Как взыскать убытки с физ лица, которое пользуется чужим имуществом без договора аренды?

Эксперты сошлись во мнении, что основной вопрос спора заключался в правильном определении объема прав, переданных цессионарию.

По мнению одного из экспертов, ВС и нижестоящие суды правильно решили, что в данном деле требование об уплате неустойки по цессии не перешло.

Другая обратила внимание на позицию ВС о том, что выводы нижестоящих судов были сделаны с учетом «фактических обстоятельств конкретного дела», под которыми можно понимать вывод о недобросовестности цессионария.

Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 29 ноября № 305-ЭС19-14381 по спору о взыскании организацией, к которой перешли права требования по исполнительному листу о возврате арендатором оборудования, неустойки за несвоевременное исполнение последним указанной обязанности по договору аренды в пользу цедента.

В октябре 2014 г. общества с ограниченной ответственностью «Техтекстиль» (арендодатель) и «СТОИК+» (арендатор) заключили договор аренды оборудования. В августе 2015 г. арендодатель в одностороннем порядке расторг договор путем направления арендатору телеграммы с просьбой о возврате оборудования.

В следующем месяце третейский суд обязал ООО «СТОИК+» вернуть оборудование владельцу.

Впоследствии суд общей юрисдикции выдал исполнительный лист на принудительное исполнение указанного решения третейского суда, а окружной суд поддержал соответствующее определение первой инстанции (дело № А68-9611/2015).

1 июня 2016 г. судебный пристав-исполнитель возбудил в отношении ООО «СТОИК+» исполнительное производство.

В тот же день ООО «Техтекстиль» (впоследствии – ООО «ТД “Спецторг”») уступило ООО «Обувная фабрика» права требования по исполнительному листу согласно договору цессии за 5 млн руб. Исходя из п. 1.

1 данного договора цедент уступал, а цессионарий принимал права (требование) в полном объеме по исполнительному листу, выданному арбитражным судом по делу № А68-9610/2015.

В дополнительном соглашении к такому договору его стороны добавили в п. 1.

1 договора после слов «по делу № А68-9611/2015» следующую формулировку: «и права требования в полном объеме по договору аренды оборудования № 11 от 27 октября 2014 г.».

Далее суд произвел замену взыскателя на его правопреемника в лице обувной фабрики. В феврале 2018 г. ООО «ТД “Спецторг”» было ликвидировано в судебном порядке.

Впоследствии обувная фабрика обратилась в суд с иском к ООО «СТОИК+» о взыскании 5 млн руб. неустойки по договору аренды оборудования. В обоснование своих требований истец ссылался на заключенные им договор цессии и допсоглашение к нему с «ТД “Спецторг”».

Со ссылкой на договор аренды оборудования он указал, что арендатор обязан возвратить арендодателю объект аренды в течение 15 календарных дней с момента окончания срока действия договора либо момента его досрочного расторжения. Если арендатор не возвращает объект аренды в установленные сроки, он уплачивает арендодателю штраф в размере 50 тыс. руб.

за каждый день задержки возврата объекта аренды, а также возмещает арендодателю все понесенные и доказанные им убытки.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска.

Оценив обстоятельства дела, они сочли, что цедент уступил истцу только права (требования), предусмотренные исполнительным листом, а его воля на переход принадлежащего ему права на взыскание договорной неустойки обувной фабрики не доказана. Суды также указали, что для вывода о переходе права требования к истцу недостаточно доказательств волеизъявления цессионария на его принятие.

В этой связи фабрика обратилась в ВС с кассационной жалобой, где указала на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

После изучения материалов дела № А40-126034/2018 высшая судебная инстанция напомнила, что согласно п. 1 ст.

382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Со ссылкой на п. 4 Постановления Пленума ВС от 21 декабря 2017 г.

№ 54 Суд отметил, что, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии.

