Каковы последствия покупки дома без документов?

«Если участку не присвоен кадастровый номер, то ни продать, ни завещать землю и расположенные..

Каковы последствия покупки дома без документов?

Многие обладатели старых госактов на землю жалуются, что не могут реализовать свои садовые и дачные участки

В последнее время в «ФАКТЫ» все чаще обращаются владельцы дачных и садовых участков, которые сталкиваются с непреодолимыми трудностями при попытке продать или завещать свои землю и дом. Чаще всего люди жалуются на то, что сложно получить кадастровый номер на земельный участок.

Прокомментировать сложившуюся ситуацию с оформлением продажи или завещания земельных участков «ФАКТЫ» попросили президента Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрея Кошиля.

«Все госакты, выданные за годы независимости Украины, имеют равную юридическую силу»

– К сожалению, сегодня у многих людей есть серьезные проблемы с реализацией недвижимого имущества именно в дачных и садовых кооперативах, — отметил Андрей Кошиль.

 — Если человек имеет право собственности на дом, но у него нет госакта на земельный участок, то есть ранее он не оформил приватизацию земли или договор аренды, то продать дом практически невозможно.

Нотариус обязательно потребует кадастровый номер участка, а номера не существует, поскольку земля не вносилась в кадастр. А чтобы провести приватизацию, оформить госакт и зарегистрировать его в Центре земельного кадастра, нужно потратить много времени и денег.

– Какие документы необходимы для того, чтобы продать или завещать участок в садовом товариществе?

– Дополнительных документов, кроме того пакета, который нужен для совершения сделки купли-продажи приусадебного участка, не требуется.

Независимо от целевого назначения земли, будь то участок под застройку, в дачном или садовом кооперативе, пакет документов, необходимых для реализации, одинаковый.

В первую очередь это государственный акт на право частной собственности на землю и документы, удостоверяющие личность собственника.

Также понадобится справка, которая подтверждает отсутствие юридических ограничений и отягощений, наложенных на этот участок, то есть он не заложен и не арестован. Эта справка предоставляется местными органами земельных ресурсов. Ну и конечно, необходим акт денежной оценки земли. На основании последнего документа нотариус рассчитывает стоимость оформления перехода права собственности и сумму налога.

– Что делать, если госакт на участок есть, но он старого образца, без кадастрового номера? Каковы могут быть юридические последствия?

– Действительно, на старых госактах желто-красного цвета нет кадастрового номера. Но это не означает, что они недействительны. Все госакты, выданные за годы независимости Украины, имеют равную юридическую силу и подтверждают право собственности человека на землю.

Единственный нюанс: если у вас госакт без кадастрового номера, то, прежде чем продавать или завещать участок, нужно обязательно этот номер получить. В противном случае осуществить переход права собственности на землю не удастся.

Поэтому, даже если вы пока ничего не собираетесь делать со своим участком, я все же советую обратиться в Центр земельного кадастра и получить номер. Ведь может оказаться, что, например, границы вашего участка наложились на земли соседей, чьи данные уже внесены в кадастр, а значит, утверждены государством.

Это чревато не только судебными разбирательствами, но и частичной потерей земли. Случается также, что участок давно юридически принадлежит другому человеку, и это подтверждено госактом и записью в земельном кадастре.

«Официальная стоимость присвоения кадастрового номера — несколько десятков гривен»

– Как получить кадастровый номер?

– Нужно обратиться в Центр земельного кадастра, предоставить госакт на землю, паспорт, идентификационный код и написать заявление с просьбой присвоить участку кадастровый номер и выдать вам соответствующий документ.

– И в какую сумму обойдется эта процедура?

– Официальная стоимость присвоения кадастрового номера — несколько десятков гривен.

– Но наши читатели рассказывают о совсем других суммах, которые чиновники требуют за «ускорение» получения кадастрового номера.

– Стоит признать, что сегодня отделения и Госкомитета земельных ресурсов, и Центра земельного кадастра превратились из государственных организаций в частные фирмы, почти открыто взимающие с людей огромные дополнительные платежи, помимо официальных. А так называемое ускорение процесса подготовки документов за крупные взятки превратилось в главное занятие чиновников. Более того, умышленно создаются условия, при которых, не заплатив мзду, можно решать свой вопрос годами и безрезультатно.

– Существуют какие-либо четко установленные сроки для присвоения участку кадастрового номера?

– В Украине до сих пор не принят закон о земельном кадастре. Поэтому единственный документ, которым руководствуются чиновники, — временное положение о работе Центра земельного кадастра. Но в нем нет четких сроков присвоения номеров. То есть при желании чиновник может бесконечно морочить голову человеку, которому необходим кадастровый номер. А это прекрасная почва для вымогательства взяток.

Кстати, иногда люди жалуются на то, что в Центре земельного кадастра требуют от землевладельца предоставить техническую документацию на землю. Хочу подчеркнуть, что она оформляется в процессе приватизации участка и подготовки государственного акта. Техническая документация состоит из подробного плана участка, его описания и топографической привязки к местности.

Эти документы утверждаются в целом ряде служб, таких как санэпидемстанция, управление по охране культурного наследия, архитектурно-строительная инспекция и так далее.

Только после получения всех подписей и печатей техническая документация на конкретный участок возвращается в региональное управление Госкомзема и на ее основании выдается государственный акт на право собственности на землю.

