Могут ли забрать купленную квартиру, если продавец должник?

«Нас с дочкой выселяют на улицу». Минчанка купила квартиру, а спустя время ее «отобрал» позапрошлый владелец – Недвижимость Onliner

Могут ли забрать купленную квартиру, если продавец должник?

У риелторов есть железный аргумент, который они любят припоминать людям, попавшим в сложную ситуацию с недвижимостью: если бы покупка или продажа осуществлялась через агентство, то сделка была бы чиста и прозрачна.

Минчанка Алеся так и поступила, купив квартиру с помощью риелтора, однако это не спасло ее от одновременной потери и купленной квартиры, и денег.

Ее ждал сюрприз: объявился не прошлый владелец квартиры и даже не позапрошлый, а его дочь с требованием вернуть жилье.

Алеся — мать 7-летней девочки. До злополучной покупки она долгое время жила с мужем в квартире в Шабанах. Как только на свет появилась дочка, семья начала копить на расширение площади — чтобы у ребенка была отдельная комната. В прошлом году семейный капитал наконец позволил потратиться на жилье. Было решено продать старую квартиру и купить новую. «Однушку» продали за $48 тыс.

— Начали подыскивать себе двухкомнатную квартиру. Главное условие покупки — отсутствие ремонта, шаговая доступность школы и поликлиники, так как ребенка укачивает в транспорте и далеко ездить нет возможности.

Новое жилье выбиралось долго и тщательно: варианты находились не те, что надо. Однажды на глаза Алесе попалось объявление о продаже «двушки» на проспекте Газеты «Звязда». Квартира продавалась через агентство.

— Мы с супругом приехали на просмотр квартиры, нас все устроило, близкие тоже одобрили. Оформлять квартиру при покупке решили на маму, ведь основная сумма денег была у нее. Да и родители боялись оформлять жилье на меня: я дважды подавала на развод, и в случае окончательного распада семьи супруг мог бы выразить претензии на квартиру…

В июне прошлого года мама Алеси заключила договор с прошлым владельцем — Анастасией. «Обновка» обошлась в $60 тыс.

— На тот момент в квартире никто не был зарегистрирован, лицевой счет был чист. Жилье было подготовлено к продаже риелторами. Мы поехали в РСЦ, переоформили квартиру на маму. Почти сразу мама оформила договор дарения на меня.

Первая тревожная весточка поступила от соседей при случайном разговоре. Они поспешили предупредить: по квартире были судебные тяжбы. Алеся заволновалась и, чтобы успокоить душу, на следующий день поехала в агентство.

— Выяснилось, что до нашей сделки был судебный процесс. Анастасия требовала снятия с регистрационного учета дочери предыдущего владельца — Анатолия.

До сделки агент об этом обстоятельстве умолчал, но после требования разъяснений переслал Алесе на почту решение городского суда. В нем значится, что Анастасия является собственником квартиры, а прошлый владелец и его дочь сняты с учета.

— Прочитав решение, я успокоилась. Квартиру мы купили абсолютно законно у собственника, и в ней никто не был прописан.

Ничто не предвещало беды. Деньги законно переданы прошлому владельцу, квартира законно куплена и оформлена, риелторы довольны заработком. Семья принялась делать ремонт, выделив на это $15 тыс.

— Залили стяжку по всей квартире, положили плитку, ламинат, поставили везде стеклопакеты, выровняли стены, заменили всю электрику, сантехнику, купили встроенную кухню, поставили встроенные шкафы, натянули потолки.

По словам Алеси, первоначально квартира была в ужасном состоянии: отсутствие ремонта, неприятный запах, на стенах трещины, ржавые трубы. Но этот «чистый лист» ее устраивал: в голове давно сидел образ новой квартиры по своему вкусу и разумению.

В декабре 2015 года Алеся внезапно получает повестку в суд и письмо с информацией: квартира арестована. Начались бесконечные судебные тяжбы.

— Оказалось, что Анастасия (прошлый, второй владелец) купила квартиру у Анатолия (позапрошлый, первый владелец), который в это время отбывал наказание за неуплату алиментов. Квартира досталась ему по наследству, но в ней была прописана его несовершеннолетняя дочь, которая при разводе родителей в 2001 году решением суда была оставлена с матерью и все время проживала с ней по другому адресу.

