Каков порядок оплаты при совершении покупки недвижимости?

Какие налоги и затраты при покупке квартиры в новостройке в Украине

Каков порядок оплаты при совершении покупки недвижимости?

Покупка квартиры в новостройке сопровождается заключением инвестиционного договора иди договора переуступки. Будущий владелец жилья задается вопросом, сколько и как налоги при покупке квартиры в новостройке.

Юрист Корпорации «Первая Риэлторская Группа» Максим Чепеленко специально для портала столичной недвижимости 100realty.

ua разъяснил порядок оплаты налогов при заключении инвестиционных договоров, договоров переуступки, а также пояснил, кто является налоговым агентом при совершении таких сделок.

Эксперт рассказывает и о дополнительных затратах при покупке квартиры в новостройке.

Какие платить налоги при заключении инвестиционного договора

Под инвестиционным договором имеется ввиду любой договор, который заключается с целью инвестирования в строительство недвижимости.

У физического лица не возникает никаких обязательств по оплате налогов независимо от схемы инвестирования, поскольку инвестор дохода не получает.

При схемах, где нотариально заверяется инвестиционный договор (предварительный договор, иногда, договор купли-продажи имущественных прав), застройщик возлагает на покупателя  обязанность оплатить расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора (примерно 1% от цены договора).

Статья по теме: Покупка квартиры в новостройке для перепродажи: сколько можно заработать

При заключении договора об участии в фонде финансирования строительства инвестор, кроме цены объекта инвестирования также платит вознаграждение управляющему фонда финансирования строительства (входит в общую стоимость объекта) и может составлять до 5% от цены объекта инвестирования.

Какие платить налоги при перепродаже квартиры в новостройке

При регистрации права собственности на недвижимость в новостройке (независимо от ввода дома в эксплуатацию) переход прав на объект инвестировании осуществляется через заключение договора переуступки права требования (используются также договор о замене стороны в обязательстве, договор цессии и тому подобное). Плательщиком налога в данном случае является инвестор, который отчуждает права по инвестиционному договору и получает за это прибыль.

В дальнейшем он обязан подать до 1 мая следующего года  налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах, а до 1 августа следующего года – самостоятельно уплатить сумму налогового обязательства, указанную в декларации.

Ставка налога при уступке прав и обязанностей по договору об участии в фонде финансирования строительства составляет 18% (налог на доходы физических лиц) и 1,5% военный сбор на положительную разницу между ценой инвестиционного договора и фактически полученными средствами.

Статья по теме: Как бесплатно приватизировать квартиру или комнату в общежитии в Украине: перечень документов и образец заявления на приватизацию жилья

Ставка налога по переуступке по другим схемам инвестирования общая – 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора от базы налогообложения – общей суммы средств полученной инвестором за уступку права требования.

При оплате 1,5% военного сбора точные сроки законодательством не установлены, однако рекомендуется придерживаться положений законодательства по уплате НДФЛ.

Обратите внимание на условия инвестиционного договора: во многих договорах предусматривается обязанность покупателя жилья (инвестора) оплатить дополнительные средства застройщику за уступку прав. Сумма доплаты может достигать до 5% от цены договора. В инвестиционных договорах предусматривается освобождение от дополнительных платежей застройщику при переуступке членам семьи.

Какие налоги при перепродаже квартиры в новостройке после введения в эксплуатацию

После регистрации права собственности на объект недвижимости (происходит исключительно после ввода дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса) переход прав на объект инвестирования осуществляется путем заключения обычного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Статья по теме: Фальшивые документы на недвижимость: как понять, что с документами не все чисто

При заключении договора купли-продажи жилой недвижимости возникают следующие обязательные расходы:

1. НДФЛ. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого. Ставка налога для граждан Украины составляет 5%, для нерезидента – 18%.

От уплаты НДФЛ и резиденты и нерезиденту освобождаются при одновременном соблюдении условий:

  • лицо получило доход от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного года;
  • объектом продажи является жилая недвижимость; 
  • имущество находится в собственности налогоплательщика более 3 лет (кроме имущества полученного по наследству).

НДФЛ оплачивается до нотариального удостоверения договора.

2. Военный сбор по ставке 1,5%. Сроки уплаты не установлены, но на практике уплачивается до нотариального удостоверения договора.

3. Плата за совершение нотариальных действий – 1% от цены недвижимости. Оплачивается до нотариального удостоверения договора.

4. Сбор в Пенсионный фонд – 1% от цены недвижимости. Оплачивается до нотариального удостоверения договора.

Из-за высоких обязательных платежей в 8,5% при перепродаже квартиры в новостройке для экономии покупатели обычно пытаются приобрести право собственности на объект до введения дома в эксплуатацию. 

Кто является налоговым агентом при покупке квартиры в новостройке

Если речь идет о налогах покупателя-физического лица, то при инвестировании у него не возникают обязательств по уплате налогов. Даже при трехстороннем договоре об уступке прав по инвестиционному договору, стороной которого будет юридическое лицо (застройщик), налогового агента не будет, поскольку инвестор самостоятельно обязан начислить, удерживать и уплачивать НДФЛ.

