Можно ли продать квартиру на основе договора дарения?

Налог на продажу дарственной квартиры

Можно ли продать квартиру на основе договора дарения?

При получении квартиры в дар, наверняка, интересует вопрос, как распорядиться имуществом, а также можно ли его продать. Могут волновать и другие нюансы, касающиеся пользования недвижимостью. Имеет дарственная продажа квартиры налог.

Особенности дарения

Можно ли продать подаренную квартиру? Это право нового владельца. Процесс дарения осуществляется на основе главы 32 ГК РФ. В ней указано понятие, принципы заключения соглашения, условия осуществления сделки, особенности признания дарственной недействительной.

Дарением является гражданско-правовая процедура, при которой выполняется переход прав собственности на имущество от одного участника к другому. Законодательство предусматривает письменную и устную форму дарения. Устно эта сделка может быть только при передаче имущества между сторонами договоренности.

Участниками процедуры является даритель и одаряемый. Сделка будет выполненной после официальной регистрации в Росреестре. Соглашение считается необратимым. Есть аннулирование возможно только при обстоятельствах, указанных в законе.

Отличия дарственной от остальных сделок

В чем заключаются отличия дарственной от других сделок? Она является безвозмездной. В договоре нельзя прописывать какие-то условия, после исполнения которых будет оформлена собственность.

Также запрещено требование оплаты в любом размере, если составляется договор дарения. Если в соглашении были указаны обязательства, то сделка не будет считаться действительной.

Документ не будет обладать юридической силой.

При оформлении договора по дарению появляется много преимуществ. С продажей имущества владелец, если он был таковым меньше 3 лет. оплачивает налог. Если недвижимость дарится, то дарителю не требуется ничего вносить.

Дарственная поможет подстраховать супруга в случае развода. По статье 36 СК РФ, имущество, полученное в дар, не будет совместно нажитым. Квартира будет частной собственностью. Только важно, чтобы документ был составлен на одного человека.

Правила продажи

Если кто-то из родных подарил квартиру, то у получателя может возникнуть желание продать ее, если у него есть свое жилье. Сделка выполняется при следующих условиях:

  • владелец подготавливает договор дарения;
  • стороны сделки должны быть дееспособными;
  • необходимо согласие супруга покупателя.

Для продажи дарственной недвижимости необходимо пройти следующие этапы:

  1. Подготовка документов.
  2. Составление соглашения;
  3. Передача квартиры и денег.
  4. Регистрация собственности.

Сделка купли-продажи дарственной квартиры фиксируется в письменной форме в виде обычного договора. Необходимы паспорта сторон, правоустанавливающие бумаги на недвижимость, техпаспорт БТИ, экспликация, поэтажный план, выписка из паспортного стола о численности граждан, которые зарегистрированы.

В этом случае не нужно получать разрешение супруга, так как имущество не считается совместно нажитым. Кроме указанных бумаг нужна дополнительная документация, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре. Нужен договор купли-продажи в 3 экземплярах, акт приема-передачи и квитанция о госпошлине.

Документ включает сведения об участниках сделки, их права, обязанности описан объект соглашения, в том числе его цена, зафиксирован принцип расчетов. Сделка считается возмездной, а имущество поступает после подписания акта приема-передачи и соглашение зарегистрировано в Росреестре.

Налог

Продавать недвижимость или нет, является правом владельца. Сделка будет законной после регистрации в Росреестре. Потом может появиться обязанность уплаты налогового сбора. Если недвижимость была в собственности продавца меньше 3 лет, то нужно оплатить 13% от цены жилья, если его стоимость выше 1 млн. рублей. Если она меньше, то подоходный налог платить не нужно.

Для оплаты налога за получение дарственной квартиры необходимо:

  • декларация 3-НДФЛ;
  • паспорт;
  • свидетельство на собственность;
  • акт купли-продажи;
  • справка 2-НДФЛ.

Отчеты надо отдать до 30 апреля того, который наступает за годом реализации имущества. Налог с продажи дарственной квартиры платится по общим требованиям.

При состоянии в браке

Полученное по дарственной жилье является собственностью получателя, и с разводом его раздела не будет. Но если будет продаваться квартира для приобретения новой, то надо учитывать следующие нюансы:

  • поскольку новое жилье покупается в браке за деньги, то по статье 34 СК РФ оно будет совместно нажитым;
  • доказать, что недвижимость приобретена за личные средства, получится только в суде, да и это не так легко.