Регистрация дочки была формальной. Это доказала Анастасия в городском суде, который вынес однозначное решение: девочка должна быть снята с учета. Об этом говорят и справки из роддома, детского сада, поликлиники, школы. Местом проживания в этих справках значится только один адрес — адрес проживания матери.

Анатолий продал квартиру Анастасии и на вырученные деньги купил двухкомнатную квартиру на Минина. Он предлагал прописать туда свою дочь, но мать была против. Таким образом, Анастасия была вынуждена обратиться в суд для устранения препятствий к вступлению в право пользования квартирой. Но даже после этого, выходит, дочь первого владельца претендует на мою квартиру.

После множества заседаний суд вынес решение: установить факт ничтожности договоров купли-продажи между всеми владельцами, признать недействительность договора дарения между Алесей и ее мамой. Квартиру полагается вернуть Анатолию и зарегистрировать в ней его дочь. Анатолий должен выплатить Алесе 1 353 540 000 рублей.

— Дочь Анатолия с матерью хотят отсудить у меня мое единственное жилье. Они не имеют никаких имущественных прав на эту квартиру. Истребовать имущество имеет право только собственник, а они третьи лица, в квартире не жили и ни копейки в нее не вложили. Их исковые заявления содержат одни лишь желания проживать в нашей квартире.

Анатолий утверждает, что при продаже квартиры заручился устным согласием бывшей супруги на снятие девочки с регистрационного учета, а сейчас она заявляет, что такого согласия не давала.

Но по закону оно и не нужно, так как отец и мать, являясь равноправными родителями, могут выражать права их совместного ребенка. Достаточно согласия одного из родителей.

Это подтвердила на суде и нотариус, зарегистрировавшая сделку купли- продажи квартиры между Анатолием и Анастасией.

Представители органов опеки приходили ко мне домой, составили акт обследования квартиры, просили суд отказать в иске дочери Анатолия и защитить права моей несовершеннолетней дочери.

Но суд не учел этого… В 2013 году органы опеки тоже составляли акт по этой же квартире и вынесли решение, что она находилась в антисанитарных условиях.

Это же подтверждается и справкой из ЖРЭУ, в которой констатируется, что ребенок проживать там не мог. Эти справки также не были учтены судом.

Не указано, в какой срок он должен это сделать, не учтена сумма, потраченная мной на ремонт! Получается, что у Анатолия будет две квартиры: на проспекте Газеты «Звязда», которую он три года назад уже один раз продал, и на Минина, которую он приобрел на вырученные от этой продажи деньги…

Анатолий на суде говорил, что денег у него нет и возвращать он их не будет, потому как нигде не работает. Он не претендует на мою квартиру, так же как и Анастасия.

Однако решением суда Московского района города Минска он становится собственником, еще даже не выплатив мне деньги. А мы с ребенком будем выписаны на улицу сразу при переходе права собственности…

* * *

Алеся сидит с папкой документов в полном непонимании, что делать дальше. Девушка говорит: если бы она знала, что повлечет за собой покупка этой квартиры, то обошла бы объявление стороной. Дело случая: никогда не знаешь, к чему приведет то или иное действие. Как карточный домик разваливается будущее: Алеся лишается квартиры и, более чем вероятно, потеряет $75 тыс.

У Алеси есть масса вопросов:

— Почему Анатолий должен возвращать деньги? Ведь мы даже не знали о его существовании! Почему он, добровольно продав свою квартиру и выражая свое согласие со снятием с регистрационного учета своей дочери, которая там 15 лет не жила, вынужден платить по чужому счету? Он неплатежеспособен! На данный момент он даже нигде официально не работает!

Почему моя мама не может оставить за собой право на честно приобретенную собственность? Почему из-за такого решения мы сразу теряем право собственности и остаемся на улице без возврата нам денег? Просто по желанию третьих лиц! Получается, что через 15 лет после развода один из супругов может предъявить претензии на наследуемую собственность другого или их ребенок, став совершеннолетним, может требовать своей прописки в чужую квартиру? Это наше с дочкой единственное жилье. Мало того что нас лишают и денег, и квартиры, так нам еще присудили выплатить судебные издержки истцам. Почему так?

