Относится ли акт приема передачи имущества к сделкам?

И

Относится ли акт приема передачи имущества к сделкам?

И.В. Бекленищева, Е.Г. Сирота, М.Л. Скуратовский

#G0

ОСОБЕННОСТИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИЗНАНИЕМ СДЕЛОК НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ И ПРИМЕНЕНИЕМ ПОСЛЕДСТВИЙ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ

Количество дел, связанных с признанием сделок недействительными и применением последствий их недействительности в практике Арбитражного суда Свердловской области велико и, начиная с 90-х годов, отмечается устойчивая тенденция увеличения числа рассматриваемых арбитражным судом споров указанной категории.

По данным Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, прирост количества дел этой категории в первой половине 90-х годов составлял 10-12 процентов в год,(1) в 1998 г. по сравнению с 1997 г. – 17,2%,(2) в 1999 г. по отношению к 1998 г. – 29,1%,(3) в 2000 г.

их число возросло еще на 24,6%,(4) в 2001 году – на 26,2%.(5)

_________________________

(5) Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ (далее в сносках – Вестник ВАС РФ). 1996. №3. С. 102.  Вестник ВАС РФ. 1999.  №3. С. 8. Вестник ВАС РФ. 2000.  №3. С. 6.  Вестник ВАС РФ. 2001.  №4. С. 12.  Вестник ВАС РФ. 2002.  №4. С. 20.

В Арбитражном суде Свердловской области ежегодно рассматривается значительное количество дел о признании сделок недействительными. Так, в 2003г. рассмотрено 422 иска о признании сделок недействительными, что составляет около 3% от всех споров, рассмотренных гражданско-правовой коллегией арбитражного суда в 2003 году.  

Конечно, на первый взгляд, данные цифры говорят об активном использовании участниками гражданского оборота указанных способов защиты.

Между тем, анализ конкретных судебных дел выявил, что достаточно часто институт недействительности сделки используется недобросовестными лицами в целях разрушения правовых связей, основанных на сделке, что дестабилизирует гражданский оборот, создаёт угрозу правам и интересам добросовестных участников.

Анализ судебной практики рассмотрения Арбитражным судом Свердловской области дел о признании сделок недействительными, показал, что спектр проблемных вопросов, возникающих в данной сфере правоприменения, достаточно широк.

В целях наиболее полного отражения основных тенденций судебной практики разрешения данной категории споров, в настоящем обобщении использованы судебные акты Арбитражного суда Свердловской области, постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа, иных Федеральных арбитражных судов округов, а также Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, в которых решаются наиболее спорные теоретические и практические вопросы, связанные с признанием сделок недействительными и применением последствий недействительности.

I. ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ В ПРАКТИКЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПРИ РАССМОТРНИИ ДЕЛ О ПРИЗНАНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ СДЕЛОК ПО ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

II. ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ В ПРАКТИКЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПРИ РАССМОТРЕНИИ ДЕЛ О ПРИЗНАНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ УЧРЕДИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ И ДОГОВОРОВ О СОЗДАНИИ АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА.

III. ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ В ПРАКТИКЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПРИ РАССМОТРЕНИИ ДЕЛ О ПРИЗНАНИИ ТОРГОВ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ.(6)

_________________________

(6) ПОДРОБНЕЕ СМ. КОДЕКС / НОВОСТИ СУДА / ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ИНСТИТУТА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК.

I. ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ В ПРАКТИКЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПРИ РАССМОТРНИИ ДЕЛ О ПРИЗНАНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ СДЕЛОК ПО ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

1.

При определении является ли акт приема-передачи имущества сделкой, то есть юридически значимым действием, направленным на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, необходимо исходить из конкретных обстоятельств. В частности, является ли акт единственным документом о передаче имущества, либо он является вторичным документом после подписания соответствующего договора, издание акта компетентным органом или собственником.

В том случае, когда акт  приема – передачи подписывается при отсутствии гражданско – правовой сделки или административного акта и содержит все существенные условия, позволяющие говорить о наличии сделки, подписан компетентными лицами и выражает согласованную волю сторон, направленную на возникновение гражданско – правовых последствий, акт приема- передачи имеет самостоятельное значение и выступает одновременно как основанием перехода прав на имущество, то есть сделкой (ст. 153 ГК РФ), так и документом, подтверждающим исполнение сделки. (Рекомендации НКС при АССО от 09.12.2003)   

В практике Арбитражного суда Свердловской области достаточно часто  возникают вопросы, связанные с определением правовой природы акта приёма-передачи имущества.

