Как продать долю в квартире, по которой начисляют долги?

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Как продать долю в квартире, по которой начисляют долги?
Статья обновлена: 31 декабря 2019 г.

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Лицевой счет закрепляется за человеком, следовательно и долги по ЖКХ также закрепляются за человеком, а не за квартирой.

Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрациии права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст.

158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга.

Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга.

После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст.

380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов.

Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации.

Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей.

Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/s-dolgami-po-kommunalke

Маленький хозяин большого дома

Как продать долю в квартире, по которой начисляют долги?

Ребенок приобретаетНесовершеннолетний имеет право приобретать собственность теми же способами, что и взрослый, &”151; за исключением самостоятельной покупки. То есть квартира, например, может стать собственностью ребенка, если ее ему оставили в наследство, подарили или же он стал собственником в результате приватизации.

Купить на рынке недвижимости квартиру на себя и от своего имени ребенок не может. Стать сособственником при покупке жилья, например по ипотеке, тоже. Если семья купила новую квартиру, ребенок в ней регистрируется, но собственником становится только в том случае, если родители отдельным договором дарят ему долю или всю квартиру или оставляют ее в наследство.

Приватизация

Не путайте «собственность» и приватизацию. Если ребенок прописан в квартире, это еще не значит, что он ее собственник. По закону в приватизации муниципального жилья участвуют все зарегистрированные на этой площади, при этом доли во владении жильем распределяются поровну между всеми проживающими в квартире.

Если в квартире зарегистрированы отец, мать и ребенок, им полагается по 1/3. Взрослые могут отказаться от приватизации в пользу ребенка, увеличив таким образом его долю. Например, если отец отказывается от права приватизации, ребенку и матери достается по 1/2.

Ребенок от права приватизации отказаться не может, даже если искренне хочет: за этим зорко следят органы опеки и попечительства, начать процедуру приватизации без их «отмашки» не получится.

Зачем родителям увеличивать долю ребенка в квартире? Или вообще полностью переводить жилье в собственность ребенка? Одна из причин: закон жестко ограничивает возможность отчуждения жилья у несовершеннолетнего. Это значит, что получить имущество в собственность ребенку довольно просто, а вот лишить его этой собственности практически невозможно.

Такую квартиру нельзя ни опечатать, ни описать, ни наложить на нее взыскание. Однако сложностей с ребенком-собственником возникает не меньше. Усыновленные дети с точки зрения «равнозначны» родным, у них те же права.Часто родители пытаются ограничить права ребенка при приватизации. Например, им нужно продать квартиру.

Для этой цели ребенка регистрируют в другой квартире, а эту приватизируют без его участия. Так проще продать жилье: многие покупатели не идут на сделку, если среди собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок. Теоретически он может оспорить сделку купли-продажи, когда вырастет.

Если вы решитесь на такую «махинацию», имейте в виду, что в законе прописано: при приватизации жилья учитывается не только то, где ребенок зарегистрирован, но и где он фактически проживает. Если ребенка перед приватизацией вы выписали «технически», а он продолжает жить в этой квартире, ваше решение исключить ребенка из приватизации может быть оспорено.

Конечно, органы опеки не в состоянии контролировать регистрацию абсолютно всех детей &”151; они следят в основном за неблагополучными семьями. Но если ваша тайная тропа, по которой вы обошли закон, будет обнаружена, сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной. По словам экспертов, сегодня судебная практика по подобным делам обширна и неоднозначна.

Решения суда бывают диаметрально противоположными.Взглянем на эту ситуацию с точки зрения потенциального покупателя квартиры. Сразу становится ясно, зачем риэлторы требуют архивную выписку из домовой книги &”151; так проверяют, кто был прописан за несколько лет до приватизации и во время нее. Это важно: в начале 90-х гг. было разрешено не включать в приватизацию детей.

Дети выросли, и сегодня в судах множество исков от бывших несовершеннолетних, которые теперь претендуют на часть жилья. Риэлторы не дают однозначных рекомендаций &”151; бежать подальше от продавца с такой приватизационной историей или решиться на сделку.Есть способы обезопасить покупателя от возможных претензий со стороны продавца.

