Какова вероятность, что нас обязуют снести дом?

По реновации больше не обязаны переселять в своем же районе

Какова вероятность, что нас обязуют снести дом?

11 марта в Москве без лишней огласки вышло крайне важное постановление: теперь столичные власти могут предоставлять участникам реновации квартиры не в то, что не в обещанных программой тех же кварталах, а даже не в районах. ЦИАН.Журнал разбирался, как это произошло, и чем опасно.

Поправки были внесены в постановление правительства Москвы от 8 августа 2017 г. N 517-ПП «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки».

В частности, нормативный акт был дополнен пунктами 2.15 и 2.16 (полностью с ними можно ознакомиться на сайте столичного стройкомплекса stroi.mos.ru). И если пункт 2.16 говорит о предоставлении 10%-ной скидки на докупку дополнительных метров, то пункт 2.15 куда более значителен:

«2.15. Фонд вправе при наличии согласия собственника заключить с ним договор мены жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, по которому Фонд передает собственнику находящееся в собственности Фонда и расположенное в городе Москве в многоквартирном доме вне района города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации…».

Активисты недоумевают, как же вышло, что закон о реновации проходил все необходимые думские чтения, проработку отдельных недочетов и ание, а столь критичные поправки стали всего-навсего постановлением, которое даже обсуждать никто не стал.

Принятый ранее закон о реновации обязывал власти предоставлять жилье в районе, где живёт собственник (а лучше, не в районе, а даже в квартале, следовало из документа), но постановление лихо перевернуло утвержденный порядок.

Критичным в данном случае выглядит и слово «согласие», которым тихонько подменилось слово «желание»: нужно ли объяснять разницу между согласием и желанием собственника жить в другом районе?

«Согласие» будет таким же, как и компенсация за меньшую жилую – добровольно-принудительное», – опасаются пользователи соцсетей.

Важно и то, что поправки упоминают только собственников. Как при этом быть нанимателям, чиновники умалчивают.

Возможности или ограничения?  

Мнения самих участников программы реновации по поводу нововведения разделились.

«Я думаю, многим эта возможность понравится: есть люди, которые хотят в другой район, теперь у них появилась такая возможность. Или какой-нибудь бабульке трёшка не нужна, она хочет однушку с доплатой. Так что считаю дополнения положительными изменениями». 

Людмила

По поводу доплаты, кстати, закон говорит буквально следующее:

«2.14. Собственнику, заключившему указанный в пункте 2.

13 настоящего постановления договор мены жилого помещения, в порядке, установленном советом Фонда, предоставляется компенсация в денежной форме за счет средств Фонда, размер которой определяется как произведение разницы между жилой площадью жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и жилой площадью жилого помещения, находящегося в собственности Фонда и переданного по такому договору мены жилого помещения, на рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, находящегося в собственности Фонда и переданного по такому договору мены жилого помещения».

Проще говоря, собственнику, получающему более аскетичный вариант жилплощади, вернут разницу в цене между его квартирой в пятиэтажке и предоставляемой в рамках правил программы новостройкой. Для этого посчитают, сколько метров «недополучит» новосел и умножат количество этих метров на рыночную стоимость одного «квадрата» реновационного жилья.

«У кого район хороший, выгодней продать, ещё и денежка останется». 

Катеринка П.

Кроме как заработать на нововведении, есть у сторонников программы и еще одна возможность для маневров.

«Я бы сменила свой район, хорошая возможность», – говорит жительница района Западное Дегунино Светлана.

Но даже среди сторонников реновации нашлись такие, которые отнеслись к поправкам настороженно. Так, например, в группе «Засносцы Москвы, все о реновации» один из участников выражает сомнение, что поправка направлена на благо людей.

«Это направлено на скорейшее расселение однушек, для которых нет равнозначных квартир», – пишет Андрей Любимов.

«Этого следовало ожидать. Но обидно. Механизм отработают. В лучшем случае предложат квартиру получше, но подальше. А насчёт желания…. Эх, страна наша». 

Марина З.

В чем подвох? 

По словам известной активистки Кари Гуггенбергер, выступающей против программы реновации, введение поправки, позволяющей предоставлять жилье в другом районе, привело к тому, с чего начиналась ее борьба.

