Можно ли вернуть оплату за оценку недвижимости, если результат не устроил?

На что смотрит оценщик квартиры? – Онлайн юрист

Можно ли вернуть оплату за оценку недвижимости, если результат не устроил?

Оценка квартиры для ипотеки — довольно странная процедура, поэтому вызывает достаточно много вопросов у заемщика.

Она проводится банком, чтобы выяснить реальную стоимость недвижимого объекта.

Оценить реальную стоимость «квадратного метра» могут специализированные компании, но зачастую банк имеет одного-двух партнеров для проведения этих мероприятий. Это делается с целью того, чтобы избежать сговора между заемщиком и оценщиком.

Составляющие оценки

При осмотре объекта оценщик обращает внимание на множество факторов, которые в итоге складываются в определенную картину с окончательной стоимостью.

При учете цены большое внимание уделяется документам на недвижимый объект.

Оценочная стоимость объекта будет напрямую влиять на решение по вашему ипотечному займу.

Эксперты рекомендуют перед оценкой приготовить всевозможные бумаги, которые у вас имеются. Это позволит получить объективную информацию, а для заемщика увеличит шанс на то, что оценочная цена будет максимально высокой.

Если говорить о прочих факторах, то большое значение будет иметь:

Проведя процедуру изучения всех этих факторов, оценщик составляет стоимость квартиры.

Будущему заемщику будет полезно знать, что существует два вида установившейся цены: реальная и ликвидная.

Реальная – то, сколько стоит ваша квартира. Ликвидная – то, за сколько вашу квартиру будут готовы купить в срочном порядке.

При расчете ликвидной цены банк берет в расчет 80-90% от цены вашей квартиры. При этих условиях считается, что квартиру купят достаточно быстро. Таким образом, банк страхует себя при выдаче ипотеки будущему клиенту.

Этапы проведения

При обращении в банк, на одном из этапов вас отправят к оценщикам для соответствующей процедуры.

Выбрать оценщика достаточно просто.

Он должен соответствовать нескольким требованиям:

  • организация должна входить в официальный список компаний-оценщиков;
  • не иметь негативных отзывов, а тем более судебных разбирательств и прочего;
  • в обязательном порядке должно быть наличие страхового полиса на сумму не менее 300 тысяч рублей: используется для страхования некачественной оценки.

Такую компанию вы можете выбрать самостоятельно, но, скорее всего, ее вам навяжет банк. При обращении туда, за их работу вам придется заплатить.

Средняя стоимость таких услуг в нашей стране составляет 5-10 тысяч рублей, но она зависит от объема работы, поэтому может вполне выходить за эти рамки. После оплаты на место выезжает специалист, который подробно изучает все факторы, влияющие на стоимость жилья.

В обязательном порядке он делает фото вашей квартиры, в особенности те, которые явно влияют на проводимую экспертизу.

Это могут быть: неровности стен, плохая стяжка пола, или же наоборот, хороший качественный ремонт.

Затем составляется отчет, который содержит 30-40 листов с описанием вашего жилья, фотографиями, изученными документами и т.д.

В конце отчета подводится итог, в котором заключена уже реальная и ликвидная цена. С ней и будет работать банк.

Важно знать: не стоит вступать в сговор с оценщиком, слишком высокая оценочная цена может насторожить работников банка, что повлечет за собой отказ по вашей заявке.

Если вы с чем-то не согласны, можно оспорить и обсудить в устном порядке цифры и факторы, которые учитывал ваш эксперт.

Влияние на ипотечный кредит

Оценочная стоимость – один из самых главных параметров при выдаче ипотеки, не учитывая ваши доходы, кредитную историю и других более важных факторов.

Чем больше ликвидная цена, которую установил эксперт, тем меньше рисков у банка при выдаче денег.

Итак, оценочная стоимость будет влиять на:

  • суммы возможной ипотеки;
  • размер процентной ставки;
  • срок возможного погашения и другие.

При высокой оценочной стоимости, клиенты Сбербанка могут рассчитывать на следующие условия: срок до 30 лет, сумма до 3 млн.рублей, процентная ставка от 9,75%.

Другие банки предложат тоже весьма выгодные предложения, ведь важно помнить, что ликвидная цена – это ваш залог для банка, который обезопасит кредитора в случае своих потерь.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет особенности проведения оценки квартиры для ипотеки:

Оценка квартиры для ипотеки: факторы, влияющие на стоимость и порядок проведения процедуры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://finansist.guru/ipoteka/otsenka-kvartiry.html

Как повысить оценку стоимости квартиры для специалиста по ипотеке

Оценочную стоимость квартиры желают повысить заемщики, чтобы получить побольше денег по ипотеке. С большинством банков такие махинации не проходят. Ответной реакцией становится отказ в кредитовании. Специалисты в банках отлично осведомлены о средних ценах на рынке недвижимости.

Для профессионалов не составит труда заметить нестыковки реальной ситуации и преподнесенных в оценочном альбоме данных.

Чтобы не попасть в безвыходное положение, когда невозможно вернуть время назад и заказать оценку честным независимым экспертам, после чего получить заем, узнайте, как сейчас проводится оценка недвижимости.

