Можно ли получить право собственности на квартиру без акта приема передачи?

Подписание Акта приема-передачи квартиры

Можно ли получить право собственности на квартиру без акта приема передачи?

Последнее обновление: 08.08.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Теперь нам (Покупателю) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке.

Регистрация сделки (точнее – регистрация перехода права) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами – квартира нам передана юридически.

Физическая же передача квартиры происходит путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта.

Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи.

Несмотря на то, что Передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке).

Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс – при утере, например, Договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива Росреестра, а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.

По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.

Кроме того, в случае оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной – смотри по ссылке в Глоссарии.

Как правило, Передаточный акт подписывают после окончания регистрации сделки. В условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения.

В этот день мы встречаемся с Продавцом в его, теперь уже бывшей, квартире, и проверяем общее состояние помещений, окон, дверей, электрики и сантехники на данный момент, а также других элементов, если о них договаривались (например, встроенной мебели и бытовой техники).

При подписании Акта приема-передачиквартиры происходит передача ключей и коммунальных квитанций, из которых видно, что оплата коммунальных услуг до сего дня произведена полностью, и задолженности не имеется. Хотя отсутствие коммунальных задолженностей мы проверяли еще перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, но с тех пор прошло некоторое время, и мы проверяем это еще раз.

Рекомендуется после подписания Передаточного акта не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счета (в местном РЭУ / ЕИРЦ / МФЦ), заключить договор с энергосбытовой компанией, а также переоформить на себя номер стационарного телефона на телефонном узле.

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами? Смотри в этой заметке по ссылке.

На практике подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры происходит уже после получения Продавцом денег за нее. Тогда в самом Акте будет обоснованным и логичным вставить отдельным пунктом не только подтверждение фактической передачи квартиры Покупателю, но и подтверждение фактически полученных денег Продавцом.

Таким образом, подписи на Акте свидетельствуют о взаимном исполнении условий по договору купли-продажи, закрывая тем самым взаимные обязательства сторон по сделке.

 Акт передачи квартиры может завершаться фразой, наподобие этой: «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в т.ч.

финансовых, друг к другу не имеют».

Образец Акта приема-передачи квартиры (Передаточного акта) можно скачать здесь.

А что, если претензии к состоянию квартиры у нас есть?

Тогда мы все равно можем подписать Акт приема-передачи, но вносим в него список обнаруженных дефектов, с припиской «считать действительным после устранения указанных претензий».

Если Продавец отказывается добровольно их устранять, то у нас есть право обратиться в суд. Ведь согласно закону, «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи < …> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

В дополнение к Передаточному акту важной защитой Покупателю также служит расписка Продавца о получении денег за квартиру.

В этой расписке (подробнее о ней – по ссылке) Продавец в произвольной форме подтверждает получение полной суммы за проданную квартиру, и указывает эту сумму цифрами и прописью.

 Даже если фактическое получение денег Продавцом подтверждается в Передаточном акте, эта расписка для Покупателя точно лишней не будет.

Такая расписка закрывает риск возможных претензий со стороны Продавца в обмане, в недополучении денег за квартиру, в якобы невыплаченной сумме Покупателем и т.п. В судебной практике встречались случаи, когда суд расторгал сделку купли-продажи квартиры, если Покупатель не мог подтвердить факт уплаты полной суммы по договору.

Поэтому об этой расписке с Продавцом нам надо договариваться еще на этапе закладки денег в ячейку (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ), и лучше подготовить шаблон расписки заранее.

Теперь владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимое имущество. Когда и сколько платить – см. по ссылке.

Вообще, хорошее правило для всех видов сделок – всегда хранить ВСЕ документы по сделке, включая справки, договоры, расписки, разрешения, и даже договор аренды ячейки банка и допсоглашение к нему.

Чем больше своих слов и действий мы сможете подтвердить документами, тем безопаснее для нас будут последствия сделки.

И не забываем, закон учитывает интересы добросовестного приобретателя!

А для защиты полученного права собственности от мошеннических действий и от претензий третьих лиц, нам следует знать о возможности запрета регистрации любых действий с нашей квартирой без нашего личного участия, и о титульном страховании права собственности (подробнее об этих действиях – см. по ссылкам).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, последнее ритуальное действие завершено, и квартира перешла в полное наше пользование, владение и распоряжение. Мы теперь – собственники.

