Как взыскать часть арендной платы земельного участка?

Как рассчитывается арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности

Как взыскать часть арендной платы земельного участка?

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается:

  • местным исполнительным комитетом,
  • администрацией свободной экономической зоны,

и отражается в договоре аренды земельного участка, договоре о продлении срока аренды или в соглашении об изменении договора аренды.

Проведение операций по начислению арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в лицевых счетах плательщиков, контроль за ее уплатой и (или) взысканием производится:

  • налоговым органом по месту нахождения земельного участка.

Налоговые органы при осуществлении контроля за правильным исчислением, полной и своевременной уплатой арендной платы, применении способов обеспечения ее уплаты, а также уплаты пеней, взыскании этой платы и пеней пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для осуществления налогового контроля, применения способов обеспечения исполнения налоговых обязательств, взыскания налогов, сборов (пошлин) и пеней.

Основаниями для исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, являются:

  • решение местного исполнительного комитета, администрации свободной экономической зоны о предоставлении земельного участка в аренду;
  • свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, подтверждающее переход права аренды на земельный участок (доли в праве аренды на земельный участок). Переход права аренды может происходить в результате государственной регистрации перехода права на расположенные на земельном участке объекты недвижимости (или доли в праве на данные объекты) к другому гражданину;
  • соглашение об изменении договора аренды земельного участка, зарегистрированное в установленном законодательством порядке.

1. в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка и коэффициентов, установленных Указом Президента Республики Беларусь от 01.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности». Размер коэффициентов можно посмотреть ТУТ. Виды оценочных зон земельных участков согласно их функциональному использованию можно посмотреть ТУТ.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков содержатся в регистре стоимости земельных участков государственного земельного кадастра. Узнать сведения о кадастровой стоимости земельного участка можно путем самостоятельного поиска на сайте ГУП “Национальное кадастровое агентство” (http://vl.nca.by).

Поиск необходимо осуществлять во вкладке “Налоговая база земельного налога”. Возможно несколько вариантов поиска запрашиваемой информации – по кадастровому номеру земельного участка, адресу, наименованию садового товарищества или по сельскому населенному пункту и территории вне населенных пунктов.

2. в размере земельного налога, определенного в соответствии с налоговым законодательством (с учетом увеличения или уменьшения его ставок по решениям местных Советов депутатов), для следующих видов земель:

  • за земельные участки земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные для ведения сельского хозяйства,
  • за земельные участки, входящие в состав земель лесного фонда и предоставленные для использования в сельскохозяйственных целях,
  • за земельные участки, входящие в состав земель водного фонда и предоставленные для использования в сельскохозяйственных целях, а также для рыборазведения и акклиматизации рыбы.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, может:

1. увеличиваться:

  • на коэффициент 10 по земельным участкам, используемым не по целевому назначению, не используемым в течение сроков, определенных законодательными актами, занятым до оформления правоудостоверяющих документов;
  • на коэффициент 2 по земельным участкам, занятым объектами сверхнормативного незавершенного строительства.

Земельными участками (частями земельного участка), занятыми объектами сверхнормативного незавершенного строительства, признаются земельные участки (части земельного участка), занятые возводимыми объектами строительства, по которым превышены сроки строительства, определенные в проектной документации.

  • местными исполнительными комитетами, администрациями свободных экономических зон, но не более чем в десять раз, по земельным участкам, включенным в перечень неиспользуемых (неэффективно используемых) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей и земельных участков (частей земельных участков), на которых они расположены.

Указанный перечень утверждается областными (Минским городским) Советами депутатов либо по их поручению областными (Минским городским) исполнительными комитетами, администрациями свободных экономических зон в порядке и на условиях, установленных Советом Министров Республики Беларусь (можно посмотреть ТУТ).

Применение всех указанных выше повышающих коэффициентов к размеру арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, производится налоговыми органами по месту нахождения земельных участков на основании сведений о таких земельных участках, предоставляемых местными исполнительными комитетами, администрациями свободных экономических зон в порядке и сроки, установленные законодательством.