Если на момент сделки ущемленный в правах достиг совершеннолетия, он должен написать специальную бумагу, в которой указано: он знает, что собственниками стали родители, знает о продаже, в настоящий момент собственностью наделен и проживает отдельно. Если же он проживает совместно с родителями, нужно указать, что получает иной объект собственности. Ребенок еще несовершеннолетний? Сделка рискованна: расписок от детей закон не принимает, поэтому нельзя исключить ситуации, когда, повзрослев, уже совершеннолетний опротестует сделку и подаст в суд.Отметим, что ребенок имеет право участвовать в бесплатной приватизации один раз до своего несовершеннолетия и один раз после.

Дарение

Прилетел вдруг волшебник в голубом вертолете, оставил в подарок 500 эскимо. Ну или жилплощадь. Собственность ребенок может получить в дар от любого человека &”151; родственника или постороннего. Принимают дар родители на имя ребенка.

Особое распоряжение органов опеки и попечительства не требуется, если только ребенку (он сирота) не нужно назначить законных представителей.Отказаться от дара нельзя, это ущемление прав несовершеннолетнего. Даритель, если ему отказали, может обратиться в органы опеки и попечительства с жалобой, и она будет удовлетворена.

Если потребуется, в судебном порядке.Подарки &”151; это, конечно, приятно. Но благими намерениями, как известно…

Что, если даритель не учел, что за его роскошный подарок вам придется заплатить немалую пошлину государству? Налог на дарение ребенок обязан уплатить &”151; в том случае, если даритель не приходится ему близким родственником (мамой, папой, сестрой, братом, бабушкой или дедушкой).

Если благодетель не близкий родственник или вовсе не родственник, налог придется вернуть в казну страны. Естественно, неработающий ребенок из своих карманных денег платить не будет, за него расплачиваются родители или опекуны. Если внести налог разово родительский доход не позволяет, пошлину делят на части и выплату растягивают во времени.

Наследство

Несовершеннолетний ребенок &”151; наследник первой очереди за своими отцом и матерью. Это значит, что в случае смерти одного из родителей ребенку в обязательном порядке полагается доля в наследстве и отказаться от нее он (или его законный представитель) не имеет права.

Родители, в свою очередь, не могут ущемить права несовершеннолетнего ребенка: какое бы завещание они ни составили, ребенок имеет право на наследство.Налог на наследование составляет 0,3%, но не больше 100 000 руб., если завещатель приходится ребенку близким родственником.

Выплаты берут на себя родители или опекуны.

Ребенок пользуется

Допустим, ребенок получил в наследство или по договору дарения квартиру. Стал ее полноправным собственником. Кто будет оплачивать коммунальные услуги, если ваш несовершеннолетний отпрыск не то что не работает &”151; еще даже не решил, кем будет, когда вырастет?Обязанность платить квартплату лежит на родителях ребенка-собственника.

Однако, если родители не оплачивают коммунальные платежи, это не значит, что ребенок возьмет на себя их долг, когда достигнет совершеннолетия, &”151; по закону он не обязан это делать. Все время, пока долг не оплачивается, на него начисляются пени. Выселить ребенка или лишить его собственности за неуплату невозможно. На собственность несовершеннолетнего нельзя наложить взыскание.

Достигнув совершеннолетия, ребенок начнет оплачивать коммунальные услуги сам.Дети-сироты освобождены от оплаты жилья и коммунальных услуг вообще &”151; независимо от того, являются ли они нанимателями жилья по договору социального найма или собственниками. Чтобы получить льготу, нужно принести в ЕРЦ справку о принадлежности к льготной категории граждан.

Выдается она органами опеки и попечительства либо руководством специализированного учреждения для детей-сирот. Если сирота обучается на дневном отделении колледжа или вуза, для освобождения от квартплаты нужно каждый год предоставлять справку из бухгалтерии образовательного учреждения.

Если ребенок остался сиротой и направлен органами опеки и попечительства в детский дом, с его собственностью ничего не случится. Коммунальные платежи не будут начисляться с момента смерти родителей.

Органы опеки издают распоряжение, которое подается главе администрации района (округа), тот в свою очередь издает постановление закрепить жилплощадь за несовершеннолетним; приостановить начисление коммунальных платежей. Постановление направляется директору детского дома, а копия &”151; в Единый расчетный центр.

У ребенка отчуждают

Вы с ребенком бесконечно друг другу доверяете и все решения принимаете вместе? У вас даже мысли такой нет &”151; в чем-то его обделить? Смиритесь, каждое действие с собственностью вашего ребенка придется сверять с органами опеки и поручительства.

Возьмем такую ситуацию: ваш любимый калифорнийский дядюшка подарил своему внучатому племяннику квартиру, теперь она значится в собственности вашего ребенка и вы в ней всей семьей дружно живете.

