Могу ли я оспорить арест недвижимости, если оформил право собственности после покупки?

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

Могу ли я оспорить арест недвижимости, если оформил право собственности после покупки?

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт.

После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав.

Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

  1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
  2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
  3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
  4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
  5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать.

В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца.

Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком.

Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк.

В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности.

Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение.

Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа.

Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель.

Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке.

После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю.

Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости.

Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья.

Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор.

Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя.

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто.

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов.

Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку.

Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки.

Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене.

«Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода.

Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей.

Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания.

Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки.

Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами.

Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением.

Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость.

А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Источник: https://mirndv.ru/blog/tonkosti-pokupki-nedvizhimosti-s-obremeneniem/

Снять арест с имущества, недвижимости, автомобиля, квартиры должника в Украине

Могу ли я оспорить арест недвижимости, если оформил право собственности после покупки?

Наши квалифицированные специалисты оперативно и грамотно проведут следующие действия:

  • определят максимально быстрый и надежный способ снятия ареста с имущества;
  • сформируют пакет подтверждающих документов;
  • профессионально составят все необходимые процессуальные документы и оформят их в соответствии с требованиями законодательства;
  • осуществят представительство ваших прав и интересов в суде, органах ГИС, следственных органах, а также у нотариуса.

Наталья Чацкис Старший партнер

Арест любого имущества, в том числе и квартиры – это необходимая мера предосторожности, предпринимаемая государственным исполнителем, для недопущения вероятности его отчуждения и появления возможности избежать выполнения взятых на себя финансовых обязательств перед банковским или каким-либо другим учреждением.

Снятие ареста с недвижимости – это действия, как правило, в интересах заемщика, направленные на получение официальных документов, подтверждающих факт снятия ареста. К такого рода бумагам относятся: судебное решение о снятии ареста с недвижимости, постановление о снятии ареста от государственного исполнителя, выписка из госреестра.

Снятие ареста с недвижимого имущества требует проведения комплексной экспертизы всех собранных документов по кредитной истории, в состав которых, в том числе, входят и решения судебных инстанций, и бумаги, касающиеся действий исполнительной службы.

В результате проведенного анализа определяется оптимальный и самый надежный путь для снятия ареста.

Поэтому так важно в таком процессе, как снятие ареста с квартиры, тщательно подойти к выбору юриста, компетентность которого позволит справиться с поставленной задачей.

Арест имущества может быть применен для обеспечения в последующем действительного выполнения решения суда и имеет своим последствием невозможность в полной мере распоряжаться своим имуществом. Арест имущества может проявляться в его описи, установлении запрета отчуждения, изъятии и передаче на сохранение другим лицам.

Снятие ареста с автомобиля

Снятие ареста машины проводится только с помощью решения принятого судом.

В случае уголовного расследования в суд подается заявление о разрешении вопросов, связанных с исполнением приговора о ранее проведенном изъятии транспортного средства, а также бумаги, подтверждающие отсутствие необходимости в этом и причины вернуть машину законному владельцу.

Если дело гражданское, то документы в суд о снятии ареста с авто включают заявление об отмене мер ранее проведенного изъятия, а также доказательства возмещения ущерба хозяину транспортного средства, как подтверждение того, что необходимость в исполнении мер предыдущего решения суда отпала.

Как снять арест и запрет отчуждения имущества в зависимости от субъекта, который его наложил?

  • Как снять арест с квартиры, наложенный на имущество по решению суда.

Снятие ареста с имущества, который был наложен по решению суда в качестве обеспечения иска, происходит в порядке ст. 154 ГПКУ. Для этого необходимо в суде обосновать отсутствие необходимости ареста, изменение ситуации по делу, в связи с которой исчезли основания для обеспечения иска.

Кроме того, арест имущества возможен и в уголовном процессе по решению следственного судьи (суда) по согласованному ходатайству следователя с прокурором либо прокурора отдельно, а также гражданского истца.

