Может ли юридическое лицо арендовать нежилое помещение у физического лица, собственника помещения?

Сдать в аренду нежилое помещение в 2020 – самостоятельно, документы, правила

Может ли юридическое лицо арендовать нежилое помещение у физического лица, собственника помещения?

Физические лица в России могут быть собственниками не только жилых помещений, но также и нежилых – тех, которые не состоят на учете в жилом фонде населенного пункта или города (п.1 ст.213 ГК РФ). Поэтому собственники такого типа недвижимости могут распоряжаться ею по своему усмотрению – в том числе и сдавать в аренду (п.1 ст.541 ГК РФ).

Сделки по аренде нежилых помещений, в которых участниками являются гражданские лица, заключаются по определенным правилам, во многом похожим на сделки с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

Есть общие правила, подчиняясь которым, можно эффективно и быстро сдать в аренду недвижимость, которая не состоит в жилом фонде.

Например, если у физического лица нанять помещение захочет какая-либо компания или фирма, организация или учреждение, то что для этого нужно делать, чтобы не нарушить закон.

Кроме этого существуют свои особенности при сдаче в наем нежилой недвижимости в безвозмездной форме, либо наоборот, физическому лицу и прочее.

Рассмотрим для примера несколько вариантов ситуаций, при которых возможна передача в аренду нежилого помещения по своим условиям.

На основании п.1 ст.209 ГК РФ, а также других правовых нормативов, собственник, являясь физическим лицом, может сдавать недвижимость, не состоящую в жилом фонде.

И для этого ему не нужно становиться индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), чтобы законно получать доход от сдачи в аренду помещения, либо нежилого здания, сооружения.

Достаточно ему вовремя просто оплачивать налог 13% с дохода и сдавать декларацию по НДФЛ в налоговую (ст.168, 169 и п.1 ст.158 НК РФ) не позднее 30 апреля года, что следует за отчетным календарным годом.

Если собственник недвижимости не использует регулярный наемных труд работников, тогда закон разрешает не становится ИП (п.1-4 ст.19 ГК РФ).

При этом все договора, которые заключаются физическими лицами при подобных арендных сделках будут юридически рассматриваться как договора ГПХ – гражданского-правового характера.

А это значит, что арендная плата может быть совершенно спокойно быть установлена в порядке договорного заключения соглашения по аренде.

Здесь крайне важно, чтобы стороны сами договорились и обсудили размер платы, были между собой согласны. Уже после этого факт согласия удостоверяет нотариус при заключении сделки.

Нужно еще несколько слов сказать о том случае, когда физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу.

Здесь важно учесть следующие моменты текста договора, которые отразятся на бухгалтерии предприятия-нанимателя:

  1. Обязательно должно быть указано об объекте – точный адрес, местонахождение, номер кадастрового учета, сведения эксплуатационно-технические (например, площадь, этажность, благоустроенность для работы и прочее).
  2. Никакого НДС платить юр. лицу не требуется потому, что договор заключается не с другим предприятием, а с гражданином (гражданкой).
  3. В стоимость аренды могут входить платежи по коммунальным услугам. Это удобно для правильного учета расходов по предприятию.
  4. Указать в договоре форму расчета следует обязательно – безналичный, либо с выплатой денежных средств в наличном варианте.
  5. Юр. лицо, выплачивающее физ. лицу плату за временное пользование его имуществом, является тоже фигурантом-плательщиком налога по НДФЛ (п.1 ст.226 НК РФ). Поэтому предприятие может самостоятельно перечислить 13% в налоговую организацию по данной сделке.

Благодаря современной системе платежей, юридические лица могут рассчитываться с физическими лицами по безналичной форме расчетов.

Просто указывать в договоре нужно банковские реквизиты счетов, пластиковой карты физического лица, куда арендатор будет перечислять плату за пользование недвижимым имуществом гражданина-арендодателя.

Если стороны выбрали в данном случае наличный вариант расчета, тогда предприятие должно оформлять эту операцию путем расходно-кассового ордера.

Обратите внимание! Если юридическое лицо заключило арендное соглашение по нежилому помещению, находящему в собственности у физического лица, и если последний станет посреди срока действия такого договора ИП, то тогда юр. лицу платить 13% налога от сделки не потребуется. Там система налогообложения будет совершаться по иной схеме.