Независимая оценочная экспертиза недвижимости

Когда вы просите у банка деньги взаймы на приобретение жилой недвижимости и оставляете эту же квартиру в залог, банк стремится обезопасить себя. Для этого ему нужна информация о квартире, ее качестве, цене. Стоимость учитывается:

  • рыночная – как продается на рынке жилье с такими же характеристиками, в данном районе города;
  • ликвидационная – цена, по которой квартиру можно будет продать срочно, если вы не выполните условия ипотечного договора.

Эти два основных показателя выше влияют на решение о выдаче долгосрочного кредита (ипотеки).

Кроме банка, оценочный альбом требуют и страховые компании. А эти организации проверяют все еще более досконально. Любые выявленные фальсификации могут привести к проверкам оценочной компании, самого оценщика. Лицензию отберут очень быстро.

Если подложные оценочные альбомы составляются часто, то наказание будет следовать по Уголовному кодексу РФ. А собственник, заказавший «левую» оценку, в лучшем случае обойдется штрафом.

В худшем, согласно УК РФ попадет в суд за использование заведомо подложных документов, взятку должностному лицу, склонению к нарушению закона ответственного лица (оценщика).

Страховые компании, при наличии ипотеки, доверяют тем оценщикам, которые составляли вам альбом для банка. Но перепроверить – это их святая обязанность.

Кроме банков, страховых компаний, независимую оценку требует суд при бракоразводном процессе, когда супруги делят имущество.

Кому доверить оценку квартиры

Процедура оформления быстрая. В течение 2 – 3 дней оценочный альбом будет готов, если:

  1. Собственник предоставит все документы на квартиру и выписку из ЕГРН.
  2. Словесно опишет жилье оценщику (так бывает, когда супруги разводятся и один из них не дает документы и в квартиру не пускает).
  3. Не имея документов, пригласите оценщика в квартиру.

Заказать оценку можно компаниям, аккредитованным вашим банком. Дл этого узнайте, есть ли такой список у специалиста по ипотеке.

Бывает, что ограничений в выборе компании нет. Но банк советует обратиться к оценщикам Ассоциации. На сайте http://www.ocenchik.ru/ORGS проверьте госрегистрацию и лицензию компаний.

Если компании-однодневки, которые готовы за определенную плату оформить завышенную оценку.

Вы можете быть уверенны, что разница заявленной стоимости не сильно отличается от реальной рыночной? Потому что в противном случае, банк без объяснения причины откажет в займе.

Второго шанса вам могут не дать, если не докажете, что имели корыстных целей, а просто по незнанию выбрали неквалифицированного оценщика.

Аккредитованные банками независимые оценочные компании, пользуются доверием и у банкиров, и у страховщиков. Все организации, которые работают на свой имидж долгие годы, дорожат репутацией и хотят продолжать деятельность, не будут болеть за чьи-то интересы. Перейдя на сторону клиента – потеряют доверие банков, а делая оценку в пользу банка – потеряют частных клиентов.

Почему не нужно завышать оценочную стоимость

Оценка объекта недвижимости, как это делается, и какие цифры будут фигурировать в альбоме, не знаете только вы. Специалисты банков все тщательно проверяют и сверяют. Закрыть глаза на фальсификат могут, только если разница в стоимостях очень маленькая (50 тыс. руб., например).

Источник: https://7i-urist.com/na-chto-smotrit-otsenschik-kvartiry/

Вопрос-ответ

Можно ли вернуть оплату за оценку недвижимости, если результат не устроил?

Вопрос:
Здравствуйте! Нас залил сосед сверху! Вода попала в большую комнату на часть обоев. Сосед предложил нам оплатить замену только тех обоев, на которых есть следы промочки. Нас это не устроило. Можем ли мы провести у вас независимую оценку самостоятельно и как быть в такой ситуации?

Ответ:
Добрый день! На ваш вопрос отвечает специалист-оценщик.

При повреждении какого-либо участка обоев в помещении, необходимо заменить обои во всем помещении, где имеется поврежденный участок, потому что приобрести именно такие обои, которые были наклеены, крайне проблематично в связи с постоянным обновлением ассортимента обоев в магазинах.

Даже в том случае, если это удастся, после наклейки таких же новых обоев на поврежденный участок, помещение не будет приведено в такое же состояние, в котором оно находилось до залива, потому что вновь наклеенные обои будут отличаться от имеющихся.

Отличие будет заключаться в том, что на имеющихся обоях имеется износ – следы воздействия света и эксплуатационные дефекты. И участок стены или стена, оклеенная новыми обоями, будет визуально отличаться от других мест, оклеенных старыми обоями. Поэтому такой вид устранения последствий залива недопустим. Данный ответ подтвержден многочисленной судебной практикой.

Вопрос:
Посоветуйте, пожалуйста, что делать. В период гарантийного срока моего автомобиля я несколько раз обращался в сервисный центр по поводу выхода из строя тормозной системы. Машину каждый раз ремонтировали, но через некоторое время она опять ломалась.

На мое требование о расторжении договора купли-продажи продавец ответил отказом. Сказал, что если бы вышел из строя двигатель (это существенный недостаток), тогда бы договор расторгли. А неисправности в тормозной системе – просто недостаток, который легко устраняется.

Заранее спасибо!

Ответ:
На ваш вопрос отвечает эксперт-автотехник. В преамбуле к Закону РФ O защите прав потребителей есть понятие существенный недостаток товара (работы, услуги).

Это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Если в товаре есть хотя бы один из вышеперечисленных признаков, качество товара следует считать ненадлежащим, а сам товар – имеющим существенный недостаток.

