Как составить соглашение о пользовании неделимым земельным участком, если дом разделен на 2 части?

Верховный суд разъяснил правила раздела земельного участка

Как составить соглашение о пользовании неделимым земельным участком, если дом разделен на 2 части?

Для абсолютного большинства дачников, садоводов и огородников могут оказаться очень полезными разъяснения Верховного суда о правильном разделе земельных участков. Речь идет о самых часто встречающихся ситуациях, когда дом и земля делятся между несколькими собственниками.

Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.

Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.

Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.

Верховный суд разобрался с неплательщиками в садовых товариществах

То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.

Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.

В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома – 70,1 кв. м., а участка – 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти – наследник.

Если участок предназначен для садоводства, то делить его надо так, чтобы садоводству не препятствовать

Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск – разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.

Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику – 167, 7 кв. м.

Апелляция с таким решением согласилась.

Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути – дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования – без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.

С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.

В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности.

По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли – это такое же выделение участка. А тот, от которого “отрезали” часть, будет и дальше числиться участком, но – в новых границах.

Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.

Еще важный момент – в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.

Верховный суд рассказал о правах жильцов, переселяемых из бараков

В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе.

В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет “несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности”.

То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению.

В этом случае под понятием “ущерб” надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.

Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону “О государственном кадастре недвижимости”. По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.

Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод – выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.

В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.

В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок – 0,02 гектара, а предельно максимальный – 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, – в 168,7 квадратного метра – не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/11/07/verhovnyj-sud-raziasnil-pravila-razdela-zemelnogo-uchastka.html

Обзор судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренным судами Калининградской области за 2013 год

Как составить соглашение о пользовании неделимым земельным участком, если дом разделен на 2 части?

Обзор документа

Обзор судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренным судами Калининградской области за 2013 год

Конституция Российской Федерации гарантирует, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9).

С развитием права частной собственности на землю вопрос о правах на нее приобрел особую значимость. В связи с этим земельные споры сохраняют свою актуальность, несмотря на небольшой удельный вес дел данной категории.

Так, по данным статистической отчетности за 2013 г. земельные споры составляют около 2,2% от общего числа оконченных судами области гражданских дел.

Кроме того, с учетом существенной публично-правовой специфики характера спорных правоотношений значительное число дел, связанных с применением земельного законодательства, учитывается в статистической отчетности по категории “жалобы на неправомерные действия (бездействие) должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, органов государственной власти и местного самоуправления”.

По результатам рассмотрения дел в апелляционном порядке стабильность судебных решений по земельным спорам составляет 88,4%.

Следует отметить, что если ранее большая часть споров была связана с межевыми конфликтами, порядком пользования земельными участками, оборотом земель сельскохозяйственного назначения, то в настоящее время значительным является число дел, связанных с ограничением прав на землю, проведением кадастрового учета земельных участков. Такое положение может быть обусловлено необходимостью легитимизации правообладания и объекта права и возникновением связанных с этим разногласий между субъектами этих правоотношений.

В изъятие из общих правил территориальной подсудности все иски, так или иначе затрагивающие права на земельные участки, предъявляются в суд по месту их нахождения по правилам исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ).

Следует отметить, что суды по существу правильно подходят к вопросу об определении территориальной подсудности.

Например, определением судьи Центрального районного суда г. Калининграда возвращено в связи с неподсудностью данному суду исковое заявление Г.Н.В. и К.И.Я.

к администрации городского округа “Город Калининград” о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и понуждении к предоставлению земельного участка в собственность за плату.

Данное исковое заявление подано в суд по месту нахождения ответчика – администрации городского округа, при этом предметом спора являлся расположенный на Московском проспекте г. Калининграда земельный участок под находящимися в собственности истцов нежилыми помещениями. Возвращая исковое заявление, судья Центрального районного суда г.

