Как составлять договор аренды нежилого помещения?

Краткое руководство по заключению договора аренды нежилого помещения

Как составлять договор аренды нежилого помещения?
Договор аренды нежилого помещения — это соглашение, используемое при аренде коммерческой недвижимости, между субъектами гражданских правоотношений.

Он дает арендатору право на владение и пользование имуществом в коммерческих целях, в течение определённого срока аренды или наступления каких-либо обстоятельств, за определённую плату в пользу арендодателя.

Рассмотрим подробнее как заключить договор аренды нежилого помещения.

Из каких частей состоит договор аренды нежилого помещения

Субъекты (лица, вступающие в гражданские отношения при заключении договора):

арендатор (государство, органы местного самоуправления, физические и юридические лица);

арендодатель или его представитель (действует на основании доверенности).

Объект — предмет договора аренды:

Важно! Перед подписанием договора, необходимо удостовериться, что нежилое помещение ничем не обременено (не находиться в залоге и т. д.) и арендодатель является собственником имущества. В этом поможет выписка из ЕГРН, в которой содержится вся информация об объекте недвижимости.

Договор аренды нежилого помещения охватывает практически все типы коммерческой недвижимости, в том числе:

Офисные помещения. Это пространство охватывает бухгалтерские фирмы, юридические конторы и другие виды деятельности.

Розничная торговля и общепит. Торговые и ресторанные помещения обычно находятся в торговых центрах. Это пространство охватывает рестораны быстрого питания, специализированные закусочные, магазины одежды, сетевые магазины и т. д.

Промышленность. Промышленные помещения сдаются в аренду предприятиям, которым требуются склады и складские помещения, производственным зданиям, фабрикам или предприятиям, которым требуются производственные площади, а также служебные помещения для сотрудников.

Коммерческое помещение может состоять из большинства других нежилых объектов. Примерами являются склады самообслуживания, медицинские клиники и гостиницы.

Каковы обязанности арендодателя в отношении коммерческой недвижимости

При аренде офиса, торгового помещения, ресторана или промышленного помещения у арендодателей возникает ряд различных проблем, включая:

Характеристики недвижимости: арендодатель должен убедиться, что коммерческое использование разрешено для данного имущества и характеристика будет соответствовать определенному типу коммерческого пользования арендатора. Например, как правило, нельзя эксплуатировать ресторан в зданиях офисных помещений.

Использование имущества. Арендодатель должен обозначить, как арендатор может использовать имущество для своего бизнеса. Арендатор должен указать, какой тип бизнеса он будет вести (недвижимость, финансы и т. д.).

Право сдавать помещение в субаренду. Арендодатель должен обозначить, имеет ли право арендатор на исключительное пользование нежилого помещения, может ли сдавать в субаренду.

Эксплуатационные расходы и коммунальные услуги. Арендатор может либо оплатить процент коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, либо фиксированную ставку сверх арендной платы. Арендодатель сам определяет, будет ли арендатор платить арендодателю или же напрямую коммунальным компаниям. Подробнее об этом написано в особенностях налогообложения аренды.

Парковка. При наличии парковки, она может быть бесплатной (включена в стоимость аренды) или взиматься в качестве дополнительной платы.

Внесение изменений. Иногда арендатору требуется внести определенные улучшения в помещение, для осуществления своей повседневной деятельности. По закону, он может внести все необходимые изменения, если те в свою очередь, не повлияют на должное функционирование имущества.

Необходимо обратить внимание на соответствие принадлежности имущества обозначенную в договоре, с фактической.

Подробнее о правах арендатора.

Какие существуют условия аренды нежилых помещений

Аренда с фиксированной датой окончания. Этот тип аренды указывает точную дату окончания аренды. Это выгодно обеим сторонам, поскольку срок аренды заранее определен, арендная плата не может быть увеличена в течение этого периода, и в арендный договор не могут быть внесены изменения.

Аренда с автоматическим продлением. Аренда, основанная на автоматическом продлении, означает, что аренда продолжается на согласованных условиях до тех пор, пока владелец или арендатор не уведомит о расторжении договора.

Автоматическое продление позволяет продлить контракт на тех же условиях, что и ранее, даже после истечения срока.