Факт невозможности устранения недостатка может быть установлен только экспертами, а для подтверждения факта повторного появления недостатка достаточно отметки в гарантийном талоне, справки или квитанции об устранении этого недостатка ранее. Наши эксперты в данном случае могут подтвердить, что недостаток устранять бесполезно, так как он появится вновь. При этом потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные Законом РФ O защите прав потребителей.

Вопрос:
Добрый день! Полтора месяца назад купил ребенку отечественные зимние ботинки. Гарантия на них была один месяц, а спустя две недели после окончания гарантийного срока отошла подошва. Что делать в такой ситуации?

Ответ:
Здравствуйте. На ваш вопрос отвечает Товаровед-эксперт. Вы имеете право предъявить претензию и по окончании гарантийного срока в течение двух лет с момента покупки. Обратитесь к независимым экспертам.

Если они подтвердят, что это производственный брак, вам обязаны вернуть деньги за обувь и компенсировать расходы на экспертизу. Если же на деталях верха и(или) подошвы окажутся красноречивые следы неаккуратного обращения с обувью (царапины на коже, деформация подошвы и т. п.

), ваши шансы на успех невелики. Ведь продавец несет ответственность только за производственные дефекты.

Вопрос:
Добрый день. У меня большой размер обуви. Я купила ортопедические пантолеты за 2040 руб.

Но оказалось, что они крайне неудобные: на подошве какие-то бугры, подкладка синтетическая, а не кожаная, как было обещано, поэтому у меня постоянно потеют ноги.

А через три дня после первого выхода вдобавок ко всему начал еще скрипеть каблук. Обратно обувь не принимают, хотя гарантийный срок еще не закончился. Какие у меня права?

Ответ:
Добрый день. На ваш вопрос отвечает Товаровед-эксперт. В соответствии с требованиями ГОСТа неровности на подошве готовой обуви не допускаются. Что касается скрипа каблука и натуральности материала подкладки, вывод может сделать эксперт при осмотре пантолет. Но даже одного из перечисленных дефектов достаточно, чтобы отказаться от такой пары.

Вопрос:
Здравствуйте! Я купил телефон Nokia в магазине. Через неделю он перестал работать. Я принес его продавцу и попросил вернуть деньги за телефон, он отказался. Продавец сказал что я должен провести экспертизу за свой счет и только потом обратиться к нему. Правильно ли мне объяснил продавец и можете ли вы провести экспертизу моего сотового?

Ответ:
Здравствуйте. На ваш вопрос отвечает эксперт по оборудованию. Продавец не прав. Согласно ст.

18 “Закона о защите прав потребителей” при спорных вопросах продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны провести экспертизу товара за свой счет.

Если продавец откажется (желательно получить письменной отказ) проводить экспертизу за свой счет, вы можете подойти к нам в офис и провести экспертизу. Обратившись в суд вы можете взыскать с продавца стоимость экспертизы, стоимость телефона, неустойку и компенсацию морального вреда.

Вопрос:
Добрый день! В этом году наша дочь закончила школу. Мы решили заказать в ателье платье к выпускному вечеру. Но ателье в срок не уложилось и дочь пошла на выпускной в старом платье. Через несколько дней после выпускного платье было готово, но оно нам уже не было нужно. Можем ли мы взыскать компенсацию морального вреда?

Ответ:
Здравствуйте. На ваш вопрос отвечает Товаровед-эксперт. Можете. Ст. 15 “Закона о защите прав потребителей” дает вам возможность потребовать компенсацию за нравственные страдания.

Но кроме того вы можете потребовать также право на возмещение материального ущерба. Вы можете расторгнуть договор и взыскать деньги за пошив платья.

Помимо этого за нарушение сроков работы можно потребовать с ателье неустойку в размере 3% от цены работы за каждый день просрочки.

Задайте свой вопрос

контактная информация будет доступна только сотрудникам компании

Источник: https://luboivopros.ru/guest

Как правильно оценить стоимость квартиры?

Можно ли вернуть оплату за оценку недвижимости, если результат не устроил?

Как не «продешевить», продавая квартиру? Об этом порталу ГдеЭтотДом.РУ рассказал адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Как не «продешевить», продавая квартиру? Об этом порталу ГдеЭтотДом.РУ рассказал адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

— Как собственнику, который собирается продавать квартиру, оценить его стоимость?

— Реальную стоимость собственного жилья может назвать далеко не каждый.

Часто собственники проводят оценку самостоятельно, ориентируясь на суммы в чужих объявлениях о продаже, размещаемых в газетах и на интернет-ресурсах. Но такие оценки чреваты ошибками.

Чтобы определиться с ценой, лучше воспользоваться услугами специалистов в сфере недвижимости, обратиться в ри’лторские агентства, либо к независимому оценщику.

Всем известно, что на результат оценки объекта влияют его территориальное расположение, площадь, удалённость от центра населенного пункта, состояние отделки и внутренних коммуникаций, планировка и другие индивидуальные особенности.

Суммы варьируются в зависимости от сезона и общей ситуации на рынке, а в отдельных случаях ими можно даже манипулировать. Так, для понижения оценочной стоимости квартиры дается сразу несколько объявлений о продаже квартир с аналогичными параметрами по заниженной цене.

Результат заранее известен. Но даже если вам хорошо известны критерии оценки, и вы ориентируетесь в общей ситуации на рынке, «угадать» реальную стоимость объекта будет достаточно сложно. Здесь вам помогут профессиональные оценщики.

