Можно ли расторгнуть договор купли продажи в моем случае?

Когда договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут или признан недействительным

Можно ли расторгнуть договор купли продажи в моем случае?

Сделки с недвижимостью — вещь весьма ответственная. Но иногда граждане (особенно самые самонадеянные из них, те, которые не обращаются в таких делах за помощью к специалистам) попадают в весьма неприятные ситуации, когда возникает желание «закрутить фарш обратно в мясорубку». Возможно ли это?

Законодательство Республики Беларусь предусматривает немало оснований, при наличии которых договор купли-продажи квартиры можно расторгнуть или признать недействительным в судебном порядке.

Существенное изменение обстоятельств

Расторжение договора купли-продажи возможно при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении этого договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Например, при заключении договора продавец гарантировал, что отсутствуют обременения в отношении квартиры: жилье не находится в залоге, не является предметом судебного разбирательства, на квартиру не наложен запрет на отчуждение, отсутствуют претенденты, которые могли бы каким-то образом ограничить право собственности покупателя.

Однако через определенное время после совершения сделки появляется лицо, допустим, освободившееся из мест лишения свободы, которое ранее было зарегистрировано в квартире. Бывший заключенный регистрируется в квартире, что автоматически влечет к ее обременению новым пользователем.

Если бы покупатель на момент сделки знал о таком будущем ограничении своих прав, безусловно, он никогда бы не купил потенциально обремененную квартиру. Данные обстоятельства могут послужить основанием для расторжения договора и возврата сторон в первоначальное положение (покупатель получает обратно деньги, а продавец — квартиру).

Однако такие последствия наступают только в том случае, если стороны не определили иное в договоре купли-продажи и если им не удалось договориться во внесудебном порядке.

Требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок. В любом случае расторгает договор в связи с существенным изменением обстоятельств только суд. При этом расторжение договора возможно только при наличии одновременно следующих условий:

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения;
  • исполнение договора без изменения его условий повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Отсутствие воли стороны на совершение сделки

Законодательство допускает совершение сделки купли-продажи квартиры по доверенности. Доверенностью для целей купли-продажи квартиры признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами, удостоверенное нотариусом.

В доверенности должны быть указаны место и дата ее совершения (подписания), фамилии, собственные имена, отчества и адрес места жительства представителя и представляемого.

Что касается доверенности на продажу квартиры, то в ней обязательно указываются место нахождения квартиры, оговаривается цена, за которую представитель вправе ее продать, и другие условия продажи или право представителя заключить договор за цену и на условиях по его усмотрению.

Также в доверенности может быть определен порядок расчета денежными средствами (получить их представителю либо перечислить в банк на имя представляемого и т.п.), указано на право представителя получать справки и документы для удостоверения договора и т.д.

Все полномочия представителя излагаются максимально ясно и полно.

Срок действия доверенности не может превышать 3 лет. Если срок действия в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение 1 года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, недействительна.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью. Но доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, также должна быть нотариально удостоверена.

Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия основной доверенности. Передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия.

Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшего полномочия ответственность за действия лица, которому он передал полномочия, как за свои собственные.

Действие доверенности прекращается вследствие:

  • истечения срока действия доверенности;
  • отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
  • отказа лица, которому выдана доверенность;
  • смерти гражданина, выдавшего доверенность, объявления его умершим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
  • смерти гражданина, которому выдана доверенность, объявления его умершим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Доверитель может в любое время отменить доверенность или передоверие, а представитель — отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав недействительно. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Доверитель, впоследствии отменивший доверенность, обязан известить об ее отмене представителя, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Для отмены доверенности или передоверия лицо, выдавшее доверенность, должно подать нотариусу по месту удостоверения доверенности заявление об отмене доверенности.

Среди вариантов злоупотреблений представительством можно выделить подделку доверенности, несообщение представителем продавца покупателю о том, что доверенность была отозвана и т.п. Во всех перечисленных случаях договор купли- продажи квартиры может быть признан судом недействительным.

Сделка совершена недееспособным гражданином

Сделка, совершенная гражданином, ранее признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, недействительна. Соответственно, покупатель получает обратно деньги, а продавец — квартиру.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Однако в интересах недееспособного гражданина совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

По общему правилу, при совершении сделки нотариус и регистратор проверяют дееспособность сторон.