Подобных сделок по стране тысячи. Что будет, если каждая из них будет оспариваться таким образом?

Ответов на эти вопросы пока нет. Семья готовит кассационную жалобу в городской суд.

***

Купить или продать жилье в любой точке Беларуси можно с помощью сервиса Onliner.by. В базе данных — около 9 тыс. объявлений.

Источник: https://realt.onliner.by/2016/06/22/sud-zvezda

Когда могут отменить сделку при банкротстве продавца

Могут ли забрать купленную квартиру, если продавец должник?

Прочла в интернете следующую историю, после которой боюсь приобретать квартиру на вторичке. Дальше рассказываю со слов покупателя.

Какие-то люди купили в 2016 году квартиру у физлица по рыночной стоимости. Спустя два с половиной года получили иск о признании сделки недействительной по причине банкротства продавца в 2017 году.

С продавцом знакомы не были, в сговор не вступали. Со слов большинства юристов: при покупке недвижимости в срок за ТРИ года ДО признания продавца банкротом покупатель может законным образом лишиться и купленной квартиры, и денег за нее.

Обезопасить себя от такого случая никак нельзя.

Пожалуйста, разберитесь, правда ли это.

Марина

Я не советую верить в истории о том, как разумные люди внезапно теряют большую сумму, это не кино. В реальной жизни имущественные перемены подчиняются логике, даже если это потеря жилья по неосмотрительности.

Расскажу подробнее о причинах отмены сделок при банкротстве и последствиях такой отмены.

Когда и продавец, и покупатель действуют добросовестно, после сделки стоимость их имущества не меняется, меняется только его состав. В этом случае нет никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством, поэтому покупатель ничем не рискует.

Если по документам продавец получает за квартиру ее рыночную стоимость, сделка, скорее всего, безопасна для покупателя.

Если по договору квартира стоит дороже, чем на самом деле, покупатель рискует той суммой, на которую завышена стоимость квартиры, об этом мы подробно писали в отдельной статье.

Как вы на самом деле рассчитались, не по документам, значения не имеет.

Когда вы покупаете квартиру за миллион рублей в центре Москвы, продавец находится в заведомо невыгодном положении. Получая такое щедрое предложение, вы как раз и рискуете: такую сделку могут отменить, если продажа за бесценок станет причиной банкротства, а именно невозможности вернуть долги.

Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным. В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилась глава о банкротстве физических лиц. Глупость — законное основание для списания долгов.

Но есть еще уголовно наказуемое преднамеренное банкротство, когда человек специально совершает действия для уменьшения стоимости его имущества, чтобы имущества стало так мало, что кредиторы ничего не могли бы вернуть себе.

Очевидно, что и продавец, и покупатель понимают, что продажа за миллион рублей квартиры стоимостью в 10 миллионов существенно уменьшает сумму в кармане продавца. Такую подозрительную сделку могут отменить.

Именно могут — нет гарантии, что это произойдет.

Риск потерять квартиру из-за банкротства продавца появляется уже при скидке в полмиллиона.

Получается, что вы виноваты, если сэкономили 500 тысяч рублей от среднерыночной стоимости, а продавцу теперь не хватает этих денег на возврат долгов. При этом учитываются не ипотеки и автокредиты в целом, а только размер просроченных платежей.

Пленум Высшего арбитражного суда сказал, что важно оценивать соразмерность возникшего долга и финансовых потерь продавца. Если вы купили квартиру за 10 миллионов, а у продавца появились долги на 5 миллионов, всю квартиру точно не заберут.

Продажа квартиры на Арбате за миллион рублей — максимально невыгодная для продавца сделка. Но в каждом конкретном случае суд будет разбираться отдельно. Скидка от среднерыночной цены в 500 тысяч в Москве не делает сделку подозрительной, если итоговая цена квартиры — 8 миллионов. Такая же скидка в Оренбурге уже подозрительнее, если квартира продана всего за миллион.