Соответственно ходатайство об отмене ареста также необходимо подавать следственному судьи (если дело на стадии досудебного расследования) либо суду (если начато судебное производство). Ходатайство подается в порядке ст.

174 УПК Украины.

Если вы оказались в подобной ситуации, обращайтесь в юридическое объединение «Наказ». Наши специалисты помогут вам в решении этой проблемы, грамотно составят иск о снятии ареста с имущества, окажут комплексную поддержку по защите ваших интересов, освободив вас от лишних проблем.

  • Как снять арест с имущества, наложенный ГИС.

Снятие ареста с имущества, который был наложен по решению государственного исполнителя, возможно:

  • исходя из ст. 40 ЗУ “Об исполнительном производстве” при завершении исполнительного производства исполнитель принимает решение о снятии ареста, который был наложен на имущество;
  • если будут выявлены нарушения в процедуре наложения ареста – арест снимается на основании постановления начальника отдела ГИС;
  • если будет принято решение о нецелесообразности либо невозможности реализовать арестованное имущество (чрезмерный износ, нерентабельность реализации) – арест снимается на основании постановления государственного исполнителя, утвержденного начальником отдела.

В этих случаях представитель ГИС самостоятельно принимает решение о снятии ареста, если же вы не согласны с его решением, либо с его бездействием, необходимо обжаловать его решение, обратившись к начальнику отдела, руководителю вышестоящего органа ГИС либо в суд. Должник может обжаловать действия исполнителя лишь в суде.

  • подача иска лицом, которому принадлежит имущество и которое не является должником.

Нередки случаи, когда, при попытке осуществить какую-либо сделку с имуществом, владелец узнает, что на его имущество наложен арест при абсолютно неизвестных ему обстоятельствах.

Такая запутанная ситуация вполне возможна и ваши действия должны быть следующими:

  1. возьмите у нотариуса извлечение из единого реестра запрета отчуждения недвижимого имущества, в котором вы и увидите, на основании какого документа был наложен арест;
  2. обратитесь в отдел государственной исполнительной службы, который наложил арест, получите письменный отказ (наиболее частая ситуация заключается в том, что материалы в исполнительной службе уничтожаются по истечении 3-х лет);
  3. подайте исковое заявление в суд. Подробная инструкция о том, как самостоятельно подать иск находится здесь.

Пример иска о признании права собственности и снятии ареста с имущества

  1. с полученными документами снова обратитесь в отдел ГИС (лучше все проконтролировать самостоятельно).
  • В иных случаях, когда исполнительное производство незаконченно.

Например, из-за наличия задолженности по алиментам, был наложен арест на имущество должника. В дальнейшем долг по алиментам полностью погашен, но арест не снят, что существенно ущемляет права владельца. В данном случае необходимо также обратить с иском в суд.

Пример искового заявления о снятии ареста

  • Снятие ареста нотариусом.

Нотариус вправе наложить запрет на отчуждение имущества и зарегистрировать его в соответствующих реестрах во множестве случаев. Например, в момент удостоверения им договора пожизненного содержания либо наследственного договора, договора залога (ипотеки) имущества, подлежащего государственной регистрации.

Соответственно субъект, который имеет право обратиться к нотариусу для снятия запрета отчуждения, в каждом отдельном случае иной.

К примеру, в случае прекращения договора залога (ипотеки), нотариус снимет запрет по заявлениям обеих сторон договора либо же по заявлению лишь залогодателя, если он предоставит надлежащие доказательства того, что обязательство по договору выполнено; после смерти отчуждателя имущества по договору пожизненного содержания (либо наследственному договору), нотариус снимет запрет по заявлению приобретателя указанного имущества, если же договор пожизненного содержания (либо наследственный договор) по решению суда разорваны либо признаны недействительными, то обратиться к нотариусу может любая из сторон.

Кроме того, по договору залога (ипотеки) у должника также есть еще один вариант, как снять запрет отчуждения у нотариуса. Согласно ст. 537 ГКУ должник может внести средства по своему долговому обязательству на депозит нотариуса.