Можно ли сдавать физ. лицу

Юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель, являющийся собственником нежилого помещения, имеет полное право сдавать его в аренду физическому лицу. Запретов в законодательстве на этот счет нет. В данном случае, лучше всего ориентироваться на ст. 606-670 ГК РФ.

В договоре аренды обязательно нужно будет указывать:

  • код ОКВЭД юр. лица (70.20.2);
  • срок действия соглашения;
  • персональные сведения физ. лица;
  • полные характеристики помещения;
  • кадастровый номер объекта;
  • сумма арендной платы;
  • порядок оплаты арендатором (физ. лицом) платы за использование помещения арендодателю (юр. лицу);
  • указать детали и особые моменты арендования (правила, распорядок эксплуатации, возможность проведения ремонта и прочее).

В принципе, все то же самое происходит и при оформлении сделки с ИП и физическим лицом. Только вместо устава и свидетельства из ЕГРЮЛ, индивидуальный бизнесмен, нотариусу для совершения сделки подает свидетельство ЕГРИП.

Можно ли безвозмездно

В российском законодательстве нет никакого принуждения собственником нежилых помещений к тому, чтобы они сдавали свою собственность в аренду непременно за плату. Это право собственника, а не его обязанность перед законом.

Вся сделка регулируется строго договором, который составляется по обоюдному согласию сторон и отражает их согласованное волеизъявление в отношении условий соглашения, в том числе и оплаты за пользование имуществом арендодателя.

Поэтому безвозмездная сделка также возможная, как и платная, несмотря на п.1 ст.540 ГК РФ, где речь идет о том, что арендатор обязуется оплачивать услугу аренду собственнику имущества.

Образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами вы можете посмотреть в этой статье.

С риэлторами можно сдавать свое имущество в аренду намного быстрее и эффективнее. Они находят покупателя арендных услуг быстрее, чем это модно было осуществить своими силами.

Также эти специалисты постоянно отслеживают все тонкости рынка недвижимости и какие-либо изменения в ценах и иных деталях.

Поэтому они могут порекомендовать, как лучше посчитать арендную плату, а также посоветуют, какой срок и для какого арендатора назначить и прочее. Во многом здесь будет большую роль играть цель использования помещения.

Документы

Вся процедура оформления сдачи в аренду нежилого помещения проходит только через заключение специального договора с нотариальным его удостоверением. Поэтому на сделку к нотариусу следует записаться заранее, если уже покупатель услуг нашелся.

Когда арендодатель собирается готовить самостоятельно пакет бумаг для совершения сделки, тогда ему нужны будут следующие документы:

  • гражданский паспорт, если он является физическим лицом;
  • свидетельство о регистрации юридического лица, если это предприятие;
  • правоустанавливающая документация на нежилой недвижимый объект – справка из ЕГРН, договор купли-продажи, иное;
  • техническая документация по недвижимому объекту;
  • доверенность, если в сделке есть представители сторон-участников;
  • согласие от супруга, если арендодатель – физ. лицо, и недвижимость находится в совместной собственности, нажитой в браке;
  • разрешение из банка, если недвижимость находится в залоговом отчуждении по ипотечному или иному соглашению.

Кроме вышеобозначенных бумаг, принадлежащих юридическим лицам, есть для них требования сдавать также и ряд других документов. Это бухгалтерская отчетность, учредительная документация, доверенность на представителя и прочее.

В случае, когда ТСЖ сдает в аренду нежилое помещение, тоже речь идет как раз о юридическом лице.

Потому что все ТСН или ТСЖ зарегистрированы в качестве юридических лиц, имеют свое налогообложение, подчиняются правилам бухучета по упрощенной системе.

Такие товарищества основаны на своей учредительной документации, оформленной не без участия жильцом дома (домов). Такие общества имеют право распоряжаться нежилыми площадями, принадлежащими Товариществу.

Регистрировать заключенный арендный договор в Регпалате (Росреестре, ЕГРН – Едином Государственном Реестре по Недвижимости) не нужно, если:

  • срок соглашения установлен меньший, чем 12 месяцев;
  • срока в договоре вообще не обозначено.

В обратном случае, когда период действия соглашения установлен более на 12 месяцев, тогда регистрация в ЕГРН такого договора обязательна.