Например, в Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 миллиона рублей продали за 450 тысяч. Хотя продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость маленькой площадью (30 кв. м), плохим состоянием и необходимостью менять сантехнику, при банкротстве продавца суд отменил сделку.

Квартиру просто так не заберут: в арбитражном суде должно начаться рассмотрение дела о банкротстве продавца квартиры.

Сделку могут оспорить, даже если на грани банкротства муж, а квартиру вы покупали у жены: это связано с режимом общей собственности супругов.

Риск возможного оспаривания продажи связан не с датой признания продавца банкротом — тогда все будет уже кончено, — а с периодом между датой продажи и подачей заявления в арбитражный суд с просьбой разобраться, банкрот человек или нет.

Финансовый управляющий будет проверять сделки продавца квартиры. Но эти сделки должны быть вопиюще сомнительными, чтобы было реально доказать недобросовестность сторон договора купли-продажи и все отменить.

То есть указанный вами трехлетний срок оспаривания договора купли-продажи квартиры действует не во всех случаях.

Например, в 2018 году в Санкт-Петербурге при рассмотрении дела о банкротстве признали недействительной сделку о купле-продаже квартиры.

Эту квартиру за два с половиной года до банкротства по документам продали за миллион рублей, а эксперт пришел к выводу, что на момент продажи рыночная стоимость квартиры составляла 4,65 миллиона рублей.

Сделка была неравноценной, что в сочетании с последующим банкротством продавца и привело к ее отмене.

Смотрите: на саму возможность оспаривания вы можете повлиять, если купите квартиру слишком дешево. А вот на то, в какой срок продажу можно отменить, влияет только размер долгов продавца — вы на это никак не повлияете. Конечно, если вы купили квартиру только по документам, а ею продолжает пользоваться формальный продавец, такую сделку тоже могут отменить в течение трех лет.

А вот если продавец делает скидку на размер его долга вам и в договоре купли-продажи указана цена со скидкой, это рискованная сделка, ее могут отменить. Потому что получается, что продавец умышленно избавился от имущества, которым мог расплатиться с другими кредиторами. Это нечестно: когда у должника мало денег, он должен дать по чуть-чуть всем, а не кому-то одному.

Могут оспорить такую сделку, если дело о банкротстве продавца началось до продажи или через месяц после нее. От сделки до начала банкротства может пройти полгода, если вы совершенно точно знали, что не только вам продавец должен денег.

Теперь расскажу о том, какие будут риски, если вы все же захотите купить квартиру на пару миллионов дешевле, а продавец в скором времени погрязнет в долгах. Если кратко, то получится так, как в вашей истории.

Возможно, все закончится нелепой ситуацией, когда вы сами по сниженной цене будете выкупать на торгах квартиру, за которую уже заплатили. Вряд ли напрямую вы — скорее кто-то, кто будет действовать в ваших интересах, но за ваш счет.

Если ваши знакомые не предлагают формально купить у них квартиру, то вряд ли кто-то незнакомый будет передавать права на квартиру за копейки. Так что ситуация может стать реальностью только в погоне за сумасшедшими скидками.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodavec-bankrot/

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Могут ли забрать купленную квартиру, если продавец должник?
Статья обновлена: 31 декабря 2019 г.

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Лицевой счет закрепляется за человеком, следовательно и долги по ЖКХ также закрепляются за человеком, а не за квартирой.

Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрациии права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст.

158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга.

Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга.

После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст.

380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов.

Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации.

Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей.

Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/s-dolgami-po-kommunalke

В алматы суд лишил квартир две семьи. как в казахстане защищена частная собственность?

Могут ли забрать купленную квартиру, если продавец должник?

В Алматы две семьи лишились квартир, которые они купили законным способом. Их отобрали за долги прежних хозяев.

Алматинцы Канат Абдыкалыков и Ирина Акульшина прежде не были знакомы друг с другом. Сейчас их объединяет общее положение: их выселяют из законно купленных ими квартир безо всякой компенсации.

