Как взыскать деньги за повреждённое имущество по коммерческому договору найма жилого помещения?

Взыскание по договору найма помещения – цены на юридические услуги в Москве

Как взыскать деньги за повреждённое имущество по коммерческому договору найма жилого помещения?

В рамках договора найма жилого или коммерческого помещения правовые отношения между сторонами – арендодателем и арендатором – регламентируются в соответствии с главой номер 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании соглашения об аренде одна из сторон, обладающая правом собственности на конкретное помещение или являющаяся законным представителем собственника, принимает на себя обязательство по предоставлению другой стороне помещения установленных характеристик на возмездной основе, то есть, получая определенную плату за использование данного помещения в соответствии со статьей номер 671 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений статьи номер 634 ГК РФ, заключение данного договора возможно исключительно в письменной форме. При этом в договоре должны уточняться абсолютно все условия сделки:

  • срок аренды,
  • величина оплаты за аренду,
  • порядок и график расчетов,
  • перечень штрафных санкций за образование задолженности или допущение иных нарушений.

Статья номер 678 наделяет арендатора обязательством по своевременной оплате помещения, которое было предоставлено ему во временное пользование арендодателем – собственником или его законным представителем. В случае отсутствия оговорок в договоре арендатор обязуется самостоятельно вносить также и платежы за пользование коммунальными услугами, не допуская образования задолженности по данным платежам.

Важно то, что суд принимает во внимание только письменные доказательства, которые подтверждают факт внесения платежей по договору найма жилого дома, квартиры или комнаты. Данное условие подкрепляется статьями номер 162 и 408.

Если обязательство относительно выплаты определенной суммы денежных средств по договору аренды арендатором не осуществляется, арендодателю потребуется незамедлительное составление письменной претензии в адрес нанимателя о факте возникновения задолженностей.

Только после отсутствия должной реакции со стороны нанимателя наймодатель получает возможность обращения к действующей судебной системе Российской Федерации для взыскания образовавшихся задолженностей в принудительном порядке.

Правила оформления и подачи судебного иска, как и подробный список документов, необходимых для сопровождения искового заявления, определяется статьями номер 131 и 132 Гражданско-процессуального кодекса. Также урегулирование данных условий осуществляется статьями номер 125 и 126 Арбитражно-процессуального кодекса.

Многие наймодатели, столкнувшиеся с задолженностью со стороны арендаторов, принимают решение о самостоятельном представлении дела в суде с использованием шаблонных образцов исковых заявлений. Мы рекомендуем своим клиентам избегать возможных рисков.

Если обращение наймодателя в суд для истребования задолженностей с арендатора завершится проигрышем пострадавшей стороны, то повторная подача искового заявления согласно статье номером 220 Гражданско-процессуального и статье номер 150 Арбитражно-процессуального кодексов России не представляется возможной.

Согласно действующему законодательству, судопроизводство прекращается при условии, что окончательное судебное решение вступило в свою законную силу, а также существует аналогичное решение между теми же участниками разбирательства относительно того же предмета споров на аналогичных основаниях.

Если вам необходимо защитить свои права и интересы собственника жилого помещения, предоставляемого в аренду недобросовестным нанимателем, то наиболее рациональным решением станет обращение к квалифицированному юристу соответствующего профиля.

Сотрудники Московской муниципальной коллегии адвокатов имеют большой опыт работы в сфере ведения споров, связанных с наймом различных помещений, отличающихся по характеристикам и назначению. Вместе с адвокатом вы сможете произвести объективный расчет суммы задолженностей, включая проценты и неустойку.

Также специалист поможет составить грамотный иск в суд, подкрепив требование о взыскании задолженности аргументированными доводами с учетом действующего законодательства и обстоятельств дела.

Благодаря поддержке опытного юриста вы существенно повышаете шансы на положительный исход дела без рисков занижения суммы финансовых требований и отказа в удовлетворении иска.