Самостоятельно

Перед оформление сделки по аренде нежилой недвижимости следует сначала разобраться, для чего она будет применяться арендатором (нанимателем), с какой целью будет использоваться.

Возможные варианты целевого назначения при аренде нежилых помещений:

  • под склад;
  • в качестве производственного цеха;
  • использования помещения как офис;
  • торговая площадь (точка);
  • для оказания услуг (торговля услугами);
  • как гараж;
  • для содержания животных, птиц, выращивания растений;
  • для личного пользования (например, в качестве кладовой для хранения разных вещей, инструментов, оборудования) и другое.

Кроме целевого назначения, обращают внимание на площадь, размеры и планировку нежилого помещения. На формирование стоимости арендной платы существенно влияет квадратура площадей, сдающихся в наем арендатору.

Место расположения объекта влияет на удобство производственных решений, планов, графиков и прочего. Поэтому искать будущего нанимателя следует согласно тому, какого типа и назначения является объект недвижимости.

Если это, к примеру, гараж, то производственники вряд ли согласятся на использование такого помещения.

В целом порядок самостоятельной сдачи в аренду нежилого помещения или здания, сооружения заключается в следующем алгоритме действий:

  1. Подготовка и приведение в порядок документов собственника и бумаг на саму недвижимость.
  2. Предварительный расчет стоимости аренды.
  3. Создание рекламной акции.
  4. Подача объявлений в интернете или самостоятельная расклейка на досках объявлений по городу.
  5. Прием звонков от потенциальных арендаторов.
  6. Назначение встреч и устный договор о сделке.
  7. Назначение встречи у нотариуса.
  8. Заключение сделки.
  9. Регистрация договора в Регпалате (если это предусматривается законом в конкретно отдельном случае).
  10. Выдача ключей от нежилого помещения арендатору и сопутствующей документации (например, акта приема-передачи имущества, находящего в помещении).

Для расчета стоимости аренды можно пригласить специального экспертного оценщика, который сможет все посчитать с учетом современных рыночных условий и даже с учетом прогнозов на год вперед.

Такие услуги, конечно же, не бесплатные, поэтому решиться на них может не каждый собственник недвижимости. Зато такая оценка позволяет владельцу недвижимости иметь на руках отчеты проведения расчетов эксперта.

Эти отчеты официальны, так как экспертные оценщики имеют право выдавать результирующую документацию, а также имеют соответствующую лицензию на проведение своей деятельности.

С такой бумагой собственнику легче будет торговаться с будущими нанимателями при выставлении цены за арендные услуги.

Какова бы ни была сдача в аренду нежилого помещения – через риэлтора или индивидуально, всегда следует сначала проконсультироваться у юриста, или нотариуса о полном пакете бумаг для совершения сделки.

Такие консультации обычно бесплатны, их можно получить, либо по телефону, либо на сайте юридических услуг. Следует обращаться внимание на цели использования помещения, тогда легче будет отыскать арендатора.

Немаловажным является необходимость платить налог – здесь неважно, физ. лицом или юр. лицом является собственник помещения – 13% от дохода он обязан внести в государственную казну через налоговую инспекцию.

Про оформление договора аренды нежилого помещения на срок более года читайте здесь.

Регистрация договора аренды нежилого помещения рассматривается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/

Мария Золотарева: аренда нежилых помещений в многоквартирном доме. Нюансы налогообложения

Может ли юридическое лицо арендовать нежилое помещение у физического лица, собственника помещения?

Практика сдачи в аренду нежилых помещений в многоквартирных жилых домах является в нашей стране обыденным явлением. И любая такая сделка связана с вопросами уплаты налогов. Но многие ли знают ответы на них?

Сколько платить налогов и когда, нужно ли обязательно регистрировать предпринимательскую деятельность? Попробуем разобраться.

Сразу же оговоримся, что условно налоги от передачи в аренду можно поделить на две группы:

  • первая – объединяет налоги, оплата которых возложена персонально на плательщика налогов и зависит от размера получаемого дохода (налог с доходов физических лиц, единый налог, непрямой налог- налог на добавленную стоимость, который включается в цену арендной платы);
  • вторая – это имущественные налоги (земельный налог, налог на недвижимость). Они уплачиваются в независимости от наличия дохода.