Семья Каната Абдыкалыкова / Фото из архива семьи Абдыкалыковых

Они приобрели жилплощадь по стандартной схеме в 2017 году: нашли по объявлению и через риелторов, а затем у нотариуса проверили, что недвижимость не арестована и на ней не стоит обременение. После этого заключили сделку купли-продажи.

На тот момент, когда прежние хозяева продавали им квартиры, жилплощадь не то что не была арестована – не было даже самих исков о взыскании долга. Семьи Акульшиных и Абдыкалыковых узнали, что у них отбирают недвижимость, когда им пришла повестка в суд.

Как можно потерять законно купленную квартиру?

История началась в 2016 году, когда алматинец Серик Булгараев продал одну квартиру своему брату Данияру Булгараеву, а вторую – подарил родителям супруги. Те спустя где-то год перепродали недвижимость Абдыкалыковым и Акульшиным, соответственно.

Серик Булгараев работал с президентом Союза международных автомобильных перевозчиков РК “КазАТО” Махсатом Сактагановым и задолжал ему крупную сумму денег. Однако тот не смог получить с Булгараева долг, поэтому подал в суд и выиграл процесс. Несмотря на судебное решение, Сактаганов не смог получить свои деньги, поскольку Булгараев к тому времени остался без средств.

После этого Сактаганов обратился в суд с требованием признать сделку о купле-продаже между братьями Булгараевыми и договор дарения их родителям недействительными. Он посчитал, что квартиры – единственный источник возвращения долга.

На суде он попытался доказать, что Серик Булгараев намеренно избавился от недвижимости, чтобы не возвращать ему деньги. И судья согласился с его доводами и признал недействительными не только сделки Булгараевых друг с другом, но и сделки по продаже квартир Акульшиным и Абдыкалыковым.

Таким образом судья оставил добросовестных покупателей Акульшиных и Абдыкалыковых и без квартир, и без денег.

“У них есть право на взыскание убытков, но даже если суд так решит, продавцы – пенсионеры, а у Булгараева нет имущества, согласно решению суда. Он не может вернуть деньги Сактаганову, а как Акульшиным вернёт?” – задалась вопросом адвокат Акульшиных Кундыз Утебекова.

Обычно закон и судебная практика защищает права добросовестного приобретателя и не даёт лишиться имущества, отметила Кундыз Утебекова. Но сейчас это прецедент: кредитор первого собственника квартиры может прийти и спокойно отобрать эту квартиру. Люди начнут бояться покупать квартиры, заключать сделки купли-продажи. Люди просто теряют имущество, приобретённые законным образом.

Судьи апелляционной коллегии Алматинского городского суда сделки купли-продажи квартир с Акульшиными и Абдыкалыковым признали недействительными, и теперь семьи ждёт выселение.

Как проводятся сделки купли-продажи квартир?

В октябре 2017 года Министерство юстиции Казахстана передало функцию государственной регистрации прав на недвижимое имущество в НАО “Государственная корпорация “Правительство для граждан”.

Перед тем как зарегистрировать квартиру на нового собственника, в “Правительстве для граждан” проверяют документы на соответствие требованиям законодательства. Всё это расписано в статье 21 Закона РК “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”.

“При наличии обременения на квартиру на момент подачи заявления будет отказано в оказании госуслуги”, – заверили в НАО “Правительство для граждан”.

Однако даже это мера предосторожности, судя по решению городского суда Алматы, не гарантирует, что человек в дальнейшем не лишится своей законно приобретённой квартиры.

Совет нотариуса

Нотариус Эмиль Абдрашитов рекомендует отнестись к договору купли-продажи серьёзно и прописать в документе все необходимые пункты.

“Чтобы избежать такой ситуации, в тексте договора купли-продажи нужно прописать абзац: “Если недвижимость обременена третьими лицами, которых мы не видим на момент заключения сделки, то все обязательства берёт на себя продавец. Переход права собственности на покупателя не влечёт за собой долги”. Большинство нотариусов не указывают такую формулировку”, – отметил нотариус.

По словам Эмиля Абдрашитова, раньше бывали случаи, когда отменялись 5 сделок купли-продажи подряд в единой цепочке, и последние три добросовестных покупателя оказывались без квартир. Но сейчас таких мошеннических схем стало меньше из-за появления электронной базы и возможности проверки данных.

