Можно ли расторгнуть договор покупки дома, если оплата произошла не в полном объеме?

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Можно ли расторгнуть договор покупки дома, если оплата произошла не в полном объеме?

В случае расторжения договора купли-продажи (ДКП) недвижимости, правовые отношения между продавцом и покупателем прекращаются. Отмена заключенного соглашения возможна только в предусмотренных законом случаях.

Договоренность может быть расторгнута по желанию продавца или покупателя, при этом конкретные сроки для расторжения сделки не установлены.

При обоюдном решении расторгнуть договор, участники сделки должны заключить соглашение о расторжении. Документ оформляется в простой письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Порядок аннулирования ДКП зависит от того, был ли зарегистрирован переход права собственности на квартиру или нет.

Если расторжение документа производится уже после государственной регистрации — для того, чтобы вернуться к первоначальным отношениям участники сделки должны заключить новый ДКП.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Под аннулированием договора купли-продажи понимается прекращение гражданских правоотношений между участниками сделки — покупатель возвращает приобретенную недвижимость, а продавец обязан вернуть в полном объеме уплаченные средства.

Отменить договор купли-продажи можно по следующим основаниям:

  • по взаимному согласию сторон (ст. 450 ГК РФ);
  • в результате одностороннего отказа от исполнения (ст. 450.1 ГК РФ);
  • на основании судебного решения по требованию заинтересованной стороны;
  • в случае, если возможность расторжения предусмотрена в тесте документа;
  • в силу форс-мажорных обстоятельств (военные действия, стихийные бедствия и т.д.).

Порядок действия при расторжении соглашения купли-продажи:

  1. Направление одной из сторон требования о расторжении с обоснованием причин.
  2. Получение ответа от участника сделки.
  3. Выбор способа прекращения — по обоюдному согласию или в судебном порядке.
  4. Составление соглашения о расторжении или искового заявления.
  5. Получение судебного решения или регистрация соглашения.
  6. Возвращение полученного по сделке.

Инициатором расторжения сделки может быть как продавец, так и покупатель.

В соответствии с ГК РФ продавец может настаивать на расторжении договора купли-продажи недвижимости, если покупатель отказывается принять жилье или уклоняется от подписания передаточного акта (ст. 556 ГК РФ), либо же не оплачивает стоимость, установленную соглашением (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

  • Когда ДКП аннулируется по вине покупателя, задаток, внесенный ранее, ему не возвращается.
  • Если же инициатор расторжения продавец — задаток выплачивается покупателю в двойном размере.
  • Когда решение обоюдно — требование об удваивании не применяется.

Для того, чтобы добиться прекращения договорных отношений, продавец сначала должен письменно оповестить покупателя о своем намерении и предложить расторгнуть сделку. В случае если покупатель не ответит на уведомление в течение 30 дней или откажется аннулировать сделку, продавец может подать исковое заявление в суд.

Может ли покупатель квартиры расторгнуть договор

ДКП может быть расторгнут, когда продавец нарушил договорные обязательства. Требовать прекращения договора покупатель может в следующих случаях:

  • продавец отказывается передать квартиру или уклоняется от ее фактической передачи (ст. 556 ГК РФ);
  • жилое помещение имеет существенные недостатки, которые ранее были скрыты или не оговорены продавцом на момент заключения сделки купли-продажи (ст. 557 ГК РФ);
  • продавец или его родственники не желают выселяться из квартиры, а также не снимаются с регистрационного учета.

Покупатель также имеет право расторгнуть договор долевого участия, в том случае если продавец (застройщик) вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Аннулирование соглашения до того, как было зарегистрировано право собственности — наиболее простой способ прекращения правоотношений между участниками сделки.

Так как государственная регистрация не состоялась — переход права не произошел.

Чтобы прекратить действие договора продавцу и покупателю достаточно заключить друг с другом соглашение об его расторжении в письменной форме.

В том случае, когда документы о переходе права собственности уже подали в Росреестр или многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ), но еще не получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), продавец и покупатель должны уведомить регистрирующий орган о прекращении сделки.

