Как вернуть задаток, если отказали в кредитовании в связи с неузаконенной перепланировкой?

10 самостоятельных шагов к ипотечному кредиту

Как вернуть задаток,  если отказали в кредитовании в связи с неузаконенной перепланировкой?

Можно ли самому взять ипотечный кредит, не обращаясь к посредникам? Ведь ипотечных продуктов – море, они все время меняются, тут еще кризис постарался, и часть программ исчезает. Да и некоторые банки уходят из ипотечного бизнеса.

Как разобраться в этом клубке обычному человеку? Вобщем-то, упорным людям все под силу. Предстоит им немало: подобрать программу, получить одобрение в банке, выбрать квартиру, грамотно провести сделку.

Эксперты говорят, что этот процесс может длиться до полугода.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Теме самостоятельного получения ипотечного кредита был посвящен семинар, прошедший в рамках выставки «Недвижимость-2008», который проводила Ирина Кажикина, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотеке.

Выбирая «объект», держите в голове два главных требования к жилью, которые предъявят ипотечные банки:

– дом не должен идти под снос и реконструкцию;
– в квартире не должно быть неузаконенной перепланировки

Теперь нужно понять, сколько такая квартира будет стоить. Можно сравнивать между собой похожие варианты, отбрасывая подозрительно дешевые и дорогие предложения. А Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru советует воспользоваться нашим электронным сервисом «Бесплатная оценка квартир в Москве в режиме онлайн».

2 этап: выбираем банк
Это работа кропотливая. Плохо же было заемщикам, когда банки еще не обзавелись сайтами в Интернете! Теперь все гораздо проще – можно, не выходя из дома, просмотреть порталы банков. Обработать предстоит несколько десятков, но окончательно остановиться примерно на 3-5.

По каким параметрам выбирать? На сайтах банков сегодня есть ипотечные калькуляторы. Вот и просчитайте на нем – «вписываетесь» ли вы в банковские условия. Сможете ли вы каждый месяц платить сумму, которую насчитал калькулятор? Если ни на одном банковском калькуляторе расчет платежа вас не устраивает – выход один. Снижать потребности: выбирать более дешевую квартиру.

На какие еще параметры нужно обратить внимание при выборе банков:

– размеры банковских комиссий (читайте на эту тему наш материал «Как утяжеляют кредит дополнительные платежи»);

– сроки рассмотрения заявок (чтобы не слишком затягивали);
– требования к объекту (как мы знаем, банки не будут кредитовать покупку квартиры в доме под снос и с незаконной перепланировкой. Но могут быть выдвинуты дополнительные условия.);
– условия досрочного погашения (чтобы шибко не штрафовали);
– отзывы пользователей в Интернете (хороший форум, например на портале bankir.ru).

Надо также понимать, что с этим банком нам придется жить много лет, лучше всего – в любви и согласии.

Первый – самый важный документ в этом перечне, – анкета, занимающая большое количество страниц, в ней много пунктов, заполнять ее придется долго и очень внимательно.

Второй – паспорт должен быть в порядке, не просроченным.

Вот как выглядит примерный пакет документов:

  • Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка;
  • Паспорт;
  • Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН));
  • Военный билет;
  • Документы об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
  • Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (если есть).
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
  • Документы, подтверждающие доходы.

Наверняка потребуются и другие документы, но тут уж каждый банк выдвигает свои требования. Собрав пакет документов, мы отправляем его сразу в несколько выбранных нами банков.

4 этап: поиск конкретного объекта
Получив одобрение в одном из выбранных банков, приступаем к поиску теперь уже конкретного объекта. Для этого можно воспользоваться системами WinNER, Риэлтор, базой сайта«Из рук в руки», базами агентств.

Когда будете звонить предполагаемым продавцам, задавайте как можно больше вопросов – выясняйте, продает ли ее сам хозяин и если нет, то почему, и где он находится (может быть, в тюрьме сидит, тогда это не наш выбор). Короче говоря, чем больше информации вам удастся выяснить по телефону, тем меньше езды. На эту тему вы можете прочитать наш материал «Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов».

О чем еще договариваться:
– о размере предоплаты;- об условиях внесения предоплаты – что будет, если продавец откажется от продажи;- о сроках освобождения квартиры;- об условиях доступа к банку;

– о том,кто за что платит на сделке.

6 этап: проверка истории квартиры
Конечно, квартиру проверяет и банк, и страховая компании, но они ограничиваются проверкой только последней сделки – по предоставленным им документам. Вам же придется копать поглубже.

Многие собственники сохраняют копии с документов, свидетельствующих о предыдущих сделках. Проверьте их. Поинтересуйтесь, например, отчего умирали бывшие хозяева этой квартиры.

