Как высчитывают площадь нового жилья при переселении из ветхого?

Квартира на особых условиях — Верховный суд разъяснил правила переселения из ветхого жилья

Как высчитывают площадь нового жилья при переселении из ветхого?

Ситуация, которой занималась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, оказалась весьма распространенной.

Известно, что в стране полным ходом идет процесс сноса старых и ветхих домов, а их жителям предоставляются взамен нормальные квартиры. И хотя этот процесс идет уже несколько лет и на него государство выделяет большие деньги, аварийного жилья у нас остается еще много и ситуация с расселением касается сотен тысяч граждан.

Из аварийного жилья в 2018 году останется расселить 5,6 тысячи человек

Но мало кто, кроме узкого круга чиновников и жильцов этих старых аварийных домов, знает, что процедуры переселения проходят не всегда гладко.

Нередко встречаются ситуации, когда новые квартиры будущим новоселам по разным причинам не нравятся и граждане категорически отказываются переезжать.

Итог – дом нельзя заселить, барак нельзя снести и весь процесс останавливается в лучшем случае на долгие месяцы. Вот тогда в дело включается суд, и переезд назначается вердиктом человека в мантии.

Разъяснение норм действующего законодательства, которое применяется при переселении жильцов из аварийных бараков и домов в нормальное жилье, может оказаться полезным не только судьям на местах, которые в последнее время все чаще решают эти споры, но и гражданам, перед которыми может встать или уже встала похожая проблема.

Вся проблема, с которой пришлось разбираться Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, коротко выглядит следующим образом.

Большинство жителей старых домов и ветхих бараков уверены, что они при переселении должны улучшить свои жилищные условия по полной программе . То есть квадратных метров должно быть больше, а условия лучше, чем те, что были.

Но Верховный суд РФ разъяснил, что по закону самым главным критерием при расселении барака считается переезд на безопасную квартиру.

Новая квартира должна быть благоустроенной, не меньше старой и в том же населенном пункте

Итак, власти Волгограда обратились в суд с иском к некой гражданке и ее дочери, жительницам города, и попросили переселить их в новую квартиру решением суда.

Дом, в котором у женщины и ее взрослой дочери была квартира, шел на снос. Но новая же квартира переселенцам не понравилась – у них в старом доме были две изолированные комнаты, а в новом – те же две, но проходные.

Хотя новое жилье было по квадратным метрам больше старого.

Районный суд, куда попал иск городских властей, принял решение – переселить строптивых жильцов.

Ну а апелляция это решение в пользу чиновников отменила и заявила, что новая квартира, по решению городского суда, хуже старой. И в иске городской власти – отказал.Так “переселенческий” спор дошел до Верховного суда РФ. Там дело изучили и сказали, что апелляция была не права, а районный суд, напротив, разобрал спор верно.

Две мошенницы обманули покупателей недвижимости на 150 миллионов рублей

По разъяснению Верховного суда РФ в этой ситуации действуют следующие правовые нормы. Ответчица с дочерью жила в квартире в старом доме по договору социального найма и занимала помещение площадью 42 квадратных метра. Две комнаты в старой квартире были – изолированные.

Администрация города, после того, как приняла решение снести старый дом, предоставила женщинам квартиру в 44 квадратных метра, но с проходными комнатами. Районный суд, когда выносил решение о принудительном новоселье, сказал, что квартира равнозначная и благоустроенная. Апелляция напротив – заявила, что смежные комнаты “не улучшают жилищные условия семьи”.

Верховный суд, соглашаясь с районными коллегами, напомнил, про статьи Жилищного кодекса – 85, 86 и 89.

В них говорится следующее: когда людей выселяют из ветхого жилья, в котором они проживали по договорам соцнайма, то местная власть обязана предоставить им жилье также по договорам соцнайма.

Новая квартира должна быть благоустроенной “применительно к условиям того населенного пункта”, где люди жили. А еще должна быть не меньше старой по квадратным метрам и быть в границах того населенного пункта, в котором граждане живут.

Был специальный пленум Верховного суда (N 14 от 2 июля 2009 года) по делам о применении Жилищного кодекса и по делам о выселении.

Там было подчеркнуто главное положение, которое касается именно таких переселенцев из аварийного жилья, – жилье им предоставляют равнозначное по площади, и дают не в порядке улучшения их жилищных условий, а из соображений безопасности.

У тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий, другие критерии предоставления жилья. И в случае переселенцев из бараков эти критерии для очередников во внимание не принимаются.

Именно поэтому, подчеркнул Верховный суд, выводы районного суда, слушавшего этот спор, были верными. А райсуд решил, что новая квартира “отвечает уровню благоустроенности применительно к условиям данного населенного пункта”, да и по метражу новое жилье больше.

Суд разъяснил, что главным критерием при расселении барака считается переезд на безопасную квартиру

А вот апелляция, которая в смежных комнатах новой квартиры увидела ущемление жилищных прав новоселов, неправильно применила закон.

Верховный суд напомнил, что в статье 89 Жилищного кодекса сказано следующее.

При предоставлении жилого помещения взамен аварийного в качестве одного из критериев равнозначности “предусмотрено соответствие общей площади предоставляемого жилья по отношению к ранее занимаемому”.

Это условие закона городская власть выполнила, констатировал Верховный суд. А вот у апелляции “отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции”.