Отметим, что конкретный перечень налогов зависит от системы налогообложения, выбранной тем или иным физическим лицом. Представим две ситуации.

1. Собственником нежилого помещения является физическое лицо – «рядовой гражданин».

Закон разрешает в таком случае использовать нежилые помещения в многоквартирном доме, в том числе и для целей осуществления предпринимательской деятельности. Как следствие, при сдаче в аренду такого помещения, арендодателем может выступать либо физическое лицо, либо лицо, зарегистрированное как физическое лицо–предприниматель (ФЛП).

При этом, для сдачи недвижимости в аренду физическое лицо имеет право, но не обязано регистрироваться предпринимателем. Как раз этот выбор и влияет на размер и вид уплачиваемых налогов.

Если арендодателем выступает непосредственно физическое лицо, то возникает обязанность уплаты налога с доходов физических лиц (НДФЛ) в размере 18% от суммы дохода в виде арендной платы и, соответственно, 1,5% военного сбора. При этом необходимо помнить об определенных особенностях такого налогообложения:

– если арендатором выступает юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель (ФЛП), то именно арендатор обязан начислить и уплатить в бюджет НДФЛ и военный сбор при выплате (начислении) арендной платы за недвижимое имущество, но за счет арендодателя. В ином случае физическое лицо декларирует и платит налог и сбор самостоятельно;

– сумма арендного платежа для целей определения суммы НДФЛ и военного сбора, подлежащего уплате, не должна быть ниже минимального арендного платежа, установленного органом местного самоуправления;

– в случае, если собственником недвижимости является нерезидент, то сдавать в аренду нежилое помещение напрямую ему запрещают нормы Налогового кодекса Украины (НКУ).

Так, учитывая нормы пп.170.1.3. п.170.1. ст.

170 НКУ, недвижимость, принадлежащая физическому лицу–нерезиденту может быть сдана в аренду только через ФЛП или юридическое лицо-резидента (уполномоченных лиц), которые должны выполнять представительские функции на основании письменного договора и выступают налоговым агентом, то есть лицом которое обязано начислить и уплатить налог и сбор за счет арендодателя.

2. Арендодателем является ФЛП.

В таком случае закон позволяет предпринимателям выбрать одну из двух систем налогообложения – так называемую «общую систему налогообложения» (с оплатой НДФЛ и военного сбора) либо «упрощенную» (с уплатой единого налога).

Как показывает практика, при сдаче в аренду недвижимости, с целью оптимизации размера уплачиваемых налогов, на «первый план» выходит упрощенная система налогообложения, предлагающая выбор между второй и третьей группой плательщиков единого налога. По общему правилу ФЛП – плательщик единого налога – не может предоставлять в аренду более, чем 300 кв.м. площади нежилых помещений.

Выбор упрощенной системы налогообложения и соответственной группы плательщиков единого налога, в данном случае, основывается на следующих основополагающих критериях:

– плательщики единого налога ІІ группы имеют право предоставлять в аренду нежилые помещения только плательщикам единого налога либо населению.

Сумма дохода не может превышать при этом 1,5 млн гривен за календарный год и такие плательщики не могут иметь наемных работников.

Ставка единого налога не зависит от суммы полученной арендной платы, а устанавливается органом местного самоуправления, но не может превышать 20% от минимальной заработной платы;

– плательщики единого налога ІІІ группы не имеют ограничений в выборе статуса арендаторов и не ограничены количеством наемных работников.

Но сумма дохода такого плательщика не должна превышать 5 млн гривен за календарный год.

Ставка единого налога составляет 5% от полученного дохода либо 4% (при условии, если ФЛП является дополнительно плательщиком НДС и включает НДС в размере 20% суммы арендной платы в цену аренды).

Отдельно хотелось бы обратить внимание на вопрос фактической уплаты (возмещения) коммунальных платежей арендатором. В последнее время фискальный орган выдал целый ряд налоговых консультаций, общий смысл которых свидетельствует о том, что если имеет место фактическое возмещение арендодателю-физическому лицу коммунальных услуг, то такое возмещение «рискует» быть объектом налогообложения НДФЛ.