Полюбопытствуйте, как были соблюдены права несовершеннолетних членов семьи собственников, наследников, не служит ли кто-то в армии далеко-далеко, наконец, не сидит ли кто-то в тюрьме! Все перечисленные нами категории обитателей квартиры находятся под защитой закона, и если их права будут нарушены, судебных тяжб не избежать.

7 этап: одобрение в страховой компании
Списки документов для одобрения в страховой компании также можно найти на соответствующих сайтах страховых компаний. А банки, в свою очередь публикуют списки дружественных им страховых компаний.

Вот примерный список документов:

  • Договоры передачи (приватизации); купли-продажи; мены; дарения и акты приема-передачи к ним; свидетельство о праве на наследство;
  • Свидетельства о регистрации права собственности (свидетельство о собственности на жилище);
  • Полная выписка из домовой книги;
  • Согласие супруга продавца (если продавцы состоят/состояли в браке);
  • Разрешение органов опеки и попечительства (если среди продавцов или прописанных лиц есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные);
  • Финансово-лицевой счет;
  • Паспорт;
  • Акт оценки стоимости независимой экспертной организацией (если такая оценка проводилась)

Страховая компания может и отказать. Но не все так страшно. Нужно выяснить – почему отказали? Очень часто бывает, что ситуацию можно исправить, просто предоставив какие-то дополнительные документы.

Если же все серьезно, нужно получить официальный отказ от страховой компании, и на этом основании вернуть аванс.

– заранее получить все нужные документы и вычитать их;- особенно внимательно изучить кредитный договор;- начертить на бумаге схему сделки (кто куда приходит, какие суммы в какие ячейки закладывает);

– понять, какие еще от вас нужны заявления, доверенности – подготовить эти документы

9 этап: сделка
Вот что происходит на сделке:
– подписываются кредитный договор, договор страхования, договор купли-продажи;- деньги закладываются в банк;

– документы подаются на регистрацию

10 этап: завершение сделкиЭтот этап включает в себя:

– получение документов;- подписание и получение необходимых расписок;- подписание акта приемки-передачи;

– передачу документов в банк.

Самим или с брокером?
Вполне понятно, что самостоятельный путь к ипотечному кредиту потребует массу времени. Заниматься этим между делом не получится. Тут или отпуск брать, или поручать это дело неработающему члену семьи. Надо ли обращаться к брокерам за помощью – решать самим заемщикам.

Мы решили спросить у профессионалов ипотечного рынка, как брокеры облегчают эту задачу.

«Получение кредита своими силами это реальность, которую я не отрицаю, говорит Артем Костюшин, генеральный директор компании «СБС-Ипотека», – но в условиях разнообразия продуктовой линейки, большого количества различных инстанций и согласования работы этих инстанций для клиента – трудоемкий процесс. На данный момент даже, несмотря на кризис, остается большое количество банковских продуктов по ипотечному кредитованию. Подбор ипотеки сугубо индивидуален, так как предлагаемый продукт имеет много критериев кроме суммы кредита и процентов по нему. Многие тонкости программ скрыты от беглого взгляда, а опыт брокера как раз и позволяет выявить их и учесть». С тем, что это возможно сделать самостоятельно, но с теми же оговорками, согласна и Виктория Щербакова, руководитель отдела ипотечных брокеров компании «КРЕДИТ МАКС».

«Получить кредит можно и самому, вопрос в другом, какова цена (проценты, условия, сроки) этого кредита, – дополняет коллег Артис Вейпс, директор компании  «Фонд кредитов».

– Практика говорит, что брокер имеет возможность за счет своей работы с банками – кредиторами, понимания всех сильных и слабых сторон заемщика предложить кредит с наилучшими условиями по наименьшей стоимости.

Это как строить дом: могут потренироваться все, но цена вопроса такова, что дешевле нанять строителей».

Артем Костюшин (“СБС-ипотека”) напоминает о скидках, которые предлагает большинство компаний-посредников. И это может быть не только скидка по банковской линии, но и скидка по линии ипотечного страхования. А ведь с переплат страховой компании в течение  10 лет может набежать внушительная сумма.

Кроме этого, интересны, хотя и не столь развиты,  программы «комплексных скидок» который получает клиент в будущем. Т.е.

воспользовавшись услугами компании однажды, например, по ипотеке, имеет возможность получать услуги по страхованию авто или медицинскому страхованию, потребительскому и авто кредитованию на более интересных продуктах.

Что же касается экономии времени, то наши эксперты напоминают, что часто возникают спорные моменты, решение которых и занимает время потенциального заемщика.

