Как указать в бессрочном договоре аренды срок?

Что такое бессрочный договор аренды?

Как указать в бессрочном договоре аренды срок?

Договор аренды – это сделка гражданско-правового характера, в которой арендодатель обязуется передать в пользование арендатору определенное имущество, за что последний обязан платить ему денежные средства.

Одними из существенных условий такого договора являются его предмет и срок действия. В зависимости от предмета и будут различаться сроки аренды, регламентированные действующими нормами законодательства.

Договор аренды на неопределенный срок может быть заключён только в отношении определенной группы предметов соглашения. Бессрочный арендный договор имеет особые преимущества, но предполагает и наличие специфических рисков, которые следует учитывать перед заключением подобной сделки.

Срок аренды и виды договоров

Срок аренды – это временный промежуток действия договора, в течение которого каждая из сторон обязана исполнить свои обязательства: арендодатель – передать имущество в пользование, арендатор – уплатить денежные средства.

Срок действия договора аренды определяется на основании обоюдного соглашения, но в рамках действующего законодательства.

Начинается действие договора с начала суток, а заканчивается с их окончанием в 24:00 часа. Возможно ли заключение договора аренды на неопределенный срок? Возможно, это прямо упоминается в ст. 610 ГК РФ «Срок договора аренды».

По сути статьи очевидно, что все договоры аренды можно разделить на две категории:

  • срочные (краткосрочные или долгосрочные);
  • бессрочные или заключённые на неопределенный срок.

Если в договоре не зафиксирован срок аренды, он по умолчанию считается бессрочным. Законодательство может устанавливать предельные или максимальные сроки действия договора для отдельных видов аренды или отдельных категорий имущества.

Краткосрочными договорами считаются соглашения, заключённые сроком до 1 года. Они не подлежат государственной регистрации. Долгосрочные соглашения часто перерастают в бессрочные, в которых арендатор получает право оформления имущества в свою собственность.

Договор аренды, который заключён на срок, превышающий предельные значения, считается заключённым на срок, являющийся предельным.

Особенности бессрочного договора

Неопределённый срок действия арендного договора возникает не только тогда, когда срок просто не указывается в тексте договора.

Такое бессрочное соглашение может иметь место быть при постоянной пролонгации имеющегося договора одной из сторон, которая пользуется своим преимущественным правом.

Чтобы такой договор мог существовать, необходимо определенное доверие между его сторонами. При немотивированном расторжении договора одной из сторон часто предусматривается применение неустойки.

Бессрочный договор аренды может быть заключён в отношении недвижимости жилого или нежилого типа, а также других объектов. Законодательством определены категории имущества, которые не могут в 2020 году стать предметами договора аренды с неопределенным сроком.

К ним, в частности, относятся:

  • государственные или муниципальные земли сельскохозяйственного назначения (ФЗ № 101);
  • лесные участки (Лесной Кодекс РФ);
  • водные объекты по договору водопользования (Водный Кодекс РФ).

Договор аренды на неопределенный срок должен содержать в качестве обязательных условий следующие сведения: предмет и объект договора, права и обязанности сторон соглашения, возможность субаренды и другие условия по желанию сторон.

Хорошим примером договора бессрочной аренды является договор социального найма жилого помещения. Это прямо указано в ст. 60 ЖК РФ.

Законом не установлен предельный срок действия договора аренды жилого помещения, для договора найма он определён в 5 лет.

Государственная регистрация договора

Один из главных вопросов, интересующих потенциальные стороны договора, — это вопрос о том, надо ли регистрировать бессрочный договор аренды нежилого помещения или квартиры. Ведь все соглашения с имуществом должны проходить государственную регистрацию в Росреестре.

Договор аренды, заключённый на неопределенный срок, может не регистрироваться в Росреестре. При этом ФЗ о государственной регистрации № 122 предусмотрены случаи, когда бессрочный договор аренды все же может быть зарегистрирован.

К ним относятся:

  1. Две стороны соглашения не смогли прийти к единому мнению и не установил конечный срок прекращения своих отношений. Тогда в документе нужно указать, что продолжительность сотрудничества не имеет срока.
  2. Когда обе стороны имеют заинтересованность в том, чтобы договор действовал на протяжении долгого времени – 10, 20 или 30 лет. В таком договоре вторая сторона должна быть предупреждена о намерении расторгнуть договор за определенный промежуток времени.

Именно из-за отсутствия требования об обязательной регистрации такого соглашения договоры бессрочной аренды пользуются большим спросом среди населения. Однако, многие из участников таких сделок не оценивают всевозможные потенциальные риски.

В чем плюсы и минусы бессрочной аренды?

Договор аренды на неопределенный срок имеет свои преимущества и недостатки. Очевидно, что главным преимуществом является возможность не регистрации соглашения.

Однако регистрация в этом случае выступала бы дополнительной гарантией защиты прав каждой из сторон. Нет регистрации – есть потенциальные риски несоблюдения или прямого нарушения условий договора.

