Можно ли расторгнуть сделку купли продажи квартиры и вернуть деньги в ФБ?

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Можно ли расторгнуть сделку купли продажи квартиры и вернуть деньги в ФБ?

Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, в частности (п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ):

  • по соглашению сторон;
  • по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях (п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ).

Расторжение договора возможно до того момента, когда стороны надлежащим образом исполнили свои обязательства, а именно зарегистрировали переход права собственности и осуществили обязанность по передаче квартиры и денег.

При этом следует учитывать, что регистрация перехода к покупателю права собственности на проданную квартиру не является препятствием для расторжения договора.

Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор — не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Расторжение договора по соглашению сторон

Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Составьте соглашение о расторжении договора и исполните его

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Необходимо составить письменное соглашение о расторжении договора, в нем отразить условия расторжения, а также указать, что получает каждая из сторон.

Если договор купли-продажи был совершен в нотариальной форме, соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор был составлен в простой письменной форме, нотариально удостоверять соглашение о расторжении не требуется.

Шаг 2. Обратитесь в Росреестр, если документы уже поданы на государственную регистрацию перехода права собственности

До внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру может быть прекращено на основании соответствующего заявления, которое должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом, если заявление о госрегистрации представлено нотариусом. В этом случае орган регистрации прав уведомляет заявителей о прекращении госрегистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении (ч. 2, 3 ст. 31 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При прекращении госрегистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за госрегистрацию (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).

Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон

Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке по требованию одной из сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Направьте другой стороне договора требование о расторжении договора

Требование можно направить заказным письмом или телеграммой либо вручить под подпись. У вас обязательно должно быть подтверждение направления требования. Во избежание споров с ответчиком рекомендуем обеспечить и подтверждение получения требования второй стороной.

Если в ответ на требование о расторжении договора получен положительный ответ, заключите соответствующее соглашение, действуя в порядке, аналогичном расторжению договора по соглашению сторон.

Если ответ на требование не получен или получен отрицательный ответ, обратитесь в суд за защитой своих прав.

Требование о расторжении договора можно заявить в суд только после того, как вы получили отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор, или если вы не получили ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Примечание. Если досудебный порядок не соблюден, суд выносит определение о возвращении искового заявления. При этом возврат искового заявления не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истец устранит допущенное нарушение (п. 1 ч. 1, ч. 3 ст. 135 ГПК РФ).

Шаг 2. Подготовьте исковое заявление и прилагаемые к нему документы

В исковом заявлении необходимо указать требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества. Так, например, в случае расторжения договора продавцом, не получившим оплату по договору, продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (п. 65 Постановления N 10/22).

К исковому заявлению нужно приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):

  • документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;
  • доказательство, подтверждающее направление требования о расторжении договора в досудебном порядке;
  • копии искового заявления и прилагаемых к нему документов в соответствии с количеством лиц, участвующих в деле (если прилагаемые документы у них отсутствуют);
  • расчет взыскиваемой суммы (в зависимости от обстоятельств дела);
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины, размер которой определяется исходя из цены иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины составляет при цене иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ):

— до 20 000 руб. — 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;

— от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;

— от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;

— от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;

— свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

Шаг 3. Подайте исковое заявление и прилагаемые к нему документы в суд

Исковое заявление и прилагаемые к нему документы подаются в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

В зависимости от обстоятельств дела одновременно с иском о расторжении договора можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться квартирой во время рассмотрения дела (ст. 140 ГПК РФ).

Шаг 4. Примите участие в судебных заседаниях и получите решение суда

В течение пяти дней со дня поступления искового заявления суд решает, принять ли его к производству, назначает предварительное заседание, а впоследствии — судебное разбирательство (ст. 133 ГПК РФ).

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Обжаловать решение можно в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме (ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления N 10/22).

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Как правильно составить соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

Можно ли расторгнуть сделку купли продажи квартиры и вернуть деньги в ФБ?

Основные нюансы расторжения сделки покупки недвижимости мы расскажем в этой статье. Соглашение легче расторгнуть, если обе стороны согласны. Но такое бывает редко. Разногласия рассматривает суд, если одна из сторон отказывается разорвать договоренность.