Статья по теме: Усилена защита прав собственности на недвижимость: что изменилось

При покупке квартиры после регистрации на нее прав собственности налоговые обязательства возникают у продавца. С 2011 года нотариусы по отношению к продавцам уже не выполняют роль налогового агента по уплате НДФЛ при удостоверении договоров купли-продажи недвижимости.

Источник: https://100realty.ua/articles/kakie-nalogi-i-zatraty-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroike-v-ukraine

Способы расчета при купле-продаже квартиры: какой выбрать и почему

Каков порядок оплаты при совершении покупки недвижимости?

При купле-продаже квартиры для обеих сторон первоочередная задача — провести сделку без риска. Повысить надежность передачи денег поможет привлечение адвоката по гражданским делам.

Опытный специалист проконтролирует соблюдение интересов и покупателя, и продавца.

Если вы не можете или не хотите привлекать к сделке адвоката, свести риски при передаче денег во время покупки недвижимости можно и самостоятельно, выбрав надежный способ расчета.

Рассмотрим 4 варианта оплаты при приобретении жилья в порядке от наиболее надежных до самых рискованных:

  • наличными через банковскую ячейку;
  • с помощью аккредитива (условного денежного обязательства перед продавцом, выполнение которого покупатель поручает банку);
  • безналичным расчетом (переводом на карту);
  • купюрами из рук в руки.

Проанализируем суть этих способов расчета, разберем преимущества и недостатки каждого из них.

На заметку покупателю: совершая сделку с недвижимостью, подписывайте документы и передавайте средства продавцу только после тщательной проверки бумаг у нотариуса.

Способ 1: банковская ячейка/сейф/хранилище

Самый безопасный вид наличного расчета при купле-продаже недвижимости — передача денег через сейфовую ячейку. Это металлический бокс для материальных ценностей и бумаг, находящийся в депозитном хранилище банка под охраной.

Суть способа: владелец квартиры, покупатель и представитель кредитной организации заключают договор, согласно которому деньги за проданную квартиру передаются через ячейку.

В документе прописываются условия, сроки получения средств и доступа к ним.

После помещения денег в ячейку покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи квартиры, регистрируют его в Росреестре. Затем бывший владелец жилья со своим экземпляром документа обращается в банк.

Сотрудники кредитной организации, в которой лежат деньги, проверяют документы, и если все в порядке, дают ему доступ к ячейке.

Ключ к ней хранится либо у приобретателя, либо в кредитной организации — по согласованию сторон.

Для проведения сделки банк предоставляет охраняемое помещение с машинкой для пересчета денег и детектором валют.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Плюсы использования сейфовых ячеек:

  1. Банк выступает гарантом выполнения обязательств каждой из сторон. Даже при срыве сделки средства останутся в сохранности.
  2. Отношения между покупателем и продавцом защищены гражданским законодательством, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).
  3. Деньги пересчитываются и проверяются на подлинность в присутствии сотрудника банка.
  4. Продавец не сможет завладеть средствами покупателя, не предъявив оригинал зарегистрированного договора о совершении сделки.

Минусы расчета через сейфовые ячейки:

  1. Не все банки предлагают населению аренду сейфовых ячеек. Поэтому перед назначением даты проведения сделки купли-продажи квартиры нужно выяснить, какие кредитные организации и на каких условиях предоставляют такую услугу.
  2. Аренда банковской ячейки будет стоить денег.

    Прописывайте в договоре с кредитной организацией и покупателем/продавцом, кто будет оплачивать эту услугу.

  3. Если у банка, в котором лежат деньги, отзовут лицензию, вернуть их получится, но разбирательства приведут к задержке и, возможно, срыву сделки.

Даже в случае банкротства кредитной организации деньги, находящиеся в ячейке, не пострадают — в полном объеме их можно будет передать на хранение любому альтернативному учреждению и провести сделку через него.

Для дополнительных гарантий надежности во время сделки купли-продажи квартиры деньги можно передать через банковскую ячейку с помощью векселей. Такой формат отношений между сторонами курируют риелтор/юрист и банковский служащий.

Суть способа

Участники сделки открывают счета до востребования (в рублях или иностранной валюте). Покупатель арендует сейфовую ячейку, прописывая в договоре с банком условия доступа к ней, вносит на свой счет средства и покупает на них вексель на продавца. Затем приобретатель в присутствии риелтора/юриста и продавца помещает ценную бумагу в ячейку.

После регистрации права собственности на покупаемую квартиру стороны подписывают акт о передаче бывшему владельцу данной недвижимости ключа от сейфа. Затем продавец в присутствии покупателя и куратора сделки, предъявив документы о ее совершении и регистрации, достает ценную бумагу, погашает ее и в тот же день получает деньги на свой счет.

Вынуть вексель из ячейки покупатель и продавец могут вместе или поодиночке, но только в присутствии куратора сделки — юриста или риелтора.

Плюсы расчетов векселями через банковские ячейки:

  1. Надежность сделки гарантируется законодательством, банком и приглашенным куратором (риелтором или юристом).
  2. Расчеты можно разбивать на несколько сумм с любым количеством векселей.
  3. Обе стороны застрахованы от мошенничества с купюрами.
  4. Вексель имеет несколько уровней защиты — подделка практически невозможна.
  5. Обналичить ценную бумагу можно в любое удобное время.