Это может быть как заниженная оценка стоимости квартиры, в случае которой банк уменьшит сумму кредита или несогласованность документов по линии страховой компании, так и банальное «провисание» по времени в связи с, например большой загруженностью сотрудников банка.

По ходу рассмотрения, брокер постоянно в курсе изменений требований банка, поэтому заявка не «зависает» на этапах, а имеет постоянный контроль, – разъясняет Виктория Щербакова («КРЕДИТ МАКС» ). Подбор квартиры начинается параллельно с подачей документов,  таким образом, достигается экономия времени и одобрение квартиры возможно, получить без задержек.

задача брокера – максимально сэкономить время клиента, банка и продавца квартиры.Самостоятельный подбор ипотечного кредита может занять, по оценке наших экспертов, от 3-4-х месяцев до полугода.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru

Вероятно, без брокера может обойтись человек, у которого все шоколадно – большая «белая» зарплата, подходящий возраст, нет проблем со здоровьем, замечательная кредитная история и куча времени. У остальных наверняка возникнут проблемы. Но с другой стороны, если так уж хочется попробовать все самому, почему бы и не сделать это – в конце концов, убедитесь сами по силам вам эта процедура или нет.

Источник: https://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/10-samostoyatelnyh-shagov-k-ipotechnomu-kreditu.44489.html

Может ли банк отменить сделку по квартире после подписания кредитного договора

Как вернуть задаток,  если отказали в кредитовании в связи с неузаконенной перепланировкой?

Компания специализируется на помощи в получении ипотечного кредита в банках Москвы и Московской области.

Обращаясь к нам, вы получаете личного представителя, который возьмет на себя функции по сбору и отправке в банк необходимой информации для получения ипотеки.

Наш многолетний опыт и знание дела, позволяет рассчитывать на положи-тельное решение почти в 100% случаев. Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах и процентных ставках?

Отказ от кредита — варианты

  1. заявление банк одобрил, но заемщик деньги еще не получил и договор не подписал;
  2. заемщик подписал договор, но не получил еще деньги;
  3. заемщик подписал договор и получил на руки деньги.

В таком случае отказаться от кредита можно в устной форме.

Важно: требуйте из банка подтверждение, где говорится, что деньги не получили.

Далее договор кредитования расторгается. Проблему решили. Если кредит был застрахован, то заемщик имеет право вернуть деньги, потраченные на страховку. Страхование оплачивается двумя способами:

Можно ли отказаться от кредита после подписания договора?

Аннулирование кредитного договора возможно только при определенных условиях.

На практике возможны три ситуации, в зависимости от которых клиент банка может предпринять определенные действия, направленные на отказ от кредита.

Если исходить из принципа «от простого к сложному», то такие ситуации будут выглядеть следующим образом: Таким образом, закон говорит, что условия того, как отменить кредит, стороны должны определять в договоре.

Понятно, что обычно эти условия диктуются банком, и, подписывая договор, клиент просто с ними соглашается.

В целом же порядок действий заемщика при отказе от кредита будет таким:

  1. Необходимо оперативно подготовить и представить в банк заявление об отказе от кредита. Чем раньше это будет сделано, тем лучше.
  2. После того, как банк даст ответ, согласиться с ним или оспорить в судебном порядке.
  3. Если вы соглашаетесь на досрочное погашение, необходимо написать в банк-кредитор соответствующее заявление. Оно не требуется при потребительском кредитовании, если заемщик возвращает всю сумму и проценты в течение 14-ти дней с даты получения обычного кредита и в течение 30-ти дней с даты получение целевого кредита.

Судиться с банком есть смысл, только когда расторгнуть кредит обходится действительно очень дорого, то есть требуемая сумма процентов велика.

Отказ в ипотеке после ее предварительного одобрения

их запасы были значительно уменьшены после того, как люди массово закрыли свои вклады.

Перед подачей заявки в банк будущий клиент должен обязательно изучить программы различных кредитно-финансовых организаций и выбрать оптимальную. После того, как сделан окончательный выбор, можно обращаться с заявкой. Главными аргументами для отказа всегда являются следующие: Возраст — менее 21 года и старше 75 лет.

Отказ от ипотеки в Сбербанке

Далее рассмотрим, в каких формах можно выразить отказ на каждом этапе получения ипотечного кредита в Сбербанке. Ситуация № 1: договор не подписан, денежные средства не перечислены.

[1]

Здесь все просто – соглашения между залогодателем и залогодержателем отсутствует, обязательство банка по перечислению средств клиенту не исполнено. Вывод – клиент ничего не должен банку, банк ничего не должен клиенту.

[3]

Процесс получения ипотеки попросту приостанавливается. Ситуация № 2: договор подписан, средства не перечислены.

