некоторых случаях это необходимо.
  • Продажа участка сельхозназначения возможна только с разрешения местной Администрации. Это разрешение должно быть приложено в документах и прописано в соглашении. Если представительство Администрации отказывается от покупки, оно отправляет уведомление гражданину. После получения уведомления договор купли-продажи должен быть заключен не позднее одного года.

Продаже сельскохозяйственных земель осуществляется только в отношении определенных участков с установленными границами. Если границы не вынесены, перед началом сделки, необходимо провести межевание.

В Сбербанке

Если на земельном участке находится дом, при покупке через ипотеку в Сбербанке обязательно необходимо заключение предварительного договора. Эта отличительная особенность именно этого банка. Предварительное соглашение между продавцом и покупателем должно будет передано в банк после подписания.

В соглашении указывается стоимость объекта и способ оплаты. В тексте прописывается информация о том, что участок приобретается в кредит, а, следовательно, он переходит в залог банку после регистрации.

Составление предварительного договора в Сбербанке носит формальный характер. Часто он подписывается только в одностороннем порядке.

После завершения его составления покупатель заключает договор страхования. Только после того, как будут подписаны все документы с банком, можно будет подписывать основной договор купли-продажи.

Процедура расторжения

Несмотря на то что предварительный договор не подлежит регистрации, расторжение документа возможно только через суд.

Причинами расторжения могут быть:

Обоюдное согласиеЕсли обе стороны хотят расторгнуть подписанный договор, проблем не возникает.
Расторжение по инициативе одной из сторонЕсли покупатель или продавец хотят прекратить отношения, они должны предоставить в суд существенные доказательства. Основанием могут стать нарушение обязательств со стороны покупателя или продавца, срыв сроков.

Если одна из сторон отказывается от подписания основного договора купли-продажи, обращение в суд станет единственным способом расторжения соглашения. Если за участок был внесен задаток, то право на него будет решаться в судебном порядке.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка – это возможность избежать споров при оформлении сделки. Составление соглашения становится гарантией как для продавца, так и для покупателя.

Благодаря ему можно согласовать все этапы сделки, установить точные сроки, определить конечную стоимость объекта.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Предварительный договор купли-продажи земельного участка. Образец и бланк 2020 года

Как правильно прописать условия в предварительном договоре купли продажи земельного участка?
Смысл оформления предварительного договора купли-продажи земельного участка заключается в резервировании (закреплении) намерений сторон. То есть участники договора удостоверяют свои намерения в будущем совершить сделку по купле-продаже земли.

Поэтому в юриспруденции предварительные договоры носят названия договора о намерениях.

Файлы в .

DOC:Бланк предварительного договора купли-продажи земельного участкаОбразец предварительного договора купли-продажи земельного участка

Целесообразность заключения предварительного договора

Непосредственный акт купли-продажи земельного участка может быть существенно отдален по времени от предварительного договора. Соответственно, предварительный договор подразумевает фиксацию намерений наперед, предоставляя сторонам возможность подготовиться к основной сделке.

То есть предварительный договор носит, помимо фиксации намерений, также и характер отсрочки, при этом давая сторонам договора некоторую гарантию, что сделка все же состоится и продавец не передумает продавать участок, а покупатель не передумает его приобретать.

Продавцу отсрочка дает время для завершения оформления всех документов на участок и снятия какого-либо обременения, например, залога. Покупатель, в свою очередь, может без спешки взять кредит в банке или продать какое-нибудь свое имущество, чтобы иметь деньги для оплаты земли.

Кроме того, у покупателя появится дополнительное время для тщательного изучения документов по объекту сделки. Выявленные покупателем недочеты в виде некомплектности пакета документов, наличия обременений на участок, несоответствия формальных сведений реальности продавец сможет исправить до момента заключения основного договора.

Схожесть и различия предварительного и основного контрактов

Предварительный документ заключают по аналогичной основному контракту форме. Существенное отличие состоит в предмете договора. Предварительное соглашение предусматривает лишь намерение сторон, но не передачу прав собственности на землю.

Гражданский кодекс диктует наличие существенных условий в основном договоре, по которым стороны предварительно договорились и зафиксировали их в рассматриваемом в этой статье контракте.

Время заключения основного контракта купли-продажи желательно оговорить в предшествующем акте. Если в предварительном договоре отсутствует дата заключения основного договора, то сторонам по закону дается год для оформления полноценной сделки по продаже земли. Односторонний отказ может повлечь принуждение в судебном порядке заключить основной договор.

Форма договора

Закон признает только письменную форму контракта, в противном случае претензии сторон судами не принимаются к рассмотрению.