Радуемся новой квартире, и принимаем заслуженные поздравления!

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/podpisanie-akta-priema-peredachi-kvartiry/

Как быстро после сдачи новостройки в ней можно прописаться?

Можно ли получить право собственности на квартиру без акта приема передачи?

Для того чтобы Вы могли прописаться в квартире в новостройке, она должна быть оформлена в собственность. А для этого новостройка должна стоять на кадастровом учете.

Это означает, что назвать точный срок, в течение которого после подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке в ней можно прописаться, нельзя.

Поскольку между подписанием акта приема-передачи квартиры и постановкой дома на кадастровый учет может пройти неопределенное время. Таким образом, процедура получения прописки в квартире в новостройке поэтапно выглядит следующим образом.

Как подготовиться к приемке квартиры

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Первый этап. Вы подписываете акт приема-передачи квартиры и получаете ключи. То есть в присутствии представителя компании — застройщика — Вы проверяете работу водопровода, отопительной системы, электричество, оцениваете качество отделочных работ.

Если у Вас нет замечаний к состоянию квартиры, Вы подписываете акт приема-передачи.

Если у Вас есть замечания, то Вы вправе их прописать в акте либо отказаться от его подписания и направить мотивированную претензию в адрес компании-застройщика об устранении всех выявленных неисправностей и недочетов.

Второй этап. Оформление права собственности на квартиру и получение прописки. Вы покупаете квартиру в новостройке по договору купли-продажи.

На момент подписания акта приема-передачи квартиры дом поставлен на кадастровый учет. В этом случае документы сразу передаются в Росреестр на оформление права собственности на квартиру.

Соответственно, после регистрации права собственности Вы сразу можете прописаться в квартире. Но возможна и другая ситуация.

Вы являетесь участником долевого строительства и подписываете акт приема-передачи квартиры в доме, который не стоит на кадастровом учете.

Или Вы покупаете квартиру по предварительному договору купли-продажи, подписываете акт приема-передачи квартиры и получаете ключи. Но дом также не стоит на кадастровом учете.

В этом случае оформить право собственности на квартиру Вы сможете только после постановки дома на кадастровый учет. И только после оформления права собственности Вы сможете прописаться в квартире в новостройке.

Практика показывает, что в настоящее время срок постановки дома на кадастровый учет после ввода его в эксплуатацию составляет от шести до восьми месяцев.

То есть в течение этого срока компания-застройщик решает все формальные вопросы, обеспечивает бесперебойное функционирование инженерного оборудования, осуществляет расчеты по своим обязательствам. По истечении этого времени дом ставится на кадастровый учет.

Граждане вправе оформить право собственности на квартиры и прописаться в них. Но может возникнуть и иная ситуация. Компания-застройщик не ставит дом на кадастровый учет. Например, является банкротом.

В этом случае Вы можете через суд зарегистрировать право собственности на квартиру и впоследствии прописаться в ней. Но это достаточно длительная процедура, которая, как правило, продолжается около одного года.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

С какого момента нужно платить налог на недвижимость?

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Однозначно ответить, сколько времени пройдет между подписанием АПП и получением штампа в паспорте о регистрации по месту жительства, невозможно. Потому что есть «вилка» — непостоянные временные промежутки между несколькими этапами, следующими за подписанием акта. Чтобы понять, сколько времени придется ждать прописки, надо разобрать все этапы между АПП и регистрацией.

После ввода в эксплуатацию дом должен быть поставлен на кадастровый учет. Подписать акт приема-передачи Вы уже можете, а оформить право собственности еще нет. Постановка на кадастровый учет по закону может длиться до шести месяцев.

После этого владельцы квартир в доме могут приступать к оформлению прав собственности на них. Этот этап займет от трех рабочих дней до двух недель. Далее регистрация по месту жительства, как правило, десять дней.

В промежутках в индивидуальном порядке может потребоваться какое-то время на сбор документов.

Отвечает коммерческий директор «РосЕвроСити» Михаил Тонков:

Рассказываю, как это работает на практике исключительно в Московской области. Допустим, Вы подписали акт на следующий день после получения застройщиком акта ввода на объект.

