Можно ли снести часть дома (аварийное состояние), без согласования с другим собственником?

Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного дома

Можно ли снести часть дома (аварийное состояние), без согласования с другим собственником?

«Свобода одного человека заканчивается там,

где начинается свобода другого».

М. Бакунин.

В наше кризисное время практически каждая семья имеет собственный легковой автомобиль, а то и два, поэтому вопросы парковки, если ты живешь в многоквартирном доме, стоят как никогда остро.

Если в старой жилой застройке многоквартирных домов 30-40-летней давности все-таки автомобилей не так много, то в новостройках, которые заселяются, в основном, более молодым поколением, их на порядок больше. И проблема парковок, особенно в крупных городах, стоит очень остро.

Ведь и гаражей в шаговой доступности также не хватает из-за плотности застройки в результате экономии места. Жители многоквартирных домов в абсолютном большинстве паркуют свои автомобили во дворе дома, своего или соседнего, кому как повезёт.

Это только в последние годы требования градостроительного законодательства стали обязывать застройщиков предусматривать необходимое количество парковочных мест и иные элементы инфраструктуры и благоустройства. Но законодательные изменения всё равно не успевают за реалиями нашей жизни, да и градостроительные нормы зачастую занижены.

Вот и возникают в результате «войн за парковочные места» различные решения собственников, принятые на общих собраниях, которые предусматривают установку шлагбаумов при въезде в свой двор, а также запираемые парковки во дворах домов и другие – не менее спорные с точки зрения жилищного законодательства. А некоторые собственники обустраиваются во дворе своего МКД без всяких решение общих собраний. Насколько правомерны такие решения и действия собственников мы и рассмотрим в данной статье.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относится, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Однако пользоваться своей долей в общем имуществе, в том числе и земельным участком, собственники вправе только сообща, принимая решения об этом на общем собрании собственников помещений МКД, то есть, в порядке, установленном жилищным законодательством.

В пункте 5 ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Правила благоустройства муниципальных образований и нормативно-правовые акты субъектов Федерации также в большинстве своём содержат нормы о порядке содержания и использования придомовой территории, в том числе и по организации парковок и их согласованию.

Очень часто границы земельного участка МКД не определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

На период строительства участок формируется, а в дальнейшем, по истечении времени, установленного законом, земельный участок снимается с кадастрового учета, так как дальнейшего его оформления не происходит по разным обстоятельствам. По данному вопросу в нашем блоге уже была размещена статья.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений (ОСС) МКД входит принятие решений:

  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

Указанные правомочия общего собрания собственники толкуют зачастую очень своеобразно и это отражается в «странных» протоколах общих собраний.

А некоторым собственникам и решения собрания не нужны, они просто обустраивают себе парковочные места на придомовой территории, невзирая на мнение иных собственников и нормы закона.

Но, как обычно, толкование норм законов мы получаем в результате сложившейся судебной практики по применению этих норм, которая порой бывает полярно противоположной.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.

2018 года, сделан следующий вывод: общее собрание автовладельцев многоквартирного дома не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.

Суть дела в следующем: на общем собрании членов ЖСК с участием заявителя (С.) было принято решение о создании парковки транспортных средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию. С. был получен брелок от шлагбаума и впоследствии за ней закреплено парковочное место.

Далее, через какое-то время на собрании автовладельцев по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение лишить С.

возможности парковать автомобиль, принадлежащий истцу, на огороженной придомовой территории за нарушение правил парковки, утвержденных на общем собрании автовладельцев, и за нарушение положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить ранее внесенные ею денежные средства, ее первоначальный взнос.

Верховный суд РФ отменил все решения судов нижестоящих инстанций, принятые не в пользу собственника, который был лишен права на пользование придомовой территорией (согласно решению общего собрания), посчитав их принятыми в нарушение норм действующего законодательства, при этом разъяснив следующее:

«… Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст.

304 – 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

… Суд, признав ограничение права С. на использование парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома, регламентированным Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК 14 июня 2013 г., и соответствующим требованию Постановления Правительства г.

Москва № 428-ПП, не учел, что данным постановлением не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких-либо ограничений права С.

, как собственника помещения в многоквартирном доме на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля.

Пунктом 13 ППМ № 428-ПП запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования.

Право С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме, закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.

При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего собрания автовладельцев послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит приведенным выше нормам материального права».

В другом деле одни собственники обустроили парковочные места прямо под окнами квартир, чем возмутились другие собственники помещений МКД. Суд встал на сторону возмущенных жителей и признал их правоту в нежелании мириться с желаниями отдельных собственников, решивших самовольно обустроить себе парковку.

Источник: https://burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/ogranichenie-polzovaniya-pridomovoy-territoriey-mnogokvartirnogo-doma/

Если жилой дом ветхий

Можно ли снести часть дома (аварийное состояние), без согласования с другим собственником?