Калининграда правильно исходил из того, что истцами заявлено требование о праве на получение земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), в связи с чем спор подлежит разрешению по месту нахождения спорного земельного участка – Ленинградским районным судом г. Калининграда.

Что касается родовой подсудности, то большинство дел по спорам, связанным с землей, разрешается районными судами.

В силу требований п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ к подсудности мировых судей относятся дела об определении порядка пользования земельными участками, за исключением случаев, когда такие споры сопряжены с требованиями иного характера, относящимися к подсудности районных судов.

Кроме того, мировым судьям подсудны дела о правах на земельные участки, если их стоимость не превышает 50 000 руб. (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). При цене иска свыше этой суммы дело рассматривается районным судом.

1. Вопросы кадастрового учета земельных участков

Правовое определение понятия “земельный участок” установлено в ст. 11.1 ЗК РФ, согласно которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

По смыслу приведенной нормы, земельный участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что такой земельный участок имеет установленные границы.

Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации. При этом такая индивидуализация (определение и закрепление на месте границ) означает, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер.

Согласно Федеральному закону от 4 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (в ред. от 30 декабря 2008 г.

) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (п. 3 ст. 1).

В силу требований ст. 7 указанного Федерального закона к индивидуальным характеристикам земельного участка относятся кадастровый номер, месторасположение, площадь, границы, его целевое назначение.

Между тем, на практике нередко в кадастре такие сведения отсутствуют или указаны не в соответствии с нормами действующего законодательства. Как правило, это относится к ранее учтенным земельным участкам.

В соответствии с п. 21 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 4 февраля 2010 г.

N 42, решение о внесении в кадастр сведений о ранее учтенном земельном участке принимается на основании правоустанавливающих документов (свидетельства о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, государственного акта, удостоверяющего право собственности на землю, и др.), которые не содержат информации о границах земельного участка.

При таких обстоятельствах перед правообладателями ранее учтенных земельных участков возникает необходимость внести в кадастр недостающие сведения о его границах.

В силу требований ст. 22 Федерального закона от 4 июля 2007 г.

N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” основанием для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об уникальных характеристиках земельного участка является межевой план, устанавливающий в том числе местоположение границ земельных участков и являющийся результатом проведения кадастровых работ. Указанная процедура проводится и в отношении вновь создаваемых земельных участков, и в отношении ранее учтенных земельных участков.

Согласно ст.

38 указанного Федерального закона при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п. 9. ст. 38).

Особым действием в составе действий по формированию границ земельного участка является согласование местоположения его границ.

Этот порядок в основном определен в ст. 39 Федерального закона от 4 июля 2007 г.

N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, согласно которой местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию заинтересованными лицами – правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ.

При этом заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

В силу ст. 40 указанного Федерального закона результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования и является частью межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Установление процедуры согласования местоположения границ обусловлено необходимостью учета законных прав всех заинтересованных лиц при индивидуализации земельных участков и направлено на обеспечение защиты прав в первую очередь смежных землепользователей. Акт согласования границ является неотъемлемой частью межевого плана. Нарушения, допущенные при проведении согласования, могут являться основанием для признания всего межевого плана, а также его результатов, незаконными.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/9682532/

Как приватизировать участок, если один из собственников против?

Как составить соглашение о пользовании неделимым земельным участком, если дом разделен на 2 части?

Приватизация земли под частным домом возможна и без согласия одного из владельцев частного дома. Для этого существует несколько способов.

Во-первых, можно разделить совместное имущество (дом), а потом приватизировать землю уже без письменного согласия всех владельцев. Если Ваш сосед против, то обратитесь в суд; положительный исход дела практически предрешен.

Во-вторых, Вы можете оформить свой участок с помощью договора аренды (в бессрочное пользование), а затем уже приватизировать его без согласия соседа. Но перед этим Вы должны будете направить ему заявление на предоставление участка земли в бессрочное пользование. Не подписать договор после этого будет невозможно.

