Обязана ли я оплачивать навязанные застройщиком юридические услуги при покупке квартиры?

Ипотека: навязанные услуги, «ошибки» и другие хитрости банков

Обязана ли я оплачивать навязанные застройщиком юридические услуги при покупке квартиры?

Вместе с ростом ипотечного рынка в 2017 году отмечается рост жалоб заемщиков по ипотечным продуктам.

– Виктор Владимирович, есть какая-то статистика по претензиям заемщиков в банки?

– Если посмотреть на данные отраслевых ресурсов, которые в числе прочего являются своеобразной общероссийской «книгой жалоб» для клиентов банков, то мы увидим явную тенденцию, которая характеризует рост недовольства ипотечных заемщиков своими кредиторами. В 2016 году на портал банки.ру поступило 1350 обращений, в 2017-ом – 1930. За три месяца текущего года потребители разместили 670 жалоб, связанных с проблемами по ипотечным продуктам.

Я бы объяснил это тем, что из-за снижения процентных ставок в последнее время популярность ипотеки растет, банкам приходится увеличивать темпы обработки заявок и оформления сделок. Чаще возникают операционные ошибки и сбои системы. 

намеренные ошибки банков связаны с:

  1. проблемами с досрочным погашением, 
  2. со снятием обременения,  
  3. отказами в рефинансировании,
  4. потерей закладных. 

Кроме того, многие банки в последнее время увлеклись стремлением увеличить небанковские – комиссионные доходы. 

Также банки очень часто навязывают потребителю дополнительные услуги.

Рефинансировать кредит получается не у всех

– После того, как Банк России, последовательно снижая ключевую ставку, довел ее до 7,25%, проценты по ипотеке сейчас тоже упали – она уже предлагается по ставкам 10% и ниже. Между тем, большое количество «старых заемщиков» имеют крупные непогашенные суммы по кредитам, выданным под 12–14%  годовых. Могут ли они как-то облегчить для себя ситуацию? 

– Потребители часто обращаются в свой банк с просьбой пересмотреть условия кредитования. 

Реальная практика такова, что улучшить условия по уже заключенному договору ипотеки удается далеко не всем 

Дело здесь не столько в «жадности» банков, сколько в регулятивных требованиях Банка России, согласно которым снижение ставки «своему» заемщику по имеющемуся кредиту приравнивается к реструктуризации и требует от банка доначисления резервов. 

Поэтому заемщик вынужден уходить в другой банк, чтобы привлечь средства на рефинансирование своей ипотеки. Схема предполагает, что кредит, взятый в первом банке, «закрывается» досрочно, а в другом банке открывается новый кредитный договор на новых условиях, которые соответствуют рыночной конъюнктуре.

нередки случаи, когда «первые» банки, не желая терять клиентов, намеренно затягивают процесс погашения кредита под разными предлогами 

Проблема, например, может возникнуть у тех, кто до такого рефинансирования успел воспользоваться материнским капиталом для частичного погашения задолженности.

При использовании маткапитала жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность супругов и детей.

Существующий механизм рефинансирования с переходом заемщика к другому кредитору предусматривает погашение «первого» кредита, после чего дети обязаны получить свои «доли». 

банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками 

«Второму» кредитору, таким образом, в качестве залога достанется жилье с несовершеннолетними собственниками, что влечет повышенные риски для банка в случае, если у родителей возникнут проблемы с погашением кредита. 

Обещания банков и реальность

– О каких нюансах чаще всего могут умалчивать банки при выдаче ипотечных кредитов? На что нужно обращать внимание?

– Если проанализировать практику судебных споров, которые возникают по ипотечным продуктам, то очень часто они касаются процентной ставки. Казалось бы, это то, на что заемщики смотрят в первую очередь. 

Нужно понимать, что реальная цифра кредитной ставки в итоге может оказаться совсем не такой, как указано в рекламном или предварительном предложении 

Допустим, банк проводил какую-то скидочную акцию по конкретному ипотечному продукту, на которую вы, что называется, клюнули. Но на момент подписания договора она уже закончилась. 

комфортный размер ежемесячного платежа

Под комфортом понимается его терпимость или уровень стресса им причиняемый. Нельзя ввязываться в ипотеку на пределе возможностей, так как за долгие годы ситуация может измениться не в лучшую сторону. 

Аналогичная ситуация может случиться и с размером первоначального взноса, когда после всех предварительных согласований банк вдруг объявит, что готов выдать кредит только в размере, скажем, 80% от стоимости квартиры, а не 90%, как декларировалось изначально.

Обязательно нужно проверить график платежей. Подписывая его условия, заемщик обязуется следовать ему. Но в графике возможны искажения, например, из-за технического сбоя. 

Также заемщику необходимо внимательно проверить сроки и условия договора страхования. По закону обязательным является только страхование предмета залога (жилья). В случае если «в нагрузку» были заключены договоры страхования жизни и здоровья – от них можно отказаться в течение «периода охлаждения», который составляет в настоящее время 14 дней.

При оформлении ипотеки банки могут умалчивать о самых разных нюансах 

Например, в одном из банков вносить досрочное погашение через личный кабинет плательщика можно только в отведенные банком интервалы. Если заемщик хочет внести платеж вне этих интервалов, он должен платить комиссию за оформление погашения. При этом в описании продукта и рекламе этих условий нет, к тому же они противоречат п.2 статьи 810 ГК РФ. 

Такие дополнительные сборы со стороны банка можно оспорить, направив ему письменную претензию, на которую банк обязан ответить в течение 30 дней. Если ответ не удовлетворит заемщика, можно обращаться за защитой своих прав в организации защиты прав потребителей или в суд.