Независимо от стадии соглашения (предварительное или окончательное) в документах должны быть отражены исчерпывающие сведения о продаваемом участке: привязка на местности согласно кадастровым данным, конфигурация, линейные размеры и площадь землевладения.

Стоимость участка обязательна к указанию как в предварительном договоре, так и в основном. Если этой позиции в контрактах нет, сделка считается незаключенной.

Продавец обязан на стадии заключения и действия предварительного контракта поставить покупателя в известность обо всех отягощениях по участку (арест, залог, ипотека и т.д.) и устранить их до даты подписания основного контракта купли-продажи.

Документы для оформления договора

В процессе составления предварительного договора Продавец обязан представить покупателю следующие документы:

  • сертификаты, подтверждающие право собственности продавца на участок земли;
  • действующий кадастровый паспорт на участок;
  • план размежевания и акт увязки границ участков;
  • документы, на основании которых получено свидетельство права собственности;
  • справка госорганов (ЕГРП) об отсутствии каких бы то ни было обременений по продаваемому участку в виде залогов, арестов и т.д.

Особенности оформления предварительного контракта

Предварительный договор, в отличие от базового, регистрировать не нужно. Согласие каких-либо третьих лиц при заключении предварительного соглашения между фирмами (компаниями) не требуется, так как о приобретении или отчуждении недвижимости пока речь не идет.

Основная обязанность сторон по предварительному договору – осуществить в дальнейшем куплю-продажу земли. Выплата задатка законом не запрещена, но производится по добровольному согласию сторон. Условия по этой процедуре регламентируются Гражданским кодексом. В любом случае покупатель при передаче аванса (задатка) продавцу подтверждает основательность своих намерений.

Условия контракта, включая базовые, можно изменить или дополнить в основном договоре по продаже участка. Земля может продаваться вместе с находящимся на ней домом, дачей, гаражом, подсобными строениями. Все эти строения должны найти отражение в тексте документа с указанием их цены, после чего фиксируется суммарная стоимость сделки.

Если участок земли находится в собственности нескольких владельцев, нужно описать размер каждой квоты и ее цену.

Предварительный договор как условие ипотечного кредита

При выдаче ипотечного кредита банки, как правило, требуют заключения предварительного соглашения, в котором кредитная организация (банк) принимает непосредственное участие и является третьим заинтересованным лицом.

После государственной регистрации земельный участок переходит банку в виде залога по ипотеке.

Назначение земельного участка

Специфика процедуры отчуждения земель сельскохозяйственного назначения должна найти свое отражение в условиях договора. Специфические особенности сельскохозяйственных угодий диктуют следующие правила:

  • гражданам других государств закон не позволяет приобретать такие земли;
  • использование этих земель под застройку или иные цели, кроме сельскохозяйственных, возможно только после перевода участка в другую категорию по предусмотренной законом процедуре;
  • органы местной власти имеют приоритетное право приобретения сельскохозяйственных угодий. То есть для отчуждения участка другому лицу следует получить письменный отказ органов власти от покупки конкретного участка сельхозугодий. Подобный письменный отказ как основание для заключения сделки действителен в течение года.

контракта

Структура предварительного контракта аналогична типовому договору купли-продажи и должна включать в себя следующие существенные условия:

  1. название договора, место заключения сделки, дату оформления;
  2. реквизиты юридических лиц и паспортные данные граждан, участвующих в соглашении;
  3. существенные условия, а именно: предмет договора, полное описание продаваемого участка, цену сделки, график оплат и санкции за его нарушение;
  4. задатки, авансовые платежи с указанием их размера и условий возврата или зачета в общую стоимость сделки, а также неустойки при отказе заключить в дальнейшем основной контракт;
  5. наличие или отсутствие обременений по участку;
  6. сроки заключения основного контракта по продаже недвижимости;
  7. дату начала и окончания функционирования временной договоренности купли-продажи;
  8. наличие зданий и сооружений на участке;
  9. обязательства продавца об информировании покупателя по притязаниям на участок со стороны родственников или властей.

Предварительный договор с задатком

На самом деле договор о намерениях не дает участникам договора никакой гарантии, что сделка будет совершена в будущем, поскольку ничто не может ограничить право гражданина на отказ от совершения сделки. А это значит, что вполне возможно такое развитие событий, при котором покупатель и продавец впустую потратят время и деньги, подготавливаясь к договору, который так и не будет заключен.

Некоторая компенсация издержек в подобном случае может быть гарантирована условием внесения покупателем задатка в счет будущей сделки. В соответствии с действующим законодательством, задаток может служить если не гарантией того, что договор будет заключен, то гарантией, что затраты стороны, невиновной в разрыве сделки, будут возмещены.