Как приватизировать участок под домом?

Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (www.edin.center) Константин Бобров:

Эта проблема очень распространена на практике. Но она вполне решаема. Как следует из п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, если долевым собственникам не удается прийти к согласию о выделе доли в натуре, то можно потребовать этого через суд. Однако для начала стоит попытаться заключить со всеми собственниками соглашение о таком выделе.

Если к компромиссу прийти не получится, то необходимо готовить соответствующий иск. К нему следует приложить полный перечень относящихся к делу документов (сведения об участниках дела, правоустанавливающие документы на дом, доказательства отказа собственника в выделе доли в натуре и так далее).

В судебном разбирательстве необходимо участвовать лично каждому из собственников, заявивших иск.

Отвечает нотариус Анна Таволжанская (Санкт-Петербург):

Ключевым моментом в Вашей ситуации является не вид Вашего права собственности на дом, а характеристики земельного участка.

Если, в соответствии с законом, земельный участок под домом является неделимым, то Вы не сможете оформить свое право собственности на часть земельного участка без согласия других собственников дома.

Это правило не зависит от того, находится ли дом в общей долевой собственности или разделен на части, которые зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимости, находящиеся в единоличной собственности каждого из собственников (п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, расположенного на этом земельном участке, должны совместно обратиться в уполномоченный орган.

Таким образом, возможность приватизации неделимого земельного участка без волеизъявления (совместного обращения) всех участников общей собственности на здание исключается. Признаки неделимости земельного участка определены законом. Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.

9 Земельного кодекса РФ, согласно пункту 1 которой предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются градостроительными регламентами.

Какие права и обязанности у собственников земли?

Могу ли я приватизировать землю, если уже участвовала в приватизации земли?

Таким образом, возможность раздела земельного участка на части зависит, в первую очередь, от его минимального размера, установленного градостроительным регламентом соответствующего региона, в котором он находится. При разделе земельного участка на части каждая образованная часть не должна быть меньше этого минимального размера.

Если участок, в соответствии с законом, может быть разделен на части, то участник общей собственности на дом, расположенный на этом земельном участке, может реализовать свое право на его приобретение в собственность независимо от волеизъявления других участников путем приватизации части земельного участка, соразмерной его доле в праве собственности, как самостоятельного объекта недвижимости.

Отвечает действительный член Адвокатской палаты Московской области Антон Коврижных:

Правовая формулировка вопроса некорректна. Дом уже находится в частной собственности. Однако цель ясна: приватизация земельного участка под домом.

Изменение назначения жилого дома или его строения не повлияет на вопрос приватизации. В данном случае скорее стоит задуматься о делимости земельного участка. Но судебная практика по Москве и области в данном вопросе отрицательна, поэтому этот вариант также бесперспективен.

Собственники жилого дома имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания должны совместно обратиться в уполномоченный орган. Обязать кого-либо из собственников приобрести участок в собственность нельзя.

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

Должен ли я платить налог на землю, если она не приватизирована?

Обязать же заключить договор аренды можно. Для этого любой из собственников вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение 30 дней со дня получения указанного заявления уполномоченный орган направляет иным собственникам здания подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка собственники обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Если кто-либо из собственников не представит подписанный договор, то уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении собственника здания заключить договор аренды.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Да, Вы можете действовать через суд, предварительно обратившись к кадастровым инженерам. Они начертят Вам план предполагаемого раздела земельного участка для последующего выдела в натуре каждого участка отдельно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?

Могу ли я лишить дочь приватизации?

Как оформить землю под домом в общую собственность?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_privatizirovat_uchastok_esli_odin_iz_sobstvennikov_protiv/7824

Право общей собственности на землю: виды, содержание | Правоведус

Как составить соглашение о пользовании неделимым земельным участком, если дом разделен на 2 части?