Чтобы не возникло некоторых сложностей, необходимо:

  1. Подписать с супругом соглашение о разделе имущества. В нем фиксируется, что купленный объект является личной собственностью, и общий режим супругов не действует.
  2. Или отметить в договоре купли-продажи, что недвижимость куплена за личные средства.

Квартира для ребенка или подопечного

При продаже квартиры, которая предоставлена ребенку, нужно разрешение опекунского совета. Согласие на сделку будет в том случае, если взамен выдается равноценный жилой объект. То же самое выполняется с подопечными, например, с пожилыми людьми.

Если подопечный будет помещен в социальное учреждение – дом престарелых, инвалидов, то на счет человека перечисляются средства в размере цены недвижимости.

Нюансы для покупателя

Следует учитывать, что дарственная может быть оспорена родственниками дарителя с помощью признания лица недееспособным. Выполняется это через суд. Если требование удовлетворено, суд выносит решение о признании следующих сделок купли-продажи недействительными. Причем не важно число этих сделок, даже если квартира продана 1 или 2 раза.

Тогда судом выносится решение о признании сделки недействительной. Тогда продавец должен будет вернуть средства, а имущество отдается продавцу.

У кого не получится подарить квартиру?

Все условия, затрагивающие законное оформление дарственной, указаны в ГК РФ. Оформить в дар имущество не могут дети до 14 лет. Этого права нет при ограниченной дееспособности. Составление дарственной возможно до 18 лет с письменного разрешения родителей. Если их нет, то согласие дает усыновитель или попечитель. При нарушении каких-либо норм сделка будет считаться недействительной.

Получение квартиры разрешено всем желающим:

  1. По статье 575 ГК РФ нельзя оформлять дарственную на лиц, которые занимаются государственной или муниципальной службой.
  2. Запрещено получать в дар жилье сотрудникам образовательной сферы, области здравоохранения, а также социальным работникам.

Информация договора

В дарственной нужно наличие следующих важных сведений:

  1. ФИО, адрес прописки, паспортные данные.
  2. Важные детали имущества.
  3. Юридический адрес, площадь, количество комнат, номер квартиры.
  4. Доля, если отписывается не вся квартира.
  5. Нужно указывать ссылки на официальную документацию, подтверждающую право распоряжения недвижимостью. Это может быть договор, свидетельство о праве.
  6. Сведения об отсутствии долгов.
  7. Если сделка осуществляет по доверенности, то надо зафиксировать ее номер, а также кем выдана.

В статье 557 ГК РФ сказано, что у дарителя есть право отказаться от выполнения условий дарственной в тех ситуациях, если произошли изменения в здоровье или финансовом положении. Причины должны препятствовать осуществлению договора.

Отмена дарения нередко связана с криминальными факторами одаряемого к дарителю, к примеру, угроза его жизни и здоровью. Если лицо, передаваемое имущество, умерло из-за противозаконных действий второй стороны сделки, то у родственников есть право оспаривания в суде. У дарителя есть возможность отмены дарственной, если он уверен, что имущество будет испорчено.

Выгодная продажа

Если было принято решение продажи квартиры, то следует сделать это на основе профессиональных советов. На рынке недвижимости есть «сезонность», устанавливающая увеличение и снижение спроса. Когда не получится быстро продать жилье? Это происходит:

  1. При экономическом кризисе, когда доходы населения падают.
  2. Во время длительных праздников, поскольку в эти периоды люди не думают о приобретении недвижимости.
  3. При изменениях в законодательстве, которые влияют на порядок реализации жилья.

Важное значение имеет правильная оценка квартиры. Стоимость жилья зависит от количества комнат, площади, планировки, этажности, возраста здания и других факторов. Чем качественней объект, тем дороже. Даже если квартира была оформлена по дарственной, ее получится выгодно продать. Главное, оформить все в соответствии с действующим законодательством.

Источник: http://pravonanasledstvo.ru/nalogooblazhenie/nalog-na-prodazhu-darstvennoj-kvartiry.html

Продажа подаренной квартиры

Можно ли продать квартиру на основе договора дарения?

При совершении сделки дарения квартиры одаряемый приобретает право собственности на имущество и волен распоряжаться им по своему усмотрению.

В основном, дарение недвижимости осуществляется между близкими родственниками, так как в таком виде сделки отсутствует обязанность по уплате подоходного налога.