«В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, суды, делая вывод о недоказанности перехода к истцу права требования договорной неустойки, не допустили существенных нарушений норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела, и обоснованно отказали обществу “Обувная фабрика” в удовлетворении иска», – отмечается в определении. Поскольку ВС критически отнесся к представленному истцом допсоглашению к договору цессии, он оставил в силе обжалуемые судебные акты.

Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко в комментарии «АГ» отметил, что определение «носит законный характер». По его словам, основной вопрос рассмотренного спора заключался в правильном определении объема прав, переданных арендодателем цессионарию.

«С одной стороны, права требования по умолчанию передаются вместе с неустойкой. С другой, цессия произошла на стадии исполнения в объеме исполнительного листа, в котором неустойки нет, – пояснил эксперт.

– В этом случае для перехода права одного договора цессии недостаточно – необходимо также процессуальное правопреемство, а оно произошло только в пределах исполнительного листа».

В этой связи, заключил Сергей Радченко, Верховный Суд и нижестоящие суды правильно решили, что требование об уплате неустойки в данном случае по цессии не перешло. «Поскольку цедент ликвидирован, это право прекратилось по ст. 419 ГК РФ и ни к кому уже не перейдет», – подытожил он.

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова отметила, что основная проблема в комментируемом судебном акте касается перехода при уступке основного требования связанных с ним прав требования (в данном случае – права на взыскание неустойки).

Эксперт согласилась с выводами ВС. «Дополнительное соглашение датировано тем же днем, что и договор.

При процессуальной замене взыскателя наличие и содержание дополнительного соглашения не раскрывались суду, оно является неопределенным по содержанию.

Требование о взыскании неустойки с должника было предъявлено цессионарием после ликвидации цедента, ввиду чего невозможно достоверно установить факт заключения допсоглашения», – пояснила она.

В то же время Людмила Степанова считает, что вывод ВС о том, что при переходе основного требования к цессионарию не перешло связанное с ним право на взыскание неустойки, является не столь однозначным.

«Учитывая, что под правом “по исполнительному листу” необходимо понимать право требовать возврата оборудования, а также поскольку договором между цедентом и цессионарием прямо не предусмотрено иное, в силу п. 1 ст.

384 ГК к цессионарию должно было перейти и право на взыскание неустойки (как минимум, не начисленной на момент уступки).

Однако, как прямо указано в определении ВС, выводы сделаны судами с учетом “фактических обстоятельств конкретного дела”, под которыми можно понимать вывод о недобросовестности цессионария, принимая во внимание которые и нужно оценивать позицию Суда», – подытожила юрист.

× Закрыть

Вступило в силу решение арбитражного суда республики Адыгея, который отказал АО «Россельхозбанк» (РСХБ) во взыскании ущерба с республиканского управления судебного департамента (УСД), говорится в материалах 15-го апелляционного арбитражного суда. Банк требовал взыскать с УСД ущерб в сумме 1,9 млн руб.

, возникший, по мнению банка, по вине Майкопского районного суда, который рассматривал спор между РСХБ и владельцем КФХ «Феникс» Русланом Тлиапом. В 2012 году КФХ «Феникс» получило в банке кредит на сумму 25 млн руб.

, тогда же хозяин бизнеса Руслан Тлиап заложил принадлежавший ему магазин в обеспечение кредита.

В 2016 году кредиторы начали банкротство КФХ, одновременно банк обратился в Майкопский районный суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество господина Тлиапа, но тот заявил суду, что кредитный договор между КФХ «Феникс» и РСХБ расторгнут, поэтому договор ипотеки также подлежит аннулированию.

Районный суд принял эти доводы и 23 марта 2016 года отказал в удовлетворении требований АО «Россельхозбанк» об обращении взыскания на заложенное имущество Руслана Тлиапа.

Глава КФХ получил в канцелярии суда документ со штампом о вступлении судебного акта в силу и погасил в Росреестре запись об ипотеке, после чего 5 мая продал магазин.