Более того, многие сделки или спорные вопросы требуют обязательной профессиональной оценки недвижимости.

— Многие покупатели приобретают недвижимость, взяв ипотечный кредит. С какими проблемами могут столкнуться ипотечные заемщики?

—  проблема заемщиков — это стремление банка как можно больше занизить стоимость жилья. Обычно банки предоставляют кредит в размере 70-80 процентов от стоимости, которая определена оценщиками.

Так, если вы намереваетесь купить квартиру за 4 000 000 рублей, а оценщик называет стоимость равную 3 000 000 рублей, вы получаете кредит на сумму в пределах 2,4 млн рублей.

В итоге, практически половину квартиры вам придется оплатить самостоятельно.

Банкам выгодна заниженная оценка, которая позволяет уменьшить сумму выдаваемого кредита и дает им дополнительную гарантию: в случае невыплаты заемщиком долга по кредиту квартиру проще продать по более низкой стоимости. Если в такой ситуации сумма кредита, предложенная банком, вас не устраивает, вы можете оценить квартиру у другого оценщика. Но тут возникает иная проблема.

Приведу пример из собственной практики. Заемщик обратился в суд в связи с тем, что банк, по его мнению, занизил стоимость квартиры практически на 40%. Заемщик выбрал оценщика из списка, предложенного банком, но произведенная оценка банк не устроила. В суде стороны все-таки заключили мировое соглашение.

Однако далеко не все подобные споры заканчиваются соглашением на взаимовыгодных условиях. Дело в том, что, как правило, банки часто не предоставляют выбора, к какому именно оценщику обратиться. Они имеют свой круг «оценщиков-партнеров».

Последние же, в свою очередь, получая своего рода «монополию», могут существенно увеличивать расценки на услуги, хотя на практике подобные прецеденты встречаются нечасто.

Надо заметить, что в последние два года Федеральная антимонопольная служба (ФАС) вынесла множество решений в отношении банков, подтверждающих, что отказ в принятии отчета об оценке, представленного заемщиком и выполненного оценщиком, не входящим в число рекомендованных банком, является нарушением законодательства о защите конкуренции. Следовательно, любое заинтересованное лицо имеет полное право заказать оценку у любого оценщика. При этом стоит иметь в виду, что опасения банков отчасти обоснованны, так как своих оценщиков они подвергают тщательной проверке. Поэтому прежде чем заключить договор на проведение оценки, убедитесь в надежности выбранной вами компании. В одном из случаев в ходе судебного процесса выяснилось, что оценка была проведена с нарушением закона. Из-за чего суд признал недействительной не только саму оценку, но и всю сделку по приобретению квартиры.

— Как понять, что оценщик занизил стоимость квартиры и что делать в этом случае?

— На любом рынке только один способ понять реальную стоимость товара. Если цена, названная экспертом, не совпадает с суммой, предложенной вам продавцом, это не означает, что оценка произведена неверно.

Покупная цена жилого помещения может оказаться выше, например, в случае если квартира находится в собственности продавца менее трех лет, и он должен будет заплатить налог с дохода от ее продажи.

Если же имеются основания полагать, что в отчете допущены ошибки, и рыночная стоимость жилья определена не правильно, следует обратиться в саморегулируемую организацию оценщиков, к которой относится тот или иной оценщик, с требованием о проведении экспертизы отчета об оценке.

— Но иногда, например, при разводе супругов, недвижимость не продается, а оценка нужна. Что можете посоветовать в этом случае?

— Однозначно совет дать нельзя. Приведу пару примеров. Оценка жилого помещения была проведена на дату подачи иска.

Однако супруги разошлись несколько месяцев назад и один из супругов, проживающий в данной квартире, сделал ремонт за счет собственных средств, что повлекло фактическое увеличение стоимости помещения. По итогам рассмотрения дела в суде отчет об оценке был принят как достоверный.

Однако такое решение суда является необоснованным, так как стоимость квартиры была частично увеличена уже после прекращения брака за счет одного из супругов, поэтому не может считаться совместно нажитым имуществом обоих.

Например, в суд были представлены два отчета об оценке, отражающие стоимость дома с разницей в несколько сотен тысяч рублей. Стороны не изъявили желания заключить мировое соглашение. В итоге судом была назначена дополнительная судебная экспертиза, что обернулось дополнительными расходами по оплате специалисту.

— Бывают случаи, когда недвижимость выкупается у собственника для государственных или муниципальных нужд. Как владельцу не прогадать со стоимостью дома или земельного участка?

— Прежде всего, собственнику необходимо знать, что цена, по которой выкупается собственность при изъятии, складывается из рыночной стоимости, стоимости понесенных убытков и размера упущенной выгоды. Эти величины должны содержаться в отчете об оценке, который в случае изъятия подтвердит величину денежной компенсации за изъятие собственности.

Беседовал корреспондент портала ГдеЭтотДом.РУ Артем Мясницкий

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1877493-2012-10-16-kak-pravilno-otsenit-stoimost-kvartiryi/

Безопасная покупка квартиры: защита от мошенничества

Можно ли вернуть оплату за оценку недвижимости, если результат не устроил?

Рано или поздно практически у каждого человека возникает необходимость в приобретении собственного жилья – покупка квартиры на вторичном рынке или в новострое, получение недвижимости в кредит. Как бы человек не мечтал поскорее оформить сделку купли-продажи и стать полноправным владельцем собственной жилплощади, спешка в этом вопросе ни к чему.