В целях ускорения ликвидации имеющегося ветхого жилья постановлением Совета Министров и Национального банка Республики Беларусь от 19 декабря 2008 года № 1982/19 «О мерах по выполнению заданий на 2009 год по строительству жилых домов» увеличены на 12,5% (по сравнению с 2008 годом) расчетные показатели по финансированию и строительству в 2009 году жилых помещений для отселения граждан, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах, признанных в установленном порядке непригодными для проживания.

В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 сентября 1999 года № 1392 «О порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания» Министерство жилищно-коммунального хозяйства по согласованию с Минстройархитектуры и Минздравом утвердило условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (постановление от 2 мая 2000 г. № 4).

Согласно указанному нормативному документу Минжилкомхоза к жилым помещениям, непригодным для проживания, отнесены каменные жилые дома с фактическим износом свыше 70% и деревянные жилые дома (и со стенами из прочих материалов) с износом свыше 65%, а также жилые помещения в аварийном состоянии, устранение которого невозможно.

Общая площадь ветхого и аварийного жилья в республике постоянно снижается и на начало 2009 года составляла 328,3 тыс.кв.метров, или 0,14% от всего жилищного фонда (в 2000 году — 884,2 и 0,4%, в 2006 году — 450 и 0,2%, в 2008 году — 340,2 тыс.кв.метров и 0,15%).

Однако проблема наличия ветхого и аварийного жилья осложняется все еще имеющим место «недоремонтом» жилищного фонда, невыполнением в установленные сроки плановых профилактических и ремонтных работ.

Недостаток средств, направляемых на ремонт, реконструкцию и модернизацию жилья, приводит к его ускоренному износу.

Больше чем у других ветхого и аварийного жилья зарегистрировано в Витебской области — 79,7 тыс.кв.метров (24,3% к общему объему такого жилья в республике), а также в Могилевской — 56,7 тыс.кв.метров (17,3%), Брестской — 54,2 тыс.кв.

метров (16,5%), Гомельской области- 52,9 тыс.кв.метров (16,1%). Несколько меньше такого жилья в Минской области — 30,9 тыс.кв.метров (9,4%), в Гродненской области — 30,1 тыс.кв.метров (9,2%) и г. Минске — 23,6 тыс.кв.метров (7,2%).

По данным Белстата, в 2008 году сданы в эксплуатацию 836 квартир (общей площадью 48,8 тыс.кв.метров), или 143,6% к годовому заданию, для отселения граждан, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах. Этот показатель выполнен в Витебской области и значительно перевыполнен в других регионах (в Гродненской области в 2,3 раза). В Минске выполнение этого задания составило только 85,8%.

В текущем году всего запланировано ввести в эксплуатацию 37,4 тыс. кв. метров общей площади для отселения из ветхого жилья 631 семьи (в том числе в Гродненской области — 120 семей, в г. Минске — 106 семей, в Могилевской области — 100, в Брестской — 95, в Гомельской — 80, в Минской — 70 и Витебской области — 60 семей).

Необходимо отметить, что действующее законодательство содержит ряд норм, регламентирующих порядок переселения граждан из домов, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом, подлежащих сносу, непригодных для проживания и подлежащих переоборудованию в нежилые.

В соответствии со статьей 67 Жилищного кодекса Республики Беларусь если дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу или дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой либо если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом граждане выселяются из таких жилых помещений с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств. Причем, граждане, проживающие в домах, грозящих обвалом, выселяются в административном порядке по постановлению прокурора (статья 38 ЖК). Предоставление в указанных случаях жилого помещения типовых потребительских качеств осуществляется на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.

Пунктом 52 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (утверждено Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г.

№ 565) предусмотрено, что если жилое помещение государственного жилищного фонда находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и террористических акций перестало соответствовать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и признано непригодным для проживания, выселяемым гражданам по решению местного исполнительного и распорядительного органа за счет собственника жилищного фонда предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.

По пункту 53 указанного Положения, если жилой дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных и (или) общественных нужд либо жилое помещение государственного жилищного фонда признано в установленном законодательством порядке не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и подлежит переводу в нежилое, лицо, которому предоставляется этот земельный участок либо предназначается подлежащее переводу в нежилое помещение, предоставляет выселяемым гражданам жилое помещение типовых потребительских качеств, соответствующее требованиям пунктов 44−46 данного Положения, на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.

Согласно подпункту 62.

1 указанного Положения граждане, жилые помещения которых (в том числе принадлежащие на праве собственности) вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и террористических акций стали непригодными для проживания, имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда.

Необходимо также отметить, что в соответствии с подпунктом 3.1.