Стороны отправляют в Росреестр письменное соглашение об отмене ДКП, затем в ЕГРН вносится отметка о прекращении сделки. Регистрирующий орган примет заявление только в том случае, если из его текста будет понятно, что решение сторон является добровольным и между ними нет претензий друг к другу.

Если процедура регистрации уже состоялась — договор считается фактически исполненным. Расторгнуть его невозможно.

Пример

Граждане заключили ДКП жилого помещения. Покупатель подписал акт приема-передачи, получил ключи от квартиры и полностью оплатил полученное имущество. После сбора необходимых документов он подал заявление в Росреестр о регистрации перехода права собственности и через 10 дней получил выписку из ЕГРН.

Однако, через месяц граждане решают расторгнуть договор купли-продажи и подают в регистрирующий орган соглашение о прекращении. В аннулировании сделки будет отказано, так как действие соглашения прекратилось — стороны исполнили все установленные обязательства.

Для того, чтобы участники вернулись к первоначальным отношениям, существовавшим до заключения сделки, им придется:

  • заключить новый договор — продавец становится покупателем, а покупатель продавцом, при этом цена и предмет соглашения остаются прежними;
  • пройти государственную регистрацию права еще раз.

В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Конкретные сроки для отмены сделки купли-продажи законодательством не установлены. Однако аннулировать ДКП после осуществления регистрации права собственности можно в том случае, если действие договора не прекратилось, то есть стороны не выполнили в полном объеме свои обязательства:

  • квартира не была фактически передана покупателю;
  • оплата недвижимости не произведена в полном размере.

Период исковой давности для расторжения договора купли-продажи через суд — 3 годапосле регистрации права собственности (ст. 181 ГК РФ).

Соглашение о расторжении (образец)

Соглашение об отмене договора купли-продажи — это документ, составленный по обоюдному желанию сторон, который является основанием для расторжения ранее заключенной договоренности.

В документе указываются следующие сведения:

  1. Паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Ссылка на документ, который подлежит расторжению.
  3. Характеристика объекта недвижимости (квадратная площадь, адрес местонахождения, этажность и т.д.).
  4. Какие убытки должны быть компенсированы участниками сделки, в какой срок и в каком порядке будет возращено имущество (денежные средства или квартира).
  5. Подписи участников соглашения.

Соглашение оформляется в той же форме, что и основной договор купли-продажи (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если он был заверен нотариально, то с соглашением о прекращении договорных обязательств нужно также обратиться к нотариусу.

Порядок расторжения зависит от того, на какой стадии находится сделка:

  • до регистрации права собственности — для расторжения сделки достаточно подписать документ без оформления регистрации;
  • после регистрации — договор признается расторгнутым только после внесения сведений в ЕГРН.

Судебная практика расторжения договоров

Как показывает судебная практика, в подавляющем большинстве случаев иск о расторжении договора купли-продажи и о возврате квартиры подается в суд продавцом. При этом основанием для заявления чаще всего является неисполнении покупателем своих обязанностей по соглашению в части оплаты приобретенного жилого помещения.

Покупателями иски об отмене договора заявляются крайне редко. Чаще всего это требования:

  • о выселении продавца и/или третьих лиц из жилого помещения;
  • о прекращении записи регистрации права собственности продавца на купленную квартиру;

Иск о расторжении следует предъявлять по месту нахождения квартиры по правилам подсудности, иначе судья возвратит исковое заявление (ст. 30 ГПК РФ). Прекращение договора через суд возможно только в том случае, если был выполнен порядок досудебного решения конфликта — истец отправлял ответчику требование о расторжении соглашения.

Вместе с иском в суд нужно предоставить:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Квитанцию об оплате госпошлины.
  3. Документ, подтверждающий отправление предложения об аннулировании договоренности.

Суд отказывает в удовлетворении иска в случае:

  • если доказан факт оплаты имущества;
  • если истек срок исковой давности.