Например, если арендатор арендовал помещение на 12 месяцев с автоматическим продлением, договор аренды может оставаться обязательным и действительным даже после 12 месяцев. Если ни одна из сторон не выражает возражения, договор аренды просто продлевается еще на 12 месяцев. Аренда может быть прекращена только:

по истечении срока, путем уведомления арендодателя по любому из оснований, указанных в договоре (в том числе невыплате арендной платы или платы за обслуживание более одного месяца, нарушение порядка использования нежилого помещения со стороны арендатора, субаренда арендованного помещения без предварительного согласия арендодателя);

по уведомлению, предоставленному арендатором по любому из оснований ст. 450 ГК РФ (к примеру, потеря квалификации, которая дала право арендатору осуществлять деятельность, для которой были сданы в аренду нежилые помещения, арендуемые помещения становятся непригодными пользования, арендодатель грубо нарушает свою обязанность содержать арендуемые помещения в надлежащем состоянии);

Срок направления уведомления об отказе от договора арендодателем или арендатором в соответствии со ст. 610 ГК РФ должен составлять 3 месяца, если стороны не договорились о другом. Этот период уведомления указывается с первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором уведомление было доставлено другой стороне. Если стороны договорились о другом периоде уведомления (например, о праве на немедленное уведомление), существует неопределенность относительно того, что это уведомление также начинает действовать только в первый день следующего месяца. Поэтому процедуру следует четче прописывать в договоре аренды.

Рекомендую ознакомиться с рисками аренды нежилого помещения у физических лиц.

Процедура заключения договора аренды

1 этап. Необходимо удостовериться в праве арендодателя сдавать нежилую собственность в аренду (право собственности или право сдавать в аренду по закону или с согласия собственника ст. 608 ГКРФ). Если это представитель, нужно проверить доверенность этого лица. Проверка недвижимости в ЕГРН, получение выписки.

2 этап. Составление договора. Можно воспользоваться услугами юристов или же самому написать договор. Документ достаточно шаблонный, поэтому составить его не сложно. Важно обратить внимание на содержание договора, он должен включать: объект, субъект, права и обязанности сторон.

3 этап. Акт приёма-передачи. Тут необходимо быть предельно внимательным, так как любая оплошность может обойтись в копейку. Необходимо оценить помещение и оборудование на предмет наличия дефектов и неисправностей. Занести информацию в соответствующем виде в акт приёма передачи.

4 Этап. Стороны имеют право обратиться в Росреестр, для регистрации договора. Понадобится уплата пошлины, которую может оплатить как арендатор, так и арендодатель посредством включения данного пункта в договоре.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Юридическое сопровождение договора аренды

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/rukovodstvo-po-zaklucheniyu-dogovora-arendy

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно

Как составлять договор аренды нежилого помещения?

Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным .

Образец договора аренды нежилого помещения →

При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.

Шапка договора аренды нежилого помещения

Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

Сдавать помещение в аренду может собственник или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:

  • документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
  • документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.

С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы.

Суд может счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость.

Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение закона.

Предмет договора аренды нежилого помещения

В этом пункте указывается собственно предмет договора:

Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.

Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым . Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской Юридической Службы

Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:

На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается .

Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:

Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.

Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.

Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, если в договоре не указано иное.

Права и обязанности сторон

Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.

  • Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
  • Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.

Срок аренды

Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.

Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.

Изменение и прекращение договора

По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд , если:

  • одна из сторон нарушает условия договора;
  • арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
  • собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.

Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.

Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения

Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.

Реквизиты и подписи сторон

Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.

Источник: https://lifehacker.ru/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

Договор аренды нежилого помещения: необходимые условия и набор документов, пример соглашения по пунктам

Как составлять договор аренды нежилого помещения?

Zem-Pravovik.ru > Нежилая недвижимость > Договор аренды нежилого помещения: необходимые условия и набор документов, пример соглашения по пунктам

Стоимость недвижимости растёт, невзирая на кризис, накрывший государство. И жилые дома и коммерческая недвижимость, в том числе и офисы, стабильно дорожают.

По этой причине многие предприниматели, испытывающие трудности в бизнесе, не могут приобретать те нежилые помещения, в которых испытывают необходимость.

И единственным выходом для них в такой ситуации является взятие здания или пусть даже части нежилого помещения в аренду.