Допустимо ли относить акт приёма-передачи к сделкам и, соответственно, распространять на него правовой режим сделок, включая  механизм признания его недействительным, либо это отдельный юридический факт – поступок, действие по исполнению обязательства, возникшего на основании сделки (договора), или иного правового акта?

В одних судебных актах арбитражный суд не признаёт за актом приёма-передачи силы юридического факта, способного породить, изменить или прекратить гражданские права и обязанности, наделив его ролью технического документа, оформляющего исполнение распоряжения уполномоченного государственного органа.

Государственное учреждение, Уральское отделение Российской академии наук обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к  Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, 3-е лицо: ГУ Отделение ПФР по Свердловской области о признании недействительной ничтожной сделки – Акта приема-передачи нежилых помещений, подписанного истцом (передающей стороной) и Уральским коммерческим банком (принимающей стороной).

Арбитражный суд в иске отказал, исходя из следующего. Судом установлено, что передача нежилых помещений от истца Уралкомбанку имела место по распоряжению ответчика, являющегося уполномоченным государственным органом по распоряжению государственным имуществом.

Именно акт государственного органа (Распоряжение № 1030 от 12.10.93г.) явился основанием прекращения прав истца на нежилые помещения.      Отношения между истцом и ответчиком в данном случае носят административный характер и не могут расцениваться как гражданско-правовые.

Не установлены договорные отношения и между истцом и Уралкомбанком. Акт приема-передачи является лишь техническим документом, оформляющим исполнение распоряжения уполномоченного государственного органа.

Сам по себе Акт передачи гражданских прав не порождает и не прекращает.

Данное обстоятельство подтверждается и свидетельством о государственной регистрации права оперативного управления 3-его лица на спорное имущество, в котором в качестве основания возникновения права указаны распорядительные акты государственного органа, а не Акт приема-передачи.

В других судебных актах арбитражный суд исходит из возможности распространения правового  режима сделок на акты приёма-передачи.

Источник: http://www.ekaterinburg.arbitr.ru/files/userfiles/CT/pr6.htm

Прием-передача квартиры: не забудьте составить акт

Относится ли акт приема передачи имущества к сделкам?

Большинство покупателей квартир считают, что сделка считается завершенной после регистрации права собственности, и удивляются, узнав о необходимости оформления еще одного обязательного документа — акта приема-передачи. Между тем, легкомысленное отношение к процедуре приема-передачи и законодательным нормам Гражданского кодекса может повлечь серьезные юридические последствия и значительные материальные потери.

Это не формальность!

«Процедура приема-передачи квартиры является обязательной.

Статья 556 ГК РФ гласит, что недвижимость передается продавцом и принимается покупателем согласно двустороннему акту или другому документу о передаче, составленному в произвольной письменной форме и заверенному подписями контрагентов. Только после этого, при условии отсутствия взаимных претензий, сделка считается исполненной», — настаивает адвокат Андрей Комиссаров.

К сожалению, на практике процедура приема-передачи квартиры многими участниками сделок с недвижимостью воспринимается как пустая формальность. И если покупатели первичного рынка к данному документу относятся более сознательно, дабы обязать застройщика своевременно исполнить обязательства по исправлению недочетов, то участники «вторичных» сделок нередко пренебрегают процедурой.

Мало того,  оформить  передаточный акт очень часто забывают.

«К примеру, если договор отдается на регистрацию в Санкт-Петербурге, то участникам сделки никто не укажет на обязательность составления акта, так как его не требуют при регистрации. В некоторых других регионах России без акта документы не примут на регистрацию в Росреестре», — замечает адвокат.

Игнорирование процедуры приема-передачи квартиры чревато опасными последствиями для участников как первичного, так и вторичного рынка. Потому что только после приема имущества «по факту», закрепленного документально, покупателю передается весь набор прав и обязанностей по содержанию  квартиры, а также вся ответственность за порчу и случайную гибель имущества.

Смысл процедуры

Заключение сделки купли-продажи, регистрация права собственности и непосредственно приемка жилого объекта покупателем происходят не одновременно.

С момента подписания договора до передачи ключей состояние квартиры может претерпеть изменения по ряду субъективных причин и форс-мажорных обстоятельств – от коммунальных аварий до хищений и вандализма.