Одновременно с выдачей акта ввода Минстрой Московской области передает сведения для постановки дома (и квартир в нем) на кадастровый учет в Регпалату. Если проект строительства полностью соответствует тому, что построено, постановка на кадастр занимает одну неделю.

Если регистратор найдет несоответствия, нужно будет вносить изменения в документы, что может продлить этот этап на срок до месяца.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Если застройщик опытный (мы всегда заранее об этом заботимся), к этому времени должно быть уже готово постановление местной администрации о присвоении адреса (иначе у Вашего дома еще долго будет строительный адрес). Дальше Вы самостоятельно или при помощи застройщика с ДДУ отправляетесь в Регпалату для постановки на учет своей квартиры. Это еще неделя.

Таким образом, при условии, что все будет проходить гладко, процесс может занять до трех недель. Если сделка ипотечная, Вам нужно будет еще заказать отчет об оценке и закладную от банка, это еще дней 10 максимум. В общем, даже при самом худшем сценарии через три месяца после получения квартиры Вы должны уже прописаться.

Отвечает директор по продажам RDI Валерий Кузнецов:

Прописаться человек сможет только после постановки дома на кадастровый учет. Этот процесс растягивается от одного-двух месяцев до двух лет, но, как правило, в течение полугода вопрос решается. Соответственно, дом ставят на кадастровый учет, люди оформляют квартиру в собственность и прописываются. До этого времени они могут зарегистрироваться временно.

После того, как застройщик получит разрешающие документы на ввод в эксплуатацию, передаст объект управляющей компании, начинается работа с участниками долевого строительства — это просмотр квартиры будущими хозяевами и двустороннее подписание акта приемки-передачи.

Параллельно с этим застройщик начинает процедуру постановки дома на кадастровый учет. Сроки постановки на кадастр у всех компаний разные и зависят от многих факторов и требований Росреестра. Некоторым компаниям удается получить документы в течение 1–2 месяцев, у других работа растягивается на один-два года.

На все это время жители могут оформить временную регистрацию.

После постановки дома на кадастровый учет жители могут получить постоянную регистрацию. Для этого им необходимо обратиться к застройщику и предоставить необходимые документы, регламентированные компанией и исполнительными органами.

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Прописаться в квартире, переданной по договору ДДУ, возможно сразу после ее регистрации в Росреестре. Поэтому сначала необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на объект недвижимости. При этом к нему следует приложить ряд документов:

  • паспорт дольщика (свидетельство о рождении ребенка, если квартира оформляется на него);
  • договор долевого участия в строительстве;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, где располагается квартира;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • другие документы, которые требуются в зависимости от ситуации.

После регистрации права собственности на квартиру можно осуществить прописку в ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Как проверить отопление, принимая квартиру в новостройке летом?

Должен ли я платить за капремонт, если новостройка еще на гарантии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_bystro_posle_sdachi_novostroyki_v_ney_mozhno_propisatsya/7922

Акт приема-передачи квартиры – один из важнейших документов сделки купли-продажи – Рынок жилья

Можно ли получить право собственности на квартиру без акта приема передачи?

26.09.2014 | 14:30 242862

Покупатели жилья на вторичном рынке привыкли считать, что сделка полностью завершена после регистрации прав собственности. И бывают крайне удивлены, узнав, что им надлежит оформить еще один документ – акт приема-передачи квартиры.

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Паспорта и формы на квартиру – зачем они нужны?Для совершения сделки на вторичном рынке жилья продавец сегодня обязан представить лишь правоустанавливающий >>Неискушенным участникам рынка это может показаться пустой формальностью, однако эксперты заявляют, что пренебрежение данным документом может не только изрядно потрепать нервы участникам сделки, но и вылиться в серьезные финансовые потери.

Очень часто между оформлением сделки и выездом продавца из квартиры проходит некоторое время, иногда – до нескольких месяцев. Чаще всего это связано с затянувшейся перевозкой вещей, бывает, продавец сам ждет, когда освободится квартира, приобретенная им в ходе встречной покупки.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры. А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача – определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи. В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи.

Казалось бы – все просто. По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно.

Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов.

Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности – в Московской области – без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса. Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку.

О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы. В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели.

До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому.

Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует. Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами.

От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов.

Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом. Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки.

Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры – вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон.

Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда – импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента. Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта.

Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», – говорится в Гражданском кодексе. Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт – «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано. Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные – в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Скачать Акт приема-передачи квартиры (.doc, 30КБ)

Андрей Грязнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/102200/

Как оформить право собственности на квартиру

Можно ли получить право собственности на квартиру без акта приема передачи?

После получения заветных ключей от квартиры в новостройке она автоматически не становится собственностью покупателя – нужно отдельно зарегистрировать право на нее. Редакция IRN.RU выяснила, как это сделать и с чем можно столкнуться.
 

Годы без собственности

Законодательство не устанавливает сроки регистрации права собственности. Обычно люди стремятся оформить его побыстрее.

«Как показывает практика, практически все наши покупатели стремятся оформить право собственности сразу после подписания акта приемки-передачи и получения ключей», – утверждает генеральный директор агентства недвижимости «Лидер» (входит в состав ФСК «Лидер») Софья Старкова.

По словам генерального директора компании «Азбука Жилья» Владимира Каширцева, в проектах, продававшихся по ДДУ, покупатели обычно оформляют собственность в срок до шести месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

Ограничение по срокам действует для ипотечников, оно прописывается в кредитном договоре. «Сроки устанавливает сам банк, и у всех банков они могут быть разными. Но, как правило, в среднем это три месяца с момента получения РВЭ (разрешения на ввод в эксплуатацию) на объект», – отмечает начальник отдела постпродажного обслуживания и передачи квартир ГК «А101» Мария Храмова.

Между тем, некоторые покупатели не спешат с очередной бюрократической волокитой, порой ситуация доходит до курьеза. «Одна моя клиентка попросила помочь ей в продаже квартиры, в которой она жила уже четыре года, – рассказывает частный риелтор Елена Анисимова.

– Когда я запросила у нее пакет документов, выяснилось, что у нее нет права собственности.

После подписания акта приемки квартиры она решила, что жилье и так принадлежит ей, все это время она просто жила в квартире, даже не задумываясь о том, что надо оформлять дополнительные документы».

Конечно, такие истории – редкость, однако менее значительные «просрочки» случаются часто. Анастасия получила ключи от квартиры в Лобне в январе 2014 года, сделала ремонт и в конце весны переехала в новое жилье. Летом к ней приехали родители, которые временно живут за границей.

Они захотели оформить регистрацию в квартире, чтобы спокойно прикрепиться к поликлинике и оформить льготный проезд. «С оформлением права собственности я не спешила, но после приезда родителей поняла, что не могу их прописать в квартире. Пришлось срочно заняться этим вопросом.

Конечно, родители были недовольны потерянным временем», – говорит Анастасия.

Юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Горская подтверждает, что без оформленного права собственности получить регистрацию по месту жительства невозможно: «А значит, нельзя устроить ребенка в школу или детский сад по месту проживания в приоритетном порядке, а также получить льготы и пособия, предусмотренные в месте нахождения приобретенной недвижимости».

Многие ошибочно полагают, что задержка с оформлением права собственности поможет избежать необходимости уплаты налога на имущество.

«Однако в практике встречаются случаи успешного взыскания со стороны налоговых органов неуплаченных сумм налога за период с момента подписания акта приема-передачи до момента оформления права собственности», – говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
 

Как оформить

Сейчас в большинстве случаев оформление права собственности на квартиру не влечет больших хлопот. «Во многом я тянула с оформлением документов, поскольку думала, что это долго и муторно: очереди, обивание порогов и прочие бюрократические атрибуты, – признается Анастасия.

– Но когда из-за родителей оттягивать дальше было нельзя, выяснилось, что все очень просто: я заплатила 2000 рублей пошлины, принесла документы в районный многофункциональный центр, и буквально через неделю мне оформили собственность и вернули паспорта со штампом регистрации».

Если квартира уже стоит на кадастровом учете, то для регистрации права собственности необходимы следующие документы: паспорт, договор участия в долевом строительстве, акт приема-передачи, СНИЛС, квитанция об оплате госпошлины. Если акт подписывал другой человек по доверенности, необходимо предоставить ее вместе с пакетом документов.

Если квартира приобреталась с использованием ипотеки, нужно оформить накладную в банке. Для того чтобы это сделать, необходимо предварительно провести оценку квартиры, которую могут сделать только профессиональные оценщики.

