Как вернуть вступительный взнос из ЖСК, если договор не был заключен?

Покупка квартиры через ЖСК

Как вернуть вступительный взнос из ЖСК, если договор не был заключен?

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов.

Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков.

Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса.

Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным.

При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Согласно ст.

1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Сам ЖСК, в соответствии со ст. 114 ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
  2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
  3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
  4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В какую сумму обходится покупка квартиры через жск

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена.

Обратим внимание на некоторые особенности:

  • Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
  • Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
  • Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки.

Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р.

, которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно ст. 2 ФЗ № 215, вступительным взносом считаются средства, внесенные членом ЖСК, предназначенные на покрытие расходов по созданию кооператива и принятию гражданина в его ряды.

Согласно п. 9 ст.

5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст.

25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления.

Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
  • Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Подписание гражданами каких-либо дополнительных договоров не предоставляет им дополнительных гарантий и, по сути, является нецелесообразным.

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

  1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
  2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

  • Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
  • Копия паспорта.
  • Копия ИНН.
  • Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

  • Заявление о государственной регистрации.
  • Копия паспорта.
  • Справка о полной выплате паевого взноса.
  • Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
  • Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
  • Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
  • Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
  • Кадастровый паспорт.
  • Отчет об оценке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст.

220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Однако недополученные суммы, согласно п. 9 ст. 220 НК РФ, гражданин вправе получить в следующие налоговые периоды, но также с учетом этого ограничения.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/cherez-zhilishchno-stroitelnyj-kooperativ/

Как защитить свои интересы при заключении и расторжении договора ЖСК

Как вернуть вступительный взнос из ЖСК, если договор не был заключен?

Несмотря на то, что популярность договоров долевого участия взлетела очень высоко, договоры жилищно-строительного кооператива (ЖСК) остаются востребованными. Законодательство в отношении ЖСК слабо проработано, поэтому мы составили подробную инструкцию для будущих пайщиков.

Что такое ЖСК

ЖСК — это добровольное объединение покупателей жилья, созданное под конкретный объект недвижимости (многоквартирный жилой дом). Упрощенно говоря, члены кооператива договариваются построить дом, нанимают застройщика и оплачивают все расходы. Каждый член кооператива согласно договору обязан уплатить определенную долю расходов — пай, который равен стоимости квартиры.

В реальности все происходит, как правило, иначе. Чаще всего ЖСК создаются по инициативе застройщика или девелопера. Поскольку по закону застройщик не может стать учредителем кооператива, он надевает маску — создает специальное юридическое лицо.

Пайщик действует только через правление

Действующим юридическим лицом ЖСК является не член кооператива, а собственно кооператив. Он же считается заказчиком на строительство и генеральным инвестором. Контракт подписывается между правлением ЖСК и застройщиком. Взаимодействие со строительной компанией также производится через правление. Поэтому рядовой пайщик не может обратиться с претензией напрямую к застройщику.

Пайщик платит не за квартиру, а за пай

По договору ЖСК пайщик приобретает не жилье, а пай. До окончания строительства права собственности на недвижимости принадлежат кооперативу. Оформить права собственности на квартиру пайщик может только после окончания строительства работ и полной выплаты пая. Цена пая может измениться, если возникнут непредвиденные расходы.

Нет регистрации в Госреестре

Договор ЖСК не подлежит регистрации в Госреестре, так как считается внутренним договором между членами кооператива. То есть отсутствует официальное подтверждение отношений покупателя и ЖСК. Регистрация происходит только после окончания строительства.

Деятельность кооператива регулируется преимущественно договором и уставом

Деятельность ЖСК базируется на Жилищном и Гражданском кодексах РФ, договоре и уставе кооператива. Специального закона не существует.

Широко известный № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае ЖСК лишь декларирует возможность подобных договоров.

Поэтому дополнение, изменение и расторжение договора ЖСК регулируются самим договором и уставом кооператива.

В большинстве случаев Закон «О защите прав потребителей» не действует

Договор ЖСК заключается на добровольной основе и подразумевает, что члены кооператива сами организуют строительство. Пайщики, грубо говоря, одновременно являются исполнителями и потребителями услуг. Поэтому Закон «О защите прав потребителей» на договоры ЖСК распространяется только в случае, если договор содержит указание на ответственность кооператива перед пайщиками.