Основной смысл акта как раз и заключается в том, чтобы подтвердить факт передачи жилого помещения в надлежащем состоянии, в том виде, в котором оно находилось на момент подписания основного договора.

То есть акт не привносит изменений в документ о покупке, а только удостоверяет факт соблюдения или нарушения указанных в нем условий.

Еще одна немаловажная задача акта – обозначить момент, с которого новый собственник принимает на себя обязательства по погашению коммунальных платежей и  оплате других услуг.

«Важно отметить, что в случае отсутствия передаточного акта факт въезда нового владельца в квартиру в большинстве случаев признается судом как ее приемка и окончательное вступление в права», — напоминает Андрей Комиссаров.

Риски и роковые ошибки

1. Риски для продавца

Если жилое помещение не было передано по всем правилам, по закону все риски продолжает нести прежний собственник. Следовательно, нельзя исключить риск возникновения неприятных ситуаций.

К примеру, объект, принятый без подписания акта передачи, через год или два может пострадать в результате стихийного бедствия, и новый владелец вправе предъявить претензии по финансированию восстановительных работ старому собственнику.

Спустя некоторое время после покупки квартиры новый хозяин может испортить дорогостоящую отделку, а после заявить, что состояние полученного им объекта недвижимости отличается от указанного в договоре. Суд в подобных случаях наверняка примет сторону ответчика, но сама перспектива подобных конфликтов и возникновения судебных споров вряд ли кого-то обрадует.

2. Риски для покупателя

Игнорируя процедуру приема-передачи жилого помещения и подписание соответствующего акта, наибольшему риску подвергает себя покупатель жилья в новостройке.

Как показывает практика, в ходе осмотра новой квартиры клиенты очень часто обнаруживают недостатки и высказывают претензии представителям застройщика относительно качества отделочных работ, состояния отопительных систем, инженерных коммуникаций и так далее.

Но так как договор априори исключает возможность подобных недочетов, единственным инструментом, позволяющим свести к минимуму любые риски, служит надлежаще составленный и подписанный сторонами акт приема-передачи жилого помещения.

На рынке вторичного жилья чаще всего поводом для конфликтов и судебных разбирательств становится ценное имущество. Речь может идти о «штучных» авторских предметах интерьера, дорогой бытовой технике, которые нередко реализуются одновременно с квартирами VIP-уровня. Стоимость роскоши порой достигает 5−20% от цены объекта недвижимости.

Случается, что недобросовестный продавец в самый последний момент, намеренно нарушая условия договора, забирает с собой ценную антикварную мебель.

От подобных рисков покупатель может легко застраховаться, заблаговременно включив в договор условие о выплате какой-то части стоимости жилья в ходе проведения процедуры приема-передачи квартиры.

3. Риски при совмещении передаточного акта с договором купли-продажи

Эксперты не советуют прибегать к широко распространенной на рынке недвижимости практике совмещения акта приема-передачи с договором, когда в теле договора заранее прописывается, что документ считается одновременно и передаточным актом.

Покупатель в момент подписания такого договора принимает на себя все риски повреждения объекта и обязанности по содержанию квартиры. И если, к примеру, до момента въезда в жилое помещение в нем произойдет возгорание или продавец вывезет из квартиры сантехнику,  ни на какую материальную компенсацию с продавца или застройщика рассчитывать не придется.

Продавец рискует ничуть не меньше. Например, сделка может сорваться даже в процессе регистрации. И получить компенсацию с нового владельца, который уже предпринимает активные действия по перепланировке квартиры, будет практически невозможно.

4. Отказ в получении налогового вычета

Если передаточный акт отсутствует, покупатель неизбежно столкнется с проблемами при получении налогового вычета, потому как данный документ обязателен для представления в  налоговую службу.

5. Риск привлечения к ответственности

Уклонение от подписания акта и процедуры приема-передачи приравнивается к неисполнению обязательств по  договору купли-продажи. «Уклонисты» рискуют быть привлеченными к ответственности.

Им может грозить не только наложение штрафов, но и взлом двери квартиры (с участием органов правопорядка), ключи от которой продавец «позабыл» отдать покупателю.

«Все вышеперечисленные риски являются вполне реальными. Специалисты советуют не тратить силы и время на борьбу с последствиями непорядочности контрагента, а минимизировать риски на заключительной стадии исполнения сделки – в процессе приема-передачи квартиры», — говорит адвокат Андрей Комиссаров.