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Собрать доказательства и направить иск в суд. Для того чтобы расторгнуть соглашение нужно доказать, что вторая сторона нарушила основные условия соглашения. Правило установила статья 450 Гражданского кодекса. При этом должно соблюдаться условие: вторая сторона понесла значительные убытки. Не получила то, что рассчитывала получить при заключении сделки.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры? Можно. Для этого нужно обратиться в суд.

Для примера, когда допускается расторжение договора купли продажи квартиры.

Покупатель отказался платить

Пример № 1. Решал спор Верховный суд Республики Бурятия. Апелляционное определение по делу № 33-5226.

Суть спора. Стороны договорились о перечислении оплаты в рассрочку. Первый платеж покупатель делает до марта 2014 года, а второй платеж перечисляет до марта 2015 года.

В ЕГРЮЛ содержится информация о том, что право владения недвижимости получил приобретатель. Но покупатель нарушил сроки платежей. Поэтому вторая сторона составила исковое заявление.

Истец ищет ответ на вопрос, как расторгнуть договор купли продажи квартиры.

Вердикт суда

  • Нет оснований расторгнуть соглашение. Истец не представил доказательств, что имеются существенные нарушения условий договоренности.
  • Истец не смог доказать, что понес значительные убытки.
  • Поскольку право владения подтверждено официально, истец вправе требовать оплаты и процентов. Правило установлено статьей 395 Гражданского кодекса.

Продавец или члены его семьи отказываются выписываться из квартиры и не освобождают ее для нового собственника

Пример № 2. Предметом рассмотрения явилась сделка с нестандартными условиями. Поясним подробнее. Обычно покупатель приобретает недвижимость без долгов. А собственники жилья выписываются до совершения сделки. Это «чистая продажа». Но покупатель и продавец могут договориться между собой и заключить соглашение на других условиях.

Гражданский кодекс декларирует, что стороны самостоятельно определяют условия соглашения. Например, покупатель может перечислять платежи в рассрочку или взять на себя погашение коммунальных платежей. Советуем взвесить все за и против, прежде чем ставить подпись под договором.

Не исключено, что вторая сторона не выполнит свои обязанности. Например, откажется выписываться из квартиры. В таком случае покупателю придется обращаться в суд. Цель иска — отмена договора купли продажи квартиры.

Нижегородский областной суд рассматривал спор между сторонами, связанный с продажей жилья. Апелляционное определение принято 1 ноября 2016 года, дело № 33-13440/2016.

Суть спора. Женщина купила квартиру. Условия покупки:

  • Покупательница оплачивает коммунальные долги, которые оставил продавец.
  • Собственники обязуются через две недели выписаться из квартиры.

Стороны поставили подписи под соглашением. Свидетельство о праве владения женщина получила. Дальше начались проблемы. Каждая из сторон договора имеет свое видение ситуации.

Позиция истицы.Позиция ответчика.
Выселить жильцов.Желает оспорить договор купли-продажи квартиры
Признать за покупательницей право на недвижимость.Называет причины расторжения договора купли-продажи квартиры:
  • в действительности продавец не собирался продавать недвижимость;
  • совершил сделку под влиянием угроз со стороны покупателя;
  • покупатель не перечислил деньги по сделке.

Суд отвечал на вопрос, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

Вердикт суда

  • Договор купли продажи квартиры оставить в силе. Бывшие жильцы обязаны выписаться и покинуть жилплощадь.
  • Нет доказательств, что ответчика принудили к продаже. Все условия соглашения сторонами соблюдены.
  • Бывшие жильцы не имеют права пользоваться квартирой. Поэтому они обязаны сняться с регистрации.
  • Кассовый ордер подтверждает, что истица произвела платеж.

Одна из сторон соглашения понесла убытки в результат заключения соглашения

Пример № 3. Приведем пример из практики судов. Московский городской суд признал недействительным соглашение о покупке квартиры.

Суть спора. Истица купила жилье, но получила совсем не тот результат, на который рассчитывала. Квартира стала объектом уголовных разбирательств, истице пришлось тратить время на походы по судам. В результате женщине пришлось уволиться с работы. Она не получила выгоду, которую рассчитывала получить при совершении сделки.

Суд посчитал, что имеются основания признать сделку недействительной. Признал, что истица потеряла право собственности на квартиру. Постановил, что продавец должен вернуть истице уплаченные средства. Апелляционное определение вынесено в сентябре 2016 года, дело № 33-31426/2016.

