Оформление собственности по договору пожизненной ренты

Получение квартиры с помощью ренты

Оформление собственности по договору пожизненной ренты

1 октября 1283

Рента это сделка, предполагающая передачу во владение движимое либо недвижимое имущество на особых условиях. Человек, который по договору ренты становится владельцем имущества, взамен обязуется регулярно выплачивать деньги или предоставлять услуги, обеспечивающие содержание бывшего хозяина имущества.

Сегодня в Казахстане все чаще встречаются подобные договора. Особенно много сделок с обязательным пожизненным содержанием. Это объясняется невозможностью приобретения дорогостоящей недвижимости за полную стоимость. Поэтому для многих граждан рента — единственный способ получить квартиру в собственность и сразу за нее не рассчитываться.

Кроме того, одинокие старики, у которых имеется жилье, но недостаточно денег для существования, оформив ренту, получают возможность улучшить свое материальное положение. Таким образом, оформление договора ренты служит способом распоряжения имуществом при жизни.

Передавая право собственности на имущество, взамен человек получает нормальное содержание (часто и погребение) либо регулярные денежные выплаты.

В ст. 519 ГК отмечается, что отчуждаемое по договору имущество может передаваться бесплатно (выплачиваются лишь рентные платежи) либо за оплату (к рентным платежам добавляется оплата стоимости имущества).

Оформление имущества, переданного бесплатно, осуществляется так же, как и при составлении договора дарения. Если оно передается за плату, тогда вступают в действие нормы договора купли-продажи.

Выплату ренты нужно производить как при бесплатном, так и платном получении имущества.

Как оформить договор ренты на квартиру

Подобная сделка составляется на бумаге и должна быть заверена нотариусом. Договор на квартиру либо иную недвижимость требует регистрации. В случае ее выполнения, помимо самой сделки, оформляется право собственности и обременение прав плательщика, а также залог для получателя ренты.

Каковы обязанности и права сторон

До государственной регистрации сделки плательщик ренты еще не выступает собственником имущества, переданного ему получателем.

Став владельцем недвижимости, после регистрации документа в органах юстиции, на него возлагается обязанность оплаты коммунальных услуг и налога на имущество физлиц.

Плательщик наделяется правом управлять имуществом по своему усмотрению (обменять, продать и т.д.).

При этом, ренту все равно требуется выплачивать. Поэтому он обязан информировать покупателя о наличии обременения.

Важно знать! При неисполнении договорных условий, ответственность по возникшим претензиям получателя ренты несет как новый плательщик ренты, так и человек, передавший ему имущество.

Если плательщик просрочил платеж, он должен уплатить получателю неустойку. Ее размер стороны могут определить самостоятельно либо руководствоваться ст.

353 ГК, в которой сумма неустойки привязана к ставке рефинансирования НБ Казахстана. При частичном повреждении либо уничтожении имущества (затопление, пожар и т.д.

), полученного по договору ренты, плательщик не освобождается от обязанности исполнять условия договора, то есть оплачивать ренту.

Разновидности ренты

В отечественном законодательстве определено несколько видов ренты, а именно:— пожизненная (выплаты осуществляются только при жизни получателя);— пожизненная, которая подразумевает содержание с иждивением (платежи осуществляются в течении жизни получателя. Плательщик не может распоряжаться имуществом без предварительного согласия предыдущего собственника);

— постоянная (нет срока окончания платежей);

С договором постоянной ренты необходимо ознакомиться более подробно. Так как по такому договору плательщик выплачивает ренту бессрочно, ее получение может передаваться в порядке правопреемства при реорганизации юрлиц либо посредством уступки прав требований, а также наследоваться.

Согласно закону, постоянную ренту разрешено получать гражданам и некоммерческим учреждениям, если это соответствует их деятельности и не противоречит действующему законодательству. Как правило, подобными организациями являются фонды, работа которых направлена на общественно полезные цели.