2. увеличиваться или уменьшаться (но не более чем в два с половиной раза) решениями местных органов власти и администраций свободных экономических зон за земельные участки, предоставленные отдельным категориям арендаторов.

Исчисление и уплата арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в увеличенном (уменьшенном) размере в соответствии с принятыми решениями производится с 1 января года, следующего за годом, в котором принято соответствующее решение.

Решения местных исполнительных комитетов об увеличении (уменьшении) размера ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставленные гражданам, применяются только в случае определения размера ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, при:

  • предоставлении их в аренду,
  • продлении срока аренды земельных участков,
  • заключении соглашений об изменении договоров аренды земельных участков, предусматривающих изменение размера ежегодной арендной платы за эти земельные участки.

Решения местных органов власти об установлении повышающих коэффициентов к размерам арендной платы.

Арендная плата уплачивается:

  • с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения или регистрации договора аренды земельного участка или соглашения об изменении договора аренды (осуществления государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок),
  • до последнего числа месяца (включительно), в котором истекает срок аренды земельного участка.

Источник: http://www.nalog.gov.by/ru/kak-rasschityvaetsya-arendnaya-plata-za-zemelnye-uchastki-nahodyashchiesya-v-gosudarstvennoj-sobstvennosti/

Ответственность по договору аренды — PRAVO.UA

Как взыскать часть арендной платы земельного участка?

1 января 2002 года вступил в силу принятый Верховным Советом Украины 25 октября 2001 года новый Земельный кодекс Украины (ЗК), который на протяжении будущих десятилетий будет регулировать земельные отношения в нашем государстве.

Одной из возможностей обретения права пользования земельным участком является порядок, предусмотренный в статье 93 ЗК, — аренда земельного участка.

Согласно этой статье, право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и другой деятельности.

Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.

Поскольку обретение права пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения путем приобретения его в собственность в настоящее время невозможно, то все сельхозпроизводители пользуются земельными участками на основании договоров аренды таких земельных участков. Взаимоотношения сторон в этой сфере регулируются указанными статьями ЗК и Законом Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года (на данный момент действует редакция Закона с изменениями от 25 марта 2005 года).

Согласно статье 6 этого Закона, арендаторы приобретают право аренды земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных ЗК, Гражданским кодексом Украины (ГК), Хозяйственным кодексом Украины (ХК), другими законами Украины и договором аренды земли.

Статья 13 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает, что договор аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства. Одним из важных условий договора аренды земельного участка является арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за неуплату.

Как показывает практика рассмотрения дел хозяйственными судами, наибольшее количество дел, связанных с земельными правоотношениями, составляют дела о взыскании задолженности по неуплаченной арендной плате, то есть сельхозпроизводители, пользуясь землями, находящимися в государственной собственности, нарушают принцип платного пользования землей.

Причины такого положения дел разнообразны — от гибели урожая вследствие неблагоприятных погодных условий до передачи в аренду сельхозпроизводителю земли, непригодной для товарного сельскохозяйственного производства, и иногда неправильного восприятия как норм закона, так и условий договора аренды.

Одним из примеров такой ошибочной мысли землепользователей является неуплата за пользование арендованным земельным участком в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, подтвержденных надлежащими доказательствами, или уменьшение ими в одностороннем порядке в таких случаях арендной платы до размера земельного налога.

В соответствии со статьей 13 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, арендатор обязан за плату использовать земельный участок согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства, а обе стороны должны действовать, выполняя условия договора аренды в пределах действующего законодательства. То есть Закон не предусматривает безвозмездного использования арендатором земельного участка или случаев, когда арендатор полностью освобождается от арендной платы. Закон также не предусматривает возможности одностороннего изменения размера арендной платы как в сторону ее увеличения, так и в сторону уменьшения. Статья 23 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает, что арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды. Заключая договор аренды земельного участка, стороны, как правило, предусматривают в нем, что в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, подтвержденных надлежащими доказательствами, сельхозпроизводитель освобождается от ответственности за несвоевременную арендную плату. Но в этом случае арендаторы путают понятия выполнения договорных обязательств и ответственности за невыполнение или несвоевременное выполнение договорных обязательств.