Но главное — техдокументация в дальнейшем хранится исключительно в местном отделении Госкомзема и людям на руки не выдается. Поэтому требования к гражданам о предоставлении в Центр земельного кадастра технической документации на участок незаконны.

Сотрудники центра обязаны получить ее в Госкомземе. Если же по каким-то причинам документация утеряна, то восстановление должно проводиться Госкомземом. А у нас нередко людям говорят, что техдокументация исчезла, а значит, ее нужно восстанавливать, причем исключительно за счет землевладельца.

Это грубое нарушение законодательства!

– И как бороться с этими беззакониями?

– О фактах вымогательства чиновниками взятки рекомендую сообщать в прокуратуру или милицию. Еще можно обратиться в суд. Но, зная темпы и качество отечественного судопроизводства, могу утверждать, что это малоэффективный путь.

– Так может, получить новый госакт быстрее, чем добиваться кадастрового номера для старого?

– Проблема ведь не в том, какого образца у вас госакт, старого или нового, а в том, внесен ли участок в электронную систему Государственного земельного кадастра.

Наличие кадастрового номера является подтверждением того, что информация об участке и его собственнике есть в общей базе данных. Если участок существует в реестре, то нет смысла менять старый госакт на новый, так как это сложная и затратная процедура.

Владельцу старого госакта достаточно получить справку с указанием кадастрового номера участка.

Тем более что в последнее время в Украине сложилась пагубная практика продажи бланков государственных актов.

Многих людей, желающих получить госакт, под разными предлогами вынуждают отдельно платить за сам бланк документа.

Причем стоимость зависит только от аппетитов чиновников, превративших региональные отделения Госкомзема в некие частные общества с ограниченной ответственностью по выманиванию денег.

«Чтобы завещать землю двум своим детям, нужно сначала пройти процедуру разделения участка»

– Какова юридическая процедура купли-продажи участка в садовом товариществе? Как проходит нотариальное заверение и дальнейшее документальное подтверждение права собственности?

– С 1 мая 2009 года изменилась юридическая процедура оформления перехода права собственности на земельные участки.

Суть заключается в том, что если не было никаких изменений границ участка, он не делился, а просто переходит от одного лица к другому, то новому владельцу не придется оформлять новый госакт на свое имя.

Нотариус просто делает передаточную надпись на существующем госакте, который затем регистрируется в местном органе земельных ресурсов.

Цель данного законодательного изменения была в упрощении процедуры смены собственника путем исключения необходимости получения нового акта. Но, к сожалению, до сих пор эта схема в полной мере не заработала.

В разных регионах сложились собственные правила. Кто-то настаивает на обязательной выдаче нового госакта.

У кого-то возникают технические сложности при регистрации нотариальной надписи в органах земельных ресурсов.

– А как теперь быть, если человек хочет продать участок по частям или завещать его двум своим детям?

– В этих случаях владелец должен сначала пройти процедуру разделения участка, получить два госакта на каждую часть своей земли и только потом продать или завещать участки в порядке, изложенном ранее.

– Недавно были внесены изменения в правила регистрации имущественных прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки. Что именно изменилось?

– Действительно, принят и подписан Президентом Закон «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничениях».

Согласно этому документу право на регистрацию недвижимости, включая земельные участки, передается от Государственного комитета земельных ресурсов Министерству юстиции Украины. Но произойдет это только с 1 января 2012 года.

А пока регистрацией должны заниматься региональные отделения Госкомзема. Фактически же сегодня эти функции выполняет Центр земельного кадастра.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/12403-esli-uchastku-ne-prisvoen-kadastrovyj-nomer-to-ni-prodat-ni-zavecshat-zemlyu-i-raspolozhennye-na-nej-postrojki-nevozmozhno

Правильное оформление задатка при покупке недвижимости

Каковы последствия покупки дома без документов?

Приобретая недвижимость, вам, как покупателю, хочется скорее завершить эту нелегкую сделку и имея гарантию на то, что она действительно состоится. Приобретая недвижимость, приходится собирать и оформлять огромное количество различного рода документов. На все это тратиться не малое количество времени. И никто не хочет в итоге оказаться не у дел.

Представьте, вы потратили время, деньги, нервы, а в итоге, покупатель отказывается от сделки и выбирает в качестве покупателя другое лицо. Именно для таких форс-мажорных случаев придумано такое понятие как залог.

Он вносится покупателем для подтверждения готовности приобрести недвижимость, так называемый гарант для продавца. Однако может случиться так, что вы его внесет, но продавец окажется не добросовестным человеком и залог не вернет.

Поэтому в рамках данной статьи мы поговорим о том, как же оформить по закону залог и т.д.

Распространённый случай, при внесении залога – покупатель требует с продавца расписку о том, что был передана некая сумма денег. Но на деле, такая расписка имеет очень малое юридическое значение.

Нужно четко иметь в виду, если вы прописали все немаловажные стороны сделки в этой расписке, такие как: сумма залога, причина его внесения, прописаны некие обязательства сторон и т.д.

Даже были собраны подписи свидетелей, то в случае обмана со стороны продавца и не возврата этого залога в случае срыва сделки, судебные тяжбы по этому поводу могут длиться годами. Вы потреплете изрядно себе нервы, потратите большое количество денег и времени, и в итоге окажетесь у разбитого корыта.