3 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда проживание граждан в жилых помещениях, признанных не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, является основанием для принятия их в установленном порядке на квартирный учет независимо от уровня обеспеченности общей площадью.

Указом Главы Государства от 3 июня 2008 года № 292 конкретизирован порядок предоставления жилых помещений выселяемым гражданам при сносе жилого дома государственного жилищного фонда в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд или при переводе жилого помещения в нежилое для случаев, когда земельный участок предоставляется организации негосударственной формы собственности либо ей предназначается жилое помещение, подлежащее переводу в нежилое (часть вторая пункта 53 Положения). В этих случаях выселяемым гражданам предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств, соответствующее требованиям пунктов 44 — 46 Положения, на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда местными исполнительными и распорядительными органами, иными государственными органами и другими государственными организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилое помещение, подлежащее сносу (переводу в нежилое), за счет средств указанной организации негосударственной формы собственности, перечисляемых на эти цели, либо путем безвозмездной передачи жилого помещения, находящегося у нее в собственности, в республиканскую или коммунальную собственность.

Согласно статье 104 ЖК в случае сноса одноквартирного, блокированного жилого дома, строений и сооружений при нем, принадлежавших или принадлежащих на момент сноса гражданину на праве собственности, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд указанному гражданину совместно с членами его семьи предоставляется за счет соответствующих предприятий, учреждений, организаций, которым отводится земельный участок, по выбору гражданина право на:

получение в собственность благоустроенной квартиры, соответствующей требованиям Жилищного кодекса (в пределах от 15 до 20 кв. метров общей площади на одного человека; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний по списку Минздрава, сверх 15 кв. метров на одного человека предоставляется дополнительная площадь в виде комнаты или в размере 15 кв. метров общей площади);

строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений и сооружений при нем, равноценных сносимым по благоустройству и общей площади;

перенос и восстановление при наличии технической возможности сносимого дома, строений, сооружений и насаждений при нем;

получение денежной компенсации за сносимый жилой дом, строения, сооружения и насаждения при нем, определяемой на основании заключения экспертизы о стоимости жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

Статьей 105 ЖК предусмотрено также, что если гражданину на праве собственности принадлежит жилое помещение, находящееся в многоквартирном жилом доме, и этот дом (жилое помещение) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой или подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, то предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок, либо предназначается подлежащий переоборудованию жилой дом (жилое помещение), предоставляется этому гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, либо по его желанию выплачивается денежная компенсация за принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения.

Кроме того, для граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, установлены льготы на получение государственной поддержки в случае изъявлении ими желания построить или приобрести в собственность благоустроенное жилье. Так, в соответствии с подпунктом 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г.

№ 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» указанные граждане вне очереди включаются в списки на получение льготных кредитов. Согласно подпункту 1.

11 этого Указа им предоставлено право на совместное использование льготного кредита и одноразовой безвозмездной субсидии на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений.

Местные исполнительные и распорядительные органы имеют также право предоставлять гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, вне очереди субсидии на строительство и приобретение жилых помещений. При этом базовая доля субсидии указанным гражданам начисляется независимо от времени нахождения на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в максимальном размере с учетом всех остальных установленных критериев для определения величины субсидии.

Нередко ветхие дома имеют недостаточный уровень инженерного обустройства. В таких случаях, в соответствии с подпунктами 1.4 и 1.4−1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 25 августа 1999 г.

№ 1332 размер платы за техническое обслуживание в домах, в которых отсутствуют горячее, холодное водоснабжение, центральное отопление может по решению облисполкомов, Минского горисполкома уменьшаться на 10% за каждый отсутствующий вид инженерного обустройства.

В жилых домах, в которых отсутствуют инженерные системы рециркуляции горячей воды, плата за подогрев воды, услуги централизованного водоснабжения и канализации в пределах фактического потребления объемов горячей воды, определенных по показаниям приборов индивидуального учета расхода воды, но не выше норм водопотребления, установленных местными исполнительными и распорядительными органами, осуществляется с 10-процентной скидкой с тарифов на эти услуги, установленных законодательством Республики Беларусь.

В решении освещаемой проблемы есть и определенные организационные особенности. Дело в том, что ветхое и аварийное жилье неравномерно распределено по городам и сельским районам.

Еще более неравномерно распределяется новое жилищное строительство.

Поэтому может оказаться так, что там, где наиболее остро стоит проблема переселения граждан из непригодных для проживания помещений, как раз и недостаточно строится жилья или вообще не запланировано жилищное строительство.

Здесь очень велика роль местных исполнительных и распорядительных органов. После утверждения на республиканском уровне заданий по строительству жилья на очередной год ими разрабатываются конкретные графики строительства жилых домов с учетом всех местных особенностей, и переселение граждан из ветхих и аварийных жилых помещений должно рассматриваться как одно из приоритетных направлений.