Порядок действий и документы для взыскания задолженности по договору найма помещения

Чтобы добиться принудительных взысканий денег по договорам об аренде жилого помещения, необходимо выполнить следующие действия:

  • Составить исковое заявление. Обратите внимание, что стандартные образцы в свободном доступе не являются универсальными, а значит, не подходят для каждого конкретного случая. Мы рекомендуем заручиться поддержкой юриста уже на данном этапе. В противном случае, если исковое заявление будет составлено некорректно, суд откажет в принятии заявления на рассмотрение и не назначит заседание. Это значит, что вы потратите время без пользы для дела.
  • Собрать необходимые документы. Исковое заявление должно сопровождаться специальными документами, которые рассматриваются судом в качестве подтверждения обоснованности требований истца.
  • Проконтролировать исполнение судебного решения. Если суд удовлетворяет требования истца, являющегося собственником и наймодателем жилого помещения, ответчик обязуется возместить указанную в иске сумму денежных средств и сопутствующие издержки истца, которые последнему пришлось понести в ходе судебного разбирательства. Таким образом, все затраты на услуги квалифицированного юриста лягут на плечи ответчика.

Список документов, которыми сопровождается исковое заявление, включает в себя следующие:

  • Документы, подтверждающие статус собственника истца в отношении конкретного жилого помещения.
  • Оригинал договора, подтверждающего факт найма жилого помещения нанимателем с его копией. Дополнительно – акт приема и передачи жилого помещения в наем. Данные документы используются в целях урегулирования прав и обязательств между нанимателем и арендодателем – собственником жилого помещения. Непосредственно договор определяет сроки, порядок и величину платежей за жилое помещение.
  • Расписки, подтверждающие факт получения платежей за жилое помещение, согласно условиям договора.
  • Квитанция, подтверждающая факт уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления истцом.
  • Доверенность от истца, являющегося наймодателем в рамках найма жилого помещения, на имя выбранного им адвоката.

Все документы подлежат обязательному изучению и проверке перед подачей в суд.

Важные моменты, о которых необходимо помнить

Для того чтобы взыскать задолженность с наименьшими издержками, необходимо учитывать следующие моменты:

  • Суд принимает к рассмотрению только те виды договора относительно вопросов найма жилого помещения, в которых прописываются все наиболее значимые условия передачи имущества во временное пользование и получения платежей за аренду. Составлять документ в рамках найма жилого помещения рекомендуется с юристом, чтобы быть уверенным в освещении всех значимых условий, включая дату оформления сделки, срок действия, условия оплаты аренды и так далее.
  • Обязательно пропишите в договор допустимые штрафные санкции в отношении арендатора на случай, если им будет нарушен срок и порядок оплаты аренды или целостность имущества. Многие собственники считают, что взаимодействие с внешне благополучными личностями гарантирует отсутствие каких-либо рисков причинения ущерба при найме жилому помещению. В действительности становится очевидно, что данный риск имеет место быть всегда. В противном случае при возникновении спорных ситуаций, если ваше жилое помещение повреждено в процессе его использования арендатором, доказать правоту в суде крайне сложно.

Кроме того, важно помнить о следующем:

  • Вынесение решения судом осуществляется на основании представленных со стороны истца доказательств. Такими доказательствами может быть договор (и его условия), на основании которого происходило урегулирование правовых отношений между арендодателем и арендатором.
  • Если аргументы в пользу истца будут недостаточными, суд может отказать в удовлетворении требований заявителя. Аналогичным образом есть и меньший риск, в рамках которого истец получит задолженность в меньшем размере, чем это предусмотрено в соответствии с договором.

Если вы столкнулись с проблемами в рамках найма любого помещения и планируете подачу искового заявления с требованиями о взыскании ущерба, важно как можно быстрее подготовить все сопутствующие документы, которые подтверждают факт образования задолженностей по договорам. Самостоятельная объективная оценка величины ущерба и подготовка искового заявления в суд является сложной задачей. Особенно если имеются вопросы по взысканию коммунальных платежей.

В случае отсутствия условий об уплате коммунальных платежей по договору найма оплата осуществляется собственником.

Так, если требования найма любого помещения не включают в себя оплату коммунальных услуг арендатором и не имеют письменного подтверждения данного условия, то коммунальные службы рассматривают в качестве должника лицо, которому принадлежит жилое помещение. Таким образом, все сопутствующие расходы также лягут на плечи собственника, на которого оформлено данное жилое помещение.

В качестве подтверждения внесения платежей за использование в рамках найма жилого помещения может рассматриваться расписка.

Любые устные формы соглашения не могут подтвердить то, что за аренду были внесены платежи на условиях найма жилого помещения.

Показания свидетелей об уплате по условиям найма жилого помещения также не рассматриваются судом и не могут расцениваться в качестве веского аргумента в пользу ответчика.