Квартира была хороша какое-то время, но потом стала маловата, у вас появились деньги, на рынке недвижимости стагнация &”151; словом, все обстоятельства в пользу того, чтобы приобрести квартиру побольше.

Не получив добро от органов опеки, продать квартиру будет не то чтобы сложно &”151; незаконно! Однако органы опеки редко отказывают в разрешении &”151; достаточно доказать, что новая квартира будет не меньше старой. Например, принести план новой квартиры и расписку от продавца (разумеется, для этого нужно эту квартиру предварительно найти и внести за нее аванс).

Основные сложности возникают тогда, когда вы хотите не улучшить, а ухудшить жилищные условия. Продать имеющуюся квартиру и купить меньшую (причины могут быть разные: самая простая &”151; вам нужны деньги). В этом случае надо увеличивать долю ребенка в новом жилье.

Если он владел третью в большой квартире, придется выделить ему половину в маленькой &”151; чтобы количество метров не изменилось. В противном случае проблем с органами опеки, а значит, и с заключением сделки, не избежать. Уменьшение метража в доле ребенка допускается, только если несовершеннолетний переезжает из коммуналки в отдельное жилье.

Учтите, аргумент «деньги нужны» в качестве объяснения, почему вы меняете квартиру на меньшую, на органы опеки не действует. И даже если у ребенка в собственности не одна квартира или доли в разных квартирах, уменьшить долю в этой конкретной жилплощади вам не позволят.Сам ребенок тоже не свободен в своем праве распоряжаться жильем.

Даже если он не против переехать в более тесную квартирку и «завладеть» меньшей долей, ему наверняка откажут. Правда, закон разрешает несовершеннолетним дарить свою собственность &”151; это право есть у тех, кто достиг 14-летнего возраста.

Дарение недвижимости, которая находится в собственности 14-18-летнего ребенка, возможно на следующих условиях:Родители или опекуны не против. Имеется письменное согласие. Дарение законно, даже если письменное разрешение родителей получено после заключения договора.Органы опеки и поручительства тоже не против, получено разрешение.

Недвижимость не переходит близким родственникам дарителя. То есть несовершеннолетний ребенок не может подарить свою собственность родителям, опекунам/попечителям, супругам родителей или опекунов и их близким родственникам (то есть тетям и дядям тоже нельзя). Этот пункт дополнительно усложняет задачку. Грубо говоря, избавиться от собственности несовершеннолетнему становится еще труднее. Логика законодателя понятна: он стремится защитить ребенка от недобросовестных родителей и попечителей. Однако те же законы иногда становятся настоящей проблемой для любящих и ответственных родителей.

Ипотека в пеленках
Если одной из долей в квартире владеет ребенок, под такое жилье довольно сложно оформить ипотеку. Банки идут на такую сделку неохотно: если родители перестанут платить по кредиту, банк не сможет отобрать квартиру.

Стандартная ситуация: родители с ребенком в равных долях владеют однокомнатной квартирой. Взять кредит на улучшение жилищных условий (то есть продать эту квартиру, занять денег у банка и купить большую) будет проблематично.

Сделать ребенка сособственником новой, купленной по ипотеке, квартиры нельзя.

Значит, кроме покупки новой квартиры придется найти долю в любой другой недвижимости, чтобы компенсировать ребенку его потери при продаже (как вариант &”151; бабушка или, например, старший брат могут подарить долю ребенку в своей квартире).

О детях-несобственниках

Право собственности по закону важнее регистрацииЕсли ребенок не является собственником, а просто «прописан» в квартире, разрешение органов опеки на продажу жилья не нужно &”151; за исключением тех случаев, когда в квартире прописан сирота, который находится под опекой.

Отчуждение квартиры (продажа, обмен, залог), где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, возможно &”151; на таких условиях проходит до 80% всех совершаемых сегодня сделок.

Журнал «Личный Бюджет»

Источник: https://kazned.ru/article/801

Верховный суд объяснил, кто и когда может требовать долги по алиментам

Как продать долю в квартире, по которой начисляют долги?

Проблема долгов по алиментам болезненна, сложна и многогранна. Поэтому новое разъяснение, которое сделала Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ, может оказаться полезным многим гражданам, так как впервые дан ответ на вопрос – можно ли требовать денег с должника-родителя по прошествии многих лет, когда дети уже выросли? Оказалось, что можно и нужно.