Для этих целей частично могут быть использованы и пустующие дома. По данным статистики, на 1 января 2009 г. в республике насчитывалось около 125 тыс. жилых домов (квартир) общей площадью 6,2 млн. кв.

м, в которых не проживают (не прописаны) собственники и члены их семей, из них 99,7% находилось в сельских населенных пунктах. Значительная часть этого жилья имеет не очень большой износ и может быть заселена после проведения необходимых ремонтных работ.

Покупка таких домов может осуществляться по ценам значительно ниже стоимости нового строительства.

Таким образом, вовлечение в оборот пустующих домов является резервом решения данной жилищной проблемы, тем более что разрешено направлять для выкупа их у собственников часть выделяемых на жилищное строительство в сельской местности льготных кредитных ресурсов.

Ликвидация ветхих и аварийных жилых домов и переселение проживающих там семей в благоустроенные жилые помещения явится конкретным проявлением заботы государства о реализации предусмотренного ст. 21 Конституции Республики Беларусь права всех граждан на достойный уровень жизни, включая нормальные жилищные условия.

Газета “Недвижимость Белоруссии”

Источник: https://realt.by/news/article/5906/

Почему невыгодно размещать жилье в отреставрированных особняках

Можно ли снести часть дома (аварийное состояние), без согласования с другим собственником?

За фасадами исторических зданий, занимающих престижные места в центре, зачастую скрываются не самые удобные планировки, старые коммуникации и т. д.

Компромисс между желанием застройщиков выжать максимум из хорошей площадки и необходимостью сохранить наследие находится с трудом. В 2017 г. в Москве были снесены главный дом усадьбы Неклюдовой на Малой Бронной, дома Зиминой в Пожарском переулке, здание XIX в.

по Николоворобинскому – это только часть списка утрат. Но компромисс возможен, считают специалисты, и от процесса тоже можно получать удовольствие.

Условно работу со старым жилым фондом по степени невмешательства в историческую ткань можно разделить на редевелопмент и реставрацию. Первый – основная московская модель, вторая – скорее петербургская история, чаще даже связанная с отдельными квартирами (в Москве таких предложений практически не существует).

«Реставрация и в Петербурге довольно редкое явление, девелоперу не очень выгодное. Чаще встречается реставрация в домах-памятниках, которую провели сами жители, восстановив, скажем, дореволюционный интерьер. Но проще это сделать, когда дом не памятник, – рассказывает руководитель аналитического проекта Lifedeluxe.ru Сергей Бобашев.

– Владение и распоряжение памятниками, которые требуют реставрации, – сложная и затратная история: ограничений огромное количество и любое движение нужно согласовывать. Это и большинству собственников квартир не нравится, не говоря уж о девелоперах. Много сложностей с эксплуатацией помещения, которое находится под охраной государства.

Редкий покупатель готов на эти ограничения идти».

Нельзя сказать, что в Москве вообще ничего не реставрируется. Реставрируют, и много, но в основном это посольские или представительские особняки крупных компаний и другие официальные здания, пользователи которых ответственно относятся к существующему охранному законодательству.

Только в этом году премии конкурса «Московская реставрация – 2017» получили Усадьба фон Рекк на Пятницкой улице; жилой дом Н. К. Боля – К. А. Гутхейля в Денежном переулке; городская усадьба купца М. Н. Гусева на Большой Полянке; жилой дом Н. П. Баулина на Николоямской; усадьба Е. В. Татищева на Петровском бульваре и др.

Все усадьбы имеют пользователей – юридических лиц, и располагаются в них головные офисы компаний и т. д.

Как правило, реставрация жилья в понимании московских элитных застройщиков – это сохранение части постройки, одного или нескольких фасадов, встраиваемых в новый объем без сохранения внутренней структуры здания, перекрытий и уж тем более интерьеров. Пожалуй, единственный проект полной комплексной реставрации, включающей интерьеры, – Дом Наркомфина, где предметом охраны является даже колер стен «жилых ячеек». Но работы в здании еще только начались, и говорить о результате пока рано.

Интерес девелоперов вызывают не сами объекты исторического наследия, а скорее то, где они расположены, признает коммерческий директор ГК Stone Hedge Анастасия Малкова.

Цена конечного продукта будет во многом зависеть от того, что входит в «охранный пакет», насколько хорошо сохранились конструкции здания, какие материалы, инженерные системы будут использованы, привлекут или нет иностранных архитекторов, сколько будет парковок и квартир и т. д., перечисляет директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

«Охранная грамота памятников архитектуры – это не единообразный документ: где-то речь идет об обязательном сохранении фасада, а где-то реставрация подразумевает полное восстановление элементов внутреннего декора или обстановки.