“Мы проверяем предыдущие сделки, смотрим, как их проводили. Одно из важных условий – форма договора, надо оставить на продавца всевозможные долги. Это должно помочь в суде отстоять свои права.

Факт передачи денег обязательно нужно подтверждать распиской, где сумму собственноручно нужно прописать прописью в тенге.

Кроме этого надо написать, что “продавец претензий не имеет”, “продавец подтверждает, что объект не обременён третьими лицами, залогами, долгами”, – сообщил нотариус.

По словам нотариуса, внедрённая единая нотариальная информационная система (ЕНИС), “е-нотариат”, обеспечивает прозрачность нотариальной деятельности, существенно снижая риски мошенничества при заключении сделок за счёт идентификации и проверки документов физических и юридических лиц, движимого и недвижимого имущества. Однако он рекомендует проявить разумную осторожность и, учитывая возможные опасности, принять во внимание, каким образом был произведён расчет между предыдущими сторонами сделки.

Семья Акульшиных / Фото из архива семьи Акульшиных

В случае, когда в договоре купли-продажи есть условие, что право на недвижимость переходит к покупателю после полной выплаты денег, покупатель не сможет зарегистрировать право собственности, не предоставив доказательств окончательного расчёта, а следовательно, и распорядиться имуществом. Покупатель должен убедиться, что расчёт был произведён в полном объёме, и он больше ничего не должен, и это отражено в расписке, договоре о полном расчёте, отметил нотариус.

Эмиль Абдрашитов рекомендует, чтобы в тексте договора купли-продажи указывался пункт: “В случае обременения отчуждаемого недвижимого имущества долгами или правами третьих лиц, о которых стороны не знали и не могли знать, продавец берёт на себя обязательства по возмещению ущерба, причинённого данной сделкой”. А факт передачи денег обязательно нужно подтверждать распиской, где продавец собственноручно пишет, что сумму, указанную в договоре, получил полностью и претензий не имеет.

По различным причинам одна из сторон сделки может предложить указать при заключении договора купли-продажи недвижимости не реальную продажную стоимость, а иную – более высокую или низкую, предупредил Эмиль Абдрашитов. Соглашаться на такое чревато вовлечением в последующие судебные разбирательства.

Что говорят юристы?

Аскар Каймаков рекомендует добросовестному покупателю приобретать жильё на первичном рынке, напрямую от застройщика. В этом случае вы станете первым владельцем недвижимости, соответственно, признать сделку недействительной ни у кого не получится.

Наименее безопасный вариант покупки квартиры – через публичные торги.

“Такой вариант тоже в значительной мере снижает риски, так как покупная стоимость определяется не договорённостью сторон, а результатами открытого для каждого аукциона. Процесс предельно прозрачен”, – пояснил Аскар Каймаков.

Большая часть населения предпочитает покупать квартиры друг у друга. В этом случае нужно внимательно заключать сделку, говорит Аскар Каймаков. Вот что он рекомендует:

  • обращать особое внимание на цену – соответствует ли она рыночной,
  • на личность продавца,
  • на условия совершения сделки;
  • обратить внимание, не проявляет ли продавец признаков спешки, не показывает ли других подозрительных признаков;
  • взять письменное согласие супруги(а) продавца, если покупаете у физического лица, или протокол общего собрания участников юридического лица, которым сделка одобряется;
  • посмотреть историю приобретения имущества самим продавцом: когда и при каких обстоятельствах он сам стал собственником, нет ли каких-либо обстоятельств, вызывающих подозрение (например, если продавец сам купил имущество по заниженной стоимости или получил в дар). Также может вызвать подозрение, если продавец относительно недавно приобрёл продаваемое имущество;
  • проверить по “Судебному кабинету”, не является ли продавец участником какого-либо судебного разбирательства;
  • проверить на сайте Минюста, не является ли он должником.

“Тем не менее, зная отечественную судебную практику, хочется отметить, что даже при высочайшем уровне осторожности и соблюдении всех юридических формальностей, вы, к сожалению, всё равно можете утратить право на купленное имущество в результате предъявления иска третьим лицом”, – заключил юрист.