Изучаем договор и устав

Главные документы будущего пайщика — это договор и устав кооператива. Поэтому оба рекомендуется изучить буквально под микроскопом. Форма и содержание договора и устава не установлены законодательно. Отмечено только, что положения документов не должны противоречить Жилищному и Гражданскому кодексам РФ.

Однако существует ряд положений, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это реквизиты сторон, объект договора, сроки сдачи, размер и порядок выплат, условия изменения и прекращения договора.

Реквизиты сторон

Договор должен содержать:

  • название и адрес кооператива;
  • номер и место выдачи свидетельства о регистрации кооператива;
  • сведения о председателе кооператива (ФИО, паспортные данные, место регистрации, номер ИНН).

Объект договора

Договор должен содержать:

  • название строящегося объекта полностью, описание и адрес;
  • подробные сведения о застройщике;
  • подробное описание объекта покупки (квартиры) с указанием условного номера, проектной общей и жилой площади, планировки, типа отделки, корпуса и этажа, где расположено жилье;
  • алгоритм действий в случае, если проектная площадь жилья не соответствует реальной.

Сроки сдачи

Должна быть указана конкретная дата сдачи дома. Часто кооператив прописывает, что срок сдачи зависит от хода строительства. В подобных случаях рекомендуется либо добиться четкой даты, либо отказаться от вступления в данный ЖСК.

Выплаты: сколько и когда платить?

Казна кооператива складывается из следующих выплат: вступительного пая, паевых и членских взносов. Паевые взносы расходуются на строительство, членские — на содержание кооператива. Договор должен определять величину и порядок всех взносов.

Кроме того, в договоре должны быть прописаны:

  • порядок перерасчета выплат;
  • дополнительные сборы. Например, расходы на уплату государственных пошлин и оформление документов.

Каждую выплату нужно подтверждать документально. Если пай выплачен полностью, кооператив должен предоставить расписку об этом. На основе этого документа оформляется право собственности.

Условия изменений и прекращения договора

Эти условия устанавливаются договаривающимися сторонами. Как правило, договор расторгается досрочно в следующих случаях:

  • ликвидация ЖСК;
  • исключение пайщика из кооператива;
  • выход пайщика из кооператива.

Порядок действий в каждом случае прописан в уставе ЖСК.

Пример кооперативного договора можно посмотреть здесь. Данный договор не является типовым. Поэтому разумнее всего проконсультироваться с юристом.

Как прекратить отношения с недобросовестным ЖСК и вернуть деньги?

Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании.

Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.

Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:

  • выйти из состава кооператива;
  • досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Рассмотрим каждый случай в отдельности.

Выход из кооператива

Подобно вступлению в кооператив, выход из него является добровольным. Для этого нужно написать заявление, в котором пайщик уведомляет о выходе и требует вернуть внесенный взнос.

Факт отправки и приема заявления необходимо подтвердить документально. Например, отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении.

После выждать положенный срок и, если ответа нет, подать на кооператив в суд с требованием вернуть деньги.

Порядок выхода из кооператива и сроки возврата денег не установлены законодательно. Надо читать устав.

А в уставе может быть прописано, например, что заявление на выход будет рассмотрено в течение 6 месяцев следующего года. И это законно.

Причем на протяжении 6 месяцев в устав будут внесены изменения (невыгодные пайщику). И это тоже законно. Поэтому повторяем: устав и договор ЖСК необходимо читать самым тщательным образом.

Досрочное расторжение договора ЖСК в одностороннем порядке

Вариант еще более сложный. Получив заявление на расторжение договора, ЖСК имеет право отказать или предложить невыгодные условия расторжения. Часто это требование уплаты штрафа размером 10-15% от взноса. В итоге, все равно придется судиться.

Что вернет ЖСК?

Как правило, пайщику удается вернуть только паевой взнос. Остальные — членский, дополнительные — возместить не удается. Часто кооператив не возвращает вступительный взнос, а он весьма не мал — примерно 20% от общей стоимости недвижимости.

В некоторых случаях можно затребовать неустойку. Законом взыскание неустойки не предусмотрено, однако если удастся доказать, что между пайщиком и кооперативом возникли обязательственные (не договорные) отношения, то в силу вступает Закон «О защите прав потребителей».

Советы пайщикам

Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания. То же касается каждой выплаты.

Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.

Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.

Отзывы клиентов

Источник: https://la-advokat.ru/uslugi/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-zhsk/

ЖСК: как расторгнуть договор и вернуть деньги

Как вернуть вступительный взнос из ЖСК, если договор не был заключен?