Так, сумма задатка не будет возвращена покупателю продавцом, если тот откажется от сделки в одностороннем порядке.

В случае если отказ от совершения запланированной купли-продажи будет инициирован продавцом, то он будет обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka

Как правильно оформить предварительный договор купли продажи земельного участка?

Как правильно прописать условия в предварительном договоре купли продажи земельного участка?

Процесс заключения сделки купли – продажи земельного участка проводится на основании предварительного соглашения.

После ознакомления покупателя с документами, их изучения и оценки возможных дополнительных финансовых расходов стороны могут приступать к заключению основной сделки.

Поговорим в статье о правилах оформления данного документа, о его нюансах, какие функции несет в себе предварительное соглашение и в каких ситуациях его используют?

Что это такое и для чего необходим?

ПД — документ, содержащий предварительную оценку условий продажи земельного участка. Заключают его продавец и покупатель для фиксации своих намерений совершить сделку купли – продажи ЗУ. Документ составляется, когда нет возможности оформить основной договор в определенную дату.

Причины:

  • у покупателя нет требуемой суммы для оплаты надела;
  • отсутствует физическая возможность оформления купли – продажи;
  • у собственника нет полного перечня бумаг для предоставления покупателю – на их сбор требуется время.

Для продавца ПД является гарантией выплаты средств покупателем, для приобретателя – то, что продавец не изменит условия сделки.

Соглашение выступает защитой интересов участников сделки. Подписав его, они подтверждают свое согласие на взятие обязательств по исполнению условий, указанных в предварительном договоре.

Покупатель предварительно получает бумаги на землю с целью ознакомления.

ПД содержит нюансы, условия, итоговую дату подписания основного соглашения — все моменты, которые будут включены в договор купли – продажи.

Отличие от стандартного соглашения на приобретение земли

Предварительный договор отличается от основного предметом сделки. В первом – это подтверждение намерений приобрести этот участок, во втором – право собственности на землю и его передача покупателю.

Имеются дополнительные особенности:

  • В ПД должны указываться основные характеристики территории – площадь, месторасположение, целевое назначение и др. Иначе, у него не будет юридической силы.
  • Если на момент подписания предварительного договора у продавца присутствуют не все документы, это необходимо обозначить. Также указать срок предоставления недостающих бумаг.

Срок действия ПД участники определяют самостоятельно.

Прочие отличия от основного соглашения:

  1. сроки вступления в силу — предварительный начинает действовать с даты подписания, основной — с момента регистрации в Росреестре;
  2. правовое последствие — появление обстоятельств заключения основной сделки;
  3. оплата по ПД недопустима;
  4. предварительный договор — документ временного характера;
  5. первичное соглашение регистрировать не нужно.

Предварительный договор составляется на определенный период времени.

Как заполнить форму?

Законодательством не предусмотрена конкретная форма предварительного соглашения, но имеются требования, обязательные к выполнению. При их соблюдении документ будет иметь юридическую силу.

Структура ПД схожа с типовой формой и включает в себя пункты:

  • наименование соглашения, дату и место заключения;
  • данные паспорта для физических лиц, реквизиты – для юридических;
  • условия договора;
  • задаток, аванс (с указанием размера, условий возврата);
  • наличие (отсутствие) обременений на участок;
  • срок заключения основного соглашения;
  • обязательства, ответственность сторон;
  • наличие построек на территории.

После подписания документ является вступившим в силу обязательством по выполнению обозначенных в нем условий.

Текст ПД делят на такие разделы:

  1. преамбулу – с указанием ФИО, паспортных данных участников;
  2. предмет соглашения — определяется цель подписания документа;
  3. условия;
  4. порядок расчета;
  5. ответственность участников;
  6. порядок разрешения споров;
  7. реквизиты, адреса участников.

Требования ПД установлены законодательством.

При составлении и подписании ПД следует учесть следующее:

  • ГК РФ гласит, что соглашение будет иметь силу, если будет оформлено в письменной форме;
  • обязательно информирование покупателя о наличии обременений на участок;
  • в ПД должны отображаться ключевые моменты согласованности между участниками сделки;
  • обязательно указывается цена объекта.

Если между сторонами возникнут расхождения касательно стоимости объекта, договор не будет считаться заключенным.

предварительного соглашения оговаривается в статье 429 Гражданского кодекса. Этот нормативный акт закрепляет форму документа и сроки его исполнения.