Право общей собственности на земельные участки относится к видам частной собственности на землю и характеризуется множественностью субъектов права собственности, именуемыми участниками общей собственности или сособственниками, при совместном использовании земельного участка (ст. 244 ГК РФ). По сути, возникновение общей собственности есть объединение субъектов права собственности на землю и соединение земельных участков в единый объект, подтвержденное актом о государственной регистрации. Право общей собственности на земельный участок делится на два вида:

  1. Общая совместная собственность на землю (без определения долей).
  2. Общая долевая собственность на землю (с определением долей каждого сособственника).

Различия между видами права общей собственности касаются как области содержания правомочий собственников, так и института возникновения правовых отношений. Рассмотрим каждый вид общей собственности на землю по отдельности.

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доли (ст.

247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда.

Участник общей долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего имущества (в данном случае – земельного участка) с использованием собственных средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме.

В случае, если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ).

Право общей долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением (ст. 248 ГК РФ).

Расходы по содержанию земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в соответствии с размером их долей.

В частности, каждый из участников несет ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление налоговой декларации по земельному налогу, уплату издержек по содержанию земли и другое (ст. 249 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию, продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается (ст. 246 ГК РФ).

Нарушение преимущественного права покупки доли дает право любому из участников долевой собственности в течение 3-х месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок.

Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст. 252 ГК РФ).

В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.

Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Общая совместная собственность на земельный участок

Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением.

Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон.

Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство.

Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства.

Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.

Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст. 254 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст. 256 ГК РФ (общая собственность супругов).

Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором.

Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке наследования во время брака, является его собственностью. На основании российского законодательства совместная собственность возникает в отношении:

  • крестьянско-фермерских хозяйств;
  • общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ;
  • общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
  • совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.

Государственная регистрация общей долевой собственности на землю 

Объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание.

Для приобретения права общей собственности на земельный участок все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст.

245 ГК РФ), к заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация доли одного из сособственников в праве общей долевой собственности, при отсутствии волеизъявления остальных участников, предполагает их потенциальное участие в общей долевой собственности помимо их воли. В проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на землю может быть отказано при отсутствии совместного обращения всех участников.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/land/pravo-obshhey-sobstvennosti-na-zemlyu/

Соглашение о разделе земельного участка. Образец и бланк 2020 года

Как составить соглашение о пользовании неделимым земельным участком, если дом разделен на 2 части?
Соглашение о разделе земельного участка может быть заключено только между сособственниками, желающими превратить общую собственность на земельный участок в долевую, с выделением каждому соответствующих идеальных или натуральных долей.

Файлы в .DOC:Бланк соглашения о разделе земельного участкаОбразец соглашения о разделе земельного участка

Виды долей

Существуют два вида долей – идеальные и реальные.

Идеальные доли – это собственность, границы которой в натуре не определены. Если говорить упрощенно, то идеальная доля – это то количество десятых или сотых частей стоимости земельного участка, на которые их владелец может претендовать. Например, владелец ¼ части собственности в случае продажи участка полностью за 100000 рублей, может претендовать на 25 000 рублей.

Как правило, владельцами долей в общем объекте собственности становятся в результате наследования либо в случае приобретения доли в результате договора купли-продажи.

Реальные доли в общей собственности – это, по сути, участок, имеющий свое месторасположение, границы и, возможно, огороженный забором и имеющий отдельный кадастровый номер.

Разумеется, по общей договоренности между сособственниками некое подобие границ каждой доли на участке можно предусмотреть, однако это не будет полноценным выделением доли.

Сложности идеальных долей

Сложно владеть тем, что существует только на бумаге. Доли нельзя отгородить, на них нельзя построить сарай без длительного согласования с остальными сособственниками. Кроме того, идеальные доли очень трудно продать, поскольку покупатель желает знать, что именно и какого качества он покупает.