Поскольку договор аренды земельного участка является хозяйственным договором, то на него распространяются нормы ХК.

Глава 19 ХК предусматривает, что хозяйственным признается обязательство, возникающее между субъектом хозяйствования и другим участником (участниками) отношений в сфере хозяйствования на основаниях, предусмотренных этим Кодексом, в силу которого один субъект (обязанная сторона, в том числе должник) обязан совершить определенное действие хозяйственного или управленческо-хозяйственного характера в пользу другого субъекта (выполнить работу, передать имущество, уплатить деньги, предоставить информацию и т.п.), или воздержаться от определенных действий, а другой субъект имеет право требовать от обязанной стороны выполнения ее обязанности. В то же время ХК предусмотрено, что участники хозяйственных отношений несут хозяйственно-правовую ответственность за правонарушение в сфере хозяйствования путем применения к правонарушителям хозяйственных санкций на основаниях и в порядке, предусмотренных этим Кодексом, другими законами и договором. Поэтому, предусматривая в договорах аренды условие об освобождении от ответственности за невнесение арендной платы в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, стороны не предусматривают автоматического освобождения арендатора от арендной платы, а лишь освобождение его от уплаты санкций за невыполнение или несвоевременное выполнение такой обязанности. Такое условие договора в полной мере отвечает нормам ХК. В соответствии с пунктом 4 статьи 219 ХК стороны обязательства могут предусмотреть определенные обстоятельства, чрезвычайный характер которых является основанием для освобождения их от хозяйственной ответственности в случае нарушения обязательства из-за данных обстоятельств, а также порядок подтверждения факта возникновения таких обстоятельств.

Примером неправильного применения арендатором норм действующего законодательства и условий договора аренды земельного участка может быть дело по иску Червоноблагодатненского сельского совета к ООО «Торговый дом «Украина» о взыскании задолженности по арендной плате за 2003 год за предоставленный земельный участок в сумме 43 331,86 грн. Пеня или какие-либо иные санкции истцом не заявлялись, но ответчик отказался платить арендную плату со ссылкой на то, что в 2003 году в результате неблагоприятных погодных условий на арендованных земельных участках погибли сельскохозяйственные культуры, что подтверждается выводом комиссии № 21 от 14 апреля 2003 года об обследовании земельных участков, актом от 27 июня 2003 года и выводом ТПП Украины № 6489/ 05-4 о том, что неблагоприятные погодные условия, ставшие причиной гибели сельскохозяйственных культур на площадях ООО «Торговый дом «Украина», являются форс-мажорными обстоятельствами.

Согласно пункту 8.1 договора от 20 февраля 2003 года, стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное невыполнение обязанностей по договору, если оно является следствием форс-мажорных обстоятельств, поэтому арендная плата уплачена арендатором на уровне земельного налога, о чем он сообщил истцу.

То есть арендатор не только нарушил условия договора аренды в части арендной платы за пользование земельным участком, поскольку истец, согласно условиям договора, в иске не ставил вопрос о привлечении его к ответственности за несвоевременную арендную плату, но и нарушил предписания статьи 23 Закона Украины «Об аренде земли».

Данная статья предусматривает, что арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды, что делает невозможным изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. К тому же такая норма, как внесение арендной платы в размере земельного налога, не предусмотрена Законом Украины «Об аренде земли». Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине и этот вопрос должен быть решен совместно сторонами по договору. Но наличие форс-мажорных обстоятельств не ухудшило состояния земельного участка, к тому же ответчик не обратился к арендодателю по поводу уменьшения арендной платы, а самостоятельно решил внести арендную плату в размере земельного налога, что противоречит действующему законодательству.