«В нашем доме несколько соседей решили делать это организованно, из-за чего оценочная компания сделала скидку в 20% за «опт».

В результате 15 квартир были оценены всего за два дня», – рассказывает Ольга, покупательница квартиры в Видном.

Приступить к оформлению собственности можно только после того, как дом вместе со всеми помещениями (квартирами, кладовыми, коммерческими помещениями и т.п.) поставлен на кадастровый учет. «Этот процесс может продолжаться как несколько недель, так и месяцев.

И в этом случае оформить квартиру нельзя, так как она еще формально «не существует» с точки зрения регистрационных органов. В этом случае чисто технически квартиру зарегистрировать нельзя», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Порой этот процесс может сильно затянуться.

«Так, в одном из ЖК Московской области дольщики какое-то время не могли зарегистрировать свое право собственности на квартиры, потому как сотрудники Росреестра отказывали застройщику в постановке дома на кадастровый учет, требуя устранения ошибок в технической документации, – вспоминает Ирина Горская. – Как только одни ошибки были исправлены, сотрудники Росреестра тут же находили новые. Вопрос решился только после совместного обращения застройщика и дольщиков к губернатору».

Со схожей проблемой столкнулась Дарья, которая полтора года назад получила ключи от квартиры в Химках: «Возникли какие-то проблемы с кадастром, из-за этого почти год невозможно было оформить право собственности.

Для меня это было особенно чувствительно, поскольку у меня маленький ребенок, которого я хотела устроить в детский сад.

В нашем ЖК есть свой новый муниципальный детский садик, но получилась парадоксальная ситуация: люди давно въехали, но не могли записать туда своих детей – вместо них стали принимать жителей соседних старых районов, у которых было все в порядке с регистрацией».

Сложнее оформить право собственности на жилье, которое приобреталось по предварительному договору. По словам Марии Литинецкой, сейчас в 90% случаев квартиры продаются по ДДУ. Однако другие формы продажи актуальны для многих апартаментов и старых ЖК, которые были сданы недавно. В этом случае схема другая.

«Ждем, когда продавец оформит право собственности на себя, заключаем с ним договор купли-продажи, далее договариваемся с продавцом на встречу в определенное время и место в регистрирующем органе и сдаем комплект документов с двух сторон на регистрацию, – инструктирует Владимир Каширцев.

– После чего так же ориентировочно через неделю получаем выписку ЕГРН, в которой указан переход права собственности на покупателя».
 

Застройщик поможет

Большинство застройщиков предлагает своим дольщикам услугу по оформлению права собственности на новостройку.

По словам Ирины Горской, это услуга в Москве и Московской области обычно стоит от 25 000 до 40 000 рублей: «Воспользоваться помощью застройщика имеет смысл, если вы, скажем, не проживаете в данном городе или у вас не хватает времени.

Для этого понадобится оставить застройщику доверенность и предоставить запрашиваемые им документы». Порой услуга обходится дешевле. К примеру, в «Метриум Групп» оформление квартиры в собственность для покупателя обойдется в 5 000 – 15 000 рублей.

Многие застройщики включают услугу по оформлению права собственности в общий пакет с регистрацией ДДУ – в этом случае оплата взимается еще при покупке квартиры. Стоимость такой комплексной услуги может составлять в среднем от 50 000 до 100 000 рублей.

«Мне оформление права собственности досталось в подарок, – рассказывает Надежда, покупательница квартиры в ЖК «Город Набережных». – Застройщик проводил акцию, что-то вроде «приведи друга».

За то, что моя подруга купила квартиру в этом же ЖК по моей рекомендации, можно было выбрать один из бонусов. Я остановилась на регистрации права собственности в подарок.

Хотя, если бы пришлось платить, я бы предпочла заняться этим вопросом самостоятельно».
 

Через суд

Раньше очень часто собственность на новостройки приходилось оформлять в судебном порядке – это была очень распространенная и обыденная практика. «Это происходило из-за того, что квартиры приобретались гражданами не на основании договора долевого участия, а по иным сделкам (договору соинвестирования, предварительным договорам и т.п.)», – говорит Ирина Горская.