Как разделить участок

Повторимся, что раздел земельного участка посредством соглашения возможен только между сособственниками. Если же у земельного участка единственный собственник, то «разделить» его он может следующими способами:

  • путем дарения части земельного участка;
  • путем отчуждения части земельного участка;
  • в результате судебного решения, например, при разделе совместного имущества супругов, если будет доказано, что участок получен в период брака. В этом случае общая собственность супругов превратится в долевую собственность.

Что касается сособственников, то превратить принадлежащую им идеальную долю в реальную они могут:

  • посредством заключения между собой соглашения;
  • посредством обращения в суд с иском о разделе земельного участка.

Вне зависимости от способа результат будет один – сособственники превратятся в собственников и в дальнейшем смогут полноценно распоряжаться своей частью земельного участка.

Как появляется долевая собственность

Земельный участок, имевший некогда единого хозяина, превращается в долевую собственность в результате следующих событий:

  • наследования несколькими наследниками имущества наследодателя. При этом наследованное имущество превращается в идеальные доли нотариусом;
  • развода, по результатам которого общее имущество делится между бывшими супругами посредством соглашения либо судебного решения. В любом случае раздел происходит с выделением идеальных долей.

Соглашение между супругами

Если нет желания проходить через судебную процедуру раздела имущества, можно попытаться разделить его самостоятельно.

Земельный участок (при условии, что он был приобретен в период брака) не обязательно должен быть поделен между супругами поровну. Закон предусматривает отступление от равенства долей в пользу того или иного супруга.

Например, суд, рассматривая дела о разделе имущества, отступает от равенства в пользу того из супругов, у которого на воспитании остаются дети.

Кроме того, может быть принят в расчет вклад каждого супруга в приобретенное имущество или потребность супруга в этом имуществе.

Так, если для мужа или жены участок является источником доходов, то он сможет претендовать на большую идеальную долю участка. Именно идеальную, поскольку для выделения участка в натуре предусмотрена совсем другая процедура.

Каким бы ни было соглашение сторон, и как бы они не поделили землю, соглашение должно быть оформлено в письменной форме.

Делимые и неделимые участки

Вбить самостоятельно колышки не получится, поскольку собственность на земельные участки подлежит государственной регистрации.

Вообще процедура раздела и выдела земельных участком регламентируется Земельным кодексом РФ, а именно ст.ст.11.4 и 11.5, а также Гражданским кодексом РФ и законом «Об обороте земель». Статья 11.4 касается вопроса раздела участка на доли при общей собственности на него, а ст. 11.5 касается выдела, то есть превращения идеальной доли в реальную.

Так, ГК РФ (ст.133) подразделяет все земельные участки на делимые и неделимые. Поэтому первое, что следует сделать сособственникам – это выяснить, к какой категории относится их участок. Если он неделим, то вопрос о разделе отпадет навсегда.

Неделимость участка устанавливается исходя из:

  • характеристики земли (ландшафт, местоположение, почва и т.д.);
  • возможности раздела без нарушения режима пользования земельным участком. Например, если на участке имеется дом в общей собственности, то разделить этот участок можно будет только с одновременным разделом дома.

Земля под многоквартирным домом не подлежит разделу в реальных долях, и может быть разделена только на идеальные доли между собственниками квартир.

Ограничивают возможность раздела также:

  • числящиеся на участке сервитуты;
  • долгосрочные договоры аренды;
  • ипотечный залог и иные обременения.

Полный перечень ограничений приведен в статье 11.9 ЗК РФ.

Итак, прежде чем браться за составление соглашения, следует выяснить статус земли. Выяснение этого вопроса – длительный процесс, поскольку он включает в себя несколько процедур, включая оценку предельных размеров участка.

Так, полученные в результате раздела участки не должны быть ниже нормы разрешенного использования. Это значит, что для выяснения возможности раздела применяется и такой параметр, как ВРИ (вид разрешенного использования).

Если по всем параметрам раздел участка допустим, то по результатам составленного соглашения потребуется определить границы участка на местности, то есть провести межевание.