О том, как принимать квартиру в новостройке, читайте тут.

О дефектах, найденных после подписания акта, — тут.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2016/02/09/priemperedaca-kvartiri-ne-zabydte-sostavit-akt/

Обжалование акта приема-передачи имущества: можно ли?

Относится ли акт приема передачи имущества к сделкам?

Вопрос спорный, не судите строго. Высказываю свое мнение, не претендуя на его правильность.

1.     Вводные замечания:

Понятие «акт приема-передачи» можно рассматривать в нескольких значениях:

1. Акт, как определенное действие, имеющее юридическое значение (юридический факт):

1.1. Акт – сделка:  действие,   направленное  на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

1.2. Акт – юридический поступок: действие, специально не направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, но влекущее за собой такие последствия.

2. Акт, как документ («бумажка»), фиксирующий передачу имущества, имеющий соответствующее доказательное значение и т.д.

3.

   Акт, как поведение, не имеющее юридического значения.

Возможны и другие трактовки.

В данной публикации акт приема-передачи рассматривается как сделка (юридический факт), а также, в зависимости от контекста, как письменный документ, которым эта сделка оформляется. Далее  поговорим о передаче «обычных» (телесных) вещей. 

  2.   Для чего может понадобиться обжаловать акт приема-передачи?

Дело в том, что иногда это может быть весьма удобно, обеспечив реальную и эффективную защиту прав в условиях, когда другие средства защиты, к примеру, взыскание убытков, окажутся недейственными. Да и принцип реального исполнения обязательств нельзя списывать со счетов.

Деньги, может, решают и все, но зато не всегда. Особенно, когда у должника их нет и взяться им неоткуда.

В частности, это весьма актуально в свете распространения случаев «двойной продажи» инвестиционной недвижимости с последующим  «банкротством»  застройщика , а также случаев иного непорядочного поведения застройщиков в строительной сфере.

Представим себе ситуацию. Некто заключил с вами договор купли-продажи или аренды, консенсуальную их разновидность, т.е. пообещал передать вещь в исполнение договора. Вы оплатили товар или арендную плату за год вперед.

Впоследствии узнаете, что предполагаемая к передаче вещь была передана другому лицу, о чем оформлен красивенький акт приема-передачи. Должник неплатежеспособен, это доподлинно известный вам факт. Следовательно, искать денежной компенсации совершенно бесперспективно.

Напрашивается вывод о том, что нужно каким-то образом отобрать владение у приобретателя, а потом как-то заполучить вещь себе.

3. Как, с позиций закона, можно обжаловать акт приема-передачи?

Если я столкнулся с «нехорошим» арендодателем, я могу воспользоваться ст. 766 Гражданского кодекса (ГК).

Согласно данной статье я могу на свой выбор либо потребовать передачи имущества и возмещения убытков в связи с задержкой (следует отметить, что в случае правоотношений ссуды такое право не предусматривается: см. ст.

830 ГК), либо отказаться от договора и требовать лишь возмещения убытков. Разумеется, помочь в реализации моих прав принудительно может суд.

Поскольку наш должник – «предполагаемый банкрот», убытками тут не решить. Стало быть, нужно пытаться всеми силами и законными средствами заполучить саму вещь (имущество).

Если же мы говорим о купле-продаже, ст. 655 ГК устанавливает: когда продавец отказывается передать товар, покупатель может отказаться от договора купли-продажи. Но я не хочу отказываться, я хочу товар!

Часть 2 этой же статьи предусматривает, что, в случае отказа продавца передать вещь, определенную индивидуальными признаками, т.е. обладающую эксклюзивными свойствами среди безликой массы однородных вещей (ст. 184 ГК), покупатель имеет право предъявить продавцу требования согласно ст. 620 ГК.

Что нам говорит ст. 620 ГК? Буквально следующее: если должник не исполнил обязанность по передаче кредитору в собственность или пользование вещи, определенной индивидуальными признаками, кредитор имеет право истребовать эту вещь у должника и требовать ее передачи согласно условиям обязательства.

Кредитор утрачивает право на истребование у должника вещи, если эта вещь уже передана третьему лицу в собственность или в пользование.

Если вещь еще не передана, преимущественное право на ее получение имеет тот из кредиторов, обязательство в пользу которого возникло ранее, а когда это невозможно определить, кредитор, предъявивший иск первым.        