Обратившись в риэлтерские агентства, будьте также начеку, они зачастую не сообщают о маловажности расписки в юридических вопросах. Поэтому расписка не тот способ защиты от недобросовестного продавца.

Составление договора задатка

При внесении задатка, должен быть составлен договор задатка, однако он сам по себе существовать не может. Нужно понимать, что задаток – это подтверждение того, что покупатель намерен провести эту сделку до конца.

И поэтому должен быть составлен договор платежей, без которого договор о задатке не имеет силы.

В случае приобретения недвижимости, договор платежей, именуемый договором купли-продажи, не может быть заключен в момент передаче задатка (этот договор – конечная станция в сделке купли-продажи).

Законодательно, договор о задатке при покупке недвижимости, регулируется статьей 380 ГК.

В статье сказано, что если продавец недвижимости по каким-либо причинам нарушает условия сделки, он будет обязан возвратить весь задаток покупателю в двойном (уже) размере.

Если же покупатель нарушает условия договора, то вся сумма задатка остается у продавца недвижимости. Естественно, данный договор оформляется письменно и регистрируется у нотариуса.

Главные пункты договора задатка: Ф.И.О. продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон, места прописки и проживания, полное описание предмета сделки, необходимо указать точную сумму задатка.Это все также необходимо учитывать.

Единственным безопасным решением, в случае купли-продажи недвижимости, как для покупателя, так и продавца, будет оформление предварительного договора купли-продажи.

Главным отличием от предыдущего вида договора, предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу, в счет того, что это отдельный правовой документ. И это, достаточно удобный метод гарантий, ведь его нет необходимости заверять у нотариуса.

Однако, для большей гарантии, советуем все-таки обратиться к нотариусу, для перепроверки ваших действий, сумма, которую вы затратите, будет минимальна, а количество сохраненных нервов в случае ЧП – огромным.

И так, как же вам поступить? В интернете, на сайтах частных адвокатских агентств, можно без труда найти образец-форму предварительного договора купли-продажи. Но перед его заполнением, следует тщательно проверить документы сделки.

Зачастую упускается тот момент, что продавец не имеет полного права распоряжаться продаваемой недвижимостью. Это обстоятельство может привести в будущем к потере права владения вами недвижимости и ко многим, достаточно серьезным, последствиям.

И так, образец предварительного договора купли-продажи у вас имеется, заполняем его. В-первую очередь прописывается четко предмет данного договора. Предметом, в нашем случае, является недвижимость. Описываются все характеристики, такие как: адрес, какие-либо технические моменты и самое главное – цена.

В случае если вы по каким-то причинам не указали ее, недобросовестный продавец может ее завысить. После характеристик недвижимости, следует указать срок проведения сделки, здесь надо быть аккуратным и выбрать правильный интервал времени (обычно от 2х недель, до месяца).

Делается это для того, что рынок недвижимости не стабилен и с каждым днем цены на аналогичную недвижимость «скачут». Поэтому со сделкой лучше не затягивать.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости, следует указать размер задатка. С юридической точки зрения, будет верным назвать эту сумму гарантийной.

Идеальным вариантом будет то, что к предварительному договору, вы прикрепите и расписку продавца о получении задатка, в которой четко прописана его сумма.

Договор задатка, в паре с предварительным договором купли-продажи – вот то гарантийное звено, которое может всесторонне обезопасить сделку.

Изучите все квартирные платежи нынешнего владельца жилья, если имеются долги, то пропишите их в предварительном договоре, иначе в будущем выплачивать их придется вам.

После заполнения формы-образца предварительного договора купли-продажи недвижимости, накануне, его подписания (естественно после проверки всех соответствующих документов на недвижимость), советуем обратиться к независимому (в том случае, если сделка проходит через риэлтерское агентство, с вами будет работать их нотариус) нотариусу для перепроверки всех граф договора. Не экономьте на этой процедуре, в будущем она может сыграть вам хорошую службу.

И так, после всех этих процедур, до подписания предварительного договора, хотелось бы сказать несколько слов о размере задатка, по какому принципу он начисляется. Нужно понимать, что сумма задатка – это сумма, размер которой определяется покупателем и продавцом, государство в этом случае никак не прописывает четкой цифры.

Многие специалисты в области продажи недвижимости «рекомендуют» внести задаток в размере от 1-10 процентов от стоимости недвижимости. Однако прежде, давайте разберемся. В том случае, если на горизонте появилось то жилье, которое удовлетворяет ваши потребности полностью, и вы готовы его приобрести, то следует предложить как можно крупный задаток.

В этом случае, продавец будет иметь меньше шансов на отступления. Ведь в случае срыва сделки по его вине, он вам обязан будет выплатить сумму задатка в двойном размере (в случае правильного составления договора о задатке).

Но также велика вероятность того, что если сделка все- таки сорврется по его вине, возвращать вы ее будете продолжительное время, бегая по судам.

Если вы, не на сто процентов уверены в том, что это подходящее жилье, и вы все еще выбираете, то сумму задатка завышать не стоит. В случае отказа, эта сумма останется у продавца.

Бывает такое, что продавец сам просит не слишком высокий задаток.

Это может явиться тревожным звонком и указывать на то, что, скорее всего, он предпочтет тех покупателей, которые предложат более крупную сумму за его недвижимость. Одним словом – торгуется.