Куда обращаться

Прежде всего, участок, который сособственники желают разделить, должен:

  • состоять на кадастровом учете;
  • обладать установленными границами на кадастровом плане;
  • быть делимым;
  • быть необремененным обязательствами (например, сервитутом).

Если участок соответствует всем этим условиям, то для его раздела сособственники должны осуществить следующие действия:

  • составить соглашение на раздел или выдел долей;
  • на основании соглашения заключить договор с фирмой, имеющей лицензию на осуществление работ по межеванию земельных участков;
  • обратиться в кадастровый орган для присвоения выделенным участкам почтовых адресов;
  • поставить новые участки на кадастровый учет;
  • зарегистрировать соглашение в Росреестре и получить право собственности.

и форма соглашения

Согласие сособственников на раздел земельного участка оформляется в письменном виде. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения для этой категории сделок, но все же лучше не поскупиться и навестить нотариуса.

Дело в том, что долевые правоотношения сложны даже для юристов, особенно когда количество долей велико. Люди же, не сведущие в юриспруденции могут легко запутаться в их определении. Нотариус же, помимо того, что проверит правильность долей, также проверит и верность содержания соглашения.

Для самостоятельного составления рекомендуем взять за основу имеющийся на сайте типовой шаблон соглашений рассматриваемого вида.

Текст соглашения должен быть полным и однозначным. Этого будет легко добиться, если руководствоваться примерным списком сведения, который соглашение должно содержать в себе. Так, текст соглашения должен включать в себя:

  1. дату составления соглашения и населенный пункт, в котором оно было составлено;
  2. перечисление всех сособственников участка, с указанием их паспортных данных и адреса;
  3. наименование документа на право общей или долевой собственности;
  4. номер записи в ЕГРН;
  5. способ деления участка;
  6. размер долей каждого сособственника;
  7. порядок оплаты затрат на межевание, на оформление межевого дела и регистрацию выделенных сособственникам долей;
  8. условие прекращения общей собственности. Имеется в виду обязательство каждого участника соглашения зарегистрировать право собственности на свою долю;
  9. адрес и кадастровый номер делимого участка;
  10. выражение согласия на раздел от каждого из сособственников;
  11. подписи всех участников соглашения.

Работы по межеванию

Межевание необходимо для определения границ участков, выделенных каждому из сособственников. Право на осуществление работ по межеванию обладают только организации, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности. Это значит, что в штате этой организации работает кадастровый инженер.

Для заключения договора с такой организацией, сособственники должны предоставить ей копию соглашения и заключить с ней договор подряда на осуществление работ по межеванию.

В процессе выполнения договора подряда землеустроительная организация выполняет следующие действия:

  1. получает выписку из кадастровой книги;
  2. истребует из Госкадастра план земельного участка;
  3. изучает документацию;
  4. оценивает расположение участка и прилегающих земель для установления точки репера;
  5. решает вопрос о необходимости проведения геодезической экспертизы;
  6. устанавливает границы и площади выделенных земельных участков соразмерно долям сособственников;
  7. составляет межевой план;
  8. вносит межевой план в кадастр недвижимости.

Если все сособственники будут согласны с подготовленным планом межевания, кадастровый инженер составляет акт согласования, в котором все сособственники должны будут проставить свои подписи.

При наличии разногласий между сособственниками кадастровый инженер составит новый план.

Если согласия добиться будет невозможно, то кадастровый инженер прекратит работу и предложит сособственникам обратиться в суд.

Получение почтового адреса

После получения межевого плана сособственники должны будут обратиться в отдел архитектуры и градостроительства при местном органе исполнительной власти для получения каждым участком отдельного почтового адреса.

Помимо заявления они должны будут предоставить:

  • составленное кадастровым инженером межевое дело;
  • свидетельства каждого сособственника о праве собственности на его долю;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • копию соглашения сособственников или решение суда.

На основании предоставленных документов земельным участкам будет предоставлен почтовый адрес.