Штрафы и взыскания

– Летом 2106 года в закон «Об ипотеке», были внесены изменения, ограничивающие размер неустойки (штрафов, пеней) по договору ипотеки со стороны заемщика. Насколько документ улучшил их положение?

– Документ заполнил пробел в законодательстве, когда по необеспеченным потребительским кредитам закон ограничивал кредитора в объеме штрафов, но по ипотечным – никаких лимитов не существовало. 

Некоторые банки устанавливали штрафы до 0,5% в день за каждый день просрочки, а это более 180% годовых 

Это имело не столько дисциплинирующую функцию, сколько являлось попыткой заработать на проблеме человека. И это только усугубляло и без того сложную ситуацию для заемщика. Особую актуальность этот закон приобрел, в частности для тех, кто взял ипотечный кредит в иностранной валюте.

Теперь закон «Об ипотеке» ограничивает размер неустойки уровнем ставки рефинансирования Банка России в годовом исчислении либо не более 0,06% в день за каждый день просрочки платежа, в зависимости от условий договора. Впрочем, это не исключает того, что до подписания договора по ипотеке нужно детально уточнить все вопросы по ставкам за просрочку платежа, штрафам и прочим мерам воздействия.

Права и обязанности банка

– Справедливо ли, на ваш взгляд, распределяются права и обязанности между банками и ипотечными заемщиками в российской практике?

– Особое внимание при изучении соответствующих пунктов кредитного договора заемщику следует обратить вот на что: имеется ли у банка право самостоятельно повышать процентную ставку (так называемая плавающая кредитная ставка). Правила пересмотра ставки по такому кредиту детально прописаны в договоре. Хотя, замечу, что на текущий момент ипотека с плавающей ставкой – экзотический продукт для российского рынка.

прав у банка всегда больше, чем обязанностей 

Принципиальным моментом в договоре ипотеки является указание условий, при наступлении которых банк имеет право расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество.

Чаще всего повторение просроченной задолженности заемщиком более трех раз в год расценивается банками как неисполнение условий кредитного договора, что дает право на его расторжение.

Но могут быть указаны и более жесткие условия для заемщика, например, банк может прописать за собой право потребовать этого в случае однократного просроченного платежа.

взыскание на квартиру или дом

В случае систематического нарушения условий договора банк может обратить взыскание на предмет залога – квартиру или дом, купленный в ипотеку. Ни наличие несовершеннолетних детей, ни тот факт, что ипотечное жилье – единственное для семьи должника, никак не помогут освободиться от взыскания со стороны кредитора. 

Часто условия, которые заемщик должен будет соблюдать по договору ипотеки, не ограничиваются только своевременным внесением ежемесячных платежей по кредиту.

В договоре ипотеки может быть указана обязанность заемщика предоставлять ежегодно кредитору предмет залога для осмотра, представлять документ об оплате страховых взносов и др.

За несоблюдение этих условий банк может применить к вам штрафные санкции.

Навязанные услуги

– Существует ли практика «навязывания» услуг при выдаче ипотечных кредитов? Например, страховки.

– Да, существует. К примеру, очень часто при оформлении ипотечных документов в счет включается плата за различные консультации и юридические услуги, которые якобы оказывались в ходе визита клиента в банк. Но при этом менеджер о таких деталях умалчивает. 

И если клиент не прочитает внимательно все подписываемые бумаги, то он просто распрощается с несколькими лишними тысячами рублей 

Наши мониторинги также выявляют жалобы на навязывание платных услуг по оформлению документов и справок по имеющимся финансовым продуктам, реализацию дополнительных кредитных продуктов, например, кредитных карт.

Но, конечно, основной навязанный продукт – это страховка. В отличие от потребительского кредитования, по ипотеке требования по страхованию законны и обязательны.

Но, как я уже отмечал выше, ипотечному заемщику следует помнить, что он обязан страховать только предмет залога, то есть жилого объекта, покупаемого в кредит.

Все остальные риски страхуются по его добровольному согласию.

На практике банки предлагают ипотечным заемщикам много дополнительных страховых продуктов. Например, расширенное страхование залоговой недвижимости, титульное страхование.

А также прочие виды, характерные для потребительских кредитов – страхование жизни, от несчастных случаев и болезней и другие.

Часто клиенту делают «пакетное» предложение, «зашивая» в него добровольные виды страховок вместе с обязательным страхованием предмета залога. 

Что касается страхования предмета залога, то тут важно иметь ввиду, что в договоре должна быть предусмотрена возможность отключения от программы страхования при досрочном погашении кредита. Иначе часть суммы страховки за «неиспользованный» период вам никто не вернет.

– Можно ли брать деньги на квартиру в микрофинансовых организациях? Есть ли при этом повышенный риск?

– Действующим законодательством микрофинансовым организациям разрешено выдавать ипотечные займы. Вместе с тем, МФО специализируется на краткосрочном кредитовании.

Согласно данным Банка России, микрофинансовые компании обычно кредитуют физических лиц на срок до 2-х лет.

Поэтому для ипотеки, средний срок которой в России составляет 15 лет, больше подходят банки, у которых больше «длинных» финансовых ресурсов. 

Резюмируя все вышесказанное, отмечу, что в любом случае до подписания кредитной, да и вообще любой, документации необходимо и важно очень внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в договоре ипотеки, обговорить спорные, по вашему мнению, моменты с кредитным специалистом, требовать разъяснения от него всех пунктов договора, по которым у вас возникают вопросы и сомнения.