В данном случае должник обязан предоставить нотариусу доказательства невозможности выполнения обязательства перед кредитором, вследствие отсутствия либо уклонения кредитора (его представителя) от принятия выполнения обязательства.

Наложение ареста на имущество наиболее активно используемый вид обеспечения требований, который может доставить немало хлопот в дальнейшем владельцу.

Кроме того, владелец имущества может быть абсолютно не связан никакими долговыми обязательствами, но при желании произвести ту или иную сделку узнает о столь неприятной ситуации. Следует отметить, что если рассматривать положения ст.

60 ЗУ “Об исполнительном производстве”, то пункты 3, 4 статьи (снятие ареста в связи с выявлением нарушений исполнителя, а также наличием письменного вывода эксперта о нецелесообразности реализации арестованного имущества) очень редко применяются на практике.

Реальной возможностью снять арест с имущества во многих ситуациях остается подача судебного иска либо судебное обжалование тех или иных решений и действий.

Для того чтобы осуществить эту процедуру быстро и успешно, необходимо не только владеть определенными теоретическими знаниями в сфере юриспруденции, но и владеть определенным багажом практического опыта, чтобы понимать, какие именно методы для снятия ареста будут эффективны в каждом конкретном случае.

Кроме того, хотелось бы отметить, что если арест применялся в качестве обеспечения иска, то лицо, в отношении которого суд применил арест на имущество, имеет в своем распоряжении лишь 5 дней, с момента ознакомления с копией судебного решения.

Для того чтобы изучить вопрос, разобраться во всех тонкостях и законодательных нормах, грамотно и убедительно составить заявление об отмене ареста, собрать подтверждающие документы и подать все в суд, этого времени для человека, не владеющего опытом в сфере юриспруденции, будет явно недостаточно.

Поэтому, учитывая серьезность последствий наложения ареста на имущество, настоятельно рекомендуем обращаться с данной проблемой за помощью в юридическую фирму «Наказ» в Киеве.

От такой процедуры, как арест имущества в Украине не застрахован никто. Любой человек, сам того не ведая, может оказаться в этом неприятном положении.

Арестовать могут как жилую недвижимость, так и офис. Сумма вашего долга не является определяющим фактором в этой ситуации.

Не говоря уже о том, насколько часто такие действия проводятся с людьми, у которых вообще отсутствуют какие-либо задолженности.

Добиваться справедливости в любом случае придется в суде и первое, что надо сделать, это подать исковое заявление о снятии ареста с имущества. Немаловажную роль при этом играет привлечение в качестве защитника ваших интересов опытного юриста. От его знаний всех нюансов и мелочей исполнительного процесса во многом будет зависеть конечный результат.

Наши квалифицированные адвокаты помогут в самые короткие сроки вернуть ваши права собственности и избавят вас от самостоятельного решения такой проблемы, как снятие ареста с имущества должника. Юридическое объединение «Наказ» уверенно встанет на защиту ваших интересов и гарантировано добьется желаемого результата.

Источник: https://nakaz.ua/sniatie-aresta

8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость

Могу ли я оспорить арест недвижимости, если оформил право собственности после покупки?

«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через 10 дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги.

Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.

Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой.

Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении.

Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.

Если регистрация права собственности будет остановлена, покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец – деньги. Правда, денег к этому моменту может уже не быть. Тогда покупателю придется начинать судебное разбирательство и взыскивать отданные средства всеми законными способами.

Вот основные причины остановки регистрации:

1. На регистрацию подан неполный пакет документов

Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.

По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.

Людмила Плотникова, юрист УПН: «В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор ».

Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «В последний раз мы проводили сделку, объект был зарегистрирован в БТИ (сделка до 1999 года), в Росреестре не был зарегистрирован. Соответственно, нужно было предоставить справку (которой нет в перечне обязательных документов) «О принадлежности объекта недвижимости».

Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.

