Оформление купли продажи с несколькими собственниками

Как продать долевую квартиру в 2020 году: пошаговая инструкция

Оформление купли продажи с несколькими собственниками

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение.  Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Шаг 2 определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Шаг 4 подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

  • ареста;
  • обременения;
  • запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

ДКП

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

Шаг 5 задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Шаг 6 нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Шаг 7 получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Шаг 8 регистрация в росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolevuyu-kvartiru.html

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности (образец) 2020

Оформление купли продажи с несколькими собственниками

/ Жилищные споры / Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Просмотров 261

Что может быть легче найти покупателя и заключить договор купли-продажи квартиры? Теоретически все просто, но в случае с долевой собственностью нужно учесть множество нюансов – от преимущественного права покупки до расписки о получении денег. О тонкостях знают далеко не все – в результате случается обман, невыплата денег, неправильный расчет долей, нарушение интересов совладельцев и т.д.

Как оформлять договор купли продажи жилья в общей долевой собственности? Что отразить в содержании, где зарегистрировать и во сколько это обойдется? Ответы ищите в нашей статье.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры?

Прежде всего, нужно сделать акцент на нюансах продажи квартиры в долевом владении. Правообладатели долей могут распорядиться своими частями по-разному. Зачастую путем продажи квартиры целиком. Вместе с тем они могут реализовать свои доли по отдельности – в рамках нескольких договоров с покупателем (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Таким образом, предстоит выбрать способ заключения сделки:

  • одним договором – когда совладельцы продают жилье целиком, а в соглашении фигурируют все имеющиеся доли квартиры;
  • разными договорами с одним покупателем – продажа долей по отдельности с соблюдением преимущественного права выкупа (ст. 250 ГК РФ).

Если собственники решили продать квартиру целиком, от них требуется обоюдное согласие. Подписание договора купли-продажи (ДКП) потребует присутствия всех владельцев долей в кабинете у нотариуса. Неявка или несогласие одного собственника может сорвать сделку.

Если заключается договор на продажу отдельной доли в квартире, в составе участников двое – Продавец и Покупатель. Остальные собственники в сделке не участвуют, но имеют преимущество перед сторонними покупателями – выкупить долю в числе первых.

Что выгоднее? Разумеется, общий договор на всех совладельцев. Достоинств такого подхода гораздо больше, но есть и два недостатка – уменьшение налогового вычета (1 млн рублей на всех) и длительное обсуждение цены объекта.

Подробнее о реализации недвижимости по ДКП читайте в статье «Продажа квартиры в долевой собственности».

Форма и содержание

Специальных требований к составлению договора купли-продажи в законе не содержится. Обычно опираются на общие положения – о том, как оформлять соглашения между покупателем и продавцом (ст. 549—550 ГК РФ).

Форма договора купли-продажи – простая, письменная с указанием важных условий сделки. Заполняется на готовом распечатанном бланке, реже – пишется от руки синей пастой. Формат листа – А-4, без исправлений, полей и посторонних надписей.

включает следующие пункты:

  • населенный пункт – место, где подписывается ДКП квартиры;
  • дата совершения сделки;
  • наименование документа;
  • Ф.И.О Продавцов – совладельцев, имеющих доли в квартире (указать паспортные реквизиты, даты рождения, адрес проживания);
  • ФИО Покупателя – аналогичные сведения;
  • предмет договора – долевая квартира, ее адрес, этажность, площадь, кадастровый номер;
  • описать размеры долей Продавцов (например, Иванова – ½ часть, Гаврилова – ¼ часть и Ярцева – ¼ часть);
  • указать документы-основания – по какому праву совладельцы получили долю в собственность (например, акт о приватизации жилплощади);
  • цена объекта недвижимости – рыночная или кадастровая (инвентаризационная);
  • ценник на долю – если жилье продается по дробям (отдельно);
  • информация о передаче задатка или всей суммы за квартиру – когда произошло, чем подтверждается (обычно указывают расписку);
  • полный/неполный расчет;
  • отсутствие обременений на квартиру – ареста, залога, притязаний третьих лиц (включая детей);
  • сведения об осмотре долевой квартиры, обнаруженные недостатки (если имеются);
  • права, обязанности и ответственность участников операции;
  • сведения о разрешении споров – например, путем жалобы или в судебном порядке;
  • дальнейшие действия Покупателя – речь идет о регистрации права собственности;
  • период, когда сделка будет зарегистрирована в ФКП «Росреестра»;
  • отсутствие неблагоприятных факторов – недееспособности, заболеваний, скрытых мотивов (дополнительно изучает нотариус);
  • число экземпляров договора – не менее 4 шт. (сторонам, один – нотариусу, один – в Кадастровую Палату);
  • подписи сторон – Продавцов и Покупателя.