Таким образом, законодатель как бы говорит: «пиши пропало», если причитающаяся тебе вещь уже передана кому-то. Когда убытки, причинённые непорядочным продавцом или арендодателем, взыскать не получается, что ж, в следующий раз будь осмотрительнее при выборе контрагентов.

Конечно, в определенных случаях кредитор может обратиться в суд с требованием признать недействительным фиктивный договор о передаче спорной вещи, если он был заключен лишь с целью помешать истребованию вещи (см.ст. 234 ГК) и т.п. Но где гарантии успеха?

Однако не все так печально. Мне кажется, что кредитор утрачивает право на истребование индивидуально определенной вещи не тогда, когда она передана лишь во владение какого-либо приобретателя. Владение, как известно, может быть обладанием вещью, как на законном основании, так и без него. Вещь, по условиям ст. 620 ГК, должна быть передана именно в собственность или пользование .

Для возникновения права собственности или права пользования вещью необходимо соответствующее  правомерное и действительное основание ( causa ), предусматривающее возникновение соответствуюшего права, а также собственно передача вещи ( traditio )  . Если основание порочно (недействительно), стало быть, право собственности и право пользования вещью не возникают.

Согласно  ст. 215 ГК основанием для недействительности сделки является несоблюдение в момент ее осуществления требований, установленных ч.ч.1-3, 5 и 6 ст. 203 ГК.

Ст. 216 ГК устанавливает, что недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме последствий, связанных с ее недействительностью.

По ст. 236 ГК никчемные и оспоримые сделки, вопрос соотношения которых детально не рассматриваем, являются недействительными с момента их заключения.

Таким образом, недействительная сделка не создает тех правовых последствий, на которые она была направлена. В частности, по недействительным сделкам не возникает (не переносится) право собственности либо право пользования вещью, определенной индивидуальными признаками.

Переданное в исполнение недействительной (ничтожной или оспоримой) сделки имущество, по общему правилу, подлежит возврату тому, кто его передал.

      Ст. 216 ГК также устанавливает: в случае недействительности сделки каждая сторона обязана вернуть другой стороне в натуре все, что она получила в исполнение сделки, а в случае невозможности такого возврата – возместить стоимость полученного по ценам, существующим на момент возмещения. Причем из этого общего правила законом могут быть установлены исключения для отдельных видов сделок.

С иском о признании недействительной оспоримой сделки либо о применении последствий ничтожной сделки может обратиться как сторона сделки, так и любое заинтересованное лицо.

К этим отношениям, возникающим при недействительности сделок,  также применяются положения ст.ст. 1212-1214 ГК.

         Однако что делать, когда сама сделка-основание для передачи вещи ( causa ) не противоречит закону, но порочна сама передача? Ведь такое вполне может быть, когда эти действия разнесены во времени.  

Ответ на этот вопрос напрямую связан с юридической квалификацией действий по передаче имущества.

Далеко не все юристы признают за действиями по передаче имущества сделочную природу. Чего стоит только анализ данного вопроса, проведенный известным российским цивилистом К.И. Скловским: см. http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=1050. Последний не считает, что передача имущества является сделкой.

Тем не менее,  de lege lata действия по передаче имущества с легкостью охватываются законодательным определением сделки (см. ч.1 ст. 202 ГК) со всеми вытекающими отсюда последствиями, в т.ч. возможностью их обжалования и применения правовых последствий недействительности сделки. Гипотетически можно предположить, что сделки по передаче имущества могут быть как оспоримыми, так и ничтожными.

Вполне возможна ситуация, при которой лицо, изначально обязавшееся передать имущество вполне правомерно, не может правомерно осуществить собственно передачу. К примеру, было признано недееспособным в момент совершения действий по передаче либо передало чужое имущество, имущество, находящееся под арестом/запретом и т.д.

Полагаю, что в таких случаях можно оспорить саму сделку по передаче имущества ( traditio ), заключаемую в письменной форме путем подписания обеими сторонами акта приема-передачи либо документа аналогичного содержания с другим названием. Причем согласно ГК для оформления сделки по передаче вещи с участием граждан не всегда обязательна письменная форма (см. ст. 208 и др. ГК).

Для того чтобы считать передачу вещи сделкой, необходимо предположить, что она направлена с одной стороны на прекращение гражданско-правовой обязанности передающего субъекта, с другой – на возникновение вещного права у приобретателя. Такая сделка имеет характер двухсторонней. 