Апелляционная жалоба АО «Россельхозбанк» в Верховный суд (ВС) Адыгеи поступила 23 мая того же года, 28 июня ВС республики отменил решение Майкопского райсуда и восстановил право залога банка.

Однако за это время имущество успело сменить несколько владельцев, последний из которых в итоге был признан добросовестным покупателем.

«АО “Россельхозбанк” причинен ущерб в виде утраты залога по вине Майкопского районного суда, который выдал решение от 28 марта 2016 с отметкой о вступлении в законную силу, в результате чего произошло погашение записи об ипотеке и продажа залога третьим лицам»,— говорится в заявлении банка в суд.

АС республики Адыгея, изучив доводы сторон, отказал банку в удовлетворении исковых требований, указав на то, что причинно-следственная связь между действиями Майкопского суда и причиненным банку ущербом не доказана. Кроме того, надлежащим ответчиком по такого рода делам является Минфин РФ, а не управление судебного департамента Адыгеи, уточнил суд.

Источник: https://abylaw.com/kommentariy.php

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

Как взыскать убытки с физ лица, которое пользуется чужим имуществом без договора аренды?

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Глава 13. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 209. права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 211. Риск случайной гибели имущества

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 212. Субъекты права собственности

1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

2.

Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

4. Права всех собственников защищаются равным образом.

Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц

1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

2.

Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса.

3. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

(в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 175-ФЗ)

4. Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами.

Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации.

В случае ликвидации такой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах.

Статья 214. Право государственной собственности

1. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

2.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

3. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

4. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа.

5. Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

Статья 215. Право муниципальной собственности

1. Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

2.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

3. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

сервитуты (статьи 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

2.

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имущества

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Глава 14. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 220. Переработка

1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов.

Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя.

2.

Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость.

3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков.

Статья 221. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей

В случаях, когда в соответствии с законом, общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем на определенной территории допускается сбор ягод, добыча (вылов) рыбы и других водных биологических ресурсов, сбор или добыча других общедоступных вещей и животных, право собственности на соответствующие вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу.

Источник: http://cikrf.ru/law/federal_law/zakon_94_51fz/razdel2.php

Пользование чужим имуществом

Как взыскать убытки с физ лица, которое пользуется чужим имуществом без договора аренды?

1.1. Общие положения

          Арендные отношения широко применяются в практической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

          Причем заключение договора аренды выгодно обеим сторонам сделки: договор аренды позволяет арендатору сэкономить значительные денежные средства, направив их в оборот, а арендодателю – получить доход от сдачи в аренду не используемого в производстве имущества без его перевода на консервацию.          Согласно ст.

606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате применения арендованного имущества, являются его собственностью только в случае, если имущество использовалось согласно договору.          В соответствии со ст.

607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи. Вышеприведенный перечень не является исчерпывающим, но ст.

607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, и денежные средства.

          Законом устанавливаются виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

          Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков и обособленных природных объектов, содержатся, помимо ГК РФ, в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), в Законе РФ от 21.02.1992 N 2395-1 “О недрах”, в Водном и Лесном кодексах Российской Федерации.

          В договоре аренды должен быть четко определен объект аренды: его наименование, характеристика, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор – не заключенным.

          Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ.          Арендодатель передает за плату по договору аренды арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

В период действия договора аренды права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору же переходит только право владения и пользования или только пользования имуществом, которые и составляют содержание договора аренды.          Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.