Незадолго до того, как составлять основной договор, участники могут закрепить намерения в предварительном договоре купли-продажи.

Немаловажно подкрепить ДКП передаточным документом. О том, как его составить и что включить в текст читайте в статье «Акт приема-передачи доли квартиры».

Список документов

Дополнением к договору сторон выступает пакет с документами – он подтверждает сведения, которые были указаны в соглашении.

Подготовьте нижеследующие документы:

  • паспорта или свидетельства о рождении на детей до 14 лет – копии и подлинники;
  • документы на квартиру – предоставляют все совладельцы;
  • документы о регистрации права собственности – свидетельства или выписки из ЕГРН;
  • скан-копия доверенности – если от имени Продавцов действует один представитель;
  • выписка из ЕГРН о характеристиках жилплощади (справку запрашивает сам нотариус, но она может понадобиться в Росреестре);
  • техпаспорт и кадастровая документация;
  • справка об оплате долгов за квартиру – выдается в ЕИРЦ по факту обращения каждого из Продавцов;
  • справка о составе семьи – иначе выписка из поквартирной книги;
  • передаточный акт (приема-передачи).

Основной перечень может видоизменяться. Регистраторы также могут попросить донести документы по ситуации – например, согласие второго супруга, акт из органов опеки, письмо-извещение о продаже доли в квартире, заключение БТИ об отсутствии неузаконенных перепланировок и т.д.

Срок получения ряда справок может составлять до 2-4 недель, имейте это в виду при сборе документов.

Нужен ли нотариус?

Юридические сделки с долевой собственностью подлежат обязательной заверке у нотариуса. Нововведение было принято с 2016 года, и с тех пор не утратило актуальности (ст. 42 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015).

Правда, уже с 31 июля 2019 года ситуация изменится – в случае продажи квартиры всеми собственниками, можно будет обойтись и без нотариуса.

Обязанность нотариуса – проверить юридическую чистоту сделки, установить личности совладельцев и сверить документы на квартиру. Недееспособные сразу отстраняются от сделки. Кроме того, если на жилье наложен арест или оно в залоге – нотариус откажет в удостоверении договора.

Одна из новых функций нотариуса – передача электронных документов в ФКП «Росреестра». Услуга введена в действие с 1 февраля 2019 года и является бесплатной. Таким образом участникам купли-продажи не нужно лично обращаться в МФЦ или Росреестр – за них это сделает нотариус. По итогам проверки сторонам выдадут готовую выписку из ЕГРН о праве собственности.

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры?

Обращаясь к нотариусу, нужно заранее подготовить бюджет на оплату его услуг. Расценки разнятся в зависимости от характера работы и региона обслуживания.

Подпись и печать нотариуса на договоре купли-продажи обойдутся в сумму 0,5% от цены долевой квартиры. Закон устанавливает минимальный и максимальный тариф на госпошлину – 300 и 20 000 рублей соответственно. Кому оплачивать? Об этом нужно договориться заранее. Обычно все расходы несет Покупатель или они делятся пополам – 50 на 50%.

Составление проекта договора «под ключ» — еще 2-5 тысяч рублей.

Дополнительные услуги нотариуса (УПТХ) стоят от 2 до 8 тысяч рублей.

Покупатели также несут расходы на оплату госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре – 2 000 рублей на всех участников. Если покупателей несколько, госпошлина будет разделена в соответствии с их долями.

Ошибки в составлении договора

Нередко участники сделки совершают ошибки, что приводит к отказу в регистрации права собственности. Приходится срочно исправлять неточности, бегать по инстанциям, запрашивать дополнительные справки и терять время.

Юристы выделяют наиболее частые ошибки в составлении ДКП квартиры:

  1. Отсутствие нотариальной формы – Продавец и Покупатель обращаются напрямую в Росреестр и логично получают отказ. Без нотариуса сделка не состоится, об этом следует помнить.
  2. Отсутствие согласия супруга – если доля принадлежит мужу и жене, потребуется согласие обоих. Прежде чем продавать совместную долю в составе квартиры, нужно посетить нотариуса и составить согласие от имени благоверного (ст. 35 СК РФ).
  3. Нет разрешения органа опеки и попечительства (ООП) – на случаи, когда в сделке участвуют дети до 18 лет или недееспособные совладельцы. Обязательным условием является согласие городского опекунского совета. Причем в случае с ребенком придется еще и выделять ему долю в новой квартире (альтернативный вариант – перечислить деньги на банковский счёт).
  4. Неточная цена договора – занижение/увеличение стоимости квартиры может привести к печальным последствиям. Особенно, если ценник для совладельцев был выше, а на стороне доля продается гораздо дешевле (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
  5. Не определен порядок расчета с продавцом – договор содержит пункт о размере и сроках оплаты за квартиру.
  6. Отсутствие передаточного акта – большинство отделений Росреестра не примут заявление, если такого акта не будет в пакете с документами.
  7. Опечатки – если в договор закрадётся ошибка в сведениях, сделку приостановят. Описка в одной цифре может привести к отказу в регистрации – на поиск и устранение опечаток дается 3 месяца.