Итог пересмотра спора таков: Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила решение апелляции и оставила в силе вердикт Красноармейского районного суда Волгограда.

Инфографика “РГ”: Александр Смирнов/Елена Домчева

Источник: https://rg.ru/2017/12/11/verhovnyj-sud-raziasnil-pravila-pereseleniia-iz-vethogo-zhilia.html

Страшная тайна второго этапа

Как высчитывают площадь нового жилья при переселении из ветхого?

На расселение ветхих и аварийных домов не хватает миллиарда рублей

Эмоций не скрывала только депутат Госдумы Ольга Алимова. Она ругала действующие федеральные законы, загнавшие в тупик невинных граждан.

Да еще саратовский городской депутат Дмитрий Кудинов казался обеспокоенным отказом федеральных властей помогать муниципалам финансово. Остальные участники принимали программные показатели на веру, не особо сомневаясь в их выполнимости.

Да и как не верить, если про любую проблему ответственные за реализацию программы лица уверенно заявляли, что «работают в этом направлении».

Вёл слушания председатель облдумы Владимир Капкаев. Он же сообщил, что проблемы ветхого и аварийного жилого фонда, возникшие в нашем регионе, на самом деле общие для всех субъектов РФ. Капкаев отметил, что ветхость домов определяется ненадлежащим их содержанием и отсутствием денег на проведение ремонта.

Поэтому и увеличивается ежегодно количество домов, признаваемых в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу. Конечно, государство взяло на себя обязанность по предоставлению гражданам нового жилья, но на её выполнение нужно очень много денег. И не только из бюджета.

В короткие сроки, как пояснил Капкаев, уложиться с решением проблемы расселения всех аварийных домов просто невозможно.

Но поэтапно, за счёт «консолидации бюджетных средств, внебюджетных источников, а также средств Фонда содействия реформированию ЖКХ» всё непременно решится, обеспечится «безопасность граждан», и получится «социальное благополучие».

После этой оптимистичной прелюдии министр строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Тепин рассказал о том, что уже сделано.

Нынешняя программа переселения граждан из аварийного жилищного фонда стартовала в 2013 году и продлится до сентября 2017 года. Состоит она из пяти этапов и предполагает расселение 814 многоквартирных домов и переселение в новое жильё свыше 20 тысяч граждан. Общая стоимость этого масштабного проекта оценивается в 8,6 миллиардов рублей за всё время его действия.

В Саратовской области программа охватывает 19 муниципальных районов, включая Аткарский, Балаковский, Балашовский, Вольский, Ершовский, Петровский, города Саратов, Энгельс и другие населённые пункты.

Первый из пяти этапов программы пришёлся на 2013-й и 2014 годы. За эти годы успели расселить 178 аварийных домов (более 72 тысяч кв. м). Новые квартиры получили 4114 человек, на что было потрачено в общей сложности 1,8 млрд рублей.

Причём почти 1,7 млрд пришли из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Без проблем не обошлось, конечно же. Но они были связаны со случайным выбором недобросовестных подрядчиков.

В Хвалынском и Советском районах строительные компании, выигравшие конкурс, не смогли достроить дома, да и делали это не качественно.

Министр Тепин сообщил, что эта ситуация сейчас расследуется в судах, куда обратились власти с намерением расторгнуть договоры и забрать у недобросовестных исполнителей казённые деньги. Исправлять положение поручено другим подрядчикам, которые были отобраны на новом конкурсе.

Второй этап реализации программы приходится на 2015 год. До конца года в Саратовской области должно быть расселено 230 многоквартирных аварийных дома (87,5 тыс. кв.

м), а 5526 граждан, проживающих в них, должны получить новое комфортное жильё.

Работа будет вестись в 9 районах – Балашовском, Краснопартизанском, Ершовском, Красноармейском, Петровском, Пугачевском, Саратовском, Энгельсском и в городе Саратове.

Стоимость второго этапа, по словам министра Тепина, оценивается в 2,3 млрд рублей. В этот раз средства Фонда содействия реформированию ЖКХ составят меньше половины от необходимой суммы – 940 миллионов рублей. Миллиард рублей должен вложить регион и 334 миллиона – муниципалитеты.

Пока Фонд щедро сыпал миллионами, претензии возникали только к скорости строительства домов и к процедуре переселения. Когда Фонд стал резко сокращать долю своего участия, перекладывая нагрузку на регионы, финансовая составляющая стала главной проблемой.

Застройщиков окончательно перестала устраивать условная цена квадратного метра, установленная для Саратовского региона на строительство домов для переселенцев: всего 24,5 тысячи рублей. Повышенная в этом году до 26 с лишним тысяч рублей цена квадратного метра тоже не привлекла строительные компании.

Оно и понятно, ведь средняя рыночная стоимость квадратного метра на сегодняшний день составляет 41–42 тысячи рублей – почти в два раза выше предлагаемого государством ориентира.

В Саратове, как оказалось, строительные фирмы давно отказались сотрудничать с государством по таким расценкам. Дома для переселенцев в областном центре строило казённое предприятие – КПСО «Госжилстрой».

Если ничего не изменится, то в этом году строить дома и осваивать программные деньги снова будет КПСО, как единственный поставщик строительных услуг не отказывающийся от участия в аукционах. Но местные власти на изменения рассчитывают.

Вот, например, депутат Саратовской городской думы Дмитрий Кудинов интересовался у министра новостями по повышению цены на квадратный метр. Депутат заявил даже, что без новой цены реализовать программу будет невозможно.