          Арендатором и арендодателем могут быть как юридическое, так и физическое лицо.          Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

          В договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.          Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

          Договор аренды может быть заключен и в устной форме, но только между физическими лицами:          – если договор аренды рассчитан на срок менее одного года;          – если договор аренды не является по своей сути договором проката;          – если предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;          – если письменная форма договора не установлена соглашением сторон.          Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т.д.).          В договоре (акте приемки-передачи) должна быть дана полная характеристика объекта аренды: точный адрес арендуемого объекта, площадь помещений, их местоположение, техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков) и т.д.          По общему правилу, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.          Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно:          – если недостатки:          – были им оговорены при заключении договора аренды;          – были заранее известны арендатору;          – должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.          Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий:          – потребовать от арендодателя по своему выбору:          – безвозмездного устранения недостатков имущества;          – соразмерного уменьшения арендной платы;          – возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;          – досрочного расторжения договора;          – самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.          Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не были переданы арендатору и без них тот не мог пользоваться имуществом, он может потребовать такие документы либо настаивать на расторжении договора и возмещении убытков.          Арендодатель обязан передать арендатору имущество в срок, установленный договором.          Договор аренды может быть заключен на любой срок – как на один день, так и на 20 лет.          Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.          В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом. Так, в отношении договора проката ГК РФ установлен максимальный срок договора – один год.          По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.          Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.          Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Но договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор передает (реализует) арендодателю часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества.     

     Договор аренды является возмездным.

          Согласно ст. 140 ГК РФ в определении размера арендной платы законным платежным средством считается рубль.          В договоре должна быть определена величина арендной платы, размер которой может быть установлен как в фиксированной сумме (которая может изменяться не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета.          Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы.          Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды платежей могут сочетаться между собой, например деньги и услуги, работы и имущество. ГК РФ упоминает только несколько разновидностей арендной платы. Но участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.          В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону, причем не чаще одного раза в год.          Если в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование им может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.     

     При исчислении налоговой базы для расчета налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) учитываются и относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией [подпункт 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)]. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий договоров (сделок).

     

     Датой осуществления арендных платежей за арендованное имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров, или дата предъявления арендатору документов, служащих основанием для расчетов, или последний день отчетного (налогового) периода.

     

     Экономическая целесообразность арендных платежей может быть обоснована только при условии заключения договора аренды, подписания сторонами актов приема-передачи арендованного имущества и об оказанных услугах аренды.

Если же арендатор не выставляет данные акты, то для обоснования экономической целесообразности арендных платежей достаточно договора, на основании которого уплачивались деньги.

Но в таком случае в договоре должно быть указано: “Арендатор производит ежемесячную оплату на основании договора аренды”.

          Если договор аренды имущества заключается организацией с физическим лицом, являющимся собственником этого имущества, не зарегистрированным в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то суммы, выплачиваемые этому физическому лицу по договору аренды, облагаются налогом на доходы физических лиц.     

     Обязанности арендатора и арендодателя по содержанию объектов аренды определяются ГК РФ и непосредственно договором аренды.

     

     В зависимости от условий договора ремонт основных средств, сданных (полученных) в аренду, может производиться как арендодателем, так и арендатором.

          Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет, если иное не предусмотрено договором или иными правовыми актами.          Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести необходимые расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.          Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды, а именно:          – сдавать арендованное имущество в субаренду;          – передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);          – предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;          – отдавать арендные права в залог;          – вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.          Но все эти операции могут осуществляться арендатором только с согласия арендодателя, которое может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.     

1.2. Договор субаренды

          По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.          К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.          Согласно п. 2 ст.

615 ГК РФ сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог и их внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив могут быть осуществлены арендатором только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.          Арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование. Подобная сделка в силу ст. 168 ГК РФ будет являться недействительной. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть закреплено непосредственно в договоре аренды либо в ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и т.д.).          Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.          По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем он сам имеет в соответствии с условиями договора аренды.          По общему правилу (ст. 618 ГК РФ), досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.          Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.          Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными считаются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.     

1.3. Государственная регистрация договора аренды

Источник: http://www.nalvest.ru/nv-books/detail.php?ID=1941

Аренда помещений. Что надо знать арендаторам?

Как взыскать убытки с физ лица, которое пользуется чужим имуществом без договора аренды?
Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Договор аренды,представляя собой один из самых распространенных гражданско-правовых договоров,несет в себе много тонкостей и подводных камней, как для арендодателя, так и для арендатора.