  • Оформление
  • Особенности
  • Необходимые документы
  • Ответственность сторон
  • Частные случаи договора

Сделка оформляется путём заключения одного из стандартных вариантов договоров аренды, как между физическими лицами, так и между юридическими лицами.

Устная договорённость, пожалуй, в этом случае не слишком уместна.

Договариваться стороны сделки могут о разных её нюансах, поэтому и на типовом бланке должны быть указаны все существенные условия, которые касаются:

  1. Предмета договора — нежилого помещения. Требуется дать информацию о его характеристике, адресе, этажности, площади, месте расположения внутри сооружения, количестве помещений, назначении и так далее. Подтвердить всё официальными документами.
     
  2. Арендной ставки. Указывается размер отчислений, как цифрами, так и прописью, а также указывается, из чего была сформирована данная сумма, то есть, включены ли в неё налоги, коммунальные платежи и расходы на эксплуатацию.
     
  3. Прочих условий.

Образец договора аренды нежилого помещения Вы можете скачать здесь.

Особенности

В соответствии с ГК РФ, при подписании соглашения об аренде, нужно обращать внимание на следующее:

  1. У арендодателя должны быть документально подтверждённые права на заключение сделки (это значит, что он должен быть владельцем объекта либо обладать официально оформленным разрешением от владельца).
     
  2. Срок аренды можно и не указывать, однако, при заключении сделки больше чем на 12 месяцев, придётся пройти государственную регистрацию и заплатить госпошлину. От неё освобождаются договоры сроком на 11 месяцев и меньше, в том числе и договоры почасовой аренды.
     
  3. Разрешение либо запрет на субаренду.
     
  4. Если планируется выкуп взятого в аренду помещения, то применяется форма договора для купли-продажи недвижимости.

Необходимые документы

Сторонам понадобятся такие документы для заключения договора об аренде:

  • полные реквизиты сторон;
  • учредительная документация;
  • свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию юридического лица;
  • свидетельство о получении ИНН;
  • выписку о наличии записи в ЕГРП;
  • документ, который подтверждает полномочия директора;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя.

Совет специалиста: в случае сдачи в аренду части участка земли, к договору следует иметь приложение — кадастровый паспорт на землю и указать там, при необходимости, часть, сдаваемую в аренду.

Если весь участок, то предъявлять кадастровый паспорт на регистрацию в регистрационный орган не нужно. Если сдаются сооружения либо их части, то предъявляется кадастровые паспорта на них.

Если нежилое помещение арендуется у физического лица, то понадобится ещё и заверенное у нотариуса согласие супруга на совершение данного правового акта.

Также законодательство предполагает для некоторых случаев наличие разрешения от органов опеки либо третьих лиц.

Для арендодателей – юридических лиц, совершённая сделка должна быть подтверждена документом, который заверяют директор и главный бухгалтер, кроме того, на него ставится оттиск мокрой печати.

Замечание юриста: в том случае, когда заключается аренда государственной земли на срок в 49 лет, арендатором должны быть предъявлены документы о собственности на сооружение, расположенное на данном участке, если данные права не были ранее зарегистрированы в ЕГРП.

Дополнительное соглашение к договору составляется также в случае, если имущество находится в залоге. Подписывается оно залогодержателем, который выражает согласие на распоряжение заложенным имуществом. Примером может служить аренда имущества, находящегося в ипотеке.

Акт сдачи-приёмки заполняется для подтверждения того, что помещение действительно передано в аренду и описания его действительного состояния. (Образец передаточного акта Вы можете скачать здесь).

Он более полезен для арендодателя. В будущем такой передаточный акт поможет разрешить возникающие иногда разногласия в состоянии возвращенного после аренды имущества. Такие документы составляются дважды, — в момент передачи помещения арендатору и при расторжении соглашения об аренде.

Ещё один важный документ, подстраховывающий стороны от продолжительной и дорогостоящей судебной тяжбы — протокол разногласий. И его подписание не означает, что стороны не согласовали между собой все условия.

Смысл создания документа заключается в том, чтобы все возможные спорные условия действовали строго в его редакции и исключали наличие любых оговорок в исполнении положений договора аренды. (Образец протокола согласования разногласий Вы можете скачать здесь).

А по окончанию срока действия аренды, стороны подписывают акт возврата нежилого помещения по договору аренды. Этот документ подтверждает факт возвращения арендованного имущества его владельцу. (Образец акта возврата помещения по договору аренды Вы можете скачать здесь).