Чтобы не возникало каких-либо споров в отношении передаваемого имущества, сторонам желательно дополнительно заключать акт приема-передачи имущества.

Если такой документ не заключается, в договоре бессрочной аренды нужно указать, что сам арендный договор является актом приёма-передачи.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поэтому за исполнением срочного арендного договора нужно внимательно следить обеим сторонам, чтобы не пропустить момент его прекращения и не допустить его пролонгации на неопределенное время.

Как продлить бессрочный договор?

Продление договора аренды на неопределенный срок предполагает, что одна из сторон в силу своего преимущественного права проявляет инициативу по пролонгированию действующих отношений.

Если лицо, получившее в аренду имущество, соблюдало условия в течение всего периода действия договора, оно приобретает такое преимущественное право.

Продлить на неопределенный срок договор можно при наличии следующих условий:

  • отсутствие нарушений действующего договора;
  • арендатор предлагает собственнику более выгодные, чем все остальные претенденты, условия сотрудничества по новому соглашению;
  • соблюдено условие о предварительном уведомлении второй стороны.

Арендатор обязан уведомить собственника в письменном виде о намерении продления договора в разумный срок до окончания действия ранее существовавшего соглашения.

Если стороны желают изменить некоторые условия договора аренды, они должны будут заключить дополнительное соглашение. Как правило, в новом документе увеличивается арендная плата за пользование имуществом.

Потенциальные жильцы редко соглашаются заключать договор найма или аренды жилого помещения на неопределенный срок. Для них это слишком рискованно. Чаще всего жилые арендные отношения осуществляются на долгосрочной основе.

Долгосрочный договор аренды жилья придётся регистрировать в Росреестре. Не подлежат регистрации только бессрочные договоры и договоры краткосрочные, заключённые сроком до 1 года (как правило, на 11 месяцев).

Как расторгнуть бессрочный договор?

Расторжение бессрочного договора аренды должно быть осуществлено с соблюдением установленным норм и требований законодательства.

Если арендатор после окончания срока действия договора не желает владеть имуществом, он обязан уведомить об этом арендодателя. В противном случае для него могут наступить нежелательные последствия.

Ст. 610 ГК РФ указывает точные сроки для уведомления одной стороной другую при желании прекратить действие договора:

  • за 3 месяца при аренде недвижимости;
  • за 1 месяц при аренде иного имущества.

При этом в договоре стороны вправе прописать иные сроки для предупреждения о намерении прекратить бессрочные арендные отношения.

Если арендатор освободил помещение, но не предупредил об этом собственника жилья, к нему могут быть применены требования об оплате данного периода аренды. Когда арендатор после истечения срока договора не желает возвращать арендуемое имущество, придётся обращаться в суд. При этом важно соблюсти сроки исковой давности, установленные нормами ГК РФ.

Расторгнуть такое бессрочное соглашение можно и в одностороннем, и в двустороннем порядке. При одностороннем порядке нужно правильно оформить уведомление второй стороны. Для этого желательно направлять письмо по почте с описью вложения и уведомлением.

Как защитить права сторон бессрочной аренды?

Для каждой из сторон соглашения применяются свои специальные способы защиты.

Если арендатор после уведомления продолжает пользоваться имуществом, арендодатель вправе защитить свои права следующими способами:

  • требовать оплаты срока аренды как неосновательное обогащение;
  • требовать освободить занимаемую им площадь.

Арендатор в свою очередь может защищать свои права через суд. Если на стороне арендодателя выступают государственные структуры, отстаивать свои права придётся в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.

Через суд также можно требовать признание договора бессрочной аренды действующим. Ссылаться на это можно при условии нарушения процедуры расторжения договора другой стороной.

Договор аренды на неопределенный срок отличается от обычного арендного соглашения тем, что в нем отсутствует упоминание о временном промежутке действия договора.

Соглашение о бессрочной аренде не подлежит государственной регистрации, может быть продлено по инициативе сторон или расторгнуто по установленной законодательством процедуре.

Источник: http://expert-home.net/dogovor-arendy-na-neopredelennyj-srok/

Как указать в бессрочном договоре аренды срок?

Zem-Pravovik.ru > Нежилая недвижимость > Срок действия договора аренды нежилого помещения

В ГК РФ основой является имущество граждан, в частности недвижимое. Недвижимое имущество – это материальные объекты, которые обладают тесной связью с землей.

К ним относятся объекты природного происхождения; имеющие связь с землей, в том числе здания и объекты признанные законодательством.

Как было сказано выше, здания — это объект недвижимого имущества, которые могут выступать как жилые, так и нежилые. Согласно ГК РФ последние должны быть изолированы, а границы определяют: стены, пол и потолок.

Нежилые помещения могут располагаться в многоквартирных домах или здания построенных под офисы. Следует отметить, что существенное отличие между формами помещения — это использование нежилых помещений только для производственных и административных целей.

Это соглашение между арендодателем и арендатором, то есть оно имеет двусторонний характер и реализуется на возмездной основе.

Помещение предоставляется арендатору за определенную сумму и на определенный срок.