Если имеются основания предполагать, что участник (участники) сделки не может понимать значения своих действий или руководить ими, а сведений о признании лица недееспособным не имеется, то регистрация сделки будет отложена, а нотариус (регистратор) будут выяснять, имеется ли решение суда о признании гражданина недееспособным. О наличии решения суда о признании гражданина недееспособным направляется запрос в орган опеки и попечительства по месту жительства гражданина, в отношении которого истребуются сведения.

В случае обращения за удостоверением сделки гражданина, находящегося в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не может понимать значение своих действий или руководить ими, в удостоверении сделки может быть отказано независимо от наличия судебного постановления о признании лица недееспособным.

Сделки под угрозой и кабальные сделки

Для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием угрозы необходимо наличие психического воздействия на лицо с целью понуждения к заключению сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

Стечением тяжелых обстоятельств (кабальность сделки) может считаться такое имущественное положение лица, которое вынудило его осознанно и добровольно заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона сделки сознательно воспользовалась.

Пример

Собственник жилого дома был вынужден продать его кредиторам сына, который не мог вернуть взятые в долг деньги. Под влиянием морального давления, телефонных угроз, опасаясь за свою жизнь и жизнь своего сына, собственник дома продал его гораздо ниже рыночной стоимости. При этом даже часть денег продавцом получена не была.

Кредитор позволил проживать бывшему хозяину в доме еще более 3 лет, в течение которых бывший владелец оплачивал все расходы по содержанию имущества, оплате коммунальных и иных услуг. После неудачной попытки самостоятельного выселения кредитор обратился в суд с иском об устранении со стороны бывшего собственника препятствий в пользовании недвижимостью.

В интересах бывшего хозяина прокурором был подан иск о признании договора купли-продажи недействительным.

Из материалов дела следовало наличие долга перед кредитором, в счет которого уже были переданы жилой дом и определенная денежная сумма, о чем свидетельствовала сохранившаяся расписка.

Наличие психологического давления подтвердилось показаниями не заинтересованных в исходе дела лиц. В совокупности эти и другие доказательства устанавливали факт совершения сделки на крайне невыгодных условиях под влиянием угроз.

Иск прокурора был удовлетворен, а право собственности кредитора на квартиру было признано недействительным.

При этом необходимо отметить, что при признании сделки недействительной по данному основанию потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается стоимость в деньгах.

Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Республики Беларусь. При невозможности передать имущество в доход Республики Беларусь в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

“Личный юрист”, № 5/2012

Источник: https://statut.by/lichnyj-jurist/housing-law/239-20-05-2012

Какие новации Закона «О защите прав потребителей» применяются на практике и в чем их польза для покупателя

Можно ли расторгнуть договор купли продажи в моем случае?

Кто платит, тот и заказывает музыку. Не всегда это утверждение верно в отношении рядового потребителя. В конце прошлого года в силу вступили изменения и дополнения в Закон «О защите прав потребителей».

Какие новации применяются на практике и в чем их польза для покупателя? На эти и другие вопросы читателей «СГ» ответила во время прямой телефонной линии начальник управления защиты прав потребителей и контроля за рекламой Министерства антимонопольного регулирования и торговли Инна ГАВРИЛЬЧИК.

– Инна Анатольевна, здравствуйте! Вас беспокоит Светлана. Приобрела в Минске новый автомобиль из салона, в период гарантии случилась поломка. Какие сроки для ее устранения? Дело в том, что в салоне отказываются быстро делать ремонт, говорят, мол, деталей нет, а сколько ждать – неизвестно.

– Действительно, есть такая проблема, когда приходится ждать запрашиваемую деталь. В данном случае, когда выявился недостаток в период гарантийного срока, он должен быть устранен продавцом безвозмездно и незамедлительно.

В случае если сделать это не представляется возможным, максимальный срок устранения недостатков не может превышать 14 дней со дня предъявления потребителем соответствующего требования.

Однако по письменному соглашению с потребителем этот срок может быть увеличен, но не более чем до 30 дней.

– А если я не согласна идти на это?

– Если вы не согласны на такой длительный срок, то рекомендую написать претензию организации, которая осуществляет ремонт (в книге замечаний и предложений или направлении письменно такой претензии), со ссылкой на пункт 1 статьи 22 Закона «О защите прав потребителей», где нужно указать, что вы знаете о возможности продления гарантийного ремонта до 30 дней, но не соглашаетесь на эти условия. Если ответ этой организации вас не удовлетворит, обращайтесь в Минский горисполком.