Возникают обстоятельства, которые сложно предугадать

Форс-мажор не зависит от воли сторон и служит основаниям разорвать соглашение.

Судья определяет, действительно ли обстоятельства являются форс-мажором, и выносит решение.

Как разорвать договоренность о продаже до официальной регистрации

Да, можно. Сделку отменить легче, пока официально не зарегистрировано право владения за другим собственником. В территориальное управление Росреестра направляется письмо с просьбой остановить регистрацию. Разрыв договоренностей оформляется в письменном виде. Если контрагент не соглашается отменить продажу, нужно доказать, что он не выполнил обязанности, взятые по соглашению.

Значение имеют условия соглашения. Стороны обговаривают письменно, какие обстоятельства дают права расторгнуть соглашение.

Разрыв соглашения после регистрации

После официальной государственной регистрации, можно расторгнуть договоренность. Но вернуть то, что выполнено по договору, уже не получится.

3 действия для отмены соглашения, если вторая сторона возражает

  • Направить требование отменить договоренность.
  • Подождать тридцать дней.
  • Направить заявление в суд.

Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры, и к чему приведет отмена сделки

Если согласия между сторонами нет, остается один выход — обращаться в суд. Нужно убедить судью, что имеются обстоятельства, которые позволяют расторгнуть договоренность.

Последствия расторжения соглашения:

  1. Стороны могут не выполнять обязанности.
  2. Сторона, которая получила убытки, вправе получить компенсацию.
  3. Вместе с убытками можно требовать уплаты процентов.
  4. Нельзя потребовать возврата исполненного по соглашению. Все, что стороны сделали по условиям соглашения, так у них и остается. Другие условия можно обговорить в соглашении.

Если покупатель не произвел платеж, это не значит, что собственность возвращается продавцу. Квартира так и остается собственностью покупателя. Продавец имеет право требовать произвести оплату и выплатить проценты.

Как аннулировать договор купли продажи квартиры, чтобы вернуть то, что было совершено по сделке

Нужно добиваться, чтобы суд признал соглашение недействительным.

Оснований для признания письменной договоренности недействительной:

  • Нарушаются требования правовых актов.
  • Сторона, подписавшая договор, не может отдавать отчет своим действиям. Нужно доказать недееспособность на момент подписания соглашения.
  • Нарушены права детей при продаже.
  • Подтвержден факт мошенничества при подписании договора.
  • Стороны преследуют иные цели при подписании контракта. Доказывается притворность сделки.
  • На самом деле стороны не имеют намерений оформить продажу недвижимости. Доказывается, что договоренность является мнимой.

Доказывается одно из перечисленных обстоятельств, если требуется признать недействительным соглашение о продаже квартиры.

Если сделку признают недействительной, для покупателя наступают неприятные последствия. Придется вернуть купленное жилье. Поэтому важно уделить внимание тщательной проверки документов, если вы самостоятельно заключаете сделку. Обращаться к услугам проверенных агентств по недвижимости.

Приведем пример из практики Пермского краевого суда. Дело № 33-2667 рассмотрено 18 марта 2013 года.

Суть спора. Женщина продала недвижимость. Опекун обратился в суд, чтобы признать продажу недействительной. Покупатель взял в банке кредит на покупку жилья. Истец настаивал, что соглашения недействительны.

Резюме суда

  • Медицинские документы и показания свидетелей подтверждают, что женщина, которая продала недвижимость, страдает расстройством психики.
  • Женщина не осознавала, что делает, когда ставила подпись под договором.
  • Ответчик не смог опровергнуть вывод, сделанный судебными экспертами.
  • Последствие признания сделки недействительной: ответчик должен вернуть квартиру. Восстанавливается запись о прежнем владельце. Продавец обязан вернуть деньги покупателю.

Как обезопаситься покупателю

Дадим простой совет: доверяй, но проверяй. Не соглашайтесь на сделку, если условия вызывает у вас сомнения.

Случаи, когда от покупки лучше отказаться:

  • Недвижимость продается по доверенности.
  • Возникают сомнения в том, что продавец отдает отчет своим действиям.
  • Продается недвижимость, которая является предметом залога.
  • В квартире прописаны дети до восемнадцати лет, а письменное согласие опеки на совершение сделки отсутствует.

Важно! Если появляются сомнения в понимании продавцом своих действий, не постесняйтесь, спросите справку из диспансера.