При рассмотрении дел этой категории выявляется и другое нарушение закона. Обращаясь в хозяйственные суды, органы прокуратуры часто заявляют требования не только о взыскании задолженности по арендной плате, но и суммы штрафных санкций за невыполнение условий договоров в части арендной платы.

Во всех без исключения договорах предусмотрена обязанность арендатора уплатить пеню в определенных процентах от размера неуплаченной суммы за аренду. При исследовании расчетов иногда оказывается, что пеня почти равняется размеру задолженности по арендной плате.

Из объяснений сотрудников прокуратуры в заседаниях оказывается, что, по их мнению, Закон Украины «Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств» от 22 ноября 1996 года с изменениями и дополнениями после вступления в силу ГК и ХК Украины утратил силу, поэтому ограничений размера пени он не устанавливает и требования заявляются с учетом годичного срока исковой давности, предусмотренного статьей 258 ГК. Заявляя такие требования и ссылаясь на указанные нормативные акты, как сотрудники прокуратуры, так и чаще всего истцы по делам, то есть арендодатели, не применяют нормы специального земельного законодательства. Пользуясь при заключении договора аренды земельного участка нормами Закона Украины «Об аренде земли», стороны (статья 15) обязаны предусмотреть в нем условия об ответственности сторон, так как это является существенным условием договора, и эти условия должны отвечать нормам действующего законодательства. Ответственность за невнесение или несвоевременное внесение арендной платы заложена в Законе Украины «О плате за землю», согласно части 2 статьи 25 которого размер пени за несвоевременное внесение арендной платы предусматривается в договоре аренды. Тем не менее он не может превышать ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога, поэтому ссылка сторон на Закон Украины «Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств» от 22 ноября 1996 года безосновательна.

Примером такой ошибочной позиции арендатора может быть дело по иску Голопристаньской райгосадминистрации к частному предприятию «Торговый дом «Інвентор» о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 3320,84 грн, штрафа за невыполнение условий договора в сумме 1801,34 грн и пени за просрочку платежа в сумме 4785,97 грн.

Иск хозяйственным судом рассмотрен и удовлетворен частично. Задолженность по арендной плате взыскана с ответчика в полном объеме. В то же время, рассматривая требования о взыскании неустойки за несвоевременную арендную плату, начисленную истцом ответчику на основании пунктов 9.1 и.9.

2 договора аренды земельного участка, предусматривающего за просрочку оплаты аренды пеню из расчета 1 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки, хозяйственный суд исходил из следующего. Из расчета истца усматривается, что пеня им начислена за весь период просрочки, в том числе и за 2003 год.

Поскольку пеня — это одна из мер по обеспечению выполнения обязательств по договору, а спорные договорные взаимоотношения в 2003 году регулировались нормами ГК УССР, действовавшего в то время. Согласно статье 72 ГК УССР, на требования о взыскании пени, неустойки, штрафа распространялся шестимесячный срок исковой давности.

Поскольку его течение окончилось 25 декабря 2003 года, то у ответчика отсутствует право на взыскание этих средств в связи с истечением сроков исковой давности. Ходатайство о возобновлении сроков истец не заявлял.

Истец заявил требования о взыскании пени за просрочку арендной платы за 2004 год в сумме 1871 грн и за 2005 год в сумме 820 грн из расчета 1 % от суммы неуплаченной арендной платы.

Осуществляя этот расчет, истец не учел, что, согласно статье 25 Закона Украины «О плате за землю», размер пени за несвоевременное внесение арендной платы предусматривается в договоре аренды и не может превышать ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога. При таких условиях сумма пени составляет 420,90 грн, то есть Закон ограничил ответственность арендатора как во времени, так и в размере начисления пени.

КЛЕПАЙ Зинаида — заместитель председателя Хозяйственного суда Херсонской области, г. Херсон

Источник: https://pravo.ua/articles/otvetstvennost-po-dogovoru-arendy/

Действия арендодателя в случае неуплаты за аренду земли | бухгалтерияua

Как взыскать часть арендной платы земельного участка?