Обращаем внимание! В случае безвозмездного устранения недостатков товара гарантийный срок на него продлевается на период, в течение которого товар не использовался потребителем (то есть находился в ремонте).

– А если второй год подряд выходит из строя (ломается) одна и та же гарантийная деталь. Что я могу потребовать?

– Предварительно из вашего вопроса можно сделать вывод, что речь идет о существенном недостатке, проявившемся в пределах гарантийного срока, так как недостаток выявился вновь после его устранения.

В данном случае потребитель может предъявить в отношении технически сложного или дорогостоящего товара требования о замене на товар надлежащего качества или расторгнуть договор розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Об этом гласит пункт 7 статьи 20 Закона «О защите прав потребителей».

– Я, многодетная мать, попалась на удочку одной фирмы, зарегистрированной в Гродно, которая пригласила на презентацию своей продукции.

Купилась на маркетинговые уловки, в итоге, до конца сама не разобравшись, приобрела на 3000 рублей набор постельного белья и товары, которые якобы шли в подарок – миксер, пылесос и другие домашние безделушки. К тому же и в банковский кредит, как получилось, ввязалась.

Звонила по телефонам этой фирмы, но никто не отвечает. Хочу вернуть весь товар и расторгнуть кредитный договор. Как мне это сделать?
Ольга ТОГАН, г. Столбцы

– В вашей ситуации необходимо внимательно изучить упаковку приобретенного товара: какая именно информация предоставлена о производителе, поставщике, продавце, характеристиках товара.

Так, по действующему законодательству о защите прав потребителей и торговле, продавец обязан довести до сведения покупателя достоверную информацию о наименовании товара; нормативных документах, устанавливающих требования к качеству товара; основных потребительских свойствах товара; цене товара и условиях оплаты в белорусских рублях; гарантийном сроке товара; дате изготовления; наименовании (фирменном наименовании), месте нахождения изготовителя, а также при наличии импортера, представителя, ремонтной организации, уполномоченной изготовителем (продавцом, поставщиком, представителем) на устранение недостатков товара и (или) его техническое обслуживание; подтверждении соответствия товаров, подлежащих обязательному подтверждению соответствия, требованиям технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации; количестве или комплектности товара; сроке доставки товара, цене и об условиях оплаты доставки товара (в белорусских рублях); иной информации, предусмотренной нормативными правовыми актами, в том числе техническими нормативными правовыми актами.

Вся перечисленная информация должна быть на белорусском или русском языке, исполнена четким и разборчивым шрифтом в документации, прилагаемой к товарам (например, инструкция по эксплуатации, гарантийный талон, договор розничной купли-продажи и др.), а также на потребительской упаковке, этикетках или представлена иным способом. Информация о товаре, сообщенная или переданная на иностранном языке, считается непредоставленной.

Если какая-либо из перечисленной информации отсутствует – это нарушение права потребителя на получение достоверной полной информации о товаре. В этом случае покупатель имеет право расторгнуть договор и вернуть товар.

Кроме того, в указанном случае в 14-дневный срок вы можете вернуть товар (постельное белье) продавцу при условии его неиспользования (то есть в таком случае товар возвращается продавцу в том виде, в котором был приобретен).

Если продавец уклоняется от получения претензии и возврата вами товара, обязательно направляйте по почте письмо с уведомлением, где изложите свои требования. Если и в этом случае продавец не отзывается, рекомендую обратиться в исполком с просьбой об оказании содействия в расторжении договора и урегулировании спора в досудебном порядке.

Что касается банковского кредита, то следует учитывать некоторые нюансы. Необходимо письменно обратиться в банк с просьбой не перечислять деньги, так как собираетесь расторгнуть договор.

Если банком деньги уже перечислены, на покупателе лежит обязанность погашать своевременно кредит.

Это нужно делать обязательно, чтобы потом не возникло проблем с банком, пока разбирательство по возврату товаров не будет завершено.

– Владимир Иванович на проводе, Столбцовский район. Инна Анатольевна, полтора года не могу решить вопрос. Хотел себе к Новому году купить подарок – мотоблок и прицепное. Поехал по объявлению в Минск, но фирмы не нашел, продавец направил меня в магазин.