Подобная логика может быть  mutatis mutandis использована и в правоотношениях по передаче имущества из государственной в коммунальную собственность согласно Закону «О передаче объектов права государственной и коммунальной собственности». Хотя убедить в этом суд будет крайне непросто.

Например, само волеизъявление органов власти по передаче и принятию имущества может быть вполне правомерным, но непосредственно передача осуществлена с нарушениями закона. Другим примером может быть внесение имущества в уставные капиталы юридических лиц с оформлением соответствующих актов.

Честно говоря, подтвердить озвученные предположения отечественной судебной практикой непросто. Суды, если и отменяют акты приема-передачи, то в основном вместе с отменой самой сделки-основания для передачи. Тем не менее, предполагаю, что такая практика еще может сформироваться.

На практике требования можно формулировать подобным образом:

1.Признать недействительной передачу имущества (сделку по передаче имущества);

2.Отменить акт приема-передачи (тут уже как документ, “бумажку”). В целом, такое требование заявлять не обязательно, однако может быть целесообразно в случаях, когда на основании акта приема-передачи выдавались другие документы (свидетельство о праве собственности);  

3.

…  (указать непосредственно желаемые последствия недействительности сделки-передачи).

4.   Как заполучить вещь после признания недействительным акта ее приема-передачи? Некоторые сложности.

Формально вещь не может быть истребована «напрямую» кредитором у «вторичного кредитора» вещным иском. Поэтому сначала необходимо, на основании норм ГК о реституции, вернуть вещь отчуждателю-должнику, а потом, как вещь, никому не переданную и находящуюся во владении должника, присудить к принудительной передаче истцу. Тут, однако, могут возникнуть сложности, которые необходимо учитывать:

1.  Преимущественное право на передачу вещи имеет тот, обязательство в пользу кого возникло первым.

К слову, отечественные суды считают, что в таком случае последующие консенсуальные сделки по передаче той же самой вещи другому лицу недействительны сами по себе, хотя это не совсем так (ведь закон не запрещает обязаться передать вещь различным субъектам).

Думается, что суду в данном случае крайне важно правильно установить сам момент возникновения обязательства по передаче вещи, исследовав соответствующие документы.

2. Осуществить «принудительную реституцию» по требованию заинтересованного лица, при противлении самих сторон недействительной сделки, крайне непросто.

3.

 Поскольку «промежуточная реституция» является обязательным этапом в восстановлении прав истца, не имеющего по общему правилу непосредственно вещного виндикационного иска к «вторичному кредитору», осложнения могут возникнуть в связи с прекращением до рассмотрения спора или во время его рассмотрения юридического лица, передавшего вещь, либо смертью физического лица (особенно, если речь идет о выморочном наследстве). Вопрос заключается в том, что в данном случае необходимо иметь дело с правопреемниками в реституционных правоотношениях, предварительно правильно установив их круг. 

    Тем не менее, пытаться можно…особенно, когда это последний шанс восстановить свое право…

5.Особенности обжалования актов приема-передачи в  сфере оборота недвижимости.

Владение недвижимыми вещами, представляющими собой в первую очередь пространство, является весьма условным. Нередко оно передается путем оформления акта приема-передачи (см., например, ст. 795 ГК), но возможна передача в другой символической форме, оговоренной сторонами, например, путем вручения ключей.

В установленных регистрационным законодательством случаях акт приема-передачи недвижимости является необходимым условием для регистрации вещного права на недвижимую вещь государственным регистратором: см. п.п.

32, 50 «Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». Тогда нужно “повалить” акт приема-передачи, чтобы отменить выданные на его основании документы с регистрацией права.

 

В случае с недвижимыми вещами, полагаю, следствием признания недействительным акта приема-передачи может послужить отмена регистрации права собственности за ответчиком (соответчиком будет тот, кто передал вещь) и регистрация такого права за истцом

В соответствующем судебном решении, которое может быть преобразовательным решением о признании права на недвижимую вещь (о наделении истца таким правом), суду необходимо исследовать правомерность передачи имущества ответчику, наличие оснований для наделения правом на имущество истца и разрешить спор.

Источник: https://blog.liga.net/user/aripenko/article/14968

Акт приема-передачи квартиры – один из важнейших документов сделки купли-продажи – Рынок жилья

Относится ли акт приема передачи имущества к сделкам?

26.09.2014 | 14:30 242850

Покупатели жилья на вторичном рынке привыкли считать, что сделка полностью завершена после регистрации прав собственности. И бывают крайне удивлены, узнав, что им надлежит оформить еще один документ – акт приема-передачи квартиры.