Стоит обратить внимание на риски арендатора при заключении данного договора

Для договора аренды существенным является условие об объекте аренды, из-за отсутствия которого договор будет считаться незаключенным, то есть не повлечет появление взаимных прав и обязанностей между сторонами. В связи с этим арендатору будет невозможно реализовать преимущественное право на аренду данного объекта на новый срок, а также требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору с третьим лицом.

Однако, проведя анализ судебной практики можно сказать, что договор аренды, в котором не конкретизирован объект аренды, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполняется сторонами. Доказательствами исполнения договора могут быть, например, передача имущества арендатору и отсутствие со стороны последнего каких либо возражений.

В ситуации, в которой договор считается незаключенным, арендодатель имеет право истребовать указанное имущество у арендатора путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Также, арендодатель вправе потребовать от арендатора возвратить имущество в связи с неосновательным обогащением.

Немаловажный аспект – это цель использования объекта аренды. Под целью использования объекта аренды понимается конечный результат, который должен наступить при эксплуатации арендованного имущества.

Если арендатор использует имущество не в целях,оговоренных в договоре, то арендодатель вправе требовать устранения подобного нарушения.

Если данное требование не будет удовлетворено, то арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как известно,при заключении договора аренды арендодатель обязан передать арендатору все необходимые документы, относящиеся к данному объекту аренды. Ими могут быть инструкции по эксплуатации, тех паспорта и т.д. Кроме того, необходимо указывать в какой форме переданы эти документы (копия, оригинал, нотариально заверенная копия), и количество передаваемых экземпляров.

Если такие документы не были переданы, но это не мешало арендатору пользоваться данным имуществом, то он не имеет права отказаться от внесения арендной платы, ссылаясь на то, что арендодатель не представил ему необходимые документы.

Если использование имущества невозможно без определенных документов и арендодателем не были переданы арендатору эти документы, то он не вправе требовать внесения арендной платы.

Немаловажным является условие о сроке аренды. Условие о сроке определяет тот промежуток времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться объектом аренды.За этот промежуток времени арендатор платит арендную плату.

Договор аренды будет считаться заключен на неопределенный срок, если в нем не согласован срок аренды.

В данной ситуации арендодатель может в любой момент отказаться от исполнения договора, предупредив при этом арендатора за три месяца, если объектом аренды выступает недвижимое имущество, и за месяц – если движимое.

По общему правилу рекомендуется прописывать в договоре начало и окончание срока. Началом является момент, когда арендатору было передано имущество. Окончанием – момент возврата данного объекта.

Срок также может быть определен календарной датой, истечением определенного периода времени, каким-либо событием, которое неизбежно наступит в будущем. Под неизбежным понимается такое событие, которое наступает независимо от чьей-либо воли, и дата наступления которого заранее не известна.

Не может быть определен срок договора на событие, которое зависит от действий какого-либо лица. В таком случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Если в договоре срок аренды превышает срок действия договора, то в случае просрочки предоставления арендодателем имущества арендатор не имеет права взыскивать убытки.

Договор может предусматривать, что передача имущества должна подтверждаться актом приема-передачи. Но стоит иметь в виду, что отсутствие такого акта не будет означать, что арендатор не пользовался имуществом.

Передача может быть подтверждена любым документом, содержание которого дает понять, что имущество поступило в пользование арендатора. Такой документ дает гарантию, что арендатор внесет арендную плату и не сможет ссылаться на то, что факта передачи не было.

Самое простое, это указать в тексте договора, что он одновременно является актом приема-передачи.

Отдельным вопросом является возврат арендованного имущества. Если в договоре не согласованы требования к состоянию имущества при его возврате, то арендатор обязан вернуть имущество в том же состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа.