Там заказал мотоблок, окучник, прицеп, фрезу на общую сумму 3300 рублей. Привезли все в разобранном виде. Продавец спросил, смогу ли сам собрать. Согласился: сам слесарь механосборочных работ. Рассчитался наличкой.

А когда собрал агрегат, оказалось, что мотоблок у меня не той модификации, как значится в товарно-транспортном чеке. На гарантийных талонах на мотоблок, прицеп и фрезу нет отметок о продавце. Одним словом, я недоволен, что мне привезли товар ненадлежащего качества.

Какие шаги будут эффективны для решения моего вопроса?

– Не видя документов и опираясь только на ваши слова, можно предположить, что налицо признаки нарушения законодательства о защите прав потребителей. Но без детального изучения всех документов ответить на вопрос невозможно.

Учитывая это, рекомендую обратиться письменно в исполком по месту совершения покупки и детально изложить ситуацию, в которой вы оказались. Обязательно укажите, что товар был в разобранном виде, в работоспособности его не имели возможности убедиться. Опишите, что в гарантийном талоне отсутствует отметка о продавце.

Это нужно для того, чтобы работники исполкома – уполномоченные по защите прав потребителей могли запрашивать информацию, возможно, даже у производителя или поставщика.

К письму приложите копии всех документов, которые имеются (гарантийного талона, инструкции по эксплуатации, кассового чека, при сохранении сделайте фото товара с нанесенной на ней информацией и другие), в том числе и рекламу – объявление в газете, с которого все началось.

– Беспокоят из Заславля. Меня зовут Ирина. Хотела бы уточнить один момент. Какие параметры о продукте должны быть доведены на упаковке, согласно обновленному Закону «О защите прав потребителей»?

– Информация о товаре в обязательном порядке должна содержать наименование товара, указание на нормативные документы, которые устанавливают требования к качеству этого товара (например, ТНПА, СТБ), сведения об основных потребительских свойствах, количестве и комплектности товара, штриховой идентификационный код.

Если есть какие-то ограничения по использованию товара, значит, об этом информация тоже должна быть (например, показания и противопоказания к применению отдельными возрастными группами, а также при отдельных видах заболеваний).

Также обязательно указывается дата изготовления, наименование местонахождения продавца, изготовителя, страна происхождения, поставщик (юридическое лицо или ИП, который ввез товар на территорию Беларуси, если товар не отечественного производства) – это новое, что было внесено в Закон «О защите прав потребителей». Например, если, допустим, производитель немецкий, а сам товар произведен в Китае, то и это необходимо указывать.

Если говорить об электротоварах, значит, должны быть указаны сведения об энергоэффективности.

– Просто у меня была ситуация, когда купила мороженое, а на этикетке указано два состава: один – с «жирным» набором ингредиентов, другой – с более «пресным». Это нормально?

– Безусловно, это неправильно. На упаковке должна быть достоверная информация о товаре, не вводящая потребителя в заблуждение. Но трудно однозначно ответить на заданный вопрос, не видя эту упаковку. Могу предположить, что произошел сбой при ее печати. Но даже если это и так, вопрос о введении потребителя в заблуждение остается, так как непонятно, какую информацию считать достоверной.

В таких ситуациях рекомендую в первую очередь обращаться непосредственно к продавцу за пояснениями. Если тот не может сделать этого или отказывается от пояснений, нужно оставлять обращение в книге замечаний и предложений продавца. Она должна быть предоставлена покупателю по первому требованию.

– Купил портфель, походил с ним день-два и понял, что он мне не подходит. С ним все в порядке, нет заводского брака, но вещь мне разонравилась. Могу ли я вернуть портфель?

– В перечень товаров надлежащего качества, не подлежащих обмену и возврату, портфель не входит. Следовательно, вернуть его можно в течение 14 дней.

Но имейте в виду, качественный товар несем в магазин только в том виде, в котором он был приобретен, не потерял свои потребительские характеристики.

И если, скажем, ваш портфель был в упаковке, то тогда надо его вернуть с упаковкой (в коробке или в пакете) и с документом, подтверждающим приобретение этого товара у данного продавца (например, кассовым чеком).

– Приобрела велосипед у индивидуального предпринимателя. Он у нас в поселке открыл свой магазин. Велосипед российский, гарантия 6 месяцев, проездила на нем 10 дней, но расшаталась на двухколесном каретка – начали педали ходить вправо-влево.