Так, согласно письму ГФС Украины от 20.09.2017 р. № 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК в случае возмещения арендатором расходов на оплату потребленных коммунальных услуг (отопление, электрическая энергия и т.д.

) на основании заключенного договора между поставщиками услуг и физическим лицом, то такие услуги не являются доходами от осуществления предпринимательской деятельности физического лица-предпринимателя и включаются в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход физического лица в соответствии с нормами ст.164 НКУ.

Не можем сказать, что данный вывод однозначный, «взвешенное» юридическое оформление арендных отношений может свести, в данном случае, к минимуму риск претензий фискальных органов.

Теперь обратимся к вопросу уплаты имущественных налогов.

Земельный налог. В соответствии с п. 287.8 ст.287 НКУ физическое лицо – собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном доме является плательщиком земельного налога с даты регистрации права собственности на недвижимое имущество с учетом пропорциональной части придомовой территории.

Сумма земельного налога указывается фискальным органом в налоговом уведомлении-решении, которое направляется такому лицу по месту его регистрации. При этом, как показывает практика, сложность состоит в расчете данного земельного налога, что вызывает множество спорных вопросов.

Если же речь идет о ФЛП – плательщике единого налога, то в случае сдачи недвижимости в аренду в рамках осуществления хозяйственной деятельности, он освобождается от уплаты земельного налога в силу предписаний пп.4 п.297.1. ст.297 НКУ.

«Налог на недвижимость». Физическое лицо может являться плательщиком налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка («налог на недвижимость») в независимости от того, передана недвижимость в аренду или нет, так как плательщиками данного налога являются именно собственники данного имущества.

Ставки данного налога устанавливаются на местном уровне органом местного самоуправления и не могут быть больше чем 1,5% от размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января текущего года (в 2017 г. – 48 грн) за 1 кв.м.базы налогообложения. Сумма налога рассчитывается фискальным органом и указывается в налоговом уведомлении-решении.

Подытоживая, напрашивается вывод: платить налоги в нашем государстве – это поистине искусство. При любых обстоятельствах, в том числе и при сдаче недвижимости в аренду, вопросы налогообложения требуют взвешенного и профессионального подхода, чтобы искусство не стало «головной болью» для плательщика налогов.

Мария Золотарева, руководитель практики налогового и таможенного права АО «Вдовичен и партнеры», адвокат, к.ю.н.

Источник: https://news.finance.ua/ru/news/-/415065/mariya-zolotareva-arenda-nezhilyh-pomeshhenij-v-mnogokvartirnom-dome-nyuansy-nalogooblozheniya

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Может ли юридическое лицо арендовать нежилое помещение у физического лица, собственника помещения?

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Флп сдает в аренду нежилое помещение. налоги и бухгалтерский учет, № 10

Может ли юридическое лицо арендовать нежилое помещение у физического лица, собственника помещения?
вопрос с форума

Начнем с того, что как в договоре аренды, так и в договорах с коммунальщиками обязательно должна быть информация о сторонах, и в частности — об арендодателе/потребителе. Поэтому там четко видно, это «обычное» физическое лицо или физическое лицо — предприниматель (далее — ФЛП)…

Разница в том, что в первом случае ваш арендный договор будет регулироваться § 4гл. 58 ГКУ, а во втором — и § 5 гл. 30ХКУ.

Подробнее об этом моменте (правда, в отношении другого объекта аренды — автомобиля) вы могли прочитать в нашем комментарии к решению ВСУ в «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 53, с. 44.

По большому счету, отличие в том, что во втором случае к деятельности ФЛП применяются те же нормативные акты, что и к деятельности юридических лиц (ч. 1 ст. 51 ГКУ).

Напомним также, что в обоих случаях, если срок договора аренды недвижимости превышает 3 года, он подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ), а право пользования арендованной недвижимостью — госрегистрации (ч. 1 ст. 794 ГКУ).

Who is кто и кто есть who?

Давайте разберемся, в какой ипостаси физлицу можно заключить договор аренды. Подчеркнем: договор аренды именно нежилого помещения.

В принципе, законодательство не ограничивает право собственника объекта недвижимости — физического лица передавать любой свой объект (как жилой, так и нежилой) в аренду (наем). При этом анализ § 4гл.