Минусы использования векселей:

  1. Услуги юриста или риелтора, которые будут курировать сделку, как и аренда банковской ячейки, платные.
  2. Если вексель валютный, с клиента взимается 1 % налога при обналичивании в иностранных дензнаках.

    А если сумма, на которую оформлена ценная бумага, превышает 10 000 долларов, банк должен проинформировать об этом налоговую инспекцию.

В случае срыва сделки покупатель может забрать свои средства, погасив вексель, но только в присутствии представителя юридического отдела банка и с его письменного разрешения.

Использование аккредитивов — разновидность безналичного расчета. Это второй по надежности способ проведения финансовой части сделок с недвижимостью.

Аккредитив (блокированный лицевой счет) — денежный документ-распоряжение от покупателя, согласно которому банк обязуется выплатить продавцу нужную сумму в безналичном формате. Средства при этом замораживаются на оговоренный срок.

После подписания соглашения с банком продавец и покупатель оформляют и регистрируют договор о смене права собственности на приобретаемую квартиру.

Это альтернатива использованию сейфовой ячейки, вместо которой используется аккредитивный счет (его открывает покупатель). Продавец получает доступ к средствам, как и при предыдущем способе оплаты, только после предоставления документов о том, что право собственности на квартиру перешло приобретателю недвижимости. Полномочия по переводу денег передаются банку.

Плюсы расчетов через аккредитивы:

  1. Отношения сторон-участниц сделки регламентированы законодательством, дополнительная защита — гарантии банка.
  2. Покупатель не рискует остаться и без денег, и без жилья, как и в случае с расчетами через банковскую ячейку.
  3. Продавец получает причитающуюся ему сумму через несколько дней после регистрации договора купли-продажи квартиры.

Минусы использования аккредитивов:

  1. Использование аккредитива для расчета при сделках с жильем обойдется дороже, чем аренда сейфовой ячейки (кредитная организация берет комиссию за открытие счета, перевод средств и их обналичивание).
  2. Не все банки предоставляют возможность проводить операции с блокированными лицевыми счетами.
  3. Рассчитаться с продавцом через аккредитив получится только в рублях.
  4. Операции с блокированными лицевыми счетами непопулярны среди населения — оплата таким способом вызывает множество опасений.

Безналичный формат оплаты при работе с аккредитивом ограждает и продавца, и покупателя от махинаций, возможных в случае использования живых денег (не нужно пересчитывать и проверять банкноты на подлинность).

Безналичный расчет — перевод средств на карту, это менее безопасный способ для проведения сделок с недвижимостью, чем предыдущие описанные варианты.

Сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.

Как покупателю советуют поступить юристы:

  • оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
  • составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
  • отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
  • получить от продавца подписанную расписку о получении денег;
  • зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.

При безналичном расчете не переводите деньги продавцу и не оформляйте право собственности на покупателя под честное слово, безопаснее всего — привлечь в качестве куратора сделки нотариуса.

Плюсы перевода на карту при сделках с недвижимостью:

  1. Деньги переводятся банком, что снижает вероятность мошенничества на этапе передачи средств.
  2. Счета продавца и покупателя могут быть оформлены как в одной кредитной организации, так и в разных (особенно актуально это преимущество для тех, кто приобретает жилье в другом городе).
  3. Если оба участника сделки пользуются услугами одного банка, это позволит сэкономить на комиссии и сократить время перевода средств.

Минусы переводов на карту:

  1. Груз рисков ложится в основном на покупателя — после оплаты квартиры могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности. Вернуть свои деньги, если попадется нечестный продавец, можно будет только через суд.
  2. Часть суммы «съедят» проценты при переводе средств.
  3. При безналичной оплате расчет возможен только в национальной валюте.

Лайфхак: обезопасить себя покупатель может, запасшись еще одним экземпляром договора о купле-продаже квартиры.

В случае проблем эта бумага (вместе с распиской о передаче денег) послужит основанием для обращения в суд, даже если ее регистрация по каким-либо причинам не будет оформлена.

Это самый понятный, но и наиболее опасный вид расчета при заключении сделок с недвижимостью. Если проводить оплату до подписания договора о смене собственника квартиры, покупатель рискует остаться без денег и жилья. Если средства передавать после оформления этого документа, без вознаграждения и недвижимого имущества может остаться продавец.

Правильный порядок оплаты наличными

Расчет деньгами из рук в руки нужно проводить после подписания договора о купле-продаже жилья, но до его заверения нотариусом. В этом случае покупателю не удастся схитрить — без подписи юриста бумага не имеет силы, права на квартиру все еще будут принадлежать продавцу.

После передачи средств документ заверяется у нотариуса — недвижимость официально переходит покупателю. Но здесь рискует приобретатель.

Чтобы защитить свои права, приглашайте в свидетели сделки куратора — юриста или риелтора — и имейте при себе экземпляр договора с подписью продавца или берите с него расписку о получении денег.

Проверить купюры на подлинность можно в нотариальной конторе, в которой вы заверяете договор купли-продажи (в большинстве таких организаций есть детекторы банкнот).