Дмитрий Тепин заявил в ответ, что областное министерство строительств и ЖКХ ведёт переговоры с федеральными ведомствами и Фондом на предмет изменения ценовых параметров программы. В частности, Саратовский регион предлагает установить цену на квадратный метр в размере 34 тысяч рублей.

«Мы доказываем, что подход в государственных жилищных программах должен быть одинаковым, – сообщил Тепин.

– Вот, например, в новой программе «Жильё для российской семьи» цена квадратного метра установлена в размере 30 тысяч рублей, или 80 процентов от рыночной стоимости.

2 марта премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление, разрешающее регионам повышать цену квадратного метра жилья экономкласса до 35 тысяч рублей.

Почему в программе переселения граждан из ветхих и аварийных домов она должна быть ниже?! Но пока все наши предложения отвергаются. Дело в том, что если для всех регионов будет изменён этот параметр, то придётся пересматривать все федеральные лимиты, а также доли регионального и муниципальных бюджетов. Быстро такие вопросы не решаются, но мы в этом направлении работаем».

Дмитрий Кудинов задал ещё один вопрос, волнующий все муниципалитеты. Речь о финансировании покупки дополнительных квадратных метров из средств федерального бюджета.

Необходимость покупать дополнительные квадратные метры возникает в связи с разницей между занимаемой гражданами площадью и той, в которую им предстоит переселиться. Первая площадь всегда оказывается значительно меньше последней.

При этом переселять людей в равные по площади помещения, возможности у местных властей нет.

Во-первых, закон требует соблюдения нормативов жилой площади, приходящейся на человека. Во-вторых, никто не строит малогабаритных квартир.

Поэтому часто бывает так, что из девятиметровой комнаты в доме барачного типа гражданина переселяют в самую маленькую однокомнатную квартиру площадью 33 квадратных метра. Теперь, правда, говорят, что минимальная площадь «однушек» в новых государственных заказах будет составлять 28 квадратных метров.

Есть такие, мол, строительные нормы. Но по условиям программы, средствами, заложенными на её реализацию, оплатить при покупке новой квартиры можно только ту площадь, которая равна изымаемой. Остальные метры считаются дополнительными и оплачиваются из муниципальных бюджетов.

В этом году муниципалитетам, участвующим в реализации второго этапа программы расселения ветхого и аварийного жилья, придётся где-то найти на оплату дополнительных квадратных метров целый миллиард рублей.

Дмитрий Тепин, отвечая на вопрос депутата Кудинова, сообщил, что позиция федерального центра в этом вопросе жёсткая и однозначная: денег не дадут.

«Решаться этот вопрос может только на уровне субъекта Федерации», – сообщил министр, поясняя, что помочь муниципалитетам может только областной бюджет. Станет помогать или нет – это вопрос, который, как заверил Тепин, обсуждается.

Между тем для Саратова дополнительные метры влетят в копеечку. Как рассказал Павел Мигачёв, начальник управления капитального строительства администрации города Саратова, в реализации второго этапа программы расселения ветхого и аварийного жилья на территории областного центра главная финансовая нагрузка будет лежать на городском бюджете.

По его словам, на сегодняшний день в Саратове расселения ждут 299 многоквартирных аварийных домов. В текущем году расселить планируется только 81 из них. Общая стоимость расселения составит 1,68 миллиарда рублей. Из них регион вложит 485 миллионов, Фонд содействия реформированию ЖКХ – 455 миллионов, а 730 миллионов ляжет на плечи муниципалитета.

И сумма эта сложилась в основном за счёт всё тех же дополнительных метров.

Сэкономить бюджетные расходы, по мнению участников слушаний, могут инвесторы. Их могут заинтересовать освобождающиеся после сноса аварийных домов земельные участки. Вовлечением этих площадок в оборот, по мнению представителей власти, можно было бы компенсировать часть затрат на строительные материалы, например.

Тема эта обсуждается не первый раз, но пока дальше разговоров не двигается. Никаких конкретных решений по этому вопросу нет, всё только планы и намерения. Мешает преимущественно отсутствие соответствующей нормативной базы.

Да и инвесторы на самом деле в очередь за такими участками в городе Саратове не выстраиваются, потому что не видят для себя реальных выгод.

Правда, у некоторых представителей региональной власти есть какая-то непоколебимая уверенность в том, что освободившиеся в течение ближайших трёх лет 800 земельных участков в целом по региону, непременно привлекут бизнесменов, которые построят там новые дома, в которые расселят жильцов оставшихся «авариек».

На слушаниях выступали общественники, представители прокуратуры Саратовской области и даже депутаты Госдумы.

Представитель прокуратуры Саратовской области Илья Яковлев, например, рассказал, что прокуратура ежемесячно пересчитывает аварийные дома. Причём не только официально зафиксированные, но и те, которые по всем признакам должны оказаться в одном с ними списке.

Так вот, по данным последнего мониторинга, в Саратовской области насчитывается 1197 официально аварийных многоквартирных домов. В них проживает в общей сложности 29 тысяч человек.

А ещё, по подсчётам прокуратуры, есть в регионе 360 домов, имеющих все признаки аварийности, но официально таковыми не признанных.