Постановление суда о принудительном расторжении договора вступает в силу в течение 30 дней. На основании вынесенного решения истец подает заявление о переходе права собственности в Росреестр или МФЦ.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dogovor-kupli-prodazhi/rastorzhenie/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: все не так просто

Можно ли расторгнуть договор покупки дома, если оплата произошла не в полном объеме?

Покупка квартиры — ответственная сделка, ведь здесь присутствует масса всевозможных рисков. Процесс покупки недвижимости в нашей стране порой можно сравнить с игрой в русскую рулетку.

Недостаточно тщательная проверка добросовестности контрагента может привести к тому, что продавец или покупатель останется и без жилья, и без денег. Поэтому мы постоянно рассказываем о том, как избежать подобных ситуаций и подстраховать себя.

Сегодня с участием адвоката Андрея Комиссарова поговорим о тонкостях расторжения сделок с недвижимостью.

По соглашению сторон и в суде

Действующее законодательство, говорит эксперт, предусматривает два основных способа расторжения договора: по соглашению сторон и в судебном порядке (статья 450 ГК).

Механизм расторжения договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон основан на обоюдном волеизъявлении сторон об отмене сделки и, как правило, не вызывает сложностей. Единственное, на что следует обратить внимание — это задаток, если он предусмотрен договором.

Практически все сделки сопровождаются передачей задатка от покупателя к продавцу еще до заключения сделки. Если инициатива расторжения договора поступила от продавца, то он обязан вернуть задаток в двойном размере, если от покупателя, то сумма задатка остается у продавца.

В случае расторжения договора по обоюдной воле сторон задаток обычно возвращается передавшей стороне, при этом штрафная санкция в виде двойного размера не уплачивается.

Если сторонам сделки прийти к соглашению о ее расторжении не удается, то единственным способом защиты прав остается обращение в суд.

Суд может расторгнуть договор купли-продажи недвижимости по требованию одной из сторон, если вторая сторона нарушила условия исполнения договора и это повлекло существенные неблагоприятные последствия для первой стороны. Например, договор не был оплачен или квартира не была передана покупателю.

Не вернули квартиру

Следует обязательно предусматривать расторжение договора как меру ответственности при отсутствии оплаты, в противном случае продавец квартиры может рассчитывать не на возврат имущества, а лишь на взыскание денежных средств. А ведь добиться решения суда о взыскании денег в вашу пользу – не значит их действительно когда-нибудь получить.

Именно такой случай произошел в Выборгском районе Санкт-Петербурга. В 2014 году граждане А. и К. заключили договор купли-продажи, по которому А. продал К. трехкомнатную квартиру.

Переход права был зарегистрирован, однако К. денег не заплатил. Пытаясь вернуть свое имущество, гражданин А.

обратился районный суд с иском о расторжении договора купли-продажи и признании права собственности на квартиру.

Суд, руководствуясь положениями ст. 450 ГК РФ, полагал, что имеются основания для расторжения договора, поскольку сторона продавца не получила того, на что вправе была рассчитывать. Ссылаясь на положения ст.

 1103 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что полученное, но не оплаченное ответчиком имущество являются неосновательным обогащением, поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ.

В январе 2015 суд посчитал доводы истца обоснованными и удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Однако законность указанного судебного акта была проверена в суде апелляционной инстанции, который счел выводы районного суда ошибочными.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи не предусматривал условия о его расторжении в судебном порядке с возвратом полученного в случае неуплаты покупателем денег.

Суд отметил, что в ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что гражданин А.

неверно избрал способ защиты своих прав, поскольку в  ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая последствия несвоевременной оплаты по договору купли-продажи.

Оказывается, продавец вправе требовать лишь оплаты товара и, а также в качестве санкции — уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Решение Выборгского районного суда было отменено полностью.

Суд кассационной инстанции проверил законность апелляционного определения и пришел к выводу, что оно является законным и обоснованным.

Итак, легкомысленно составленный договор купли-продажи квартиры в совокупности с недобросовестностью покупателя привели к тому, что продавец остался и без квартиры, и без денег. Даже если гражданин А. взыщет с К. сумму оплаты по договору и получит исполнительный лист на указанные денежные средства, шанс того, что они реально будут ему выплачены, стремится к нулю.