«Теперь властям будет проще надавить, чтобы человек уехал в дальний район. Например, власти смогут сказать, что в районе, где находится сносимая пятиэтажка, нет нужных планировок, придется искать в другом. Это вполне себе способ давления, хотя по закону его быть не должно! По закону предоставление квартиры в другом районе должно производиться только в случае желания собственника, а не каких-то сторонних обстоятельств!». 

Кари Гуггенбергер активистка “Москвичи против сноса” 

По мнению москвички Екатерины, вероятность законодательных реформ не должна была стать сюрпризом: «Как только примут закон, тут же начнут вносить поправки, подзаконные акты, разъяснительные письма и т.д. – всё, что еще более ухудшит положение собственников и сделает их еще более бесправными».

 

Участники группы «Москвичи против сноса» считают принятые поправки шагом в сторону принудительного выселения в Новую Москву.

А по мнению одного из них, нововведение следует расценивать как способ реализовать неликвидные для продажи на рынке объекты. В контексте этого мнения, кстати, как нельзя актуальнее выглядит недавняя аналитика от «Инкома», согласно которой доля низколиквидных квартир на рынке новостроек в московском регионе за 2 года увеличилась с 8% до 20% общего объема предложения.

 

Реновация: что обещали и что получили

Глас закона

Юридически, конечно, московское постановление по приоритету  проигрывает федеральному закону о реновации. «Поправки не соответствуют закону о статусе столицы (так называемый закон о реновации)», – говорит Станислав Станкевич, адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры». Впрочем, эксперт не считает, что московские суды будут всерьез принимать это в расчет или вдруг забеспокоится прокуратура.

«На практике же людей будут переселять в бетонные коробки заведомо невысокого качества, независимо от района. Зачем строить хорошо, если деньги застройщиком от властей получены, а из недовольных мало кто идет до конца в борьбе за адекватные условия сделки?!». 

Станислав Станкевич, адвокат

Если вас не устраивает предложенный дом или адрес – судиться, советует адвокат. «Вступая в сделку мены, необходимо, чтобы вас устраивало всё, а не только район или метраж.

Переселение по суду – это лучше, чем добровольный переезд в дом, который простоит лет 25 (поскольку в результате судебного процесса есть возможность получить другую квартиру в другом доме – прим. ред.). Намекну, что есть не только московские и российские суды…

Массовость таких дел обратит на себя внимание. Ведь не пошли бы люди судиться, если бы чувствовали, что реновация для них благо!».

 

Снос пятиэтажек: что должны дать взамен?

В качестве примера Станислав Станкевич приводит историю с переселением в проблемный дом на Карамышевской набережной, 60. Кто боролся за свои права, получил квартиры в другом месте, отмечает адвокат. По его словам, сменив район, они только выиграли.

советы юриста 

Позиция собственника должна быть такова: если программа принята, то власти должны обеспечивать такой вариант, который бы собственника действительно устроил. 

При этом оценивать можно было бы все – месторасположение дома, его качество (не только квартира, но и общее имущество дома), планировки и даже этаж.

 

Право собственности на жилье дает трещину?

Юлия Судакова

Источник: https://www.cian.ru/stati-po-renovatsii-bolshe-ne-objazany-pereseljat-v-svoem-zhe-rajone-291748/

Снос одной пятиэтажки стоит минимум 20 млн рублей – столько же потребует и ее капремонт

Какова вероятность, что нас обязуют снести дом?

Снос одной пятиэтажки стоит минимум 20 млн рублей /Е. Разумный

Массовое строительство типовых панельных, блочных и кирпичных домов началось в послевоенные годы. По словам архитектора Алексея Кротова, за полвека существования пятиэтажек в большинстве из них ни разу не были обновлены инженерные коммуникации.

Между тем согласно регламентам подобное обновление любого дома необходимо проводить каждые 25 лет.

Естественно, сейчас оставшиеся пятиэтажки «несносимых» серий (I-510, I-511, I-515, II-07, I-335, I-447 и их аналоги – всего около 8000 домов в Москве) находятся не в лучшем состоянии, и если не проводить их модернизацию, то в той же последовательности, что они вводились в эксплуатацию, дома будут становиться аварийными, считает Кротов.

Это действительно глобальная проблема, решить которую столичные власти намерены самым кардинальным способом. Однако, по мнению опрошенных «Ведомостями» архитекторов, такая «программная замена» сулит не меньшие – и даже большие – проблемы в будущем.