Финальный этап

После оформления межевого дела и получения почтового адреса сособственники могут обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации на каждого из них отдельного земельного участка. Помимо заявления, следует приложить:

  • копии паспортов;
  • решение о присвоении почтового адреса;
  • межевой план;
  • копию соглашения.

С момента регистрации права каждого сособственника на выделенный земельный участок общее право собственности будет прекращено и каждый из сособственников получит на руки выписку из ЕГРН о регистрации его права на участок земли.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/soglashenie-o-razdele-zemelnogo-uchastka

Вечный земельный вопрос

Как составить соглашение о пользовании неделимым земельным участком, если дом разделен на 2 части?

Сравнительно недавно, около 20 лет тому назад граждане в Республике Беларусь наконец-то получили возможность приобретать земельные участки на праве частной собственности.

Земля постепенными темпами включилась в гражданский оборот, что привело к увеличению количества землепользователей, развитию сделок с земельными участками, но и породило ряд проблем между гражданами – землепользователями, которые всё чаще и чаще перетекают в судебные споры.

Несмотря на подробную регламентацию всех видов прав на землю для физических лиц в Кодексе республики Беларусь О земле, не все землепользователи пришли к пониманию содержания своих прав и к пониманию необходимости соблюдения законодательства в сфере использования и охраны земель.

Очень много вопросов у граждан сегодня порождает общая собственность на объекты недвижимого имущества, жилые дома например, и , соответственно, земельные участки, находящиеся по этими домами. По-прежнему граждане считают, что жилой дом можно рассматривать отдельно от земельного участка, пытаются устанавливать свой режим пользования и тем и другим.

На консультации адвокат часто видит непонимание в глазах обратившегося за юридической помощью гражданина. Между тем, согласно Кодексу Республики Беларусь О земле земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая границы и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями , сооружениями).

Часто в общей собственности земельный участок вместе с жилым домом оказывается у нескольких граждан в результате наследования. Другие случаи, это, например, дарение дома одним собственником своим двум детям, приобретение доли в праве собственности на дом.

Если в данной ситуации земельный участок тоже находится на праве собственности, то вопросы возникают по порядку пользования и тем и другим, по разделу дома и земельного участка.Определить порядок пользования жилым домом и земельным участком несколько проще, чем осуществить раздел указанных объектов. В случае достижения согласия сособственников вопрос решается без обращения в суд.

Но в большом количестве случаев люди не хотят идти на уступки друг другу, что влечёт соответствующие судебные тяжбы.Иногда граждане хотят сделать из одноквартирного жилого дома двухквартирный, ошибочно полагая, что смогут незамедлительно разделить земельный участок на два самостоятельных земельных участка.

Следует заметить, что вопрос раздела жилого дома с выделением двух изолированных жилых помещений – квартир в суде решается с помощью строительно-технической экспертизы. Именно такая экспертиза определит, можно ли сделать две отдельные квартиры, что бы в каждой был отдельный вход, кухня и т.п.

Обращаясь с исками в суд, не всегда истцы понимают, что стоимость подобной экспертизы достаточно велика для среднестатистического заработка. Экспертиза даёт ответы на вопросы, возможен ли раздел жилого дома в принципе, какие переустройства будет необходимо произвести, какова будет стоимость этих работ. В результате суду может быть представлено несколько вариантов раздела дома.

А вот с разделом земельного участка граждан зачастую ждёт разочарование, так как по законодательству Республики Беларусь не допускается раздел земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома. Даже в том случае, если дом не будет одноквартирным, есть положения о делимости земельного участка.

Так, согласно статье 10 Кодекса Республики Беларусь О земле, земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.

Делимым является земельный участок, который может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведёт к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признаётся неделимым.

Поэтому даже при разделе жилого дома с выделением двух отдельных квартир граждане могут рассчитывать только на определение порядка пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.