Данная статья несет ознакомительную цель и ни в коем случае не является сто процентным заменителем нотариуса. Поэтому советуем вам не экономить, ведь при покупке недвижимости, на кону стоит кругленькая сумма.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/pravilnoe_oformlenie_zadatka_pri_pokupke_nedvigimosti_63127.html

Покупка земельного участка.риски, документы, процедура оформления

Каковы последствия покупки дома без документов?
Покупка земельного участка (например, в Санкт-Петербурге или Ленинградской области) это, с одной стороны, очень выгодное вложение средств, а с другой – дорогостоящая сделка, связанная с решением целого комплекса непростых вопросов. 

Если ранее Вам не приходилось иметь дело со сделками по покупке земельных участков, то, для начала, Вам желательно узнать ответы на следующие вопросы:

I. Какова процедура покупки земельного участка?

  • Осмотр участка и закрепление отношений в договоре.
  • Предъявление продавцом участка всех документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав на земельный участок. Если необходимые для продажи документы не подготовлены в полном объеме, то определяются сроки подготовки этих документов и заключается предварительный договор. Далее придется ждать, пока продавец подготовит необходимый пакет документов.
  • Заключение основного договора купли-продажи земельного участка. Это основной документ, который должен быть составлен юристами, специализирующимися именно на сделках с недвижимостью. Конечно, типовой договор можно скачать из интернета, но тогда в нем не будут учтены все особенности объекта сделки и требования сторон, что может привести к многолетним судебным спорам.
  • Расчет покупателя с продавцом. Как правило, самым безопасным и надежным способом при взаиморасчетах наличными средствами являются взаиморасчеты с использованием банковской ячейки.
  • Регистрация земельного участка в органах юстиции.

Подробную схему сделки, а также подводные камни каждого этапа смотрите ЗДЕСЬ.

II. Какие риски есть при покупке земельного участка?

В практике сделок по земельным участкам существует достаточно большое количество возможных рисков, предусмотреть все способен только ваш юрист по сопровождению сделки, поэтому остановимся на трех основных группах достаточно распространенных рисков при покупке земли.

Риск первый: недобросовестный продавец
Продавец (или агентство по продаже недвижимости), преследуя цель скорейшего заключения сделки купли-продажи земельного участка, может сообщить не все существенные детали и ограничения использования участка.

Например:

  • Несоответствие предназначения земли заявленному – очень распространенный риск при покупке земельного участка. Так, к примеру, земли лесного фонда не подлежат продаже и, в таком случае, можно лишь надеяться на аренду участка, находящегося в домовладении. Вы можете приобрести участок, но осуществить задуманное, к примеру, строительство дома, будет невозможно, так как Ваша земля, как выяснится, идет исключительно под сельскохозяйственные угодья. Наилучшим вариантом назначения приобретаемой земли является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
  • Достаточно часто продавец продает землю, полученную в результате самозахвата, и после сделки по покупке земельного участка Вы рискуете получить в нагрузку осложненную процедуру регистрации права собственности на приобретенный земельный участок. Если Вам не предоставили всех необходимых документов, подтверждающих право собственности продавца на участок (и присутствующие на нем объекты недвижимости) – лучшим решением будет отказ от подобной покупки.
  • Земельный участок может находиться под арестом, запрещением и т.д., о чем продавец может вам не сообщить.
  • Существует риск многоразовой продажи одного и того же земельного участка. Ситуация с перепродажей прав собственности по второму разу часто происходит в случаях, когда продавец демонстрирует документы старого образца без указанных кадастровых номеров.

Чтобы не допустить этих рисков, перед сделкой наши юристы занимаются проверкой юридической чистоты объекта. При этом вам не обязательно выбирать полное сопровождение сделки – при желании вы можете сэкономить и заказать у нас только юридическую проверку. Калькулятор цен на услуги ЗДЕСЬ.

Риск второй: ошибки и неточности в оформлении документов

Процедура оформления сделки по покупке земли значительно сложнее и более комплексна, чем, например, покупка квартиры. Что может усложнить процесс приобретения земельного участка?

  • Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в государственных ведомствах (например, неправильно произведен замер землеустроителем, или когда-то соседи поменялись участками). В связи с этим, обязательным документом при покупке земли должен быть кадастровый паспорт (план) участка.
  • Оформление договора без согласия супруга – достаточно частое явление, что может грозить серьезными осложнениями в будущем.
  • Оформление договора без согласия органов опеки и попечительства в случае продажи земельного участка, право собственности на который оформлено на несовершеннолетнего.

Риск третий: невнимательность покупателя

Риск, описанный ниже, на первый взгляд кажется несущественным, но, тем не менее, он имеет место в практике продажи недвижимости. А именно, Вы можете добросовестно пройти всю процедуру покупки, вложить свои деньги и получить в итоге… не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, т.е. получить на руки свидетельство на право собственности на другой участок.

И это всего лишь минимальный набор самых распространенных рисков. О большинстве рисков невозможно узнать в интернете, поскольку каждая сделка индивидуальна, а подвох кроется за каждым углом.

Выход – юридическая консультация по вашей сделке. Вы получите план действий и по нему сможете завершить сделку самостоятельно, потратив на юристов минимально возможную сумму. Актуальные цены 2019 года на юридическое сопровождение сделок с земельными участками, а также запись на консультацию ЗДЕСЬ. 