Нежилое помещение, которое передается на время, прописанное в договоре – предмет договора. Необходимо указать точные данные недвижимости.

Укажите в документе:

  • подробный адрес дома;
  • номер офиса;
  • площадь;
  • план расположения;
  • зафиксируйте цель использования (для офиса, для производства и т.д.).

Информация прописывается в договоре или в приложении к нему.

Замечание специалиста: если не указать подробную информацию, в судебном заседании договор могут признать незаключенным и соответственно недействительным.

Обычно к договору прикладывается также кадастровый паспорт, в котором указаны размеры арендуемого помещения, количество комнат, план и т.д. Можно приложить экспликацию – копия кадастрового паспорта дома в целом.

Договор регистрируется в письменной форме. От условий сделки и продолжительности форма не меняется. Когда срок заключения составляет более двенадцати месяцев, его следует зарегистрировать. С момента регистрации его можно считать вступившим в силу.

По законодательству России каждое лицо имеет право оформить договор аренды:

  • юридические лица;
  • физические лица (дееспособные);
  • индивидуальные предприниматели.

Виды сроков

Договор аренды нежилого помещения может заключаться на следующий срок:

  • неопределенный срок;
  • определенный срок менее 1 года;
  • определенный срок более 1 года.

Неопределенный срок. Когда срок не прописан в договоре, он попадает в категорию бессрочный (п.2 ст.610 ГК РФ). В таком случае, если одна сторона примет решение прекратить арендные отношения, необходимо предупредить противоположную сторону за три месяца.

Несмотря на то, что фактически срок договора может составить несколько лет и считаться долгосрочным, его необязательно регистрировать.

Совет юриста: в случае, когда срочный договор аренды закончен и его возобновляют через дополнительное соглашение, заключенное на неопределенный срок – регистрировать его не следует.

Дополнительное соглашение должно быть составлено на основания согласия всех сторон. При бессрочном договоре максимальный срок не указывается.

Определенный срок менее 1 года. Регистрировать не нужно договор, заключенный на срок меньше года.

Когда возникнет необходимость его продления на срок до двенадцати месяцев, его регистрировать тоже не надо.

Часто такие соглашения заключают с пролонгацией на аналогичный срок, если все участники согласны.

Замечание юриста: пролонгация – это продление договора при истечении срока, когда у всех сторон нет возражений или дополнений.

Определенный срок более 1 года. При заключение договора на срок один год или более, его необходимо зарегистрировать в госоргане — Росреестр.

Если не совершить процедуру регистрации, документ считается недействительным. Договор вступает в силу с момента регистрации.

Иногда, встречаются ситуации, когда участник договора не хочет совершать данную процедуру. Вторая сторона имеет право подать исковое заявление, чтобы его обязали зарегистрировать договор аренды.

Например, срок договора равен одному году. При заключении договора 01.03.2016 г., предельный срок договора истекает 28 февраля 2017 года. Данный договор следует обязательно зарегистрировать.

Когда срок аренды по договору подходит к концу, у арендодателя есть преимущество.

Владелец помещения в первую очередь должен спросить у арендатора, не хочет ли он продлить договор и в случае отказа предложить помещение другим.

Практика в вопросах срока хранения договоров аренды неоднозначна. Рекомендуется хранить документ в течение всего времени работы организации или 5 лет у физического лица арендатора.

Таким образом, составление и подписание договора аренды нежилого помещения не составляет особого труда. Он заключается на срок, оговоренный сторонами.

Если договор бессрочный или меньше одного года, его не следует регистрировать в Росреестре, в ином случае необходима регистрация. Если не произвести операцию регистрации, договор считается юридически не заключенным.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет возможные последствия отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/nezhilaya-nedvizhimost/srok-dejstviya-dogovora-arendy.html

Бессрочный договор аренды нежилого помещения: образец

Как указать в бессрочном договоре аренды срок?

Большинство компаний для своей деятельности арендует нежилые помещения с заключением договоров аренды на определенный или бессрочный период. Подписание подобных договоров гарантирует участникам установление отношений в рамках закона и разрешение спорных вопросов при необходимости в суде.

Аренда нежилой недвижимости

К объектам нежилой недвижимости относятся:

  • здания и производственные помещения, предназначенные для ведения бизнеса;
  • объекты недвижимости и различное имущество, которое может использоваться для ведения хозяйственной деятельности.

Для заключения договора аренды предварительно стороны должны провести тщательную проверку правоспособности партнера. Арендодатель должен проверить регистрацию компании арендатора и полномочия лица выступающего от имени компании арендатора. Арендатор – осуществить проверку права собственности на имущество арендодателя.

Сдаваемая недвижимость в обязательном порядке должна быть оформлена с помощью договора с указанием всех основных положений в отношении эксплуатации, ремонта, оплаты, причин расторжения правого соглашения.