Кому ж не нравятся надежные и денежные контрагенты? Особенно когда идет речь о передаче своего имущества в наем (аренду)? Впрочем, так происходит не всегда и часто арендодатель с ужасом или грустью убеждается, что арендатор своевременно или полностью не платит.

Передать же участок в аренду кому-то другому невозможно, пока не истек срок действия такого договора найма. В такой ситуации не остается ничего другого, кроме как обращаться в суд. Конечно, если обе стороны — субъекты хозяйствования (юрлица и/или физлица-предприниматели), то можно еще направить предварительно арендатору претензию[1].

А вот если хотя бы одна из сторон договора — физическое лицо, или же играться с претензиями желания нет, то следует обратиться к слугам Фемиды.

А именно — подать иск о расторжении договора аренды земли, истребовании (возврате) земельного участка и взыскании невыплаченной арендной платы (возможно, с учетом инфляционных начислений, пени и/или штрафов, если это предусмотрено соглашением). Поясним детальнее.

Основная цель договора аренды земельного участка и одно из определяющих прав арендодателя — своевременное получение последним арендной платы в установленном размере.

Как известно, по такому договору арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства (ст.13 Закона № 161[2]).

В свою очередь, арендная плата за землю — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ч.1—2 ст.21 Закона № 161)[3].

Согласно ст.

526 ГКУ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Да и п.«в» ч.1 ст.96 ЗКУ акцентирует, что землепользователиобязаны своевременно уплачивать земельный налог или арендную плату.

То есть арендодатель земли вправе требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы (абз.5 ч.1 ст.24 Закона № 161). А по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами обязанностей, предусмотренных ст.24—25 Закона № 161 и условиями договора (ч.1 ст.32 указанного Закона). Более того, в п.«д» ч.

1 ст.141 ЗКУ предусмотрено такое основание прекращения права пользования земельным участком, как систематическая неуплата земельного налога или арендной платы. То есть в случаесистематической неуплаты арендной платы за пользование участком имеет место систематическое нарушение договора аренды, что может служить основанием для расторжения такого договора[4].

А именно: гражданско-правовой (хозяйственный) договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом (ч.2 ст.651 ГКУ). Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда другая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения суд решает с учетом всех имеющих значение обстоятельств дела.

Так, он должен установить не только наличие существенного нарушения договора, но и наличие вреда, причиненного этим нарушением другой стороной, который может представлять собой реальные убытки и (или) упущенную выгоду, его размер, не позволяющий потерпевшей стороне получить ожидаемое при заключении договора.

Также следует установить, действительно ли существенна разница между тем, на что имеет право рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить.

Что интересно — систематическая неуплата арендной платы для законодательства сама по себе служит достаточным основанием для расторжения договора в суде.

Даже если арендатор впоследствии (в том числе — во время судебного разбирательства дела) уплатит свой долг, это не остановит слуг Фемиды от постановления решения о расторжении договора, если на этом будет настаивать арендодатель[5].

Кроме того, сами стороны нередко прописывают в договорах аренды земельных участков возможность прекращения действия соответствующей сделки путем его расторжения по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором.

Кстати, если хотя бы одна из сторон договора — физическое лицо, то иск следует подавать в местный суд (городской, районный, горрайонный, районный в городе) по правилам ГПК. Если же обе стороны — субъекты хозяйствования, то иск будет рассматривать хозяйственный суд области или г.Киева по правилам ХПК.

С другой стороны, инициировать расторжение договора найма — право, а не обязанность арендодателя.

Последний вправе просить у суда исключительно взыскания задолженности по арендной плате, скажем, в ситуации, если арендатор определенное время ее не вносил, а потом возобновил уплату и в дальнейшем исполнял эту обязанность должным образом.

При таких обстоятельствах собственник участка может и не изъявлять желания прекращать договорные отношения, но ожидает получения всей причитающейся ему суммы. Поэтому в иске будет содержаться требование лишь о взыскании неуплаченной арендной платы.