«Планы снести дома «оптом» могут обречь нас на повторение пройденного – и в худшем, гротескном виде: на месте пятиэтажек появятся 22, 25, 30 этажей малогабаритных квартир с тем же сроком службы», – рассуждает историк архитектуры и градостроительства, генеральный секретарь «DOCOMOMO Россия» Николай Васильев.

Эксперты объясняют: хотя часть домов «несносимых» серий не соответствуют современным требованиям энергоэффективности (что устраняется обшивкой новыми фасадами), основные конструкции зданий все еще вполне прочны, в том числе сварные стыки (соединения панелей и перекрытий между собой).

«Эти стыки выполнялись с использованием закладных деталей из металла толщиной 20 мм, чтобы такой слой проржавел, нужны столетия», – утверждает Кротов. По его словам, «несносимые» серии строили по I категории капитальности, т. е.

со сроком службы в 100–125 лет – при условии грамотной эксплуатации.

В СССР панельное домостроение пришло из Франции. Но больше всего подобных домов было возведено в ГДР, и возводили «безликие» пятиэтажки Берлина почти по тем же технологиям, что и в Москве. Немецким инженерам казалось, что единственно верное решение проблемы – снос домов и строительство на их месте комфортных городских кварталов.

Однако после долгих споров было решено провести масштабную санацию этих домов – капремонт с заменой всех инженерных коммуникаций, изменением внешнего вида здания (например, покраска в яркие цвета, надстройка балконов, лоджий, мансард) и повышением его энергоэффективности, перепланировкой квартир и реконструкцией подъездов.

Менялась и этажность домов, чаще в меньшую сторону, но иногда наоборот.

С российскими серийными домами можно поступить так же, уверены эксперты. «Может быть две стратегии: капремонт с обшивкой новым фасадом и заменой инженерных сетей или полная реконструкция, предусматривающая санацию всех ненесущих элементов и установку новых перегородок, устройство лифтов снаружи, лоджий, надстройку и проч.

», – говорит Васильев. Конечно, необходимо оценить состояние каждого дома. В Москве даже есть несколько успешных примеров такой реконструкции: панельная пятиэтажка серии 1-515 МИ 1965 года постройки (Химкинский бульвар, 4) в 2003 г. и четырехэтажный кирпичный дом, возведенный по индивидуальному проекту в 1956 г., ул.

Мишина, 32, в 2012–2015 гг.

Оба примера экспериментальные. Первая реконструкция проводилась по проекту Архитектурной мастерской Алексея Кротова с отселением жителей в течение девяти месяцев. Дом надстроили четырьмя этажами (до девяти) общая площадь здания увеличилась в 2,2 раза (до 9288 кв. м).

В доме заменили все инженерные коммуникации, установили лифты и мусоропроводы, улучшили планировки квартир и другие характеристики здания. «Нагрузку новых этажей взял на себя железобетонный монолитный каркас по контуру существующего здания, он опирался на монолитный ростверк на буронабивных сваях», – рассказывает Кротов.

Стоимость реконструкции тогда составила 13 600 руб. за 1 кв. м.

Примерно по такому же принципу проводилась реконструкция на ул. Мишина (проект МНИИТЭП): у здания также появилось четыре новых этажа, нагрузку которых взяли на себя построенные по периметру конструкции, были улучшены все характеристики. Только строительные работы проводились без отселения жителей, поэтому длились примерно три года.

В этих случаях, по данным столичного департамента градостроительной политики, инициаторами реконструкции выступали ТСЖ «Химкинский бульвар-4» и ТСЖ «Мишина-32». Финансовые расходы ложились на участников этих ТСЖ, которые приобретали жилье в надстроенных этажах.

По словам гендиректора компании «Городская реконструкция пятиэтажек» Валерия Чернышова, жители могли приобрести квартиры в надстроенных этажах по себестоимости, а также получали новые площади бесплатно: метод предполагает увеличение существующих квартир благодаря пристроенному каркасу на 16–30 кв. м. Общая стоимость затрат на реконструкцию составила около 250 млн руб. Как сообщали СМИ, общая площадь здания увеличилась приблизительно в 3 раза (площадь 16-квартирного дома составляла 1428 кв. м, площадь надстройки равна примерно 2200 кв. м).

Преображение этих домов использовалось департаментом градостроительной политики в качестве успешного примера реконструкции домов с надстройкой, которую в 2014 г. планировалось использовать для решения проблемы стареющих домов «несносимых» серий.

