Квартира под материнский капитал с последующим переводом в нежилой фонд

Приобретение нежилого помещения в кредит

Квартира под материнский капитал с последующим переводом в нежилой фонд

У вас появилась возможность приобрести нежилое помещение, это хорошо. Но вот только сложностей и проблем в этом вопросе очень много. Поэтому хоть и есть теоретическая возможность, реализовать ее практически намного сложнее.

Как правило, нежилые помещения приобретаются под офисы, чтобы получать прибыль с их аренды или же под собственные нужды фирмы. Логично то, что если офис приобретается для жизнедеятельности фирмы, то и оформляться он должен на нее, то есть на юридическое лицо.

Но к сожалению факты таковы, что банки готовы дать кредит на приобретение нежилой площади, будь то офис, складское помещение, магазин и так далее, только при условии оформления его на физическое лицо.

Этот факт (по существующим кредитным программам банков) можно рассматривать как с положительной, так и с отрицательной стороны, тут каждый решает для себя. Минус этого в том, что доходы юридического лица не равны доходам его учредителей. А банк должен понимать какие реальные доходы имеет заемщик.

Даже при большом обороте фирмы, большая часть доходов может пускаться учредителями на развитие, то есть учредитель получает только свою зарплату без дополнительных дивидендов от бизнеса. Следовательно, при малом доходе кредит учредителю не дадут.

В случаях приобретения квартир покупатели не задумываются о земле на которой стоит дом, чьей она собственностью является и чем она может быть обременена. Когда же покупается нежилое помещение, то этот вопрос возникает первым, так как вместе с офисом приобретается и земля.

В случае, когда земля у бывших хозяев нежилого помещения находится не в собственности, а по договору аренды, и банк согласен при таком варианте дать кредит, то первым вопросом у банка будет: на сколько лет заключен договор аренды? Максимальный срок кредитования заемщику не должен превышать срока договора аренда, и если аренда земли заканчивается через 5 лет, то и кредит вам дадут максимум на 5 лет, так как арендодатели имеют право не продлить срок договора аренды. Но и это не самая большая проблема, для наглядности сравним этапы покупки квартиры в кредит и нежилого помещения.

Для приобретения квартиры необходимо:

  • собрать пакет документов, для подтверждения Вашей платежеспособности;
  • подать документы и заявку в банк и дождаться ответа от кредитного комитета;
  • на основе возможной суммы кредита найти квартиру;
  • найдя квартиру, внести аванс и подтвердить свою готовность ее приобрести;
  • собрать пакет документов на квартиру и предоставить их в банк и страховой компании;
  • в случае вопросов от банка и страховщиков, назначить день сделки;
  • в день или за один день до сделки страхуется квартира и подписывается кредитный договор;
  • в день сделки банк перечисляет деньги и покупатель с продавцом оформляют сделку;
  • подписанный договор сдается на государственную регистрацию. Так как приобретение квартиры произошло с использованием кредитных средств, то возникает ипотека в силу Закона.

Особое внимание надо обратить на то, что согласно большинству кредитных программ банков, квартира оказывается в залоге у банка одновременно с приобретением квартиры заемщиком у продавца. Как итог покупатель получает квартиру, продавец деньги, а банк обеспечил кредит заложенной квартирой.

Теперь рассмотрим действия для приобретения нежилого помещения, в начале порядок точно такой же как и при покупке квартиры, изменения начинаются с назначения дня сделки.

Банк выдаст кредит, только когда будет обеспечение его возвращения, то есть когда офис будет заложен банку, продавец получит деньги.

Проблема вот только в том, что по законодательству ипотека в силу закона при покупке нежилых помещений не возможна, только в силу договора. Исходя из этого процедура выглядела бы так

  • банк подписывает кредитный договор с заемщиком;
  • заемщик получает от банка деньги;
  • продавец получает деньги, а покупатель помещение в собственность;
  • и только затем, заемщик закладывает офис банку. Здесь и лежит камень преткновения, банк не может быть уверен, что заемщик заложит офис и сможет обеспечить кредит. А ведь стоимость обычного офиса выше стоимости обычной квартиры, следовательно банк рискует больше.

Вариантов выхода из ситуации два:

В первом случае заемщик должен убедить продавца офиса заложить его банку, то есть не заемщик, а продавец закладывает нежилое помещение банку.