Оплата постоянной ренты может производиться деньгами либо посредством предоставления услуг, соответствующих денежному эквиваленту ренты. Еще допускается выплачивание ренты в смешанной форме — деньгами и предоставлением услуг. Размер ренты определяется сторонами и указывается в договоре. Статья 525 ГК регламентирует сроки выплаты подобной ренты.

Она должна производиться по окончании каждого квартала. Однако стороны в договоре имеют право указывать другие сроки выплаты ренты.

Обратите внимание! Для прекращения обязательства уплаты постоянной ренты требуется соглашение сторон о расторжении договора. Условия расторжения стороны определяют самостоятельно. Кроме того, получатель ренты всегда может отказаться от ее получения путем прощения долга.

Выкуп постоянной ренты

Согласно действующему законодательству республики, плательщик такой ренты наделяется правом отказа от ее выплаты путем выкупа. Данный отказ должен составляться в письменной форме.

Стоит отметить, что прекращение обязательства уплаты ренты наступает лишь со времени передачи получателю ренты полной суммы выкупа.

Во избежание споров относительно стоимости недвижимости, размер выкупа постоянной ренты должен быть зафиксирован в договоре.

В случае отсутствия в договоре постоянной ренты цены выкупа, он производится следующим образом:— если по договору ренты недвижимость передавалась за плату, тогда размер выкупа должен равняться сумме платежей ренты за 1 год;

— если по договору ренты недвижимость передавалась бесплатно, то выкупная цена формируется из стоимости переданного имущества и годовой суммы платежей ренты.

Получатель ренты также сможет требовать выкуп постоянной ренты в случае нарушения плательщиком договора (просрочка выплат, утрата платежеспособности и т.д.).

При составлении договора постоянной ренты стороны могут указать только одно ограничение на выкуп ренты — право на выкуп не может быть использовано при жизни получателя или на протяжение другого срока, но не дольше 30 лет с даты подписания договора ренты.

Источник: https://info.homsters.kz/poluchenie-kvartiryi-s-pomoshhyu-rentyi/

Договор ренты: опасно или выгодно?

Оформление собственности по договору пожизненной ренты

Многим приходилось слышать истории об одиноких стариках, которые лишились жилья, оформив договор ренты. У такой сделки действительно есть уязвимые стороны, причем рискуют не только получатели ренты, но и те, кто платят. Но в то же время договор ренты может быть очень даже выгоден его участникам. Главное – сделать все по правилам, о которых мы и расскажем.

Что такое рента? 

Сегодня рента – достаточно распространенное явление, особенно на рынке столичного жилья. По сути, это некий постоянный доход, который плательщик ренты должен обеспечить получателю в течение всей его жизни.

Сумма, как правило, поступает ежемесячно, причем размер ренты не может быть ниже минимального размера оплаты труда.

А вот верхнего предела у взноса нет – то есть, ограничения по максимальной сумме могут быть прописаны только в договоре, в законе они не предусмотрены.

К недвижимости договор ренты имеет непосредственное отношение, потому что обычно в сделке задействована квартира, которая поступит в собственность того, кто платит ренту. А получатель ренты до конца жизни может рассчитывать на регулярное денежное пособие. Помимо дохода можно предусмотреть в договоре и другие условия, которые касаются ухода, медицинского обслуживания и пр.

С юридической точки зрения сделка проводится для узаконивания взаимовыгодных отношений, когда один человек заботится о другом в обмен на обещание передать квартиру через какое-то время. Но в случае с рентой желательно, чтобы стороны были связаны не только договором.

Антон Пайзанский, представитель АН «Азбука Жилья», предупреждает: несмотря на то что договор ренты могут заключать все взрослые дееспособные граждане, сделка становится гораздо безопаснее, если в ней участвуют родственники – допустим, тетя получает ренту от племянника, бабушка от внука и так далее.

 Для родственников оформление договора пожизненной ренты может стать заменой дарению или составлению завещания.

Когда стороны договора являются чужими людьми, существует риск оказаться втянутым в мошенническую схему.

Для родственников оформление договора ренты на квартиру даже выгоднее, чем завещание. Ведь в случае с завещанием могут найтись наследники, требующие обязательной доли в наследстве, а само завещание можно оспорить или переписать.