«В Москве после завершения ликвидации подлежащих сносу серий жилых домов первого периода индустриального домостроения останется около 9000 морально устаревших кирпичных, блочных и панельных 3–5 этажных домов постройки 1955–1965 гг. (около 35 млн кв. м). Многие из этих домов требуют проведения комплексного капитального ремонта.

Обладая в ряде случаев железобетонными перекрытиями и мало изношенными несущими конструкциями, они могут быть реконструированы с увеличением этажности и площади существующих квартир», – говорится в презентации реконструкции на сайте департамента.

Тогда ведомство подготовило методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой верхних этажей к подпрограмме «Строительство нового жилья в городе Москве и реновация существующей жилой застройки» столичной госпрограммы «Жилище».

Из этих рекомендаций следовало, что такой реновации можно подвергать кирпичные (блочные) дома «сталинских серий», построенные «по индивидуальным проектам с использованием для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона» в 1950–1956 гг., до пяти этажей включительно, с высотой потолков около 3 м, количеством квартир до 40, износом не более 50%, удаленные от объектов улично-дорожной сети не менее чем на 3 м.

Как объясняет Чернышов, надстройка таких домов нужна для финансирования строительства. «Выгода девелопера может достигать 100% за счет продажи жилья в надстроенных этажах по рыночной стоимости», – утверждает он.

Например, на улице Мишина, как сообщали СМИ, себестоимость строительства составляла около 82 000 руб. за 1 кв.

м, а средняя рыночная стоимость новостроек в этом районе (недалеко от станции метро «Динамо») тогда была равна примерно 300 000 руб. за 1 кв. м.

По мнению управляющего директора Praedium Александра Ошурко, реконструкция пятиэтажек с надстройкой могла бы заинтересовать инвесторов, традиционно занимающихся редевелопментом (Stone Hedge, «Колди групп», Sminex, Glincom).

Но большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов считают, что в нынешних условиях это невыгодно. «На сегодняшнем рынке застройщики имеют маржу не более 12–15%.

О какой 100%-ной марже можно говорить, когда даже при новом строительстве получается столь невысокая выгода?» – рассуждает руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков.

Несмотря на то что ни землю, ни здание при реконструкции покупать не нужно (они принадлежат ЖСК), большие расходы связаны с увеличением объемов водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и проч.

«Чтобы обеспечить эти недостающие мощности, необходимо перекладывать инженерные сети – «копать город», что часто бывает дороже, чем реконструкция самого объекта», – комментирует гендиректор «Северин проекта» Александр Балабин.

По словам Чернышова, при надстройке, например, четырех этажей мощности нужно увеличивать на 50–70%.

По подсчетам коммерческого директора Glincom Ивана Татаринова, в настоящее время c учетом затрат на все строительно-монтажные работы подобный проект потребует 100 000 руб. за 1 кв. м. А конечная цена реализации вряд ли будет превышать 150 000–160 000 руб. за 1 кв. м.

«Нас, как профессиональных редевелоперов, данный проект в текущих условиях заинтересовать вряд ли смог бы», – признает Татаринов. Остальные опрошенные «Ведомостями» застройщики заинтересованности также не выразили.

«Нам выгоднее построить здание с нуля», – говорит гендиректор «Трест № 7» Евгений Киряев.

Надстройка, отмечает Балабин, может нарушить требования инсоляции, поскольку расстояние между домами рассчитывалось с учетом существующей высотности: новые этажи, скорее всего, затенят нижние у соседних зданий (при строительстве с нуля дома должны расставить на другие расстояния).

Также увеличение этажности (на 3–4 этажа), а соответственно, и плотности застройки почти в 2 раза, отмечает коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова, может вызвать проблемы с парковочными местами, необходимыми по нормативам дворовыми территориями, а также дорогами, пропускная способность которых не всегда отвечает реальным потребностям.

«Без дополнительных решений по реорганизации территории и строительству подземных паркингов коллапс неизбежен. А это еще одна статья существенных затрат», – говорит Барабанова.

По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, в числе установок для внесения в техническое задание на разработку ППТ по программе реновации пятиэтажек – требования по обеспеченности парковочными местами и наличию гаражей.

Но даже если редевелопмент с надстройкой всех пятиэтажек нецелесообразен, то «точечно» он вполне возможен. По мнению главы бюро MAD Architects Марии Николаевой, это может быть решением для домов, жители которых откажутся от сноса.

«Мы допускаем, что такие проекты могут приносить прибыль. Главное в этом вопросе – готовность жителей дома работать с инвестором как с партнером.