памятка циан.журнала: на что обращать внимание при оформлении ипотеки

  1. Случайные ошибки в кредитных документах, связанные с техническими сбоями в работе операционных систем банков, а также с «человеческим фактором».
  2. Комиссии, взимаемые при досрочном погашении ипотеки.
  3. Включение в ипотечный договор условий (процентная ставка, размер первоначального взноса, график и сроки погашения и др.), несоответствующих рекламным декларациям и первоначальным договоренностям.
  4. Изменение условий по ипотеке банком в течение действия кредитного договора без согласования с клиентом.
  5. Ужесточение требований, являющихся основанием со стороны банка для расторжения кредитного договора с ипотечным обеспечением.
  6. Препятствия, чинимые при переходе на рефинансирование кредита в другой банк.
  7. Включение банками в договор дополнительных обязанностей для заемщика, неисполнение которых карается штрафом.

    Например, обязательств ежегодного предоставлять кредитору предмет залога для осмотра, отчитываться по оплате страховых взносов и др.

  8. «Навязывание» клиенту при заключении договора по ипотеке дополнительных услуг и продуктов. 

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipoteka-navjazannye-uslugi-oshibki-i-drugie-hitrosti-bankov-279353/

Сколько стоят ключи от квартиры

Обязана ли я оплачивать навязанные застройщиком юридические услуги при покупке квартиры?

Каждый, кто хоть раз покупал жилье в новостройке, знает: получить ключи можно только после оплаты вступительного взноса. Цена вписки довольно велика и может достигать 1% от стоимости квартиры.

Основу этой суммы обычно составляют коммунальные платежи за весь период с момента сдачи дома в эксплуатацию до передачи ключей новому собственнику. Также в нее включается плата вперед за вывоз строительного мусора, за охрану дома до момента его полного заселения и нередко —за услугу т.н.

«технического надзора» со стороны управляющей компании (УК) за ремонтом квартиры. Иногда от жильцов требуют оплатить ремонт лифтов, «не предназначенных для подъема грузов», внести квартплату за полгода вперед, застраховать квартиру и т. д.

Все это становится причиной многочисленных конфликтов жителей с УК и застройщиками, нередко дело доходит до суда, известны даже случаи расторжения договора купли-продажи жилья. Рассмотрим юридические и экономические аспекты проблемы.

Кто должен платить за квартиру

Представьте ситуацию: вы пришли в магазин после обеда, выбрали товар, но на кассе с вас требуют большую сумму, чем указана на ценнике, поскольку аренда дорогая, а с утра покупателей было мало.

Примерно так же большинство собственников жилья воспринимают требование рассчитаться за коммунальные услуги за период с момента сдачи дома до покупки квартиры.

«А кто же их оплатит?» — возражают обычно управляющие компании, отказывающиеся отдать ключи без квитанции с отметкой банка. Прямой ответ на этот вопрос дает законодательство.

«В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

А согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Однако, в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего помещение от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче с момента такой передачи.

И если в договоре с застройщиком указано иное, то он недействителен в этой части, так как может быть признан ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, которая гласит, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой», — комментирует Денис Крючков, коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом».

То есть если вы купили квартиру в доме, сданном в эксплуатацию до совершения сделки, компенсировать расходы на коммунальные услуги за истекший период вы никому не должны. Более того, эти издержки по закону несет застройщик.

В подпункте 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ прямо сказано, что обязанность платить за коммунальные услуги «в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию» должен застройщик.

Таким образом, закон вполне однозначно говорит о том, что брать плату с собственника за период до покупки жилья – незаконно. Важно понимать, что это не распространяется на дольщиков, приобретающих квартиру на этапе строительства, поскольку фактически они становятся собственниками до ввода дома в эксплуатацию.

Что касается интересов застройщика, то способов избежать финансовых потерь у него множество: например, включение ожидаемых эксплуатационных затрат в стоимость жилья или, наоборот, ее снижение с целью ускорения продаж (рынок поможет отрегулировать цену). К тому же сами затраты можно серьезно сократить, если еще на стадии проектирования дома задуматься об энергосбережении.

Как сократить объем коммунальных платежей в новом доме

«Согласно данным Росстата, до половины коммунальных расходов приходится на долю отопления и горячего водоснабжения (ГВС). Сейчас большинство застройщиков уже устанавливают в новостройках тепловую автоматику — индивидуальные тепловые пункты, ограничивающие потребление тепла реальной внутренней потребностью в нем.

Это исключает “перетопы” по вине теплосетей и снижает уровень затрат на ГВС. Однако при этом в России все еще преобладает застройка с вертикальной стояковой разводкой системы отопления.

Даже если батареи в пустующих квартирах отключены, стояки большую часть года все равно остаются горячими, что ведет к существенным дополнительным теплопотерям.

Кроме того, с горизонтальной разводкой намного проще определить границу между общедомовой и частной собственностью и организовать поквартирный учет тепла», — комментирует Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.

Как объясняет специалист, в пустующих помещениях до момента их заселения достаточно поддерживать температуру на уровне плюс 14 градусов. Это возможно, если в здании реализована горизонтальная поэтажная разводка отопления.

При такой схеме стояки находятся в местах общего пользования, а каждая квартира имеет собственный тепловой ввод, на котором установлены запорно-регулирующая арматура и теплосчетчик. До момента заселения подачу теплоносителя в жилые помещения можно либо вообще перекрыть (если температура на улице не ниже минус 5–10 градусов), либо ограничить необходимым минимумом.

Это позволит избежать бесполезных потерь тепла. К тому же горизонтальная система проще и эффективнее в эксплуатации и обеспечивает более высокий уровень защиты от аварийных затоплений.