По сравнению с договором дарения рента также имеет свои преимущества – в первую очередь, для получателя ренты. При заключении договора ренты даже нерадивый родственник не сможет пренебрегать обязанностями, отказаться от ухода и заботы о пожилом человеке.

Антон ПайзанскийАН «Азбука Жилья»

Действительно, договор ренты на квартиру заключают чаще немолодые и одинокие люди, у которых есть жилье, но не хватает средств его содержать – ведь за квартиру надо платить. Да и одной только пенсии многим не хватает, чтобы жить более или менее благополучной жизнью.

Выходит, что договор ренты – это возможность для одной стороны сделки приобрести жилье как бы в рассрочку, а для другой – получать стабильный доход и вести жизнь в нормальных условиях, добавляет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Оформление договора ренты

Договоры ренты бывают нескольких видов, но на рынке жилья чаще встречается пожизненная рента.

 Она потому так и называется, что устанавливается на весь период жизни человека, затем его имущество перейдет плательщику.

При этом оформление договора пожизненной ренты не исключает того, что получатель ренты может быть не один. Если получателей несколько и один из них умирает, его доля в праве на получение ренты переходит к остальным.

Насколько выгодна пожизненная рента плательщику? 

Допустим, договором предусмотрена передача квартиры рентодателю в обмен на ежемесячные отчисления в размере 25 тыс. рублей, при этом стоимость квартиры по рынку на день заключения договора составляет 10 млн рублей.

Если получатель ренты проживет 20 лет, то за весь этот срок рентодатель выплатит 6 млн рублей. Если 35 лет – рентодатель выплатит 10,5 млн рублей. Впрочем, неизвестно, что за этот период произойдет со стоимостью квартиры – возможно, она подорожает, а может быть, и наоборот.

Елена Мищенкоруководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-супермаркет недвижимости»

У пожизненной ренты есть еще одна разновидность – пожизненное содержание с иждивением.

Условия практически такие же, но договор ренты с пожизненным содержанием предполагает, что кроме денежных платежей (или вместо них) рентодатель должен предоставить получателю всю необходимую помощь, уход, медицинское обслуживание и т. п. За это по договору ренты имущество передается рентодателю.

Как правильно оформить договор ренты? 

Этот момент очень важен, так как от условий договора зависят последующие безопасность и комфорт участников сделки. Необходимо соблюдать некоторые правила. Придется обратиться за помощью к нотариусу, так как для оформления договора ренты на квартиру необходима нотариальная форма. В ином случае документ просто не действителен. 

«Договор должен быть заключен у нотариуса по месту нахождения недвижимости, а также обязательной является дееспособность обеих сторон», – предупреждает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости, Est-a-Tet.

Договор ренты считается заключенным с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, а собственником квартиры после регистрации становится плательщик ренты. Однако получатель ренты живет в квартире пожизненно, имея право на все блага, предусмотренные условиями договора.

Договор ренты на квартиру регистрируется с обременением – то есть, предусмотрен залог квартиры в пользу рентополучателя. Это его своеобразный гарант, объясняет Антон Пайзанский, ведь если плательщик не будет исполнять условия, то получатель может вернуть квартиру в свою собственность. Рента считается исполненной в случае смерти получателя.

Вы все-таки решились на сделку? Помните, что договор должен содержать пункты, которые считаются наиболее важными – это так называемые существенные условия договора ренты.

Как уже говорилось, имеет значение форма договора (нотариальная), а также обязательное описание предмета договора.

Из существенных условий нужно предусмотреть: адрес объекта, размер рентной суммы, периодичность ее выплаты, стоимость объекта (в случае постоянной ренты), услуги социальной помощи, которые рентодатель обязуется предоставлять рентополучателю, в пользу кого будет выплачиваться рента.

Кроме того, следует прописать, каковы условия распоряжения квартирой, так как при продаже подобных объектов нередко возникают серьезные сложности. Законом предусмотрено только несколько вариантов прекращения ренты – смерть плательщика или выкуп, оформленный в нотариальной форме.