2. Ошибки в документах

Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»: «В нашем агентстве была сделка с объектом на улице Краснолесья, в новом кадастровом паспорте было указано КраснолесьЕ». Благо к нам проявили лояльность в этой ситуации, и сделка состоялась. А так – это техническая ошибка, которая могла привести к остановке регистрации».
 

Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «Регистрация последней сделки с загородкой была приостановка из-за неточности. В том случае была одна тонкость – раньше существовала категория земельного участка – «земли поселений». Сейчас такого вариант в классификаторе нет. Сегодня есть только «земли населенных пунктов». Продавец уехал отдыхать за рубеж, вовремя документ не предоставил, соответственно, регистрацию остановили. Нам пришлось переделывать договор купли-продажи».

3. Двойная продажа одного объекта

Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя.

Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью.

Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.

Людмила Плотникова, юрист УПН: «Летом была история – продавец сдал пакет документов на регистрацию повторно. Через 15 дней был выявлен факт повторной сдачи документов на регистрацию. Сейчас, скорее всего, будет возбуждаться уголовное дело по факту мошенничества. Квартиру продавали по доверенности, пострадали два покупателя».
 

Дело в том, что у специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.

Игорь Обухов, директор АН Антей: «Теоретически, дважды сдать документы на регистрацию можно и сейчас. В Екатеринбурге подлинники документов не забираются, соответственно, они остаются на руках у продавца. При желании он может сдать документы на регистрацию повторно. В любом случае, двойной пакет документов попадет к регистратору, по обоим пакетам будет приостановка и разбирательство».

Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.

4. Отказ от регистрации по инициативе продавца

Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.

Игорь Обухов, директор АН Антей: «Любая из сторон сделки может написать заявление о прекращении регистрации. Причины никакие для этого указывать не нужно, это законодательством не предусмотрено. В этом случае, сначала регистрация приостанавливается на один месяц, вторая сторона уведомляется о том, что я поступило такое заявление. Если месяц истек, иных заявление не поступило, то регистрация прекращается, сторонам сделки возвращаются документы, сданные на регистрацию и уведомление о прекращении регистрации. Продавец с покупателем либо в добровольном порядке решают свои вопросы, либо обращаются в суд».

Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.

Надежда Легостаева, специалист по недвижимости АН «Новосел»: «В течение срока регистрации продавец может развернуть сделку, при этом покупателю должны вернуться деньги в полном объеме. У клиента до работы со мной был случай: квартира выбрана, расчеты произведены, документы сданы на регистрацию. Во время регистрации продавец решил, что продешевил с продажей квартиры и предложил доплатить еще полмиллиона рублей. На что мой клиент ответил отказом. В результате продавец развернул сделку, вернул себе квартиру, клиент получил свои деньги обратно. Кстати, продавец до сих пор не может продать ту квартиру».

Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.

Артем Денисов, управляющий партнер Юридической компании «Генезис»: «На моей практике был случай, продавец в одностороннем порядке подала заявление о возврате документов из регистрирующего органа, хотя каких-либо оснований к этому не имелось – сделка была исполнена сторонами надлежащим образом: квартира была передана покупателю, расчеты произведены. После этого продавец обратилась в суд для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга принял решение о признании указанной сделки недействительной.

Изначально стороны намеревались заключить договор по цене 10 500 000 рублей, однако продавец отказалась от подписания соответствующего дополнительного соглашения.

При подписании договора продавцу были переданы денежные средства в размере 10 500 000 рублей, из которых – 3 700 000 в качестве покупной цены по договору, 6 800 000 – безосновательно.

Следовательно, последствие применимые к недействительной сделке – двухсторонняя реституция: продавец получил обратно квартиру, а покупатель – обратно 3 700 000 в качестве покупной цены по договору».

5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта

Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку из ЕГРП об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.

Ирина Карпухина, помощник генерального директора по правовым вопросам ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»: «В моей практике был такой прецедент: документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали. Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку. По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста. Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе».