03.11.2016г.

Купить квартиру по договору ЖСК не сложно. Необходимо всего лишь оплатить вступительный взнос и затем регулярно вносить паи. Гораздо сложнее выйти из кооператива, если вдруг строительство затягивается, и вернуть вложенные деньги. У пайщика есть такое право, но воспользоваться им не так-то просто. В тонкостях расторжения договора ЖСК разбирался LIVING. 

Безответственная схема   

Для начала, несколько слов о сути жилищно-строительных кооперативов. По действующему законодательству жилищно-строительные кооперативы создаются для строительства и управления многоквартирным домом. При этом законодательно деятельность таких кооперативов отрегулирована очень плохо.

Фактически, только «Жилищным кодексом». Отсюда и долгострои, которые чаще всего возводятся именно по ЖСК. В отличие от домов, построенных в рамках 214-ФЗ, в случае задержки сроков сдачи которых дольщик может получить компенсацию. Да и расторгнуть ДДУ значительно проще.

Вся процедура прописана в том же 214-ФЗ, а также в законе «О защите прав потребителя».   

А вот кооператив формально ответственности за задержку сроков сдачи домов ЖСК не несет. «Большинство ЖСК, которые сейчас есть на рынке, даже не оформляют на себя разрешение на строительство. Это означает то, что застройщиком по факту является другое лицо. И получается, что вот эта схема используется застройщиками, чтобы отгородиться от дольщиков.

То есть застройщик, получив на себя разрешение на строительство, создает аффилированными людьми ЖСК, прописывает все положения кооператива, туда «загоняются» люди. У них нет прямых отношений с застройщиком. ЖСК основан на принципах членства, то есть хочешь – вступай, хочешь – не вступай. Самый высший орган управления – это общее собрание пайщиков.

И получается, что если вам что-то не построило ЖСК, то вы сами в этом и виноваты», –  рассказал адвокат Антон Лебедев. Правда, чаще всего, реальные пайщики никакого участия в общих собраниях и аниях не принимают. Нередко им дают подписать документ о праве передачи своего голоса третьему лицу. И в этом случае пенять будет не на кого.

Поэтому эксперты рекомендуют не передавать право своего голоса другим людям.   

Уйти от «Л1»   

Оспорить действия застройщика, работающего по ЖСК очень непросто. « проблема заключается в том, что неоткуда взяться ответственности. Она прямо в законе не предусмотрена.

У нас практически единственный рычаг воздействия, который напрямую предусмотрен со стороны пайщиков, – это выход из ЖСК. Но проблема в том, что выход из ЖСК должен производиться по правилам кооператива.

Фактически, застройщик имеет возможность написать пайщикам изначально правила, как они будут себя вести, если захотят выйти», – добавил Антов Лебедев.   

Ярким примером тому служит компания «Л1», ранее известная как «ЛЭК». Ее объекты стали уже притчей во языцех в Петербурге. Немало самых известных в городе долгостроев принадлежат именно этому застройщику. Правда, несмотря ни на что, даже через годы, застройщик свои объекты достраивает и сдает. Но речь не об этом.   

«Л1» всегда продавал свои объекты через вступление в жилищно-строительный кооператив. Строительство домов затягивалось, особенно дела у компании пошли плохо в кризис 2008 года. Не удивительно, что у многих пайщиков «Л1» возникло желание покинуть кооператив.   

Для того, чтобы выйти из ЖСК, достаточно просто написать заявление в адрес общего собрания пайщиков. Но тут могут подстерегать сложности. Ведь в законе прямо не прописаны условия выхода, их назначает сам кооператив.

Например, в тех же документах от «Л1» указано, что если пайщик подает заявление о выходе в этом году, то его рассмотрят в течение 6 месяцев, но уже следующего финансового года. Именно такая формулировка была в договоре одного из пайщиков ЖСК «Гранит», созданного компанией «Л1» для строительства ЖК «Звездный».

Он попытался покинуть кооператив после многолетней задержки сроков строительства. В Уставе организации было прописано, что рассмотрение заявления о выходе из ЖСК не может начаться ранее, чем в следующем финансовом году. Но и после наступления этого срока компания продолжала тянуть время.

Например, не принимала доверенность на законного представителя пайщика. Стало ясно – без суда не обойтись.   