Покупка недвижимости — всегда важное и ответственное событие, и не имеет значения, планируете ли вы купить квартиру в Одессе или приобрести апартаменты в Киеве. Приобретение жилья сопряжено с определенными рисками для покупателя, в т.ч.

потерей денег или утратой права собственности на объект сделки.

Данная статья содержит полезные советы юристов по избеганию основных рисков при покупке квартиры, а также ключевые моменты, на которые потенциальному покупателю стоит обратить особое внимание при выборе жилья.

Опасность №1: Недострой

Явным преимуществом данного вида инвестирования денежных средств является возможность приобретения большей площади по значительно меньшей стоимости, чем готовое жилье.

Стоит сразу оговориться, что право собственности на недвижимость может быть закреплено за покупателем только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

При этом, инвестор рискует потерять капиталовложения, поскольку забрать свои деньги у застройщика в случае недостроя сложно.

Опасность №2: «Проблемная» недвижимость

Даже покупка квартир в новостройках может стать проблемой, если нет всех необходимых разрешительных документов.

Еще больше проблем сопряжено с приобретением вторичного жилья: неприватизированная квартира, залоговая недвижимость, непринятое наследство, в помещении зарегистрированы люди, утеряны документы и прочее.

Конечно, все эти проблемы вполне решаемы, но для их устранения необходимо потратить много времени, денег и сил.

Опасность №3: Мошенничество

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Современные технологии, изворотливость и наличие денег позволяют аферистам получать пустые бланки договоров и справок, а также воссоздать полный комплект необходимых печатей.

Бывают случаи, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. Еще одной мошеннической схемой является продажа квартир по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер.

Сделка купли-продажи после этого, естественно, является недействительной.

Весьма распространены случаи, когда предложение купить квартиру поступает от людей, которые не являются ее собственниками и никакого отношения к ней не имеют.

Ситуация обостряется еще и потому, что большое количество квартир не внесено в реестр недвижимого имущества, что приводит к невозможности их проверки на принадлежность конкретному человеку.

В свою очередь, профессиональные мошенники умело пользуются этим: получают задаток и сразу исчезают. Найти таких аферистов и привлечь к ответственности практически невозможно.

Опасность №4: Манипуляции с договорами

В настоящее время нередки случаи заключения договоров купли-продажи недвижимости на крайне невыгодных для покупателя условиях, которые позволяют продавцу абсолютно законно затягивать процесс заключения основного договора или в будущем успешно его оспорить в суде.

Как мы уже убедились, существуют достаточно серьезные риски, связанные с приобретением недвижимости. Само собой, всех опасностей предусмотреть невозможно, поскольку каждый день появляются новые схемы махинаций. Однако, придерживаясь четкого алгоритма действий можно максимально обезопасить проведение сделки купли-продажи квартиры.

Шаг №1: Проверка репутации продавца

Первоначально нужно проверить информацию о квартире. Если речь идет о новострое, поиск следует вести по двум направлениям — застройщику и названию комплекса.

Многие строительные компании понимают, что сведения, имеющиеся о них в Интернете — это первое, чем заинтересуется потенциальный покупатель.

Поэтому, для поддержания своего имиджа, компании могут оперативно мониторить и удалять негативную информацию.

При покупке квартиры от застройщика не лишней станет проверка компании по следующим пунктам:

  • отсутствие ликвидационных процедур, исполнительных производств
  • продолжительность существования юридического лица
  • репутации директора компании, ее учредителей
  • отзывы о ранее завершённых проектах
  • наличие судебных споров

Шаг №2: Проверка квартиры на наличие проблем

В случае с новостройками проверку жилья следует начинать с посещения сайта местной Государственной архитектурно-строительной инспекции, где размещается информация обо всех объектах, к законности сооружения которых имеются вопросы.

Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, покупателю необходимо убедиться, что недвижимость не находится под арестом, в ней не зарегистрированы малолетние, несовершеннолетние лица, а также инвалиды.

Кроме того, нужно выяснить, кто является владельцем помещения, каким образом оно было приобретено и кто будет непосредственно подписывать договор купли-продажи.

Как проверить будущую квартиру перед покупкой?

Для проверки квартир в Украине используются такие реестры:

  • Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество(укр. «Державний реєстр речових прав на нерухоме майно»)
  • Реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества(укр. «Реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна»)

При покупке квартиры нужно знать один нюанс: к сожалению, предпродажная проверка в госреестрах не гарантирует покупателю безопасную сделку покупки квартиры. К примеру, онлайн-проверки недвижимости не приносят результатов в случаях, когда продавец (строительная компания или частное лицо) заранее планирует мошеннические действия.

В таком случае в государственные реестры могут быть внесены необходимые изменения (с помощью как законных, так и незаконных методов).

Тем не менее, проверка квартиры перед покупкой является обязательным этапом подготовки к нотариальной сделке — этот шаг позволяет снизить риск и (в случае возникновения проблем) использовать механизм защиты «добросовестного приобретателя».

Шаг №3: Знакомство с объектом и изучение документов

Если результаты виртуального знакомства с застройщиком устроили, можно планировать непосредственный осмотр объекта. В разговоре с представителем продавца важно также поинтересоваться, по какой схеме осуществляется продажа квартиры. Если речь идет о квартире в уже построенном жилом комплексе, не лишним будет уточнить, почему владелец решил ее продать.