Привезла горе-покупку продавцу, поджали. Назавтра собралась ехать на работу – снова что-то педаль «стреляет». Опять та же каретка. Велосипед вернула в магазин: пусть мне дают надлежащего качества.
Тамара Ивановна, г.

Комарин, Брагинский район

– Вы все правильно сделали.

В случае проявления недостатка в товаре, вы по статье 20 Закона «О защите прав потребителей» вправе требовать замену недоброкачественного товара, уменьшения покупной цены либо незамедлительного устранения недостатков и возмещения расходов по их устранению за счет продавца. А также можно расторгнуть договор розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Татьяна Ускова, «Сельская газета», 7 июня 2019 г.

Источник: http://pravo.by/novosti/obshchestvenno-politicheskie-i-v-oblasti-prava/2019/june/36056/

Через месяц после приобретения сотового телефона сдал его на проверку качества в сервисный центр, так как телефон не принимал входящие звонки, а я намеревался расторгнуть договор купли-продажи и вернуть за товар деньги. Прошло три месяца, телефон мне не возвращают. Каковы мои права? Каким образом могу вернуть телефон?

Можно ли расторгнуть договор купли продажи в моем случае?

Ответ:
Согласно Закону Российской  Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон) потребитель, в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе по своему выбору предъявить одно из требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 Закона:

–  потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

– потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

– потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

– потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

– отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.

Товар “ненадлежащего качества” – это товар, имеющий “недостаток” или “существенный недостаток”, а недостаток – это «несоответствие» товара обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, или условиям договора или целям, для которых товар такого рода обычно используется, либо целям, о которых потребитель поставил в известность продавца при заключении договора, либо образцу или описанию при продаже товаров по образцам. Таким образом, качество товара следует считать ненадлежащим, если товар имеет хотя бы один из вышеперечисленных признаков.

Недостатки могут быть:

– явными, то есть недостатками, которые можно обнаружить при обычном способе приемки (например, когда смотришь товар) либо для которых определены специальные методы контроля (например, лабораторные исследования, экспертиза);

– скрытыми, то есть недостатками, которые нельзя обнаружить вышеуказанными методами и которые обнаруживаются в процессе эксплуатации, хранения товара.

Закон позволяет потребителю в каждом конкретном случае самому решить:

– оставить ли себе вещь, потребовав ее незамедлительного бесплатного ремонта или соразмерного уменьшения цены;

– отказаться от товара, заменив его на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула) или на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

– потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Исключение составляют случаи, когда товар, в котором выявлен недостаток, относится к технически сложным или дорогостоящим.

В этом случае покупатель вправе требовать возврата уплаченной за такой товар суммы либо предъявить требование о его замене на товар этой же марки (модели, артикула) или на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены в течение пятнадцати дней со дня передачи потребителю такого товара.

По истечении этого срока указанные требования подлежат удовлетворению в одном из следующих случаев:

– обнаружение существенного недостатка товара;

– нарушение установленных Законом сроков устранения недостатков товара;

– невозможность использования товара в течение каждого года гарантийного срока в совокупности более чем тридцать дней вследствие неоднократного устранения его различных недостатков.

Недостаток товара признается существенным если:

– носит неустранимый характер;

– не может быть устранен без несоразмерных затрат времени;

– выявляется неоднократно;

– проявляется вновь после его устранения и т.п.

Таким образом, если товар имеет хотя бы один из вышеперечисленный признаков, качество товара следует считать ненадлежащим, а товар – имеющим существенный недостаток.

Факт невозможности устранения недостатка может быть установлен только экспертным исследованием.

Для подтверждения факта повторного появления недостатка достаточно справки или квитанции об устранении этого недостатка ранее, а также подтверждения возникновения недостатка вновь.

Закон не обязывает потребителя ремонтировать товар. Экспертным заключением может быть установлено, что недостаток устранять бесполезно, так как он появится вновь. Обычно это происходит из-за несовершенства всей конструкции товара, технологии его изготовления.

Воспользоваться правами, предусмотренными статьёй 18 Закона потребитель может только в том случае, если ненадлежащее качество товара не было оговорено продавцом при покупке.

Продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны принять товар ненадлежащего качества у потребителя и в случае необходимости провести проверку качества товара. Потребитель вправе участвовать в проверке качества товара.