ЖК «Звездный»  

«Мы пошли в суд, потому что решили, что у них было достаточно времени, чтобы провести собрание и принять решение о выходе пайщика. Пока судились, они успели поменять Устав. Причем, это совершенно законно.

В Уставе, например, указаны и все сроки, в течение которых проводится процедура выхода пайщика из кооператива.

Теоретически, ЖСК может менять эти правила сколько угодно, пока суд не обратит внимание на тот факт, что руководство кооператива намеренно старается затянуть процесс», – говорит адвокат.   

В конечном, счете, суд выиграть удалось. Были выплачены деньги, но не все. Застройщик не вернул вступительный взнос.

«Большинство кооперативов, которые я видел, мало того, что не возвращают членские взносы, так еще и предусматривают санкции за выход из кооператива. Например, ваш паевой взнос два миллиона рублей.

Если вы сами подали заявление о выходе, вам вернут ваши средства за вычетом, например, 20%», – заявляет Антон Лебедев.   

К сожалению, обезопасить себя от потери части денег при выходе практически невозможно. Конечно, нужно обязательно читать договор паенакопления и Устав кооператива. Все детали прописываются в этих документах. Если что-то смущает или не устраивает, документы можно показать юристам или вовсе поискать другой жилой комплекс, где условия покупки квартиры более приемлемые.   

Весь процесс с ЖСК «Гранит» длился с августа 2015 года. В феврале 2016 иск был удовлетворен. Застройщик подал апелляцию, но проиграл. Тем временем аналогичные судебные процессы продолжаются. В Московском районном суде появилось порядка 15 новых дел по выходу из ЖСК «Гранит».   

«Л1» не единственная компания, с которой пришлось судиться за право выхода из кооператива. Например, руководство ЖСК «Альпийская деревня» пыталось договориться с пайщиком. Но вопрос пришлось решать все равно через суд.   

ЖК «Альпийская деревня». Фото с сайта застройщика IMD Group

В результате, было подписано мировое соглашение, где стороны согласовали этапы выплаты денег бывшему пайщику. Казалось бы, проблема решена. Но далее застройщик начал оттягивать выплаты.

Юристам пайщика пришлось пригрозить кооперативу исполнительным листом и принудительным взысканием средств.

Разумеется, компании было невыгодно подобное решение вопроса, поэтому пайщик получил все деньги, даже без каких-либо санкций.   

К чему готовиться пайщикам О2 Development   

Еще одна не безызвестная компания О2 Development славится своими долгостроями. Один из них – ЖК «Силы природы» в Мурино. Сейчас ведется подготовка к судебному разбирательству с ЖСК «Муринская 1», который строит этот комплекс.

Пока не понятно, какую позицию займет руководство ЖСК, но Устав этой организации похож на Устав «Гранита» в части санкций по выходу из кооператива. То есть, рассмотрение заявления пайщика, поданного сейчас, будет рассматриваться в следующем финансовом году.

Также, скорее всего, пайщикам не получится вернуть вступительный взнос. Так что, если дело дойдет до суда, они будут длится долго, предупреждают юристы.   

ЖК «Силы природы»


Можно и без суда 

Одной из крупнейших компаний, которая работают по схеме ЖСК, – ГК «ЦДС». Застройщик нередко нарушает сроки сдачи своих объектов. Правда, пока ни один пайщик не обратился в суд.

Застройщику удается найти компромисс с покупателями и урегулировать конфликтные ситуации.

К тому же, вновь выводимые объекты и корпуса уже строящихся ЖК ГК «ЦДС» уже реализует в рамках 214-ФЗ по договорам долевого участия. 

Эксперты говорят, что постепенный отказ застройщиков от схемы ЖСК связан с тем, что контроль за работой кооперативов ужесточается. Однако с точки зрения ответственности перед пайщиками ситуация пока никак не меняется.

Для того, что выйти из ЖСК, необходимо написать заявление о своем намерении подать его в правление ЖСК.

Затем, заявление рассматривается правлением, а затем еще и выносится на рассмотрение общего собрания кооператива. Главное, определить, как и когда будут возвращены паевые взносы. Но стоит учитывать, что в каждом ЖСК устанавливаются свои правила выхода из кооператива.

Так что, пожалуй, главный совет от юристов – внимательно читать документы, прежде чем покупать жилье по схеме ЖСК.

Источник: https://living.ru/znanie/zhsk-kak-rastorgnut-dogovor-i-vernut-dengi/

Как вернуть вступительный взнос из ЖСК, если договор не был заключен?
 