Люди сами решат, как им распорядиться собственностью», – говорит директор по инвестициям «Сити-XXI век» Сергей Нотин.

Наилучший вариант для реновации старых домов – модернизация с заменой всех инженерных сетей без существенного увеличения этажности.

По мнению территориального управляющего «ВК Комфорт» Игоря Ситникова, на сегодняшний день минимальная стоимость такого капремонта может составлять от 6000 руб. за 1 кв.

м (с использованием самых экономичных материалов и технологий). Но такой вариант, по всей видимости, сегодня не выгоден ни девелоперам, ни городу.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/06/15/694215-snos-pyatietazhki

В сочи требуют снести жилой дом из-за спорных 15 сантиметров земли

Какова вероятность, что нас обязуют снести дом?

МОСКВА, 14 июл — РИА Новости, Ирина Халецкая. Супруги Колоколовы купили землю в Сочи, построили трехэтажный дом и, как положено, оформили его в собственность.

Через полгода местная администрация заявила, что расстояние между их и соседним участками на 15 сантиметров меньше, чем требуется, и подала на семью в суд. Соседи претензий не предъявляли, но судья все равно вынес решение о сносе строения.

Это единственное жилье Колоколовых, где они воспитывают несовершеннолетнюю дочь. Кому мешает дом — в материале РИА Новости.

С рулеткой под дождем

Марина Колоколова с мужем переехали в Сочи из Екатеринбурга. Супруг был летчиком, а когда вышел на пенсию, организовал небольшое кондитерское производство. И муж, и жена всегда хотели жить у моря. Чтобы осуществить мечту, они долгое время откладывали деньги, потом продали дом и в 2016 году наконец перебрались в Сочи.

В городе купили хороший земельный участок — с горы открывается вид на Черное море. За год возвели трехэтажный коттедж.

И хотя жилье было построено на участке под садоводство, молодая семья оформила его в собственность, воспользовавшись дачной амнистией. Получили документы, провели водопровод, газ, электричество.

Но через полгода спокойствие новоселов нарушили чиновники городской администрации, нагрянувшие с незапланированной проверкой.

“Как сейчас помню, 12 февраля лил сильный дождь. Люди из администрации делали замеры, хотя с одной стороны у нас еще не было забора с соседями, с другой — вообще овраг. Да и никаких межевых знаков между участками не было”, — вспоминает Марина.

Она утверждает, что никаких предписаний инспекторы не вынесли, сказали “все нормально” и ушли. Почему вдруг состоялась внеплановая проверка, она тоже не знает: “Перед постройкой мы вызывали геодезистов, чтобы они определили точки, где будет стоять дом. Не просто так— где захотели, там и поставили! Поэтому в законности наших действий мы не сомневались”.

Однако вскоре мужу Марины пришло СМС-сообщение: через два дня их ждет суд. Ознакомились с документами. Оказалось, 12 февраля комиссия выявила нарушение: отступ от границ дома с соседним участком — не положенные три метра, а два метра 85 сантиметров с одной стороны и два метра 83 сантиметра — с другой.

“Недостающие 15 и 17 сантиметров власти сочли достаточным основанием для сноса дома. Нам дали время на устранение нарушения до 14 марта. Но почему-то уже 20 февраля дело было в суде”, — недоумевает Марина.

Даже слушать не стали

Пришлось экстренно готовиться к заседанию. Колоколовы переговорили с соседями — никто не возражал против такого “нарушения”, претензий не было. Все комментарии Марина оформила нотариально, чтобы показать судье.

Более того, провели независимую экспертизу, результат которой не сошелся с замерами администрации: 2,94 метра с одной стороны и 3,01 — с другой. (Копии всех решений судов, экспертиз и жалоб есть в распоряжении РИА Новости.

)

“Мы рассчитывали, что суд, как и положено, сразу же назначит экспертизу. Между домами есть противопожарный проезд — это десять метров. То есть дома не стоят впритык, и 15 сантиметров, даже если их и правда не хватает, это весьма незначительный отступ”, — излагает свои аргументы Марина.

Однако, вопреки ожиданиям, в ходатайствах им отказали. Суд мотивировал это тем, что у ответчика отсутствует разрешение на застройку, хотя согласно Гражданскому кодексу его и не требуется, если участок оформлен под садоводство.