Кроме того, в ходе своих мониторингов прокуратура заметила, что органы местного самоуправления не очень-то стараются пополнять список аварийных домов, поэтому многие признаки аварийности во многих домах не замечают.

Таким подходом грешат, город Саратов, Красноармейский, Краснокутский, Дергачевский районы и прочие муниципалитеты. Прокуратура уже заставила через суд признать аварийными 54 дома и работа в этом направлении продолжается.

На самом деле вновь признанные аварийными дома являются для власти настоящей головной болью.

Как признался в одном из своих комментариев председатель комитета по вопросам жилищной, строительной и коммунальной политики Саратовской областной думы Сергей Нестеров, властям «непонятно, что делать с аварийными домами, попавшими в перечень после 1 января 2012 года».

Действующая программа на них не распространяется. Поэтому регионам предстоит решать эту проблему самостоятельно. Этот вопрос, как и многие другие, «находится в стадии обсуждения». Причём вялотекущего, надо сказать, обсуждения.

Депутат Госдумы Ольга Алимова, обращаясь к региональным коллегам, говорила о недопустимости равнодушия и о необходимости активизации работы в поисках решения проблемы ветхого и аварийного жилья. Некоторые законы, рождающиеся в органах федеральной власти, по её словам, в буквальном смысле ущемляют права граждан.

К таким законам она отнесла принятый и уже действующий закон о капитальном ремонте многоквартирных домов. И рассказала о доме в центре Саратова под номером 72 на Первомайской, который, по словам жильцов, был построен в 1861 году, а теперь разваливается.

Этот дом не был включен программу переселения, зато попал, как и все другие, в программу капремонта. По словам Алимовой, «если дом устоит», то в 2016 году в нём отремонтируют крышу, в 2027 году наладят свет, газ и фундамент, а в 2029-м покрасят фасад.

«Это просто цинизм и издевательство над людьми, – заявила Ольга Алимова. – Законы должны защищать права граждан, а не ущемлять их».

Кроме того, она сообщила, что федеральная власть пока не отказалась от идеи обязывать жильцов аварийных домов сносить свои жилища самостоятельно и искать инвесторов, а также всё ещё обсуждает инициативу Минстроя РФ предоставлять жильё не всем жильцам аварийных домов, а только малоимущим и нуждающимся. Депутат призвала коллег «пытаться все-таки убедить правительство», что их идеи, расчёты и представления о стоимости жилья и квадратного метра, которые спускаются в регионы, не соответствуют реальности.

Источник: https://fn-volga.ru/news/view/id/107456

Прокуратура Белгородской области

Как высчитывают площадь нового жилья при переселении из ветхого?

Действующее законодательство предусматривает определенный порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим сносу.

В случае,  если  дом признан аварийным и орган местной власти принял соответствующий нормативный акт о его расселении, жителям при переселении из ветхого и аварийного жилья должны быть предоставлены квартиры в соответствии с их правовым статусом.

Согласно пункта 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением, в т.ч. в связи со сносом дома, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть:

 1) благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

 2) равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

 3) отвечать установленным требованиям;

4) находиться в границах данного населенного пункта.

Предоставить жилье могут как в новостройке, так и на базе «вторичного» жилого фонда. Основное условие предоставления такого жилья заключается в том, что жилое помещение должно быть из жилищного фонда социального использования.

Жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов (статья 19 Жилищного кодекса РФ).

Верховный суд РФ по поводу выселения и предоставления другого жилого помещения в связи со сносом дома указал, что другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Под иными обстоятельствами понимаются, например, предоставление жилого помещения общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления, или невозможность заселения одной комнаты лицами разного пола (за исключением супругов).

Таким образом, при предоставлении другого жилого помещения его общая площадь должна быть равнозначна площади прежней квартиры. О жилой площади речи здесь не идет.

Количество комнат учитывается только в случае, если наниматель выселяется из коммунальной квартиры: если он занимал в коммунальной квартире 2 комнаты, тогда ему положено будет такое же количество комнат (две), но опять в коммунальной квартире; если наниматель занимал отдельную квартиру, то ему положена отдельная квартира, при этом количество комнат в ней может стать другим (п. 2 ст. 89 Жилищного кодекса РФ).

Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.  В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

То есть, жилое помещение взамен изымаемого предоставляется только по соглашению с собственником с зачетом его стоимости в выкупную цену.

По общему правилу собственнику предоставляется не жилое помещение, а выкупная цена, исходя из этой цены и предоставляется жилое помещение, если на это согласен собственник.  Это может быть как одно, так и двух, трех комнатная квартира. Все зависит от стоимости этой квартиры и выкупной цены. 

Источник: http://belproc.ru/newlaw/rassel/

Расселение из аварийного и ветхого жилья

Как высчитывают площадь нового жилья при переселении из ветхого?

Многие дома в России не пригодны для проживания, поэтому переселение из аварийного и ветхого жилья является актуальной темой для правительства и жильцов таких объектов.

Высокий спрос на программу приводит к загруженности местных органов власти, которые не успевают удовлетворить запросы всех заинтересованных граждан. Ниже рассмотрим правовые аспекты переселения, особенности отнесения здания к категории ветхого или аварийного, инструкцию по переезду.

Сразу отметим, что каждый случай индивидуален, поэтому понимание процесса позволяет избежать проволочек по времени и быстро переехать в новую квартиру.