                              В ____________________________ районный суд

                                _________________________________________

                                                      Истец: Сидоров И.Л.

                               Адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 11 кв. 34

                               Ответчик: ________________________________

                                             (наименование ответчика)

                                         ________________________________

                                              (адрес ответчика)

Исковое заявление
о взыскании денежных средств

23 августа 2007 г. я вступил в члены ЖСК “Квартирный”, что подтверждается распоряжением N 56789 (копия прилагается). В удостоверение того, что я являюсь членом кооператива, 23 августа 2007 г., мне был выдан сертификат (членская карточка), копия которого прилагается.

Согласно пункту 4.4 устава кооператива (копия прилагается) его основной задачей является обеспечение членов ЖСК жилой и/или иной недвижимостью.

Поэтому я вступил в кооператив для улучшения жилищных условий своей семьи, поскольку в настоящее время я с женой и маленькими детьми (копии свидетельств о рождении прилагаются) проживаю в небольшой квартире.

Цель моего вступления в кооператив также подтверждается распоряжением N 56789, согласно которому я принят в члены кооператива с условием приобретения 4-х комнатной квартиры.

Затем между мной и ЖСК был заключен договор в виде Положения о приобретении и предоставлении объектов недвижимости для членов ЖСК “Квартирный” от 24 августа 2007 г. (копия прилагается).

Согласно пункту 5.2 Положения оно распространяется на всех членов ЖСК, подписавших его и вступивших в ЖСК на основании личного заявления и распоряжения председателя ЖСК. Это Положение в соответствии со ст. 420 ГК РФ имеет силу гражданско-правового договора, заключенного между ЖСК и членом ЖСК, добровольно принявшим все его условия путем вступления в ЖСК и подписания этого Положения.

В соответствии с этим договором я подписал следующие документы: индивидуальную жилищную программу накопления (копия прилагается), индивидуальный график накопления пая (копия прилагается), Положение о порядке выполнения ремонта для членов ЖСК (копия прилагается).

При вступлении в ЖСК я оплатил вступительный взнос в размере 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей, членский взнос за регистрацию в размере 500 (пятисот) рублей, членский взнос (комиссию) в размере 500 (пятисот) рублей и первоначальный паевой взнос в размере 250 000 (двухсот пятидесяти) рублей (копии квитанций прилагаются).

Также в соответствии с Положением о приобретении и предоставлении объектов недвижимости, индивидуальной жилищной программой накопления и индивидуальным графиком накопления пая ежемесячно (до 30 октября 2008 г. включительно) я уплачивал членские взносы и паевые взносы (копии квитанций прилагаются).

Всего за период с 24 августа 2007 г. по до 30 октября 2008 г. мной было уплачено:

– вступительного взноса в размере 120 000 (сто двадцать тысяч)рублей,

– членских взносов в размере 5 000 (пяти тысяч) рублей,

– паевых взносов в размере 750 000 (семьсот пятидесяти тысяч) рублей.

В порядке, предусмотренном Положением о приобретении и предоставлении объектов недвижимости, руководством ЖСК мне был предложен вариант приобретения 4-х комнатной квартиры площадью 86 кв.

м в секции 8 на 4 этаже, номер на площадке 51 в строящемся доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Благодарова, д. 45 кв. 67. Поскольку этот вариант меня устроил, то 30 октября 2008 г.

в соответствии с Уставом ЖСК и Положением о приобретении и предоставлении объектов недвижимости я подписал заявление с просьбой приобрести указанную квартиру (копия прилагается).

На основании этого заявления 30 октября 2008 г. я подписал гарантийное обязательство члена ЖСК “Квартирный” о своем согласии на приобретение на имя ЖСК для последующей передачи ему имущественных прав на недвижимость путем заключения с ЖСК договора купли-продажи N 3456 от 30 октября 2008 г. (копии гарантийного обязательства и договора прилагаются).

Затем для меня был составлен индивидуальный график погашения пая члена ЖСК от 30 октября 2008 г. (копия прилагается). Им было, в частности, установлено, что для меня приобретена недвижимость, а именно квартира, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Благодарова, д.

45 кв. 67. Итоговая стоимость приобретения недвижимости эквивалентна 10 000 (десяти тысячам) долларов США по курсу ЦБ на день внесения платежей, из них 5000 (пять тысяч) долларов США уже внесены мной, а 5000 (пять тысяч) долларов – сумма невнесенной части пая.