И уже потом заемщик покупает заложенный офис у продавца, то есть выполняются условия, что офис заложен, а заемщик становится собственником, и только потом продавец получит свои деньги. Тут вопросы могут возникнуть у продавца: «А вдруг покупатель откажется покупать офис?».

Офис то заложен банку и продавцу, чтобы продать его кому то еще, нужно будет снимать залог. Как правило, беспокойство и переживания продавца компенсируют некоторой суммой, но и при таком подходе, продавцы неохотно идут на сделку.

Во втором случае, заемщик покупает офис у продавца, но продавец не получает деньги пока офис не будет заложен банку.

А для того, чтобы заложить, покупатель должен собрать документы для залога, банк их рассмотрит и только потом переведет деньги продавцу.

Опять же вопрос продавца: «Офис продан, как долго ждать денег, да и зачем мне эти проблемы?». На вопросы продавца отвечаем так же как и в первом случае – некоторой суммой денег.

Многие не согласятся и скажут, что у них было не так. Да, исключения бывают, но очень редко. Схемы описанные выше, нынешняя практика приобретения нежилых помещений в кредит.

А теперь рассмотрим, что Вы хотите. Вы хотите офис в кредит или кредит, который можно потратить на приобретение офиса? Так вот, вариантов получения кредита, который можно потратить на покупку офиса много:

  • возможно приобрести офис с помощью лизинговых схем;
  • получить деньги в кредит под залог имеющейся у Вас квартиры;
  • получить деньги в кредит под залог имеющейся у Вас загородной недвижимости;
  • получить деньги под залог квартиры или недвижимости Вашего супруга, родителей или родителей супруга;
  • возможен вариант с покупкой квартиры с последующим переводом ее в нежилой фонд. Этот способ наиболее прост, но к сожалению не подходит, если Вы хотите купить магазин с огромными витринами или Вам нужен офис в офисном центре, где квартир нет.

Источник: http://garantplus48.ru/article.php?name=pokupka-nejilogo-pomeshenia-v-kredit

Как приобрести жилье с использованием материнского капитала?

Квартира под материнский капитал с последующим переводом в нежилой фонд

У кого есть право на получение материнского капитала?

Использование материнского капитала на улучшение жилищных условий

Как получить материнский капитал?

Как купить жилье на материнский капитал?

Покупка жилья в ипотеку с использованием материнского капитала

Оформление приобретенной недвижимости в общую собственность

О материнском капитале слышали все. Это хорошее подспорье для молодых семей. В 2016 году маткапитал можно потратить на улучшение жилищных условий, оплату образования ребенка, формирование накопительной части пенсии матери и социальную реабилитацию ребенка-инвалида. Как показывает практика, деньги, полученные за вклад в улучшение демографии, чаще всего инвестируют в жилье.

У кого есть право на получение материнского капитала?

Материнский капитал (его сума в 2016 году составляет 453,26 тыс рублей) является разовой социальной помощью, и получить его имеют право:

— женщины, родившие (усыновившие) второго ребенка, а также третьего и последующих, если ранее получение ими денег не оформлялось;

— мужчины, являющиеся отцами второго ребенка (в том числе усыновители), в случае если мать лишилась родительских прав либо умерла;

— мужчины, усыновившие второго и последующего ребенка по решению суда об усыновлении, вступившему в законную силу начиная с 1 января 2007 года, если они не получали соцпомощь ранее;

— дети, оставшиеся сиротами до наступления совершеннолетия, в связи с рождением которых возникло право на получение материнского капитала;

— дети, не достигшие 23 лет, при условии очной формы обучения.

Использование материнского капитала на улучшение жилищных условий

Материнский капитал можно потратить на частичное или полное закрытие ипотечного кредита, оформление ипотеки, участие в долевом строительстве, приобретение жилья в новостройке либо на вторичном рынке, строительство или реконструкцию жилья.

Согласно Федеральному закону от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», получить сертификат на материнский капитал разрешается непосредственно после появления ребенка в семье, а вот воспользоваться денежными средствами можно не раньше, чем через три года.

Что касается приобретаемой недвижимости, то главное условие — дом или квартира должны находиться на территории Российской Федерации. Кроме того, помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания и соответствующим всем техническим и санитарным нормам.

! Обналичивание материнского капитала невозможно. Любые незаконные сделки со временем будут выявлены.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»— На текущий момент уже сложилась обширная судебная практика по признанию таких сделок недействительными. Если жилье не отвечает критериям улучшения жилищных условий или вообще не пригодно для проживания, то целевые средства, полученные от пенсионного фонда, должны быть возвращены.