В случае спора о причинах возникновения недостатков товара продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны провести экспертизу товара за свой счет. Потребитель вправе присутствовать при проведении экспертизы товара и в случае несогласия с ее результатами оспорить заключение такой экспертизы в судебном порядке.

Если в результате экспертизы товара установлено, что его недостатки возникли вследствие обстоятельств, за которые не отвечает продавец (изготовитель), потребитель обязан возместить продавцу (изготовителю), уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру расходы на проведение экспертизы, а также связанные с ее проведением расходы на хранение и транспортировку товара.

В случае возникновения спора последнее слово в определении существенности недостатков остается за судом.

В соответствии со статьей 503 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  потребитель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи товара независимо от того, насколько существенными были нарушения требований к его качеству.

Реализация покупателем любого из этих правомочий по его выбору не лишает его права требовать от продавца возмещения убытков в полном объеме.

Потребитель, которому был продан товар ненадлежащего качества, вправе требовать его замены как на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула), так и на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены.

Также последствием продажи товара ненадлежащего качества является отказ от исполнения договора купли-продажи товара с возвратом уплаченной потребителем суммы. В свою очередь потребитель обязан возвратить товар с недостатками продавцу.

Согласно ст. 503 ГК РФ при возврате покупателю уплаченной за товар денежной суммы продавец не вправе удерживать из нее сумму, на которую понизилась стоимость товара из-за полного или частичного использования товара, потери им товарного вида или других подобных обстоятельств.

В п. 1 ст. 18 Закона говорится, что потребитель имеет право потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Любые изменения цен, произошедшие за время, прошедшее после совершения покупки, должны возместиться покупателю.

В соответствии со статьей 19 Закона потребитель вправе предъявить вышеперечисленные требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

В соответствии со ст. 22 Закона требования потребителя о возврате уплаченной за товар денежной суммы подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования. Согласно смыслу ст.

23 Закона за нарушения сроков выполнения требования потребителя о возврате денежной суммы продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Согласно требованиям ст. 35 Закона при выполнении работы из материала или с вещью заказчика в квитанции или ином документе указывается наименование вещи, ее точное описание и цена, а также количество вещей, если вещь не одна (например, в химчистке, в мастерской по ремонту часов).

Потребителю принадлежит право собственности на предоставленный им материал, поэтому на исполнителя при выполнении работы из материала (вещи) потребителя возлагаются некоторые обязанности:

1) исполнитель отвечает за сохранность материала (вещи), предоставленного потребителем;

2) исполнитель отвечает за правильное использование материала (вещи), предоставленного потребителем.

Так как исполнитель обязан отвечать за сохранность полученного материала (вещи), то в случае полной или частичной утраты, порчи или повреждения полученного от потребителя материала (вещи) исполнитель обязан:

– заменить утраченный, испорченный или поврежденный материал (вещь) аналогичным в трехдневный срок и по желанию потребителя изготовить изделие из однородного материала в разумный срок;

– при отсутствии аналогичного материала (вещи) возместить потребителю двукратную стоимость утраченного, испорченного или поврежденного материала (вещи), а также возместить понесенные потребителем расходы.

Статья 35 Закона устанавливает ответственность за утрату принятой от потребителя вещи исполнителя, выполняющего работу с этой вещью.

Под работой понимается деятельность исполнителя, направленная на достижение определенного материального (овеществленного) результата. В соответствии со ст.

902 ГК РФ убытки, причиненные поклажедателю утратой, недостачей или повреждением вещей, возмещаются хранителем в соответствии со ст. 393 ГК РФ, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 2 ст. 35 Закона цена материала (вещи) указывается в договоре (квитанции и т.п.) на выполнение работ.

Таким образом, если цена не указана или указана в соглашении, но потребитель не согласен с ней, то он может в судебном порядке доказывать действительную цену материала (вещи).

В этом случае цена утраченного, испорченного или поврежденного материала (вещи) будет определяться исходя из цены аналогичного материала (вещи):

– в том месте, в котором должно быть удовлетворено требование потребителя о возмещении цены;

– на день добровольного удовлетворения требования или вынесения судебного решения, если оно не было удовлетворено добровольно.

Более того, размер подлежащей уплате неустойки также рассчитывается с учетом этой цены.