Вместе с тем, нельзя не отметить, что законность судебных актов апелляционной и кассационной инстанции вызывает большие сомнения,

поскольку по всей России суды регулярно признают факт неуплаты договора существенным нарушением, чего в данном случае по каким-то субъективным суждениям судей не произошло, несмотря существующую сформировавшуюся судебную практику.

Не отдали денег

Другой интересный случай, связанный с расторжением договора купли-продажи, произошел несколько лет назад в Москве. Гражданка М. продала принадлежащую ей однокомнатную квартиру гражданам В. и Д. Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован.

При этом, по условиям договора, покупатели должны были по истечении одного календарного дня со дня регистрации перехода права собственности произвести оплату наличными, а продавец, в свою очередь, передать квартиру по акту.

Вместе с тем, указанный договор содержал положения о том, что, несмотря на отчуждение имущества, продавец сохраняет пожизненное право пользования этим жильем.

Покупатели злоупотребили доверием М.: убедили внести в акт приема-передачи квартиры запись о том, что она не имеет претензий по оплате договора, показали деньги, но так и не отдали их после подписания акта. Впоследствии покупатели также пренебрегли и правом пользования М., выселив ее и сдав спорную квартиру в аренду. Данные обстоятельства послужили причиной обращения в суд.

В процессе рассмотрения дела суд посчитал необоснованными доводы М. о том, что договор не оплачен,

поскольку данные утверждения были опровергнуты ответчиками путем предоставления передаточного акта с пометкой М. об отсутствии претензий по оплате договора. Довод истца об отсутствии у ответчиков расписки суд посчитал юридически безосновательным.

М. серьезно рисковала проиграть дело, поскольку основания иска были заявлены неправильно. Но она обратилась за квалифицированной юридической помощью, и ее положение удалось спасти, изменив основания исковых требований.

Так, в обоснование иска было заявлено, что факт сдачи спорной квартиры в аренду нарушает право пользования истца на спорную квартиру, которая является для М. единственным местом жительства.

Суд посчитал данные доводы обоснованными, признал нарушение условий договора существенным и удовлетворил требования истца о расторжении договора купли-продажи.

Таким образом, удалось хотя бы вернуть квартиру в собственность продавца. К сожалению, доказать факт того, что деньги за нее не были переданы, не удалось, поэтому вместе с квартирой к М. перешла обязанность по возврату покупателям стоимости квартиры.

Этот пример показывает, как важно включать в договор дополнительные условия помимо его оплаты и передачи имущества.

Также хотелось бы отметить, что избранный М. вариант оплаты договора опасен для продавца в случае недобросовестности контрагента. Расчеты по договору рекомендуется производить с использованием банковской ячейки, а деньги в нее закладывать до подписания договора. Только так будет гарантировано соблюдение баланса интересов сторон.

Около 80% случаев расторжения договоров купли-продажи недвижимого имущества происходит в судебном порядке, поэтому не нужно для сделок использовать шаблонные договоры из интернета. Каждый текст должен быть разработан с учетом конкретных обстоятельств и пожеланий сторон.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2016/05/24/rastorjenie-dogovora-kypliprodaji-nedvijimosti-vse-ne-tak-prosto/

Можно ли аннулировать сделку купли продажи квартиры?

Можно ли расторгнуть договор покупки дома, если оплата произошла не в полном объеме?

Без заключения договора купли-продажи не проходит ни одна сделка с недвижимым имуществом. Этот документ — основной, по которому продавец передаёт право собственности на квартиру/дом/земельный участок, а покупатель принимает этот право и оплачивает стоимость объекта.

Документ подписан, сделка завершена. Но если стороны не выполняют обязательств, остается только провести расторжение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим данную процедуру подробно.

Когда можно расторгать?

Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.

Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.

При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.

Когда нельзя расторгать?

Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.

Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.