Средства маткапитала нельзя использовать для приобретения земли. Это важно знать, если семья собирается купить жилой дом с земельным участком. А еще на «детские» деньги не получится приобрести апартаменты или дачу: эта недвижимость, по закону, считается нежилой и не пригодна для оформления прописки.

Кроме того, закон не запрещает приобретать жилье у родственников, а также покупать долю в недвижимости.

Как получить материнский капитал?

Для оформления сертификата на материнский капитал необходимо обратиться с заявлением и документами (паспортом, свидетельством пенсионного страхования (СНИЛС) и свидетельством о рождении/судебным постановлением об усыновлении ребенка) в отделение Государственного Пенсионного Фонда по месту жительства. Бланк заявления можно скачать на сайте Пенсионного Фонда РФ или получить в его территориальном органе.

Как правило, рассмотрение заявки занимает не более месяца, после чего по месту регистрации высылается уведомление о получении сертификата на маткапитал.

Как купить жилье на материнский капитал?

Прежде чем потратить материнский капитал на покупку жилья, нужно обратиться в пенсионный фонд по месту жительства и написать заявление на распоряжение этими средствами (бланк заявления можно получить в территориальном органе Пенсионного Фонда РФ или скачать на сайте).

К заявлению нужно приложить следующие документы:

  • сертификат на материнский капитал;
  • свидетельство пенсионного страхования владельца сертификата;
  • документы, удостоверяющие личность и место жительства;
  • копию свидетельства о праве собственности, выданного владельцу сертификата;
  • копию зарегистрированного договора купли-продажи жилого помещения;
  • справку от лица, осуществляющего отчуждение жилого помещения, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору (в случае если приобретение жилого помещения осуществляется по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа).

Как видно из перечня документов, сделка по покупке квартиры или дома должна быть совершена до написания заявления на распоряжение средствами маткапитала. Однако это не значит, что покупателю нужно полностью рассчитаться с продавцом в день заключения сделки, ведь бывает так, что лишних денег в семье нет и кроме как из материнского капитала взять их неоткуда.

Все нюансы механизма оплаты прописываются в договоре. Указывается, что часть суммы будет оплачена материнским капиталом. В документах обязательно должен присутствовать расчетный счет продавца, на который Пенсионный фонд переведет деньги.

В договоре устанавливается срок, в течение которого покупатели обязаны сдать документы на распоряжение средствами маткапитала — в качестве гарантии продавцу, что семья не затянет с походом в Пенсионный фонд.

Стороны могут согласовать штраф за неисполнение условий договора.

Если окончательный расчет за жилье не произведен, покупатель получит свидетельство о собственности с ограничением. До полной оплаты по договору недвижимость будет в залоге у продавца. Для больших гарантий положение о залоге также включают в текст договора. После того, как Пенсионный фонд расплатится с продавцом, обременение в виде залога будет снято Росреестром по обращению покупателя.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»— Можно предусмотреть в договоре, что залог по данной сделке не устанавливается. Но продавцы соглашаются на это неохотно, поскольку такое условие работает против них: обременение служит гарантией получения продавцом денег либо основанием для обращения взыскания на предмет залога по решению суда.

В договоре можно и желательно предусмотреть условие о его расторжении в случае неисполнения обязательств по оплате. В противном случае, если одна из сторон не захочет расторгать договор, то придется обращаться в суд.

Покупка жилья в ипотеку с использованием материнского капитала

При покупке жилья в ипотеку с использованием материнского капитала возможны две ситуации:

1.Жилищный кредит взят до рождения ребенка.

В этом случае 256-ФЗ разрешает потратить маткапитал до того, как ребенку исполнится три года. Это относится к кредитам, выданным на покупку или строительство жилья. Причем заем должен быть выдан банком или другой кредитной организацией. Здесь следует знать, что, если у заемщика накопились пени и штрафы по кредиту, то гасить их придется из собственного кармана.

2.Ипотека оформляется после рождения ребенка.

Если родители решили купить квартиру в кредит уже после рождения малыша, то для использования материнского капитала придется подождать три года. Госсубсидию можно направить на погашение основного долга или процентов, или использовать сертификат в качестве первоначального взноса.