В соответствии с действующим законодательством Украины застройщик может осуществлять продажу квартир в новостройках, за которые будущие жильцы платят заранее, т.е. инвестируя в строительство по одной из схем:

  • создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
  • членство в фонде финансирования строительства (ФФС)
  • участие в институтах совместного инвестирования (ИСИ)
  • заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

При этом, самой рискованной схемой является инвестирование в квартиры, застройщиком которых выступает физическое лицо. Все дело в том, что застройщик может привлекать подрядчиков по своему выбору. При этом не всегда первоочередным требованием к ним является качество работы. Поэтому очень часто для строительства выбираются те подрядчики, работа которых стоит дешевле.

Как правило, при заключении договора предусматривается уплата 100% стоимости жилплощади. При этом с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, часто в простой письменной форме.

Иногда инвесторы все же вспоминают о необходимости нотариального заверения договора, однако представители застройщика утверждают, что такое удостоверение не требуется, свои обязательства они и так выполнят, а инвестор только потратит лишние средства.

Поскольку квартиры в строящемся доме очень часто покупают люди с ограниченным бюджетом, аргументы представителей застройщика в большинстве случаев достигают цели. Покупатель должен понимать, что по закону такой договор является никчемным, то есть застройщик не несет никаких обязательств.

Таким образом, если проект строительства дома (жилого комплекса) окажется неудачным, максимум, на что можно рассчитывать, — подать иск к застройщику с требованием вернуть деньги. В то же время, физическое лицо несет ответственность собственным имуществом, которого может не хватить для компенсационных выплат инвесторам, т.е. решение суда так и останется без исполнения.

В любом случае, каждый сам решает рисковать или нет. Если покупатель все же решил инвестировать в строительство квартиры, следует тщательно проверить проектную и разрешительную документацию, градостроительные условия и ограничения, технические условия на строительство.

У застройщика обязательно должно быть решение местного совета о выделении земельного участка под застройку с указанием характеристик будущей постройки, площади земельного участка и его целевого назначения.

Обязательно наличие государственного акта на землю, если участок передан в собственность.

Если же речь идет об аренде земли, должен быть заключен договор аренды, в котором указываются предел, площадь и технические характеристики объекта строительства.

Если для покупки жилья предлагается участие в фонде финансирования строительства, следует обязательно ознакомиться с правилами фонда. Это позволит оценить все возможные риски. Если планируется участие в ЖСК, стоит изучить устав чтобы знать свои права и обязанности.

Шаг №4: Согласование условий договора купли-продажи

Конечно, условия договора, по которым будет осуществляться покупка квартиры, будут зависеть прежде всего от того, на каком этапе готовности жилья он заключается. Но в любом случае следует обратить внимание на следующие пункты:

  • срок сдачи дома в эксплуатацию (его указания в договоре обязательно)
  • цену, размер и порядок оплаты по договору. Особенно актуальным этот вопрос является в случае покупки жилья с рассрочкой платежа. Важно зафиксировать платежи в гривневом эквиваленте, а также утвердить график платежей и способ внесения средств
  • момент регистрации права собственности. Если застройщик берет на себя обязанность зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру, то в договоре обязательно должен быть четко прописан механизм этой процедуры. Если же предполагается, что покупатель будет самостоятельно заниматься регистрацией, в договоре должны быть определены процедура и сроки выдачи соответствующих документов застройщиком
  • процедуру расторжения договора. Стоит выяснить, в каких случаях договор может быть расторгнут, по чьей инициативе, какие будут применяться санкции и когда покупатель сможет вернуть деньги, если потеряет интерес к квартире

Необходимо учитывать тот факт, что вкладывая средства по любой из схем на этапе строительства, предметом покупки будет не квартира, а лишь право ее приобрести после ввода дома в эксплуатацию.

Шаг №5: Заключение договора на покупку жилья

При заключении договора очень важно убедиться, что продавец имеет соответствующие полномочия. Кроме того, производя оплату стоимости квартиры, очень важно получить от продавца расписку о получении денег.

Она должна быть четко сформулирована и написана собственноручно получателем. Только таким образом, согласно закону, можно подтвердить факт передачи денег. При этом даже показания свидетелей при отсутствии расписки не будут считаться достаточным доказательством в суде.

В случае с юридическим лицом оплату целесообразно проводить через банк.

Источник: https://www.lawportal.com.ua/bezopasnaja-pokupka-kvartiry-zashhita-ot-moshennichestva.html

В украине вводят новые правила оценки недвижимости | вести

Можно ли вернуть оплату за оценку недвижимости, если результат не устроил?

Как бороться с переплатами и сколько платим налогов

Первого февраля вступают в силу новые правила оценки недвижимости для налогообложения. Теперь ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не будет оформлена нотариусом, если он не найдет в реестре Фонда госимущества отчета об оценке этого имущества, сделанного специалистом, прошедшим обучение и получившим сертификат ФГИ.

Ввести это новшество пытались в прошлом году дважды. В августе по причине мизерного количества сертифицированных специалистов отложили до ноября, а в ноябре разрешили «переходной период». Новые оценки было разрешено делать только сертифицированным специалистам, но при заключении сделок разрешалось использовать старые оценки, сделанные до 1 ноября.

1 февраля переходной период заканчивается. Удалось ли за это время обкатать систему, выясняли «Вести».