III. Какие документы должен предоставить продавец земельного участка?

Документы, удостоверяющие продавца:

  • для гражданина паспорт,
  • для его представителя паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,
  • для предпринимателя паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
  • для юридического лица — учредительные документы;

Другие документы:

  • Кадастровый паспорт земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, без кадастрового паспорта (плана) переход права собственности земельного участка не может быть зарегистрирован;
  • Правоустанавливающий документ (это может быть договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ);

Источник: http://www.logosinfo.ru/nedvidjimostj/zemeljnye-uchastki/soprovodjdenie-sdelok-s-zemlei/pokupka-zemeljnogo-uchastka/

Продажа частного дома с земельным участком: документы и оформление сделки | Otau

Каковы последствия покупки дома без документов?

16 августа 18229

Частный дом и земельный участок всегда продаются вместе. И согласно законодательству право собственности на земельный участок неразрывно связано с правом собственности на всю недвижимость, которая на нем расположена.

Считается, что оформление купли-продажи частного дома – это  более сложная процедура по сравнению с продажей квартиры. Причины тому – большое количество разноплановых документов, более сложные схемы вступления в собственность, и т.д. Поэтому и продавцу, и покупателю желательно воспользоваться профессиональным юридическим сопровождением.

Рассмотрим документы, необходимые для продажи жилого дома и земельного участка.

  1. 1Документы, которые подтверждаю право собственности на дом (один из приводимых ниже документов, который выдается, исходя из процедуры вступления в собственность):
  • договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации (если дом куплен, приватизирован, обменян на другое имущество либо получен в подарок);
  • свидетельство о праве на наследство (если дом передан по наследству);
  • регистрационное удостоверение Центра по недвижимости (в случае строительства нового дома либо реконструкции / перестройки существующего);
  • акт о приобретении дома в ходе публичных торгов;
  • копия решения суда, которое подтверждает право собственности на дом (если дом перешел в собственность на основании такого решения, которое вступило в законную силу).

Местный Центр обслуживания населения (ЦОН) регистрирует вышеуказанные документы и проставляет соответствующий штамп.

  1. Документ, подтверждающим право собственности на земельный участок, — акт на землю. Уполномоченным выдавать такой государственный акт является Комитет по управлению земельными ресурсами. Акт также должен быть зарегистрирован в ЦОН и должен содержать следующее:
  • план участка (его расположение, размеры);
  • указание на то, что земельный участок принадлежит на праве собственности;
  • целевое назначение земельного участка;
  • название документа на приобретение земельного участка.

Чтобы получить такой акт, в Комитет нужно предоставить удостоверение личности, копию свидетельства налогоплательщика (РНН), а также правоустанавливающие документы на жилой дом, расположенный на участке.

Следует отметить, что возможна как совместная, так и раздельная регистрация документов на дом и земельный участок, но оплачиваются эти услуги в любом случае по отдельности.

  1. Технический паспорт домовладения. Он содержит описание плана дома, всех его помещений с площадью, а также план земельного участка, расположения строений на нем.

Технический паспорт выдается ЦОНами или компаниями, которые предоставляют услуги по инвентаризации недвижимости. Для получения данного документа нужно заказывать выезд техника соответствующей организации на участок.

Также следует отметить, что перепланировка и реконструкция жилого дома с надворными постройками должны быть узаконены в областном управлении архитектурно-строительного контроля и, опять-таки, зарегистрированы в ЦОН. Домовладельцу необходимо оформить новый технический паспорт с учетом всех изменений. Этот документ можно без проблем заказать, оформив заявку на выезд техника на участок.

В случае утери документа на земельный участок или технического паспорта их дубликат можно получить в учреждении, выдавшем документ, который впоследствии был утерян. Дубликат правоустанавливающего документа также регистрируется в ЦОН.

  1. Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и сделок с ним (по информации из правового кадастра). Выдается департаментом юстиции через ЦОН по месту нахождения частного дома. Если по объекту и участку есть запрет на отчуждение, то эта информация будет указана в такой справке.
  2. Для состоящих в браке продавца или покупателя — копия свидетельства о браке, а также согласие супруга или супруги на покупку или продажу.
  3. Удостоверения личности продавца и покупателя.

Выше мы перечислили документы, необходимые для продавца — единственного собственника недвижимости. Если же собственников несколько, то они должны участвовать в сделке или оформить доверенности на право продажи от их имени.

В случае смерти близкого родственника – собственника недвижимости, потенциальный продавец этой недвижимости должен пройти процедуру вступления в наследство до того, как сможет распоряжаться такой недвижимостью и участком.

Каков же алгоритм процедуры оформления сделки?

Для продажи частного дома в соответствии с законодательством Республики Казахстан сторонам необходимо заключить договор купли-продажи в письменной форме. Это договор не обязательно нотариально заверять. Хотя специалисты рекомендуют обратиться к услугам нотариуса.

Он не только обладает достаточным опытом проверки чистоты сделки, но и выполнит ряд важных процессуальных действий – удостоверит личности сторон сделки, их полномочия и дееспособность, наличие права собственности на отчуждаемое имущество и подтвердит, что стороны действуют согласно их свободному волеизъявлению.

В соответствии со статьей 53 Закона Республики Казахстан «О нотариате» нотариус правомочен разъяснить права и обязанности сторон, предупредить о правовых последствиях их действий. В случае судебного процесса по вопросу сделки о продаже нотариус будет свидетельствовать в суде.