Еще одно неприятное ограничение – это невозможность увеличить здание, его этажность, что сокращает для застройщика возможную прибыль (в некоторых случаях допускается использование и модернизация мансардных этажей)», – объясняет Колосницын.

«В данном случае не работают никакие архитектурные приемы общего характера, готовые маркетинговые схемы или стандартные бизнес-планы, ведь практически не существует двух одинаковых зданий, – говорит член Союза архитекторов, член Берлинской палаты архитекторов Андрей Яхнин. – Необходимо чутье, какое присутствует у продавцов предметов искусства или штучных бриллиантов».

«Само получение разрешительной документации для реставрационных работ занимает огромное количество времени и требует дополнительных кадровых резервов. Нам известны случаи, когда охранный статус в доме имели только лестница, или оконные рамы, или дверь, а перечень документов, которые нужно получить, был не меньше, чем для целого здания», – добавляет Малкова.

В некоторых случаях ограничения делают реализацию проекта практически невозможной, директор по развитию петербургской компании ProExpert Полина Яковлева приводит в пример проект реконструкции Конюшенного ведомства в Петербурге компанией Plaza Lotus Group под апартаменты с подземным паркингом. Городской совет по сохранению культурного наследия постановил, что проект не отвечает целям сохранения объекта культурного наследия, в дальнейшем губернатор принял решение о возврате Конюшенного ведомства в казну Петербурга.

В среднем по рынку, считает управляющий директор группы ЛСР Юрий Ильин, себестоимость нового строительства варьируется в пределах 40 000–100 000 руб./кв. м в зависимости от класса жилья. Реставрация здания минимум в 2–3 раза дороже.

При реставрации даже отдельных частей крайне сложно просчитать бюджет и сроки, делится вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн. Возникают ограничения по планировкам, потому что здания построены по другим технологиям и имеют другую структуру.

«В начале пути трудно предвидеть технические трудности, сохранность внутренних перекрытий, фасадов и фундамента», – добавляет она.

Чтобы сохранить особняк на Полянке, 44 (сохранены фасад и часть стен), в ПСН привлекали экспертов из Италии, которые реставрируют самые древние здания Рима, Венеции, «они помогали решать возникшие узкоспециализированные вопросы».

Управляющий партнер «ВМС-девелопмента» Алексей Тарасов напоминает, что реставрационные работы могут выполнять только организации, имеющие соответствующие лицензии – и, желательно, опыт работы с объектами конкретного архитектора. Впоследствии только лицензированные компании могут эксплуатировать дома-памятники, добавляет Андрей Кротков, гендиректор УК Zeppelin.

«Сохранить весь объем здания в первозданном виде практически невозможно, – говорит Ильин из ЛСР. – Несущие конструкции и другие элементы дома устаревают и чаще всего находятся в аварийном состоянии. Их надо менять на новые. Выкручиваться строителям приходится самыми изощренными способами.

К примеру, в состав нашего петербургского элитного проекта «Смольный парк» входят три здания, представляющие историческую ценность.

Чтобы укрепить фундамент, не нарушая всю конструкцию, нам пришлось буквально делать фундаменту инъекции – бурить небольшие скважины и заливать бетон в фундамент аналогично уколу из шприца».

«Нужно понимать, что даже воссоздание интерьера и фасадов по чертежам оригинала будет дешевле, чем реставрация. Если есть возможность, условно говоря, все снести и построить точно такое же новое – так и делают», – признает Бобашев.

«Реставрация – это долгий возврат значительных инвестиций», – уверен Ильин.

«Зато на выходе получаются квартиры, которые всегда эксклюзивны в истинном смысле этого слова: это не только пространство, подобного которому нет, но и история, насчитывающая порой столетия.

Часто в каждой из них присутствуют артефакты и элементы убранства музейного уровня, как, например, в нашем проекте «Особняк Кушелева – Безбородко» на набережной Кутузова», – рассказывает Яхнин.

«Пречистенка, 13, 28, Романов переулок, 3, и др. – это жилые объекты культурного наследия, собственникам таких объектов Минкульт выдает охранное обязательство, где прописаны условия содержания и использования здания-памятника.

В том числе – поддерживать его в надлежащем техническом и физическом состоянии, не проводить работы, изменяющие объемно-планировочные и конструктивные решения и интерьер, не допускать ухудшения состояния его территории, соблюдать порядок размещения наружной рекламы на фасадах и обеспечивать доступ граждан к объекту.

За несоблюдение требований могут выписать штраф: от 15 000 до 200 000 руб. для граждан, до 0,2–5 млн руб. для юрлиц – или лишить их права собственности. Причиной штрафа может стать замена отопительной системы, переустановка сантехники, перенос водопроводных труб, частичный снос стены, перенос дверного проема. Все надо согласовывать с Минкультом.