Нормальный износ – это та степень изменения объекта,которая считается естественной при обычном его использовании. При этом арендатор должен устранить все произведенные им изменения, которые не были оговорены договором, даже если эти изменения улучшили данное имущество.

Но если изменения были сделаны с согласия арендодателя, то устранять их не придется.

Кроме того,договором может быть предусмотрено состояние имущества при его возврате.Например, оно может быть возвращено отремонтированным или улучшенным.

На практике в договоре аренды прописывается перечень документов и принадлежностей, которые должны быть возвращены наряду с имуществом. В такой ситуации арендатор обязан вернуть их по истечению аренды.

Кроме того, перечень может в себя включить не только те документы и принадлежности, которые были переданы, но и содержать обязанность арендатора передать при возврате дополнительные документы.

Ими, например, могут быть заключения экспертов и т.д.

Если договором установлено, что объект аренды должен быть возвращен в течение определенного времени после прекращения договора, то этот срок будет включаться в период фактического пользования имуществом и подлежать оплате.

Если в договоре сторонами определен повышенный размер арендной платы после истечения срока действия договора, то такая арендная плата может быть взыскана с арендатора за весь период пользования имуществом.

Если повышенный размер установлен за каждый день просрочки возврата имущества, то суд может признать эту плату неустойкой.

Также если эта сумма признана неустойкой, суд может уменьшить ее размер при наличии заявления должника.

Стоит обратить внимание на ремонт, переданного в аренду имущества. Если в договоре указано,что капитальный ремонт осуществляется за счет арендатора, и он не имел претензий к состоянию имущества при его приеме, то в дальнейшем он не вправе требовать от арендодателя возмещения расходов на ремонт.

Кроме того, если договором не предусмотрено, какой именно ремонт входит в обязанности арендатора, то он обязан произвести и плановый и не плановый ремонт. При этом он имеет право взыскать с арендодателя расходы,потраченные на не плановый ремонт или зачесть эту сумму в счет арендной платы.

Что касается текущего ремонта, то при не согласовании в договоре обязанности арендодателя на возмещение стоимости текущего ремонта,который был осуществлен арендатором, то последний не может требовать возмещения расходов или зачет этой стоимости в счет арендной платы.

В случаях, если арендатор не поддерживал имущество в исправном состоянии,вследствие чего причинен вред третьим лицам, то ответственность за это понесет арендатор.

Стоит обратить внимание на условие об арендной плате. Данное условие содержит в себе порядок уплаты, срок, частями или единовременно будут вносить денежные средства, и кто будет их вносить. Под арендной платой понимается вознаграждение, которое арендодатель получает от арендатора за пользование объектом аренды.

Данное условие должно быть прописано в договоре во избежание негативных последствий. Однако если данное условие не включено в договор, то арендатор обязан вносить деньги в сроки в размерах, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В таком случае, арендатору, возможно, придется оплачивать аренду по более высокой цене,чем он предлагал.

Самый простой способ определения вознаграждения – это установление твердой величины арендной платы. Однако, учитывая принцип свободы договора, стороны могут установить иной способ определения размера арендной платы.

В течение срока действия договора стороны могут изменить размер арендной платы и срок ее внесения, заключив при этом дополнительное соглашение. Кроме того, в договоре может содержаться условие о праве какой-либо стороны, как правило,арендодателя, на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

В таком случае, для изменения размера арендных платежей достаточно волеизъявления этой стороны. Если данное право закреплено за арендодателем, но не установлены рамки такого изменения, то это может повлечь злоупотребления с его стороны.

Таким образом, рекомендуется указывать в договоре максимальную величину изменения арендной платы.

Гражданское законодательство отмечает, что арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать объект аренды в субаренду и передавать свои права по договору третьим лицам.Если арендатор совершил подобную сделку, не получив предварительно на нее согласие арендодателя, то последний вправе требовать досрочного прекращения договора в связи с нарушением арендатором условий договора.

Кроме того, такие сделки, совершенные без согласия арендодателя будут признаны недействительными.