Почему? Рассмотрим пример

Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился.

Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть.

Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

В данном случае отменить сделку уже невозможно, потому что подлежит расторжению только та сделка, что ещё не доведена до конца, и при которой стороны ещё не выполнили взаимных обязательств. Единственный выход в таком случае — заключить новый договор купли-продажи и «поменяться» обратно. Кстати, налог платить не придётся — стороны в результате дохода ведь не получили.

Есть ещё один важный нюанс, связанный с регистрацией права собственности и расторжением купли-продажи. Прежде чем поговорить о нем, вспомним, что именно регистрируют при рассматриваемой нами сделке.

Договор купли-продажи

Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.

Переход права собственности

Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.

Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.

Главное — успеть!

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания).

Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания.

Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.

Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.

Расторжение через суд

Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в рассрочку

Если первоначальная сделка была заключёна при условии того, что продавец передаст покупателю имущество, а последний, в свою очередь, расплатится за него не сразу, а путём внесения периодических платежей, расторгнуть соглашение можно в судебном порядке при неуплате покупателем долга.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-kogda-mozhno-otmenit-sdelku.html

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации

После заключения сделки купли-продажи квартиры возможно обнаружение обстоятельств, которые вызовут у купившего либо у продавшего сомнения в осуществлённом соглашении или даже желание расторгнуть договор.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации? В каких случаях разрешено расторжение сделки? Возможно ли аннулировать документы без согласия второй стороны? Подробные ответы на все вопросы даны в материале.

Можно ли аннулировать сделку купли-продажи квартиры или признать недействительной?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо руководствоваться 29-ой главой Гражданского кодекса России — о расторжении или изменении договоров.

Расторжение формы купли-продажи означает утрату его юридической значимости и возврат каждой стороне своих прав и обязанностей, т. е. продавец получает свою жилплощадь, а покупатель — деньги.

Разумеется, при прекращении процесса ещё до обмена имуществом и деньгами, стороны просто расходятся, каждый со своим экземпляром бумаги о досрочном завершении правоотношений.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи жилья?

В соответствии с 450-ой статьей кодекса договор о покупке и продаже можно расторгнуть на любом этапе процедуры.

Как это можно сделать:

  1. По обоюдному согласию сторон — путём заключения акта о прекращении начатой процедуры;
  2. В одностороннем порядке — через исковое заявление в суд и признание судом бумаги недействительной либо ничтожной.

По статье 450.1 сторона соглашения также может в одностороннем порядке отказаться от исполнения бумаги, если уведомит партнёра в письменном виде об отказе. С момента вручения партнёру письменного отказа, либо через 6 дней после направления письма, отказ считается действительным, а договор изменённым или расторгнутым.

Отказ допускается только по уважительным причинам — например, при невозможности стороной выполнить свои обязательства в связи с отсутствием лицензии или сертификата на определённую деятельность.

Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности и правдивости.

После отказа по уважительным причинам сторона уже не сможет подтвердить выполнение обязательств или прав в аналогичной ситуации. Как и при подтверждении исполнения обязанностей и прав, при невозможности их выполнить, отказаться уже нельзя.

А для одностороннего судебного порядка прекращения сделки необходимо доказать любое из обстоятельств:

  • несоблюдение договорных условий второй стороной, которое влечёт причинение ущерба первой и потерю благ, на которые первая сторона рассчитывала при подписании сделки;
  • иные обстоятельства.

В некоторых законах и нормативно-правовых актах предусмотрены основания для судебного прекращения договорных прав и обязанностей.

Причины

При обоюдном решении о прекращении сделки причинами могут быть невозможность сторонами выполнить согласованные обязательства — ещё до приёма-передачи. Обычно это случаи, когда сторона или обе стороны признают, что не способны исполнить сделку и подписывают акт о её расторжении.

Если же речь идёт о принудительном судебном прекращении отношений, то, как правило, одна сторона считает права и обязанности исполненными, а другая — ущемлена. К примеру, покупатель не выплатил всю сумму за недвижимость и затягивает с расчётом.