Ответственность сторон

Основная обязанность владельца недвижимости в соответствии с договором аренды – передать предмет соглашения арендатору в оговорённый срок, а если конкретная дата в тексте отсутствует, то в разумный срок.

Её невыполнение влечёт за собой серьёзную ответственность — судебные разбирательства, в ходе которых арендатор имеет право истребовать помещение и получить компенсацию убытков, полученных по причине несвоевременной передачи имущества.

Замечание специалиста: если арендатор потерял интерес к предмету договора, он имеет право потребовать расторгнуть договор и компенсировать полученные убытки.

Также владелец имущества отвечает за все его недостатки, кроме тех, о которых было заранее известно арендатору.

Арендатор отвечает перед законом за несвоевременную выплату арендных платежей, а также за порчу полученного во временное пользование имущества.

Частные случаи договора

Изменение арендаторов в договоре. ГК РФ разрешает переход, как прав, так и обязанностей к третьим лицам.

При этом в договор вносится новое лицо, но сами отношения, прописанные в договоре аренды, не изменяются.

Что касается продления срока действия договора, то оно возможно с согласия сторон. Пролонгация соглашения, заключённого на 11 месяцев, происходит на тех условиях, которые действовали ранее. Регистрировать такой договор не нужно.

Трёхсторонний договор заключается в том случае, если присутствует ещё одна заинтересованная сторона. К примеру, помимо владельца сооружения и его арендатора, нужно согласовать свои действия с поставщиком электроэнергии (он в этом случае выступает в качестве третьего заинтересованного лица).

Возможности изменения договора расписаны в третьем пункте статьи № 615 ГК РФ. К примеру, арендная плата, в плане её размера, может меняться при согласии всех сторон не чаще 1 раза в 12 месяцев, в противном случае, придётся обратиться в суд.

Смотрите видео, в котором опытный специалист по пунктам разъясняет типовой договор аренды нежилого помещения:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/nezhilaya-nedvizhimost/dogovor-arendy-pomeshcheniya.html

Договор аренды нежилого помещения: как составить правильно

Как составлять договор аренды нежилого помещения?

Аренда нежилого помещения (офис, склад, торговые площади) – серьезный шаг для каждого предпринимателя, значительно влияющий на развитие дальнейшего бизнеса. UBR.ua узнал у юристов, на какие моменты стоит обратить внимание, чтобы избежать недоразумений с собственником помещений.

Как договариваться

Правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируют Хозяйственный и Гражданский кодексы Украины, напомнил управляющий партнёр АО “Клочков и партнеры” Владимир Клочков.

Обязательное условие: письменная форма договора аренды нежилого помещения.

“Письменной формой указанного договора считается не обязательно привычный всем единый документ. Нормы законодательства Украины гласят: договором признаются также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении пары условий. Во-первых, наличие подписей уполномоченных лиц.

Во-вторых, – должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как “существенные”. Поэтому необходимо максимально внимательно относиться к деловой переписке, поскольку она может быть признанной договором аренды нежилого помещения”, – отметила UBR.

ua юрист ЮФ “Кушнир, Якимяк и Партнеры” Оксана Гриша.

Упомянутые условия касаются и классических (“обычных”) договоров аренды; они могут быть использованы для проверки также их правомерности.

Что касается существенных условий договора аренды нежилого помещения, к таковым относят: 

  • арендуемый объект (перечень, стоимость имущества);
  • точный срок действия заключаемого договора аренды;
  • размер арендной платы с учетом индексации;
  • процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата; 
  • исполнение обязательств;
  • ответственность подписантов договора аренды.

Нежилое помещение как объект аренды

Для максимально возможной защиты обоюдных интересов сторон договора особое внимание нужно уделить объекту. Договор обязан содержать подробное описание нежилого помещения, необходимо указать конкретные характеристики, состояние, точную стоимость.

“Крайне важно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, дающее арендодателю полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Естественно, желательно проверить актуальность информации”, – предупредил Владимир Клочков.

Юристы утверждают: полномочия представителя могут быть ограниченными, что впоследствии способно оказаться веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить наличие вероятных ограничений стоит, изучая устав, доверенность, договор, протокол о назначении… Важно убедиться в наличии полномочий подписывать именно такой документ – договор аренды нежилого помещения.