“Нас там даже слушать не стали. Если бы назначили экспертизу, нарушения бы вскрылись, точнее их отсутствие. У нас все законно построено. Но решение выносили на “основе изучения документов” — плана-схемы и выписки из ЕГРН. Как по ним вообще можно определить замеры?” — возмущается собеседница.

В итоге Хостинский районный суд, апелляционная инстанция приняли постановление о сносе. Кассационный суд в удовлетворении жалобы отказал, кроме того, в тексте документа трехэтажный дом почему-то превратился в четырехэтажный.

В отчаянии Колоколовы подали жалобу в Президиум краснодарского краевого суда. По их мнению, права семьи нарушены: это единственное жилье, в которое они вложили все сбережения. Без крыши над головой, помимо Марины и мужа, останутся их пожилые родители и девятилетняя дочь. Жалобу приняли 24 мая, дело истребовали, но результат заявительнице до сих пор неизвестен.

Незначительность нарушения

Колоколова пыталась договориться с администрацией города. Отправила электронное письмо с просьбой пойти на мировое соглашение. Обращение направила еще 4 июня, но ответа, утверждает она, не последовало.

“Я и Владимиру Путину писала, чтобы помог “мировое” заключить. В управделами президента нам отказали — в судебные тяжбы они не вмешиваются. Получается, любой дом может стать самостроем в любую секунду.

Теперь я готовлю заявление в прокуратуру”, — разводит руками Марина.

К решению спорного вопроса подключился депутат Госдумы Константин Затулин. Он направил руководителю краевого суда письмо с просьбой учесть все обстоятельства этого дела.

“Понимая, что суды независимы в осуществлении своей деятельности, считаю необходимым обратить внимание на незначительность нарушения, а также на отсутствие претензий со стороны лиц, чьи права могут быть нарушены”, — говорится в письме.

До этого Затулин обращался к генпрокурору Юрию Чайке и указывал на избыточность мер по борьбе с самостроями в Сочи. По его словам, в последнее время суды в городе и Краснодарском крае выносят решения о сносах так же массово, как ранее принимали постановления об их легализации. Это создает заметное социальное напряжение.

Адвокат Затулина Илья Гром уточнил РИА Новости, что пока суд не ответил. “В Сочи подобных ситуаций много, но главным образом они связаны с многоквартирными домами. В данном случае граждане стали жертвами статистики бюрократической машины”, — уверен он.

Впрочем, по информации источника РИА Новости, знакомого с ситуаций, внеплановую проверку комиссия администрации могла провести по жалобе собственников, проживающих недалеко от дома Колоколовых, с которыми у них не сложились добрососедские отношения.

Острые самострои

Источник: https://ria.ru/20190714/1556434029.html

Почему ваш дом могут снести?

Какова вероятность, что нас обязуют снести дом?

Svetoslav Radkov/Fotolia

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными.

Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости.

Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.

История застройки XX века: сталинки, хрущевки, брежневки…

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

1.

Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.

cfirka/Fotolia

2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения).

В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.

3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них.

Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей.

Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого.

Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится.

Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

butus/Fotolia

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом.

Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение.

Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Программа реновации жилищного фонда в Москве

Еще одна причина, по которой многоквартирный дом может быть снесен, — это включение в программу реновации жилищного фонда. Стартовой площадкой для апробирования новой программы стала столица России. Порядок обновление жилищного фонда до конца не регламентирован, практика еще не наработана, но первые переселения в рамках программы запланированы на конец 2017 года.

dinozzaver/Fotolia

В программу реновации попали в основном панельные пятиэтажные дома морально устаревших серий (так называемые «хрущевки») и те дома других типов, которые, по мнению составителей списка, устарели в силу своего возраста и расчетного износа.

Участие дома в программе реновации позиционируется как добровольное. То есть если дом попал в список, то выход из программы возможен.

Для этого нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором за выход должно быть набрано не менее 1/3 общего числа .

Для включения в программу реновации также потребуется решение общего собрания собственников многоквартирного дома (более 2/3 должно быть отдано за снос и расселение). Решение о включении в программу реновации принимается после подачи соответствующей заявки в управу района.

Не пропустите:

Как купить квартиру в доме под снос?

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pochemu_vash_dom_mogut_snesti/6346

Снесут ли ваш дом

Какова вероятность, что нас обязуют снести дом?

2. Моего дома нет в списке на реновацию. Может ли он попасть туда после утверждения программы?