Конечно, бывают и особо изобретательные арендаторы. Они могут мотивировать неуплату не своей недобросовестностью, а тем, что арендодатель, мол, никаких претензий по неуплате арендной платы не предъявлял, требований о взыскании задолженности не направлял, не предоставил реквизиты банковского счета, на который необходимо перечислять арендную плату, и т.п.

В то же время суды обычно принимают во внимание, что такие аргументы не освобождают арендатора от обязанности выполнять условия договора аренды земли в части уплаты согласованного размера арендной платы.

Например, у него была возможность уплатить арендную плату путем внесения денежных средств в депозит нотариуса (нотариальной конторы), если не знал, куда отправлять средства во исполнение договорного обязательства (ч.1 ст.537 ГКУ).

А что делать, если в договоре аренды не указали сроки внесения арендной платы за землю? Здесь легко ошибиться, считая, что внесение арендной платы за землю должно происходить по требованию арендодателя (согласно абз.2 ч.5 ст.261 ГКУ).

Но в действительности, при отсутствии указания о сроке уплаты в самом договоре, следует руководствоваться специальными правилами в отношении сроков внесения арендной платы.

А именно: плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором (ч.5 ст.762 ГКУ)[6].

Кстати, несколько иначе выглядит ситуация, если договор аренды участка не был заключен, но определенное лицо фактически пользовалось им. Тогда следует обратиться к ст.1212 ГКУ. Согласно ей лицо, которое приобрело имущество без достаточного правового основания, обязано вернуть потерпевшему это имущество.

И здесь уже вина этого лица значения не имеет, важен сам факт неправомерного приобретения имущества одним лицом за счет другого.

Пользователь земельного участка, который без достаточного правового основания за счет собственника этого участка сохранил у себя средства, которые должен был уплатить за пользование им, обязан вернуть эти средства собственнику земельного участка на основании ч.1 ст.1212 ГКУ[7].

Эта ситуация может иметь место, в частности, если по окончании срока действия договора аренды земельного участка арендатор не совершил действия (меры) по возврату участка собственнику, а, наоборот, продолжал обрабатывать и пользоваться участком без соответствующих на то правовых оснований.

[1] В порядке, предусмотренном ст.222 ХКУ. В конечном итоге, и в отношениях с участием физического лица ничто не запрещает арендодателю предварительно направить недобросовестному арендатору письмо с напоминанием о задолженности (прим. авт.). [2] Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли». [3] Кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, устанавливаемых в соответствии с НКУ. Подробнее см.: Токар Н. Обязательный минимум арендной платы за землю // AgroUA. — 2018. — № 1. — С.77 (прим. авт.).

Источник: https://buh-ua.com.ua/ru/doc/53452/d-orendodavtsjav-raz-nesplati-za-orendu-zeml

7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

Как взыскать часть арендной платы земельного участка?

Всоответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодательвправе потребовать от арендаторадосрочного внесения арендной платы вслучае существенного нарушения сроковее внесения. При этом законодатель нераскрывает понятия существенностинарушения таких сроков.

7.1.Вывод из судебной практики:Уплата арендных платежей в меньшемразмере с просрочками являетсясущественным нарушением договорааренды, при котором арендодатель вправетребовать досрочного внесения аренднойплаты.

Судебнаяпрактика:

ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 21.01.2009по делу N А52-1183/2008

“…Комитетпо управлению муниципальным имуществомгорода Пскова… обратился в Арбитражныйсуд Псковской области с иском к обществус ограниченной ответственностью”Барс”… о взыскании… задолженностипо арендной плате… и… арендной платыза два месяца вперед…

Согласноматериалам дела арендную плату ответчиквносил не в полном размере и с нарушениемустановленных сроков. Поэтому судыобоснованно, в соответствии со статьями309, 310, 606, 614 ГК РФ, взыскали с него 499 189руб. 38 коп. задолженности.