Если квартира была приобретена по предварительному договору купли-продажи, то основной договор (купли-продажи) и, соответственно, передача квартиры в собственность покупателю не могут быть оформлены до того, как застройщик зарегистрирует весь дом на себя. По словам Владимира Каширцева, на это порой уходит 1,5-2 года. «В этом случае приходится через суд заставлять девелопера оформлять в собственность дом, чтобы впоследствии завершить сделку предварительной продажи», – говорит Мария Литинецкая.

Кроме того, дольщики порой обращаются в суд, когда дом построен, но по каким-то причинам долго не вводится в эксплуатацию или, опять же, возникают проблемы с постановкой на кадастровый учет.

«Существует судебная практика, при которой суд признает право собственности физического лица на объект без кадастрового учета, но это частные и редкие случаи.

В большинстве своем будущие собственники терпеливо ждут, предпочитая обходиться без судов», – отмечает Мария Храмова.

В целом, если с документацией все в порядке, а застройщик и государственные органы действуют оперативно со своей стороны, оформление права собственности – достаточно легкая процедура. Нет большого смысла платить за нее третьим лицам, все можно легко сделать через МФЦ.

Источник: https://www.irn.ru/articles/39943.html

Что надо знать об одностороннем акте приема-передачи квартиры

Можно ли получить право собственности на квартиру без акта приема передачи?

Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?

В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.

Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?

Артем У.

Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.

В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке.

Это и называется односторонним актом.

Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.

Чтобы понять, откуда возникает право застройщика на односторонний акт приема-передачи, рассмотрим, как рассчитывают сроки для подписания акта приема-передачи. И вот тут есть некоторые сложности.

Например, если в договоре указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее декабря 2020 года, это значит, что последний день для передачи квартиры — 31 декабря 2020 года. После этой даты уже начинается просрочка и начисление неустойки. Если указано «третий квартал 2020 года» — значит, просрочку будут считать с 1 октября 2020 года.

А вот с формулировкой про «неизбежно наступающее событие» есть проблема. Сейчас я уже редко встречаю ее в договорах, но раньше застройщики так писали постоянно.

Они определяли срок передачи квартиры так: «Квартира передается дольщику через два месяца после ввода дома в эксплуатацию». Однако ввод дома в эксплуатацию — это не то событие, которое наступает неизбежно.

Оно может вообще никогда не произойти, например, если застройщик обанкротился или стройку заморозили. Поэтому Верховный суд неоднократно обращал на это внимание и разъяснял, что так делать нельзя.

Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту.

Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года.

Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.

Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие.

При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию.

Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.

В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.

К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:

«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — четвертый квартал 2020 года».

Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.

Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.

«Срок начала процедуры передачи застройщиком и принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства — 15 декабря 2020 года».

Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.

Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.

В любом случае застройщик обязан направить вам уведомление ценным письмом с описью вложения на тот адрес, который указан в договоре, или вручить его лично под роспись.

Если вы сменили место жительства и не уведомили застройщика — его это не касается.

По закону вы будете считаться надлежаще уведомленным о необходимости приема квартиры с того момента, когда письмо вернется отправителю с отметкой, что истек срок хранения.

Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.

Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.

Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.

Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.

В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.

Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.

Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам.

Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное.

Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.

Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта.

Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика.

Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.

Это типичная ситуация. В ней действуйте так.

От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:

«Уважаемый застройщик, вы приглашали меня (нас) 30 декабря 2020 года принимать квартиру №__, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:_________ в связи с завершением строительства.

В ходе осмотра квартиры совместно с представителем Застройщика (ФИО) мною были выявлены следующие недостатки: (перечисляете недостатки). От составления двустороннего акта осмотра и фиксации выявленных недостатков в соответствии с законом ваш представитель отказался.

Настоящим я (мы) отказываюсь от подписания акта приема-передачи квартиры и прошу вас незамедлительно устранить все недостатки, уведомив меня о времени повторной приемки».

В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.

Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:

  1. Застройщик предлагает всё устранить, он это делает, и в итоге всё хорошо;
  2. Ничего не происходит;
  3. Застройщик пишет письмо, что ваши требования об устранении недостатков необоснованны. Что недостатки, которые вы описали, вовсе не недостатки, а отличная работа. А через два месяца вы получаете уведомление о подписании одностороннего акта приема-передачи квартиры в связи с тем, что вы уклонялись от приемки. Чем это вам грозит?

Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.

Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно.

Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей.

Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.

Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.

Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.

Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете.

С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию.

Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/odna-storona/

Прав-помощь
Добавить комментарий