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Паспорта и формы на квартиру – зачем они нужны?Для совершения сделки на вторичном рынке жилья продавец сегодня обязан представить лишь правоустанавливающий >>Неискушенным участникам рынка это может показаться пустой формальностью, однако эксперты заявляют, что пренебрежение данным документом может не только изрядно потрепать нервы участникам сделки, но и вылиться в серьезные финансовые потери.

Очень часто между оформлением сделки и выездом продавца из квартиры проходит некоторое время, иногда – до нескольких месяцев. Чаще всего это связано с затянувшейся перевозкой вещей, бывает, продавец сам ждет, когда освободится квартира, приобретенная им в ходе встречной покупки.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры. А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача – определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи. В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи.

Казалось бы – все просто. По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно.

Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов.

Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности – в Московской области – без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса. Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку.

О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы. В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели.

До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому.

Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует. Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами.

От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов.

Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом. Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки.

Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры – вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон.

Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда – импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента. Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта.

Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», – говорится в Гражданском кодексе. Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт – «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано. Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные – в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Скачать Акт приема-передачи квартиры (.doc, 30КБ)

Андрей Грязнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/102200/

Акт приема передачи при продаже квартиры: тонкости, ошибки, нюансы

Относится ли акт приема передачи имущества к сделкам?

При приобретении жилья важно обратить внимание на оформление полного пакета правоустанавливающих документов, среди которых одним из ключевых является акт приема-передачи. Этот документ подтверждает сам факт передачи объекта недвижимости и необходим для регистрации нового собственника. При его оформлении нужно учитывать некоторые особенности.

статьи:

Как правильно составить акт приема-передачи при купле-продаже квартиры?

Необходимость акта-приема передачи при покупке жилья регламентирована ст. 556 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку акт-приема передачи объекта недвижимости при смене собственника является неотъемлемым документом в общем пакете регистрационной документации, то при его оформлении существуют определенные стандарты и требования.

При этом безразлично, идет ли речь об объекте недвижимости первичного или жилье вторичного рынка. При этом будет лишь разница в наименовании передающей стороны.

Основной целью акта приема-передачи недвижимого имущества, является документальная фиксация состояния предмета купли-продажи. Имея на руках подписанный акт, у сторон не будет оснований обвинять друг друга в возможной порче имущества в момент его передачи или на протяжении некоторого срока после заключения сделки.

На сегодняшний день императивного требования со стороны законодателя относительно формы или стандартного образца акта приема-передачи квартиры не существует. Такой документ может быть составлен в произвольной письменной форме.

Однако, с целью недопущения достаточно распространенных ошибок при подобных правоотношениях, особенно на стадии оформления и регистрации нового собственника, следует отметить те существенные условия и основополагающую информацию, которые обязательно должны присутствовать в акте.

Так, этот документ должен содержать:

  • Дату и место фактической передачи объекта недвижимости (в большинстве случаев речь идет о передачи средств доступа к квартире, дому и т. п., например, ключей, эксплуатационной документации и т.п.).
  • Данные договора купли-продажи объекта недвижимости (дата, номер и т.п.).
  • Полную информацию о сторонах договора.
  • Месторасположение объекта недвижимости – предмета договора купли-продажи и номер квартиры.
  • Технические и эксплуатационные харакетристики квартиры (общая площадь, количество комнат, наличие или отсутствие основных коммунальных сетей, магистралей, факт подключения к ним. Также рекомендуется в акте отметить состояние различных элементов и неотъемлемых предметов интерьера (дверей, окон, напольного покрытия, отделки стен и т. п.).
  • Окончательную договорную стоимость объекта недвижимости, с учетом данных замеров полезной площади, различных улучшений и изменений конструкции.
  • Информацию об оплате коммунальных услуг.
  • Информацию об отсутствии или наличии каких-либо конструктивных дефектов или недостатков объекта недвижимости.
  • Подписи обеих сторон сделки или их полномочных представителей.

.

Кроме того, не лишним будет наличие в акте приема-передачи фразы об отсутствии каких-либо претензий между сторонами, то есть прописать собственноручно.

Как показывает судебная практика, реальное отсутствие таких претензий лучше прописать в акте, что поможет избежать  и убережет от возможных недоразумений в будущем.