Ситуация, которая стала предметом судебного разбирательства, выглядит следующим образом: жительница Хабаровска больше 20 лет сама содержала детей, без помощи бывшего мужа, который не платил алименты. Спустя годы гражданка решила, что экс-супруг все-таки обязан заплатить то, что задолжал.

Но местные суды и приставы с желанием гражданки получить компенсацию за все годы, когда она одна тянула детей, не согласились.

Чиновники объяснили женщине – дети у нее уже взрослые, пусть просят с отца невыплаченные алименты сами, ведь эти деньги предназначались не маме, а детям, которые теперь выросли и сами в состоянии пойти в суд с иском к нерадивому папаше.

В Екатеринбурге алиментщика из Норвегии приговорили к обязательным работам

Вот только Верховный суд РФ с таким решением местных судов не согласился и объяснил, как по закону надо разрешать подобные споры.

Судя по документам, имеющимся в деле, некая гражданка в начале 90-х годов по решению суда взыскала с бывшего мужа алименты на содержание общих детей. Но это решение так и осталось на бумаге. Судебные приставы не раз возбуждали исполнительное производство, но горе-отец выкручивался как мог и в итоге так и не начал платить положенное.

Если отец не платил алименты малолетним детям, ему придется вернуть весь долг, даже если дети стали взрослыми

Когда же дети подросли и стали совершеннолетними, гражданка в очередной раз обратилась к приставам с заявлением о возбуждении исполнительного производства. Но на этот раз они ей отказали.

Судебный пристав-исполнитель объяснил женщине, что исполнительный документ не подлежит исполнению, так как гражданскими истцами по взысканию алиментов признаются дети, достигшие совершеннолетия, а не она. Именно им пристав и порекомендовал обратиться в суд за заменой исполнительного документа.

В России предложили создать госфонд для выплаты алиментов

Гражданка совету следовать не стала, а обжаловала постановление службы судебных приставов. В заявлении она написала, что фактически одна на протяжении более 20 лет несла расходы по содержанию общих с должником детей.

Поскольку обжалование результатов не принесло, обратилась с административным иском в Центральный районный суд Хабаровска. Но там встали на сторону приставов.

Следующей инстанцией стал Хабаровский краевой суд, но и там ее ждала неудача.

Местные суды объясняли свое решение тем, что за ребенком, которому причитаются алименты, фактически признается право собственности на эти алименты. Родители в подобных случаях являются лишь распорядителями денег.

Родитель, осуществлявший содержание ребенка, вправе претендовать на компенсацию своих затрат

По существующим правовым нормам, права родителей, как законных представителей, прекращаются по достижении детьми 18 лет. Хабаровские суды хором сказали следующее: если право несовершеннолетнего ребенка на получение алиментов в полном объеме не было реализовано до этого возраста, то после его наступления он может реализовать его самостоятельно.

А в Верховном суде РФ, куда в конце концов добралось это дело, самые грамотные судьи страны заявили – законодательство не предусматривает такого основания для замены взыскателя в исполнительном производстве, как достижение совершеннолетия ребенком, на содержание которого взысканы алименты.

В определении Верховного суда подчеркнуто, что особенностью исполнительных документов о взыскании алиментов является периодический характер платежей.

Довод о том, что выплата задолженности по алиментам в пользу родителя прекращается по достижении ребенком совершеннолетия, основан на неправильном толковании норм законодательства.

Ведь с должника взыскивается задолженность по алиментам за предыдущие периоды, а не начисляются алименты после достижения ребенком совершеннолетия.

Ярославец уплатил 100 тысяч рублей долга по алиментам ради ЧМ по хоккею

Верховный суд особо подчеркнул – родитель, осуществлявший содержание ребенка, фактически несет расходы за второго родителя, не исполнявшего соответствующую обязанность. С этой точки зрения такой родитель вправе претендовать на компенсацию своих затрат.

Таким образом из разъяснений высокой судебной инстанции следует, что взыскание задолженности в этой и аналогичных ситуациях носит компенсационный характер, – ведь она образовалась тогда, когда дети не достигли совершеннолетнего возраста, и мать несла обязанность по их содержанию самостоятельно. На стадии исполнительного производства нужно исполнять вступившее в силу решение суда.

Вот вывод, сделанный Верховным судом – судебный пристав-исполнитель неправомерно отказал гражданке в возбуждении исполнительного производства. Поэтому Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и направил административное дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, но уже в другом составе.