58 ГКУ указывает на то, что эти нормы направлены на регулирование таких операций именно с нежилой недвижимостью! А вот наем (аренда) жилья регулируется совсем другой — гл. 59 ГКУ. Причем в § 5 гл. 30ХКУ речь прямо идет именно об «имуществе производственно-технического назначения» (ч. 2, 3 ст.

 283 ХКУ) и даже еще «прямее»: имуществе, передаваемом «для осуществления хозяйственной деятельности» (ч. 1 ст. 283 ХКУ)!

Наше «хождение по кодексам» давайте закончим в НКУ. Устанавливая порядок налогообложения доходов от передачи в аренду недвижимости, он не делает различий между жилыми и нежилыми объектами.

Но! В контексте того, кто в договоре аренды фактически выступает как сторона-арендодатель — «обычное» физлицо или ФЛП, — отметим самое важное: п. 170.

1 НКУ посвящен обложению доходов конкретно физлица, но не ФЛП! В то время как ФЛП нужно руководствоваться ст. 177 НКУ.

В чем разница? А в том, что в первом случае — если вы по договору аренды выступаете как «обычное» физлицо — НДФЛ должен быть удержан со всей суммы арендной платы! Причем если ваш арендатор — субъект предпринимательской деятельности, то согласно п.п. 170.1.2 НКУ (ср. 025069200) он на правах вашего налогового агента обязан сделать это в день перечисления вам арендной платы.

Во втором случае

арендодателю-ФЛП позволено уменьшить свой облагаемый доход на сумму расходов, связанных с получением такого дохода

Что для этого нужно, читайте в следующем подразделе статьи. При этом ваш арендатор — уже не агент и ничего удерживать не должен, а перечисляет вам договорную сумму полностью.

Кстати, составляя отчет по форме № 1ДФ, согласно п.п. «б» п. 176.2 НКУ арендатор должен отражать выплату такого дохода «обычному» физлицу с кодом «106» (соответственно — с заполнением граф 4 и 4а). А выплату в адрес ФЛП — с кодом «157» и без заполнения граф 4 и 4а (см. подкатегорию 103.25 БЗ).

Здесь же нужно сказать пару слов и о получении арендной платы.

Известно, что Инструкция № 492 устанавливает разные порядки для открытия банковского счета «обычными» физлицами и ФЛП. Причем последние наравне с юрлицами отнесены к субъектам хозяйствования (п. 1.

2 Инструкции № 492) и об открытии «ФЛП-счета» (в отличие от счета «обычного» физлица) банк обязан уведомить фискалов (п. 1.13 Инструкции № 492). Именно на этот «предпринимательский» счет ФЛП следует принимать безналичную оплату от арендатора (подробнее см. ниже).

Но никто не запрещает ФЛП принимать оплату аренды  наличными. Внимание: несмотря на то, что вы занимаетесь торговлей и, видимо, применяете РРО, сегодня налоговики уже не возражают против приема вами такой оплаты «мимо» РРО (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 92, с.

 10, а также свежую консультацию в подкатегории 109.02 БЗ). Но держите ушки на макушке! ☺

Вывод: теоретически вы таки могли бы выступать в договоре аренды в качестве арендодателя своей нежилой недвижимости и как «обычное» физлицо, и как ФЛП. Вон и фискалы в подкатегории 103.

09 БЗ прямо признают, что в таком случае физлицу регистрироваться как ФЛП не обязательно (хотя конкретно для вас это, видимо, не важно, поскольку из вопроса видно, что вы — ФЛП). Но, возможно, вам интересно узнать, что налоговики в подкатегории 107.

03 БЗ даже разрешают ФЛП сдавать свою нежилую недвижимость не в рамках своей, так сказать, основнойпредпринимательской деятельности, а именно как «обычному» физическому лицу (разумеется, с соответствующим налогообложением согласно п. 170.1 НКУ).

Поставим на теории точку. И перейдем к практике.

Кто вы, мистер арендодатель?

Как мы уже отметили, налогообложение арендной платы согласно п. 170.1 НКУ происходит очень просто: как удержание НДФЛ по ставке 15 (17) % со всей суммы. Но вряд ли это вам выгодно… ☹

А если вы в роли арендодателя захотите уменьшить базу налогообложения на сумму расходов по уплате тех же неизбежных коммунальных платежей, то для этого надо:

а) быть ФЛП (хотя собственно расходы важны лишь для общесистемщиков);

б) подтвердить такие расходы платежными документами;

в) иметь на руках договоры с коммунальщиками, в которых вы выступаете — внимание! — именно в качестве ФЛП (подкатегория 104.05 БЗ).