Итак, чтобы составить договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно посетить нотариуса. Соглашение включает условия: ФИО участников, адрес квартиры, площадь, размеры дробей, цену, обязанности, способ расчета. Одновременно с ДКП оформляется и акт приема-передачи квартиры.

Продажа общей долевой недвижимости сопряжена с рисками – на кону стоят большие деньги. Неточности могут обернуться повесткой в суд, потерей финансов и даже самой квартиры (доли).

Важно не просто составить договор купли-продажи, но и учесть риски, чтобы в дальнейшем не было проблем. Рекомендуем получить консультацию профильного юриста на нашем сайте.

Так вы будете уверены, что не нарвётесь на мошенников, сохраните деньги и заключите юридически чистую сделку.

Смотрите видео о том, как правильно заполнить договор купли продажи квартиры:

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/

Оформление договора купли-продажи от двух собственников

Оформление купли продажи с несколькими собственниками

Заключение договора купли-продажи недвижимого объекта является тяжелым процессом. В первую очередь важно обратить внимание на корректное оформление соглашения о продаже.

Все нюансы оформления подобных сделок описаны в российских законодательных актах. Скачать текст Гражданского Кодекса можно по ссылке.

 Если не соблюдать нормы, описанные в настоящем федеральном законе, то переход прав собственности будет невозможен.

Нюансы соглашения

В большинстве случаев, оформляется договор купли-продажи квартиры (дома, дачного участка, дачи, земельного участка, гаража), от имени одного продавца. Но как заполнить документ, если собственниками недвижимости являются несколько человек? Изначально, следует рассмотреть случаи, где жилой (нежилой) недвижимостью обладают сразу несколько владельцев.

Совместные права собственности возникают у лиц в случаях:

  • получения наследства;
  • приватизации площади;
  • приобретения жилья или иного недвижимого объекта обоими супругами в период официальных брачных отношений;
  • когда несколько человек вложили капитал в покупку недвижимого объекта.

На вышеуказанных основаниях могут возникнуть следующие виды прав собственности:

  • долевая — собственниками являются несколько человек;
  • общая долевая. Подобные права собственности возникают, когда имущество распределяется между несколькими владельцами в равных частях;
  • общая совместная. Данный вид подразумевает приобретение недвижимости в период брачных отношений.

Важным нюансом при оформлении договора купли-продажи от двух собственников является обоюдное согласие всех совладельцев. Если один гражданин принимает решение продать объект недвижимости, то он обязан известить о своем намерении остальных.

В соответствии с нормами закона, граждане, владеющее долей имущества, имеют первоочередные права на покупку продаваемой части квартиры (дома, дачи и т.д.). Данная привилегия действует в течение одного месяца. В случае, когда дольщики не имеют желания покупать часть недвижимости, они должны составить письменный отказ.

Продавец, после получения письменного отказа, вправе продавать часть своей доли любому человеку.

В случае, когда права собственности на недвижимое имущество являются совместными, то требуется получить письменное согласие супруга (и) на оформление сделки купли-продажи. Если подобного документа не будет, то сделка купли-продажи будет признана недействительной, соответственно переход прав собственности будет невозможен.

Процесс заключения сделки

Процедура заключения соглашения купли-продажи от двух собственников требует обязательного наличия письменного согласия от второго совладельца. Документ, разрешающий продажу недвижимости, рекомендуется заверить у специалиста нотариальной конторы.

Данное соглашение будет обязательным приложением к основному договору купли-продажи. Составляется настоящее приложение к договору купли-продажи в произвольной форме, а также за примером составления можно обратиться к нотариусу или скачать его здесь.

Документ о продаже требуется составлять в нескольких экземплярах, а именно в том количестве сколько участников сделки и плюс один. Например, в качестве собственников выступает два гражданина, покупатель — один человек, и отделение Росреестра. Значит в подобной ситуации требуется оформить 4 экземпляра договора купли-продажи.

После оформления и подписания соглашения, его следует подвергнуть государственной регистрации в Росреестре. Уполномоченные сотрудники настоящего учреждения тщательно проверяют подлинность предоставленной документации, а также учитывают соблюдение всех законодательных норм при ее заключении.