Источник: https://rg.ru/2018/05/21/verhovnyj-sud-obiasnil-kto-i-kogda-mozhet-trebovat-dolgi-po-alimentam.html

«Нас загоняют в долги, чтобы забрать квартиру». Недееспособному инвалиду повысили коммуналку в 5 раз

Как продать долю в квартире, по которой начисляют долги?

«С декабря прошлого года моему недееспособному брату-инвалиду, который находится в психоневрологическом интернате, за его часть квартиры стали насчитывать коммуналку в пятикратном размере», — рассказывает лидчанка Тамара Якубовская.

Пенсия мужчины составляет 23 рубля, на оплату счетов даже всей этой суммы не хватает, образовалась задолженность в 219 рублей и пеня 88. Чиновники, к которым обращалась женщина, разводят руками, мол, все законно. FINANCE.TUT.

BY попытался разобраться, почему пенсионеру стали считать коммуналку по полной.

Александра Квиткевич, TUT.BY

«Сумма в жировке брата с декабря 2018 года выросла в 5 раз»

Пенсионер Владимир Сенкевич уже 8 лет находится в Лидском психоневрологическом доме-интернате. До этого он жил с сестрой в квартире, которая им досталась в наследство от мамы. Половина жилья находится в собственности у Владимира, а половина — у его сестры Тамары.

— После смерти мамы я стала опекуном брата и опекуном над его имуществом, — рассказывает сестра мужчины. — Когда Владимир переехал, его опекуном стал интернат, однако право собственности на половину квартиры за ним сохранилось.

Все это время я оплачивала коммуналку и за себя, и за брата, поскольку доход у него очень маленький — всего 23 рубля, это 10% от пенсии, остальные 90% получает интернат.

На эту скромную сумму Владимир покупает конфеты, шампунь, какие-то другие мелочи.

Тамара говорит, что и дальше бы оплачивала коммуналку сама, но в конце прошлого года лицевой счет разделили на два, поскольку у квартиры два собственника.

— За мою часть жилья коммуналка начисляется по-старому, а вот у брата сумма в жировке с декабря 2018 года выросла в 5 раз, — говорит женщина.

Поскольку фактически Владимир живет в интернате, на его жилплощади никто не прописан, поэтому плату за отопление ему стали начислять по экономически обоснованному тарифу.

— То есть если до этого брату нужно было платить 10 рублей за отопление, то этой зимой уже около 50 в месяц. Эта сумма в два раза превышает доходы Владимира, я тоже пенсионерка. За зимние месяцы образовалась задолженность в 219 рублей. На сегодня уже и солидная пеня накапала — больше 80 рублей, — подсчитывает Тамара. — Переписку с чиновниками веду с декабря.

Обращалась и в ЖКХ, и к местным властям, и в прокуратуру. Даже выходила на помощника президента, инспектора по Гродненской области Ивана Лавриновича. Он публично дал обещание ответить на мой вопрос. Но ответа от него так и не поступило.

В других инстанциях мне тоже не пояснили, как человек-инвалид должен оплачивать коммуналку, если она превышает его доход?

В ответе, который пришел Тамаре из Лидского ЖКХ, написано, что женщина «имеет право производить оплату за жилищно-коммунальные услуги по платежному документу, предоставленному на имя брата». Но оснований для перерасчета и перехода на оплату по субсидируемым тарифам нет.

Как рассказывает женщина, «за ее спиной на недееспособного человека открыли исполнительное делопроизводство и удерживают из пенсии брата — из 23 рублей — по 7 в счет долга за коммуналку».

— Я обратилась в суд с просьбой отменить взыскания с брата и сделать перерасчет коммунальных платежей.

Однако в рассмотрении дела мне отказали, поскольку я не являюсь его опекуном, — продолжает женщина.

— Тогда я обратилась в интернат с просьбой помочь разобраться в ситуации, но там мне сказали, что они вмешиваются, только если права подопечного нарушаются, а в данном случае они нарушения не видят.

Тамара рассказывает, что сотрудники Расчетно-справочного центра в Лиде предлагали ей несколько вариантов, как избежать оплаты коммунальных услуг по экономически обоснованным тарифам.

— К примеру, сдать комнату брата в аренду по договору. Но у нас хрущевка с проходной комнатой, кого в нее поселишь? Предлагали фиктивный договор найма заключить. Но я не хочу так. Мне нужно разобраться в ситуации, — настаивает женщина. — Я не специально отдала брата в интернат, чтоб не ухаживать за ним, а теперь платить не хочу.