Именно квалифицированный юрист с большим опытом в сфере споров по вопросам найма любого помещения может предоставить в суде наиболее веские и аргументированные доводы в пользу истца.

Таким образом, столкнувшись с проблемами в рамках найма любого помещения, вам не придется нести неоправданные убытки. Обращение к опытному юристу соответствующей специализации становится реальной возможностью доказать свою правоту в суде с наименьшими издержками.

Не забывайте о том, что после вступления судебного решения в законную силу исправить ситуацию будет невозможно.

Виды и преимущества услуг Московской муниципальной коллегии адвокатов

Как показывает юридическая практика, споры по вопросам найма любого помещения по соответствующему договору являются одной из наиболее распространенных категорий дел.

Мы уверены в том, что обращение к услугам профессионального юриста является внушительным плюсом с точки зрения вероятности положительного исхода дела. В сотрудничестве с юристом истец сможет добиться взысканий денег по договорам, касающимся вопроса найма любого помещения.

Учитывая то, что все издержки на оплату услуг адвоката уплачиваются ответчиком при принятии судом соответствующего решения, обращение к адвокату становится наиболее выгодным и эффективным. Наши юристы уделят максимум внимания договору и сопутствующим документам.

При этом специалисты ММКА располагают широкими полномочиями в судебных разбирательствах и оказывают непосредственное влияние на исход дела по найму жилых помещений.

Для того чтобы оценить перспективы сотрудничества с адвокатами Московской муниципальной коллегии ММКА, ознакомьтесь с подробным перечнем услуг, которые предлагают наши специалисты. Мы занимаемся договорами о наймах с жилыми и коммерческими помещениями, выполняя все необходимые действия для защиты прав и интересов истца по договору:

  • Проводим первичную очную консультацию – изучаем договор найма, выслушиваем мнение и позицию заявителя, даем подробные ответы на все сопутствующие вопросы и анализируем ситуацию.
  • Собираем необходимые документы, которые будут подаваться в суд вместе с договорами о наймах с жилыми и коммерческими помещениями, исковым заявлением и другими обязательными бумагами, подтверждающими факт взаимоотношений между арендатором и собственником.
  • Разрабатываем индивидуальную стратегию правовой защиты, уделяя ключевое внимание договору найма жилого дома, квартиры или комнаты и иных помещений, а также фактическим обстоятельствам. Мы находим наиболее веские аргументы, которые могут положительно повлиять на окончательное мнение суда. Благодаря грамотной правовой позиции с неопровержимыми доказательствами, споры с договорами о наймах с жилыми и коммерческими помещениями будут завершены в пользу истца.
  • Помогаем обжаловать неудовлетворительное судебное решение посредством подачи апелляционной жалобы в вышестоящие судебные инстанции с соблюдением отведенных на данную процедуру сроков времени.

Наши юристы уже имеют опыт защиты интересов и прав доверителей в случае возникновения споров по договору найма и прилагают все необходимые усилия для того, чтобы добиться положительного исхода дела.

Источник: https://www.mmka.info/uslugi/dlya-fizicheskikh-lits/vzyskanie-dolgov/vzyskanie-po-dogovoru-nayma-pomeshcheniya/

Защита от рисков при найме квартиры

Как взыскать деньги за повреждённое имущество по коммерческому договору найма жилого помещения?

Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка?

По договору коммерческого найма жилое помещение, в частности квартира, передается гражданину для проживания за плату на срок не более пяти лет. Договор должен включать описание жилья и размер платы за него. Рекомендую также указать проживающих в квартире лиц, сроки найма и порядок оплаты коммунальных услуг.

Заключение письменного договора позволяет урегулировать отношения нанимателя и наймодателя, тем самым предотвращая возможные споры о правомерности пребывания в квартире, о порядке повышения платы за жилье и т.д.

При передаче квартиры нужно составить акт приемки жилого помещения. В нем следует перечислить находящееся в квартире имущество, которым вы планируете пользоваться. В противном случае наймодатель сможет вынести это имущество и сказать, что раз в документах не оговорено его предоставление вам в пользование, то он имеет на это право.

Потрудитесь все внимательно проверить и зафиксировать замеченные недостатки квартиры и имущества, иначе позже наймодатель сможет использовать их как инструмент давления на вас, говоря о взыскании расходов на ремонт или удержании этих сумм из депозита.