Справки от нотариуса в расчет не берутся, поскольку нотариусы не наделены правом проверять дееспособность. Если справка из диспансера у человека, продающего недвижимость, отсутствует, советуем отказаться от покупки.

Как составить соглашение о расторжении сделки

3 условия, которые указываются в соглашении о прекращении договора

  • Взаимное желание покупателя и продавца расторгнуть сделку.
  • Прекращение обязанностей, которые приняли на себя стороны.
  • Соглашение имеет такой же вид, как и сам договор.

Соглашение нужно заключить в письменной форме. Если предусмотрена регистрация договора, то и соглашение нужно регистрировать.

Как совершить безопасную сделку

2 совета, как совершить безопасную сделку

  • Письменно закрепить решение совершить сделку. Закрепите в предварительном договоре цену и порядок платежей. Предварительное соглашение — это гарантия защиты прав для обеих сторон. Покупатель получает гарантию, что получит недвижимость. Продавец получает гарантию оплаты. При попытке уклониться от совершения сделки, вторая сторона может требовать исполнения в судебном порядке. Шесть месяцев отводит закон, чтобы направить заявление в судебную канцелярию с целью заключить соглашение.
  • Прописать порядок выполнения обязательств.

Акцентируйте внимание на порядке расчетов. Откройте в ячейку в банке. Согласуйте передачу денег через банковскую ячейку. Деньги передаются после того, как официально прошла регистрация. Совершается безопасная сделка. Покупатель гарантированно становится собственником недвижимости, а продавец получает плату по сделке.

Какой срок расторжения договора купли продажи квартиры

Закон отводит три года на подачу иска. Срок начинает считаться с момента, как началось исполнение соглашения. Когда недействительной признается оспоримой, устанавливается срок для оспаривания один год.

Совет. Заявляйте ходатайство о том, чтобы суд применил срок в три года. Без ходатайства одной из сторон, судья может не применить исковую давность.

Заключение

Покупка недвижимости — это ответственное мероприятие. Чтобы не пришлось, потом ходить по судам и доказывать нарушения, тщательно проверяйте документы. Внимательно читайте условия соглашения. Если нюансы сделки вызывают у вас подозрения, от покупки советуем отказаться.

3 совета, как правильно закрепить договоренность

  1. Подписать предварительное соглашение. Обговорить в нем условия совершения сделки.
  2. Прописать права и обязанность. Обговорить срок для передачи квартиры. Закрепить порядок проведения расчетов.
  3. Установить ответственность за нарушение условий соглашения.

Желаем удачной сделки!

Источник: http://mirkadastra.ru/pravovye-voprosy/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

DOM.RIA – Как расторгнуть договор купли-продажи жилья?

Можно ли расторгнуть сделку купли продажи квартиры и вернуть деньги в ФБ?

Договор купли-продажи квартиры требует регистрации в госорганах. Одна из причин расторжения — ошибки со стороны чиновников. Если проблемы возникают по вине сторон, лучший вариант решения проблемы — по обоюдному согласию. Сложный, дорогой и нервозный вариант — расторжение в судебном порядке.

Суд признает сделку недействительной, если истец докажет значительность оснований. Фальшивые документы, давление на детей, участник с ограниченной дееспособностью — веские и достаточные причины расторжения договора.

Суд примет во внимание проблемы бытового и личного характера: ответчик был пьян или одурманен наркотиком в процессе сделки; ответчик психически болен; ответчик вел себя агрессивно, угрожал, оказывал давление.

Кабальная сделка — еще одна причина расторжения договора.

Расторжение договора по обоюдному согласию требует нотариального подтверждения.

Обратите внимание, договор расторжения должен заверять тот же нотариус, который заверил договор купли-продажи квартиры.

Вопрос решится в досудебном порядке с большей долей вероятности, если вы будете вежливы и лояльны, своевременно предупредите вторую сторону, обоснуете решение и назначите крайний срок расторжения.

Если участник сделки отказывается расторгнуть договор или бездействует — подайте иск в суд. Удовлетворение иска приводит в силу 1 ч. 216 ст. Гражданского кодекса Украины — стороны обязаны вернуть друг другу ценности, полученные в процессе проведения сделки.