По действующему законодательству (Гражданский кодекс РФ ст. 609) при заключении договора должны быть отражены основные положения:

  1. Договор должен быть заключен в письменном виде при любой продолжительности его действия (одна из сторон является юридическим лицом).
  2. После оформления договора при необходимости должна производиться обязательная регистрация.
  3. При заключении договора аренды, в котором предусматривается дальнейший переход объекта недвижимости в собственность арендатора, должна, соблюдаться форма с указанием положений договора купли-продажи.

В законодательном акте № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. оговариваются все основные пункты регистрации договора аренды в госорганах.

Договор может быть заключен между сторонами без указания срока его действия в следующих случаях:

  • арендатор и арендодатель не смогли согласовать сроки действия договора;
  • обе стороны заинтересованы в договоре, действующем длительный период времени.

Для расторжения заключенного договора в случае утраты необходимости в использовании помещения, одна из сторон должна предупредить своего партнера по соглашению за 3 месяца до даты расторжения. В договоре также могут быть указаны другие сроки расторжения соглашения.

Договор аренды между юридическими лицами может заключаться на срок до 5 лет с дальнейшим переоформлением в письменном виде.

При заключении договора необходимо указать характеристики недвижимого имущества с указанием юридического адреса. Передача помещений и имущества должны осуществляться с оформлением приемо-сдаточного акта, в котором указываются:

  1. Перечень всего имущества с указанием процента износа.
  2. Исходные данные передаваемого имущества (год постройки, мощности систе5м энергоснабжения, водоснабжения, канализации, отопления)
  3. Размер арендной платы с указанием периодов оплаты.
  4. Порядок проведения, выплаты по капитальному, текущему ремонту. Устранение аварийных ситуаций в арендуемых помещениях, порядок возмещения затрат.
  5. Перечень коммунальных услуг и порядок оплаты.

Особенности бессрочного договора аренды нежилого помещения

При заключении договора аренды необходимо уделить особое внимание определенным факторам;

  • должны быть отображены обязанности оплаты арендной платы с указанием периода и даты оплаты. При нарушении данного пункта могут быть предусмотрены штрафные санкции с выплатой с выплатой арендатором в установленные сроки;
  • возможность проводить ремонтные работы в помещениях арендатором с зачетом средств в счет арендной платы;
  • оплата коммунальных платежей по нормам, установленным местными органами самоуправления. Порядок зачета и оплаты перерасхода норм оплаты коммунальных услуг.

В договоре также должны быть предусмотрены пункты:

  1. Возможность и порядок проверки помещений и другого арендуемого имущества.
  2. Порядок передачи в аренду помещений в полном объеме или частично.
  3. Возможность предоставлять арендуемые помещения в субаренду.

Дополнительно могут оговариваться особые условия эксплуатации помещений связанные с подъездными путями, особыми условиями перевалки и хранения грузов.

Права и обязанности сторон

При заключении договора аренды должны быть соблюдены все формальности связанные с передачей нежилого помещения, в ходе которых стороны обязуются:

  1. Арендатор должен выполнить ряд требований:
  • осуществить приемку помещений и имущества;
  • соблюдать все нормы по эксплуатации помещений;
  • регулярно проводить ремонт (текущий);
  • поддерживать в рабочем состоянии и своевременно проводить ремонт, техническое обслуживание оборудования;
  • своевременно проводить оплату аренды помещений в установленные сроки;
  • по истечении срока договора арены сдать все имущество и помещения, переданные в аренду арендодателю в рабочем состоянии.
  • передать помещения арендатору в рабочем состоянии;
  • известить арендатора при необходимости о наличии совладельцев недвижимости передаваемой в аренду и их правах;
  • осуществлять ремонт помещений (капитальный);
  • при проведении дополнительных работ арендатором по улучшению состояния помещений и оснащении дополнительным оборудованием оплатить все затраты;
  • принять помещения у арендатора по завершению срока договора.

Образец

Договор аренды помещения может иметь различную форму и содержать разное количество пунктов в зависимости от предназначения помещения, оснащения и технологических процессов, применяемых на производстве.

Один из вариантов оформления договора аренды нежилого помещения приведен ниже.

Регистрация бессрочного договора аренды нежилого помещения

Бессрочный договор аренды на нежилое помещение согласно действующему законодательству государственной регистрации в Росреестре не подлежит (ГК РФ ст. 610 п.2).Не подлежит регистрации и возобновленный договор (ГК РФ ст. 621 п.2) между сторонами при полном согласии с условиями участниками договора.

При ведении хозяйственной деятельности в обязательном порядке должны заключаться арендные договоры с указанием всех основных положений для поддержания нормальных отношений между сторонами договора.

https://www..com/watch?v=NgR0HXvnJPw

Источник: https://advicelawyer.ru/nedvizhimost/nezhilye/dogovor-arendyi-nezhilyih-pomeshheniy.html

9 памяток юриста арендатору(приложен корректный договор аренды и акт)

Как указать в бессрочном договоре аренды срок?
Вместо договора дарения юрист рекомендует оформить завещание

По словам юристов EestiÕigusbüroo, всё чаще встречаются ситуации,когда люди хотят отказаться от договора дарения.