Согласие считается полученным, если арендодатель был проинформирован о сделке и не имел претензий по ее заключению, а также совершил иные действия, из которых следует, что он не против заключения сделки, например, принимал участие в переписке с арендатором и третьим лицом относительно пользования имуществом.

Договор субаренды действует в пределах договора аренды, то есть с прекращением последнего прекращается и первый. Однако указанное правило не является диспозитивным, что дает возможность включить в текст договора аренды положение,по которому досрочное прекращение договора аренды не повлечет за собой прекращения субаренды. Таким образом, арендодатель становится арендодателем по договору субаренды.

Нередки случаи включения в договор аренды условия о выкупе объекта аренды. Основное требование – это согласование выкупной цены, при отсутствии которой суд признает данный договор незаключенным в части выкупа.

В соответствии с законодательством цена должна быть определена в рублях. Но если цена указана в иностранной валюте или условных единицах, то необходимо согласовать курс, по которому она будет переведена в рубли.

В договоре может быть определено, что выкупная цена составляет совокупность всех арендных платежей. Так, при уплате арендатором всех платежей будет считаться,что выкупная цена внесена и имущество переходит в собственность арендатора.

Отдельного внимания заслуживает вопрос об ответственности сторон. Ответственность может быть трех видов: уплата процентов, уплата неустойки или возмещение убытков.

Если в договоре прописано, что арендатор при просрочке возврата объекта аренды обязан уплачивать неустойку, то в случае просрочки арендатор должен будет уплатить не только неустойку, но и понесенные убытки.

Также на арендаторе может лежать ответственность возместить упущенную выгоду, то есть те денежные средства, которые арендодатель получил бы при добросовестном исполнении договора.

Если не согласованы обстоятельства, которые служат основанием для взыскания неустойки, то условие считается несогласованным. На практике обычно при невозможности взыскать неустойку можно взыскать причиненные убытки.

Проведя анализ судебной практики можно сделать вывод, что нередко возникают споры относительно расторжения договора аренды.Как известно, договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон стороны должны составить дополнительное соглашение к договору, в котором определят все тонкости такого расторжения. Все, что одной стороной было получено в период исполнения договора, не может быть истребовано обратно другой стороной.

Однако данное правило не носит императивный характер и в договоре возможно указание на обязанность сторон возвратить исполненное по договору и порядок такого возврата.

Как известно, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при нарушении договора другой стороной.

Основаниями для расторжения договора по инициативе арендодателя могут быть: арендатор пользуется объектом аренды с нарушением договора, ухудшает имущество, не вносит арендную плату, не осуществляет капитальный ремонт.

Но при этом стоит помнить, что прежде чем обращаться в суд необходимо направить претензию арендатору с просьбой устранить допущенные нарушения.

Арендатор может обратить в суд, если арендодатель не передал имущество в пользование или создает препятствия для пользования, имущество имеет недостатки, которые небыли оговорены при передаче, арендодатель не осуществляет капитальный ремонт(если это является обязанностью арендодателя). Кроме того, по соглашению сторон в договоре могут содержаться иные основания для досрочного расторжения договора.

Стоит отметить, что договор аренды может быть расторгнут путем одностороннего отказа от исполнения договора.

Если договор заключен на неопределенный срок, то любая из сторон может отказаться от договора,предупредив об этом за месяц другую сторону, а при аренде недвижимого имущества– за три месяца.

Уведомление об отказе от договора должно содержать в себе такие моменты, из которых будет понятно волеизъявление стороны.

В случае если срок договора определен, стороны могут самостоятельно определить порядок одностороннего отказа от него. Для этого необходимо будет закрепить обязанность одной стороны направить другой уведомление об отказе, срок направления данного уведомления, а также адрес, по которому оно направляется.

юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Усенко Д.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей

Источник: https://www.jurist-tula.ru/newsart/articles/arenda/

Прав-помощь
Добавить комментарий