Минимизировать риск остаться без денег и арендованного помещения поможет проверка, не было ли раньше обременений на имущество (арест, залог, ипотека…), не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.

“Перечисленные действия способны защитить от возможных мошенников либо недобросовестных арендодателей”, – говорит Клочков.

Не забудьте прописать в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта (при необходимости), а также уточните нюанс – кто будет платить за устранение вполне вероятных неполадок, последствий естественного износа.

Также необходимо не забыть подробно прописать порядок, сроки передачи и возврата нежилого помещения.

Сроки и порядок возврата объекта в случае невыполнения обязательств по договору со стороны арендатора, порядок возврата помещения, если арендатор не хочет добровольно съезжать – тоже критичны моменты, забывать о которых неразумно. Чаще всего, факты передачи и возврата объекта оформляются стандартным актом приема-передачи.

Срок договора

Важнейший пункт – срок действия договора аренды нежилого помещения. Определяется этот параметр исключительно по согласованию сторон. Если срок превышает 3 года, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, – напоминает Оксана Гриша.

“Согласно ч. 4 ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения на протяжении месяца после окончания срока действия документа, он считается продленным на точно тот же срок и на идентичных условиях, ранее предусмотренных договором”, – заметил Владимир Клочков.

Во избежание возможных недоразумений, юрист советует прописать возможность либо невозможность автоматической пролонгации соглашения.

Арендная плата

Договором аренды нежилого помещения устанавливается размер платы, порядок, её сроки. 

Чаще всего, арендатор сразу же оплачивает ставку за первый месяц плюс гарантийный платеж.

“Особое внимание уделяется гарантийному платежу: указывается размер, назначение (какие нарушения могут покрываться за его счет). Фиксируется, когда гарантийный платеж не подлежит возврату, а когда – подлежит. Прописываются подробные условия, порядок, сроки возврата”, – советует Клочков.

Важная деталь договора аренды нежилого помещения: форма осуществления оплаты, что именно включает арендная плата, перечисляются возможные дополнительные платежи.

Особенно тщательно прописываются финансовые детали: арендная плата, порядок с условиями перечисления платежей, индексация арендной платы – изменения в случае колебания цен на рынке. Предусматривается курсовая оговорка: изменения масштаба платежей при колебаниях валютного курса. 

“Отсутствие в договоре аренды нежилого помещения четкой инструкции, описывающей порядок изменения цены, не является гарантией того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов”, – подчеркнула Оксана Гриша.

Исполнение обязательств

Договором нужно конкретизировать обязательства, порядок, сроки выполнения, возможные санкции за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, ответственность, порядок урегулирование споров.

Чтобы обезопасить себя, стоит максимально урегулировать правоотношения касательно аренды объекта, прописать права, обязанности и ответственность за нарушения.

Обратите внимание, есть ли в договоре упоминание о санкциях либо неустойке за ненадлежащее исполнение обязательств.

“Помните, пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам. Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период”, – говорит Гриша.

Юрист считает: составляя договор аренды нежилого помещения, неразумно вовсе отказываться от санкций. Наличие ответственности сторон – надежное средство обеспечения надлежащего исполнения договора, установления платежной дисциплины, предоставления и обеспечения сторонами всех необходимых условий для использования помещения. 

Еще одним важным аспектом заключения договора аренды является порядок его расторжения/продления.

Согласно законодательству Украины, договор не может быть самостоятельно расторгнут одной из сторон (односторонний порядок – исключен), если такая возможность прямо не предусмотрена документом.

“Единственным исключением является возможность одностороннего расторжения соглашения арендодателем на основании положения законодательства, если оплата не вносится более чем три последовательные месяцы”, – уточнила Гриша.

Отсутствие условий и порядка расторжения договора аренды нежилого помещения может привести к ситуации, когда при фактическом неисполнении договора, его расторжение может быть заблокировано и стать причиной значительных финансовых потерь.