Внести материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке можно только в тех банках, которые работают с этой формой государственной поддержки и в которых есть соответствующие программы. Первоначальный взнос за выбранную жилплощадь не должен превышать размер материнского капитала.

Стоимость кредита рассчитывается с учетом «детских» денег и доходов заемщика и не может быть выше суммы этих средств.

Для покупки квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала сначала необходимо обратиться в банк.

Там расскажут о возможных вариантах займов, сделают предварительный расчет, предоставят перечень документов, необходимых для оформления ипотечного кредита (понадобятся паспорт, копия сертификата, копия трудовой книжки, справки о доходах, справка из пенсионного фонда о том, что сертификат ранее не был использован).

После подачи документов в банке помогут составить заявку на выдачу ипотеки. Решение принимается кредитной организацией, как правило, в течение недели. Следует учесть, что одобрение на выдачу ипотечного кредита действует в течение определенного периода, который уточняется в каждом случае отдельно, — за это время необходимо определиться с выбором квартиры.

Далее необходимо застраховать жизнь, провести оценку покупаемого жилья и передать его в залог кредитной организации — эти процедуры помогут осуществить в банке, в котором решено брать кредит. Затем заключается ипотечный договор, а на счет продавца переводится сумма, равная стоимости квартиры.

Заемщику в течение указанного в договоре срока необходимо обратиться в отделение Пенсионного фонда с заявлением о переводе средств маткапитала банку.
Если семья собирается приобрести квартиру, использовав материнский капитал в качестве первоначального взноса, в Пенсионный фонд также нужно предоставить:

  • сертификат на материнский капитал;
  • свидетельство пенсионного страхования владельца сертификата;
  • документы, удостоверяющие личность и место жительства;
  • копию кредитного договора (договора займа);
  • копию договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке (если предоставлен ипотечный кредит и кредитный договор не содержит обязательство, обеспеченное ипотекой).

Для погашения ранее взятого кредита потребуются:

  • сертификат на материнский капитал;
  • свидетельство пенсионного страхования владельца сертификата;
  • документы, удостоверяющие личность и место жительства;
  • копия кредитного договора;
  • справка кредитора о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное помещение;
  • копия договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
  • документ, подтверждающий получение займа путем безналичного перечисления средств на счет, открытый владельцем сертификата или его супругом (супругой) в банке.

Пенсионный фонд осуществляет перевод денег в течение двух месяцев. После того как банк получит средства, нужно взять справку о закрытии долга (если ипотека была полностью погашена) либо забрать новый график платежей (если ипотека была погашена частично).

Оформление приобретенной недвижимости в общую собственность

По закону квартира, купленная с использованием материнского капитала, должна быть оформлена на всех членов семьи.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»— В законе от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жестко указан круг лиц, на которых оформляется жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского капитала. Это оба родителя и все имеющиеся в семье дети.При этом законом предоставляется право отойти от равенства долей по соглашению сторон. В любом случае положение несовершеннолетних не может быть ухудшено. При оформлении на детей меньших долей, на мой взгляд, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Налоговый вычет с покупки квартиры рассчитывается без учета суммы материнского капитала.

Источник: https://www.gipernn.ru/zhurnal/zhile/stati/kak-priobresti-zhile-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala

Инвестиции в квартиры

Квартира под материнский капитал с последующим переводом в нежилой фонд

Инвестиции в жильё в нашей стране традиционно считается довольно выгодным способом вложения сбережений. Да и могло ли все быть иначе? Ведь еще М.А. Булгаков в своем бессмертном романе Мастер и Маргарита отмечал остроту отечественного квартирного вопроса.

Таким образом, если вы располагаете достаточно крупным и относительно свободным капиталом, то инвестиции в жилую недвижимость, станут отличным решением.

Примите во внимание, что в данной статье мы будем говорить именно про инвестиционные квартиры. То есть мы не обсуждаем покупку жилья, в которое вы планируете переехать. Объектом инвестирования в недвижимость является квартира, которая затем будет использоваться для извлечения дохода. Проще говоря, инвестор планирует в будущем сдавать ее в аренду.

Квартирные инвестиции с последующей сдачей ее в аренду

Подобное инвестирование является достаточно простым способом, чтобы вложить деньги в жилую недвижимость. К тому же он отличается минимальными инвестиционными рисками. На бумаге все и вовсе выглядит проще простого. Главное, иметь возможность инвестировать в хорошую квартиру. А наладить затем арендный бизнес будет несложно.