Общие понятия

В законах РФ отсутствует четкая терминология по вопросам ветхого и аварийного жилья. На практике в первую группу входят дома с уровнем износа свыше 65% для деревянных построек и 70% для кирпичных сооружений. По статистике количество таких объектов в РФ превышает 45 000 единиц.

Бесплатная консультация юриста по вопросам переселения>>

Понятия аварийного и ветхого жилья нужно различать. В первом случае несущие конструкции частично разрушены, поэтому нахождение или проживание в сооружении опасно для жизни из-за риска обрушения. Таким объектам уделяется первоочередное внимание. Что касается ветхих зданий, в них несущие конструкции не пострадали, поэтому жители находятся следующими на очереди.

Уровень износа, о котором упоминалось выше (65 и 70 процентов) определяется специальной комиссией. Проверка осуществляется по отношению к зданиям, которые входят в специальный список. Сначала уполномоченный орган получает ходатайство, после чего ему выделяется месяц на изучение объекта и принятие решения.

В зависимости от обстоятельств дается следующий ответ:

  • отнести сооружение к категории аварийных и непригодных
  • выполнить капремонт или реконструкционные работы
  • признать объект непригодным для жилья из-за отклонения от действующих норм
  • присвоить зданию статус аварийного и признать таковым, что подлежит сносу.

Жители аварийных зданий должны понимать, что находиться в таких объектах опасно. Если дом по какой-то причине не попал в программу, необходимо оформить групповое заявление и тогда на дом обратят внимание. В крайнем случае, нужно идти в суд.

Порядок переселения

Решение о необходимости выдачи нового жилья принимают члены межведомственной комиссии. Она действует на основании заключения экспертов по отношению к конкретному сооружению.

Если вынесено позитивное решение, переселение осуществляется на базе программы, разработанной местными органами власти.

Человек, который рассчитывать получить новое жилье, должен оформить заявление, а также передать дополнительный пакет бумаг:

  • копии документации, подтверждающей права на объект в ветхом или аварийном доме
  • реконструкционный проект
  • акт проверки здания экспертами с решением о непригодности сооружения для проживания
  • прочую документацию по запросу

Сроки переселения устанавливаются индивидуально с учетом составленной программы. Если принято соответствующее решение, местные структуры должны проинформировать людей о будущих мероприятиях в течение полугода. Если за этот период владельцы жилья не добиваются разрешения на снос или реконструкцию, местные органы решают вопрос своими силами.

В ситуации, когда владелец жилья не подписывает соглашение в установленные сроки, местные органы власти направляют исковое заявление в судебный орган об изъятии квартиры. Но такое заявление отправляется не раньше, чем спустя 90 дней после отправки договора и отказа хозяина его подписывать. Принудительное взыскание возможно только при условии предоставления равноценного объекта.

Как происходит переселение

При отнесении жилья к аварийному или ветхому, а также после включения его в программу начинается процесс переселения. Он состоит из нескольких этапов:

  1. Внесение в реестр. На начальном этапе все сооружения, отнесенные к непригодным, включаются в список. Для получения информации о включении объекта в перечень нужно перейти на сайт Минкапстроительства и посмотреть перечень сооружений, куда планируется переселение. Второй вариант — обращение в местные органы власти, где спец
  2. иалисты делятся информацией о включении дома в список на переселение. Если человека не устраивают заявленные сроки, он вправе попросить их о пересмотре графика. Это актуально, если дальнейшее проживание в аварийном объекте несет риски для жизни.
  3. Определение подходящего объекта для переезда. Жителям аварийных и ветхих домов предлагается альтернативное жилье. Главное требование, чтобы площадь нового объекта была не меньше старой квартиры. Квадратура объекта должна соответствовать действующим требованиям по отношению к одному человеку. Как правило, переселение происходит в новые дома, но в крайних случаях возможен перевод в объекты вторичного рынка. Владелец после изучения варианта соглашается на него или отказывается от объекта. Во втором случае ему выдается денежная компенсация.
  4. Оформления договора. Владельцы квартир заключают соглашения с местными органами власти. В документе прописывается квадратура нового объекта, особенности благоустройства и прочие особенности. Новое жилье предлагается в том же районе, где находилась старая квартира. Допускается предоставление объекта в ином районе по согласованию сторон. Если человек проживает в объекте по соглашению соцнайма, оформляется новое соглашение на тех же условиях. В этом случае общий размер нового жилья определяется с учетом требований законодательства касательно положенных на одного человека «квадрат».

Завершающий этап переселения — непосредственно переезд. Чаще всего на это выделятся 12 месяцев со дня оформления акта о непригодности жилья и необходимости его сноса. Если точкой отсчета считать подписание договора, с этого момента до переезда должно пройти не больше месяца. Затраты на переезд компенсируются из «кармана» местных органов власти.

Тонкости переселения

Как отмечалось, программа переселения подразумевает переезд жителей аварийных или ветхих домов в новостройки. Но здесь нужно понимать разницу между владельцами жилья и людьми, проживающими по договору соцнайма.

Для владельцев действуют такие особенности:

  • собственник получает жилье такой же площади и с аналогичным количеством комнат
  • квартира выдается в том же районе
  • при отказе от квартиры человек вправе рассчитывать на выкупную цену (если с подбором равноценного жилья возникают трудности).