«Чтобы современные здания с горизонтальной разводкой начали замещать архаичную застройку со стояками в каждой комнате, нужны стандартизированные инженерные решения, которые застройщики могут использовать в своих проектах.

Например, на рынке не было этажных распределительных узлов для систем отопления с коллектором диаметром 50 мм (ДУ 50), а при меньшем диаметре в домах с большой площадью или числом квартир на этаже возможны проблемы: недостаточный прогрев отопительных радиаторов и завоздушивание.

Поэтому мы специально разработали поэтажные распределительные узлы TDU-3 со стальным коллектором, имеющим нужные характеристики, которые можно применять в любых проектах», — добавляет Антон Белов («Данфосс»).

Специалист обращает внимание еще на одно обстоятельство. Сегодня практически во всех новостройках отопительные батареи оснащаются автоматическими радиаторными терморегуляторами. Такое устройство состоит из клапана и регулирующей рукоятки с термостатом.

Довольно часто при монтаже рукоятки не устанавливают, выдавая их жильцам при заселении. В результате перекрыть батареи нельзя, они отапливают пустые квартиры, а застройщик несет дополнительные убытки, которые пытается переложить на покупателя.

Тогда как их можно вообще избежать.

Вывоз мусора и охрана

Эти вопросы могут быть решены по-разному, поэтому собственникам и застройщику нужно просто найти общий язык и прийти к совместному решению.

Объем строительного мусора, производимого новостройкой, в которой все делают ремонты, действительно очень велик, и кто-то должен его вывозить.

Надеяться на то, что каждая квартира будет делать это самостоятельно, управляющая компания не может, ведь за состояние дома и придомовой территории отвечает именно она. Поэтому централизованный вывоз строительного мусора — решение вполне логичное.

Конфликты обычно возникают из-за того, что не у всех жильцов объем ремонта одинаковый. Кто-то ломает стены, другой только клеит обои, а третий вообще купил квартиру с отделкой и не понимает, почему он должен оплачивать вывоз чужого мусора.

Однако на практике все гораздо проще.

Дело в том, что пока продолжаются ремонты, мусоропроводы обычно находятся в законсервированном состоянии, а все отходы жильцы выбрасывают в контейнеры, которые предназначены для строительного мусора.

Если процесс организован нормально, то с жильцов не берут деньги за обслуживание мусоропроводов, а стоимость вывоза контейнеров получается как раз примерно такой же. Таким образом, никто не платит ничего лишнего.

Что касается охраны, то до момента появления в подъездах консьержей ее обычно осуществляет ЧОП. Стоимость должна быть примерно одинаковой, но если квартир продано немного, то в пересчете на каждую получается дороже.

И здесь необходим логичный компромисс: поскольку охрана нужна как жителям, так и застройщику, пока еще владеющему частью квартир, оплату услуг частного охранного предприятия придется делить между обеими заинтересованными сторонами.

Технический надзор

А вот здесь есть повод возмутиться, поскольку имеет место явное навязывание услуги, что прямо противоречит статье 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». Жилищный кодекс никаких оснований для технического надзора со стороны управляющих компаний за ремонтом в квартирах не содержит.

Чаще всего эксплуатирующие организации пугают новых собственников возможными нарушениями правил монтажа электрооборудования, и в частности внутриквартирной электропроводки. Однако при этом нередко происходит подмена понятий.

Действительно, в Постановлении Правительства РФ № 334 от 21 апреля 2009 года сказано, что согласование и допуск бытовых электроустановок (внутриквартирных электросетей) мощностью до 15 кВА (большинство квартир) производит эксплуатирующая организация жилого дома.

Поэтому собственник должен предоставить в УК электропроект, указав, что это схемы его квартиры. Если планировка свободная, то аналогичное правило действует и в отношении сантехнических коммуникаций.

Но и только: все это делается в уведомительном порядке, требование УК заказать проект у нее или указанной ей сторонней организации, а также оплатить его экспертизу и утверждение — незаконно.

Из этого, впрочем, не следует, что можно работать с электрикой или производить перепланировку без проекта или с нарушением действующих норм, поручая подобные работы дяде Васе без лицензии, договора и гарантии. Речь лишь о том, что собственники сами вправе выбирать проектировщиков и исполнителей и не должны оплачивать никакие согласования.

Прочие платежи

Прежде всего это оплата коммунальных услуг за несколько месяцев вперед. Иногда такой порядок предусмотрен специальным постановлением местной исполнительной власти, поэтому застройщики и УК обязаны выполнять данное предписание. Собственникам же лучше навести справки заранее, чтобы понимать, насколько правомерно требование.

При этом очень важно тщательно изучить договор, поскольку некоторые застройщики вместо положения, обязывающего покупателя оплатить коммунальные услуги за несколько месяцев вперед с момента приобретения квартиры, указывают в тексте период с момента ввода дома в эксплуатацию либо намеренно нечетко обозначают начало отсчета. Следует обратить на это внимание до подписания, чтобы потом не тратить время на споры и суды.

А вот что касается принудительного страхования, то это еще одна навязанная услуга, и от нее нужно смело отказываться.

Дополнительные поборы (на ремонт лифтов и прочие) также незаконны. Лифты рассчитаны на определенный вес, независимо от того, вес это людей, стройматериалов или мебели. И если правила их эксплуатации соблюдаются, то совершенно неважно, что именно перевозят жильцы.

Мы постарались собрать воедино наиболее часто встречающиеся вопросы относительно финансовых разногласий между покупателями жилья в новостройках и застройщиками (или управляющими компаниями). Надеемся, что этот материал поможет сторонам избежать таких конфликтов, руководствуясь буквой закона и здравым смыслом.