Просто ему нужна специализированная помощь, которую человек без надлежащей подготовки оказать не в силах. А если со мной что-то случится и брату придется одному платить коммуналку, которая выше его дохода? Что тогда? У меня один ответ — нас сознательно загоняют в долги, чтобы потом за них забрать квартиру.

Пусть бы как и раньше начисляли нам коммуналку, как всем, я буду платить.

Александра Квиткевич, TUT.BY

Юрист: «Он и так жертва, но его еще и обирают повышенными тарифами»

Юрист офиса по правам людей с инвалидностью Олег Граблевский считает, что начисление коммунальных платежей по экономически обоснованным тарифам недееспособному инвалиду — это грубая коллизия.

— С точки зрения законодательства в данной ситуации никаких противоречий нет. Человек отсутствует в квартире. ЖКХ имеет право начислять коммуналку по экономически обоснованным тарифам. Но в данном случае важно, почему человек выехал из этого жилья, что он находится в учреждении здравоохранения, — подчеркивает юрист.

По словам Олега Граблевского, эта мера была прописана в законодательстве не для того, чтобы обирать инвалидов. А для тех, кто имеет несколько квартир или уехал на ПМЖ за границу.

Позволяя гражданину оплачивать ЖКУ по субсидируемым тарифам, государство оказывает ему социальную поддержку, которой он может воспользоваться только в отношении одного жилого помещения.

И если у человека есть дом или квартира, где никто не прописан, он не может претендовать на помощь от государства, потому что он уже ее получает там, где фактически живет, поясняет специалист. 

— Но Владимир выехал в интернат потому, что государство и местное самоуправление не смогли удовлетворить его особые потребности на дому. С точки зрения Конвенции о правах людей с инвалидностью — это отказ в разумном приспособлении.

Он и так жертва. Так его же за это еще и обирают повышенными тарифами. Это пример грубого проявления институционального подхода и дискриминации.

Человек стал жертвой дискриминационных отношений в связи с его инвалидностью, — говорит юрист.

Олег Граблевский считает, что в сложившейся ситуации ущемляются и права сестры Владимира.

— Что будет потом? Юридически сестра к этому недвижимому имуществу никакого отношения не имеет. У человека, который в интернате, доход 23 рубля — 10% пенсии. И из этой суммы уже принудительно взыскивается по 7 рублей. Естественно, эти деньги не покроют долг, он накапливается.

И опять же, по закону, ЖКХ, когда эта сумма достигнет определенного уровня, имеет право обратиться в суд, продать долю квартиры в счет покрытия убытков. Человек лишится своего жилья, — подытожил юрист. — А заодно с ним пострадает и сестра, потому что ей придется либо жить в одной квартире с чужими людьми, либо продать и свою долю жилья.

О сестре здесь вообще никто не думает, она оказалась заложником этой ситуации.

Юрист считает, что «чиновникам необходимо собраться и решить, что делать именно в таких ситуациях». Ведь Тамара не против платить по субсидируемым тарифам и за себя, и за брата. Но таких огромных сумм, которые выставляют в жировках, у нее просто нет, она пенсионерка.

Источник: https://finance.tut.by/news652971.html

За что могут отобрать квартиру — Справочник Недвижимости

Как продать долю в квартире, по которой начисляют долги?

Долги по кредиту под залог квартиры

Если квартира заложена, а долг большой, то недвижимость могут забрать, даже если это единственное жильё.

Это, пожалуй, самый распространённый случай и самый большой страх будущего ипотечника.

Кредит под залог квартиры — не обязательно ипотека. Под залог недвижимости можно брать кредиты и на другие цели — например, на покупку загородного дома или автомобиля. В этом случае квартиру используют как залог, для гарантии возврата денег.

К сожалению, заложенную квартиру действительно могут отнять за долги.

Причём это реально даже с квартирой, которая является единственным жильём должника.

В первую очередь в зону риска попадает жильё, купленное в ипотеку и заложенное под её возврат. Право банка обратить взыскание на квартиру (то есть «забрать» её и продать) фиксируется в кредитном договоре. При его подписании внимательно читайте, в каких случаях банк потребует не только заплатить проценты и просроченные платежи, но и продать квартиру.

Это может быть не только просрочка платежей, но и нарушение совсем других условий договора. Такие случаи предусматривает и сам закон «Об ипотеке»(ст.