Источник: https://ubr.ua/market/real-estate/dogovor-arendy-nejilogo-pomesheniia-kak-sostavit-pravilno-442894

Как составить договор аренды нежилого помещения

Как составлять договор аренды нежилого помещения?

|Статьи|Правовое сопровождение деятельности|Как составить договор аренды нежилого помещения

Ваши вопросы по теме: 0

Планируете открыть новый офис или арендовать помещение под склад? Или ищете арендаторов на кабинеты в своем здании и места в торговом зале? Позаботьтесь о том, чтобы договор аренды защищал ваши интересы.

1. Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Ряд условий при заключении договора аренды нежилого помещения является обязательным к соблюдению, без них договор не действует и никак вас не защищает.

1.1. Объект аренды нежилого помещения

В договоре должен быть индивидуализирован сдаваемый в аренду объект. Арендуемое здание (административное или производственное) имеет почтовый адрес.

Отдельные помещения выделяются на поэтажном плане, который является приложением к договору аренды.

Если заключается договор аренды площади в нежилом помещении, когда объект аренды не имеет явных границ в виде стен, в договоре и прилагаемой к нему схеме указываются:

  • размер арендуемой площади;
  • расстояние до ближайших статичных объектов;
  • форма площади (обычно зарисовывается только на схеме).

Характеристики должны быть настолько точными, чтобы любой человек смог найти нужную секцию или постройку.

Если же найти объект аренды невозможно, договор не считается заключенным даже при подписании его обеими сторонами. Но действует исключение, о котором сказал еще Высший Арбитражный Суд: когда договор уже исполняется обеими сторонами (а конкретно — когда арендатор использует нежилое помещение), уточнения в договоре утрачивают свою императивность.

По одному договору аренды может передаваться право пользования на два нежилых помещения и более. В этом случае достаточно прописать отдельные условия аренды для каждого объекта, если они различаются.

1.2. Оплата по договору аренды нежилого помещения

Договором аренды может предусматриваться внесение:

  • только арендной платы;
  • арендной платы и эксплуатационных (коммунальных) платежей по приборам учета или в фиксированной сумме;
  • оплаты за капитальный ремонт помещения в счет платы по договору.

Договор также может быть заключен на безвозмездной основе или оплачиваться встречным предоставлением услуг.

Сроки оплаты могут быть привязаны:

  • к датам (например, по условиям договора арендная плата должна вноситься до 10-го числа предшествующего месяца);
  • к моменту выставления счета на оплату (например, в течение 5-ти рабочих дней с даты получения);
  • к каким-либо событиям (например, в течение 3-х рабочих дней после завершения капитального ремонта, но это редкий случай).

Обычно арендная плата вносится одним платежом, это связано еще и с большими сроками предупреждения о прекращении аренды (т.е. платить всё равно придется), но при большом размере платы или при заключении договора аренды нескольких помещений сразу оплата может происходить двумя и более платежами.

Договор аренды здания будет считаться заключенным только после письменного согласования размера арендной платы. Если же это условие согласовано не было, а помещения фактически использовались, возможен вариант взыскания в судебном порядке среднерыночной по региону арендной платы в спорный период.

1.3. Регистрация договора аренды нежилого помещения

Если недвижимость сдается в аренду больше, чем на год, договор должен быть зарегистрирован и действует только с момента государственной регистрации. В случае, когда регистрация отсутствует, стороны лишаются возможности предъявлять друг другу требования об исполнении договора.

Чем это чревато для сторон? Если арендатор не оплачивает нахождение своих вещей и сотрудников в нежилом помещении арендодателя, вместо быстро рассматриваемого иска о взыскании задолженности по договору аренды потребуется заявлять более сложные для доказывания требования:

  • об установлении факта незаконного использования принадлежащего истцу помещения,
  • об установлении срока незаконного использования,
  • о взыскании либо причиненных истцу убытков, либо среднерыночной арендной платы (которая может быть гораздо меньше согласованного размера оплаты).

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет в 2018-м году 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц. Пошлина делится на всех участников договора пропорционально:

  • два гражданина платят по 1000 рублей;
  • четыре организации — по 5500 рублей;
  • если сторонами договора аренды являются физическое лицо и фирма, то, независимо от их ролей, они платят 1000 и 11000 рублей соответственно.

Договор, заключенный на срок меньше года, регистрировать для его действительности необязательно, но высшие судебные инстанции устанавливают, что договор, заключенный на 364 дня, признается заключенным на год, а значит без регистрации не действует.
По сложившейся практике, чтобы не заниматься вопросом регистрации (для физических лиц это еще и способ уйти от налогов), договор заключают на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

2. Важные условия договора аренды нежилого помещения

Ряд условий не является обязательным, но именно они больше всего защищают и арендатора, и арендодателя, ведь в гражданском кодексе к ним не предъявляется строгих требований.