Однако в реальной жизни все, естественно, несколько сложнее. Прежде всего необходимо выбрать именно такую квартиру, на которую в будущем будет стабильный спрос у потенциальных арендаторов.

Конечно, опыт реальных инвесторов говорит нам о том, что спрос имеется на любые жилые объекты недвижимости.

Тем не менее уровень вашего потенциального дохода во многом будет зависеть именно от выбранного варианта.

Основной недостаток данной схемы многим видится в том, что такой доход не получится в полной мере называть пассивным. Все-таки общение с арендатором, вопросы с ремонтом, решение бытовых проблем, оплата коммунальных платежей – все это ложится на плечи инвестора-собственника.

Другой минус состоит в том, что инвестиционная квартира будет крайне медленно окупаться. В зависимости от конкретного города, в котором планируется приобретать жильё, срок его окупаемости посредством аренды в среднем составляет 10–20 лет.

В то же самое время собственник жилого помещения стабильно, чаще всего ежемесячно получает арендную плату с жильцов.

Еще одним вариантом, который следует рассматривать, является квартира, покупаемая в кредит. Суть схемы крайне проста. Квартира покупается в ипотеку и начинает сдаваться. Арендная плата в этом случае тратится на погашение кредита. После погашения ипотеки собственники получают квартиру и уже начинают получать с нее прибыль.

Кроме того, потенциальный инвестор может вложиться в строительство квартиры. Однако это уже тема для отдельного серьезного обсуждения.

Приобретение квартиры с последующим переводом в нежилой фонд

Во всех городах можно увидеть многоквартирные дома, на первых этажах которых открыты различные магазинчики, банки, клиники и так далее. Чаще всего они располагаются в нежилых помещениях, ранее бывших обычными квартирами.

Алгоритм действий здесь следующий. Инвестор вкладывает денежные средства в приобретение квартиры на первом этаже дома. Затем разрабатывает проектную документацию, организовывает отдельный вход с улицы, согласовывает перевод помещения в нежилой фонд в государственных органах и в результате становится собственником коммерческой недвижимости. Как правило, затем он ее сразу же продает.

Смысл такой комбинации понять несложно. Ведь коммерческое помещение стоит на порядок дороже, чем квартира.

Недостатков у подобных инвестиций в недвижимость несколько. Во-первых, инвестору на начальной стадии необходимо располагать довольно солидным капиталом.

Этих денег должно хватить не только на покупку подходящего жилья, но также на проведение и оформление перепланировки.

Во-вторых, никто не может гарантировать быстрое и беспроблемное прохождение проектной документации через многочисленные согласующие инстанции.

Выбор подходящей инвестиционной квартиры

Когда инвестор выбирает инвестиционный объект не следует допускать ошибок. Ведь в такой ситуации он рискует существенно потерять в деньгах. Кроме того, у большинства потенциальных инвесторов капитала изначально хватает только на одну квартиру.

Правильно поступают те люди, кто заранее изучает запросы своих будущих арендаторов. Последние данные говорят нам о том, что самый ликвидный вариант для приобретения – это маленькая квартира. Как правило, однокомнатная. На такую всегда будет спрос у арендаторов. Кроме того, если инвестору понадобятся деньги, то такой инвестиционный актив проще всего быстро продать по рыночной цене.

При выборе квартиры необходимо учитывать такие аспекты:

  • район, в котором располагается дом;
  • удобство планировки (в частности, размер кухни, раздельный санузел и так далее);
  • наличие и качество ремонта;
  • шаговая доступность основной инфраструктуры (магазины, дороги, детский сад, школа и прочее).

В настоящее время наиболее популярны квартиры, находящиеся на окраинах городов в современных районах с новостройками эконом-класса. Данные жилые помещения имеют удобную планировку и небольшие размеры.

Вкладываем материнский капитал в квартиру

Прежде всего материнский капитал нужно оформить. Для этого следует написать заявление стандартного образца в территориальном отделении Пенсионного фонда РФ, по месту жительства заявителя. В соответствии с действующими правилами период, в течение которого мама может обратиться за сертификатом на материнский капитал законодательно неограничен.

Российские законодатели предусмотрели несколько вариантов улучшения жилищных условий семьи, на который может быть потрачен материнский капитал. К ним относятся:

  • покупка квартиры (в кредит или без него);
  • внесение доли в строительном кооперативе;
  • покупка дома либо какой-то его части;
  • выплата имеющегося жилищного кредита;
  • проведение реконструкции жилья;
  • новое строительство дома.