В случае неявки потребителя за получением результата выполненной работы или иного уклонения потребителя от его приемки исполнитель вправе, письменно предупредив потребителя, по истечении двух месяцев со дня такого предупреждения продать результат работы за разумную цену, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся исполнителю платежей, внести в депозит в порядке, предусмотренном ст. 327 ГК РФ.

Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных имущественных прав потребителей осуществляется судом.

В этой связи потребитель вправе обратиться в суд с иском к продавцу о расторжении договора купли-продажи и возврате суммы, уплаченной за товар ненадлежащего качества.

Иск о защите прав потребителей может быть предъявлен по выбору истца в суд по месту:

-нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, его жительства;

-жительства или пребывания истца;

-заключения или исполнения договора.

При подаче иска в суд потребитель освобождается от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (ст. 17 Закона).

В соответствии с пунктом 5 статьи 40 вышеназванного Закона Управление Роспотребнадзора по Чувашской Республике – Чувашии может быть привлечено судом к участию в деле или вступать в дело по инициативе лиц, участвующих в деле, для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей.

Дополнительно разъясняем, что хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием образуют состав уголовного преступления, предусмотренного статьёй 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Защита личности, общества, государства от противоправных посягательств является одним из основных направлений деятельности полиции согласно статье 2 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции».

Таким образом, потребитель также вправе в данном случае обратиться в Министерство внутренних дел для рассмотрения вопроса по существу и принятия мер в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Источник: https://zpp.rospotrebnadzor.ru/handbook/obslug/answers/978

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости // Долгожданный поворот в практике коллегии по гражданским делам?

Можно ли расторгнуть договор купли продажи в моем случае?

Я по инерции внимательно слежу за судебной практикой высшей судебной инстанции. Не очень понятно, правда, почему я это делаю, ведь как нас учит один большой начальник: “Россия – не страна прецедентного права” (с), а нижестоящие суды все свободнее и свободнее эту практику игнорируют.

Но тем не менее, видимо, это уже настолько стало частью “профессионального я”, что я не могу заставить себя перестать читать определения коллегий верховного суда.

Все любят критиковать гражданскую коллегию этого суда, а я хочу её сегодня похвалить.

Точнее, не все коллегию, а судью Романовского, который только и радует, например, лично меня как интересными делами, так и правильными и внятно написанными правовыми позициями (последнее время к нему еще добавился судья Киселев с двумя хорошими делами про юридическую невозможность предъявления иска и исковую давность и споров сопоручителей, но об этом как-нибудь в другой раз). 

В деле № 78-КГ17-21 обсуждался довольно старый вопрос об основаниях расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Сюжет очень простой: один гражданин продал другому недвижимость (дом с участком), покупатель не заплатил цену, хотя право собственности было передано покупателю путем внесения соответствующих записей в реестр.

Продавец предъявляет иск о расторжении договора в связи с тем, что покупатель не заплатил причитающуюся с него сумму. Цель иска понятна – расторжение договора нужно для того, чтобы потребовать возврата проданной вещи. 

Суд первой инстанции вынес решение о расторжении договора, сославшись на не исполнение покупателем обязанности уплатить цену.

Апелляционный суд отменил решение, в иске отказал. Суд пришел к выводу, что даже полное неисполнение обязательства по уплате цены не является существенным (!) и каких-либо доказательств подтверждающих именно такой характер нарушения договора истицей не представлено.

Внимательный читатель скажет: может быть суд апелляционной инстанции шутит?! Как такое может быть?! То, что покупатель не заплатил ни копейки, как может не быть существенным нарушением договора купли-продажи?!!

Спешу успокоить взбудораженную публику. Шутник – не суд апелляционной инстанции, а прежний верховный суд – его прежняя гражданская коллегия последовательно проводила такую позицию (например, в деле № 5-В11-27).

И основывалась она на … законе. Точнее – на грамматическом его толковании. 

Давайте откроем и внимательно прочитаем статью 451 ГК РФ:

“Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора”

Теперь представьте себя на месте судьи и начинайте рассуждать:

(1) чтобы расторгнуть договор, надо чтобы было существенное нарушение;

(2) чтобы нарушения было существенным, надо чтобы сторона лишилась того, на что она рассчитывала при заключении договора;

(3) продавец по договору купли-продажи рассчитывает получить деньги;

(4) если покупатель не заплатит, продавец всегда может деньги с него взыскать;

(5) поэтому при неплатеже продавец права получить деньги не лишился;

(6) значит,  неуплата цены (даже полная) – это не существенное нарушение;

(7) следовательно, в иске о расторжении надо отказать. 