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

  1. Расчет происходит здесь и сейчас.
  2. Проводить оплату можно в любой валюте.
  3. Никаких процентов и комиссий.

Популярная уловка мошенников при наличном расчете — замена пересчитанных настоящих денег на «фальшивки».

Минусы расчета деньгами из рук в руки:

  1. Высокая вероятность мошенничества с поддельными купюрами, особенно если сделка проводится не в национальной валюте.
  2. При самостоятельной проверке банкнот на подлинность нет гарантий исправности детектора купюр. А при поручении этой миссии банку одна из сторон несет дополнительные расходы.
  3. Если покупатель хранит средства на карте, сразу снять всю сумму, необходимую для сделки, будет проблематично из-за лимитов, выставляемых банками на вывод средств.
  4. Возможность ограбления покупателя во время пути на место встречи или ограбления продавца после проведения сделки.
  5. Вероятность обсчитаться.

Снизить риски при наличном расчете поможет передача денег в присутствии нотариуса, который на месте заверит расписку о получении средств.

Покупая или продавая квартиру, пользуйтесь надежными способами расчета, не рискуйте. Выбор оплаты через банк поможет избежать стрессов и потери денег.

Если вы планируете оформить сделку купли-продажи квартиры в Санкт-Петербурге и его окрестностях и ищете оптимальный вариант расчета, обращайтесь в наш отдел продаж — подскажем, посоветуем лучший в вашей ситуации способ оплаты.

А если вы еще находитесь в поиске качественного комфортного жилья, наша база новостроек с удобной фильтрацией по категориям поможет найти квартиру по душе:

Источник: https://mirndv.ru/blog/sposoby-raschetov-pri-pokupke-kvartiry/

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Каков порядок оплаты при совершении покупки недвижимости?

Взаиморасчет при купле-продаже недвижимости возможен несколькими способами. Например, расчет наличными при подписании договора купли-продажи используется редко, так как основан на доверии сторон друг другу.

При этом когда продавец получил деньги, гарантии регистрации перехода права нет, поскольку после получения денег он может в любой момент отказаться от регистрации перехода права собственности.

Конечно, покупатель в судебном порядке докажет свою правоту, но вот получить обратно деньги представляется очень сложным и длительным процессом.

Самый популярный способ расчет с помощью банковского сейфа (ячейки). При таком способе каждая из сторон максимально защищает свои интересы. Покупатель и продавец совместно закладывают денежные средства по сделке в ячейку банка, при этом у каждой стороны есть свои условия доступа.

Так, продавец не сможет получить деньги, пока не зарегистрируется переход права собственности по договору купли-продажи. Если регистрация права собственности на покупателя не произошла по каким-либо причинам, покупатель вправе забрать свои денежные средства.

Таким образом каждый остается при своем.

Есть еще один способ: аккредитив. Это банковский счет, открываемый под конкретную сделку, доступ к которому блокируется до выполнения определенных условий. Такая схема похожа на расчет через банковский сейф, только деньги кладутся на расчетный счет до выполнения условий договора. Аккредитив дороже, чем банковский сейф и сложнее в оформлении, поэтому пользуется меньшей популярностью.

Кроме того, не стоит забывать следующее: если в сделке купли-продажи в качестве продавца участвует юридическое лицо, расчет происходит по безналичной форме оплаты.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает руководитель отдела департамента вторичной недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:

Вопрос взаиморасчетов по купле-продаже квартиры едва ли не самый важный вопрос для продавца и покупателя. От правильной организации этого процесса зависит безопасность обоих участников сделки. Взаиморасчеты могут быть осуществлены двумя способами.

Первый это расчеты с использованием индивидуальных банковских ячеек. Второй при помощи открытия покупателем аккредитива.

Оба варианта по своей сути одинаковы, только в одном случае идет передача наличных денег, а в другом осуществляется безналичный перевод на банковский счет продавцу.

Оба способа хороши тем, что они надежно защищают обе стороны сделки. В обоих случаях доступ к деньгам за проданную квартиру у продавца появляется при условии, что переход прав зарегистрирован в Росреестре на имя покупателя. Только таким образом продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права на имя покупателя.

Если предположить, что по каким-то причинам регистрация перехода права не произошла (то есть сделка не состоялась), по истечении определенного, согласованного заранее срока покупатель получает свои деньги обратно (как в случае с ячейками, так и при аккредитивной форме расчетов). Получается, что продавец не продал квартиру, а покупатель не потерял деньги.

Отвечает юрист практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк:

Большинство сделок купли-продажи квартир осуществляется с использованием банковских ячеек.

Данный способ расчетов подразумевает, что покупатель заключил с банком договор аренды банковской ячейки, куда закладывается денежная сумма с условием, что продавец вправе получить ее только при предоставлении определенного пакета документов.

Это может быть зарегистрированный договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа или выписка из ЕГРП, где собственником квартиры значился бы покупатель. Также с 01.01.2015 года стало доступно использование депозитного счета нотариуса.

Данный способ подразумевает, что осуществление сделки будет совершено в нотариальной форме, а денежные средства покупателем будут перечислены на депозитный счет нотариуса. При этом подача документов на государственную регистрацию будет также возложена на нотариуса, а денежные средства будут переданы продавцу только после получения нотариусом информации о регистрации права собственности на покупателя.