В данном случае вступает в действие 102-ФЗ, в ч.

5 законных способов отказаться от кредита после того, как подписан договор как вернуть банку кредитную машину

Срок исковой давности по таким делам равен 3 годам с момента обнаружения факта мошенничества.

Если вы уже какое-то время пользуетесь кредитом, то договор расторгнуть уже нельзя, т.к. обязательства по займу вступили в силу. Остается только вариант закрытия займа путем досрочного погашения.

Но где же взять на это денег? Рассмотрим варианты. Сделка происходит по договору купли-продажи, в котором прописано распределение вырученных средств между прежним владельцем и банком. Тут есть два варианта: Схема хорошо работает, если:

  1. Долг по автокредиту не очень велик – это нужно, чтобы второй кредитор не отказал в ссуде;
  2. Автомобиль ликвиден на вторичном рынке – чем быстрее вы продадите свой авто, тем меньше переплатите по обычному кредиту.

На сегодня это все.

Пять основных причин для банковского отказа в ипотеке

Если взять за эталон московский рынок, то при средней зарплате 25 000 -30 000 рублей, на ипотеку с высокой вероятностью могут рассчитывать те, кто способен официально подтвердить как минимум 65 000 – 70 000 рублей ежемесячного дохода.

А лучше еще больше.

Предоставив банку «липовые»документы, вы рискуете попасть в межбанковскую базу лиц, подающих о себе ложные сведения Неузаконенная перепланировка в покупаемой квартире является официальным поводом для банковского отказа в ипотеке К наемным работникам часто «цепляются», если в их карьере происходят резкие взлеты (с менеджера по продажам – до финансового директора), или скромная должность не соответствует высокой зарплате, указанной в справке. «Кредиты.ру» рекомендуют: подберите оптимальную ипотечную программу с простыми и понятными условиями с помощью автоматизированного поиска на нашем портале Анастасия Ивелич, редактор-эксперт

В зависимости от текущей ситуации, как таковой отказ будет выражен в различных действиях. Как отказаться от автомобильного кредита?

Как оформить отказ, если деньги получены, а договор подписан? Как оформить отказ, если деньги еще не получены, а договор подписан? Просто оперативно подайте заявление вашему кредитору.

Если вы оформите возврат до выдачи займа то вам не придется выплачивать проценты или издержки. В целом процедура никак не отличается от стандартной. Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с расторжением ипотечного договора с банком, то вам следует помнить, что: Все случаи уникальны и индивидуальны.

В процессе оформления ипотечной кредитной сделки заключаются основные договоры, ими являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки)

Как отказаться от кредита?

При отсутствии причины аннулирование кредитного договора невозможно.

Банковские учреждения с большой неохотой идут навстречу клиенту, и порой приходиться очень сильно постараться, прежде чем аннулировать договор. Стоит отметить, что у клиента возникают обязательства перед банком только после подписания договора.

На этой стадии отказ от кредитования возможен в любой момент, даже если кредитная заявка одобрена.

Расторжение экспресс кредита, при котором предметом договора является не товар, а денежные средства, процедура, требующая особого внимания. Для того чтобы расторгнуть договор после получения кредита, и при этом не оплатить банку ни копейки, нужна не только веская причина, но и огромное терпение.

Читайте так же:  Развод по суду без детей

Краткое содержание

  • Скажите считается ли кредитный договор заключенным если он не подписан сторонами?
  • Есть подписанный кредитный договор, а деньги так и не поступили на счёт.
  • Могу ли я расторгнуть кредитный договор на машину, если акт передачи не подписан?
  • Подписание кредитного договора
  • Кредитный договор не подписывал
  • Не выдали кредитный договор
  • Договор займа не подписан
  • Банк не выдает кредитный договор

1. Скажите считается ли кредитный договор заключенным если он не подписан сторонами?

1.1. Без подписей любые договора считаются не действительными. Но бывают электронные подписи.

2. Есть подписанный кредитный договор, а деньги так и не поступили на счёт.

2.1. Здравствуйте. Читайте условия договора, прописаны ли там санкции, также уточните в банке, сколько у них идёт зачисление. Договор, как правило, начинает действовать при передачи денег или поступление их на счёт.

3. Могу ли я расторгнуть кредитный договор на машину, если акт передачи не подписан?

3.1. ЕСли деньги не получили — то да.
Удачи

4. Купил планшет в кредит. Упаковку и планшет до подписание кредитного договора не показали. Позже после подписание выдали вскрытую и помятую упаковку, также на планшете отсутствовала защитная пленка на экране. Продавец отказывается менять. На какую статью закону могу сослать. С Уважением к Вам, Андрей.