Отметим, что самой полной информацией об арестах обладают специалисты Росреестра – они могут увидеть наличие наложенного обременения при приеме документов на регистрацию. У сотрудников МФЦ такой возможности нет, поэтому покупателям рекомендуется заранее заказывать срочное изготовление выписки из ЕГРП (оформляется за 1 день).

6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника

В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган.

Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено.

Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.

7. Смерть продавца в процессе регистрации

Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»: «Предположим, собственник сегодня жив и здоров, сделка совершена, деньги за квартиру отданы. Остается 10 дней ждать перехода права собственности. В течение этого срока владелец умирает. Переход права собственности не состоялся. В этом случае у покупателя есть риск остаться без денег и без квартиры».
 

Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.

8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию

Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде.

Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу.

И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов.

В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «Одним из существенных условий приема документов является оплаченная пошлина об оплате государственной регистрации. Без оплаченной пошлины регистратор даже не примет документы. Если заявитель ошибся в сумме, специалист попросит оплатить заново. А уплаченные ранее денежные средства будут возвращены по заявлению (заявления о возврате денег принимают в отделении на ул. Крестинского). К примеру, я платил пошлину за удаленную регистрацию, но сделал это не на тот счет, пришлось оплачивать повторно».

***

Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.

Евгения Курмачева

Рубрики на сайте:

  • Каталог новостроек Екатеринбурга.
  • Продажа квартир в Екатеринбурге.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/8065

Как снять арест с имущества? | Касьяненко и Партнеры

Могу ли я оспорить арест недвижимости, если оформил право собственности после покупки?

Исполнитель арестовывает имущество с целью обеспечить выполнение должником взятых обязательств. Арест имущества может проявляться в описи, запрещении отчуждения, опечатывании помещения, изъятии и передаче на хранение другим лицам. После наложения ареста лицо не может в полной мере распоряжаться своим имуществом.

Отмена ареста имущества в гражданском и уголовном праве

В гражданском деле арест можно снять с помощью искового производства, либо через обжалование решений, действий или бездействия исполнителя или другого должностного лица исполнительной службы.В уголовном производстве владелец имущества может обратиться в суд для защиты своего нарушенного, оспариваемого или непризнанного права собственности.

После подтверждения такого права владелец имущества, даже если он не участник производства, может ходатайствовать об отмене ареста. Одновременно с вынесением решения, которым заканчивается судебное рассмотрение, суд решает вопрос об отмене ареста имущества.

Суд отменяет арест при оправдании обвиняемого, оставлении гражданского иска без рассмотрения, отсутствии в наказании конфискации имущества или специальной конфискации, прекращении производства. Следователь, прокурор немедленно выполняют решение об отмене ареста.

Одновременно с вынесением решения о закрытии производства прокурор отменяет арест имущества, если оно не подлежит специальной конфискации.

В гражданском деле в зависимости от субъекта, наложившего арест, различается процедура его снятия.

Снятие наложенного судом ареста

Снятие ареста по причине нарушений исполнителя или письменного экспертного вывода о нецелесообразности реализации имущества встречаются редко. Обычно снимают арест судебным иском или судебным обжалованием решений или действий.

Для снятия ареста, наложенного судом с целью обеспечения иска, в суде следует обосновать, почему арест перестал быть необходим, объяснить изменение обстановки в деле, в связи с которой исчезла необходимость обеспечения иска.

Если лицо считает, что арестованное имущество принадлежит ему, а не должнику, у него есть право обратиться в суд с заявлением о признании права собственности и отмене ареста.В уголовном производстве арест автомобиля можно снять только с помощью судебного решения.

В суд подают заявление о разрешении вопросов, связанных с проведённым изъятием транспортного средства, с указанием причин возвращения автомобиля владельцу, подтверждением отсутствия необходимости такой меры.

В гражданском деле документы для суда об отмене ареста автомобиля содержат заявление об отмене проведенного изъятия и подтверждение возмещения ущерба владельцу транспортного средства.После вынесения судом решения о снятии ареста исполнитель не позднее следующего дня выносит отменяющее арест постановление, копию которого направляет должнику.