Другие плюсы заключаются в том, что в случае дальнейшей продажи такой недвижимости НДФЛ нужно будет оплачивать только, если квартира в собственности менее 3 лет.

Подаренным имуществом новый владелец может распоряжаться по своему усмотрению, закон этого не запрещает.

Однако необходимо иметь ввиду, что правила договора дарения позволяют отменить сделку, если даритель переживет одаряемого или было совершенно покушение на его жизнь.

В остальном, отчуждение подаренного имущества осуществляется по общим правилам договора купли-продажи недвижимости.

Можно ли продать даренную квартиру

Передать квартиру в собственность другого лица на безвозмездной основе можно путем заключения договора дарения.

Возникновение права собственности подразумевает полноправную возможность свободно пользоваться, владеть и иным способом распоряжаться приобретенным имуществом (ст.

209 ГК РФ), в том числе и путем заключения договора купли-продажи с иным лицом.

Запретить продавать квартиру после передачи ее в дар даритель не вправе, поскольку принципы дарственной не позволяют устанавливать условия, ограничивающие одаряемого свободно владеть и распоряжаться имуществом.

Когда можно продать подаренную квартиру

Если объектом дарения является квартира, то согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности на нее возникает после проведения перехода права в Росреестре. Соответственно, продать квартиру сразу после дарения можно только после завершения соответствующего оформления сделки.

По прошествии регистрационных действий одаряемому выдается выписка из ЕГРН, с указанием даты возникновения права собственности на имущество. После получения указанного документа гражданин вправе заключить договор купли-продажи квартиры с третьим лицом.

Срок регистрации составляет:

  • 7 рабочих дней — при обращении в Росреестр;
  • 9 рабочих дней — если документы подавались через многофункциональный центр (МФЦ).

Существуют ситуации, когда дарится квартира не целиком, а только доля от нее. Для того, чтобы впоследствии одаряемый смог продать такое жилье, ему вначале необходимо соблюсти требование о преимущественном праве покупки (ст.

250 ГК РФ). Согласно данному правилу, если одаряемый собирается продать свою долю недвижимости третьему лицу, то необходимо должным образом оповестить других совладельцев о таком намерении и предложить им выкупить свою часть.

Оповещение должно быть направлено каждому участнику долевой собственности в письменном виде, о чем должно быть получено соответствующее подтверждение.

Если в течение 30 дней с момента извещения всех участников общей собственности ни от кого не поступало возражений, относительно возможности распорядиться долей, то гражданин вправе продать имущество кому угодно.

При невыполнении указанных условий, совладельцы квартиры смогут в течение 3 месяцев оспорить куплю-продажу и воспользоваться правом выкупа неправомерно перешедшей доли.

Ндфл при продаже подаренной квартиры

Налогообложение при дарении квартиры распространяется только на одаряемую сторону. Даритель же передает имущество в собственность без налогов, так как не приобретает никакого дохода по данной сделке. Если в дальнейшем подаренная квартира продается, то гражданин, получивший доход от реализации имущества должен произвести соответствующую уплату НДФЛ.

Оплата налога производится в следующем году после продажи квартиры, но не позднее 15 июля. Также до 30 апреля, следующего за отчетным годом, необходимо отчитаться о приобретенном доходе и подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ.

При продаже полученной в дар недвижимости сумма налога, подлежащая исчислению, рассчитывается от суммы квартиры, указанной в договоре или в размере 70% от кадастровой стоимости. Согласно п. 5 ст. 217.

1 НК РФ, в расчет принимается наибольшая из указанных сумм.

Если в ФНС подать декларацию с указанной в договоре заниженной стоимостью имущества, то налоговый орган доначислит недостающую сумму и может начислить на нее пени.

Особенности продажи квартиры, подаренной близким родственником

Если по договору дарения передается квартира от близкого родственника, то получатель дара принимает имущество без уплаты налога в размере 13% от стоимости жилья. Налоговый кодекс, в частности п. 18.1 ст. 217 НК РФ, устанавливает перечень граждан, которые относятся, в данном случае, к близким родственникам:

  • супруги;
  • родители;
  • дети;
  • усыновители или усыновленные дети;
  • дедушки, бабушки;
  • братья, сестры, в том числе неполнородные, т.е. имеющие общих отца или мать.