Либо, что происходит чаще, продавец продал жильё:

  • несоответствующее цене и обещаниям качества, состояния;
  • со скрытыми обременениями или ограничениями (можно ли продать квартиру с обременением узнайте здесь);
  • с нарушениями при оформлении права собственности, что нередко случается, когда имеет место покупка квартиры после приватизации;
  • с постоянными жильцами (купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком);
  • с долгами перед налоговой и жилищно-коммунальными службами;
  • заведомо зная об отсутствии полномочий продавать жилплощадь — к примеру, не будучи единоличным собственником или являясь хозяином по спорному имуществу, полученному в наследству, по дарственной, по завещанию и т. п. Как оспорить завещание на квартиру после смерти подробнее здесь.

Источник: https://nedviz-info.com/mozhno-li-annulirovat-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry/

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Можно ли расторгнуть договор покупки дома, если оплата произошла не в полном объеме?

  • Изменение или расторжение договора по соглашению сторон
  • Изменение или расторжение договора по инициативе одной из сторонбез обращения в суд
  • Изменение или расторжение договора в судебном порядке
  • Порядок изменения и расторжения договора
  • Последствия расторжения договора
  • Особенности изменения и расторжения отдельных видов договоров
    • Вопросы расторжение договора аренды
    • Некоторые вопросы расторжения иных видов договоров

Одним из основных начал гражданского права является принцип свободы договора. Его содержание раскрывается в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Между тем, отдельные положения данного принципа нашли отражение и в различных нормах ГК РФ. Ярким примером тому являются статьи, посвященные как общим положениям об изменении и расторжении договора, так и частным случаям применительно к отдельным видам соглашений.

Объединение в главе 29 ГК РФ норм, касающихся как изменения, так и расторжения договора, связано прежде всего со схожими основаниями совершения таких действий и порядком их совершения. Однако не вызывает сомнения, что указанные понятия не идентичны.

Расторжение договора – это акт, направленный на досрочное прекращение на будущее время действия договора с целью прекращения на то же время возникшего из договора обязательства, срок исполнения которого еще полностью или в части не наступил или исполнение которого имеет длящийся характер*(1)

Таким образом, расторжение договора является частным случаем прекращения обязательств. Основанием для такого вывода являются нормы пункта 1 статьи 407 ГК РФ, согласно которым обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, правовыми актами или договором.

Под изменением же договора понимается трансформация любого или нескольких его условий, составляющих содержание договора, в том числе условий по исполнению договорных обязательств, предусмотренных статьями 309-328 ГК РФ*(2)

Е.Е.

Миронец определяет изменение договора как волевое действие управомоченных лиц (лица), имеющих целью (непосредственно или косвенно) изменение на будущее время либо с момента, указываемого в соглашении таких лиц, возникших из договора прав и обязанностей его сторон, либо замену стороны в договоре, и влекущее в соответствующих случаях прекращение дополнительных обязательств*(3)

Расторгать или изменять можно только такое соглашение, обязательства по которому возникли. Если договор является незаключенным или недействительным, то суду следует отказывать в удовлетворении иска об изменении или расторжении договора. В данном случае отсутствует объект, на который направлена воля сторон с целью изменить его содержание или прекратить действие.

По делу N Ф08-4302/01 суд апелляционной инстанции правомерно отказал в требовании о расторжении договора, так как договор не был заключен.

По делу N Ф08-1905/99 объединение туристических баз обратилось с иском к ООО о расторжении агентского договора. Решением иск удовлетворен.

Кассационная инстанция, отменяя решение, указала, что спорное соглашение не содержит в себе условий, относящихся к агентскому договору, в то же время предусматривает распоряжение недвижимым имуществом, находящимся у стороны на праве хозяйственного ведения.

Суду предложено проверить соответствие договора закону, поскольку рассмотрение иска о расторжении договора зависит от оценки действительности данного договора. В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, следовательно, обязательства из договора не возникают и не могут быть расторгнуты.