4.1. В вашем случае применим закон о защите прав потребителей, статья 18

4.2. Вы приняли товар с недостатками.
Если вы еще в салоне, тогда можете отказаться от данной покупки.

5. Верно, ли заявление, что: Если кредитный договор с банком, был заключен до 01.07.2014 года, банк не имел законных оснований прописывать в договоре правило о передаче кредита/ долга сторонним лицам и соответственно продавать долг коллекторам или подобным организациям без официального (посредством подписания) согласия заемщика.

Если да, какая статья в законе регламентировала это?

5.1. Нужно посмотреть кредитный договор.

Источник: https://domtriumf18.ru/mozhet-li-bank-otmenit-sdelku-po-kvartire-posle-podpisaniya-kreditnogo-dogovora/

Не переделывал – не ломай — Верховный суд РФ запретил наказывать собственника за незаконную перепланировку квартиры прежними владельцами

Как вернуть задаток,  если отказали в кредитовании в связи с неузаконенной перепланировкой?

Вывод высокой судебной инстанции оказался неожиданным. Верховный суд заявил, что нельзя возлагать на собственника обязанность по устранению незаконной перепланировки и требовать от него вернуть имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние, если собственник в этой перепланировке не виноват.

Верховный суд разъяснил правила переселения из ветхого жилья

Трудно спорить с утверждением, что незаконные перепланировки – бич последних лет. Граждане переделывают свое личное и общее имущество в многоквартирных домах кто во что горазд. С азартом ломают простые и несущие стены, потолки и перегородки, входы и выходы.

Когда эта “строительная” эпидемия перешла все границы и стала угрожать жизни и здоровью самих зачинщиков перестройки, а также их соседям, власти попытались запретить незаконную перепланировку.

Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами и обязывают все вернуть в первоначальное состояние. И таких судебных вердиктов уже немало. Вот только выполняют их редко и с большим трудом. Тут же как черт из табакерки появилась масса фирм, обещающих узаконить любую перепланировку. Естественно, не безвозмездно.

Поэтому столкнуться с незаконной перепланировкой может каждый гражданин. Особенно обидно бывает тем, кто лично в подобной перестройке не участвовал, но вынужден отвечать за ее последствия. В нашем случае Верховный Суд РФ, разбирал конфликт, который возник из-за самовольно сделанной железной двери.

Она вела от лифта в коридор на этаже, где располагались двери в квартиры граждан.

Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами 
и обязывают все восстановить

Когда-то давно неизвестные собственники квартир на лестничной площадке девятого этажа решили снести распашные деревянные двери, ведущие из коридора к лифтам, и на этом месте установить металлическую перегородку с такой же металлической запирающейся дверью. Естественно, переделка ни с кем не согласовывалась. Просто в один день появилась перегородка с дверью на замке.

Прошли годы, и вдруг проверяющие пожарные увидели железную дверь. И возмутились. (Почему-то в ходе прежних проверок пожарные дверь не замечали.

) В своем акте проверявшие записали, что железная дверь недопустима и представляет явную опасность для жизни и здоровья жильцов девятого этажа.

Пожарные потребовали поставить в эвакуационном выходе ту дверь, которая положена по проектной документации.

Управляющая компания за свой счет переделывать ничего не стала. Коммунальщики, получив предписание пожарных, сообразили, что добровольно граждане ничего ломать и строить не будут. А заставить их может лишь суд.

Поэтому управляющая компания попросила суд обязать всех собственников квартир за железной дверью на девятом этаже вернуть все в первоначальный вид – снести металлическую перегородку и поставить простые деревянные двери.

Ответчиками оказались по иску все собственники квартир, которые выходят на лестничную площадку.

Верховный суд разрешил штрафовать соседей за курение на балконе

Районный суд с коммунальщиками согласился. Но по решению суда обязанность восстановить все как было оказалась возложена лишь на двух из трех ответчиков. Дело в том, что собственница третьей квартиры доказала, что в перепланировке не участвовала, поскольку на момент появления железной двери в этом доме вообще не проживала.

Апелляция с таким решением не согласилась и возложила обязанность по возврату прежней двери и перегородки на всех жильцов.

Про даму, которая раньше в доме не жила, апелляция заявила, что непроживание в доме в момент незаконной перепланировки , не является основанием для ее освобождения от расходов.

Ведь она владеет квартирой, смежной с квартирами остальных ответчиков, а, значит, и несет солидарную с ними обязанность по приведению технических помещений поэтажного коридора девятого этажа в прежнее состояние.

Жильцы с таким решением не согласились. Так дело дошло до Верховного суда. А там сомнения жильцов проверили, и с ними согласились. ВС заявил: юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных в деле требований является установление круга лиц, действия которых привели к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном доме.