Чтобы составить и подписать ПД, потребуются:

  1. свидетельство о праве собственности на землю и/или выписка ЕГРН (в выписке будет содержаться также информация об имеющихся обременениях);
  2. технический паспорт;
  3. межевой план;
  4. акт согласования границ территории с соседями;
  5. бумага, на основании которой у продавца возникло право собственности (договор купли – продажи, дарения, завещание и пр.);
  6. отказ от покупки других владельцев участка;
  7. разрешение органов опеки (если ЗУ принадлежит несовершеннолетнему гражданину).

Справка! Если ранее участок не разграничивался, перед продажей необходимо это сделать.

Предмет сделки

Предметом ПД выступает обязательство участников заключить основной договор купли – продажи ЗУ в дальнейшем. Условия должны быть взаимовыгодными.

Основные условия

В ПД включаются те же условия, которые будут прописаны в основном. Стороны самостоятельно их определяют. Это — предмет договора, стоимость, порядок оплаты, наличие обременений, ответственность и пр.

Обязательства

Обе стороны сделки имеют обязанности. В обязанности продавца входит постановка объекта на учет в Кадастровую службу, подготовка документации на участок, передача объекта покупателю и пр.

К обязанностям покупателя относятся:

  1. заключение основного документа,
  2. принятие объекта в обозначенные сроки,
  3. оплата стоимости участка и пр.

Расчеты

При заключении сделки покупатель должен перечислить продавцу задаток. В момент заключения основного договора перечисленная сумму засчитывают в счет уплаты стоимости ЗУ.

Ответственность

Если основное соглашение не будет подписано по вине покупателя, задаток ему не возвращается. При незаключении основного соглашения по вине продавца задаток покупателю возвращается в двойном размере.

При обстоятельствах, не предусмотренных условиями основного соглашения, участники несут ответственность согласно действующим законодательным нормативам.

Внимание! Участники освобождаются от ответственности при частичном (полном) неисполнении обязательств по основному договору, если их выполнению препятствовали непредотвратимые обстоятельства (стихийные, военные действия, запрещающие правительственные акты и др.)

Разрешение спорных ситуаций

При возникновении разногласий разрешение их осуществляется по обоюдному согласию. При недостижении договоренности спор разрешается согласно законодательству Российской Федерации с соблюдением претензионного порядка урегулирования ситуации. Претензия направляется заказным письмом с оповещением о вручении.

Кто подписывает документ?

В предварительном соглашении должны стоять подписи обеих сторон сделки — продавца и покупателя.

Прежде чем подписывать ПД, необходимо удостовериться, что нет других граждан, претендующих на землю.

Нужно ли заверять у нотариуса?

Предварительное соглашение заверять у нотариуса не нужно. По желанию стороны могут обратиться к специалисту. Нотариус проверит законность прав собственности продавца, законность совершения сделки.

Особенности

Особенности составления ПД касаются типа прав собственности на предоставляемый надел. В случае с долевой собственностью указывается размер доли и стоимость, кадастровый номер и сумма задатка (если уплачивался). При внесении задатка размер его определяют участники сделки.

В ПД должны указываться все постройки, расположенные на участке. Перечисляются и недостроенные объекты, степень их готовности – с обязательным указанием цены.

Если территория приобретается в ипотеку, предварительное соглашение является обязательным – третьим участником становится банк. В ПД делается указание на то, что после заключения сделки участок станет залогом банка. Расторгается предварительное соглашение через суд или при обоюдном согласии сторон.

Прочие нюансы:

  1. составляется лишь в письменном виде;
  2. условия, обозначенные в предварительном договоре можно изменить (дополнить) при подписании основного;
  3. чтобы обеспечить исполнение договора в указанный срок, в ПД следует прописать пеню за каждый день просрочки.

Если в предварительном соглашении не указан срок подписания основного, по умолчанию он не превышает 6 месяцев. Если в этот срок он подписан не будет, предварительный теряет силу.

Подводные камни

Часто в предварительном соглашении продавцы прописывают условия оплаты на ЗУ, которые будут выгодными для них, забывая о перечислении типов ответственности.

Прежде чем будет подписан основной договор, может пройти несколько месяцев и у продавца появится желание изменить условия. Если ПД будет заверен, продавец не сможет повысить цену или внести другие изменения.

Дополнительная информация о предварительном договоре купли-продажи в видео:

Заключение

Таким образом, ПД — документ, являющийся гарантией того, что в дальнейшем стороны заключат основной договор. В документ включаются стандартные условия сделки купли – продажи. Чтобы договор имел законную силу, его необходимо составлять с учетом требований законодательства.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/dogovor-na-zemlyu/predvaritelnyj

Прав-помощь
Добавить комментарий