Когда можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Гражданский кодекс Украины (ст. 215, 1 ч.; ст. 203, 3, 5, 6 ст.) регулирует общие правила ведения сделки и основы составления договора купли-продажи. Несоблюдение закона делает сделку и документ недействительным.

Продавец или покупатель имеет право расторгнуть договор, если:

  • содержание противоречит интересам общества и государства, моральным принципам социума;
  • содержание документа противоречит Кодексу или другими нормам гражданского права;
  • нотариус совершил ошибку в процессе заверения;
  • участник проводит сделку под давлением, с ограничением свободы и волеизъявления;
  • сделку совершает недееспособное лицо;
  • сделка родителей или усыновителей противоречит интересам детей;
  • в процессе сделки одна из сторон нарушила закон;
  • сделка не привела к реализации правовых последствий, описанных документом.

?

Основания для расторжения в судебном порядке

Одна из сторон имеет право подать иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным, если:

  • появляются лица, которых выпустили из тюрьмы;
  • появляются неучтенные наследники;
  • одна из сторон совершает мошеннические действия;
  • выявлены подлог или подделка документов;
  • владелец умер в процессе продажи по доверенности;
  • сторона нарушает правила приватизации.

Как продать/купить квартиру без осложнений

Задача владельца — получить деньги в полном объеме. Задача претендента — получить недвижимость и документы, подтверждающие право владения. Лучший совет для обеих сторон — закажите услуги профессионального риелтора.

Самостоятельное изучение Гражданского кодекса, актуального способа нотариальной регистрации, порядка работы аппарата чиновников — полезный, но достаточно рискованный процесс. Участник сделки может упустить единственный момент в цепочке сделки и это сделает договор недействительным.

Настоятельно рекомендуем: подготовьтесь к процессу заранее. Вычитайте профильные темы на форумах. Познакомьтесь с типовымисхемами работы мошенников.

Узнайте, как предупредить ошибки или бездействие госаппарата. Скачайте и изучите образцы документов нотариуса.

Заранее продумайте несколько сценариев: сделка завершается благополучно; договор приходится расторгнуть по взаимному согласию; вопрос решает суд.

Как обезопасить себя от расторжения

Факт передачи имущественных прав от продавцу покупателю должен быть зафиксирован и документально подтвержден.

В частности, необходимо прописать в договоре:

  • сроки передачи имущества;
  • четкую сумму оплаты;
  • условия расторжения договора.

Таким образом, вы сможете обезопасить себя и с точки зрения покупателя, и с точки зрения продавца.

Несмотря на кропотливую детальную подготовку, чтобы быть уверенным в своей правоте – наймите профессионального риелтора или гражданского юриста, эти специалисты помимо прочего проконсультируют обе стороны по поводу сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке и в новостройке и как его расторгнуть по закону.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-zhilya-173524.html

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Можно ли расторгнуть сделку купли продажи квартиры и вернуть деньги в ФБ?

Основная цель любого договора – зафиксировать договоренности между сторонами. Но жизни не обходится без того, чтобы кто-нибудь не передумал исполнять договор. Тогда в действие вступает процедура расторжения договора. Когда речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, всплывает множество юридических тонкостей и сложностей. 

Обратите внимание: расторжение договора и признание его недействительным – не одно и то же. Если сделка объявлена недействительной, это означает, что она вообще не должна была быть заключена.

Закон называет основания, по которым договор может быть признан недействительным, например, недееспособность одной из сторон, притворный характер сделки. Правовые последствия расторжения сделки и признания ее недействительной отличаются.

В этой статье речь пойдет только о расторжении договора.

Что означает расторжение договора? Его действие прекращается, все правовые отношения между сторонами завершаются.

Расторжение договора купли продажи недвижимости может происходить:

  • по соглашению сторон;
  • по желанию только одной стороны – в судебном порядке.

Рассмотрим отдельно эти два случая.

Все на всё согласны

Счастливый случай, когда обе стороны хотят одного и того же – отменить сделку. Для этого им нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. В документе следует указать, например, что продавец возвращает переданные ранее деньги, а покупатель выезжает из квартиры, если он ее уже занял.

Если переход права собственности на жилое помещение еще не прошел государственную регистрацию, то сторонам достаточно обратиться в соответствующий орган с заявлением о прекращении регистрации. С правовой точки зрения, в этот момент сторонам и расторгать-то нечего. Дело в том, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации.