Пресс-служба «Данфосс»

Источник: http://nedv.info/housing/12252.html

Юрист по недвижимости Киев – юридическое сопровождение сделок, адвокат по недвижимости

Обязана ли я оплачивать навязанные застройщиком юридические услуги при покупке квартиры?

услуги оказываются в Киеве и Киевской области

Запишитесь на консультацию

  • Оценка рисков инвестирования в недвижимость
  • Юридическая проверка объектов недвижимости и документов
  • Сопровождение сделки
  • Восстановление документов на недвижимость
  • Telegram
  • Messenger
  • Viber
  • WhatsApp

С каждым годом количество махинаций в сфере недвижимости растет, а мошеннические схемы становятся все более изощренными и запутанными. Учитывая, что стоимость объектов в г.

Киев, а также в Киевской области достаточно высока, а сделки с недвижимостью производятся зачастую не более нескольких раз в жизни человека, настоятельно рекомендуем использовать все возможные услуги юриста по недвижимости, во избежание массы рисков и проблем, которые могут возникнуть в процессе оформления имущественных прав.

Как проверить новостройку до покупки

На данный момент ни “имя” застройщика, ни стоимость объекта, ни даже завершающий этап строительства не могут гарантировать вам, что дом будет введен в эксплуатацию и это печально. Но, детально проверив документы ДО того, как вкладывать деньги в этот новострой, вы существенно снизите свои риски и как минимум, будете понимать, чего вам стоит ожидать от такого капиталовложения.

Какие документы нужно проверить у застройщика?

Нужно взять в отделе продаж все возможные документы, связанные со строительством. Но есть минимальный перечень документов, которые точно нужно запросить у застройщика.

  • Документы на землю, на которой идет стройка. Достоверность информации в документах можно проверить в Публичной кадастровой карте. Нужно сверить, какие основания есть для пользования этим участком (право собственности или долгосрочная аренда земли) и сверить целевое назначение земли. Поскольку не на всех землях можно строить жилые дома, а несоответствие целевого назначения земли – очередное препятствие для ввода дома в эксплуатацию.
  • Разрешительные документы на строительство (или документы о введении в эксплуатацию, если дом уже готов). Эти документы нужно проверить на сайте ГАСКа. Достаточно ввести дату выдачи и номер документа. Вы должны увидеть на сайте ГАСКА этот документ. Также обязательно обратите внимание на что было выдано это разрешение и что реально строится.
  • Градостроительные условия и ограничения – там будет указано, что именно разрешено строить на этом участке (жилой многоэтажный дом или бизнес – центр, например).
  • Договор, который вы будете подписывать при покупке объекта. Схемы покупки могут быть разные (например, предварительный договор покупки – продажи имущественных прав или договор об участии в Фонде финансирования строительства).

Какую информацию про застройщика можно найти в интернете?

  1. Нужно установить с кем вы имеете дело. Строительство процесс сложный и участников может быть очень много. Девелопер, лицо на бренд которого вы обратите внимание в первую очередь, совсем не обязательно является застройщиком или заказчиком строительства и может иметь очень разное отношение к стройке.

    Поэтому обязательно читаем договор и смотрим: с кем вы будете подписывать документы, кому вы будете платить деньги, кто и за что несет ответственность. В договоре вы обязательно найдете код ЕГРПОУ (если это юридическое лицо) или ИНН (если это физическое лицо). Это очень важный этап, потому что не важно, как называется стройка или комплекс.

    Важно, кому вы платите и с кем заключаете договор.

  2. Информацию о лицах, с которыми вы будете иметь дело, в первую очередь можно почерпнуть в Реестре юридических лиц и физических лиц-предпринимателей (ЕГР). Там нужно проверить данные о застройщике, подрядных организациях, которые выполняют работы на строй площадке и заказчике строительства.

    Например, в этом реестре мы можем увидеть основателей компании-застройщика, где и когда была зарегистрирована компания. Еще один немаловажный раздел в этом реестре – это список актуальных исполнительных производств.

  3. Реестр судебных решений.

    В реестре можно получить информацию, нет ли судебных споров по этому объекту или земельному участку, на котором он строится, или даже по застройщику и подрядным организациям. Чаще всего суды касаются требований ГАСКа. Споры с ГАСКом показывают, какие могут быть проблемы у новостроя при сдаче домав эксплуатацию.

    Но здесь вы должны понимать, что споры с ГАСКом есть у очень многих, если не у всех застройщиков, и большая часть из них все таки вводит свои дома в эксплуатацию.

  4. Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

    В этом реестре можно проверить регистрацию объекта и принадлежность его продавцу, а также проверить нет ли ипотеки, не наложен ли арест на имущество продавца или на землю.

Если вы проверите стройку по всем перечисленным выше пунктам, то полученной информации будет достаточно, чтобы вы понимали большинство реальных рисков инвестирования и знали, на какие нюанс у этого застройщика стоит обратить внимание в первую очередь.

Риски, от которых вас убережет юрист в сфере недвижимости

Каждая сделка требует тщательного анализа документов, правомочностей сторон и возможных рисков и проблем. Консультация юриста по недвижимости поможет вовремя выявить и предотвратить следующие стандартные проблемы:

  1. нарушение прав третьих лиц (продажа имущества без согласия второго из супругов либо органа опеки и попечительства);
  2. проблемные документы (несоблюдение обязательной формы договора, отсутствие урегулирования существенных условий соглашения, подделка документов);
  3. налоговый контроль (занижение реальной стоимости имущества);
  4. наличие ареста либо запрета, а также банковского залога;
  5. ограничение прав продавца (прописка в жилье несовершеннолетних детей, третьих лиц, регистрация по адресу юридического лица);
  6. нарушение порядка приватизации;
  7. продажа имущества продавцом, не имеющим на это правомочности;
  8. наличие скрытых оснований для продажи недвижимости;
  9. самовольное строительство (отсутствие прав на строительство или на землю);
  10. составление заведомо неравноправных соглашений (скрытые условия возврата задатка).