Когда лучше и выгоднее покупать квартиру?

Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

Существует несколько вариантов передачи наличных средств в сделке купли-продажи квартиры. Первый вариант является удобным и выгодным для продавца, однако рискованным для покупателя. Тем не менее, этот способ используется довольно часто.

Деньги передаются продавцу после составления и подписания договора, но до момента подачи документов на государственную регистрацию. При этом к договору составляется акт или расписка о том, что необходимая сумма передана в полном объеме, и претензий к покупателю продавец не имеет.

Для того чтобы уменьшить риски покупателя, данную сделку лучше проводить за один день, а следующим шагом избрать посещение Росреестра с передачей всех документов на переоформление.

Во втором случае деньги по взаимной договоренности передаются в том помещении, где проходит сделка по переоформлению прав собственности. Однако в данной ситуации рискует продавец, поскольку здесь отсутствует возможность пересчета и проверки полученных средств.

Третий вариант предполагает расчеты между сторонами с использованием банковской ячейки и особенно часто применяется риэлторами при сопровождении сделок. При таком способе подписывается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, предоставляющим услугу.

Деньги после тщательной банковской проверки закладываются в депозитарную ячейку и отдаются продавцу только в случае предъявления документа, прописанного ранее в договоре (этот договор удостоверяет факт продажи и переоформления права собственности на покупателя) и подтверждающего право на открытие ячейки и владение наличными средствами в ней.

Четвертый вариант передачи денег безналичный. Если вы решили пойти по этом пути, помните: ряд финансовых организаций берет процент от суммы перевода. Данный процент может быть довольно значительным при условии, что счета покупателя и продавца находятся в разных банках.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_peredacha_deneg_pri_pokupke_kvartiry/5788

Как правильно рассчитаться при купле-продаже квартиры

Каков порядок оплаты при совершении покупки недвижимости?

Сделка купли-продажи квартиры одна из самых крупных и ответственных в жизни многих людей. Ключевой этап купли-продажи – подписание договора и расчет. Чем рискует покупатель квартиры? Какие риски у продавца?  Как лучше организовать этот процесс и обезопасить себя? В статье мы рассмотрим несколько основных ошибок и разберем меры предосторожности

Передача денег – это риск для двух сторон сделки. Продавец хочет получить деньги и потом передать квартиру, а покупатель, наоборот, расплатиться после получения квартиры.

Если у второй стороны есть злой умысел, то продавец рискует остаться без квартиры, и не получить расчет за нее. Покупатель рискует отдать деньги и не получить квартиру в собственность.

Такие конфликты решаются в судебном порядке, но не всегда успешно.

Непроверенная подлинность и качество купюр

Наличная передача денег при продаже жилья до сих пор самый популярный способ расчета в Беларуси. Купюры нужно проверить у специалиста. Порванные или пораженные грибком купюры подлежат замене. За замену банк возьмет комиссию. Процедура замены длится от дней до месяцев.  

Подлинность купюр проверяют с помощью специального оборудования – детекторов. Проверить купюры можно в банке или в агентстве недвижимости.  Если сделка проходит через агентство, заранее уточните, как будут проверять купюры.

Проведение расчетов в небезопасном месте

Случайный выбор места расчета – грубая ошибка многих продавцов и покупателей. Часто расчет происходит в продаваемой квартире без свидетелей, или в салоне автомобиля возле БТИ или нотариальной конторы. 

Запомните правило – не проводите расчеты в месте с большим количеством людей. Для этих целей категорически не подходят: торговые центры, рестораны и кафе, парковки и т.д. 

Никому не сообщайте о запланированной сделке, кроме самых доверенных лиц. Сообщите им о предполагаемом времени завершения сделки. Так ваши близкие смогут поднять тревогу, если вы перестанете выходить на связь. 

В день передачи денег откажитесь от передвижения на общественном транспорте. Если планируете пользоваться такси, вызывайте машину не на адрес БТИ или нотариальной конторы, а на адреса ближайших домов.

Мы рекомендуем проводить сделку в безопасном месте с привлечением специалиста, например, риэлтора или банковского работника. Для подписания документов и дальнейшего расчета подойдет переговорная комната вашего агентства недвижимости или банка. В кабинете регистратора или нотариуса расчеты формально запрещены.

Передача аванса или задатка в большом объеме

Внесение аванса или задатка в крупном размере, даже подтвержденное распиской, связано с серьезными рисками. Сделка еще не совершена и право собственности на квартиру не передано, а крупная сумма внесена.

Не стоит передавать более 5% от стоимости объекта в качестве задатка или аванса. Взыскать с продавца сумму аванса при его отказе от сделки может быть очень непросто.

Особенно сложно добиться возврата денег, если продаваемая квартира – единственное имущества продавца и у него нет официального дохода.

Передача денег без расписки

В договоре купли-продажи либо в акте приема-передачи недвижимости есть пункт о том, что расчеты произведены полностью. Не лишней будет расписка о передаче всей суммы, написанная от руки получателем денежной суммы. Она может быть использована, как письменное доказательство при необходимости. Если вы вносите деньги частями – каждая из них должна быть подтверждена распиской от получателя.