В доме, который ранее топился исключительно с помощью печи, надо так расположить отопительные приборы и проложить трубы таким образом, чтобы минимально повредить стены, полы, не допустить повреждения покрытий из-за пересушивания воздуха или близости батареи, рассчитать максимальную и минимальную допустимую температуру.

Нельзя делать водяную систему пожаротушения в помещении с большой долей деревянных, обилием гипсовых элементов. Миллион нюансов сопровождает интеграцию каждой системы.

В современном доме можно просто пробить отверстие в стене – в особняке придется дополнительно согласовывать скрытый вариант, искать обходные пути либо вовсе вести коммуникации снаружи здания. Поломоечные машины со щетками с жестким ворсом быстро сделают мрамор непрезентабельным.

Восстановленные строительные материалы (мрамор, кирпич, штукатурка) требуют соблюдения уровня влажности, температуры и т. д. Даже простые альпработы по уборке и обеспыливанию на высоте свыше 3 м предполагают использование особо бережных химических препаратов и специальных приспособлений, а зачастую осложняются отсутствием точек крепления для альпинистов».
Андрей Кротков, гендиректор и партнер Zeppelin

Тарасов отмечает возможность использовать для продвижения объекта имена известных архитекторов, личностей, живших или посещавших дом (если такие есть). В качестве примера управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский приводит проект редевелопмента доходного дома на Гоголевском бульваре, 29 (построен в 1892 г.

по проекту Александра Каминского, несколько раз перестраивался и реставрировался): «В 1905 г. архитектор Георгий Евланов переработал здание в стиле модерн, изменил эркеры, среди элементов оформления появилась декоративная облицовочная плитка, цветная керамика. Все это удалось сохранить.

Люди, приобретающие квартиры в этом доме, интересовались его историей, для некоторых из них это стало определяющим фактором при решении о покупке». Акцент на истории делает и «Галс-девелопмент»: в проекте «Театральный дом» сохранен фасад дома, в котором в конце позапрошлого века собиралось Общество искусства и литературы, основанное Ф. П.

Комиссаржевским и К. С. Станиславским, жили знаменитости прошлого.

Историческими стенами может похвастаться клубный дом il Ricco, плод реконструкции объекта культурного наследия «Жилой дом с палатами XVIII века, 1875–1877 гг.». Целью было восстановление первоначального фасада особняка с максимально возможной точностью.

По фотографиям и чертежам была восстановлена несохранившаяся лепнина, литые из чугуна ворота, решетки на французских балконах и на окнах первого этажа. Стены удалось сохранить. Начинка же (лестницы, коммуникации), нарезка помещений были изменены и адаптированы под современные нужды. Инвестиции в реализацию проекта составили $5000 за 1 кв. м жилья (1350 кв.

м) – $6,75 млн, или 416 млн руб. На старте 1 кв. м продавался за 495 000 руб. Всего в четырехэтажном здании, включая мансарду, 11 апартаментов площадью 76–207 кв. м. Под землей разместился паркинг на 14 машин. Представляя проект в декабре 2016 г.

, его девелопер Сергей Решоткин говорил, что в среднем качественная реконструкция исторических объектов (и добавление инженерии и деталей элитного класса) стоит $10 млн, уровень затрат может ограничить только сам инвестор.

История не будет работать без современных планировок, качественного инженерного оснащения. «Если проводить только реконструкцию, без изменения планировок, то особняк будет рассчитан на 3–4 семьи и каждая квартира займет по 500–600 кв.

м, в современных условиях такие площади в городе не купят», – говорит Яковлева. Гендиректор компании «Бон тон» Наталия Кузнецова считает, что 1 кв.

м в московском доме, который реставрировался, обойдется клиенту примерно на 25–30% дороже, чем новостройка с такими же характеристиками и в этом же месте.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева видит среди потенциальных покупателей бизнесменов и чиновников, стимул к покупке у которых – глубокий пиетет перед историческим и культурным наследием, желание жить в историческом особняке в центре, а не в современном многоэтажном комплексе.

В Петербурге чуть иначе. «Ценителей старины немного, многих мы знаем поименно, – говорит директор департамента элитной недвижимости петербургского агентства «МК-элит» Артем Зубенко. – Как правило, они близки к сфере искусства, галерейному бизнесу – или же сами являются реставраторами.

Но, скажем, в Петербурге таких людей точно меньше, чем квартир, требующих реставрации. Покупателями часто становятся и иностранные граждане, которые трепетно относятся к элементам старины. Еще одна категория ценителей – люди, часто путешествующие, посетившие места, в которых к истории относятся с вниманием и большим уважением.

Вернувшись на родину, они начинают обращать внимание и ценить исторические элементы и детали».