Вот такой вот ахаляй-махаляй получается. В общем, коллегия довольно строго пишет в том деле 2011 года:

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 “Общие положения о купле-продаже”) содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. 

Это смешно, нелепо, это против здравого смысла, но попробуйте опровергнуть изложенную выше цепочку формальных рассуждений!

Совсем иначе к интерпретации существенного нарушения подходил Президиум ВАС РФ. 

В деле «Якутжилстрой» № 12295/06 и дело «Нефтегаз-Сталь-ЭВНК» № 4651/09 была сформулирована следующая позиция: продавец при заключении договора купли-продажи рассчитывает на одномоментный (с тем или иным допущением) обмен передаваемого покупателю блага на деньги.

Именно тот факт, что продавец рассчитывал на встречное предоставление, но не получил его и составляет существенное нарушение договора – продажа без уплаты цены – это уже не продажа, а дарение какое-то, продавец намерения передать вещь без встречного предоставления не имел!

В общем, это расхождение в практике двух высших судебных инстанций мирно существовало вплоть до трагических событий августа 2014 г. В практике арбитражных судов господствовал здравый смысл, в практике общих судов – грамматическое толкование.

 (Хотя, наверное, это будет слишком сильно сказать, что общие суды придерживались взгляда гражданской коллегии – есть всего 5 (!) дел, в которых общие суды ссылались на это определение; возможно, есть больше дел, где позиция воспроизведена, но нет ссылки на определение, я не стал их искать). 

После ликвидации ВАСа подход, который заняла коллегия верховного суда медленно, но верно пополз в арбитражные суды: я нашел три дела окружных судов 2015-2016 гг., где они этот подход  восприняли. Это были ФАС ПО, ФАС ЦО, ФАС УО.

Разумеется, это неправильно, так как пересмотра позиции Президиума “новым” верховным судом не состоялось и арбитражные суды должны быть связаны ею. Моральную оценку подобной юридической “гибкости” судов я оставлю при себе (кстати, недавнее дело про юридическую “гибкость” в делах о поручительстве и чем она заканчивается – № 308-ЭС16-131232, полюбопытствуйте, крайне интересно).

Но вот  вопрос о существенности такого нарушения как неплатеж цены опять попадает на рассмотрение гражданской коллегии ВС в обсуждаемом деле.

Как видим, первая инстанция в этом деле разрешила его в соответствии с позицией Президиума ВАС и здравым смыслом; апелляционная инстанция – в соответствии с позицией ВС и грамматическим толкованием нормы.

И – честь и хвала тройке судей гражданской коллегии (кстати, любопытно, что в этом деле в составе тройки судей была судья Гетман, которая участвовала в том деле 2011 г.

; интересно, как она ала по делу), что они нашли в себе силы отказаться от прежнего формального подхода коллегии, заняв позицию, ранее сформулированную Президиумом ВАС РФ.

 Это очень и очень здорово: это соответствует смыслу закона!

Таким образом, неуплата цены по договору купли-продажи недвижимости признана существенным нарушением договора. Это позволяет продавцу требовать расторжения договора; если переход права собственности уже был зарегистрирован в реестре, то в соответствии с п. 65 постановления пленумов ВС и ВАС 10/22 является основанием для возвращения права собственности на вещь продавцу.

В общем, такой вот, на мой вкус, довольно легкий вопрос, но имевший интересную историю в современном российском праве, ушел (я надеюсь) в прошлое.

PS. Почему я написал – “я надеюсь”. Да потому что это лишь определение, вынесенное тремя судьями ВС. Это не позиция всего ВС, увы. И строго говоря, у судей общей юрисдикции нет формальной обязанности следовать ей. У арбитражных судов – есть, потому что есть дела Президиума ВАС, которыми они – арбитражные суды – связаны.

На этом простом примере хорошо заметно, что то действо, которое называлось “судебная реформа 2014 г.” вместо того, чтобы действительно улучшить предсказуемость судебных актов и правовую определенность, только всё ухудшила. Надеюсь, что мы все доживем до времен, когда её дурные последствия будут исправлены.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/osnovaniya_rastorzheniya_dogovora_kupli-prodazhi_nedvizhimosti__dolgozhdannyj_povorot_v_praktike_kol/60037

Прав-помощь
Добавить комментарий