2.1. Стороны договора

Кажется очевидным, что в договоре аренды нежилого помещения должны быть названы арендатор и арендодатель, ведь им понадобится взаимодействовать как минимум по вопросу внесения арендной платы. Но на практике встречаются случаи, когда сведения из договора аренды не являются достаточными (а при договоре между физическими лицами они могут быть и недостоверными).

Чаще всего стороны договора аренды забывают включить в договор контактную информацию, это касается и физических, и юридических лиц.

Не указываются номер телефона и электронная почта ответственного лица, и решение всех вопросов становится менее оперативным.

Наибольшее количество проблем возникает, если арендатор — гражданин или маленькая фирма, о которой нет сведений в интернете: придется ехать по юридическому адресу или отправлять запрос почтой.

Если участник договора аренды нежилого помещения — физическое лицо, кроме его паспортных данных и контактной информации желательно узнать адрес фактического проживания — на случай судебных споров.

У представителя юридического лица необходимо проверить наличие доверенности на подписание договоров аренды. Сведения о компании — это данные из ЕГРЮЛ и действующие банковские реквизиты для расчетов.

Третьими лицами по договору аренды будут те, кто каким-либо образом может оказать воздействие на процесс использования нежилого помещения. Это будет банк, у которого помещение находится в залоге и который вправе обратить на него взыскание. Также третьими лицами будут пользователи помещений, имеющих вход только через арендуемую площадь.

Если не указать в договоре на права третьих лиц, арендатор будет иметь право требовать снижения размера оплаты по договору и даже его расторжения с компенсацией убытков.

2.2. Срок договора аренды нежилого помещения

Обычно в договоре аренды указывается срок, в течение которого договор действует, это удобно для обеих сторон: арендодатель знает, как долго он будет получать доход, а арендатор — как долго он сможет указывать этот адрес в своей рекламе и других договорах, где предусмотрены доставка и получение товара по месту нахождения арендатора. Но и без указания срока действия договор аренды нежилого помещения является действительным.

Если в договоре аренды нежилого помещения нет указания на срок прекращения договора, то любая из сторон вправе за 3 месяца предупредить другую сторону о нежелании продолжать договорные отношения. Также срок действия может быть не определен, при этом сторонами может быть установлен более долгий или короткий срок предупреждения о расторжении договора.

2.3. Состояние и состав арендуемого нежилого помещения

Отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения или отсутствие в акте подробной информации чревато проблемами для обеих сторон договора аренды.

Не вписали в документы, что в арендуемом кабинете находилась мебель? Значит рискуете этой мебели лишиться, и ни один суд не защитит ваши права.

Перед передачей помещения было разбито окно и арендодатель клятвенно, но без отметки в документах, обещал заменить его в ближайшие дни? Придется самостоятельно оплатить замену или даже получить претензию от собственника по факту порчи имущества.

Правовой центр «Аспект» рекомендует указывать в акте приема-передачи к договору аренды все принадлежности нежилого помещения, которые вы хотите получить обратно, и все недостатки, которые вам не хотелось бы устранять за свой счет. При возврате помещения составляется аналогичный акт, который подписывается сторонами с указанием разногласий при их наличии.

3. Дополнительные условия договора аренды нежилого помещения

Основная часть договорных условий регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации в достаточно удобном формате. Но если договор можно сделать еще индивидуальнее и удобнее, то это делать нужно. Поэтому образцы и примеры договоров аренды нежилых помещений — не самый лучший вариант.

3.1. Ответственность сторон договора аренды нежилого помещения

Гражданское законодательство в равной степени защищает всех участников договорных отношений, даже если ответственность не прописана в договоре.

На сумму долга арендатора перед арендодателем (или пропорционально арендной плате при нарушении арендодателем прав арендатора) начисляются проценты по ключевой ставке Банка России в соответствии со ст. 395 ГК РФ. С 26.03.2018 она составляет 7,25% годовых.

Но стороны вправе прописать иные штрафные санкции, что мотивирует их соблюдать договор или защитит пострадавшую сторону в случае нарушения условий договора аренды нежилого помещения.