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/02/22/751511-razmeschat-otrestavrirovannih-osobnyakah

Расселение жилых домов, предназначенных под снос, все чаще оканчивается скандалом. Новости. Первый канал

Можно ли снести часть дома (аварийное состояние), без согласования с другим собственником?

Непорядочность ли чиновников или алчность местных жителей становятся причиной громких скандалов, которые то и дело возникают по всей стране, так до конца и неизвестно. Сотни людей, чьи дома должны пойти под снос, до последнего отказываются переезжать в новые квартиры, которые власти предоставляют им взамен старого жилья.

При этом многие конфликты порой заканчиваются не только судебными исками, но даже яростными схватками между жильцами и теми строителями, которые приехали разрушать их дома.

Репортаж Антона Чечулинского.

Ольга Николаевна Мельник жила в доме на набережной, в самом центре Иркутска, пока через реку Ангару, именно в том месте, где находился ее двор, не задумали строить мост.

С пенсионеркой особо не церемонились: пришел человек и предложил ей взамен двухэтажного дома две квартиры – двух- и трехкомнатную в спальном районе.

Она попыталась отказаться, мол, не до того ей сейчас, только-только умер муж, его и похоронить то еще не успели.

Ольга Мельник, пенсионерка: “Он в такой грубой форме сказал, “нас не волнует, что у вас муж умер, мы из-за вас не будем стройку держать, давайте, чтоб завтра вас здесь не было”.

Назавтра строители уже разбирали крышу. Возражений пенсионерки, что новые квартиры ей не нравятся, никто не слушал. В дирекции, которая возводила мост, уверены – если в строительных вопросах последнее слово будет за горожанами, в городе ничего будет не построить.

Павел Таюрский, начальник Дирекции по строительству мостового перехода через реку Ангару в Иркутске: “Мы учитываем рыночную стоимость жилого дома и прилегающего жилого участка и только после этого принимаем решение, какую давать квартиру, или какое количество квартир. Все эти моменты учитываются”.

Когда в Москве расселяли старенький пятиэтажный дом на улице Яблочкова, строители, кажется, не учли самого главного – как люди будут дальше жить. В начале лета жильцов переселили в недостроенную высотку, и вот спустя полгода дом еще не сдан. В двух подъездах продолжаются строительные работы.

Строители оправдываются, что не успели. При этом на то, чтобы снести старый дом и практически полностью возвести на его месте новый небоскреб, время нашлось.

В доме, который еще не сдан, нет горячей воды и отопления, и это в конце октября. В квартирах работает по два-три обогревателя, но кое-где и они не помогают. Люди спрашивают: что же будет зимой?

Алла Дорохина, жительница снесенного дома: “Да мне и сейчас уже невозможно жить. Сплю в одежде. Разве можно в таких условиях? 13 градусов, как на улице. На кухне чуть теплее – 15 градусов тепла. И как жить?”

Маленькая Вика уже несколько раз переболела простудой. Ее родители каждые выходные борются с последствиями некачественного ремонта. То линолеум вздуется, то по стене поползет плесень. Денег на то, чтобы все переделать, нет. К тому же беда с пропиской – у переселенцев она до сих пор старая.

Виктор и Анастасия Веденьевы: “Адрес есть в паспорте, а дома уже нет. И оформить кредит, чтобы купить новую мебель в квартиру, у нас, естественно, возможности нет”.

Ситуация, когда и строители и власти пытаются сэкономить на переселенцах – весьма типична, впрочем, как и поведение многих жильцов, которые кричат, что не съедут ни при каких условиях, но на самом деле просто набивают квартире цену.

В мурманском комитете по развитию городского хозяйства уверены – именно так и ведут себя несколько семей из дома в поселке Абрам-мыс. Людей нужно переселить на время, пока здание будут ремонтировать.

Андрей Сдвижков, зам. председателя Комитета по развитию городского хозяйства администрации г. Мурманска: “Уже предложили по два-три варианта. И все-таки есть семьи, которые не определились окончательно. Но поскольку тянуть с этим вопросом нельзя, то мы будем обращаться с исковым заявлением в суд”.

Ирина Ольховская, жилец дома: “Сначала горелую квартиру предлагали – я отказалась. А сейчас предложили две комнаты в общежитии. У меня несовершеннолетний сын, а мне дают одну комнату в квартире № 14, вторую – в квартире № 22. Мне что, по общаге бегать его контролировать?”

У жильцов своя правда. Многие только-только сделали капитальный ремонт в квартирах, и думают, что когда будут ремонтировать дом, от него не останется и следа. Кое-кто просто не верит чиновникам.

Зачем укреплять такое здание, заделывать в нем трещины, когда проще построить новое? Среди людей ходят слухи – это подвох, просто кому-то понравилась земля, с которой открывается вид на Кольский залив.

Власти не доверяют жильцам, жильцы властям. Пока компромисс не найден, аварийный дом продолжает осыпаться.