Все перечисленные варианты являются как равноправными, так и равновозможными. Выбор окончательного решения всегда остается за семьей.

Источник: https://investoriq.ru/praktika/investicii-v-zhile.html

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Квартира под материнский капитал с последующим переводом в нежилой фонд

Тимур Темирбулатов

Генеральный директор ООО “Объединенная юридическая компания”

специально для ГАРАНТ.РУ

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду.

Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин.

И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.
 

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.  

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса).

Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений.

Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда.

Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга “под ключ” будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий.

Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем. 
 

Пошаговая инструкция

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план).

Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.  

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги “Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения”, издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.  

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в “Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами.

Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов.

Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей “подстраховки”, и в случае их непредоставления “высасывают из пальца” причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого.

Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования.

Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством.

Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7.22 КоАП РФ, письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 г.

№ 26084-СК/14, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. № 19АП-3505/12).

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/temirbulatov/1018382/

. Ситуация на рынке нынешней осенью (источник: приложение

Квартира под материнский капитал с последующим переводом в нежилой фонд
sh: 1: –format=html: not found

« Куда пойти торговле? (Источник: Журнал «Строительство Недвижимость Инвестиции Проекты» (Москва) октябрь 2008) | С оглядкой на биржи (Источник: Еженедельная газета “Недвижимость и строительство Петербурга” № 42(526), 27-10-2008, c.12) »

1 октября 2008 (4116 дней 5 часов назад)

На увенчавшем марафон «круглом столе», прошедшем в Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, большинство участников рынка резюмировали: кризис на рынке недвижимости северной столицы пока никак не отразился, цены падать не будут. Несмотря на то, что в столь мажорном ключе высказываются отнюдь не все представители риэлторских компаний, поводов для серьезного беспокойства не видят даже пессимисты. «Повторения 98-го года не будет, – говорит Марианна Верещага, генеральный директор АН «Адвекс-Центр», – хотя, конечно, в среднесрочной перспективе все дорогостоящие товары будут потихоньку дешеветь: и автомобили, и недвижимость. Но не намного, процентов на 15 в среднем. И не сразу: сейчас люди будут активно покупать, избавляясь от денежной массы. Государство же озвучило позицию: нас ждет стабильность и инфляция». По словам Максима Чернова, генерального директора АН «Легион», сегодня число открываемых и закрываемых сделок в агентстве равно, что говорит о нормальной ситуации на рынке.

«Сегодня ситуация напоминает 2004 год: с майских праздников началась стагнация, продлившаяся до начала 2005 года, – считает Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», – сегодня одинаково неактивны и покупатели, и продавцы. Но ничего экстраординарного не произойдет. Те, кому действительно нужно, покупают по тем ценам, которые заявлены в рекламе».