Если человек пользуется объектом на основании договора найма, здесь имеют место иные особенности:

  • человек получает другое жилье по требованиям ЖК РФ (статьи 86)
  • имущество может предоставляться из объекта в собственности города
  • подбирается недвижимость такой же площади с обязательным следованием действующим нормам
  • новое жилье должно располагаться в том же регионе.

При подборе нового жилья учитывается не только площадь, но и другие факторы. Речь идет о благоустройстве, типе комнат (изолированные или нет), расположении дома в городе (в черте или вне населенного пункта).

Если речь идет о капремонте здания, организуется переселение собственников в другие объекты на время выполнения ремонта. Такой вариант подходит для случаев, когда у города имеется запас по квартирам и возможность временного переселения.

Обращение в суд

Еще одна ситуация, когда человек вообще отказывается от переселения. При таких обстоятельствах решение принимает суд. Способ подходит для владельцев приватизированных объектов и лиц, использующих недвижимость по договору соцнайма.

Если в течение 3-х месяцев после информирования о сносе дома владелец не отправляет подписанный договор, все опросы решаются с привлечением судебного органа.

При несогласии с содержанием искового заявления человек вправе привести собственные доводы по интересующим вопросам.

Чаще всего стороны договариваются о мирном решении вопроса. В таком случае местные органы власти предлагают определенную компенсацию. Если хозяина жилья не устраивает озвученная цена, он оформляет встречный иск. В нем он указывает свое видение цены и защищает личные интересы. Чтобы повысить шансы на успех, лучше привлекать к работе квалифицированных юристов.

В вопросах переселения специалисты дают следующие рекомендации:

  1. Если предлагается квартира в другом городе, а вас этот вариант не устраивает, не нужно соглашаться. Лучше сразу отправить исковое заявление о защите прав.
  2. В ситуации, если недвижимость не нравится, необходимо оформить официальный отказ.

В обоих случаях нужно требовать соответствующую денежную компенсацию.

Выплата выкупной цены

Многие жильцы аварийных и ветхих домов рассчитывают на получение крупной денежной компенсации.

Полученные деньги планируется использовать для покупки другой недвижимости или расходования средств на иные цели. Но здесь не все идеально, ведь человек получает рыночную цену старого жилья.

К полученной сумме прибавляются расходы на переселение, упущенная выгода и выплаты за несделанный капремонт.

Деньги перечисляются в оговоренные сторонами сроки по безналичному расчету. Полученные средства должны быть потрачены исключительно на покупку недвижимости. Если у человека имеется жилье, он может использовать деньги на решение иных задач, но при условии одобрения со стороны муниципальных органов власти.

Как ускорить процесс

Часто бывают ситуации, когда муниципальные органы затягивают с переездом. Такие действия обусловлены желанием избежать судебных разбирательств и отмены принятых решений. Ситуация усложняется тем, что в законе отсутствуют четкие границы по переезду людей с ветхого или аварийного жилья.

Если объект уже отнесен к категории аварийного, а муниципалитет затягивает процесс, нужно подать исковое заявление в суд. В документе прописывается требование о предоставлении нового жилья взамен разрушенному объекту. Если здание не признано аварийным, запускать такой процесс бессмысленно. Такие действия не дают результата.

Новые механизмы в 2020 году

На сегодня не все субъекты уложились в сроки, отведенные для выполнения программы по переселению с ветхого жилья. Некоторые жильцы ожидают очереди с 2017 года. По этой причине отведенный период постоянно продлевается. Так, 2019 года переселение ожидает больше 3000 человек, проживающих в Иркутском, Приморском, Московском, Кировском и других районах.

Схема переселения остается неизменной, но некоторые механизмы претерпели изменения летом 2019 года. В частности, создан специальный фонд жилья для предоставления квартир, дать возможность оформления договора найма или субсидированной ипотеки. Человек вправе самостоятельно выбрать, какой из вариантов ему подходит больше.

Дополнительное изменение — организация процесса переселения из аварийного и ветхого жилья за счет бюджетных и привлеченных средств. Раньше озвучивались идеи по привлечению бизнеса, но их не удавалось реализовать из-за отсутствия норм законодательства. Сегодня этот вопрос успешно решен. Также разделены понятия ветхих и аварийных сооружений с указанием процентов износа.

За период с 2008 по 2017 года удалось расселить людей с 15 000 000 кв. метров жилплощади. Программа будет действовать до 2024 года, когда планируется расселить еще около 0,7 миллионов человек. На решение этого вопроса выделяется 0,5 трлн рублей, «львиная» часть которых идет из госбюджета.

К существующим способам добавляется выкуп недвижимости с выдачей субсидии, реконструкция или снос за счет владельцев.

Не стоит забывать и о других вариантах, о которых упоминалось выше. Финансовая нагрузка по сносу ложится как на местные органы власти, так и на представителей бизнеса.

При этом расселение актуально не только для собственников, но и для лиц, проживающих в ветхом или аварийном жилье по договору найма. В завершение отметим, что право на переселение доступно только раз.

Это делается для защиты рынка от мошеннических действий.

Советы юристов по программе переселения из аварийного и ветхого жилья

Кому предоставляется право на переселение из аварийного и ветхого жилья можно узнать у наших юристов-консультантов. Заполните форму ниже и дежурный адвокат ответит на все Ваши вопросы в ближайшее время.

(17 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/rasselenie-iz-avariynogo-i-vethogo-zhilya

Как провести оценку ветхого жилья и избежать ошибок

Как высчитывают площадь нового жилья при переселении из ветхого?