Нотариус отказывает в оформлении сделки при условии нарушения законодательства или отсутствия воли одной из сторон. И это является очень весомым аргументом в пользу выбора независимого нотариуса (а не нотариуса, которого рекомендует кто-то из сторон сделки).

Стороны могут производить расчеты по сделке в присутствии нотариуса. Таким образом, в договоре купли-продажи будет указана сумма оплаты сделки и проставлена отметка о полном расчете.

После государственной регистрации в органах юстиции покупатель вступает в права собственности согласно статье 118 Гражданского кодекса РК. Документы для регистрации подаются через ЦОН по месту нахождения домовладения.

Обременения — что это такое?

Продавцу дома и участка следует помнить, что при наличии обременения на его объекте или участке продать такой объект и участок будет проблематично. Покупателю же недвижимости следует обратить особое внимание на информацию об обременениях выбранного жилого дома с земельным участком.

Обременение — это условие или запрет, наложенный законом или государственным органом на объект недвижимости или земельный участок, либо возникшее по решению суда. Такое условие или запрет не дают возможности собственнику объекта и участка в полной мере свободно распоряжаться своим имуществом.

К обременениям относят арест, залог, ипотеку, запрет на отчуждение и т.д. Эти данные занесены в единую систему электронного документооборота департамента юстиции ЦОН и предоставляются при обращении в эти центры для получения кадастровой справки. Сама же кадастровая справка выдается моментально.

Таким образом, обязательной государственной регистрации подлежат не только права собственности на недвижимость, но и обременения. Каждая запись об ограничении идентифицируется номером регистрации.

Такая полная информация об объекте недвижимости и о земельном участке обеспечивает прозрачное функционирование рынка недвижимости в Казахстане и помогает сторонам возможной сделки принять взвешенное решение.

Начните продавать недвижимость уже сейчас:

Разместите бесплатное объявление

Источник: https://info.homsters.kz/private-house-for-sale/

Как купить недвижимость в Германии

Каковы последствия покупки дома без документов?

Процесс покупки квартиры в Германии. Поиск, получение кредита, заключение контракта, оформление документов.

Процент по ипотеке в Германии стал настолько низким, что брать кредит на покупку немецкой недвижимости выгоднее, чем снимать такое же жильё в аренду.

Не стану распространяться о стоимости и параметрах приобретённой квартиры. Скажу, что месячная сумма оплаты процента банку плюс расходы на владение жильём на две сотни ниже, чем аренда такого жилья соседом этажом выше. Я не учитываю часть денег, которая уходит на покрытие стоимости квартиры. Ведь при аренде в стоимость недвижимости проживающим тоже ничего не инвестируется.

Искать жильё я начал в декабре 2011. Главный критерий – жить в городе, где работаю, чтобы ездить в офис на велосипеде. Предложений о продаже квартир в городе Walldorf предостаточно. Близость к тысячам рабочих мест в компании SAP стимулирует как строить, так и покупать.

Я пришёл с работы в пятницу, поужинал и сел за компьютер. Зашёл на сайт ImmobilienScout24, заполнил форму поиска, нашёл несколько предложений.

Через форму контакта под объявлением связался с продавцами, написав, что хочу посмотреть жильё. Сразу ответил маклер. Утром в субботу с женой осмотрели квартиру в строящемся доме, которая сразу понравилась.

После нескольких минут торговли понравилась и цена. Мы дали устное согласие на покупку квартиры.

Нам повезло. Спустя 7 лет жалеть об экстраординарно быстром поиске с последующей покупкой жилья в Германии не приходится. Стоимость квартиры выросла в полтора раза минимум. Но рекомендовать брать первую попавшуюся недвижимость не стану. Везение и удача – редкость, поэтому выбирать квартиру следовало тщательнее.

Следующим шагом стало подписание предварительного контракта с продавцом. Покупали квартиру у фирмы. Муж и жена, немцы, архитектор и инженер-строитель, ведут совместное дело. Нас пригласили в офис, обсудили детали сделки. Мы попросили внести изменения в планировку квартиры.

Отделочные работы в доме не закончились, поэтому расширить дверные проёмы и убрать часть внутренней стены не составило большого труда. После обсуждения, подписали “договор о намерении”, уплатив 500€ залога. Если бы мы передумали покупать квартиру, то деньги остались бы у хозяев безвозвратно.

А так залог пошёл в зачёт стоимости квартиры.

Договор о намерениях означает, что хозяин перестаёт искать покупателей на жильё и убирает объявление.

На момент покупки удалось накопить 20% стоимости квартиры. Пришлось искать ипотеку. Я воспользовался интернетом.

В Германии широкий выбор сервисов, позволяющих сравнить ипотечные предложения банков и подобрать индивидуальный контракт для конкретного случая.

ВЫБРАТЬ

В течение дня на email пришло несколько предложений. Я выбрал Sparkasse, созвонился с агентом и уточнил детали контракта.

Как выбирать ипотеку в Германии рассказано в отдельной статье. Я смотрел не на величину процентов, а на сумму месячного взноса и на итоговую сумму выплаты кредита. Цель – заплатить банку как можно меньше.

Дешёвые кредиты не всегда позволяют быстро расплатиться. Бывает, итоговый процент низок, но взносы в тело кредита небольшие. Либо кредит разбит на две неравные части с разными процентами. Процент показывается как среднее арифметическое. Но в конце концов сумма выплаченных банку денег окажется выше, чем если кредит с большим процентом, но не разбитый на две части.