Если же переход права собственности уже зарегистрирован, то сторонам придется предоставить в регистрирующие органы соглашение о расторжении договора, и те «вернут» право собственности прежнему владельцу.

Важный момент: не все обязательства по договору должны быть выполнены сторонами на момент расторжения, то есть сделка не должна быть «закрыта» . Например, стороны договор подписали, переход права собственности на квартиру зарегистрировали, но покупатель еще не уплатил деньги за нее.

Только в этом случае договор можно расторгнуть. Непонятно, почему так? Это нормально, в сделках с недвижимостью много сложностей и нюансов. Сейчас поясним.

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать.

Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае – оформить сделку обратной купли-продажи.

Еще об отмене сделки: соглашение о расторжении договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что оно должно быть как минимум письменным.

Если договор был заверен нотариально, то с соглашением о расторжении тоже следует идти к нотариусу.

Если прошла госрегистрация перехода прав собственности, то придется регистрировать и соглашение о расторжении.

Кто-то не согласен

В нашей правовой системе принято, что если у сторон сделки есть противоречия, которые сами они разрешить не в силах, то дорога одна – в суд. Закон указывает, при каких условиях сторона может обратиться в суд для расторжения сделки (ст. 450 ГК РФ):

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

То есть, например, продавец не может обратиться в суд с требованием отменить куплю-продажу квартиры только на том основании, что он передумал, хотя покупатель со своей стороны договор не нарушал. Более того, нарушение должно быть существенным, которое причиняет другой стороне значительный ущерб.

«Значительный» означает, что сторона лишается того, на что она рассчитывала при заключении сделки. Скорее всего, суд не удовлетворит иск покупателя, который требует расторгнуть сделку на том основании, что в купленной квартире оказалась треснувшая раковина (а это случай из судебной практики!).

Зато судам часто приходится рассматривать случаи, когда покупатель не спешит платить за полученную недвижимость, даже после регистрации на него права собственности. Или продавец, получив деньги, уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Казалось бы, в этих случаях налицо существенное нарушение условий договора одной из сторон. Однако суды не всегда спешат расторгнуть такие сделки. Например, в случае с неоплатой покупателем стоимости квартиры, суды чаще предлагают взыскивать с покупателя денежные средства.

Такой вариант развития событий прямо предусмотрен в ст. 486 ГК РФ: «продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». К сожалению, не всегда удается взыскать деньги с покупателя, даже имея на руках судебное решение.

Далее, в законе прописано, что в случае расторжения сделки стороны не имеют права требовать возврата того, что уже было передано в ходе исполнения договора до момента расторжения, если только в самом договоре не было указано иное (п. 4 ст.

453 ГК РФ). Этим расторжение сделки невыгодно отличается от признания ее недействительной. Отсутствие в договоре пункта о том, что в случае расторжения стороны возвращают полученное ранее по сделке, создает дополнительные риски для сторон.

Особо рискуют те продавцы, которые указали в договоре неполную стоимость квартиры, желая уйти от уплаты налога. Шансы взыскать больше того, что прописано в договоре, стремятся к нулю. 

Соблюдайте порядок. Досудебный и судебный

Закон требует, чтобы «недовольная» сторона сначала попыталась решить проблему мирным путем. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если же та откажется или не даст никакого ответа в отведенный срок, тогда можно обращаться в суд. Отведенный срок следует искать в договоре либо указать в предложении, либо считать равным 30 дней (так по закону).

Обращаясь в суд, истцы часто допускают ошибку – просят расторгнуть договор, но не просят вернуть уплаченные деньги или переданное имущество. А этого не следует автоматически. И приходится людям судиться еще раз, тратя деньги и время. В некоторых случаях возможно также взыскание компенсации за причиненный ущерб и моральный вред.

Истцам нужно помнить, что в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило им значительные убытки. Представить такие доказательства не всегда просто.

Как обезопасить себя?

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. В некоторых случаях оно просто невозможно, в некоторых – приведет совсем не к тем последствиям, которые желают стороны.

Есть один способ сэкономить себе нервы, время и деньги – прописать все нюансы в договоре. Можно ли расторгнуть договор, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и т. д.

Чем больше условий предусмотреть заранее, тем меньше споров будет потом между сторонами.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/o-dogovorakh/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Прав-помощь
Добавить комментарий