23 апреля 2015

Процесс расселения из ветхого и аварийного жилья по-прежнему сопровождается недовольством и скандалами со стороны жильцов. Однако ситуацию в лучшую сторону может исправить оценщик.

Роль оценщика

Не секрет,  что государство, пытаясь учесть и собственные интересы, и интересы жителей, требовательно подходит к таким моментам, как компенсация и противостояния в судах.

Основное, на что опирается государственный орган в такой ситуации, — это оценка здания. Но любые решения основываются на отчете оценщика — того, кто проводит анализ рыночной стоимости жилой недвижимости.

Инициатором таких решений обычно выступают сами органы власти, но иногда ее может заказать и собственник.

Когда инициатива оценки здания исходит от собственника, тот сам заказывает отчет экспертному специалисту.

С этим он идет в УЖО (Управление жилищных отношений администрации города), которое для проверки качества проведенной оценщиком работы связывается с экспертным советом.

Подобное обращение помогает понять, в какой мере стоимость, сформулированная в отчете, является рыночной.

ПРИМЕР:

Есть экспертный отчет – двухкомнатная квартира в деревянном доме, ее эксперт оценил на сумму более четырех млн. руб. Насколько корректна эта сумма?

Сюда включены земля и компенсация убытков, и, кажется, все верно с учетом структуры, ведь цена квартиры на рынке, доля участка земли и компенсация должны быть. Но здесь нужно понять – как это все включено?

Посчитана квартира с учетом земли, к этой квартире относящейся (цена квартиры в каждом жилом здании предполагает включение земли), и это понять несложно: стоимость жилплощади в центре и в дальних районах разнится.

Квартира типовая? Тогда разница будет составлять стоимость вклада земли в жилую недвижимость. Но земля всегда есть в рыночной стоимости квартиры. А тут к стоимости квартиры снова приплюсовывают землю — выходит дубляж.

Стоимость квартиры на рынке, да еще земля, да еще убытки определенные — итоговая стоимость оказывается завышенной.

Право на компенсацию

При расселении граждане имеют право на компенсацию убытков.

Сюда относятся:

  • переезд,
  • найм грузчиков,
  • пользование услугами риэлтора,
  • обращение к юристам для поиска другого жилья,
  • аренда временной квартиры (комнаты) на необходимый срок.

ПРИМЕР:

Жители поставили новые пластиковые окна в своем ветхом доме, а его признали аварийным, и вдруг их просят оперативно покинуть помещение. Как поступать с окнами?

Брать с собой, поскольку в рыночную стоимость окна включаются исключительно как часть отделки, соответственно, эти параметры учитываются в стоимости квартиры.

В расчете компенсации при расселении состояние квартиры или здания не учитывают, а рассматривают просто как пригодное для проживания состояние.

Рассчитать обычную стоимость квартиры нельзя из-за гнилых досок и износа, которые и стали причиной того, что жилье было признано аварийным.

Иными словами — для переселения и оценки здания (квартиры) не нужно проводить учет технического состояния. Неквалифицированный оценщик дает некорректную информацию заказчику, что его квартиру можно оценить выше допустимого. Однако никак не  получается, чтобы двухкомнатная квартира в деревянном доме и двухкомнатная квартира с улучшенной планировкой стоили одинаково.

Ошибки в учете

Чаще всего ошибки учета связаны с излишками. Существует так называемая придомовая территория, это минимальная площадь земли: подъезды, подходы, парковки. Но нужно учитывать, что СНИПовские нормы для старых  и новых зданий различны. Для старых территория требуется значительней — с учетом необходимых для них сараев и дровяников. Дома современные требуют площадей меньшего размера.

Сбои в расчетах возникают при наличии излишков, которые появляются от придомовой территории.

Их допускается приплюсовывать к общей стоимости квартиры (заметим, что в стоимость квартиры входит нормативная площадь), поскольку данные излишки предполагают соответствующую доходность для владельца жилплощади.

И в итоге повышают сумму рыночной цены земли в данном районе. Соответственно, при оценке ветхого здания необходимо грамотно определить нормативную, минимальную площадь и выявить излишки. Но они, нужно уточнить, не всегда присутствуют.

Уметь межевать

Вычленение минимальной площади чаще всего происходит посредством межевания по инициативе мэрии, но жители также сами могут заказать услугу межевания. Согласно закону, владельцы многоквартирных домов считаются и владельцами земельных участков. Если они отмежуют участок больший по площади – владельцем большего объема квадратных метров они и станут.

ПРИМЕР:

Цена земельного участка, отмежеванного под здание, превысила по рыночной цене общую стоимость квартир, находящихся в данном здании. Скажем, восемь квартир при оценке здания обошлись бы в 20-25 млн. руб., тогда как земельный участок стоил порядка 35 млн. руб. Соответственно, собственникам прибыльней продавать не квартиры, а землю.

Таким образом, больше площадь отмежеванной земли – выше выгода владельцев аварийного здания.

Общедолевая собственность

В ГК РФ существует термин «общедолевая собственность». Это земельные участки, расположенные под жилыми домами, и они не подлежат разделу.

Их нельзя считать отдельными объектами сделки, у них отсутствует самостоятельная оборотоспособность вне сделки по продажи квартиры. Продали жилплощадь — априори продали долю в общедолевой собственности.