«Сегодня в агентство, как правило, звонят так: «можно посмотреть ваш объект подешевле на 400 тысяч?» Нет, говорим, можно посмотреть подешевле на 200 тыс. Вот так и балансируем», – говорит Марианна Верещага. Максим Чернов отмечает неснижающийся спрос в сегменте первых этажей – квартир, перспективных для перевода в нежилой фонд для коммерческого использования. «На рынке много интересных объектов. Покупка такой квартиры с последующим переводом и обустройством дает возможность заработать на аренде в 3 раза больше, чем если сдавать аналогичный объект как жилую квартиру, – говорит Чернов, – сегодня цена месячной аренды двух-трехкомнатной квартиры на первом этаже в спальном районе – 25-30 тыс руб, а превращенной в коммерческий объект с отдельным входом – 90 тыс руб». Кредитный стоп-кранМарианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», в числе первых аргументов в пользу снижения цен называет повышение с 1 октября ставок по ипотечным кредитам и ухудшение прочих условий выдачи кредитов, в том числе – увеличение первоначального взноса и ужесточение андеррайтинга. Кроме этого, даже в случае, когда кредит был получен ранее по вполне устраивавшим заемщика условиям, инфляция будет подстегивать дефолты. «Сейчас для покупки самой скромной квартиры даже не СПб, а в Ленобласти, надо зарабатывать 80-90 тыс руб на семью, причем по-белому,» – расстраивается Белькова. «Кредит получить можно, – парирует Максим Чернов, – 11% в валюте и 14% в рублях – это не смертельно для того, кому действительно нужно решать квартирный вопрос. В реальности жизнь сложнее: чаще всего кредит нужен как доплата человеку, у которого, к примеру, есть двухкомнатная квартира, доставшаяся в наследство или купленная раньше, есть какие-то накопления, но для переезда разросшейся семьи в трехкомнатную не хватает одного-двух миллионов рублей. Такому клиенту сегодня вполне посильно и получить кредит, и выплачивать его». Сергей Сосновский, генеральный директор АН «Александр», считает, что процент ипотечных сделок не настолько значителен, чтобы всерьез обвалить спрос на недвижимость в СПб. «На загородном рынке кредитный механизм фактически так и не заработал, поскольку банки всегда считали его областью повышенного риска, – говорит Сосновский, – а между тем, недавно мы наблюдали всплеск продаж в сегменте коттеджных поселков «эконом»-класса – и спрос по-прежнему не удовлетворен. В городе же, я считаю, 30% объем кредитных сделок даже в лучшие времена так и не достиг». «За последние два года мы пережили два периода ажиотажа, рынок хорошо «разогнан», – говорит Михаил Бимон, директор Консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость», – с 2005 года цены выросли в полтора раза, да и нынешний год по совокупным результатам покажет еще 30-процентный рост. Так что в перспективе нас ждет стабильность». Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:-Ситуация на рынке ипотеки сейчас крайне тяжелая. Практически все банки ужесточили условия выдачи кредитов – повысили требования к потенциальным заемщикам, подняли ставки на 1-2%, выйдя, таким образом, на текущий уровень ставок по потребительским кредитам. Ставки по программам АИЖК выросли даже больше, чем у коммерческих банков. Региональные операторы вынуждены отказаться от работы по данным программам. Пока держит ставки на прежнем уровне Сбербанк России и другие крупнейшие игроки рынка. Программы рефинансирования фактически заморожены. Несмотря на то, что сейчас наблюдается поток покупателей с субсидиями, некоторые банки приостановили работу с субсидиями или ужесточили требования к заемщикам. Резко возросло число отказов. Исходя из предпосылок сегодняшнего дня, ситуация в ближайшее время улучшаться не будет.Марина Буженко, руководитель отделения «Московское» АН «Экотон»:-В ситуации, которая в данный момент сложилась на рынке недвижимости, говорить о росте цен не приходится. Это относится как к вторичному рынку, так и к сфере нового строительства. На сегодняшний день спрос на рынке крайне слаб. Это во многом связано с тем, что большинство сделок проходит с привлечением ипотечных средств. Банки же, выдающие ипотечные кредиты, ужесточили требования к заемщикам. Получить кредит и раньше было непросто, а в сегодняшней экономической ситуации стало еще сложнее. Таким образом, скорее всего цены будут снижаться, и на жилье класса «эконом» в том числе. Так бывает всегда, когда предложение на рынке превышает спрос. Можно прогнозировать, что небольшая коррекция в сторону понижения цен будет наблюдаться уже через месяц. Что касается первичного рынка, то и здесь ситуация нестабильна. Количество вводимых домов меньше не становится, а вот спрос ощутимо снижается. Вячеслав Семененко, член совета директоров холдинга Setl Group:-Сейчас рынок находится в относительно сбалансированном состоянии. Прямого влияния на рынок недвижимости финансовый кризис не оказывает. Опосредованное влияние заключается в росте стоимости заемных ресурсов и снижении объемов ипотечного кредитования в связи с ужесточением требований банков к заемщикам. Однако изменение кредитных ставок не настолько существенно, чтобы оказывать влияние на принятие решений девелоперами в части получения кредитов. Крупные стабильные участники рынка по-прежнему достигают необходимых договоренностей с банками, получают кредиты и ведут работу в плановом режиме. Что касается снижения объемов ипотеки – доля ипотечного кредитования на первичном рынке не настолько существенна, раньше она не превышала 20%, сейчас сократилась до 15-17%, это недостаточно, чтобы кардинально изменить ситуацию со спросом. В то же время, в условиях всемирной тенденции удешевления денежных средств единственным надежным активом, способным в долгосрочной перспективе сохранить и преумножить вложения, остается только недвижимость. В отличие от рынков недвижимости развитых государств, где наблюдается снижение цен на недвижимость, в России рынок от насыщения далек. Периодические скачки цен демонстрируют, что предложение не отвечает даже рыночным потребностям, не говоря уже об огромном пласте социальных проблем (очередники, военные, аварийные дома и т.д.), которые государство намерено решать последовательно и системно в ближайшие годы, силами и резервами строительного комплекса.