Стратегию выплаты ипотеки каждый выбирает самостоятельно. Вооружайтесь калькулятором и считайте варианты. Когда подходящий кредит найден, надо связаться с банковским агентом.

Мы брали кредит в Sparkasse. Агент банка пришёл домой обсудить детали контракта. Банк получил гарантии наличия указанных 20% полной стоимости жилья и убедился, что доходы позволят платить по выбранному кредиту.

Агенту понадобились выписки со счетов и зарплатные листки. Вдобавок сделали копии паспортов. Гражданство РФ вопросов не вызвало. В Германии покупке недвижимости иностранцами и немцами по процессу не отличается.

С агентом подписали договор о намерении взять кредит и документы ушли в банк. Через несколько дней пришло приглашение в офис банка для подписания контракта на получение ипотеки. Нам детально объяснили тонкости выбранного контракта и ответили на возникшие вопросы.

Завершилась двухчасовая беседа подписанием договора. Хорошие знания немецкого или английского языка при заключении договора на ипотеку крайне необходимы. Разбирайтесь с каждым предложением. Работник банка уделит время и разъяснит детали, если задавать вопросы.

Заключив контракт с банком на ипотеку, мы подтвердили платежеспособность перед продавцом. Банк дополнительно выслал письменное подтверждение. Оставалось оформить сделку юридически. В Германии контракт на покупку жилья заключается только в присутствии нотариуса. Продавец договорился о приёме у нотариуса, согласовав время с нами.

Нотариус в Германии отвечает, чтобы контракт на покупку жилья был “чист” с точки зрения немецкого законодательства, не содержал “спрятанных” фактов, неясных одной из сторон договора.

Чиновник ответственен перед покупателем, чтобы продавец не оказался обманщиком.

Нотариус обязан прочесть контракт вслух в присутствии продавца и покупателя и ответить на вопросы, даже возникающие на каждом абзаце.

Когда нотариус читал контракт, мы перебивали и просили объяснить на доступном немецком, что он прочёл. Юридический немецкий настолько сложный язык, что даже немцы понимают не на сто процентов. Стеснение или халатность неуместны. Покупка недвижимости – ответственный шаг. Недопонимание может стоить тысячи евро.

Восторг от покупки квартиры в Германии трудно передать словами

Когда контракт прочитан, покупатель, продавец и нотариус ставят подписи. Все получают заверенные копии контрактов. Сделка объявляется состоявшейся с юридической точки зрения. Услуги нотариуса не бесплатны – чиновник получает 1,5% суммы, указанной в договоре. Учитывайте дополнительный расходы при оформлении ипотеки.

Нотариус отправляет копию контракта в мэрию города, где находится недвижимость. Факт смены владельца жилья регистрируется в земельной книге – Grundbuch.

В книге прописаны владельцы недвижимости на подвластной мэрии территории, указывается долг “висящий” на жилье при покупке в ипотеку. Услуга внесения в земельную книгу стоит денег.

Сумма фиксированная и зависит от законов федеральной земли и конкретного города. Нам запись обошлась в 500€.

Данные о покупке поступают в налоговую службу. Покупка недвижимости в Германии облагается специальным налогом. Величина колеблется от 3,5% до 6,5% стоимости жилья в зависимости от земли. Полностью данные опубликовал на форуме. Платит сбор покупатель, что необходимо учитывать, покупая немецкую недвижимость.

При оформлении кредита в банке, неопытные покупатели не учитывают расходы на запись в земельной книге, стоимость услуг нотариуса и налоги. Забывают о новой мебели и кухне, облагораживании прилегающей к жилью территории, отдельной парковке или гараже, стоимости переезда.

Недостаток денег после заключения ипотеки фатален! Долги по ипотеке мешают заключить новый кредит, банки неохотно выдают займы закредитованным клиентам. Проблема решается за счёт денежных потерь – в долг дают под высокие проценты. Прибавляйте к стоимости жилья 15% минимум.

Покупатель получает по почте счета за вышеперечисленные налоги и сборы. Обязательно переводите деньги в указанные сроки, иначе сделку объявят несостоявшейся по вине покупателя. Получите кучу неприятностей. С банком надо оговаривать, как оплачиваются счета – за счёт кредита или из собственных средств. Подтверждения платежей необходимо пересылать банку.

Когда продавец получает из банка полную сумму денег за жильё, назначается время передачи ключей. Продавец и покупатель составляют протокол осмотра недвижимости.

Записываются найденные недостатки, показания счётчиков воды, отопления и электроэнергии.

Необходимо запротоколировать всё до мелочей: состояние стен, полов и потолка, подоконников, дверей – в случае проблем с жильём с будущем протокол станет важнейшей бумагой, помогающей решать споры, например, в суде.

По окончании осмотра недвижимости, протокол подписывается и покупатель получает ключи от входной двери, подъезда, кладовки и прочих помещений, относящихся к жилью.

01-08-2012, Степан Бабкин

Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/kak-kupit-zhiljo-v-germanii.html

Покупка недвижимости в Крыму: остались ли риски?

Каковы последствия покупки дома без документов?

Переходный период на рынке недвижимости Крымского полуострова, который был сопряжен с различными сложностями, подошел к концу. Сейчас все процессы стабилизировались и вошли в русло действующего законодательства РФ, Росреестр работает бесперебойно, сделки регистрируются без задержек.