Как оформить ренту на квартиру с минимальными рисками?

Мы уже говорили, что рента считается неоднозначной сделкой, и при ее оформлении нужно обратить внимание на некоторые нюансы.  Одни касаются самого договора, другие связаны с отношениями сторон.

Для получателей ренты не исключен риск переселения из квартиры. Были примеры, когда мошенники перевозили стариков из московских квартир в сельские дома без удобств.

Адвокат Тамерлан Барзиев в качестве меры предосторожности советует сразу вписать в договор пункт о невозможности переселения для лица, получающего ренту.

Такая запись в документе позволит потребовать расторжения договора, если рентополучатель все же был переселен.

С целью доказательства того, что платежи поступают регулярно, а все предусмотренные услуги оказываются, нужно сохранять все чеки, расписки и т. п. Такие документы могут пригодиться как рентодателю, так и рентополучателю.

 Как говорит Тамерлан Барзиев, получатели ренты – не всегда жертвы, среди них тоже встречаются мошенники, которые сами мешают исполнению договора (например, не забирают деньги, препятствуют оплате коммунальных платежей, покупке лекарств и т. д.

), а затем пытаются его расторгнуть.

Что делать, если у рентодателя и получателя ренты отношения, как говорится, не сложились, люди не нашли общего языка?

Если мирно договориться не получилось, придется решать дело в суде. Поводом для этого могут быть разные ситуации, но причины должны быть действительно веские. Разумеется, такой причиной является и недобросовестное исполнение рентодателем своих обязательств.

Иллюстрации: Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-dogovor-renty-opasno-ili-vygodno-286973/

Как купить квартиру по договору пожизненной ренты

Оформление собственности по договору пожизненной ренты

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

  1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
  2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
  3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!

Валерий, г. Санкт-Петербург

Рента бывает трех видов.

Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.

Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты.

Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще.

Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор.

Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке.

Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством.

Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу.

Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты.

Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет.

Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/rent/

Договор пожизненной ренты. «Подводные камни» процедуры

Оформление собственности по договору пожизненной ренты

Есть немало способов стать собственником недвижимости: купля-продажа, наследование, дарение. Однако среди них есть и другой – приобретение жилья путем заключения договора пожизненной ренты.

И если на Западе такой способ получения домашнего очага в собственность отнюдь не редок, в России его популярность только набирает обороты.

Между тем вместе с ростом популярности договоров пожизненной ренты растет и количество  негодяев, пытающихся нажиться на таком виде сотрудничества… Поговорим подробнее о том, что же из себя представляет сам договор ренты, процедура его заключения и какие у данного вида сделки есть плюсы и минусы.

Что такое договор пожизненной ренты?

Договор ренты – это двухсторонний договор между плательщиком ренты (периодических платежей, которые уплачиваются в обмен на полученное имущество) и ее получателем. Другими словами, соглашение, по которому получатель ренты отдает свое имущество тому, кто выплачивает ему деньги на протяжении некоторого срока, определенного договором.

Рента может быть постоянной, пожизненной либо как пожизненное содержание с иждивением. Суть пожизненной ренты, о которой в данной статье идет речь, состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости.

В России к услугам подобного вида ренты часто прибегают одинокие пожилые люди, о которых некому позаботиться.

У них есть собственная жилплощадь, но нет родственников и достаточных средств к существованию – все это становится весомым доводом в пользу заключения договора пожизненной ренты, который выгоден как старикам, поскольку позволяет им обеспечить себе сносные условия жизни и получить небольшой дополнительный доход, и тем, кто заключит с ними этот договор (они за некую регулярную материальную помощь получают право собственности на его квартиру).

Между тем, понятное дело, при заключении такой сделки обе стороны могут нарваться на неприятности. В первую очередь пожилые люди могут столкнуться с мошенничеством – аферисты могут попытаться сжить старика со свету или обмануть с выплатами. Покупатель недвижимости может разом лишиться и права на жилье, и всех выплаченных денег, если так решит суд.

В связи с этим важно учитывать перед заключением такого вида ренты все возможные «подводные камни».