Источник: https://informburo.kz/stati/v-almaty-sud-lishil-kvartir-dve-semi-kak-v-kazahstane-zashchishchena-chastnaya-sobstvennost.html

Банкротство продавца – Спик

Могут ли забрать купленную квартиру, если продавец должник?

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

При приобретении жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, для покупателей существует риск потерять и купленную недвижимость, и деньги.

С введением в действие закона о банкротстве физических лиц эти риски только увеличились.

Какие риски при покупке квартиры у несостоятельных граждан, что делать, если продавец квартиры банкрот, как предупредить нежелательные последствия – об этом и другом ниже.

Какие риски есть у покупателя?

Речь идет не об отдельном нормативно-правовом акте, а о внесении изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно нововведениям, которые вступили в силу с 1 октября 2015 года, банкротами могут признаваться физические лица.

Для покупателей недвижимости эти изменения только повысили риски, а именно:

  • Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в последующие три года, если продавец в течение этого срока признается банкротом;
  • Ответственность за недобросовестное поведение продавца перед кредиторами ложится на покупателя недвижимости;
  • И напомним, что отсутствие убедительных доказательств, что приобретатель предпринимал необходимые меры, для выяснения обстоятельств продажи квартиры по цене, ниже рыночной, усугубляет его вину.

К сожалению, принцип добросовестности в случае признания продавца банкротом не спасает покупателя. Вообще же, чтобы вернуть деньги, уплаченные за квартиру, покупатель обязан доказать, что действовал добросовестно. В противном случае, он несет существенные финансовые потери – недвижимость возвращается, а деньги нет. Но когда продавец признан банкротом, деньги вернуть просто неоткуда.

но продавец не может вернуть деньги

Кроме того, нужно учесть, что банкротом признаются физические лица, которые:

  • Имеют просроченную задолженность по кредитам. Причем размер неисполненных обязательств в этом случае значения не имеет.

Мы достаточно часто встречаем упоминание о некой сумме в 500 000 рублей. Но нет! Постановление Пленума ВС РФ от 13.10.2015 N 45 сообщает нам, что такая сумма задолженности ОБЯЗЫВАЕТ должника признать себя банкротом. При этом до 500 000 рублей должник МОЖЕТ признать себя банкротом или его могут признать банкротом кредиторы.

  • Не проводят оплату по этим кредитным договорам, договорам займа или иным договорам, по которым просрочены обязательства более 3 месяцев.

То есть при покупке жилья у лица, которое имеет денежные обязательства, приобретатель рискует пострадать от недобросовестных действий продавца в течение последующих трех лет:

  • Заемщик может перестать выполнять денежные обязательства;
  • Кредиторы поднимут вопрос о реализованной квартире.

Поэтому нужно соблюдать некоторые правила, которые позволят предупредить нежелательные последствия для покупателя и финансовые потери.

Как защитить покупателя недвижимости от риска банкротства продавца?

При покупке квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующих правил (с точки зрения риска банкротства):

  1. Отказываться от сделок с недвижимостью, у которой сомнительная история и стоимость которой существенно ниже рыночной;
  2. Внимательно рассмотреть семейную ситуацию владельца квартиры, оценить возможность его неплатежеспособности.
  3. Если на момент продажи недвижимости просроченных обязательств у продавца этой недвижимости нет, то вернуть квартиру в конкурсную массу не потребуют, поэтому если Вы видите неисполненные обязательства, проследите, чтобы до продажи Продавец их исполнил.
  4. Проверить наличие у продавца неисполненных денежных обязательств пред разными кредиторами (как это сделать – указано ниже)

Возражение продавца или его представителя, что все указанные выше требования касаются личной жизни лица, должны решительно отвергаться. Покупатель рискует больше всех, он имеет право вести себя предусмотрительно. Отказ выполнять его требования может расцениваться, как намеренное введение его в заблуждение и недобросовестность со стороны продавца.