При получении в дар недвижимости указанные граждане не должны предоставлять в ФНС отчет о доходах в виде декларации. Налоговые органы самостоятельно проверяют факт дарения недвижимости между родственниками.

Однако в случае уведомления гражданина о необходимости отчитаться о доходах, в налоговую нужно предоставить документы, подтверждающее родство, такие как свидетельство о рождении или заключении брака.

Близкое родство не имеет значения при налогообложении, если квартира продается сразу после получения ее в дар. Продавец должен будет отчитаться в ФНС о полученном доходе и оплатить соответствующий налог в установленный срок.

Как продать квартиру без налога

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, НДФЛ не оплачивается от продажи имущества, которое находится в собственности гражданина:

  • Более 3 лет — если квартира была подарена близким родственником.
  • Более 5 лет — если имущество перешло в собственность после 1 января 2016 г. от гражданина, который не входит в число близких родственников.

Также уменьшить налоговую базу или вовсе ее отменить можно, воспользовавшись правом на имущественный налоговый вычет. На налог 2019 года от приобретения в дар жилья не распространяется право на получение имущественного вычета.

Оформить его возможно только при дальнейшей реализации квартиры по договору купли продажи. Согласно ч. 2 ст. 220 НК РФ, размер имущественного вычета рассчитывается от стоимости квартиры в пределах 1 миллиона рублей. Т.е.

, если жилье стоит 2 миллиона, то налог можно будет оплатить только от половины суммы.

Если недвижимость получена в дар и продается в один налоговый период, то гражданин должен будет указать соответствующие сведения в декларации и оплатить НДФЛ по двум объектам недвижимости.

Продажа подаренной квартиры: пошаговая инструкция

При продаже подаренной квартиры собственнику необходимо собрать пакет документов на жилье и обратиться вместе с покупателем в регистрирующий орган для оформления перехода права собственности.

Если гражданину была подарена часть от имущества, то одаряемый является участником долевой собственности вместе с дарителем.

Для возможности отчуждения такого имущества сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Нотариус проверяет были ли оповещены все владельцы о предстоящей продаже доли третьему лицу и предоставляет продавцу подтверждение о должном извещении.

После совершения всех необходимых подготовительных действий покупатель и продавец обращаются в регистрирующий орган со следующим пакетом документов:

  1. заявление на госрегистрацию права;
  2. договор купли-продажи и акт приема-передачи — 3 экземпляра;
  3. выписка из ЕГРН;
  4. договор дарения — как основание возникновения права собственности у продавца;
  5. квитанция об оплате госпошлины — 2000 рублей.

У вас остались вопросы?

Приемущества:

  • Полная анонимность
  • Бесплатно
  • Возможность обсудить любые темы, связанные с дарением

Источник: http://darstvennaja.ru/darenie-nedvizhimosti/prodazha-kvartiry-posle-dareniya/

Продажа по договору дарения

Можно ли продать квартиру на основе договора дарения?

 Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной.

Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями.

Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать.

Мотивы

К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год. К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях:

1. Сложность продажи доли

При продаже доли продавец обязан получить от других сособственников отказ от использования преимущественного права выкупа. Это право закреплено за ними Жилищным кодексом РФ. Без получения отказа сделка не будет зарегистрирована в управлении Росреестра.

Соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса или отправления извещений о продаже по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении должна быть указана стоимость квартиры и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа.

Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.

Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя

Казалось бы, схема простая. Но, как показывает практика, совладельцы нередко изъявляют желание выкупить долю. И сделать они это планируют по максимально низкой цене.

Для этого используются все возможные рычаги воздействия на собственника. Впрочем, к злоупотреблению правом преимущественного выкупа прибегают не только для демпинга.

Особенную сложность представляют случаи, когда отношения между владельцами испорчены, и сособственники препятствуют продаже доли из принципа.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Дарение затевают ради того, чтобы не получать согласие остальных дольщиков. В этом случае оно не требуется.

Долю можно продать, если отношения между совладельцами нормальные, а если нет, то продать бывает сложно, так как те ребята в последний момент начинают чинить препятствия. Они заявляют о том, что будут приобретать сами, сделка распадается, а сособственники в итоге тоже не покупают.

Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры. Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
«У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».

2. При нежелании выплачивать налог при продаже

При продаже объекта, который был в собственности менее трех лет, продавец обязан выплатить налог в размере 13% от его стоимости. В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, при дарении недвижимости близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами) налог не взимается.