Оговаривайте необходимость оформления расписки на стадии заключения договора. Это защитит вас от риска предъявления наймодателем исков о взыскании уже уплаченных денег. И не бойтесь показаться невежливым или испортить отношения такой просьбой. Ваш интерес правомерен, и наймодатель должен его уважать. 

Расписку о получении денег должен выдавать тот человек, с которым у вас заключен договор найма, или тот, кто указан в качестве получателя денежных средств по такому договору. Никаких мам, пап, сестер, мужей и т.д.

Они могут получать от вас деньги только в том случае, если уполномочены на это наймодателем.

Факт наделения полномочием может подтверждаться доверенностью, оформленной наймодателем в вашем присутствии, нотариальной доверенностью или письмом наймодателя, направленным вам с его электронной почты, указанной в договоре в качестве одного из его реквизитов.

Расписка составляется в простой письменной форме и обязательно должна содержать сведения о том, кто и от кого сколько получил, на каком основании, а также дату составления.

Оформляться она должна в вашем присутствии – во всяком случае, при вас ставится подпись на ней. Это позволит исключить риск того, что подпись на расписке проставит другой человек и в дальнейшем в суде вы не сможете подтвердить факт внесения денег за квартиру.

Если перечисляете деньги на карту, номер счета должен быть указан в договоре. Представим такую ситуацию: вы предложили наймодателю безналичный расчет, он согласился и дал реквизиты карты своей матери.

Настаивайте на том, чтобы данный счет был прописан в дополнительном соглашении к договору как реквизиты платежа.

В противном случае при необходимости вы не сможете доказать факт внесения платы за квартиру в суде, что позволит наймодателю взыскать с вас эту сумму. 

Часто наниматель, обеспокоенный за свою безопасность и безопасность своего имущества, заинтересован в смене замка на входной двери. Наймодатель в большинстве случаев не возражает, но при этом просит передать ему дубликат нового ключа. 

Тут возникает вопрос: может ли наниматель сменить замок без согласия наймодателя и без передачи ему дубликата? Да, может, и вот почему.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) по договору найма собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, то есть наймодатель, обязуется предоставить нанимателю помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По своей сути договор коммерческого найма жилого помещения – это договор аренды отдельного вида имущества (жилого помещения), ведь и аренда, и коммерческий наем предполагают передачу имущества во владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом по договору коммерческого найма помещение всегда передается нанимателю – физическому лицу. Юридическому лицу помещение передается по договору аренды.

Судебная практика подтверждает, что арендодатель, передав имущество в аренду, остается его собственником, но лишается прав пользования и владения переданным имуществом на срок действия договора аренды1.

Это означает не только то, что наймодатель, сдавший помещений в коммерческий наем, лишается права проживать в нем, но и то, что он лишается права доступа к этому помещению.

Этот вывод подтверждается и тем, что в договоры коммерческого найма часто включается условие о том, что наймодатель вправе посещать сданное в наем помещение не чаще раза в месяц при условии предварительного согласования и в присутствии нанимателя.

Если у наймодателя есть ключи от квартиры, ему доступна возможность посещать ее в любое время. При этом в случае пропажи чего-либо нанимателю бывает трудно доказать факт наличия в квартире этого имущества.

Наймодатель же защищен тем, что при передаче квартиры составляется акт, где документируется, какое имущество и в каком состоянии передано нанимателю.

В случае причинения вреда наймодатель может предъявить иск к нанимателю, и доказывание трудностей не составит.

Таким образом, с точки зрения закона, толкования договорных условий и необходимости достижения баланса интересов нанимателя и наймодателя представляется, что, если иное не оговорено в договоре, наниматель вправе сменить замок в помещении без согласования и даже без уведомления наймодателя и не предоставлять ему дубликат ключей.

1 Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. по делу № А66-6962/2012 (Определением ВАС РФ от 11 ноября 2013 г.

№ ВАС-15410/13 отказано в передаче дела № А66-6962/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления); Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2009 г. № 18АП-8044/2009 по делу № А76-10288/2009.

Если в договоре нет упоминания о вашем праве расторгнуть его досрочно, то вы можете отказаться от него, уведомив наймодателя за три месяца до даты расторжения (ст. 687 ГК РФ). Выезд из квартиры до истечения этого срока не освобождает вас от обязанности оплатить этот период2.

Часто в договоре предусматривается право нанимателя на досрочный отказ от договора найма с условием об уведомлении наймодателя за месяц. В случае выезда нанимателя из квартиры до истечения этого срока его обязанность оплатить указанный период сохраняется.