Да. После принятия законопроекта в программу сноса сможет войти любой дом высотой до девяти этажей, построенный в период с 1957 по 1968 год, если не менее 2/3 собственников или нанимателей жилья по соцнайму проголосуют «за» на общем собрании.

Жители 292 многоквартирных домов, не попавшие в предварительный список на включение в программу реновации, проали за снос на общих собраниях собственников.​

3. Где можно изучить список домов под снос и как его составляли?

Точного списка домов, которые будут снесены, на сегодняшний день не существует. Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин и другие представители столичного Стройкомплекса сообщали, что ​специалисты Мосжилинспекции обследовали состояние конструкций и инженерных систем более чем 8 тыс. домов.

Параллельно изучались обращения жителей, устраивались консультации с муниципальными депутатами и старшими по домам. В апреле по заказу мэрии проводился поквартирный обзвон жителей. В результате был составлен список домов, собственникам квартир в которых предлагается проать за или против их сноса.

Список опубликован на официальном сайте московского правительства.

4. Наш дом в списках, но мы не хотим сноса. Что можно сделать?

Как утверждают власти Москвы, даже если дом попал в список, его сноса можно избежать, если более 1/3 собственников квартир и живущих в доме по договору социального найма проголосуют против сноса. Голосование заканчивается 15 июня. Но если вы хотите включения вашего дома в программу сноса, сделать это по итогам общедомового собрания жителей можно до 15 июля. 

Проать можно или на портале «Активный гражданин», или придя с пакетом документов в районный МФЦ. Допускается также проведение общего собрания собственников квартир по этому вопросу. За несовершеннолетних собственников могут проать родители или иные законные представители.

Кроме того, обжаловать снос жители Москвы смогут на любом этапе программы.

5. Что будет, если не проать?

Голоса собственников, не принявших участие в ании, будут распределены пропорционально голосам, поданным «за» и «против». Об этом 1 июня рассказал мэр Москвы Сергей Собянин.

6. Могу ли я узнать результаты ания по моему дому?

Да, можете. На сайте мэрии Москвы опубликована карта, где представлена информация о том, как проали жители каждого дома, попавшего в предварительный список на реновацию.

7. Когда подведут итоги ания?

Результаты ания будут обрабатывать полтора месяца и подведут только в августе. При этом третье чтение законопроекта «О реновации» состоится в Госдуме уже 14 июня.

2 мая спикер парламента Вячеслав Володин предложил перенести второе чтение законопроекта на конец июля, чтобы корректировать документ, «учитывая мнение москвичей», которые к тому времени уже завершат ание за включение их домов в программу реновации. Но позже власти передумали.

8. Есть ли гарантии, что если мой дом снесут, то квартиру я получу в этом же районе?

Еще на этапе принятия законопроекта в первом чтении в нем содержались гарантии, что жителей расселяемых хрущевок не отправят осваивать территории Новой Москвы.

«Равнозначное жилое помещение должно быть расположено в районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах города Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе города Москвы», — говорится в тексте документа.

При этом столичные чиновники расшифровывают слово «равнозначное» как имеющее аналогичную жилую площадь. Между тем общая площадь должна оказаться больше — в сносимых советских домах были маленькие кухни и санузлы, в новых домах таких уже не строят.

9. Какое жилье я смогу получить по программе реновации?

Согласно поправкам, принятым во втором чтении, гражданам предлагаются «как минимум равноценное» жилье, то есть не меньшей стоимости, или соответствующая денежная компенсация. «Рыночная цена любой квартиры, которую они получат взамен сносимой, будет на 30% и более выше, чем тех квартир, в которых они сейчас живут», — говорил глава московского Стройкомплекса Марат Хуснуллин в интервью РБК.

10. Я живу в коммуналке. Получу ли я такую же комнату или отдельную квартиру?

Согласно поправкам, принятым во втором чтении, в ходе реновации граждане, владеющие комнатами в коммунальных квартирах, получат отдельные квартиры.

11. Сносить будут кварталами или отдельными домами?

Ясности с этим вопросом нет. В законопроекте речь идет о многоквартирных домах и конкретных решениях в отношении каждого из зданий, включенных в программу. Ранее «Ведомости» со ссылкой на источники в правительстве Москвы писали, что дома будут сносить кварталами, и при этом если в квартале пятиэтажек под снос окажутся дома большей этажности, например девятиэтажные, то их тоже снесут.