Передача денег без свидетелей

Если в сделке не участвуют представители агентства недвижимости, то необходимо найти нескольких свидетелей. Мы советуем найти 2 свидетелей, которые подпишут расписку о передаче денег.

Эти люди смогут подтвердить в случае спора, что сделка совершена и расчет произведен в полном объеме.

А расписка послужит письменным доказательством именно факта передачи денег, а не факта заключения сделки.

Расчет в валюте

Законодательство предусматривает расчеты между гражданами только в белорусских рублях. В договоре купли-продажи можно предусмотреть, что оплата по нему может быть эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае сумма к оплате в рублях определяется по официальному курсу соответствующей валюты или курсу, установленному соглашением сторон. 

Желание рассчитаться в валюте один из главных мотивов расчета наличными для многих продавцов и покупателей. Неустойчивость курса рубля давно приучила белорусов хранить крупные суммы в твердой валюте.

Чтобы рассчитаться рублями, покупатель должен оплатить конверсию валюты. Продавец тоже заинтересован хранить крупную сумму в валюте, и также несет расходы на конверсию рублей.

Для суммы 100 000 долларов США две такие конверсии могут обойтись и в 1000 долларов. 

Так рождается мотив. В договоре участники сделки указывают рубли, а по факту передают валюту минуя конверсию. Доказать фактический расчет в валюте крайне сложно, чем и пользуются предприимчивые граждане. 

В худшем случае при расчете в валюте, деньги за квартиру конфискуют, и наложат штраф от 50 до 100 базовых величин. Это предусмотрено п. 1.2. Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 года № 49. Саму сделку потенциально могут признать ничтожной как не соответствующую законодательству согласно ст. 169 Гражданского кодекса РБ.

Совершать безналичный расчет в валюте при покупке квартир также запрещено. Правоохранительные органы легко смогут вычислить такой расчет. Последствия вам уже известны.

Наличный расчет до подписания договора купли-продажи

Мы рекомендуем подписывать договор купли-продажи и рассчитываться в присутствии нотариуса или регистратора.

Укажите в договоре, что расчет произведен до подписания, и что договор имеет силу акта приема-передачи недвижимости согласно ст. 527 Гражданского кодекса РБ.

Подписанные продавцом экземпляры договора купли-продажи обмениваются на сумму денег от покупателя. После чего договор подписывает покупатель и удостоверяет чиновник. Это исключит возможность злоупотребления.

Важно понимать, что в кабинете регистратора и нотариуса нет условий для подсчета и проверки купюр. Вам необходимо заранее подсчитать и проверить их. После подсчета необходимо запечатать точную сумму к оплате за квартиру в заранее подготовленный конверт.

На конверте поставить подписи сторон и заклеить так, чтобы его невозможно было вскрыть без видимых повреждений. На сделку к регистратору или нотариусу ехать совместно покупателю с деньгами и продавцу.

При таком подходе нет необходимости еще раз подсчитывать деньги у чиновников при совершении сделки.

Наличный расчет после подписания договора купли-продажи

Продавец и покупатель сначала заключают договор купли-продажи у регистратора с условием расчета в течение одного дня после подписания. Право собственности остается у продавца до момента подписания акта приема-передачи квартиры. 
После этого продавец и покупатель производят расчет в банке. Тут возможны различные варианты:

  1. Деньги могут сниматься с расчетного счета покупателя и в наличном виде передаваться продавцу. Акт приема-передачи недвижимости подписывается продавцом одновременно с получением денег. 
  2. Самый оптимальный вариант когда покупатель меняет валюту на рубли, а продавец сразу же приобретает желаемую сумму валюты. У каждой из сторон остаются банковские документы, подтверждающие легальность расчета. Остается минимизировать конверсионные потери. Своим клиентам мы помогаем подобрать лучшие условия конверсии, обычно это около 150 $ за 100 000 долларов, или по 75$ на сторону.

После расчета покупатель с актом самостоятельно обращается к регистратору за получением свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности. Для этого нужно предусмотреть договором право подачи покупателем документов для регистрации без участия продавца. 

Безналичный способ

Стороны заранее выбирают наиболее выгодный друг для друга банк с минимальными комиссиями за перечисление. Договариваются о распределении расходов, в том числе по конверсии. Продавец открывает в выбранном банке расчетный счет в белорусских рублях.

Важный нюанс при выборе банка – обменный курс должен быть выгодным для продавца и покупателя. Именно этот курс необходимо использовать для привязки стоимости квартиры в эквиваленте.

По общему правилу БТИ использует в тексте договора курс Национального банка РБ, если будет использован он – продавец не получит желаемую сумму в валюте.

 Банк продает валюту по более высокому курсу, чем курс НБ РБ.

Выбрав банк, стороны обращаются в БТИ за составлением и удостоверение договора купли-продажи с безналичным расчетом после подписания. Тут пригодится договор продавца на открытие счета. Реквизиты расчетного счета вносятся в текст договора купли-продажи, и указывается срок на перечисление денег. Лучше взять не менее 5 банковских дней. 