текст: Юлия Лозовская

категория: Пресса/ печать / rss коммент

7 апреля 2016 (1370 дней 22 часа назад)

Рынок аренды жилья: наниматели голосуют ногами

Динамика ставок аренды жилья в Петербурге наводит на мысль, что время на этом рынке остановилось: из месяца в месяц арендодатели публично заявляют практически одни и те же цены. Впрочем, в ходе торга арендатор может добиться определенных уступок.

категория: Пресса / просмотров: 4705

16 марта 2016 (1393 дня 13 часов назад)

Переезжаем в Петербург: есть ли жизнь в пригородах

Переезжая на ПМЖ в Петербург, многие жители регионов, для которых понятие «свой дом» ассоциируется именно с домом, а не квартирой, не хотят менять привычный уклад. Какие подводные камни таит для них сегмент загородной недвижимости?

категория: Пресса / просмотров: 5042

4 марта 2016 (1405 дней 3 часа назад)

Сделки по доверенности: в чем опасность?

Большинство клиентов агентств недвижимости настораживаются, когда речь заходит об оформлении доверенности. Даже у тех, кто совершает сделку впервые, на слуху страшные истории о мошенничествах, совершенных после выдачи этого документа.

категория: Пресса / просмотров: 4640

29 февраля 2016 (1408 дней 18 часов назад)

Шесть главных ошибок покупателей жилья

Сегодня на рынке недвижимости России условия диктуют покупатели. Но ощущение, что «все двери открыты», нередко заставляет их совершать ошибки, которые как в прямом, так и переносном смысле дорого им обходятся.

категория: Пресса / просмотров: 5172

Page 3

26 ноября 2015 (1504 дня 1 час назад)

Проект закона о риэлторской деятельности готов

25 ноября 2015 года на совместной пресс-конференции Санкт-Петербургской палаты недвижимости в лице президента Дмитрия Щегельского и депутата Государственной Думы Дмитрия Ушакова было объявлено о подготовке проекта Закона о риэлторской деятельности

категория: Новости / просмотров: 7574

29 октября 2015 (1531 день 22 часа назад)

Сюрприз для риэлторов и их клиентов

Почему даже сырой закон о риэлторской деятельности лучше, чем отсутствие закона, и зачем нужно регулировать информацию о продаже жилья в СМИ? Об этом БН беседует с президентом Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директором агентства недвижимости “БЕНУА” Дмитрием Щегельским.

категория: Пресса, Новости / просмотров: 5334

14 апреля 2015 (1729 дней 22 часа назад)

СТАРТ ПРОДАЖ ДЕШЕВЫХ КВАРТИР В НОВОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ

Агентство недвижимости начинает продажи квартир в строящемся жилом комплексе Новогорелово. В наличии все квартиры: студии, 1 комнатные, 2 комнатные, 3 комнатные квартиры. Забронировать квартиру можно по телефону 908-81-51
УСПЕЙТЕ КУПИТЬ ДЕШЕВЫЕ КВАРТИРЫ

категория: Новости / просмотров: 6856

18 марта 2015 (1757 дней 3 часа назад)

Как быстро продать квартиру?

Продажа квартиры требует профессионального, а в ряде случаев – и творческого подхода. Как реализовать свое жилье быстрее и при этом не продешевить? Об этом шла речь на презентации, организованной Санкт-Петербургской палатой недвижимости в рамках юбилейной, 55-й выставки-семинара «Жилищный проект».

категория: Пресса, Новости / просмотров: 6312

18 марта 2015 (1757 дней 3 часа назад)

Как быстро продать квартиру?

Продажа квартиры требует профессионального, а в ряде случаев – и творческого подхода. Как реализовать свое жилье быстрее и при этом не продешевить? Об этом шла речь на презентации, организованной Санкт-Петербургской палатой недвижимости в рамках юбилейной, 55-й выставки-семинара «Жилищный проект».

категория: Пресса, Новости / просмотров: 5657

Источник: http://www.benua.org/content/to/index.php?id=218&yclid=5713415480098650223

Прав-помощь
Добавить комментарий