50): например, если собственник недвижимости не делает ремонт, не страхует квартиру или не пускает представителей банка для осмотра заложенной квартиры.

За такие нарушения банк вправе попросить вернуть невыплаченную сумму по кредитному договору, и если должник не сделает это в течение 1 месяца, потребовать продать квартиру.

Банки продают недвижимость с публичных торгов по правилам, которые описаны в том же законе «Об ипотеке». Забрать квартиру могут как по суду, так и без него. В большинстве случаев банки в договоре оставляют за собой право сделать это без суда.

Из этого правила есть исключения: даже если в договоре прямо прописан внесудебный порядок взыскания, то при незначительном размере долга перед банком без суда не обойтись.

Для этого долг должен быть меньше 5% от суммы оценки квартиры в договоре ипотеки, а просрочка — меньше 3 месяцев.

Если выполняются эти два условия одновременно, то банк может «покушаться» на недвижимость только через суд, который учтёт размер долга и серьёзность нарушений, прежде чем принять решение о судьбе квартиры.

Конечно, лучше не доводить ситуацию с просрочкой до такого: как только вы понимаете, что не можете вовремя платить банку или другому кредитору, которому заложили жильё, — обратитесь к нему и попробуйте решить эту проблему совместно. Мы уже писали, какие варианты может предложить банк в сложной жизненной ситуации: любому крупному кредитору выгоднее подождать и заморозить обязательства, чем заниматься продажей квартиры.

Долги без залога квартиры

Если квартира не в залоге, то забрать её в счёт долга можно только при условии, что это не единственное жильё должника. Но бывают исключения.

С долгами, под которые не заложена квартира, дела обстоят лучше.

Лишиться в этом случае недвижимости можно, только если это не единственное жильё (то есть у вас в собственности имеется другая квартира или комната). Гражданский процессуальный кодекс прямо запрещает забирать единственное жильё, если на него не оформлена ипотека, — об этом говорит ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.

Этот запрет вызвал бурные обсуждения, потому что давал возможность, к примеру, злостным неплательщикам алиментов проживать в своей единственной пятикомнатной квартире в центре Москвы и не особо волноваться на этот счёт.

В 2016 году появился законопроект, который разрешает забирать за долги и единственное жильё, даже не если оно не отдано в залог. Если законопроект будет принят, то без квартиры может остаться любой должник.

Важно понимать, что суд, рассматривая обстоятельства дела, берёт в расчёт все нюансы конкретного случая. Поэтому «единственность» жилья не всегда спасает от его потери.

Так, например, в судебной практике бывали дела, где должник, злоупотреблявший своим правом, всё же лишался квартиры.

В одном из случаев должник, стремясь сохранить жильё, снялся с регистрации в съёмной квартире, где проживал уже много лет, и прописался в «спорном» собственном жилье. Суд принял во внимание все обстоятельства дела и вынес решение «забрать» квартиру в счёт долга.

Долги родителей и несовершеннолетний собственник

Если квартира не заложена, то её не заберут. Если заложена с долей ребёнка, то увы (

Забрать квартиру, в которой есть несовершеннолетний сособственник, очень сложно.

Во-первых, нужно помнить, что «отобрать» могут только долю должника в праве собственности, а не всю квартиру, потому что должник отвечает только тем, чем владеет сам. Доля несовершеннолетнего остаётся неприкосновенной.

Во-вторых, даже эту долю не смогут забрать, если это единственное жильё должника и оно не заложено.

Пример. Маме, папе и ребёнку принадлежит по 1/3 права на квартиру. Папа набрал кредитов и не в состоянии с ними расплатиться. При этом квартира — единственное жильё для всей семьи. В такой ситуации кредиторы не смогут ничего поделать ни с долей отца, ни тем более с долей ребёнка.

А если такая квартира заложена?

Долю ребёнка в праве собственности заложить можно только с согласия органов опеки. В некоторых случаях они идут на это, например, если квартира закладывается для покупки в кредит другой квартиры (она лучше, в ней у ребёнка тоже будет доля).

Если родители не смогут выплачивать кредит и накопят большой долг, то по закону банк вправе забрать даже единственное жильё, если оно заложено, и несовершеннолетие собственника не спасёт от такого взыскания.

На практике такое встречается очень редко: как правило, банки не берут в залог недвижимость, где один из собственников несовершеннолетний, а органы опеки не дают разрешение заложить такую квартиру.
 