В каких случаях собственник жилья может оказаться без крыши над головой и как защитить свои права, если из комфортабельной квартиры в центре города вас выселяют в хижину на окраине, расскажет адвокат Сергей Панков.

Ведущая: Скажите, за что, прежде всего, могут выселить человека из квартиры, в которой он живет?

Гость: Во-первых, если сам собственник непосредственно своими действиями причиняет ущерб своей квартире и, соответственно, ущерб лицам – собственникам квартир в многоквартирном доме.

Во-вторых, если собственник непосредственно нарушает правила общежития, например, разводит большое количество домашних животных, либо осуществляет какой-либо ремонт, который приводит к невозможности проживания соседей, причиняет ущерб коллективному оборудованию.

Тогда органы местного самоуправления выносят соответствующее предписание с установлением срока для устранения допущенных им нарушений. Если же этого не происходит, то органы местного управления вправе обратиться в суд и потребовать выселения.

Ведущая: По новым правилам за незаконную перепланировку тоже могут выселить. Скажите, какой порядок такого выселения?

Гость: Фиксируются перепланировки, которые были сделаны собственником самовольно, и уполномоченным органом выносится предписание, которое предусматривает: а) виды тех недоделок, которые он должен устранить и согласовать с соответствующими органами, и б) решается вопрос о сроках для устранения подобных недостатков. Если же этого не делается, то повторное составление акта по факту неисполнения предписаний приводит к возможности предъявления соответствующего иска в суд.

Ведущая: В такой ситуации куда переселяют человека?

Гость: В такой ситуации законом не предусмотрена возможность предоставления собственнику иного жилья, а предусматривается компенсация тех убытков, которые были причинены домовладению, другим собственникам. Соответствующий остаток от денежных средств, полученных в ходе реализации его квартиры, передается ему для решения его жилищной проблемы.

Ведущая: Если дом собираются снести, но там будет проходить, например, магистраль, куда должны переселить жильцов?

Гость: В данном случае власти обязаны предоставить равноценное жилье. Характеристика равноценности предполагает соответствующую площадь, этаж и расположение.

Ведущая: Можно ли при переселении доплатить и получить большую площадь?

Гость: Безусловно. Если у управы в том или доме, в котором предоставляется квартира, в результате расселения есть другие объекты, то человек вправе выкупить большую площадь. При этом ему, конечно, придется доплатить, исходя из рыночных цен.

Ведущая: Если человека выселяют из квартиры, где он проживает по договору социального найма, ему обязаны предоставить такую же площадь квартиры, тот же район?

Гость: Им предоставляется аналогичная по площади квартира, с учетом того, чтобы была соблюдена норма жилой площади на одного человека.

Ведущая: А район?

Гость: Район, как правило, остается тот же; но здесь возможны варианты. В отличие от собственника жилья, наниматель более ущемлен в правах, и фактор расположения квартиры уже не имеет доминирующего значения при принятии решения.

Ведущая: Если человеку категорически не нравится все, что ему предлагают, куда жаловаться? Как бороться за свои права?

Гость: Человек вправе обратиться с соответствующим заявлением либо к главе управы, или начальнику Департамента жилищной политики. Также законодательство предусматривает возможность обращения в суд с иском о защите своих прав, как при предоставлении квартиры, так и при получении денежной компенсации ее стоимости.

Пожаловаться на соседа, который любит устраивать шумные гулянья по ночам или же постоянно ломает коммунальное оборудование, можно в ЖЭК. А уже сами сотрудники жилищного хозяйства через городскую управу будут добиваться, чтобы дебошира присмирили, или попросту выселили из квартиры.

Выселение грозит и тем, кто проводит самовольную перепланировку. К примеру, если в результате таких действий в доме возникли трещины, то по решению суда квартиру нарушителя могут продать, а полученные деньги пустить на ремонт здания.

Если дом находится в аварийном состоянии, или на его месте планируется построить другое здание, то людей должны предупредить о сносе как минимум за год. При этом всем жильцам обязаны либо предоставить новые квартиры, либо в качестве компенсации выплатить рыночную стоимость их жилья.

Квартиры, которые предоставляют людям при переселении, должны находиться в том же районе, в котором они проживали и раньше. В крайнем случае, они могут располагаться в пределах того же административного округа.

Если прямо перед вашими окнами проложили автомагистраль или возвели шумный торговый центр, то никакой компенсации собственник квартиры не получит. Исключение составляют лишь случаи, когда строители нарушили какие-либо нормы и, например, полностью закрыли доступ света в ваш дом.

Источник: https://www.1tv.ru/news/2008-10-28/184946-rasselenie_zhilyh_domov_prednaznachennyh_pod_snos_vse_chasche_okanchivaetsya_skandalom

Прав-помощь
Добавить комментарий