Только на стадии выбора объекта недвижимости функционирует множество мошеннических схем. Например, клиенту показывают квартиру, знакомят с хозяевами, предоставляют копии документов, составляют договор о намерениях и принимают задаток.

Когда приходит время сделки, клиента настораживают некоторые несоответствия между договором о намерениях и договором купли-продажи (различия в номере квартиры, данных владельца, площади), естественно клиент отказывается от сделки.

Но задаток возвращать никто не спешит, поскольку договор о намерениях не является прямым подтверждением передачи денег, а показания свидетелей – достаточными доказательствами.

Несоблюдение строгих требований законодательства, которое привело к наличию вышеуказанных проблем, может иметь крайне негативные последствия, начиная от дополнительных временных и материальных затрат, и заканчивая потерей недвижимости. Юристы по недвижимости обеспечат предоставление квалифицированной помощи в процессе заключения сделки:

  • консультация по вопросу выбора оптимальной схемы купли/продажи объекта;
  • комплексный анализ договора и выявление скрытых условий;
  • проверка правоустанавливающих документов, а также правомочностей продавца и его представителя;
  • анализ документов, подтверждающих права на строительство и на земельный участок;
  • сопровождение процесса осуществления сделки у нотариуса (адвокат по недвижимости также может принять участие в переговорах с застройщиком);
  • проверка недвижимости на наличие арестов, запретов на отчуждение и ипотеки;
  • устранение выявленных рисков, внесение изменений и предостережений в соглашение;

Юрист по недвижимости в Киеве может понадобиться на любом этапе сделки. Конечно, оптимальным вариантом является привлечение специалиста еще на стадии подготовки к сделке и выбора объекта либо контрагента.

Но даже в том случае, когда некоторые проблемы проявились уже по факту сделки, квалифицированная юридическая помощь поможет вам минимизировать, либо и вовсе свести к нулю возможные риски.

Ведь, кроме изложенных выше услуг, юрист в сфере недвижимости всегда сможет провести глубокий анализ сложившейся ситуации, законодательно обосновать наиболее выгодные для клиента варианты выхода из нее, найти оптимальный способ защиты интересов клиента и, при необходимости, в судебном порядке осуществить профессиональную и качественную защиту прав на недвижимость и восстановить нарушенные интересы.

Законодательство

Источник: https://nakaz.ua/advokat-po-nedvigimosti

Застройщик навязал договор

Обязана ли я оплачивать навязанные застройщиком юридические услуги при покупке квартиры?

Мой друг покупал квартиру у застройщика.

Вместе с договором долевого участия за 30 000 Р ему навязали услуги по регистрации права собственности, которую можно сделать самостоятельно.

Сергей Болдин

юрист, подал в суд на застройщика

По закону отказаться можно, но по факту пришлось соглашаться.

История произошла с моим другом, но юридическую поддержку, включая все суды, ему обеспечивал я. В статье расскажу, как друг заключил этот ненужный договор, как мы расторгали его через суд, сколько потратили времени и сколько получили денег.

Чтобы купить квартиру у застройщика, моему другу необходимо было заключить договор оказания услуг, по которому застройщик регистрировал договор долевого участия (ДДУ) и дополнительные соглашения в Росреестре. После сдачи квартиры застройщик должен был оформить право собственности на нее. За это в 2013 году он попросил 30 000 Р.

В договоре был оценен каждый этап оказания услуг: регистрация ДДУ стоила больше всего —15 000 Р, получение документов для регистрации права собственности на квартиру — еще 9000 Р.

Самый важный этап — это сама регистрация права собственности, но она стоила меньше всего — 6000 Р.

Я думаю, застройщик сделал так специально, чтобы основную часть денег по договору отработать сразу, как только его заключит.

Кроме того, закон о защите прав потребителей запрещает обуславливать приобретение одних услуг обязательным приобретением других. То есть нельзя для заключения ДДУ требовать заключения договора на его регистрацию.

Потребителю не могут запретить заключить один договор, пока он не заключит другой. Это касается в том числе кредитных договоров под залог недвижимости или автокредита. В кредите могут отказать только по условиям его выдачи, например, если у заемщика недостаточный доход. Банк не вправе отказать в кредите, потому что заемщик не заключил какой-то другой договор.

Исключение — договор страхования. Согласно статье 343 Гражданского кодекса заложенное имущество страхуют от рисков утраты и повреждения. Банк может попросить заемщика за свой счет застраховать предмет залога или иной страховой интерес. Это делается, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору, — так банк ограждает себя от рисков не вернуть деньги.

Если отказаться от договора страхования, банк вправе отказать в кредите или предложить менее выгодные условия. Это законно.

Другу было досадно отдавать деньги за навязанные услуги — на эти траты он не рассчитывал. Но спорить с застройщиком было бесполезно: менеджеры, которые сопровождали сделку, не слышали про нормы гражданского законодательства, а больше обсудить нарушения было не с кем. Поэтому друг согласился, подумав, что так будет быстрее.

Самостоятельно зарегистрировать право собственности можно было почти сразу после подписания акта приема-передачи. Друг не стал ждать застройщика и с моей помощью обратился к нему с предложением расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги.

От договора возмездного оказания услуг можно отказаться в любое время, возместив исполнителю фактически понесенные расходы. Это правило установлено законом и не может быть изменено в договоре.