Вывод суда – ошибочным является возложение обязанности по демонтажу железной двери солидарно на всех и без установления вины каждого из собственников. В итоге дело вновь отправлено в апелляционную инстанцию, которая будет разрешать спор с учетом разъяснений ВС.

Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68

О правовых вопросах перепланировки жилья читайте в “Юридической консультации” на сайте “РГ”

Источник: https://rg.ru/2017/12/25/vs-raziasnil-kogda-nelzia-nakazyvat-za-nezakonnuiu-pereplanirovku-zhilia.html

Ипотечные истории

Как вернуть задаток,  если отказали в кредитовании в связи с неузаконенной перепланировкой?

Правила поведения, на которых воспитывают детей (в том числе и автора этих строк – в свое время), в общем и целом базируются на законопослушании.

Поступай по правилам, не преступай законов – и избежишь проблем. Ситуации, с которыми мы столкнулись в нашей очередной подборке ипотечных историй, заставляют усомниться в правильности этого принципа.

Во всяком случае, часть этих историй – те, что мы поставили в начало.

Была здоровой, набрала кредитов, и вдруг…

Была исправным плательщиком на протяжении долгих лет по разным кредитам в разных банках. А в прошлом апреле случилось горе – парализовало. Сейчас работать не могу. Остался доход мужа – и то очень небольшой.

В АИЖК дали рассрочку – но только на полгода, что никак не решает проблемы. Продать квартиру тоже не получается. Говорят, будет суд, и квартиру отберут. Страховку пока получить не можем.

Более того, страховая компания говорит, что, возможно, мой случай и не будет признан страховым. Что делать?

Вопрос явно разбивается на две части – взаимоотношения с банком и взаимоотношения со страховой компанией. Что касается первого, то необходимо прежде всего проинформировать банк о возникшей проблеме.

«Если имеются достаточные основания, то банк, как правило, идет навстречу и вместе с заемщиком ищет приемлемые пути решения в досудебном порядке, – объясняет журналу Metrinfo.ru Наталья Карасева, директор Управления розничного кредитования Сбербанка России. – Схема погашения проблемного долга для каждого заемщика разрабатывается банком индивидуально».

В Сбербанке, продолжает эксперт, действует программа реструктуризации задолженности, в рамках которой заемщикам предоставляется возможность до 10 лет продлить срок пользования кредитом, а также получить отсрочку по погашению основного долга и процентов сроком до двух лет.

Второе – страховая. Компания «говорит», что случай «возможно» не будет признан страховым – это, извините, детский сад. «Нужно получить письменный отказ от страховой компании и посмотреть на каком основании они отказывают», – отмечает Ольга Кочанова, ведущий экономист группы ипотечного кредитования ГЕНБАНКа.

Сопоставить с тем, что написано в договоре страхования, а также с законом «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (№4015-1 от 27.11.1992 г.). Вероятно, найдутся основания для того, чтобы подать на страховщиков в суд.

И – скорее всего – страховщик, прочитав грамотно составленное исковое заявление, сам пойдет на попятный.

Ну а если с банком договориться не удалось и получить страховку – тоже, остается вариант с продажей квартиры. Автор письма считает, что это сделать «не получается».

Потому, вероятно, что нужна строго определенная сумма, и снижать собственные аппетиты не хочется.

Но, уверяем вас, если дело дойдет до взыскания в судебном порядке и продажи квартиры с торгов, денег вы получите еще меньше. Так что лучше сбавить цену сейчас.

Без денег, без квартиры, зато с выплатами по кредиту

В 2007 году мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку. Но стать собственниками так и не смогли. Квартира была куплена по доверенности, а сделку нам отказались регистрировать – по заявлению в прокуратуру внезапно объявившейся родственницы хозяйки.

Мы прошли огромное количество судов, но везде получали отказ. Позднее экспертиза установила, что у нотариуса была оформлена доверенность не на истинную хозяйку, а на подставное лицо. В настоящее время участников этих преступлений нет в живых.

А мы остались без денег, без квартиры, зато с выплатами по кредиту.

Это послание вряд ли можно считать обычным вопросом. Подсказать что-то тут невозможно – если дела уже много раз рассматривались в судах, и везде отказы. Поэтому, памятуя бессмертное «его пример – другим наука», попробуем проанализировать, что было сделано не так.

Прежде всего, покупать недвижимость по доверенности очень рискованно. Доверенность – штука вообще интересная. С одной стороны, законом она разрешена и использоваться может.

С другой – с помощью доверенностей было совершено такое огромное количество мошенничеств (например, то, что упомянуто в исходном письме), что многие риэлторы просто отказываются с ними работать.