И вот здесь мы подошли, пожалуй, к главному — договорам с поставщиками «коммуналки» (электроэнергии, природного газа, тепла, воды и т. д.).

Общеизвестно, что цена (тариф) коммунальных ресурсов пока что существенно отличается для потребителей (абонентов) двух разных категорий: 1) «обычных» физлиц (граждан) и 2) ФЛП (наравне с юрлицами).

Например, в разд. 2 Временной методики расчета розничного тарифа на потребленную электроэнергию, тарифа на передачу электроэнергии по местным (локальным) электросетям и тарифа на поставку электроэнергии, утвержденной постановлением НКРЭ от 06.05.98 г.

№ 564, потребители разделены на две группы: субъекты хоздеятельности + ФЛП (группа 1) и население (группа 2).

Кстати говоря, договор с потребителями группы 1 в отличие от договора с группой 2 предусматривает предварительную оплату! ☹

Подобно этому согласно ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об основах функционирования рынка природного газа» от 08.07.2010 г. № 2467-VI также различаются так называемые бытовые потребители (население) (п. 17) и потребители — физические лица — предприниматели (п. 22).

То есть уже при заключении договоров с коммунальщиками (особенно в отношении такого объекта аренды, как нежилое помещение) у вас просто не останется другого варианта, кроме как выступить именно в качестве ФЛП. Хотя, в общем, понятно, что «нежилое» — не обязательно значит «дляпредпринимательское»… ☺

«Низзя»!.. Но можно?

Теперь подробнее об оплате ФЛП-арендодателем «коммуналки».

Итак, поставщик коммунальных услуг может легко идентифицировать вас как ФЛП, просто заглянув в договор. Но будет ли он туда заглядывать каждый раз при получении оплаты, если в платежном документе есть номер лицевого счета? Вопрос риторический.

Что касается безналичной оплаты, то обращаем ваше внимание на то, что

в п. 7.7 Инструкции № 492 прямо запрещено использовать «обычный» текущий банковский счет физлица для проведения операций, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности

Внимание! Этот запрет продублирован многократно: в свежем письме ГФСУ от 04.04.2014 г. № 6259/5/99-99-17-02-02-16 (в отношении текущего счета), письме ГФСУ от 06.11.2013 г. № 807/99-99-16-04-18 (в отношении карточного счета), письме НБУ от 13.11.2013 г. № 25-112/22344, а также в консультации из подкатегории 135.06 БЗ.

Кстати, с использованием «наоборот», т. е. денег с «ФЛП-счета» на личные (непредпринимательские) цели, фискалы в общем-то согласны (см. подкатегорию 107.04 БЗ). ☹ Правда, они обусловливают это уплатой положенных налогов, сборов и т.д… Однако, по нашему мнению, де-факто такому использованию может помешать разве что применение к ФЛП процедуры налогового залога.

Позволим себе утверждение: соблюдение этого запрета в принципе больше волнует фискалов в части поступления денег на текущий («неФЛП») счет, а конкретнее — в части зачисления «ФЛП-доходов» на «неФЛП-счет», и меньше — в части списания денег с такого «неФЛП-счета» в уплату «ФЛП-расходов». На это указывает, например, наличие в упомянутом выше письме ГФСУ от 06.11.2013 г. № 807/99-99-16-04-18 перечня именно доходов, которые не относятся к предпринимательским, наряду с отсутствием там же перечня расходов. ☺

Заметим только, что в первом случае (поступления денег) вы таки обязаны включить в свои «ФЛП-доходы» сумму «ФЛП-выручки», полученную на «неФЛП-счет».

А во избежание риска обложения НДФЛ всей этой суммы, возможно, имеет смысл просто перебросить ее с «неФЛП-счета» на «ФЛП-счет». Внимание! Эта рекомендация не относится к единщикам (см.

«Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 86, с. 36).