Желание расторгнуть договордарения часто связано с тем, что получатель подарка плохо ведет себя с дарителемили не выполнил обязательства по договору дарения.

Так как расторжение договорадарения является сложным и трудоёмким процессом, EestiÕigusbüroo рекомендует отдаватьпредпочтение завещанию.

Вместо договора дарения юрист рекомендует оформить завещание

По словам юристов Eesti Õigusbüroo, всё чаще встречаются ситуации, когда люди хотят отказаться от договора дарения. Желание расторгнуть договор дарения часто связано с тем, что получатель подарка плохо ведет себя с дарителем или не выполнил обязательства по договору дарения. Так как расторжение договора дарения является сложным и трудоёмким процессом, Eesti Õigusbüroo рекомендует отдавать предпочтение завещанию.

В Эстонское юридическое бюро обратилсяотец, воспитывающий пятерых детей, долг которого по содержанию первого ребёнка,с самого начала проживающего отдельно, вырос до 14 000 евро.

Мужчина официально не работал длительное время итеперь, когда он нашёл официальную работу и постояннй доход, судебныйисполнитель оставляет на его банковском счету только 270 евро в месяц.

С одной стороны, разумно, что долг поалиментам нужно выплачивать, но все понимают и то, что на 270 евро пятерых детей содержать просто невозможно. Юрист Эстонского юридического бюро коментируетситуацию

Уголовный кодексразличает подделку удостоверения личности и использование чужого удостоверенияличности, то есть злоупотребление удостоверением личности. Оба преступленияотносятся к разряду уголовных, подделка может привести к финансовому наказаниюили тюремному заключению на срок до трех лет, а за злоупотреблениеудостоверением личности предусмотрено только денежное наказание.

Одна подпись – и вы можете остаться без дома

93-летняя старушка уполномочила молодую женщину совершать платежи вместонеё и снимать деньги на продукты. К сожалению, старушка не поняла, чтопоставила свою подпись под генеральной доверенностью, с помощью которой молодаяженщина набрала кредитов, и сегодня кредиторы угрожают старушке продажей дома впокрытие долга

2,5 года назад Эстонское юридическое бюро в сотрудничестве с Министерствомюстиции начало предлагать проживающим в Эстонии людям юридическую помощьбесплатно и на льготных условиях.

На сегодняшний день в рамках проекта юридическую помощь получило более 23 000 человек и услуга оценивается высоко.

Еще неясно, желает ли государство и в будущем покрывать расходы населения наюридическую помощь, однако текущий опыт четко демонстрирует потребность в такой поддержке —в Эстонии слишком много людей, которые не могут позволить себе юридическую помощь по рыночной цене.

7 памяток от юриста арендодателю

В последнее время многоговорилось об аренде местожительства с точки зрения арендатора, однакорынок аренды также скрывает опасности и для арендодателя. Однойиз больших проблем несомненно является ситуация, когда арендатор большене платит арендную плату и не согласен освободить арендованную площадь. Юристприводит наиболее важные аспекты, которые арендодательдолжен знать.

Рекомендации юриста в отношении людей, страдающих от насилия

Отношений насилия вокруг нас больше,чем мы могли бы полагать, например, юристы Эстонского юридического бюро в течение 2,5лет помогли почти 8000человек в связи с семейным правом.

Большинство из них обратились к юристус рассказами, связанными справом опеки над детьми или с вопросами о прожиточном пособии, а также,по словам юристов ,из1/3 рассказов следует,что причиной прекращения совместнойжизни родителей были отношения насилия.

Чёткая рекомендация юриста — говоритео произошедшем либо кому-то чужому, либо фиксируйте повреждения у врача.

Eesti Õigusbüroo в сотрудничестве с Таллиннской мэриейпредлагает с октября до конца года бесплатную юридическую помощь квартирнымтовариществам города Таллинна и квартирным собственникам.

Юридическую помощьоказывают опытные юристы Eesti Õigusbüroo в инфо-зале Таллиннской мэрии поадресу Vabaduse Väljak 7, как по предварительной регистрации,так и в порядке живой очереди на месте.

Юрист принимает три рабочих дня внеделю и консультации бесплатны для всех.

В рамках недели правосудия в октябре юридическая помощь бесплатно

Напредстоящей неделе в Эстонии в седьмой раз будет отмечаться неделя правосудия.

Всвязи с этим в течение октября с Эстонским юридическим бюро можно бесплатнозаключить клиентский договор, действующий до конца года, и если ежемесячнаябрутто-зарплата клиента не превышает 2128 евро, первые два часа юридическихконсультаций для него будут также бесплатны, а за следующие три часа нужнобудет платить только 20 евро в час.

В конце лета и начале осенизначительно возрастает спрос на арендные площади, так как начинается учебныйгод и студенты ищут в городе квартиры.

Опыт Эстонского юридического бюропоказывает, что большинство споров по аренде начинаются из-за отсутствиядоговоров и незафиксированных договорённостей, а также арендаторы зачастую незнают своих прав — например, того, что выплаты по кредиту и ремонтный фонддолжен платить арендодатель.