В остальных случаях, в соответствии с Налоговом кодексом РФ, одаряемый обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от стоимости квартиры) с полученного дохода. Если стоимость подарка не определена, то в расчет принимается оценочная стоимость квартиры БТИ, которая обычно в разы ниже рыночной.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Одаряемый платит налог от оценочной стоимости БТИ. Она небольшая.

Или второй вариант: если в договоре дарения указывается стоимость даримого имущества, то в этом случае с нее выплачивается налог.

Но если она окажется чувствительно меньше оценочной стоимости БТИ, то налоговая запросит справку из БТИ об оценочной стоимости и возьмет налог с этой суммы».

Преступление

Дарение является безвозмездной сделкой. Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара».

В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
« Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда. Скорее всего, иск о возмещении расходов суд не примет, потому что договор дарения безвозмездный».

Единственный способ вернуть деньги – расторгнуть сделку в судебном порядке. Для этого покупателю предстоит доказать, что под видом дарения была проведена сделка купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, такая операция является притворной сделкой. При наличии доказательств или свидетельских показаний такая сделка легко оспаривается в суде.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Притворной сделкой по закону признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой.

Если была заключена притворная сделка, то такую сделку через суд могут оспорить стороны, а также заинтересованные лица (долевые собственники, наследники). Все полученное по такой сделке должно будет вернуться каждой из сторон».

При расторжении сделки суд обяжет продавца вернуть полученную от покупателя сумму. Учитывая, что цена объекта нигде не зафиксирована, стоимость будет определяться исходя из рыночного уровня. А эта величина с момента совершения сделки может измениться.

Впрочем, гораздо чаще инициаторами расторжения подобной сделки выступает не покупатель, а третьи лица. Обычно ими являются родственники дарителя, у которых были собственные планы на «подаренный» объект.

В судах доказывается, что владелец не отдавал отчет своим действиям, когда дарил свое жилье незнакомому человеку. Особенно правдоподобно это выглядит в тех случаях, когда дарение существенно ухудшило жилищные условия дарителя.

Расторжение притворной сделки возможно даже после перепродажи квартиры.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«По закону при перепродаже следующий покупатель является добросовестным приобретателем. Хотя были случаи оспаривания и таких сделок. Например, когда доказывается, что это было сделано специально.

Когда продавец знал, что будет оспариваться сделка дарения, но все равно продал объект. 
Был случай, обратилась женщина. Ее отец в возрасте, когда уже был слепым, подарил земельный участок мужчине, который за ним ухаживал.

После этого прошло шесть лет, дочь подала в суд для оспаривания этой сделки, она пыталась доказать, что пожилой человек не понимал, что делал. Процесс затянулся, мужчина перепродал участок знакомому, который тоже перепродал.

В итоге, несмотря на две возмездные сделки, суд признал сделки ничтожными. Дочь стала обладательницей участка».

Дарение является безвозмездной сделкой, и передача денег нивелирует факт дарения. Чтобы исключить доказательную базу для оспаривания сделки, при продаже по договору дарения расписки не пишутся.

Деньги передаются продавцу без каких-либо подтверждающих документов. Причем, это происходит еще до регистрации права собственности на покупателя. В большинстве сделок, деньги передаются при подписании дарственной.

Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Наказание

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует. Для определения данного вопроса необходимо будет производить анализа всех событий связанных с этой сделкой, включая мотивы совершения сделки».

Покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, которых у него уже может не быть.

***

Из-за злоупотребления правом первоочередного выкупа доли или из-за большого количества содольщиков, продавцы иногда оказываются заложниками ситуации. Участники рынка считают, что в этом вопросе должны произойти изменения на законодательном уровне, поскольку сегодня подобная схема может быть использована не только для продажи недвижимости, но и для мошенничества.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/prodaza_po_dogovoru_darenia

Если квартира была получена в дар

Можно ли продать квартиру на основе договора дарения?

Последнее обновление: 25.12.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

Если договором-основанием получения права собственности на квартиру служит «дарственная», то это, как правило, не вызывает особого беспокойства у риэлторов. Хотя и здесь есть свои «подводные камни».

Например, если Дарителя признают недееспособным в момент совершения сделки дарения, то такой договор признается судом недействительным.

Правда, риск возможной недееспособности собственника квартиры присущ вообще любой возмездной сделке, за исключением покупки квартиры на первичном рынке.