В ответ на наше предложение расторгнуть договор и вернуть деньги застройщик отдал нам все документы, которые нужны для самостоятельной регистрации права собственности, а для возврата денег предложил подписать соглашение о расторжении. Для этого нужно было приехать в офис застройщика еще раз и предварительно записаться на подписание соглашения.

В заявлении об отказе от договора мы указали банковские реквизиты, на которые застройщик должен был вернуть деньги за неоказанные услуги. Застройщик на заявление через 10 дней не ответил, тогда мы с другом решили восстановить справедливость через суд.

Пока мы ждали ответа, я помог другу самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру — это можно быстро сделать через МФЦ. А могли бы ждать еще полгода.

Письмо застройщику о расторжении договора

От уплаты госпошлины за подачу иска потребители освобождены.

Как я уже сказал, заказчик должен компенсировать исполнителю фактически понесенные им расходы, поэтому в письме об одностороннем расторжении мы попросили застройщика подтвердить его фактические расходы. Но застройщик не ответил, поэтому размер фактических расходов мы посчитали неподтвержденным и в суде требовали возврата всей суммы по договору — 30 000 Р.

Застройщик оказал две услуги из трех: зарегистрировал ДДУ и дополнительные соглашения к нему и получил документы для оформления собственности. Получается, что 24 000 Р он отработал.

Но раз уж мы пошли в суд, я не стал давать фору застройщику, соглашаясь с тем, что он понес расходы, и решил, что пусть застройщик в суде сам доказывает их точный размер.

Сделать это он мог актами, которые мы подписывали после каждого этапа оказания услуг. Они действительно были подписаны на всю сумму — 24 000 Р.

В суд мы не ходили, потому что были уверены в победе, — в законе прямо предусмотрено наше право на отказ от договора. Мы решили не тратить время и в исковом заявлении просили суд рассмотреть дело без нас.

С точки зрения экономии времени решение не ходить в суд было правильным: из-за судебной волокиты с момента подачи иска до момента вынесения решения прошло 8 месяцев. Но это не помогло нам выиграть. Суд мы проиграли: нам отказали во всех требованиях.

Еще одной ошибкой суда было то, что он сослался на пункт договора, по которому в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат.

Но закон прямо говорит, что при расторжении договора оказания услуг деньги возвращаются — за вычетом фактически понесенных расходов.

Если в договоре с потребителем есть условие, которое ущемляет его права в сравнении с законом, такое условие недействительно.

Условия нашего договора о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получить обратно деньги, противоречат закону и не могли применяться судом. Возможно, если бы мы ходили на заседания, нам бы удалось донести это до суда, и решение могло быть в нашу пользу. Но так как мы решили не тратить время на судебные заседания, пришлось тратить время на апелляцию.

Пункт 7.4 договора, согласно которому он может быть расторгнут только по соглашению сторон и в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат.

Этот пункт послужил причиной решения суда не в нашу пользу

Кроме того, есть еще ряд безусловных оснований для отмены решения.

Например, решение в любом случае отменят, если нет протокола судебного заседания или если стороны не были извещены о дате и времени судебного заседания.

В нашей ситуации суд не применил статью 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности положений договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с законом. Это неправильное применение норм права и основание для отмены решения.

Мы жаловались на то, что суд руководствовался пунктами навязанного договора, которые противоречат закону. На заседание мы опять решили не ходить, но в этот раз суд вышестоящей инстанции с нами согласился и признал договор расторгнутым.

Апелляционный суд взыскал с застройщика оставшуюся часть денег по договору — 6000 Р, такую же сумму неустойки по закону о защите прав потребителей, штраф по тому же закону — 6250 Р, а еще 500 Р в качестве компенсации морального вреда и 1000 Р за составление искового заявления — меньше, чем я взял с друга. Всего получилось 19 750 Р — это почти ⅔ от суммы, уплаченной по договору, и более чем в три раза превышает сумму, которую застройщик был должен моему другу.

Через 4 месяца после решения вышестоящего суда мы получили исполнительный лист. Столько времени потребовалось для того, чтобы суд апелляционной инстанции изготовил определение об отмене решение суда первой инстанции и вернул его вместе с делом в нижестоящий суд, который выслал нам исполнительный лист.

В заявлении необходимо указать реквизиты своего банковского счета, ФИО, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, а также ИНН при его наличии. К заявлению нужно приложить исполнительный лист.

Через несколько дней деньги уже были на счете друга.

Заявление в банк об исполнении решения суда

  1. Если застройщик навязал договор возмездного оказания услуг, его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого не нужно подписывать дополнительные соглашения — достаточно письменно уведомить застройщика о прекращении договора по желанию заказчика.
  2. Штрафы и неустойки за расторжение договора возмездного оказания услуг незаконны.
  3. Условия договора оказания услуг о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получив обратно деньги, противоречат закону.
  4. Если застройщик не вернул деньги после уведомления о расторжении, справедливость можно восстановить через суд.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/navyazali-dogovor/

Советы юриста: На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

Обязана ли я оплачивать навязанные застройщиком юридические услуги при покупке квартиры?

Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства, как и любая инвестиция, предполагает ряд рисков. Специально для своих читателей 3m2 поинтересовался у юриста, как минимизировать эти риски и на какие нюансы обратить внимание при заключении договора инвестирования.

Олег Бойчук, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства ЕПАП Украина, адвокат:

Если относиться к покупке помещения в новостройке как к инвестиции – как это и следует делать – подготовку к сделке можно разделить на ряд классических действий (этапов).