Риски сторон

Рассмотрим возможные риски, которым может подвергнуться любая из сторон заключаемого договора ренты.

  1. Ошибка в выборе. Пожилой человек может запросто ошибиться в выборе партнера. Он может изначально симпатизировать человеку, а потом столкнуться с невыполнением договора, связанным с необязательностью или забывчивостью второй стороны, а может заключить сделку с обязательным партнером, к которому при этом испытывать неприязнь. Из чего следует один закономерный вывод: в первую очередь, при заключении договора пожизненной ренты надо решить – сможете ли вы долгие годы быть связанными с конкретным человеком таким контрактом или нет. Об этом же нужно задуматься и плательщику ренты.
  2. И пожилой человек, и его партнер по сделке сталкиваются с таким риском, как посильность ноши. Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут, если их ежемесячный размер не был оговорен заранее. В связи с этим лучше изначально постараться реально оценить свои финансовые возможности.
  3. Умения ждать. Этот риск касается главным образом партнера старика. А дождется ли он вообще этой квартиры. Так, бывали случаи, когда старик переживал своих плательщиков ренты. Чтобы исключить этот риск, эксперты советуют: обязательно предусмотрите условия наследования квартиры (и, соответственно, обязательств по договору) в случае смерти плательщика ренты.
  4. Великое переселение. Плательщики ренты могут захотеть переселить старика. В связи с этим важно указать в самом договоре ренты этот важный момент, связанный с переездом, исключен он или нет. Если исключен, а старик будет переселен, первая сторона сможет обратиться в суд.
  5. Расторжение. Пожилой человек может просто передумать и захотеть расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания. И хоть, с одной стороны, эксперты отмечают, что получатель ренты не сможет этого сделать, если плательщик ренты аккуратно выполняет все  условия договора, то, с другой стороны, упоминается, что и такая практика имеет широкое распространение, поскольку и среди бабушек и дедушек есть аферисты, которые под разного рода «благовидными» предлогами провоцируют неисполнение договора другой стороной, а потом пытаются расторгнуть сделку. Например, они не забирают деньги, начинают препятствовать оплате коммунальных услуг и так далее. Потом же спешат в суд за расторжением договора на том основании, что два месяца не получали ренту. Если суд признает их претензии, то все ранее внесенные средства того, кто ухаживает, пропадают, а пожилой человек возвращает себе право собственности. В связи с этим юристы советуют плательщикам рент, озаботиться ведением журнала для сохранности чеков и квитанций о перечисленных или потраченных суммах.
  6. Неисполнение условий договора со стороны плательщика ренты. Если старик столкнётся с тем, что взявшая на себя обязательство сторона не выполняет условий договора, то он может обратиться в суд и расторгнуть договор.
  7. Претензии родственников. Чаще всего о расторжении договора ренты после смерти пожилого человека настаивают родственники на том основании, что на момент подписания договора он не отдавал себе отчета в своих действиях и был недееспособен. Чтобы обезопасить себя от такого риска, плательщик ренты может взять на получателя ренты справку из психологического диспансера и заверить ее нотариально.

При всем при этом для обеих сторон остаются риски неисполнения условий договора и недостаточной их прописанности в самом документе.

Так, может быть не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции, или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни.

Все это в конечном счете может привести к расторжению сделки в одностороннем порядке, а значит, к потере квартиры. Чтобы обезопасить себя, эксперты советуют до заключения договора воспользоваться услугами профессионального юриста. 

Как заключить договор?

Перед заключением договора пожизненной ренты сторонам необходимо обговорить все его детали.

Пожилой человек обязательно должен предельно точно указать в документе свои требования: дату перечисления денег, условия ухода, прочие нюансы.

Нужно предусмотреть все, вплоть до мелочей, чтобы не возникло ситуации, когда пенсионер тяжело заболел, а условия его содержания во время болезни никак не обозначены в договоре.

Затем владелец квартиры должен собрать все документы, которые подтверждают его право собственности на недвижимость (справка о кадастровой стоимости жилья, сведения обо всех, кто зарегистрирован в нем).