А еще Даритель мог не понимать значение своих действий, или находиться под влиянием заблуждения, обмана или принуждения в момент дарения своего имущества – все это может служить поводом для признания сделки дарения недействительной.

Но здесь нам не стоит сильно переживать, так как доказать в суде факт «невменяемого состояния», «заблуждения» или «принуждения» очень сложно, особенно, по истечении длительного времени (например, года).

Кроме того, если мы видим, что Договор дарения квартиры заверен нотариусом, значит вероятность недееспособности Дарителя крайне низка, т.к. нотариус выступает, кроме прочего, еще и официальным свидетелем вменяемости и дееспособности сторон сделки, а заодно и свидетелем их доброй воли (т.е. отсутствия заблуждения или принуждения).

Теоретически, если Договор дарения был заключен не между родственниками, то есть риск того, что имела место продажа квартиры, «замаскированная» под дарение. Суд может признать такую сделку притворной и, следовательно, недействительной.

Но, во-первых, это тоже сложно доказать, а во-вторых, инициировать оспаривание такой сделки может, по логике, только обманутая сторона (потенциально – сам Даритель). А значит, если прошел разумный срок с момента дарения (скажем, год или два), то претензии «обманутой» стороны маловероятны. А по прошествии трех лет (общий срок исковой давности) – близки к нулю.

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?

Вообще, в судебной практике сделки дарения очень редко признаются недействительными (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии), и для такого решения сложно обеспечить убедительные доказательства для суда. Поэтому «дарственная» в виде основания права собственности Продавца на квартиру, считается относительно низкорисковым вариантом для Покупателя.

В некоторых, четко указанных в законе случаях, законодательство позволяет Дарителю отозвать свой дар назад, но такая отмена дарения не влияет на последствия сделки купли-продажи подаренной квартиры. Все претензии и компенсации в этом случае будут происходить между Дарителем и Одаряемым, а Покупатель квартиры к этим разборкам уже не будет иметь отношения.

Но чтобы Покупателю было совсем уже спокойно спать, убедившись в отсутствии даже теоретических оснований для оспаривания сделки дарения, он может связаться (а лучше лично встретиться) с Дарителем, и удостовериться, что тот не имеет к Одаряемому (т.е.

к нашему Продавцу) никаких претензий. А заодно и убедиться в адекватности (дееспособности) самого Дарителя, что несложно сделать, просто немного поболтав с ним о жизни.

 Ведь, недееспособным суд может признать человека только ввиду его явного психического расстройства, а такое состояние видно невооруженным глазом.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Еще один момент, который нам надо проверить перед покупкой квартиры, полученной нашим Продавцом в дар.

Если Даритель и Одаряемый не являются близкими родственниками, то необходимо выяснить, уплатил ли Продавец налог (13%-НДФЛ) на доход, полученный в порядке дарения?

Если уплатил, то он должен предъявить справку из местной налоговой (по адресу нахождения квартиры).

Если Продавец утверждает, что налог он платить не должен, то необходимо предъявить документы, подтверждающие его близкое родство с Дарителем (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении, и т.п.), что действительно освобождает его от уплаты подоходного налога на подаренное имущество.

Как это касается Покупателя? Ведь, неуплаченный налог (если такой есть) останется «висеть» на Продавце как обязанность налогоплательщика? Все так.

Но при регистрации уже нашей с ним сделки купли-продажи квартиры, могут возникнуть проблемы.

Ведь Росреестр имеет право запрашивать всю необходимую ему информацию об объекте недвижимости по межведомственным запросам, и если регистратор обнаружит, что по продаваемой квартире не уплачен налог НДФЛ, то регистрация может быть приостановлена.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Отдельно следует упомянуть о случае, когда Дарителем выступает юрлицо или индивидуальный предприниматель.

Если при угрозе банкротства юрлицо «сливает свои активы» в частные руки, в т.ч. путем дарения, то по требованию заинтересованных лиц («третьих лиц») такую сделку дарения суд может признать недействительной. Об этом прямо указано в законе.

Поэтому, если мы обнаружили какое-нибудь ООО или ИП в Договоре дарения, то необходимо выяснить текущее состояние этого предприятия, чтобы убедиться, что это была законная сделка, а не «слив активов» перед банкротством.