В отношении второго случая (уплата) заметим, что нарушение этого запрета грозит вам разве что возвратом уплаченных денег обратно (руками банка, разумеется, если это прописано в договоре банковского счета) и блокированием карточки, но!.. Но примечательно, что сам НБУ в указанном письме от 13.11.2013 г. № 25-112/22344 по этому поводу, что называется, «умывает руки»…

В данном контексте мы вооружим вас самым главным аргументом, подтверждающим не столько ваше право на оплату вашей «ФЛП-коммуналки» с вашего «неФЛП-счета» (раз уж такой платеж прошел — значит, и право такое де-факто было ☺), — сколько ваше право на «ФЛП-расходы» по такой оплате! Внимание! Это ч. 1 ст. 320 ГКУ:

Собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом

Понятно, что вы являетесь собственником как своей недвижимости, так и своих денежных средств на «неФЛП-счете».

Поэтому мы считаем, что ни заключение «коммунального» договора от имени «обычного» физлица, ни оплата «коммуналки» по недвижимости с «неФЛП-счета» на налоговые последствия влиять никоим образом не должны. Что бы ни говорили фискалы в своей БЗ.

Ведь ФЛП вправе пользоваться всем своим имуществом в предпринимательских целях? Вправе (ч. 1 ст.

 320 ГКУ)! Ну а раз так, то если для получения доходов от такого имущества нужно понести определенные расходы (в данном случае — на оплату коммунальных услуг), то почему ФЛП не вправе уменьшить на них свой объект налогообложения? Даже если такие расходы и произведены от имени «обычного» физлица, а не ФЛП. Главное тут — доказать, что такие расходы связаны с предпринимательской деятельностью ФЛП, а не направлены на удовлетворение его личных потребностей как физлица.

Так что уверенно доказывайте и включайте такие суммы в графу «Расходы» вашей книги учета доходов и расходов. Туда им и дорога!..

Кстати, о подробностях открытия и пользования «ФЛП-счетом» при наличии «неФЛП-счета» и наоборот читайте в упомянутом материале в «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 86, с. 36.

В заключение важное замечание: если вы свято блюдете запрет п. 7.7 Инструкции № 492, но ввиду недостатка средств на «ФЛП-счете» вам «горит» пополнить его с «неФЛП-счета», учтите вот что.

Поскольку вы — общесистемщик, то вам можно не опасаться посягательств фискалов на то, чтобы затолкать вам в доходы такое поступление на «ФЛП-счет» (не опасаться потому, что его источником формально являются ваши собственные средства).

Если что — вы легко отобьетесь с помощью вот этой консультации из подкатегории 104.04 БЗ:

Собственные средства, которые физическое лицо — предприниматель, состоящий на общей системе налогообложения, зачисляет на расчетный счет, не включаются в состав дохода (выручки в денежной и натуральной форме) и не отражаются в Книге учета доходов и расходов

Но! Если эти строки читает единщик, то пусть будет осторожным! — при подобном пополнении «ФЛП-счета» с «неФЛП-счета» фискалы требуют включать сумму транзакции в облагаемый ЕН-доход (см. подкатегорию 107.04 БЗ). ☹

А на будущее вам, как постоянному подписчику, предложение: прежде чем проделать операцию, в которой сомневаетесь, позвоните нам на консультационную линию. Именно «прежде»…

Мы своих не бросаем! ☺

выводы

  • Законодательство не требует от физлица регистрации в качестве ФЛП при намерении сдавать свою нежилую недвижимость в аренду.

  • Фискалы соглашаются с включением в расходы ФЛП-арендодателя платежей за «коммуналку» при обязательном указании им своего предпринимательского статуса в соответствующих договорах и наличии подтверждающих оплату документов.

  • Для безналичных расчетов в рамках предпринимательской деятельности ФЛП обязан открыть специальный банковский счет. Использовать для таких расчетов текущий счет физлица запрещено. Но если оплата за коммунальные услуги с текущего счета банком произведена — есть основания включить ее в расходы ФЛП.

Документы статьи

  1. ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

  2. ХКУ —Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.

  3. НКУ —Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

  4. Инструкция № 492 —Инструкция о порядке открытия, использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах, утвержденная постановлением Правления НБУ от 12.11.2003 г. № 492.

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2014/december/issue-102/article-4468.html

Прав-помощь
Добавить комментарий