За что можно оштрафовать арендатора?

  • За несвоевременное внесение арендной платы;
  • за просрочку принятия нежилого помещения, если договор действует с момента передачи имущества, и за поздний возврат помещения;
  • за повреждение помещения и непроведение текущего ремонта.

За что можно оштрафовать арендодателя?

  • За уклонение от приема-передачи нежилого помещения;
  • за передачу помещения, непригодного для использования в соответствии с условиями договора аренды (например, офиса без энергоснабжения или складского помещения с протекающей крышей);
  • за непроведение необходимого капитального ремонта.

Кроме штрафов в обязательном порядке покрываются прямые убытки, понесенные одной из сторон. Также стороны вправе как в момент заключения договора, так и при возникновении проблемной ситуации договориться о вычете размера убытков из штрафа.

3.2. Изменение условий договора

Как и в случае с ответственностью, базовый порядок изменения договора аренды нежилого помещения установлен гражданским законодательством.

Согласно правовым нормам, одна сторона направляет другой стороне предложение взаимодействовать на других условиях (обычно в форме дополнительного соглашения) и должна не меньше месяца ждать ответа, прежде чем обращаться в суд.

Срок дачи ответа может быть установлен договором в любом другом размере, часто это 10 рабочих дней, что является и достаточным, и оперативным.

Размер арендной платы не может изменяться чаще раза в год, а договором может быть установлен и более редкий порядок. Надо взвешенно подойти к увеличению срока действия цены, ведь экономическая ситуация меняется достаточно быстро.

Например, две компании согласовали аренду небольшого технического помещения под размещение антенны сотовой связи с увеличением арендной платы раз в 5 лет. За первые 2 года цены значительно выросли плюс стороны не учли потребление арендатором электроэнергии. Выходов было немного: договариваться, что совсем не интересно арендатору, или изменять условия в арбитражном порядке.

3.3. Передача нежилого помещения в субаренду

С согласия арендодателя арендатор вправе передавать помещение в пользование третьим лицам: за плату, бесплатно или в качестве взноса в уставной капитал. При этом арендодатель должен получать прежние выгоды, а арендатор и субарендатор договариваются, в каких пропорциях они будут эти выгоды обеспечивать.

Арендатор должен запрашивать согласие арендодателя на каждое распорядительное действие, если в договоре отсутствует условие о том, что арендатору разрешено передавать офис или склад кому-то еще.

3.4. Продажа арендованного нежилого помещения

Собственник офиса или здания вправе продать его, потому что арендатор от этого никак не пострадает, ведь договор аренды сохранит свою силу для него (переуступка касается только продавца и покупателя). Но также владелец может продать нежилое помещение арендатору. Есть два варианта:

  • после добросовестного исполнения договора в течение определенного срока арендатор становится собственником, при этом в случае наличия долга по арендной плате на конец срока перехода прав нет (такова арбитражная практика);
  • после окончания срока аренды арендатор вправе выкупить имущество у арендодателя по цене ниже рыночной (условие может включаться в договор в случае, если, например, помещение требует ремонта и до ремонта стоит гораздо меньше, чем в отремонтированном виде за вычетом расходов на ремонт).

3.5. Разрешение спорных ситуаций

Поскольку споры, касающиеся недвижимости, имеют исключительную подсудность по месту нахождения предмета договора, стороны не вправе выбрать иной суд для разрешения конфликтов. Но они вправе определить, как быстро дело дойдет до суда, то есть сколько времени виновная сторона может рассматривать претензию.

3.6. Расторжение договора аренды нежилого помещения

Договор расторгается, если истек срок, на который он был заключен, и стороны не выразили желания сотрудничать в будущем, и в судебном порядке, если одна из сторон грубо нарушает условия соглашения. К таким нарушениям относятся:

  • просрочка внесения арендной платы;
  • повреждение имущества;
  • несделанный ремонт;
  • невозможность использования имущества.

Прекращение договора аренды влечет за собой необходимость приема-передачи нежилого помещения с оформлением соответствующего акта.

Основной нормативный документ

Источник: http://pcaspekt.ru/kak-sostavit-dogovor-arendyi-nezhilogo-pomeshheniya/

Прав-помощь
Добавить комментарий