Когда исполнитель останавливает исполнительные действия, арест имущества или средств продолжает действовать, кроме предприятий-поставщиков тепловой энергии, горячей воды, либо обеспечивающих централизованное отопление.

Снятие ареста, наложенного исполнительной службой

Наложенный исполнителем арест отменяют решением органа исполнительной службы или суда.Исполнитель принимает решение о снятии ареста после окончания исполнительного производства. Арест отменяет начальник отдела исполнительной службы, в случае обнаруженных нарушений во время его наложения.

Если имущество реализовать невозможно или нецелесообразно по причине его износа, повреждения, если расходы при обращении его на взыскание больше суммы, за которое его можно реализовать, арест может снять государственный исполнитель своим постановлением, утверждённым начальником органа исполнительной службы.

Иногда владелец имущества при осуществлении сделки узнаёт об аресте недвижимости. Тогда необходимо взять у нотариуса выписку из реестра запрета отчуждения недвижимого имущества. В отделе исполнительной службы, скорее всего, снять арест откажут. Распространённое основание для отказа — плановое уничтожение исполнительных документов в течение 3-х лет.

Получив отказ, следует обратиться с иском в суд. С решением суда нужно повторно прийти в отдел исполнительной службы.

Снятие ареста, наложенного нотариусом

Нотариус может запретить отчуждение имущества. К примеру, удостоверяя договор залога имущества, пожизненного содержания или наследственного договора. От вида договора зависит субъект, у которого есть право потребовать от нотариуса снятие ареста.

Если прекращается договор залога, нотариус снимает запрет после получения заявлений обеих сторон, либо заявления залогодателя, содержащее подтверждение выполнения обязательств другой стороной.

По договору пожизненного содержания или наследственному договору нотариус отменяет запрет после смерти отчуждателя, получив заявление приобретателя имущества. Если договор разорван решением суда или считается недействительным, любая из сторон вправе обратиться к нотариусу.

По договору залога или ипотеки у должника есть дополнительный способ снятия запрета. Он может перечислить средства, внести ценные бумаги по взятому обязательству на депозит нотариуса. При этом следует представить доказательства невозможности исполнить финансовое обязательство.

Банк арестовал недвижимость

За кредитные средства от банка физическое лицо приобрело недвижимое имущество. Право собственности получено на основании ипотечного договора, стороны которого — банк и физическое лицо.

В таком случае банк вправе арестовать недвижимость и отменить арест после выполнения заёмщиком своих обязательств и прекращения ипотечного договора.Банк должен снять арест за пять дней. Но часто банки откладывают снятие запрета, из-за чего регистрационная служба не принимает у собственника документы.

В службе требуют подтверждения полномочий на снятие ареста или представителя кредитора. После принятия решения о том, кто обратится в регистрационную службу, уполномоченный банком собственник или непосредственно представитель банка, заявитель может подать собранные документы.

Регистрационная служба должна решать вопрос о регистрации арестов или других ограничений, их устранении, давать выписки из государственного реестра в день получения обращения.

Обращайтесь в ЮК «Касьяненко и партнёры» для снятия ареста с любого имущества

Для снятия ареста в Киеве, мы можем:

• найти оптимальный способ устранения ареста;• подготовить процессуальные документы;

• представить вас в суде, исполнительной службе, перед нотариусом, правоохранительными органами.

С арестом имущества может столкнуться каждый. Сумма долга, которая, как вам кажется, незначительна для введения такой меры, не помешает арестовать как жилую недвижимость, так и офис. Иногда восстанавливать утраченные права приходится людям, которые вообще задолженностей не имеют.

Юристы ЮК «Касьяненко и партнёры» помогут вернуть утраченные права на имущество.

Источник: https://www.kasyanenko.com.ua/publications/kak-snyat-arest-s-imushchestva

Прав-помощь
Добавить комментарий