Или приводите хозяина, или покупать не будем. Оказывается, они не так уж и неправы.

Второе – надо проверять выбранный объект недвижимости. Теоретически, это делает банк, практически же – мягко скажем, не всегда. Банку проще забить в договор пункт вроде «заемщик отвечает по кредиту всеми своими доходами и всем своим имуществом» – и все, человек вынужден платить, даже если квартира «уплыла». См.

последние слова письма. Есть один хороший способ проверить, те ли собственники продают вам квартиру или не те: заказать выписку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (См. нашу статью «Справка ЕГРП расскажет о составе собственников квартиры и обременениях при покупке».

)

Третье, на что обращает внимание Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК. РУ» – странно, что деньги продавцу были переданы до момента государственной регистрации сделки.

Обычно «пропуском» к ячейке с деньгами служит зарегистрированный договор. Так что участники данной сделки, похоже, отклонились от наработанной технологии проведения сделок с недвижимостью – на свою беду.

«Раздели» при переоформлении кредита

В 2008 году мною был взят ипотечный кредит на приобретение квартиры в новостройке.

Кредит предполагал 2 этапа: сначала под 15,5% годовых (так как самой новостройки тут еще не было, только вексель от застройщика), а после сдачи квартиры и оформление на нее собственности переоформление кредита под более низкий процент.

Однако в 2009 году банк, ссылаясь на новые реалии на ипотечном рынке, отказался переоформлять так. Продлевать кредит предлагают под 19% годовых (т.е. даже выше, чем на первоначальном этапе), да еще и с большим первоначальным взносом.

Получается, что я должна единовременно доплатить более 500 тыс. руб., а также платить каждый месяц на 30% больше, чем предполагалось. Представитель банка «аргументирует» так: «мало ли кто что Вам обещал», «Вы ничего не докажете» и «все банки так делают». Что делать?

Ответ лежит на поверхности: внимательно прочитать кредитный договор. Если там сформулированы конкретные цифры (например, новый кредит банк обязуется дать под 12% годовых) – с такими аргументами можно смело подавать в суд.

Если формулировка обтекаемая, вроде «стороны установят новый размер процентной ставки» – тогда ваше положение безнадежно.

«Пересмотреть» – это ведь не обязательно снизить, тут довод банка «мало ли кто что Вам обещал» окажется хоть хамоватым, но вполне резонным.

Наталья Карасева (Сбербанк) рекомендует воспользоваться программой рефинансирования кредитов, которую предлагают некоторые банки, и Сбербанк в том числе.

Суть ее в том, что новый банк гасит за вас долг старому, и вы начинаете вносить платежи уже новому банку – на тех условиях, на которых договорились.

У рефинансирования имеются свои минусы (это – новый кредит, так что вам придется проходить процедуру андеррайтинга, собирать справки о доходах, платить различные взносы и сборы), но ради расставания с персонажами, которые требуют «пол-лимона» сразу и по 19% годовых впредь, можно и андеррайтинг потерпеть.

Бывают ли две ипотеки на семью

На мне есть непогашенный ипотечный кредит. Брала его, когда еще не была замужем – и выплаты по нему идут без проблем (на самом деле платят мои родители, я прохожу только по документам).

Сейчас я замужем, и муж хочет брать ипотеку на себя. Доход позволяет.

Возможно ли взять вторую ипотеку? И, может быть, не стоит рассказывать в банке о первой ипотеке, тем более что она оформлена на девичью фамилию?

Формально никаких запретов на вторую (третью, пятую, двадцать пятую…) ипотеку нет. «Условия получения ипотечного кредита в Сбербанке не содержат запрета на наличие у заемщика и супруга непогашенных кредитов, в том числе полученных на цели приобретения иной квартиры», – говорит Наталья Карасева. Аналогичные правила действуют и у других банков.

Но! Определяя вашу платежеспособность, банки исходят из того, что выплачивать в месяц вы сможете не более 40-50% ваших доходов. Если доходы таковы, что вы «пролезаете» – вопросов нет. Если же платежи окажутся слишком «тяжелыми» – в кредите вам откажут.

Причем банк абсолютно не будет интересовать, что фактически, платят ваши родители – для него плательщик тот, кто в документах.

Возможные варианты:
а) досрочно погасить первый кредит или хотя бы радикально уменьшить его – чтобы платежи по нему не мешали вам взять второй;
б) переоформить его на того, кто фактически платит, т.е. ваших родителей. Минусами тут является то, что процедура эта долгая и затратная.