Этот вопрос также решается с помощью экспертизы, в результате которой на столе у судьи окажется несколько вариантов пользования земельным участком с учётом расположения квартир, хозяйственных построек.

Следует отметить, что не всегда истец получает ожидаемый результат, при этом расходы по оплате экспертиз ложатся на ту сторону, которая заинтересована в их проведении, в большинстве случаев на истца. Поэтому, обращаясь в суд с подобными требованиями, следует приготовиться к длительному и дорогостоящему процессу.

Нередко у граждан возникает вопрос, могут ли доли в праве собственности на дом не соответствовать долям в праве собственности на земельный участок.

В статье 69 Кодекса республики Беларусь О земле указано, что землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения, находящиеся в общей долевой собственности, осуществляют права землепользователей пропорционально своим долям в праве собственности на капитальные строения.

Если спора по данному вопросу нет, то, по нашему мнению, сособственники строения могут по соглашению сторон предусмотреть иной порядок землепользования. Однако в случае судебного спора, скорее всего, суд будет пользоваться нормой статьи 69 КоЗ Республики Беларусь.

Очень распространённой категорией земельных споров являются споры об устранении препятствий в осуществлении права пользования земельными участками. Данные споры очень разнообразны, так как препятствия могут выражаться в множественных факторах. Камнем преткновения могут стать границы земельного участка, а вернее их несовпадение де-юре и де-факто.

В правоустанавливающих документах на земельный участок гражданина указывается площадь земельного участка, его границы. На каждый земельный участок формируется землеустроительное и регистрационное дело.

В силу того, что граждане не соблюдают установленные границы, уничтожают межевые знаки, доверяют устным договорённостям с соседями, конфигурация земельного участка и его границы могут измениться до неузнаваемости.

Бывает , что обнаруживает эту проблему новый собственник, который согласно регистрационным документам покупает земельный участок одной площади, а при измерении его в натуре, оказывается , что площадь не соответствует той, что указана в правоустанавливающих документах. Тогда , как правило, соседи встречаются в суде. Несоответствие границ варьируется от 20 сантиметров до метров, иногда судебные издержки истца превышают кадастровую стоимость отвоёванной земли. Но для суда не важно, 20 сантиметров или 2 метра. Для разрешения пограничного вопроса будет назначена землеустроительная экспертиза. Бывает, что в результате экспертизы обнаруживается, что соседи не виноваты в изменении границ, а ошибка закралась на стадии вынесения решения о предоставлении земельного участка, однако стоимость экспертизы, как и указывалось ранее, несёт заинтересованная в её проведении сторона.Ещё одним видом препятствий в осуществлении права пользования земельным участком является расположение построек на соседнем земельном участке с нарушением строительных норм, либо с несоблюдением положенного расстояния от границ. В результате уклона крыши хозпостройки вода в период дождей может течь на соседний земельный участок, затопляя его. Может иметь место затенение участка, что не даёт выращивать на нём определённые культуры и т.д. В любом случае являются ли препятствия надуманными или действительными решит только суд с применением специальных познаний экспертов.

В заключении хочется сказать, что судебное решение предсказать очень сложно. Результат не всегда оправдывает ожидания. Часто объективная истина отлична от той, о которой думает гражданин. Мелкие и казалось бы, незначительные нарушения приводят к серьёзным последствиям. Культура земельных отношений основывается на самообразовании в области земельного права, на соблюдении законодательства в области охраны и использования земель, на уважении соседа соседом. А если вы чего-то не знаете, не поленитесь обратиться за советом к специалистам практикам, которые участвуют в разрешении земельных спорах в судах. Если у вас возникло право на землю, изучите его досконально. Желание ищет пути, а нежелание причины.

Кобаса Ксения Александровна
Адвокат Минобл ЮК № 2.

Источник: http://moka.by/index.php/от-адвоката/179-вечный-земельный-вопрос

Прав-помощь
Добавить комментарий