Этап 1. Сбор информации, анализ рисков

Бдительный инвестор должен постараться собрать максимум информации о застройщике и потенциальном объекте инвестирования. Необходимую информацию можно условно разделить на две категории – официальную и неофициальную.

К официальной информации относятся документы, предоставляемые самим застройщиком, а также данные публичных реестров.

Как обезопасить инвестицию в новостройку

Как правило, застройщик делится базовыми правоустанавливающими и разрешительными документами. Отказ застройщика предоставить документацию следует оценивать, как признак наличия проблем.

Параллельно нужно изучить все официальные источники в открытом доступе. К счастью инвестора, таких источников (реестров) на сегодняшний день множество.

Чтобы собрать нужную информацию и правильно ее обработать может понадобиться консультация юриста.

В фокусе юридического анализа всегда должны быть такие вопросы: корпоративный статус застройщика, существование судебных процессов и/или уголовных производств, наличие прав на землю и их природа, разрешительные документы на строительство вместе с необходимыми исходными данными, проектная документация и ее согласования (экспертиза), соответствие существующей и перспективной градостроительной документации.

Кроме этого, следует просмотреть доступнуюнеофициальную информацию – прессу, интернет.

Скандалы и другие проблемы, в которых замешан застройщик или его аффилированные лица, могут быть дополнительным индикатором риска.

Однако к такой информации нужно относиться осторожно и по возможности перепроверять, т.к. это может быть фейк, который распространяют конкуренты или другие недоброжелатели.

Нужно проверить список банков, с которыми сотрудничает застройщик и которые кредитуют инвесторов этого застройщиков. Сам факт наличия таких предложений от банков – уже хороший знак: можно предположить, что банки уже проверяли застройщика и соответствующий объект. Чем больше банков сотрудничают с застройщиком, и чем они известней, тем больше компании можно доверять.

Важно также обратить внимание на историю застройщика: как долго работает на рынке, сколько объектов сдал в эксплуатацию, сколько строит в настоящее время и т.п. Естественно, застройщики с богатой позитивной историей имеют больше шансов оказаться благонадежными.

Еще один фактор, который следует учитывать – это природа акционерного капитала застройщика и его открытость.

Публичные компании, а также частные компании, которые раскрывают информацию о своих собственниках, зарабатывают таким образом плюс к репутации и благонадежности.

Информацию об этом, как правило, можно найти на сайте застройщика. Однако действительно публичных компаний с прозрачной структурой бизнеса в Украине немного.

2. Изучение предлагаемого застройщиком договора и анализ рисков

Как правило, застройщик навязывает разработанную им структуру сделки и договор, ведь это основной инструмент в отношениях с инвестором.

Прежде всего, нужно смотреть на тип договора. Многие застройщики используют договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость, предварительные и другие подобные им договоры.

С формально-юридической точки зрения, все они потенциально спорные, т.к. выходят за рамки инструментов инвестирования и финансирования строительства, которые предусмотрены ст.

4 закона «Об инвестиционной деятельности».

Прежде всего, нужно смотреть на тип договора

Тем не менее, на практике эти договоры настолько распространены, в т. ч. среди крупных застройщиков с хорошей репутацией, что исключать их из поля зрения инвестора только лишь по причине спорной юридической природы нецелесообразно.

Кроме этого, даже наличие договора по одной из предусмотренных законом схем инвестирования и финансирования (а это: фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, выпуск целевых облигаций) не гарантирует безопасность сделки для инвестора. Дискуссия об этом нюансе ведется уже давно.

Где проверить законность стройки: полезные ресурсы

Что касается содержания договора, то инвестору придется смириться с тем, что стандартный текст договора, который предложит застройщик, будет составлен в пользу застройщика по большинству пунктов. Застройщики редко позволяют отклоняться от своих стандартных договоров, поэтому переговорный процесс в таких сделках, как правило, либо отсутствует, либо очень ограничен.

Часто в своих договорах застройщики предусматривают для себя право менять в процессе строительства изначально заявленные технические характеристики объекта (при этом инвестор не всегда будет проинформирован об этом, а также не всегда получает право отказаться от инвестиции или корректировать стоимость, если измененный объект ему не подходит). Также застройщики стремятся не прописывать в договорах какие-либо финансовые санкции за нарушения своих обязательств (прежде всего, срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию).

Манипулируя такими вещами, застройщик может растягивать во времени выполнение своих прямых обязательств по договору, оставаясь в правовом поле. Частота и глубина таких манипуляций формирует репутацию застройщика.

3. Заключение сделки

Период между подписанием инвестиционного договора и его исполнением (закрытием сделки) является самым деликатным во всем процессе инвестирования, т. к. в нем риски покупателя наиболее высоки.

На этом этапе, когда договор уже подписан, но право собственности на квартиру/помещение еще не получено (объект строится), не лишним будет периодически проверять основные реестры и прочие источники информации, чтобы в случае возникновения проблемы узнать о ней как можно раньше.

Тем не менее, в существующих правовых реалиях, к сожалению, всех проблем не предвидишь.

Наиболее серьезные проблемы – спланированное банкротство или простое «исчезновение» застройщика, продажа одного объекта нескольким инвесторам – это уже не просто юридические коллизии, а уголовно наказуемые поступки.

Сдерживать недобросовестных застройщиков от таких поступков должны не только договор и бдительность инвестора, а прежде всего жесткий контроль и своевременное реагирование со стороны государства, необратимость наказания виновных лиц. С этим, как известно, в нашей стране пока все далеко от идеала.

Источник: https://3m2.ua/stati/analitika/soveti_yurista_na_chto_obratit_vnimanie_pri_pokupke_kvartiri_v_novostroyke/

Прав-помощь
Добавить комментарий