Кроме того, в договоре может быть указано, что наймодатель не возвращает страховой депозит, если наниматель досрочно расторгает договор. Настаивайте на исключении этого условия из проекта договора, поскольку иначе наймодатель правомерно оставит себе депозит за сам факт его досрочного расторжения3.

2 Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2014 г. по делу № 33-11477.

3 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 августа 2017 г. № 33-31578/2017.

Часто в договорах предусматривается право наймодателя на досрочное расторжение договора при условии уведомления нанимателя за месяц и выплаты компенсации в размере одного депозита. Включением такого условия вы в некоторой степени защитите себя от случаев, когда наймодатель пытается выселить вас силой, сменив замки в ваше отсутствие.

Немедленно свяжитесь с наймодателем и требуйте выдать вам ваше имущество – разговор этот запишите на диктофон.

При этом выстроить его лучше так, чтобы наймодатель подтвердил факт наличия в квартире вашего имущества с указанием конкретных вещей, а также смену замка.

Предупредите его о возможной уголовной ответственности за кражу вещей (ст. 158 УК РФ), самоуправство (ст. 330 УК РФ) и нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ).

Если добровольно он вещи не выдает, то вы можете сломать замок и забрать их, поскольку в данном случае ваше право несоизмеримо ценнее и значимее, чем право наймодателя, которое будет нарушено вашими действиями. Данные действия будут являться самозащитой права (ст. 14 ГК РФ) и не могут быть квалифицированы как преступление, в частности как самоуправство (ст. 330 УК РФ).

Запомните: именно вы являетесь законным владельцем и пользователем этой квартиры, а наймодатель нарушает закон. Если вы сами не заберете свои вещи, то они могут быть похищены наймодателем, и вам придется доказывать в суде, что эти вещи действительно находились в квартире в момент, когда вы утратили к ней доступ.

С учетом того что сделать это практически невозможно, вы попросту потеряете их4.

4 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 апреля 2018 г. по делу № 33-15381/2018; Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2017 г. по делу № 33-18489/2017.

Часто при сдаче квартиры возникают споры о том, должна ли квартира передаваться в убранном состоянии. Если наймодателя не устраивает отсутствие уборки или ее качество, то он удерживает эту сумму из депозита. Однако согласно судебной практике наниматель не обязан проводить уборку, если на то нет указания в договоре5.

5 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2017 г. № 33-9729/2017 по делу № 2-516/2017.

Возможна такая ситуация: недостатки существовали в момент приемки вами квартиры, но наймодатель ссылается на то, что в акте они не зафиксированы. Однако неуказание этих недостатков в акте не означает, что их не было на тот момент.

В суде именно наймодатель должен будет доказывать причинение вреда имуществу вами.

Если вы этот факт не признаете и ранее нигде его не признавали, то наймодатель, должен будет доказать, что повреждения возникли в период, когда вы занимали квартиру6. 

6 Определение Московского городского суда от 18 апреля 2018 г. № 4г-3011/2018.

Учтите, несмотря на то что квартира вам будет передаваться скорее не с новыми ремонтом и имуществом, возмещаться расходы будут исходя из покупки новых вещей, если вы не докажете возможность восстановления имущества наймодателя при помощи бывших в употреблении средств7. Например, представим, что в сданной вам квартире имелся подержанный стол определенной модели, и в ходе проживания вы его сломали. Если вы докажете возможность приобрести подержанный стол этой же модели, то вы не должны будете оплачивать покупку нового стола.

7 Апелляционное определение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. по делу № 33-40529/2017.

В случае если наймодатель пытается удержать или уменьшить сумму депозита, нужно помнить: как правило, назначение депозита по договору – это компенсация возможного неплатежа со стороны нанимателя или повреждений помещения, которые не подпадают под понятие «нормальный износ».

Депозит не должен быть компенсацией износа квартиры, который происходит при ее обычной эксплуатации (потускнела краска, отклеились обои и т.д.). Попытки уменьшить сумму возвращаемого депозита под предлогом необходимости уборки или иных причин, не связанных с назначением депозита, неправомерны.

В таком случае можете заявить наймодателю, что намерены возвратить депозит в судебном порядке, возложив на него судебные расходы.

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/zashchita-ot-riskov-pri-nayme-kvartiry/

Прав-помощь
Добавить комментарий