Руководители управ на встрече с жителями районов не были столь категоричны. «Сносить будут кварталами, но, если дом не хочет быть снесенным, его сносить не будут», — заявил и.о. главы управы района Тимирязевский Александр Панасенко.

«Кварталами сносить точно не будут», — выдвинул свою версию глава района Хорошевский Дмитрий Филиппов. Такая же информация и у руководителя района Таганский Александра Мишакова.

Очевидно, столичные чиновники пока и сами не понимают, как будет организован снос домов в их районах.

12. У меня квартира в доме под снос взята в ипотеку. Что делать?

Власти Москвы успокаивают владельцев квартир, выплачивающих ипотечный кредит банку. По их словам, для них все останется без изменений — все права и обязательства владельцев таких квартир остаются такими, как у них прописано в договоре с банком. Кроме того, банки не смогут потребовать досрочного погашения такого ипотечного кредита.

«Права потребовать досрочного возврата кредита у банка не будет», — указывает Собянин. При этом опрошенные РБК представители банков и юристы отмечают, что в подобной ситуации владельцам ипотечных хрущевок надо будет оперативно переоформить в банке договор залога, указав в нем новую квартиру.

«Сама процедура может повлечь за собой дополнительные финансовые затраты для заемщиков банка», — предупреждают эксперты.

13. Дома под переселение точно будут лучше сносимых?

Власти Москвы обещают, что квартиры и сами дома будут точно лучше хрущевок и «прослужат сто лет». Из озвученного переезжающим москвичам уже обещаны большая площадь коридоров, кухонь и санузлов, а также более высокие потолки. За все это не надо будет доплачивать.

Власти обещали помочь с перевозкой вещей. Обещаны стеклопакеты, подъезды, адаптированные для инвалидов и мам с колясками, современные лифты. Кроме того, обещаны «яркие фасады». Сами дома будут построены из «панелей нового поколения» и как монолит.

В качестве примеров нового жилья мэрия опубликовала фотографии уже реализованных проектов домов, построенных группой ПИК и компанией ФСК «Лидер». К проекту будут привлечены «лучшие архитектурные бюро Москвы», обещает глава Москомархитектуры Юлиана Княжевская.

5 июня был опубликован буклет «Стандарт строительства и отделки для жилых домов по программе реновации» с изображениями домов и отделки квартир. Согласно буклету, полы в новых квартирах будут покрыты линолеумом и ламинатом, стены — отделаны плиткой и обоями под покраску.

Будет также установлена система автоматической настройки температуры «подачи воды и тепла». Система будет учитывать погоду на улице, говорится в буклете.

14. Когда начнут сносить?

Сейчас сносят хрущевки, решение о переселении которых было принято постановлением правительства Москвы еще в 1998 году. Эта «первая волна» сноса должна завершиться в 2018 году. Сроки новой программы будут определены после принятия Госдумой закона «О реновации».

Но власти намерены начать переселение уже осенью 2017 года. Согласно поправкам, принятым во втором чтении, очередность сноса будет привязана к степени износа дома. Сколько продлится программа, пока не знает никто.

Марат Хуснуллин оценивал сроки ее реализации в 15–17 лет».

15. Не нарушает ли решение о массовом сносе находящегося в собственности жилья конституционные права москвичей?

Такой вопрос задавали чиновникам жители нескольких районов. Действительно, ст. 35 Конституции РФ гарантирует гражданам неприкосновенность частной собственности, за исключением решения суда или изъятия для госнужд с равноценной компенсацией. На подобные вопросы чиновники из разных районов отвечали одинаково — советовали обращаться в Конституционный суд.

16. Могу ли я получить деньги вместо квартиры?

Да. Для этого собственник должен отправить соответствующее заявление в течение 30 дней с момента получения проекта договора о предоставлении ему нового жилья.

Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, получить вместо квартир компенсацию нельзя.

Кроме того, на нее не может рассчитывать собственник жилого помещения, на которое действует ограничение прав или обременение.

17. Мне принадлежит нежилое помещение на первом этаже дома, включенного в программу реновации. Мне возместят его стоимость?

Да. Согласно поправкам, принятым во втором чтении, власти обещают выкупать нежилые помещения, расположенные в домах под снос, по рыночной стоимости в том случае, если их собственников не устраивает предлагаемая альтернатива.

Денис Пузырев, Филипп Алексенко, Юлия Сапронова

Источник: https://www.rbc.ru/society/09/06/2017/58f8b8899a794717aff8693c

Прав-помощь
Добавить комментарий