Если вся документация в порядке, то заявителям будут выданы зарегистрированные бумаги. Процедура прохождения регистрации подразумевает осуществление перехода прав собственности. Выдаются зарегистрированные бумаги не менее, чем через 10 дней после поданного обращения.

Далее происходит исполнение сделки купли-продажи, которое визируется оформлением передаточного акта.

Процедура заключения сделки может быть отменена, если:

  • в Росреестр подан неполный пакет документов;
  • в регистрационное учреждение были поданы бумаги, содержащие ложные сведения;
  • отсутствует согласие от иных совладельцев. В случае, когда совладелец не был осведомлен о предстоящей продаже недвижимого объекта, он вправе обратиться в судебную инстанцию с иском, составленным на фактического продавца;
  • в числе собственников есть несовершеннолетний гражданин. Специальные органы опеки и попечительства вправе отказать в продаже недвижимого имущества, если условия сделки нарушают права детей.

Правила оформления договора купли-продажи содержатся в Гражданском Кодексе РФ. Положения закона гласят, что составляется документ в произвольной форме, но с соблюдением всех норм. Рекомендуется оформлять и заверять соглашение о продаже недвижимости в нотариальной конторе.

договора купли-продажи от двух собственников отражает следующие аспекты:

  • дата и место (город) оформления сделки;
  • сведения российских паспортов — Ф.И.О., серия, номер, дата выдачи, кем выдан, срок действия, место прописки, дата рождения. Данные сведения требуется указать о каждом человеке, который участвует в сделке купли-продажи — два собственника и покупатель;
  • детальное описание объекта соглашения купли-продажи дома (квартиры);
  • права и обязательства сторон;
  • ответственность, к которой будут привлечены стороны в случае неисполнения своих обязанностей;
  • дата, когда подписан договор купли-продажи;
  • подписи сторон — продавец 1, продавец 2 и покупатель.

Ознакомиться с текстом договора купли-продажи недвижимого имущества можно по примеру, скачать образец по ссылке. На основании представленного образца продавцу легче будет составить свой документ, с указанием индивидуальных особенностей ситуации.

Если один из участников не может присутствовать при оформлении документа или при его подписании, то он может поручить такие полномочия своему представителю. Для этого необходимо составить доверенность, заверить ее у нотариуса и предъявить остальным участникам в качестве приложения к договору.

Особенностью составления текста документа о продаже является описание правил пользования объектом.

Например, если продаваемая квартира находится в долевой собственности, то в ней имеется общая площадь (кухня, санузел), которой вправе пользоваться все дольщики.

Поэтому, чтобы в будущем не возникало конфликтных ситуаций, следует заранее определить условия пользования и зафиксировать их в договоре купли-продажи.

Важно для покупателя, приобретающего недвижимость от двух собственников! Ему необходимо запросить выписку из ЕГРП, в которой будут указаны сведения о продаваемом объекте, а именно:

  • сколько человек являются собственниками данного помещения;
  • наложено ли обременение на недвижимость — арест, кредит и т.д.;
  • открыто ли судопроизводство в отношении данной собственности;
  • есть ли задолженности по коммунальным услугам.

Необходимые документы

Заключение любых сделок требует наличия договора и дополнительной документации. Для составления договора купли-продажи недвижимого объекта от двух собственников, требуется собрать перечень некоторых бумаг.

Документы, необходимые для оформления договора купли-продажи от двух собственников:

  • российские паспорта двух продавцов и покупателя. Если в сделке участвует какой-либо представитель, то также требуется предоставление его удостоверения личности;
  • бумаги о регистрации прав собственности;
  • документ из ЕГРП;
  • специальное разрешение от иных владельцев (от супруги, от органов опеки), если нужно;
  • письменное согласие дольщиков;
  • бумаги на недвижимость:
    • технический паспорт;
    • домовая книжка;
    • план квартиры;
    • справка из ЖЭКа;
    • иная документация.

Важно собрать полный пакет документов и корректно оформить договор купли-продажи недвижимого имущества от двух собственников, так как подписание документа несет юридические последствия.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/dogovor-kupli-prodazhi-ot-dvux-sobstvennikov.html

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Оформление купли продажи с несколькими собственниками

Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

  1. стоимость квартиры;
  2. порядок и способ расчётов;
  3. дата подписания договора купли-продажи.

Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

  1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).

То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов.

То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно.

Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников.

И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр.

Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы.

Кроме того, при покупке последней доли покупатель закажет очередное свидетельство уже на целую квартиру, которая до этого была у него в долях и оформлена отдельными свидетельствами на каждую долю.

Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/prodazha-kvartiry-po-dolyam-odnomu-pokupatelyu/

Прав-помощь
Добавить комментарий