После сбора необходимых документов нужно обратиться к нотариусу. Он оценит дееспособность владельца жилья и взвешенность его решения и заверит договор.

Затем стороны передают его вместе с оригиналами паспортов в регистрационные органы и оплачивают установленную госпошлину.

После регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, где будут указаны новый владелец и его обязанности по отношению к прежнему владельцу.

Как расторгнуть договор?

Договоры пожизненной ренты расторгаются исключительно через суд и по соглашению обеих сторон. Сделку могут посчитать недействительной, только в двух случаях:

  • ее условия не исполняются;
  • владелец жилья на момент ее заключения был невменяем.

Если же все условия договора вовремя соблюдались, а пожилой человек был дееспособен в момент ее совершения, то разорвать договор ренты будет очень трудно.

Источник: http://www.fingramota.org/lichnye-finansy/karty-i-platezhi/item/1625-dogovor-pozhiznennoj-renty-podvodnye-kamni-protsedury

Рента и Пожизненное содержание с иждивением

Оформление собственности по договору пожизненной ренты

Последнее обновление: 19.05.2019

Рента – это передача имущества (например, квартиры) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, Продавец (получатель ренты) передает свою квартиру в собственность Покупателю (плательщику ренты), а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру, его еще называют Договором ренты с пожизненным содержанием.

При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже).

В самом договоре, кроме регулярного содержания, может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты) сразу при подписании договора.

прежнего собственника (получателя ренты) может выражаться как в денежном виде (регулярные платежи), так и в не денежном (обеспечение едой, одеждой, лекарствами, уходом за больным и т.п.), либо совмещением обоих вариантов.

СЕРВИСЫ для Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца (отсюда и название договора).

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующей продажи квартиры плательщиком ренты.

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания (ренты) происходит по цене в разы ниже рыночной.

Но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре – полным пансионом (содержанием) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением – это частный случай договора ренты, который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае – квартиры (Глава 33 ГК РФ).

Иждивение – это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца, на регулярные денежные выплаты (ст. 603 ГК РФ).

Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением, либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора Покупатель (плательщик ренты) получает квартиру в собственность только после смерти Продавца (получателя ренты)..

В Договоре ренты на квартиру обязательно должен быть указан срок проживания и «прописки» (регистрации) в ней ее прежнего владельца – получателя ренты. Его право пользования квартирой закреплено статьей ст. 34 ЖК РФ.

Не путай налог на владение квартирой и налог с ее продажи! Какой налог платят владельцы недвижимости – смотри по ссылке.

Рента и пожизненное содержание – это обременение

Рента (или пожизненное содержание) – это обременение права собственности на квартиру.

Оно регистрируется в государственном реестре прав ЕГРП (ЕГРН) и, соответственно, отмечается как обременение в Выписке из ЕГРН.

 Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, сама квартира остается в залоге у Продавца (получателя ренты) на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти Продавца).

При этом, смерть Покупателя (плательщика ренты) не является причиной для прекращения действия договора. Приобретенная по договору ренты недвижимость включается в наследственную массу, и передается в собственность наследникам Покупателя вместе с обязательствами по договору. То есть плательщиками ренты становятся уже наследники.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется нотариусом, а переход права собственности по нему подлежит государственной регистрации в УФРС, вместе с регистрацией залога (обременения) на квартиру.

Если Покупатель (плательщик ренты) не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 599 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания, только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). В этом случае, обязательства по выплате ренты переходят к новому собственнику (Покупателю) квартиры (ст. 586 ГК РФ).

На практике чаще бывает, что квартиру, приобретенную по Договору пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты продает уже после смерти получателя ренты, сняв обременение со своего права собственности на квартиру.