В этом вопросе нам не помешает дополнительная консультация юриста.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Таким образом, если основанием получения права собственности Продавца на квартиру служит Договор дарения, а Дарителем выступает физлицо – близкий родственник нашего Продавца, то это хороший вариант для покупки, и мы можем вздохнуть спокойно, и перейти к проверке следующих документов.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/osnovanie-dlya-svidetelstva-o-prave/kvartira-poluchena-v-dar/

Особенности продажи квартиры после дарения что важно зать

Можно ли продать квартиру на основе договора дарения?

Предлагаем рассмотреть тему: “особенности продажи квартиры после дарения что важно зать” с ми профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в х или напрямую дежурному консультанту.

Приобретая как подарок недвижимость, счастливцы часто озадачиваются вопросом: можно ли продать подаренную квартиру.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Договор дарения квартиры обладает характерными признаками:

  • безвозмездность;
  • взаимное согласие сторон, т.е. даритель желает подарить квартиру, а одаряемый готов ее принять;
  • имущество дарителя уменьшается, а одаряемого увеличивается.

Собственник, право которого зарегистрировано в соответствии с законодательством, может поступать с принадлежащим ему недвижимым имуществом по своему усмотрению: осуществить его продажу, подарить, сдать в аренду.

Желание нового владельца продать подаренную квартиру, в большинстве из представленных в практике случаев, легко осуществимо при отсутствии в ней старых жильцов.

Новый собственник может столкнуться с рядом проблем, пытаясь продать дарственную квартиру:

  1. Даритель, являющийся единственным собственником квартиры, может заключить договор дарения без волеизъявления граждан, проживающих в ней.
  2. Договор дарения можно оформить не только на всё жилое помещение, но и на его долю.
  3. На практике в роли дарителя часто выступают пожилые люди, плохо разбирающиеся в законах, не понимающие до конца всех последствий своего поступка. Подарив свое единственное жилье, они уверены, что смогут спокойно проживать в нем до конца жизни.
  4. Органы опеки и попечительства должны согласиться на продажу квартиры, если в ней прописаны дети, но только в случае, если их родители лишены родительских прав и они находятся под опекой.
  5. Сложно найти желающих покупать квартиру с прописанными в ней посторонними гражданами.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

В договоре дарения может быть оговорено право проживания лица, подарившего квартиру в ней, что, по мнению многих юристов, лишает его основного признака – безвозмездности. При реализации договора дарения правовые аспекты особенно тесно переплетаются с нравственными.

Можно ли продать квартиру, полученную по дарственной, если в ней проживает близкий человек? С юридической точки зрения, можно. Закон предполагает, что взрослый дееспособный человек должен задумываться о последствиях, прежде чем совершать такие серьезные действия.

Через какое время можно продать квартиру после дарения

Договор дарения квартиры подлежит обязательной регистрации в Росреестре, после чего новому хозяину предстоит оформлять права собственности на недвижимость в соответствии с установленной законом процедурой:

  • собрать необходимые документы;
  • обратиться в управление Росреестра по месту нахождения дома;
  • получить свидетельство, подтверждающее право собственности.

Законом предусмотрено, что на оформление права собственности государственные органы имеют не более трех месяцев.

Свидетельства о госрегистрации права сейчас уже не выдают, новый собственник получит выписку из Единого государственного реестра недвижимости – этого вполне достаточно. Одаряемый получает выгоду без каких-либо затрат с его стороны, поэтому он должен уплатить налог на подаренную квартиру. Если квартира подарена кем-либо из близких родственников, налог платить не придется.

Новый хозяин в некоторых случаях задается вопросом: когда можно продать квартиру после дарения? По закону ее можно продать сразу после того, как будет получена выписка из Единого госреестра прав на недвижимость, но это стоит делать только при экстренной необходимости, т.к. придется платить налог.

Документы для продажи квартиры, полученной по договору дарения

При продаже подаренного жилья, необходимо собрать стандартный для этого рода сделок пакет документов:

  • паспорта или другие удостоверяющие личность документы;
  • выписка из Единого госреестра прав на недвижимость;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • справка из паспортного стола о том, что в квартире прописаны или проживают другие лица;
  • согласие органов опеки на продажу при наличии детей среди прописанных лиц;
  • договор о купле-продаже;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Продажа любого объекта недвижимости облагается подоходным налогом (НДФЛ), который составляет 13% с резидентов Российской Федерации, т.е. лиц, проживающих в стране не менее 183 дней на протяжении двенадцати идущих подряд месяцев, и 30% — с нерезидентов.