Всоответствии со статьей 614 ГК РФарендодатель в случае существенногонарушения арендатором сроков внесенияарендной платы вправе потребовать отнего досрочного внесения арендной платыв установленный арендодателем срок, ноне более чем за два срока подряд.

Крометого, как отмечено апелляционнойинстанцией, поскольку ответчик уплачиваетарендную плату в меньшем, чем установленосоглашением сторон, размере, при этомдопускает просрочки ее внесения, данныеобстоятельства следует признатьсущественным нарушением обязательствсо стороны Общества.

Посколькусуды всесторонне и полно исследовалиобстоятельства дела, правильно применилинормы материального права, не допустиликаких-либо нарушений норм процессуальногоправа, влекущих в силу части 4 статьи288 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации безусловную отменупринятых по делу судебных актов,отсутствуют основания для их отмены иудовлетворения кассационной жалобы…”

8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

Даннаяпроблема вытекает из недостаточногоурегулирования Гражданским кодексомРФ ситуации, в которой арендатор вынуждениспользовать имущество с недостатками(п. 4 ст. 614 ГК РФ) или же вообще неиспользовать его.

Согласноп. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребоватьуменьшения арендной платы, если условияпользования или состояние имуществасущественно ухудшились по сравнению сусловиями, предусмотренными договором,или состоянием на момент передачиимущества. Причем такое ухудшение должнопроизойти в силу обстоятельств, закоторые арендатор не отвечает.

Однаков ряде случаев арендатор заявляеттребования на основании п. 4 ст. 614 ГК РФуже в рамках судебного разбирательствапо взысканию с него арендных платежей,хотя до этого он пользовался имуществоми не предъявлял арендодателю каких-либопретензий. В таком случае доказатьухудшение состояния имущества илиусловий пользования достаточнопроблематично.

Крометого, необходимо учитывать, что п. 2 ст.

612 ГК РФ содержит смежную норму, всоответствии с которой арендодательне отвечает за недостатки имущества,если они были оговорены при заключениидоговора, были известны арендатору либодолжны были быть обнаружены им призаключении договора или передачеимущества в аренду.

В случаях, на которыераспространяется действие п. 2 ст. 612 ГКРФ, применение положений п. 4 ст. 614 ГК РФдля арендатора невозможно, посколькуухудшения состояния имущества илиусловий его использования по сравнениюс предусмотренными договором илисуществовавшими на момент передачиимущества нет.

Многочисленныеспоры возникают также в ситуациях, когдаарендатор не использовал имущество впериод действия договора аренды.

Этоможет быть связано как с обстоятельствами,не зависящими от арендатора ипрепятствующими пользованию имуществом,так и с его собственными действиями,хотя объективная возможность использованияимущества существовала.

В зависимостиот причины, по которой арендатор неиспользовал арендуемое имущество,наступают различные правовые последствияв части внесения арендной платы.

8.1.Вывод из судебной практики:Если имущество невозможно использоватьпо вине арендодателя, арендатор имеетправо на уменьшение размера аренднойплаты в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Судебнаяпрактика:

ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008по делу N А44-2140/2007

Источник: https://studfile.net/preview/5663112/page:68/

ВС: увеличение арендных платежей возможно без уведомления арендатора

Как взыскать часть арендной платы земельного участка?

10 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-12083 по спору между сторонами договора аренды земельного участка о взыскании многолетней задолженности по арендным платежам.

спорного договора аренды

В 2005 г. Департамент имущественно-земельных отношений г.

Ростова-на-Дону предоставил общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» земельный участок по договору аренды.

Участок предназначался для использования арендатором административно-учебного здания на срок до 15 июля 2054 г., право государственной собственности на него не было разграничено.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

По условиям договора арендная плата вносилась арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК по Ростовской области.

За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.

2 договора предусматривал ответственность в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В п. 3.4 стороны установили, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. В п. 5 договора указывалось на обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. Договор был зарегистрирован 7 июня 2016 г.