Покупатель перечисляет деньги на расчетный счет продавца.

Когда средства поступят, стороны встречаются и подписывают акт приема-передачи, после чего покупатель регистрирует переход права собственности на свое имя в БТИ.

Это безопасный способ расчетов – нет перемещений по городу с крупной суммой наличных, а факт расчета подтверждается банковским документом. Минус – потери на комиссиях за перечисление и конверсию валюты.

Теперь вы знаете как не допустить ошибку при расчетах в сделке купли-продажи квартиры. Выбирайте наиболее подходящий способ рассчитаться и действуйте. 

Осталась самая малость – договориться обо всем с продавцом или покупателем. Именно в таких переговорах кроется масса риэлторской работы. Нужно соблюсти баланс среди десятков требований и условий сторон. Сделать это бывает очень непросто. Особенно, если есть цепочка связанных друг с другом сделок, когда продавец квартиры, становится покупателем встречной недвижимости и так далее. 

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. А вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится. 

Желаем удачных переговоров и легкого совершения сделки!

Помощь в продаже недвижимости: +375 44 581 96 78, Евгений

Источник: https://avangard-n.by/articles/kak-rasschitatsya-pri-kuple-prodazhe-kvartiry.html

Покупка квартиры: налоги в Украине

Каков порядок оплаты при совершении покупки недвижимости?

В своей жизни каждый человек сталкивается с необходимостью покупки или продажи квартиры или дома.

Независимо от того, является он покупателем или продавцом, при совершении сделки возникают обязанности перед государством по уплате налогов, пошлин и прочих платежей, предусмотренных законодательством Украины.

Поэтому, собираясь купить недвижимое имущество, будет нелишним знать заранее, какой налог при покупке квартиры будет с вас взыскан в обязательном порядке.

Налоги и сборы при покупке квартиры на вторичном рынке

При заключении договора купли-продажи, на каждую из его сторон накладываются налоговые обязательства.

Законом предусмотрены различные размеры обязательных платежей для покупателя и продавца жилой недвижимости, которые каждый из них должен заплатить в бюджет.

Часто на практике, по взаимной договоренности, стороны договора делят поровну это налоговое бремя, поэтому следует знать, сколько придется уплатить одному и второму участнику сделки.

Какие платежи вносит покупатель

Многих граждан интересует вопрос, платится ли налог при покупке квартиры, чтобы заранее знать, сколько потребуется денег для оформления договора у нотариуса. Для покупателя налог на покупку квартиры не предусмотрен, но имеются другие сборы, которые ему все же придется уплачивать, а именно:

  • налоговый сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от цены покупаемой квартиры, указанной в договоре, которая не должна быть ниже оценочной стоимости;
  • плату за регистрацию права собственности на приобретенное жилье в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных граждан, если регистрация производится не в срочном порядке (на 2018 прожиточный минимум составляет до 30 июня включительно 1762 грн, до 30 ноября – 1841 грн, до 31 декабря – 1921 грн);
  • оплату услуг нотариуса (обычно ее выплачивают в равных долях оба участника сделки).

Госпошлину при покупке квартиры покупатель не выплачивает – эта обязанность возложена на продавца.

Норма платежей на пенсионное страхование одинакова для всех граждан и нерезидентов страны. Она не уплачивается, если квартира переходит в собственность по дарственной или договору пожизненного содержания.

Регистрацию прав собственности на приобретенную квартиру в электронном Государственном реестре, в соответствии с Законом Украины № 51, производит нотариус после подписания договора купли-продажи, в срок, не превышающий 5 рабочих дней. Законом предусмотрена также возможность срочной регистрации, при этом плата за нее составит:

  • 1 прожиточный минимум (1762 грн) при регистрации в срок до 2 дней;
  • 2 минимума (3524 грн), если право собственности нужно зарегистрировать за 1 день;
  • 5 минимумов (8810 грн) при сроке регистрации не более 2 часов.

Налоги и сборы, которые должен уплатить продавец квартиры

В отличие от покупателя, продавец квартиры в результате сделки получает доход, с которого и должен уплатить предусмотренные законом налоги. Но при этом налог платится лишь в том случае, если квартира находилась в его собственности менее трех лет или он продает уже вторую квартиру в год.

При продаже любой недвижимости с продавца будут удержаны следующие вычеты:

  • государственная пошлина в размере 1% от стоимости квартиры;
  • налог на доход, равный 5% от указанной в договоре цены (если право собственности на квартиру было зарегистрировано более 3 лет назад и это первая продажа недвижимости в году, данный налог не выплачивается);
  • военный сбор 1,5%, который потребуется заплатить лишь в том случае, если есть законные основания для начисления налога на доход.

Нерезидентам, продающим квартиру в Украине, потребуется в любом случае уплатить следующие виды сборов:

  • госпошлину 1% от цены жилья по договору;
  • налог на доходы физлиц в размере 18%;
  • сумму военного сбора из расчета 1,5% от стоимости квартиры.