Юрист Эстонского юридического бюро приводитнаиболее существенные моменты, которые все арендаторы должны знать. Процесс аренды начинается с поискаарендной площади, соответствующей необходимости. Часто предпочитают так. наз.

предложениенапрямую от собственника, так как в этом случае не нужно платить плату маклеру,что, в свою очередь, означает экономию суммы аренды до одного месяца. Еслиподходящая квартира найдена, то начинаются переговоры и после этогоподписывается договор аренды — документ, являющийся самой важной частью в этомпроцессе.

 

Пословам юриста Эстонского юридического бюро Мерике Роозилехт, споры об арендебольшей частью начинаются из-за отсутствия арендного договора или из-занесовершенства его составления, а также можно избежать множества споров путёмсоставления акта приёмки-передачи.

«Рекомендую при взятии в аренду жилогопомещения обязательно принять арендуемое жилое помещение на основании письменногодвустороннего акта приёмки-передачи, в котором двумя сторонами фиксируетсясостояние арендуемого объекта во время передачи.

Необходимо также зафиксировать в актепоказатели соответствующих счётчиков — показатель электричества, газа и воды. Этопоможет в будущем избежать споров между арендатором и арендодателем, особенно отом, что касается состояния арендуемогообъекта. Стоит зафиксировать, какие вещи арендодатель передаёт арендатору виспользование и в каком состоянии находятся передаваемые вещи. Все недостатки, которыезамечает арендатор на объекте аренды и при принятии находящихся там вещей, воизбежание дальнейших споров необходимо сразу зафиксировать в акте», – отметилаРоозилехт. 

Арендатору важно знать: 

1)         Договор — обязательно заключать письменно и фиксировать вседоговорённости. В договоре необходимо написать дату оплаты аренды, способоплаты аренды (наличными, перечислением), а также размер аренды в виде суммы.

Если оплата аренды производитсяналичными, то при каждой оплате следует у арендодателя брать подтверждение обоплате аренды. Подтверждение можно указать в договоре, имеющемся на руках уарендатора, где арендодатель своей подписью подтверждает три вещи: 1) оплачено 2)дату оплаты 3) уплаченную сумму.

2)         Побочныерасходы (плата за услуги арендодателя илитретьего лица) — арендатор должен нести расходы, связанные с арендуемой вещью только в случае, если об этомдоговорились. Арендодетель должен по требованию арендатора дать ему возможностьознакомиться с документами, подтверждающими побочные расходы.

3)          Сумма залога —арендодатель может потребовать сумму залога в течение трёх месяцев в равныхчастях, причём первую часть необходимо заплатить после заключения договорааренды. Сумму залога арендодатель должендепонировать в кредитном учреждении отдельно от своих средств и под процентнойставкой не менее средней местной. Интресс принадлежит арендатору и увеличиваетсумму залога.

4)         Срокдействия договора аренды —Срочный или бессрочный договор. Срочный договор аренды завершается по истечениисрока, если от него не отказались в чрезвычайном порядке. О завершениибессрочного договора обе стороны должны предупредить за три месяца.

5)         Произведениеплаты в ремонтный фонд многоквартирного дома и выплат по кредиту не обязательно непосредственно связаны с использованиемарендуемой квартиры, и эти расходы должен нести не арендатор, а арендодатель.

Дажеесли такое соглашение зафиксировано в договоре, оно всё-таки ничтожно иарендатор имеет право потребовать назад от арендодателя уже уплаченные платежи.Более подробно читайте: https://www.juristaitab.

ee/uudised/remondifond-ning-uhistu-laenumaksed-kes-peab-tasuma-kas-uurnik-voi-uurileandja-kas-juba-tasutud-maksed-saab-tagasi-nouda.

6)         Неустойка в договоре —соглашение, по которому арендатор жилогопомещения при нарушении договора обязан заплатить неустойку, является ничтожным.

7)         Черезмаклера или напрямую от собственника— если объект аренды найден через предложение маклера и при его посредничестве,то маклер вправе потребовать от арендатора посредническую плату в размере до одногомесяца. Нахождение арендной площади при посредничестве маклера для арендатора, конечноже, более затратно, но гарантирует корректность договора аренды.

8)         Посредническаяплата — при заключения договора аренды можно требовать посредническую плату в размере1-го месяца только в случае, если посредником является маклер по недвижимости. Самсобственник не имеет права требовать посредническую плату.

9)         Возмещениерасходов арендатору —если при завершении договора аренды выяснится, что стоимость вещи вследствииулучшений и изменений, сделанных с согласия арендодателя, значительноповысилась, то арендатор может потребовать за это разумного возмещения. Вслучае улучшения арендной площади произведённые затраты необъодимо сразусогласовать с арендодателем и зафиксировать письменно. Можно договориться о том,что будет произведён взаимозачёт совершённых затрат. 

Работающее под торговой маркой HUGO OÜ, Eesti Õigusbüroo – это крупнейшее в Эстонии юридическое бюро. В сотрудничестве с Министерством юстиции оно предлагает живущим вЭстонии людям правовую помощь бесплатно и на льготных условиях. Дополнительная информация на сайте www.juristaitab.ee или по телефону 6 880 400.