После снятия обременения, процесс купли-продажи квартиры происходит уже обычным порядком, принятым на вторичном рынке недвижимости. Этот порядок подробно показан в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/renta-i-pozhiznennoe-soderzhanie-s-izhdiveniem/

Принадлежность права на недвижимое имущество во время процедуры регистрации

Оформление собственности по договору пожизненной ренты

Неоднозначное Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 13.02.2018 №5-КГ-242 о судьбе недвижимого имущества в случае смерти отчуждателя после подачи заявления на госрегистрацию до момента внесения записи в реестр, вызвало оживленную дискуссию не только в сообществе юристов-практиков, но и среди студентов в стенах Санкт-Петербургского государственного университета. 

Аргументация Судебной коллегии сводилась к следующему:

1. Стороны договора пожизненного содержания с иждивением согласовали все существенные условия, нотариально удостоверили договор, наследниками факт действительности или заключенности договора не оспаривался;

2.

Так как получательница ренты волеизъявила на переход права собственности на недвижимость надлежащим образом, а в дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными государственными органами, то факт смерти не препятствовал государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за плательщицей ренты, а лишь прекратил ее обязательство пожизненной ренты, исполнение которого предназначено лично для рентополучателя. 

При анализе данного Определения были выявлены две магистральные проблемы.

Момент заключения договора пожизненного содержания с иждивением

В ст. 601 ГК РФ указано, что по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему недвижимость в собственность плательщика ренты. По общему правилу, в случае с недвижимостью традиция представляет собой передачу во владение и обеспечение перехода права собственности.

Возникают обоснованные сомнения на счет передачи владения квартирой в данном случае, поскольку конструкция договора пожизненного содержания с иждивением чаще всего предполагает дальнейшее проживание получателя ренты в квартире.

Представляется, что существенной для данной конструкции будет именно передача квартиры в собственность плательщика ренты.

Однако, вспомнив, что договор пожизненного содержания с иждивением является реальным (исполнение обязанности по передаче есть момент заключения договора), возникает вопрос: можно ли считать, что договор заключен в момент волеизъявления на передачу собственности (момент подачи заявления в регистрирующий орган) или в момент внесения самой записи регистрирующим органом? 

Принцип внесения, воплощенный в ст. 8.1 ГК РФ, говорит о том, что право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации.

И в связи с этим, казалось бы, надо сделать вывод о том, что ВС РФ ошибся в данном Определении, что договор в момент подачи заявления не был заключен, волеизъявление не имеет значения, имущество попадет в наследственную массу наследников.

Однако можно пойти и по другому пути – разделять момент исполнения обязанности (заключения договора) и момент возникновения права из этого договора у плательщика ренты: 

1. Передача – это действие. Действие – это волевое активное поведение лица. Иначе – волеизъявление. В результате совершения волевых действий устанавливается или прекращается конкретное правоотношение между его участниками, возникают правомочия и обязанности.

С этой точки зрения, в правоотношении между двумя лицами моментом совершения распорядительной сделки будет момент волеизъявления, а волеизъявление в данном случае – это подача заявления на регистрацию перехода права собственности. Перед плательщиком ренты рентополучатель свою обязанность исполнил.

Почему, не с момента внесения записи в реестр? Реестр – это третье лицо по отношению к данному договору.

Как сказал Суд, и с этим невозможно не согласиться: “В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется”.

То есть, что хотел сказать Суд? Распоряжение правом на недвижимую вещь суть волевое действие, твое волевое действие. Постольку, поскольку это право тебе принадлежит, ты свободен делать с ним все, что хочешь, в том числе передать. При этом, никто не может препятствовать тебе передавать это право, в том числе реестр. Не реестр распоряжается твоим правом, а ты сам. 

2.

Согласно ст. 31 Федерального закона №218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, если вы регистрируете переход права на основании договора, то прекратить процедуру можно только совместным волеизъявлением сторон. Без такого волеизъявления государственная регистрация бесповоротна, порождает последствия, на которое было направлено волеизъявление заявителя.

Получается, волеизъявления на прекращение процедуры не поступило, в момент принятия заявления и пакета документов бывший собственник сделал все возможное, чтобы перенести титул на нового собственника, более от него ничего не зависит.

Далее следует административная процедура, подтверждающая в глазах государства правовые основания для возникновения права собственности на стороне плательщика ренты, иными словами – легитимация перехода права.