Сделки с объектами, правоустанавливающие документы на которые были оформлены еще при украинской власти, возможны. Все украинские правоустанавливающие документы приняты в РФ и признаны действующими. Так что пугаться не стоит: купля-продажа таких объектов проходит в обычном режиме.

Купить доверенность на наследство в Ялте – это рискованно?

Как взять ипотеку в Крыму?

Единственное, что важно знать: регистрация сделок на основании украинских документов идет чуть дольше. Это связано с тем, что происходит двойная перерегистрация: сначала идет переоформление правоустанавливающих документов на российский образец – на продавца; после чего автоматически, уже на основании договора купли-продажи, документы переоформляются на нового собственника.

Оформление сделок

Оформление сделок возможно через МФЦ или нотариусов. Органы МФЦ активно развиваются на территории Крыма, они работают в соответствии с действующим законодательством, по талонам, без живых очередей.

Подача документов на регистрацию сделки через МФЦ позволяет избежать дополнительных трат на нотариальные услуги, но занимает больше времени, чем напрямую.

Если нотариус передает документы в Росреестр в тот же день, то МФЦ для передачи в Росреестр копит определенное количество документов, что затягивает процесс. Пока что в Крыму покупатели чаще действуют через нотариуса.

Расчеты по сделкам

Расчеты по сделкам купли-продажи в Крыму, как и во всех регионах РФ, осуществляются исключительно через банковскую ячейку. Этот механизм успешно работает и на полуострове.

Можно взять ипотеку в одном регионе, если прописан в другом?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Покупка вторичного жилья

При выборе недвижимости на вторичном рынке нужно обращать внимание на год строительства дома, расположение и окружающую инфраструктуру.

Стоит обязательно уточнить, кто обслуживает здание, каковы коммунальная оплата и стоимость обслуживания. Конечно, особого внимания требует юридическая проверка объекта.

Здесь обойтись без помощи специализирующихся в этой сфере юристов практически невозможно. Вот лишь основные из документов:

  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, ренты; либо договор передачи в порядке приватизации, либо свидетельство о праве на наследство и др.);
  • правоподтверждающий документ, а именно свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая факт регистрации лиц на жилой площади;
  • экспликация и поэтажный план, выдаваемые органами БТИ;
  • согласие супруги(а) на продажу приобретенной в браке квартиры и т. д.

Покупка новостройки

При самостоятельном выборе квартиры в новостройке следует выяснить, какие документы на строительство есть у застройщика, на основании каких договоров они реализуют свои объекты, какая коммунальная оплата и т. д. Если документов не хватает, это может указывать на проблемы.

Например, в Крыму были судебные разбирательства с застройщиком, возводившим многоквартирный дом на землях ИЖС. Если вы не знаете местного рынка недвижимости, лучше обратиться к специалисту за независимой экспертизой.

Он должен выяснить, какие документы по объекту и земельному участку были изначально, как велось строительство, из каких материалов, на каком грунте.

Большинство крымских застройщиков реализуют квартиры в соответствии с действующим законодательством. То есть на стадии строительства продажа квартир проводится по договорам долевого участия. А уже после ввода дома в эксплуатацию, когда возникает право собственности, – по договору купли-продажи.

Может ли иностранец купить недвижимость в Крыму?

Какой налог нерезиденты платят, продавая жилье в Крыму?

Покупка земли и загородных домов

В Крыму существуют нюансы при покупке земельных участков: земля может быть не размежевана, при том что сейчас требуется обязательное межевание земли. Чтобы проверить это, закажите выписку на земельный участок: через МФЦ за 400-500 рублей, в электронном виде – за 800 рублей.

При покупке загородного дома необходимо проверить следующие документы:

  • акт;
  • кадастровый паспорт;
  • право собственности на земельный участок;
  • соответствие земли целевому использованию (например, на землях ИЖС допустимо строительство дома не выше трех этажей, возможно, с мансардой или цоколем).

Междугородние сделки

Большинство покупателей крымской недвижимости – это жители Москвы и Московской области, есть представители Екатеринбурга, Красноярска, Новосибирска, Санкт-Петербурга, Ханты-Мансийска.

Современные технологии позволяют проводить сделки с участием иногородних покупателей удаленно. Но, по нашей практике, клиенты все-таки приезжают на полуостров, сами смотрят объекты и заключают сделки на месте.

Регистрация также проходит на территории Крыма.

Ипотека

Крупных российских банков на территории Крыма пока нет. Здесь работают «Российский национальный коммерческий банк (РНКБ)», «ГенБанк», есть Банк России. Ипотечное кредитование сейчас наиболее активно развивает РНКБ, он дает возможность использовать военную ипотеку, материнский капитал.

Больше ипотечных сделок заключается в Севастополе и Симферополе. А вот в Ялте ипотечных сделок практически не проходит из-за того, что ялтинский рынок недвижимости более дорогой. Как известно, при покупке дорогой недвижимости ипотека используется редко.

Бюджетные варианты сосредоточены в крупных городах – Севастополе и Симферополе, где больше застройщиков и много новых проектов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

10 курортов России, где вам захочется иметь квартиру или дом

Нужна ли регистрация, чтобы жить по полгода в Крыму?

Где лучше открыть гостиницу в России?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_nedvizhimosti_v_krymu_ostalis_li_riski/7203

Прав-помощь
Добавить комментарий