Какой налог придется платить новому владельцу квартиры, если он надумает её продавать, зависит от того, сколько лет он владел этим жилищем. Чтобы подсчитать, какой налог придется платить, необходимо учесть следующие нюансы:

  • когда именно подарили квартиру – ориентиром должна служить дата 1 января 2016 года;
  • когда новый хозяин зарегистрировал своё право собственности на подарок — до или после 1 января 2016 года;
  • является даритель близким родственником или посторонним человеком;
  • в течение какого периода новый собственник владеет квартирой.

В ЕГРП вносится запись о появлении нового собственника у объекта недвижимости. Начиная с даты, указанной на выписке, отсчитывается срок владения. С 1 января 2016 года не платить налог при продаже можно, если квартира в собственности уже не три года, как раньше, а пять лет.

Прежний трехлетний срок сохранился для граждан, продающих жилище, подаренное близким родственником, например дарителем является бабушка, а одаряемым – внук. К близким родственникам нормативные акты относят родителей, мужа, жену, детей, братьев и сестер, они перечислены в Семейном кодексе РФ.

Невестка или зять не относятся к близким родственникам, в отношении них будет действовать срок пять лет.

Если продажа подаренной квартиры планируется ее новым хозяином раньше, чем через три года после регистрации в Росреестре, ему придется платить налог вне зависимости от обстоятельств процедуры дарения. При этом не имеет значения, была квартира подарена до или после 31 декабря 2015 года, т.к.

трехлетний срок владения обязателен и до принятия новых правовых актов. Граждане, имеющие льготы по другим видам налогов, например, пенсионеры и инвалиды, обязаны оплатить налог при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Если дарителем является посторонний человек, а одаряемый продает квартиру до истечения положенного срока пяти лет, ему придется платить двойной налог – на дарение и с продажи.

Органы местного самоуправления могут принять соответствующие постановления о снижении срока владения, т.е. в каждом регионе может устанавливаться срок, отличный от общероссийского, превышать который нельзя.

С 2016 года внесены существенные изменения в правила расчета налога при продаже недвижимости, при этом неважно, как она была получена. Это объясняется распространенностью намеренного занижения реальной стоимости квартиры в договоре купли – продажи с целью уменьшения суммы налога.

В настоящее время на рынке недвижимости существует два вида стоимости:

Сколько будет стоить жилое помещение, определяет продавец, сообразуясь со всеми факторами, влияющими на цену жилья:

  • валютный рынок;
  • сезонность;
  • престижность района;
  • этаж и многое другое.

Рыночная стоимость нестабильна, подвержена частым переменам. Она определяется приблизительно, в зависимости от цены в данный момент на подобное жилье, т.к. никто не купит недвижимость с явно завышенной стоимостью.

На величину кадастровой стоимости внешние факторы не влияют. Она определяется как стоимость работы и материалов, затраченных при строительстве, за минусом износа помещения.

Когда новый собственник, т.е. одаряемый, обращается за регистрацией права собственности, специалисты определяют кадастровую стоимость недвижимости. В большинстве случаев она оказывается ниже рыночной.

По новым правилам, введенным с 2016 года, расчет налога ведётся с учётом кадастровой стоимости, если стоимость, указанная в договоре, явно занижена.

Эти правила действуют в отношении имущества, которое перешло в собственность продавца в период с 1 января 2016 года.

Стоимость квартиры по договору купли – продажи, и определенная специалистами кадастровой палаты сравниваются, затем выбирается наибольшая, ее используют при расчете налога.

Кадастровая стоимость даренного помещения берется за основу для расчета налога в тех случаях, когда продавец желает скрыть полученный в действительности доход и указывает в договоре заниженную стоимость.

Размер кадастровой стоимости могут оспорить заинтересованные лица, чьи имущественные права или обязанности непосредственно зависят от данной величины.

При несогласии собственника с кадастровой стоимостью, он может попытаться снизить ее путем обращения в специальную комиссию или суд.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

Продавец квартиры платит налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7 (так называемый «понижающий коэффициент»).

Новый владелец, получивший в подарок не всю квартиру, а определенную долю, обязан платить налог по общим правилам.

При уплате налога можно получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей.

Примеры:

Источник: https://mse69.ru/osobennosti-prodazhi-kvartiry-posle-dareniya-chto-vazhno-zat/

Прав-помощь
Добавить комментарий