Таким образом, позиция Верховного Суда заслуживает одобрения. Кроме того, подобная аргументация прослеживалась и раньше: стоит обратить внимание на Определение Судебной коллегии ВС РФ №78-КГ14-47. 

Момент заключения договора пожизненного содержания с иждивением – момент подачи заявления на государственную регистрацию. А что с правом собственности? Означаю ли предыдущие рассуждения, что ВС РФ ввел новое исключение из принципа внесения.

Нет, в глазах государства прав возникает у получателя с момента внесения записи.

А что происходит между заявлением и записью? Попадает ли право в наследственную массу или оно “витает в воздухе” до момента внесения записи? Студентами была выработана следующая позиция. 

Право собственности в процедуре государственной регистрации

Мы решили, что договор был заключен, судим по моменту волеизъявления – все это на самом деле сказал нам ВС. Однако, из Определения не ясно, что произошло с правом вот в этот промежуток в одни сутки с момента смерти заявительницы до момента внесения записи в реестр. И тут возможны три точки зрения: 

1. Право перешло в момент волеизъявления – ВС РФ допустил исключение из принципа внесения: государство только легитимирует, но никак не влияет на существование/несущестование права.

2.

ВС создал новое вещное право – право покупателя недвижимой вещи, и наделил его приоритетом над правом собственности.

3. Право собственности на квартиру на самом деле вошло в наследственную массу, но в “ином” состоянии, обремененное процедурой и волеизъявлением наследодателя. 

Первая и вторая точка зрения не нашли подтверждения, поскольку напрямую противоречат и принципу внесения, и принятой в практике точке зрения на возможность создания новых вещных прав вне ст. 216 ГК РФ. Рассмотрим третью точку зрения. 

В целом ряде случаев отдельные юридические факты незавершенного юридического состава порождают определенные правовые последствия. Например, О. С.

Иоффе отмечал, что в подавляющем большинстве правоотношения возникают не из единичных фактов, а из определенной их совокупности, субъективное право возникает не единомоментно, а проходит определенные стадии.

«Когда для возникновения субъективного права требуется не отдельный юридический факт, а их известная совокупность (юридический состав), то наступление уже некоторых фактов, входящих в данный состав, может вызвать определенный эффект»

В Постановлении Пленума Верховного Суда №8 от 24.08.1993 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” есть следующее положение абз. 3 п.

8: Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Ю. К. Толстой, оценивая это положение, сказал, что поступило в наследственную массу не имущество, а специфическое право – “правовое образование, занимающее промежуточное положение между правоспособностью и субъективным правом”

В обсуждаемом нами Определении собственник волеизъявил на передачу недвижимости в собственность плательщика ренты. Однако в силу ст. 8.1 ГК РФ право собственности как субъективное право возникнет у плательщицы ренты с момента государственной регистрации этого права.

Что возникло на стороне будущей собственницы в момент подачи заявления? Это еще не субъективное право. Однако что это? Законный интерес? Рискнем предположить, что это что-то похожее на то, о чем сказал Юрий Кириллович Толстой: “правовое образование, занимающее промежуточное положение между правоспособностью и субъективным правом”.

Это еще не право собственности, которое возникнет с внесением записи у приобретателя, уже не право собственности, которое было на стороне отчуждателя до волеизъявления. Можно сказать, что это право собственности обремененное волеизъявлением, с определенной собственником судьбой, правовым режимом.

По нашему мнению, именно в таком состоянии оно должно войти в наследственную массу на одни сутки, чтобы потом возникнуть на стороне плательщицы ренты в силу завершения процедуры государственной регистрации. 

Однако, все вышеизложенное небесспорно и нуждается в дальнейшем исследовании. Остается надеется, что изложенная позиция найдет своих читателей!

На основе заседания кружка

 Гражданского права ЮФ СПбГУ

Источник: https://zakon.ru/Blogs/prinadlezhnost_prava_na_nedvizhimoe_imuschestvo_vo_vremya_procedury_registracii/73498

Прав-помощь
Добавить комментарий