Кроме того, на момент расторжения договора он не должен быть прекращен по иным предусмотренным законом или соглашением сторон основаниям.

По делу N Ф08-4440/01 суд установил, что производственная фирма в период действия договора простого товарищества от 12.10.98 реорганизовалась в ЗАО.

Данное соглашение на основании статей 425, 1050 ГК РФ прекратило свое действие вследствие реорганизации участвующего в договоре юридического лица, так как договором не предусматривалось замещение реорганизованного юридического лица правопреемником. Поэтому по данному делу нельзя расторгнуть уже прекращенный договор.

Применение указанного правила к случаям изменения договора представляется спорным. Так, стороны могут своим соглашением установить иные количественные условия договора (например, объем поставки, срок действия агентского договора и т.п.

), который на этот момент уже прекратил свое действие. Фактически это приведет к возобновлению существовавших между сторонами договорных отношений на новых условиях.

Заключение такого дополнительного соглашения к договору, по которому обязательства уже исполнены, не противоречит закону.

По делу N Ф08-4265/02 ОАО обратилось с иском к ЗАО о взыскании задолженности по договору перевода долга с учетом дополнительных соглашений к нему.

ЗАО, в свою очередь, подало встречный иск о признании недействительным дополнительного соглашения к спорному договору перевода долга.

Решением суда в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен. Суд признал недействительным дополнительное соглашение потому, что оно заключено к договору, обязательства по которому уже были прекращены надлежащим исполнением.

ОАО в кассационной жалобе указало, что сумма, первоначально согласованная сторонами в договоре от 25.06.98, которую ЗАО должно было выплатить истцу за перевод долга, существенно меньше, чем размер переводимого на истца долга. Кассационная инстанция отменила решение по следующим основаниям.

Источник: http://fassko.arbitr.ru/novosti/vestnik/archive/14341.html

8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость

Можно ли расторгнуть договор покупки дома, если оплата произошла не в полном объеме?

«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через 10 дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги.

Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.

Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой.

Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении.

Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.

Если регистрация права собственности будет остановлена, покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец – деньги. Правда, денег к этому моменту может уже не быть. Тогда покупателю придется начинать судебное разбирательство и взыскивать отданные средства всеми законными способами.

Вот основные причины остановки регистрации:

1. На регистрацию подан неполный пакет документов

Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.

По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.

Людмила Плотникова, юрист УПН: «В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор ».

Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «В последний раз мы проводили сделку, объект был зарегистрирован в БТИ (сделка до 1999 года), в Росреестре не был зарегистрирован. Соответственно, нужно было предоставить справку (которой нет в перечне обязательных документов) «О принадлежности объекта недвижимости».

Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.

2. Ошибки в документах

Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»: «В нашем агентстве была сделка с объектом на улице Краснолесья, в новом кадастровом паспорте было указано КраснолесьЕ». Благо к нам проявили лояльность в этой ситуации, и сделка состоялась. А так – это техническая ошибка, которая могла привести к остановке регистрации».
 

Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «Регистрация последней сделки с загородкой была приостановка из-за неточности. В том случае была одна тонкость – раньше существовала категория земельного участка – «земли поселений». Сейчас такого вариант в классификаторе нет. Сегодня есть только «земли населенных пунктов». Продавец уехал отдыхать за рубеж, вовремя документ не предоставил, соответственно, регистрацию остановили. Нам пришлось переделывать договор купли-продажи».

3. Двойная продажа одного объекта

Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя.

Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью.

Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.

Людмила Плотникова, юрист УПН: «Летом была история – продавец сдал пакет документов на регистрацию повторно. Через 15 дней был выявлен факт повторной сдачи документов на регистрацию. Сейчас, скорее всего, будет возбуждаться уголовное дело по факту мошенничества. Квартиру продавали по доверенности, пострадали два покупателя».
 

Дело в том, что у специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.

Игорь Обухов, директор АН Антей: «Теоретически, дважды сдать документы на регистрацию можно и сейчас. В Екатеринбурге подлинники документов не забираются, соответственно, они остаются на руках у продавца. При желании он может сдать документы на регистрацию повторно. В любом случае, двойной пакет документов попадет к регистратору, по обоим пакетам будет приостановка и разбирательство».

Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.

4. Отказ от регистрации по инициативе продавца

Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.

Игорь Обухов, директор АН Антей: «Любая из сторон сделки может написать заявление о прекращении регистрации. Причины никакие для этого указывать не нужно, это законодательством не предусмотрено. В этом случае, сначала регистрация приостанавливается на один месяц, вторая сторона уведомляется о том, что я поступило такое заявление. Если месяц истек, иных заявление не поступило, то регистрация прекращается, сторонам сделки возвращаются документы, сданные на регистрацию и уведомление о прекращении регистрации. Продавец с покупателем либо в добровольном порядке решают свои вопросы, либо обращаются в суд».

Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.

Надежда Легостаева, специалист по недвижимости АН «Новосел»: «В течение срока регистрации продавец может развернуть сделку, при этом покупателю должны вернуться деньги в полном объеме. У клиента до работы со мной был случай: квартира выбрана, расчеты произведены, документы сданы на регистрацию. Во время регистрации продавец решил, что продешевил с продажей квартиры и предложил доплатить еще полмиллиона рублей. На что мой клиент ответил отказом. В результате продавец развернул сделку, вернул себе квартиру, клиент получил свои деньги обратно. Кстати, продавец до сих пор не может продать ту квартиру».

Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.

Артем Денисов, управляющий партнер Юридической компании «Генезис»: «На моей практике был случай, продавец в одностороннем порядке подала заявление о возврате документов из регистрирующего органа, хотя каких-либо оснований к этому не имелось – сделка была исполнена сторонами надлежащим образом: квартира была передана покупателю, расчеты произведены. После этого продавец обратилась в суд для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга принял решение о признании указанной сделки недействительной.

Изначально стороны намеревались заключить договор по цене 10 500 000 рублей, однако продавец отказалась от подписания соответствующего дополнительного соглашения.

При подписании договора продавцу были переданы денежные средства в размере 10 500 000 рублей, из которых – 3 700 000 в качестве покупной цены по договору, 6 800 000 – безосновательно.

Следовательно, последствие применимые к недействительной сделке – двухсторонняя реституция: продавец получил обратно квартиру, а покупатель – обратно 3 700 000 в качестве покупной цены по договору».

5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта

Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку из ЕГРП об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.

Ирина Карпухина, помощник генерального директора по правовым вопросам ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»: «В моей практике был такой прецедент: документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали. Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку. По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста. Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе».

Отметим, что самой полной информацией об арестах обладают специалисты Росреестра – они могут увидеть наличие наложенного обременения при приеме документов на регистрацию. У сотрудников МФЦ такой возможности нет, поэтому покупателям рекомендуется заранее заказывать срочное изготовление выписки из ЕГРП (оформляется за 1 день).

6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника

В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган.

Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено.

Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.

7. Смерть продавца в процессе регистрации

Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»: «Предположим, собственник сегодня жив и здоров, сделка совершена, деньги за квартиру отданы. Остается 10 дней ждать перехода права собственности. В течение этого срока владелец умирает. Переход права собственности не состоялся. В этом случае у покупателя есть риск остаться без денег и без квартиры».
 

Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.

8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию

Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде.

Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу.

И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов.

В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «Одним из существенных условий приема документов является оплаченная пошлина об оплате государственной регистрации. Без оплаченной пошлины регистратор даже не примет документы. Если заявитель ошибся в сумме, специалист попросит оплатить заново. А уплаченные ранее денежные средства будут возвращены по заявлению (заявления о возврате денег принимают в отделении на ул. Крестинского). К примеру, я платил пошлину за удаленную регистрацию, но сделал это не на тот счет, пришлось оплачивать повторно».

***

Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.

Евгения Курмачева

Рубрики на сайте:

  • Каталог новостроек Екатеринбурга.
  • Продажа квартир в Екатеринбурге.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/8065

Прав-помощь
Добавить комментарий