Срок погашения пая – 26 октября 2009 г. На основании индивидуального графика я должен был с 30 октября 2008 г.

ежемесячно до 30 числа каждого текущего месяца вносить паевые взносы в размере 500 (пятьсот) долларов США и членские взносы в размере 10 (десять) долларов США.

Я ежемесячно и своевременно осуществлял все необходимые платежи, что подтверждается соответствующими квитанциями.

Однако, как мне стало известно 30 декабря 2008 г. вышеуказанный договор, заключенный с целью приобретения квартиры для меня, был расторгнут по заявлению ЖСК (копии письма и ответа прилагается).

При этом кооператив не поставил меня в известность и не спросил моего согласия на расторжение договора. Никаких объяснений по этому поводу мне также не было предоставлено, хотя я неоднократно обращался в правление кооператива.

Необходимо отметить, что ни уставом кооператива, ни Положением о приобретении и предоставлении объектов недвижимости не предусмотрено расторжение договоров о приобретении недвижимости, заключенных с целью дальнейшей передачи этой недвижимости членам ЖСК.

Кроме того, в силу пункта 3.6 Положения о приобретении и предоставлении объектов недвижимости любые действия со стороны ЖСК в интересах членов ЖСК осуществляются только на основании письменных заявлений этих лиц.

Я никаких заявлений с просьбой расторгнуть договор N 3456 от 30 октября 2008 г. в ЖСК не направлял. Наоборот, меня устраивал тот объект недвижимости, права на который приобрел в моих интересах ЖСК. Однако в нарушение пункта 4.2 Положения о приобретении и предоставлении объектов недвижимости ЖСК по собственной инициативе расторг договор N 3456 от 30 октября 2008 г.

В связи с этим я считаю расторжение договора N 3456 от 30 октября 2008 г. ЖСК “Квартирный”, заключенного с целью приобретения квартиры для меня, является нарушением пункта 4.3 договора, заключенного между мной и ЖСК 24 августа 2008 г. путем подписания Положения о приобретении и предоставлении объектов недвижимости.

По моему мнению, к отношениям между мной и ЖСК применяются нормы Закона РФ “О защите прав потребителей”.

В силу преамбулы этого Закона потребителем признается гражданин, имеющий намерение заказать либо заказывающий или использующий услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. При этом исполнителем является организация, оказывающая услуги потребителям по возмездному договору.

Как указано выше, я вступил в члены ЖСК и заключил договор с ЖСК путем подписания Положения о приобретении и предоставлении объектов недвижимости для улучшения жилищных условий своей семьи, т.е. для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Фактически я заказал ЖСК услугу по приобретению у другого лица определенной квартиры (прав на квартиру) в соответствии с разделом 6 Положения о приобретении и предоставлении объектов недвижимости с условием о последующей передачи квартиры мне в пользование на основании раздела 6 указанного Положения и последующей передачи этой квартиры в мою собственность при условии уплаты паевых и членских взносов по разделам 7 и 8 Положения о приобретении и предоставлении объектов недвижимости.

Необходимо отметить, что, по нашему мнению, ЖСК отвечает всем требованиям, предъявляемым Законом РФ “О защите прав потребителей” к исполнителям. Договор же между мной и ЖСК был возмездный, т.к.

я уплачивал ЖСК членские взносы, которые в соответствии с пунктом 4.

9 Положения о приобретении и предоставлении объектов недвижимости представляют собой компенсацию расходов ЖСК на совершение действий в интересах членов ЖСК и обеспечение деятельности ЖСК, т.е. являются платой за услуги ЖСК.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона РФ “О защите прав потребителей” исполнитель обязан оказать услугу потребителю, качество которой соответствует договору. Причем абз. 7 преамбулы Закона РФ “О защите прав потребителей” недостатком услуги признается несоответствие услуги, в том числе условиям договора.

Как указано выше, ЖСК нарушил требование п. 4.6 Положения о приобретении и предоставлении объектов недвижимости, расторгнув договор N 3456 от 30 октября 2008 г. между ЖСК и мной, заключенный с целью приобретения квартиры. Тем самым, по моему мнению, ЖСК оказал мне некачественную услугу (услугу с недостатком).

В силу п. 1 ст. 29 Закона РФ “О защите прав потребителей” потребитель вправе при обнаружении недостатков оказанной услуги отказаться от исполнения договора об оказании услуги и потребовать полного возмещения убытков.