Стоит подчеркнуть, что вышеприведенный перечень не является исчерпывающим и стороны вправе добавить какую-либо информацию на свое усмотрение.

Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья

Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.

Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.

Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости.

Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.).

Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.

Последствия продажи квартиры без акта приема-передачи

Как было отмечено выше, не все органы регистрации требуют обязательного наличия акта, что служит причиной возникновения некой коллизии и наличия признаков незавершенной сделки.

На практике, в таких случаях, никаких серьезных последствий отсутствие акта за собой не повлечет.

Однако сторонам всегда следует более прагматично подходить к вопросу оформления документов и моделировать возможные дальнейшие последствия.

Самыми незначительными и не такими уж болезненными неприятностями могут быть споры относительно внезапно обнаруженных долгов по коммунальным услугам, распри относительно повреждения новыми собственниками внутренней отделки жилища, при условии, что сумма сделки окончательно сторонами не утверждена, и т. д.

Гораздо более существенным и небезопасным для продавца является регламентированный законодательством факт перехода риска случайного повреждения или гибели предмета сделки. Эта норма предусматривает переход всех рисков от продавца к покупателю после фактической передачи, а единственным документом, подтверждающим это, как раз и является акт приема-передачи.

Недобросовестные покупатели, которым не чужды признаки мошенничества или обмана, вполне могут воспользоваться ситуацией, при которой их действиями может быть причинен вред третьим лицам, например, в случае пожара. Безусловно, продавец, при грамотной защите своей позиции в суде, сможет доказать факт передачи недвижимого имущества покупателю, однако, при этом нужно будет потратить определенное время и нервы.

Акт приема-передачи доли квартиры при продаже

Нередки случаи, когда продаже подлежит не вся квартира, а только ее часть – доля. Как и в вышеописанных случаях, необходимость акта очевидна, особенно учитывая долевое (совместное) участие в праве собственности на один объект.

Поскольку речь идет о доле в квартире, а не объекте в его целом выражении, стороны могут прописать в договоре, что в таком случае акт не составляется. Однако, в случае отсутствия такого условия, акт все же необходим.

Приблизительный образец акта-приема передачи квартиры — бланк

Как и отмечалось ранее, на сегодняшний день нет строго установленой формы акта приема-передачи. Главными условиями составления такого документа является его письменная форма и подписание сторонами договора купли-продажи.

Практическое применение и тщательное изучение всех встречающихся актов приема-передачи квартир позволило определить наиболее оптимальную редакцию этого документа, которая приведена ниже.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

г._________________ «____»_________ 2017 г.

Мы, ___________________, _________________ (полная информация о стороне — год рождения, место рождения: г. ____________, паспорт ________________, выдан _____________________________________________ года, код подразделения __________, зарегистрирован по адресу: г.

_____________________________________), далее именуемый Продавец, с одной стороны, и
___________________, _________________ (полная информация о стороне — год рождения, место рождения: г. ____________, паспорт ________________, выдан _____________________________________________ года, зарегистрирован по адресу: г.

_____________________________________), далее именуемый Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, руководствуясь требованиями статьи 556 ГК, принимая во внимание условия Договора купли-продажи недвижимости от ___________ №__________________________________, заключенным «____»_____________ 201__ года в городе ______ между Продавцом и Покупателем, составили этот акт о следующем:

1. Продавец передал, а Покупатель принял объект недвижимости, находящийся по адресу: город _________________, улица, дом, корпус, квартира, состоящий из _______ (_________) комнат, общей площадью — __________ кв.м., в том числе жилой – __________ кв.м.

2. Покупатель осуществил полную оплату стоимости квартиры, согласно упомянутому договору, в размере______________________________________________________________________________________________________________________руб._______________коп.

3. Квартира, указанная в п.1 акта передается в (удовлетворительном, либо исправном и пригодном для проживания) состоянии.

4. Покупатель претензий по состоянию передаваемой квартире не имеет.

5. Квартира передается без долгов за коммунальные услуги и за техническое обслуживание. В случае обнаружения задолженности за техническое обслуживание и коммунальные услуги Продавец обязуется за свой счет погасить имеющуюся задолженность вплоть до даты подписания настоящего акта.

Настоящий акт составлен и подписан в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Скачать акт приема-передачи квартиры

сюжет, как оформить акт приема-передачи квартиры

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/akt-priema-peredachi-pri-prodazhe-kvartiry-tonkosti-oshibki-nyuansy.html

Прав-помощь
Добавить комментарий