Источник: https://www.juristaitab.ee/novosti/9-pamyatok-yurista-arendatoru-prilozhen-korrektnyj-dogovor-arendy-i-akt

Бессрочный договор аренды нежилого помещения в 2020 – образец, надо ли регистрировать, расторжение

Как указать в бессрочном договоре аренды срок?

Коммерческая деятельность любой компании или организации должна стабильно развиваться, а для достижения поставленных целей необходимы новые площади. Но не всегда есть свободные средства для покупки объекта недвижимости, поэтому многие компании арендуют необходимые для ведения бизнеса помещения.

Бизнесмены могут арендовать и простые офисные помещения, и цеха для производства продукции, и любые другие объекты нежилой или жилой недвижимости.

Но все правоотношения между гражданами или коммерческими компаниями должны оформляться обоюдным договором, который может действовать определенный срок или быть бессрочным. В чем между ними разница, и как правильно оформить соглашение? Поговорим об этом подробнее.

Все правовые отношения касательно объектов недвижимости регулируются Гражданским Законодательством, в частности конкретизируются условия для заключения договорных соглашений статьей 607 пунктом 3, которая разъясняет принцип заключения договора аренды, в том числе и на неопределенный срок.

Договор обязательно должен иметь письменную форму со стандартным набором обязательных пунктов, который может точно конкретизировать какое именно помещение или ряд помещений передаются на правах аренды другому лицу:

  1. И если стандартные договоры заключаются на определенный срок, то бессрочная аренда его не предполагает – то есть, арендатор может неопределенное время использовать снятое помещения для ведения свой хозяйственной деятельность сколь угодно долго, если сам не решит прекратить правоотношения по своей инициативе. Это главное отличие подобных договорных правоотношений.
  2. Кроме почтового и юридического адреса регистрации объекта недвижимости, в нем должно быть прописаны все основные характеристики, по которым идентифицируется сдаваемое помещение. Кроме самого описания, в нем должно присутствовать характеристика состояния на момент заключения договоренностей, и если по договору передаются права сразу на несколько сопряженных между собой помещений, то обо всех должны быть сведения в договоре. Это относится и к основным производственным или офисным помещениям, и к вспомогательным, таким как складские и другим подсобным помещениям. Поэтому в качестве дополнительных материалов к договору обязательно прикладывают общий план расположения всех составных помещений объекта недвижимости. это требование относится к основным, поскольку позволяет точно конкретизировать передаваемые на правах аренды помещения.
  3. Если арендуемое помещение входит в состав всего здания, то его необходимо выделить на экспликационном плане объекта недвижимости красной подсветкой, при чем сведения должны ссылаться на этаж его расположения.
  4. Если владелец нежилого объекта недвижимости, расположенного на арендованной земле, решит сдать его внаем третьему лицу, то все права арендатора участка переходят к нему в рамках заключенного договора также на неопределенный срок, как и у основного арендатора земли. Поэтому важно еще при подписании соглашений определить полномочия лица, которому будет переданное помещение, оформленное по праву собственности, но возведенное на арендованной земле. Эти положения закреплены в ГК РФ в ст. 652 п.2.
  5. И если собственник участка решается его продать, то арендные права переходят от одного лица к другому без изменения статуса арендатора, то есть наем помещения не является основанием для расторжения договора аренде при смене собственника земельного надела, на котором расположено сдаваемый объект недвижимости, а арендатор вправе осуществлять свою деятельность без притеснений со стороны нового владельца.
  6. Сдавать помещение внаем в принципе, может его истинный владелец, но и законодатель предусматривает и других арендодателей, которые владеют объектом недвижимости на правах бессрочной аренды. Такие отношения называются субарендными, если владение и распоряжение вверенным имуществом допускают подобные правоотношения с третьими лицами.
  7. Исходя из смысла договорных арендных отношений, наниматель вправе использовать передаваемое ему помещение только в оговоренных договором целях, и если они не установлены соглашением, то он вправе предусмотреть не запрещенную законом деятельность, без ущерба для собственника помещения.
  8. Но если наниматель напрямую нарушает установленные соглашением договоренности по использованию переданного объекта, то его действия могут служить основанием для расторжения действующего договора о найме.
  9. Аренда предполагает внесение определенной платы за пользование чужим имуществом в своих хозяйственных целях, поэтому пункты об оплате, порядок расчетов и возможные штрафные санкции за нарушение условий договоренностей обязательно должны присутствовать в заключаемом договоре на бессрочную аренду помещения. Отсутствие этого пункта может быть признано судебной инстанцией как незаключенный арендный договор, поэтому ему следует уделить особое внимание. Прием размер и ставки оплаты должны быть предварительно согласованы сторонами, и если они не пришли к единому мнению, то нет смысла оформлять правоотношения.
  10. Важно! Смысл бессрочных арендных отношений в том, что конкретные сроки не определены соглашением, поэтому если нет отдельной оговорки на срок действия соглашения, то он будет считаться бессрочным, то есть без ограничений по времени.
  11. В случае достижения взаимопонимания, и согласования всех условий по оплате и пользованию, помещение должно быть передано арендатору по акту, с составлением описи передаваемого имущества, и подписанного обеими сторонами сделки.