Кроме того, п. 4.6 Положения о приобретении и предоставлении объектов недвижимости предусмотрено право отказаться от договора, поскольку в нем указано, что любой член ЖСК на протяжении всего периода членства в ЖСК вправе подать заявление о выходе из ЖСК.

В связи с этим я направил председателю ЖСК заявление о добровольном выходе из членов ЖСК в связи с односторонним нарушением ЖСК условий договора с 30 октября 2008 г. (копия прилагается). Мое заявление было получено и зарегистрировано ЖСК, что подтверждается отметкой на нем.

Также 14 декабря 2008 г. я направил в ЖСК письмо с просьбой добровольно единовременно и в полной сумме возвратить мне уплаченные мной суммы (копия прилагается). Мое письмо было получено и зарегистрировано ЖСК, что подтверждается отметкой на нем. Однако ни ответа на свое письмо, ни денежных средств, указанных в нем, я не получил.

В связи с этим прошу взыскать с ЖСК суммы всех уплаченных мной взносов, поскольку для меня эти суммы являются убытками, предусмотренными п. 1 ст. 29 Закона РФ “О защите прав потребителей”.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо необоснованного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Считаю, что период пользования чужими денежными средствами должен исчисляться с 19 декабря 2008 г. (со следующего дня после получения письма от 14 декабря 2008 г.).

Период просрочки: с 19 декабря 2008 г. по 19 января 2009 г. составил 30 дней.

Ставка рефинансирования в настоящее время составляет 13% годовых (распечатка телеграммы ЦБ РФ прилагается).

Сумма процентов за указанный период составляет:

13% годовых: 365 х 30 дней = 1,06%.

1,06% х 750 000 рублей (сумма невозвращенных взносов) = 7 950 рублей.

Поскольку ЖСК допустил просрочку возврата уплаченных мной взносов, то прошу взыскать с кооператива проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15 700 (пятнадцать тысяч семьсот) рублей.

Поскольку, как указано выше, я являюсь потребителем и между мной и ЖСК возникли отношения, регулируемые Законом РФ “О защите прав потребителей”, то на основании подп. 4 п. 2 ст. 333.

36 НК РФ, в силу которого от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, с учетом положений п.

3 этой статьи освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, прошу освободить меня от уплаты госпошлины в части цены иска, не превышающей 1 000 000 рублей.

На основании изложенного и Закона РФ “О защите прав потребителей”, ст. 395 ГК РФ, а также ст. 100, 131, 132 ГПК РФ

прошу суд:

1. Взыскать с ответчика – ЖСК “Квартирный” в мою пользу сумму уплаченных взносов:

– вступительного взноса в размере 120 000 (сто двадцать тысяч)рублей,

– членских взносов в размере 5 000 (пяти тысяч) рублей,

– паевых взносов в размере 750 000 (семьсот пятидесяти тысяч) рублей.

Итого взыскать 875 000 (восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей.

2. Взыскать с ЖСК “Квартирный” в мою пользу проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ в размере 7 950 (семь тысяч девятьсот пятьдесят) рублей.

Приложение:

1. Копия искового заявления для ответчика.

2. Копия распоряжения – 2 экз.

3. Копия сертификата – 2 экз.

4. Копия устава – 2 экз.

5. Копии свидетельств о рождении детей – 2 экз.

6. Копия Положения – 2 экз.

7. Копия индивидуальной жилищной программы накопления – 2 экз.

8. Копия индивидуального графика накопления пая – 2 экз.

9. Копия Положения о порядке выполнения ремонта для членов ЖСК – 2 экз.

10. Копии квитанций об уплате взносов – 2 экз.

11. Копия заявления о приобретении квартиры – 2 экз.

12. Копия гарантийного обязательства – 2 экз.

13. Копия договора долевого участия – 2 экз.

14. Копия индивидуального графика погашения пая – 2 экз.

15. Копия письма в ЖСК и ответа на него – 2 экз.

16. Копия заявления о выходе – 2 экз.

17. Копия письма о возврате денег – 2 экз.

18. Распечатка телеграммы ЦБ РФ – 2 экз.

19. Расчет цены иска – 2 экз.

       _________________ __________________

            (дата)            (подпись)

Источник: http://www.advokat-natarius.ru/14/

Прав-помощь
Добавить комментарий