ЗАЧЕМ ОНА НУЖНА?

Согласно Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход, полученный от продажи объекта недвижимости, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости.

То есть именно на оценочную стоимость ориентируются при начислении налогов и прочих платежей (в пенсионный фонд и при оформлении сделки у нотариуса).

Налог на продажу недвижимости платится с той суммы, которая больше — продажной цены или оценочной стоимости.

«Раньше свои отчеты оценщики нигде не фиксировали, в отличие от нотариусов. Более того, нередки были случаи, когда оценщик просто уничтожал отчет после сделки, мотивируя это требованием заказчика.

Как результат — многие не совсем добросовестные граждане указывали в договоре купли-продажи заниженную в разы стоимость, имея на руках сделанную под их диктовку заниженную оценку, и с этих цифр платили мизерные налоги.

Мне известен случай, когда оценщик указывал для квартиры на Лютеранской стоимость квадратного метра в 300 грн», — рассказал «Вестям» президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

По его мнению, эта реформа (обязательное лицензирование специалиста и включение данных об оценке в общегосударственный реестр) не только спасла профессию, но и сделала рынок недвижимости более цивилизованным.

Как стало известно «Вестям», за ноябрь-декабрь по новым правилам выполнена оценка около 13 тысяч объектов, результаты занесены в общегосударственный реестр. Происходит отладка программ. «Есть мелкие шероховатости, которые вскрывает практика, они исправляются по ходу.

К примеру, не было раздела для корпоративных прав, которые принадлежат физлицам, — этот раздел в реестр Фонда госимущества добавили», — сообщил нам глава исполкома ВОО Ассоциации оценщиков Украины Константин Черныш (речь — о покупках недвижимости не только физлицами, но и физлицами-предпринимателями).

В Украине совершается порядка 1,5 тысячи сделок с недвижимостью ежедневно. «Две трети сделок уже проходят по новой процедуре, согласно оценкам, заносимым в реестр ФГИ», — рассказал «Вестям» президент ВОО «Ассоциация специалистов банковской оценки Украины» Сергей Фролов.

Реальный эффект от нововведения можно будет видеть не раньше марта. «Если анализировать каждую из сделок, эффект уже заметен. Но лучше посмотрим на налоги, перечисленные благодаря нововведению в госбюджет, тогда и будем говорить об эффективности реформы. Даже на фоне резкого падения сделок будет рост», — сказал Черныш.

КАК БОРОТЬСЯ С ПЕРЕПЛАТАМИ

Эксперты отмечают, что на рынке уже замечены попытки оценочными фирмами получить с заказчика суммы выше оговоренных 300 грн.

«Мне жаловались из Ровно, что там одна из оценочных компаний нашла способ заработать больше денег: они завышают результат оценки. Заказчик вначале получает на руки первый результат, который посчитан по максимуму: оценивают в 45 тыс. у. е.

квартиру, которую реально можно продать лишь за 40 тыс. у. е.

Ему приходится еще раз, а то и дважды-трижды, оплачивать процедуру оценки в 300 гривен, пока не получается приемлемый вариант», — рассказал «Вестям» вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.

Однако если заказчик не согласен с результатами оценки, он может ее не принять и потребовать корректировки. «Оценка действительна только после подписи заказчика», — поясняет Фролов.

Небольшие заминки бывают и у нотариусов. «Были случаи, когда нотариусы, обращаясь к реестру, не видели выполненной нами оценки. Приходилось звонить в ФГИ, там видели, что мы внесли в реестр оценку, видели обращение нотариуса… На следующий день эти сбои в программе снимались, и нотариус мог наконец оформить сделку», — рассказал нам Василий Паламарчук из хмельницкой оценочной компании».

КАК СДЕЛАТЬ ОЦЕНКУ

Чтобы сделать оценку по-новому, надо найти сертифицированного оценщика на сайте ФГИ. Сейчас в списке, который постоянно обновляется, зарегистрировано 455 специалистов-оценщиков во всех регионах. Выбираете СОТ (субъект оценочной деятельности), звоните по указанному в реестре Фонда госимущества телефону и договариваетесь о визите.

Стоимость оценки во всех СОТ регулируется ФГИ, сейчас она составляет 300 грн.

Итак, вы выбрали СОТ и со всеми правоустанавливающими документами, а также копией идентификационного кода и паспорта приходите к оценщику. Его работа автоматизирована и строится по одной из специальных программ. Компьютерные программы помогают формировать оценочную стоимость, исходя из найденных специалистом аналогов.

Поэтому эксперты советуют как можно больше рассказывать о своей квартире. Важно все: от места расположения (центр-окраина) до инфраструктуры. Ведь зеленая зона на карте может быть ухоженным парком или заброшенным пустырем, в промзоне может быть склад или вредное производство.

Важно, есть ли рядом поликлиника и детский сад, супермаркет, транспортная развязка или метро.

У вас обязательно спросят о типе дома (сталинская застройка, хрущевка — кирпичная или панель, многоэтажная застройка, старинная или довоенная застройка, индивидуальный дом и др.

), материале стен и перекрытий, наличии лифта и домофона, наличии балконов и встроенной мебели, есть ли консьержка в доме или квартира подключена к сигнализации, каково состояние каждой из комнат (к примеру, паркетный пол или линолеум) и др.