Как заключить и его образец

В делопроизводстве отсутствует единая форма арендного договора бессрочного пользования передаваемого помещения, но это не означает, что его можно составить кое-как. Ведь именно подписанный сторонами соглашение будет определять все юридические нюансы всех дельнейших взаимодействий владельца помещения с нанимателем.

Поэтому к структуре документа следует подходить грамотно, в нем обязательно должны присутствовать пункты:

  • поскольку отношения имеют бессрочный характер, то ссылка на окончание правоотношений не прописывается;
  • конкретизация передаваемых объектов недвижимости на правах аренды с указанием технических и кадастровых параметров, в том числе адрес помещения, вид деятельности, которым будет заниматься наниматель, полезная и общая площадь объекта;
  • определение арендной ставки, которая будет взиматься за установленный временной промежуток, например, ежемесячные или ежеквартальные перечисления, сроки оплаты и мера ответственности за их нарушение. Этот пункт может содержать и дополнительные требования по уплате потребляемых арендатором коммунальных услуг, вывоз мусора и охрану объекта;
  • определять условия, при наступлении которых наниматель может проводить косметические или капитальные ремонтные работы, а также способ оплаты или зачета за их проведение;
  • оговорка на досрочное расторжение достигнутых соглашений, если арендатором будут нарушены основные пункты договоренностей, либо отсутствие оплаты продолжительное время.

Важно! При отсутствии всех этих пунктов в обоюдных соглашениях могут служить основанием для признания договоренностей несостоявшимися, то есть передача объекта по праву аренды не может быть осуществлена.

Образец договора можно скачать тут.

Нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды нежилого помещения

Мнения ведущих юристов и Верховного Суда РФ по этому вопросу кардинально разняться. Исходя из буквы закона, все арендные правоотношения, действующие более 1 года, подлежат обязательной регистрации перехода прав владения.

Но Президиумом ВАС от 01.06.2000 № 53 вынесено отдельное постановление, которое не закрепляет обязательную регистрацию подобных правоотношений и перехода прав владения.

Поэтому по бессрочным арендным договорам обязательную регистрацию проходить не нужно.

Но если арендатору необходимо законное подтверждение прав бессрочного владения нежилым помещением, то без внесения записи в Росреестр, и прохождения процесса регистрации просто не обойтись.

Только при наличии записи можно заказать выписку о правах бессрочного владения недвижимым имуществом другого владельца.

Как это сделать

Пройти официальную регистрацию можно разными путями:

  • лично посетить любое региональное подразделение Росреестра с пакетом всей документации и заявлением;
  • отправить по почте заказное письмо с описью вложений, дождаться ответного уведомления с датой посещения отделения для получения выписки о смене владельца на правах аренды.

В любом варианте сам договор и приложенную документацию будут проверять на подлинность и юридическую грамотность, сведения о подаче заявления будут занесены в учетную книгу входящей документации.

Заявителям необходимо уплатить государственную пошлину за проведение регистрационных действий в размере 15 тыс. рублей, сумма делиться между участниками сделки.

Юристы рекомендуют до окончания всех регистрационных действий не пользоваться арендованным помещением во избежание недоразумений с контролирующими органами.

Документы

Заявители обязаны предоставить следующую комплектацию:

  • составленный в 2 экз. договора о бессрочной аренде;
  • заявление сторон сделки о проведении процедуры;
  • для физ. лиц оригинал и ксерокопия общегражданского паспорта, для юридических список расширяется: копии правоустанавливающих документов, выписка из ЕГРП о принадлежности помещения его владельцу, копия удостоверения личности представителю владельца, доверенность с обозначенными полномочиями о прохождении регистрационных действий;
  • кадастровые и технические документы на передаваемый в аренду объект недвижимости;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Зарегистрировать переход права владения должны в течение 14 дней, заявителям на руки выдается выписка из единого реестра прав и сделок с ним на недвижимые объекты.

Расторжение

Если арендатор решил отказаться от помещения, то он обязан предупредить его владельца за 3 календарных месяца о наступлении этого факта.

Отдельный договор о расторжении не заключается, но к основному договору оформляют дополнительные соглашения о прекращении всех прав аренды, с приложением описи о приемке владельцем помещения.

Также необходимо пройти регистрационные действия о возврате владельцу помещения его истинных прав, и регистрацией перехода с арендатора на него.

По завершению процедуры владелец может заключить арендный договор уже с другим нанимателем, а у арендатора прекращаются права пользования помещением.

Как оформить договор аренды нежилого помещения, рассказывается тут.

Про акт приема передачи при сдаче квартиры в аренду читайте по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/bessrochnyj-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Прав-помощь
Добавить комментарий