В приложении № 2 к договору, в частности, указывалось на то, что при определении размера арендной платы использовалась формула, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону (утв. постановлением мэра города от 15 апреля 2004 г.

№ 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора). Размер годовой платы (4951,61 руб.) был определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка.

Суды всех трех инстанций отказались удовлетворять иск арендодателя

В марте 2018 г. Департамент направил контрагенту претензию с требованием погасить задолженность по арендному договору за период с 1 января 2006 г. по декабрь 2017 г. на сумму 925 млн руб. Она включала в себя задолженность по арендной плате и пеням.

В случае несогласия с заявленной к уплате суммой арендатору предлагалось обратиться в городской МФЦ с заявлением о предоставлении акта сверки. Поскольку получатель претензии не ответил на нее и не погасил задолженность по договору, Департамент обратился в суд с соответствующим иском. Его сумма составила 850 млн руб.

, так как истец учел факт оплаты ответчиком в 2017 г. арендной платы в размере 78 тыс. руб.

Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на пропуск исковой давности относительно взыскания долга и пеней за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г. включительно.

Они также отметили, что ответчик должен был платить годовую арендную плату в размере 4951,61 руб., поскольку истец не уведомлял его об изменении арендных платежей и не заключал с ним соответствующих дополнительных соглашений.

Суды также сочли, что оплата ответчиком арендной платы в размере 78 тыс. руб. в 2017 г. погасила его оставшуюся задолженность по договору. Кроме того, они подчеркнули, что арендная плата за спорный участок определялась по результатам рыночной оценки согласно п.

11 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, однако Департамент не представил результаты рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.

ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций

Со ссылкой на существенные нарушения норм материального и процессуального права Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г.

полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство.

В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г.

утверждались мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает городская администрация.

«Так как договор аренды от 14 сентября 2005 г.

публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г.

Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов.

При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку Департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.», – отметил ВС.

Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы.

Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г.

«Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п.

11 приложения № 2 “Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области” к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком», – отмечено в определении.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.

2 договора аренды правило внесения арендных платежей. В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г.

Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Значение для практики

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко полагает, что решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований.

«Ключевым выводом определения Суда является то, что к арендаторам таких земельных участков предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при уплате арендных платежей.

Судебной коллегии ВС РФ предстояло в том числе решить вопрос относительно правомерности изменения размера арендной платы за землю без уведомления арендатора.

Так, Суд указал, что, несмотря на то что договором аренды предусмотрено обязательное уведомление арендатора относительно изменения размера платы, отсутствие такого уведомления не препятствует взысканию увеличенной арендной платы. При этом Суд указал на возможность арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки посредством положения ст. 406 ГК РФ “просрочка кредитора”», – отметил он.

По словам эксперта, такая позиция существенно нарушает баланс интересов арендодателя и арендатора, так как риски неуведомления относительно изменения платы несет именно последний, что не очень соответствует самому смыслу таких уведомлений.

«Кроме того, пункты арендных договоров, содержащие обязанность по уведомлению арендатора, на деле юридически не обязывают арендодателя совершать данные действия.

Следовательно, изменение арендной платы в одностороннем порядке возможно не только без изменения договора, но и без уведомления арендатора о таком изменении», – резюмировал Андрей Пархоменко.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что изложенный ВС подход представляется законным и согласуется с принятой в последние годы судебной практикой по данному вопросу: «Так, ранее суды (в том числе и ВАС РФ, КС РФ) неоднократно отмечали, что стоимость аренды государственного (муниципального) имущества относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».

По словам эксперта, столь сильное влияние публичного элемента на арендные правоотношения обусловлено необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов, и в частности требованием обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, Определение КС РФ от 29 мая 2019 г. № 1355-О). «Таким образом, в комментируемом акте Верховный Суд РФ вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике», – заключил Павел Лобачев.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-uvelichenie-arendnykh-platezhey-vozmozhno-bez-uvedomleniya-arendatora/

Прав-помощь
Добавить комментарий