Самовольные перепланировки или переустройство квартиры

Если перепланировка противоречит техническим регламентам и может угрожать сохранности дома (например, при сносе несущей стены), квартиру могут забрать. И такие случаи были

Самовольной перепланировкой или переустройством квартиры считается перепланировка, на которую не получено согласование уполномоченного органа. Или перепланировка, которую провели с нарушением проекта перепланировки, поданного на согласование.

Некоторые перепланировки можно узаконить задним числом, если они не нарушают никакие технические регламенты. Но есть перепланировки, которые согласовать в принципе невозможно — они угрожают целостности здания и безопасности людей, которые в нём живут. На такую могут банально пожаловаться соседи.

Если подобная перепланировка или переустройство будут обнаружены, для начала собственнику квартиры предложат вернуть всё в первоначальный вид. Срок на это отведёт  орган, согласовывающий перепланировки.

Если собственник оставит всё как есть, он может лишиться квартиры по решению суда. Иск вправе подать орган, который согласовывает перепланировки. Если квартиру заберут, то после продажи с публичных торгов экс-владелец получит часть денег, вырученных за продажу, за вычетом расходов на восстановление квартиры.

Например, если суд решит, что стоимость квартиры 6 млн рублей, но при этом восстановить снесённую стену стоит 500 000 рублей, а убрать батареи с балкона — ещё 500 000, то квартиру продадут за 5 млн рублей, которые и достанутся прежнему владельцу.

Долги по коммунальным платежам

Долг по коммуналке не может расти вечно — рано или поздно квартиру просто отключат от благ цивилизации. Но не отберут. Однако, если вы не собственник, а только снимаете жильё по договору социального найма, то квартиру за долги можно потерять.

Долги в квартире по договору социального найма

Некоторые категории граждан России получают квартиру от государства. Но не в собственность, а для проживания. В этом случае оформляется договор социального найма, по которому наниматель платит за коммунальные услуги и другие текущие расходы на квартиру.

Выселить за долги по коммуналке такого нанимателя могут, если он без уважительных причин не платит за квартиру и за коммунальные услуги больше 6 месяцев. Это предусмотрено ст. 90 Жилищного кодекса РФ. Такого нанимателя вместе с членами семьи через суд выселяют в другое помещение — вот только его размеры будут рассчитываться по нормам, установленным для общежития.

Ещё хуже обстоят дела с нанимателями квартир, которые пользуются ими не по назначению, «убивают» их или нарушают интересы соседей: таких нанимателей после предупреждений выселяют, не давая взамен никакого жилья.

Долги по коммуналке в собственной квартире

Квартиру не отберут, но долг заплатить придётся.

Поставщик коммунальных услуг вправе ограничить, а после этого и приостановить предоставление ресурсов. Сначала он предупредит о задолженности и потребует её погасить. Через 20 дней, если не оплатить долг, услугу могут ограничить (при наличии технической возможности), а ещё через 10 дней — и вовсе отключить.

Будьте внимательны: предупредить вас могут разными способами: лично под роспись или по почте России с уведомлением о вручении, через личный кабинет на сайте Госуслуг, позвонив по телефону или просто сделав запись в очередном платёжном документе. И такое уведомление будет считаться полученным.

Предупреждение об отключении направляют, если вы задолжали хотя бы за один вид коммунальных услуг условно за 2–3 месяца (по закону такой долг считается на основе двухмесячной нормативной стоимости услуги).

На практике это редко происходит так быстро. Отключать ли квартиру от коммунальных услуг — решает суд.

Он часто встаёт на сторону потребителя: «наказание» должно быть соразмерно нарушению, не иметь альтернативы и не вредить другим жильцам дома.

На сумму долга будут начисляться пени, и рано или поздно придётся заплатить не только сам долг, но и неустойку, которая будет становиться всё больше.

Долг могут взыскать через суд. Если задолженность не превышает 500 000 рублей, то решение выносят в порядке приказного производства — то есть без вызова сторон и без судебного разбирательства. Такой суд очень легко пропустить, особенно если вы живёте не по месту регистрации. О том, что суд вынес решение взыскать с вас долги, вы можете узнать уже от приставов.

И пусть незаложенное единственное жильё при этом не пострадает, зато всё остальное имущество, включая деньги на ваших счетах, зарплату и машины, легко пойдёт в ход, чтобы погасить долги по коммунальным платежам.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/za-chto-mogut-otobrat-kvartiru

Прав-помощь
Добавить комментарий