Эту долю можно сравнить с лестничной площадкой — она также находится в собственности у каждого владельца жилого помещения.

Зачастую у собственников возникает такой вопрос. Если здание оказалось в зоне квартальной застройки, коммерсант должен расселить жителей, но они, как выяснилось, выделили придомовую территорию, и она стала больше по техпаспорту.

Просить у застройщика компенсацию рыночной стоимости домовладения и компенсации части, которая причитается каждому владельцу по общедолевой собственности, гражданин не вправе. Эта сумма относится ко всему дому, и владельцу жилплощади можно рассчитывать исключительно на рыночную стоимость жилья. Либо – идти договариваться с соседями.

И еще – если у жильцов меньшая, чем нужно по нормативам, придомовая территория, им не полагается никакая компенсация.

Сделать в данном случае что-либо сложно, однако известны случаи, когда собственники таких зданий отвоевывали у муниципалитета компенсации выше предполагавшихся до этого.

Такое возможно исключительно за счет верного учета: участок земли грамотно и вовремя отведен, отмечен в свидетельстве на право владения.

Жадность — тормоз

Злоупотребления самих собственников зачастую тормозят процесс оценки ветхого здания и дальнейшего расселения жильцов. Не так давно требования в законодательстве претерпели изменения, компенсация насчитывается по фактически занимаемой площади: есть у вас 1 кв. м, вы и получите за квадратный метр 50 тыс. руб.

, на большее рассчитывать и не стоит. Но бывают ситуации, когда владельцы жилья – полусгоревшего, например, или полусгнившего – считают, что они должны получить приличную сумму, поскольку обладают прямо-таки бесценным объектом.

И муниципалитет не в состоянии договориться с жильцами, которым существующей рыночной цены строения оказывается мало.

Порой в злоупотреблении обвиняют и муниципалитет, переселяющий людей из ветхого жилья в центральном районе в квартиры, расположенные на окраине, хоть и в новых строениях.

Человеку нужно понимать, что он будет жить не в деревянном доме, а в квартире улучшенной планировки в новом здании, и она стоит именно таких денег. Да, кто-то может считать: вот старый деревянный дом, я могу на его месте построить свой новый дом. Однако это невозможно: здесь долевая собственность.

Обвинения муниципалитета в нечестности в данном случае некорректны, а вот ожидания собственников жилой площади при оценке здания явно завышены.

Цена упрямства

ПРИМЕР:

В центре одного из провинциальных городов есть старый деревянный барак, шесть квартир, два подъезда. Жители барака – владельцы приватизированных квартир и земли. Они решают снести барак, а на его месте построить новый кирпичный дом.

Осуществить задуманное у них не получится, хотя они и собственники – здание считается аварийным, а фактическая цена участка поднимется в несколько раз (по сравнению с компенсацией в отдаленных районах), когда он станет пустой площадкой, и его выставят на торгах для будущего застройщика.

Конечно, после того, как участок будет продан, его цена вырастет в несколько раз, но не стоит забывать, что значительные траты пойдут на снос дома, вывоз мусора, и так далее, включая работу по расселению. Влияние рыночной экономики на ценообразование в данном случае неоспоримо, платить большую цену не выгодно никому.

Но упрямство некоторых собственников, желающих «подтянуть» цену, может негативно отразиться на них самих. Скажем, гражданину предложили 2 млн. руб.

, и эта сумма на начало года вполне позволяла купить достойную двухкомнатную квартиру если не в центре, то хотя бы в достаточно удобном районе. Собственник из-за 50 тыс. руб. решил спорить, дело о споре продлилось два года, к тому времени стоимость жилплощади поднялась на 500 тыс. руб.

, и в 2 млн. он уже не укладывается. Выиграл ли он? На падающем рынке он бы, конечно, получил определенную выгоду, но на растущем – нет.

Инициатива ненаказуема?

Если владелец жилья намерен самостоятельно инициировать оценку здания, зная, что оно признано ветхим или аварийным, ему не нужно сразу ехать в Центр технической инвентаризации, изучать технический паспорт и высчитывать придомовую территорию.

Первым делом стоит зайти на публичную кадастровую карту и узнать, является ли участок отмежеванным.

По этой информации станет все ясно, и если участок отмежеван, вносить какие-то изменения уже не получится: он уже стоит на кадастровом учете.

Что касается сотрудничества с оценщиком, стоит иметь в виду: хотя оценщик действует в интересах заказчика (в данном случае, мы говорим о собственнике), не стоит возлагать на него слишком большие надежды и ожидать чудес оценки ветхого здания.

Существует соответствующий диапазон цен, цен реальных, которые в той или иной степени зависят от всякого рода обстоятельств.

Эти обстоятельства не всегда четко определяемы, но диапазон минимума и максимума цен не даст возможности оценщику выйти за его пределы, если он хочет, чтобы оценка здания была корректной.

Тем не менее, в разумных пределах собственнику важно отстаивать свои интересы. Тем более, что у подавляющего большинства специалистов-оценщиков консультации бесплатно. Основную информацию о состоянии ваших дел вы получить сможете.

Текст основан на интервью с Александром Ширинкиным, преподавателем экономического факультета ПГНИУ, специалистом по оценочной деятельности объектов недвижимости (источник: echoperm.ru)

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/67-kak-provesti-otsenku-vethogo-zhilya-i-izbezhat-oshibok-

Прав-помощь
Добавить комментарий