Кроме того, ваши родители, вероятно, уже близки к пенсии – а это для банков «отягчающее обстоятельство»;

в) оформить кредит только на мужа. Как напоминает Ольга Кочанова (ГЕНБАНК), это вполне возможно – с помощью брачного договора.

Правда, в этом случае квартира станет имуществом только мужа (а не совместно нажитым в браке).

Что касается идеи скрыть информацию о первом кредите, то наши консультанты назвали ее бессмысленной – все это легко и быстрое проверяется через бюро кредитных историй.

Если сестра окажется стервой…

Мы с сестрой хотим приобрести квартиру по ипотеке. Я вкладываю больше половины ее стоимости (продала свою квартиру), а сестра на недостающую сумму берет ипотечный кредит в банке.

Поскольку банки отказываются участвовать в сделках с долевой собственностью, нам предложили оформить все на сестру. М.б.

, это и не по-родственному, но я боюсь, что через 10-15 лет, когда кредит будет выплачен, сестра откажется отдавать мне долю квартиры – тем более что по документам недвижимость будет полностью ее. Что тут можно сделать?

Автора письма можно порадовать: она ошибается! Банки отнюдь не отказываются от сделок с долевой собственностью.

«Условия кредитования Сбербанка России позволяют оформить ипотечный кредит на несколько созаемщиков, в том числе на близких родственников, с последующим оформлением права собственности на кредитуемый объект недвижимости в общую долевую собственность, с определением размера долей по усмотрению созаемщиков», – говорит Наталья Карасева. «По условиям «ГЕНБАНКа», вы с сестрой можете оформить ипотечный кредит на недостающую сумму под низкий процент (от 10,25% годовых в рублях), выступая созаемщиками, – отмечает Ольга Кочанова. – При этом вы самостоятельно можете определить, в каком соотношении будут распределены доли в квартире (например, у вас 2/3, а у сестры – 1/3)».
Так что ищите, выбирайте условия.

Обязательно ли созаемщик станет собственником?

Муж – основной заемщик по ипотеке, я и его мама – созаемщики. Обязаны ли мы включать его маму в собственники квартиры, т.к. мы хотим оформить ее пополам с мужем?

Это – вопрос, который следует урегулировать с банком. Одни банки разрешают «переиграть» доли, другие – нет.

Если договориться с банком не получается, всегда есть вариант дарения мамой своему сыну ее доли в квартире (мы надеемся, что это совместное решение, а не желание обмануть собственную мать и свекровь).

Кстати, по закону дарение близким родственникам (в том числе и матери сыну) налогами не облагается.

Возьмут ли в залог квартиру с неузаконенной перепланировкой

Подбираем квартиру на вторичном рынке. Очень понравился один объект, но в нем сделана неузаконенная перепланировка, и узаконить ее, как я поняла, практически невозможно. Хозяин говорит, что проблем с одобрением банком не будет (он сам покупал эту квартиру в таком виде), а вот наш агент в этом сомневается. Стоит ли связываться с этим вариантом?

Обязательное условие выдачи ипотечного кредита – оценка объекта. Оценщики смотрят фактическое состояние, сравнивают с документами БТИ – и, если обнаружат несоответствие, отражают в своем отчете.

Далее, говорит Дмитрий Овсянников («ИПОТЕК. РУ»), возможны варианты.

Есть банки, которые не допускают никакой перепланировки; есть те, кто готов кредитовать, если перепланировку теоретически можно узаконить; есть и такие, кто готов кредитовать квартиру с любой перепланировкой, если только заемщик возьмет на себя обязательство или узаконить перепланировку, или привести планировку квартиры в соответствие с первоначальным состоянием.

Так что этот вопрос надо проговорить со своим банком. У банков, в прочем, есть одна скверная «черта характера» – они могут изменить свое решение. Сначала скажут, что готовы кредитовать, а потом передумают.

Поэтому, давая продавцу аванс, следует внести в авансовое соглашение пункт о том, что если банк откажет в выдаче кредита по причине неузаконенной перепланировки, то аванс вам возвращается полностью, безо всяких удержаний и штрафов.

В любом случае, даже при самом либеральном отношении банка, с неузаконенной перепланировкой придется что-то делать – либо узаконить, либо вернуть квартиру в первоначальный вид. Оставить «как есть» вам не позволят.

Поэтому проясните и вопрос, возможно ли все-таки узаконить. Так же представьте себе, что квартиру придется вернуть в первоначальный вид.

Решите для себя, нужна ли вам такая квартира (и сопутствующие «обратному» ремонту траты и хлопоты)?

Источник: https://www.ipotek.ru/article/ipotechnye_istorii.php

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Как вернуть задаток,  если отказали в кредитовании в связи с неузаконенной перепланировкой?

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

Прав-помощь
Добавить комментарий