«Подписывая договор, заказчик изучает всю информацию, которая была принята с его слов и правоустанавливающих документов, после чего идет платить в банк», — рассказала оценщик ДП «Ла Либра» (Одесса) Наталья Сухонос.

После прохождения оплаты оценщик приступает к работе, разыскивая аналоги, на основе цен на которые и высчитывается компьютерной программой оценочная стоимость.

«К сожалению, в нашей стране стоимость реальных сделок нигде не фиксируется, мы вынуждены работать с объявлениями, а наши люди привыкли завышать цены на свою недвижимость до 30%.

Чаще работаем с вариантами из электронных баз, но иногда приходится обращаться и к газетным объявлениям. За полтора месяца сделали уже 22 оценки. Со времени оплаты на создание оценки у нас идет 3–4 дня.

Есть возможность провести корректировку результата: торг (может сбросить до 20% стоимости квартиры), состояние (от «после ремонта» до «удовлетворительное» — до 10% цены), этажность (до 5%)», — рассказал «Вестям» Василий Паламарчук из «Хмельницкой оценочной компании».

Завышают стоимость не только продавцы. «Был случай, когда для переоформления прав собственности пришлось проводить оценку квартиры в новострое. Цена, исходя из аналогов на рынке, оказалась на 300 грн за кв. м меньше, чем было оплачено застройщику!» — говорит Паламарчук.

Учитывается в оценке и человеческий фактор. Ведь проблемный сосед — такой же понижающий продажную стоимость фактор, как, к примеру, бензоколонка напротив окон. «Именно поэтому оценочная стоимость обычно ниже реальной», — поясняет Сергей Фролов.

До вступления в силу новых правил оценки оценщик всегда обязательно выезжал на место. «Мы и сейчас по просьбе заказчика иногда выезжаем, чтобы убедиться, например, что квартира в плохом состоянии. Хотя и не такого законодательного требования», — говорит Наталья Сухонос.

Зато, поскольку требование о личном осмотре на местности снято, сертифицированный специалист по просьбе заказчика может оценивать недвижимость в любом регионе. К примеру, пожелав продать квартиру в Запорожье и имея на руках правоустанавливающие документы, хозяин может заказать ее оценку где угодно: хоть в Симферополе, хоть во Львове, хоть в столице.

На руки готовую оценку вы получите в течение двух недель. «Бывает, успеваем и быстрее, все зависит от загруженности оценщика», — говорит Сухонос. Действителен полученный вами документ в течение полугода. «Срок действия налоговой оценки для целей купли-продажи, обмена — шесть месяцев.

В реестре ФГИ они будут храниться в течение года, затем архивироваться. Для сделок дарения/вступления в права наследования оценка также необходима, однако выполнять ее имеют право и те, кто прошел стандартную подготовку ранее», — сказал нам глава исполкома ВОО Ассоциации оценщиков Украины Константин Черныш.

То есть если вы не успеете в течение полугода завершить сделку, вам придется заказывать новую оценку.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

  • Свидетельство на право собственности или другой правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, решение суда, договор удовлетворения прав ипотекодержателя, договор дарения, другое)
  • Технический паспорт БТИ
  • Паспорт и идентификационный код
  • Сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров (при наличии)
  • Фотографии недвижимости (при желании заказчика)

СКОЛЬКО ПЛАТИМ НАЛОГОВ

0% – если продаете жилье не чаще одного раза за три года

5% – если вы продаете недвижимость (даже незавершенное строительство), находившуюся в вашей собственности меньше трех лет

15% – если недвижимость продает иностранец

  • По теме В Украине станет выгодно меняться квартирами

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Продажа сорвалась из-за оценки

«Мой отец давно собирался продать квартиру в Виннице, родственники забирают его жить к себе. Но как человек пожилой сам в тонкостях новой оценки не разобрался, а родных о том, что все сейчас не так, как раньше, слушать не стал.

Зато покупателя выгодного нашел. Но в итоге сделка сорвалась, так как человеку жилье требовалось срочно, а на проведение оценки потребовалось несколько дней.

Теперь папа просит ему помочь и не отмахивается от советов», — поведал нам Виталий Гриневич (Жмеринка).

В реестре «застряет» первая оценка

«Оценочная стоимость квартиры оказалась выше реальной цены продажи моей двушки». Поняла, что придется уплатить налоги с завышенной оценочной стоимости. Но не сразу: сначала оплатила новую оценку у другого специалиста. Та оказалась немного меньше.

Но возникли проблемы с единым реестром. Мне объяснили, что там автоматически прописан результат первой оценки. Решила сэкономить нервы, не стала ничего оспаривать, все, что нужно, уплатила и продала квартиру», — говорит Светлана Токарь (Одесса).

Деньги не вернут, даже если с оценкой не согласен

«Прошел оценку по телефону. Получил заключение и был в шоке, когда увидел, какая аналогичная недвижимость использовалась при оценке! Это жилье совсем другого уровня, чем моя хрущевка на окраине.

Попытался обжаловать указанную стоимость, но денег за оценку не вернули. Объяснили, что критерии для оценки предлагает компьютерная программа.

И если я не согласен, могу заказать и оплатить новую оценку, но предупредили, что результат наверняка будет такой же», — рассказал Петр Деревянко (Кировоград).

Источник: https://vesti.ua/poleznoe/nedvizhimost/34792-v-ukraine-vvodjat-novye-pravila-ocenki-nedvizhimosti

Прав-помощь
Добавить комментарий