тем выше риск финансовых потерь

Заманчивые предложения, существенное понижение в стоимости жилья обязаны пробуждать у покупателя подозрительность и предусмотрительность. Такое поведение позволит снизить риски и избежать участи жертв мошенников и недобросовестных лиц на рынке недвижимости.

Как проверить продавца квартиры на банкротство?

Сведения об участнике сделки можно получить в следующих организациях и их веб-ресурсах:

  1. Через Службу судебных приставов получается информация о наличии исполнительных производств;
  2. Через Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве проверяется

наличие открытых или завершенных процедур несостоятельности;

  1. Через Арбитражный Суд уточняются открытые или завершенные процессы банкротства;
  2. Через Бюро кредитных историй выясняются данные по просроченным займам.

В последнем случае, чтобы проверить продавца квартиры на банкротство, требуется получить разрешение лица, которое проверяется. Оно обязательно оформляется в письменном виде. Отказ в нем – повод задуматься о целесообразности сделок.

Могут ли забрать квартиру, если продавец признан банкротом после сделки?

Ответ на этот вопрос утвердительный. Отъем жилья осуществляется на основании положений указанного выше закона о несостоятельности. Причины изложены в ст.ст.61.2-61.3, к ним относятся:

  1. Договор отчуждения имущества заключен не позже, чем за год до принятия заявления о признании продавца несостоятельным (банкротом), при этом, если стоимость покупки (сделки) ниже рыночной и имеются признаки подозрительной сделки;
  2. При совершении сделки намеренно ущемлялись имущественные права кредитора. Ключевое требование к таким договорам – заключались в течение трех лет до признания продавца несостоятельным;
  3. Продажа квартиры проводилась в интересах одного кредитора и с ущемлением интересов остальных.

Например, приобретенную жилую недвижимость вернут продавцу при наличии следующих обстоятельств:

  1. Сделка проведена за 1,5 года до его несостоятельности;
  2. У него была задолженность перед банком, которая не была погашена до признания его банкротом;
  3. Квартира могла быть реализована намного дороже, и это позволило бы рассчитаться с банком полностью или частично.

То есть, лишиться приобретенного жилья реально.

Как вернуть деньги с банкрота?

Актуальный вопрос, четкого ответа на который нет. Есть положения, обязывающие вернуть квартиру, но про условия возврата денег упоминается в гражданском законодательстве: если сделка признается недействительной, стороны возвращают друг другу имущество и переданные за него деньги.

На практике происходит иначе: квартиру возвращают по решению суда, есть четкое предписание, а деньги за нее придется забирать по результатам другого судебного разбирательства. В последнем случае выясняется, что продавец денег не имеет, а сам истец действовал недобросовестно и т.п. Результат – в требованиях заявителя отказывают полностью или частично, он несет финансовые потери.

Поэтому рекомендуется сопровождать процедуру покупки квартиры оформление титульного страхования. В этом случае страхуется риск потерять квартиру в результате потери права собственности на нее.

Стоимость договора со страховщиком – 0,5-1% от стоимости недвижимости. Например, если стоимость покупки 3 млн. рублей, то придется уплатить 15-30 т.р.

Но сама компания идет на заключение такого договора только после тщательной проверки самой квартиры и ее собственников.

Обнаружив сомнительные операции или обстоятельства, страховщик существенно поднимет стоимость страхования титула или откажется от него вовсе.

Другой нюанс – возмещение трудно получить. В договоре есть пункт, который снимает со страховщика обязательства возмещать деньги по страховому случаю, который имел место до заключения соглашения со страховой компанией. Все усилия юридической службы будут направлены на то, чтобы доказать в суде именно это обстоятельство.

и несет за свою работу материальную ответственность

Подводя итог, можно прийти к следующему выводу:

При покупке квартир необходимо тщательно проверять ее историю перехода прав собственности, с подозрением относится к любым «выгодным» предложениям.

Кроме того, нужно прибегать к помощи юристов по недвижимости, которые проверят сделку на чистоту, дадут рекомендации в каждом конкретном случае, выполнение которых снизит риски финансовых потерь.

Источник: https://spikcompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/bankrotstvo-prodavtsa/

Прав-помощь
Добавить комментарий