Льготы по уплате налога при продаже и покупке квартиры

При совершении сделок, связанных с покупкой и продажей недвижимости, отдельные категории граждан освобождаются от уплаты госпошлины. Перечень льготников установлен специальным декретом Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» (статья 4). В этот перечень включены:

  • инвалиды войны и семьи погибших или пропавших без вести воинов, а также лица, приравненные к ним в законном порядке;
  • инвалиды I и II групп;
  • граждане, которые пострадали от катастрофы на Чернобыльской АЭС, отнесенные к I и II категории пострадавших;
  • пострадавшие на ЧАЭС III категории, которые находились в зоне обязательного отселения не менее 2 лет, а добровольного – 3, по состоянию на 1.01.1993 года;
  • граждане, относящиеся к IV группе пострадавших от аварии в Чернобыле, которые на 1 января 1993 года жили и работали в зоне повышенного радиологического контроля не менее 4 лет.

При этом если продавец относится к одной из льготных категорий, то государственную пошлину в размере 1% должен уплатить покупатель квартиры.

Налог за покупку квартиры на первичном рынке недвижимости

Основным способом приобретения квартир в новострое (на первичном рынке) является инвестирование в строительство еще на этапе сооружения дома. Это позволяет приобрести новое жилье по самой выгодной цене. При этом существуют разные варианты покупки, которые стоит рассмотреть по отдельности.

Налог с покупки квартиры путем инвестирования в ФФС

Самым распространенным и надежным способом приобретения квартиры в новостройке на рынке первичной недвижимости Украины, является участие в Фонде финансирования строительства (ФФС). Этот метод предусматривает следующие основные этапы:

  • будущий покупатель выступает в роли инвестора, внося соответствующую сумму в ФФС, который фактически является специальным банковским счетом, из которого деньги могут тратиться только для целей строительства;
  • управляющая фондом (счетом) финансовая организация оплачивает работы застройщика;
  • по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, на забронированную за инвестором (покупателем) квартиру регистрируется право собственности, а застройщик обязан уплатить налоги с суммы вознаграждений за выполненные работы.

Деньги, поступающие застройщику из ФФС, являются доходом от его деятельности, поэтому облагаются налогом на прибыль в размере 18% и НДС – 20%. Эти налоговые обязательства включаются застройщиком в стоимость жилья. Покупатель же будет платить налог 5% и полутора процентный военный сбор лишь при продаже этой квартиры в срок ранее, чем через 3 года.

Налог на покупку жилья за целевые облигации

Финансирование строительства многоквартирного дома может осуществляться и путем выпуска целевых облигаций. Суть этого способа покупки жилья состоит в следующем:

  • будущий собственник квартиры, покупая такие ценные бумаги, участвует в финансировании строительства дома через институты совместного инвестирования (ИСИ) – на данном этапе он выступает в роли инвестора;
  • заказчик возводит объект не за свой счет, а за деньги инвесторов, полученные им от продажи облигаций;
  • в качестве выполнения обязательств по облигациям, их держателям передается в собственность квартира.

На этапе обмена недвижимости на облигации застройщик обязан уплатить 20% НДС и 18% налога на прибыль. У покупателя при этом не возникает налоговых обязательств.

Налог на недвижимость при покупке имущественных прав

Приобретение жилья в новострое путем заключения договора купли-продажи имущественных прав предусматривает:

  • выплату покупателем застройщику определенной части стоимости квартиры за имущественное право получить ее в дальнейшем в собственность;
  • заключение форвардного контракта, фиксирующего сумму, оставшуюся до полной стоимости квартиры, которую должен будет доплатить покупатель застройщику после ввода дома в эксплуатацию, чтобы оформить ее в свою собственность;
  • оформление и регистрацию покупателем правоустанавливающих документов на квартиру.

При передаче жилья покупателю, застройщик платит налог на прибыль по ставке 18% и НДС в размере 20%. Эта сумма косвенно ложится на покупателя, поскольку она закладывается в стоимость квадратного метра его квартиры.

Уплата налога при покупке квартиры по закладным

Финансирование строительства многоквартирного жилого дома по закладным осуществляет финансовое учреждение, которому застройщик передает выпущенные им закладные и будущий объект строительства в ипотеку.

При передаче дома ипотекодержателю, у застройщика возникают обязательства перед государством в соответствии с Налоговым Кодексом Украины – он обязан уплатить НДС в размере 20% от стоимости объекта.

Когда к покупателю переходит право собственности на предмет ипотеки, он должен будет заплатить налог на доходы физлиц в размере 18% от стоимости квартиры.

Налоги и сборы при переуступке прав

Когда инвестор, получивший право на приобретение в собственность квартиры, по каким-то причинам передумал ее покупать, он может переуступить его другому человеку, заключив с ним договор о переуступке прав. При этом последний берет на себя те же обязательства, что были предусмотрены для первоначального инвестора.

Если переуступка производится по предварительному договору купли-продажи, новый инвестор обязан будет уплатить 1% сбора на пенсионное страхование при заключении нового договора.

В случае изменения цены квартиры по договору переуступки, на разницу в стоимости переуступки и приобретения прав новому инвестору (покупателю) придется заплатить налог на доходы физлиц (18%) и военный сбор (1,5%).

Источник: https://budcapital.kiev.ua/novosti/pokupka-kvartiry-nalogi-v-ukraine

Прав-помощь
Добавить комментарий