Покупка танхауса по предварительному договору?

Покупка, оформление

Покупка танхауса по предварительному договору?

Процесс покупки земельного участка и Вашего будущего дома на нем предельно прост и прозрачен:

  1. Вы выбираете понравившийся дом/квартиру.
  2. Вносите задаток в размере $1-3 тыс., после чего квартира снимается с продажи и бронируется за Вами на срок от 1 недели до месяца.
  3. По истечении срока брони Вы заключаете Предварительный договор и вносите аванс в размере не менее 50% от общей стоимости Договора. Далее, по договоренности, Вам может быть предоставлена рассрочка сроком до 1 года без комиссий и процентов.
  4. По истечении срока рассрочки происходит нотариальное оформление земельного участка в Вашу собственность и конечный расчет. Дом к этому времени введен в эксплуатацию.
  5. Имея действующий договор купли-продажи земельного участка, мы оформляем дом на Вас, как на первого владельца.
  6. Имея право собственности на землю и дом, Вы заключаете соответствующие прямые договора на коммуникации и поставку коммунальных услуг.

Примечания: 

  • Описанный выше вариант — самый типичный, по которому мы продали большинство построенных нами домов. Он является самым быстрым, экономичным и простым.
  • Вы можете отказаться от этапов 2 и 3 и сразу оплатить полную стоимость земли и дома, получив на руки соответствующие документы.
  • Мы предоставляем нотариуса и сопровождение на протяжении всего процесса, однако не настаиваем на этом: Вы можете предложить своего нотариуса, а также самостоятельно оформить в собственность дом и заключить договора на поставку коммунальных услуг, если у Вас есть возможность сделать это проще и дешевле.
  • По Вашему желанию мы можем оформить право собственности на дом на владельца земельного участка и продать Вам участок и дом, однако это существенно удорожит процесс оформления сделки. В любом случае, выбор полностью остается за Вами.

Право собственности на земельный участок

Каждый земельный участок имеет кадастровый номер и почтовый адрес. Назначение земли: для жилищного строительства.

На все предлагаемые нами к продаже таунхаусы есть права собственности на земельный участок с назначением под жилое строительство, оформленные на частное лицо. Это можно проверить в открытом реестре «Публичная кадастровая карта Украины».

По запросу мы предоставим Вам информационную справку из земельного кадастра. Право собственности на квартиру/дом на этом участке с правом прописки оформляется на этапе 5 (см. выше).

Готовность домов

Мы передаем Вам построенный дом, полностью готовый к чистовому ремонту и со всеми необходимыми документами. Необходимые городские коммуникации подведены к каждому дуплексу/таунхаусу и заведены в дом.

На протяжении всего времени работы нашего работы инвестиционного проекта у нас есть на выбор дома в разной стадии строительства: от планировки участка до готовых к ремонту квартир. Вы можете выбирать себе дом, исходя из Ваших предпочтений: места расположения (коттеджные городки «Лісове-2 и 3»), материала (керамоблок, газобетон), проекта.

Сегодня дома строятся по трем типовым проектам. Также допускается перепланировка строящихся и готовых домов. А можно заказать дом и по индивидуальному проекту. Несколько коттеджей по индивидуальным проектам мы уже возвели в наших городках и Вы можете увидеть их.

  Соответственно, чем на более ранней стадии строительства Вы сделаете свой выбор, — тем проще будет внести коррективы в проект (например изменить внутреннюю планировку). В среднем на строительство дома уходит 3-4 месяца и еще от двух недель может занять оформление прав на дом и заключение договоров на поставку коммунальных услуг.

Прозрачное оформление и выгодная оплата

Нотариальное оформление договора купли-продажи и финансовые операции прозрачны и законны. Обозначенная на сайте цена квартиры (дома) включает в себя готовую, в базовом варианте, квартиру (дом) и земельный участок, на котором она расположена и который к ней прилегает.

 Общая сумма Ваших расходов складывается из этой цены и дополнительно — стоимости оформления сделки, включая налоги, прав собственности и оформления договоров на коммунальные услуги.

Таким образом, общая стоимость может варьироваться в зависимости от выбранного Вами варианта оформления, договоренностей с нотариусом и прочих моментов.

Покупая квартиры непосредственно у застройщика, Вы не платите никаких дополнительных комиссий, агентских вознаграждений и процентов за предоставление рассрочки, при условии соблюдения сроков.

Источник: http://townhousekiev.info/contacts/

Договор купли продажи таунхауса с землей образец

Покупка танхауса по предварительному договору?

Договор купли продажи таунхауса

В этой связи существует несколько вариантов их оформления и дальнейшей продажи застройщиком, а именно, как квартиры в многоквартирном доме, или же как обособленной секции (части) дома. И в первом и во втором случае покупатель приобретает право собственности на отдельный объект недвижимости.

В то же время, если в случае покупки обособленной секции дома покупатель получает и соответствующие права на землю (в зависимости от того, на каком праве участок принадлежал застройщику), то в случае с покупкой квартиры, вопрос о получении участка в личную собственность или пользование не стоит, так как в соответствии с действующим законодательством права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, могут принадлежать на праве общей совместной собственности собственникам квартир и нежилых помещений в таком многоквартирном доме в случае государственной регистрации таких прав.

  • Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
  • Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план дома;
  • Кадастровый паспорт;
  • Межевой план участка;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
  • Справка об оплате налога на землю;
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписка из Росреестра;
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
  • Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8.

Особенности покупки и регистрации таунхауса

Например, если в предварительном договоре перечислены услуги по обслуживанию комплекса, прилежащих объектов инфраструктуры и технических зданий, то указанные расходы и обязанности в отношении собственника сохранятся, даже если они были не включены в основной договор.

Нужно иметь в виду, что данные расходы собственник начнет нести, как только получить право собственности на данную квартиру.

Поэтому, перед покупкой таунхауса важно просчитать весь объем расходов, которые будут возложены на вас в будущем, во избежание неприятных сюрпризов и последующих разбирательств в будущем.

  • Также вы должны иметь в виду, что общее имущество дома является общей долевой собственностью всех собственников. В независимости от того, являетесь ли вы членом ТСЖ или нет, вы обязаны оплачивать общие расходы на содержание и ремонт общего имущества дома, а также оплачивать общие коммунальные услуги.

О чем нельзя забывать, покупая таунхаус?

Что за договор? Форм договоров для законной покупки таунхауса немало — это и всевозможные предварительные договоры, и договоры инвестирования, и даже бронирования.

«На сегодняшний день для оформления покупки таунхауса используются три вида договора: договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи и способ вступления покупателя в кооператив, — перечисляет реалии рынка директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.

— Первый вид может применяться, если застройщик работает по 214 ФЗ, и он обеспечивает полную гарантию покупателю. Договор купли-продажи используется, если застройщик не работает по 214 ФЗ, что в Ленинградской области встречается довольно часто.

Наконец, вступая в кооператив, покупатель должен делать взносы, и, только когда объект достроится и все долги будут выплачены, объект перейдет в собственность покупателя».

Нужен образец договора по загородной недвижимости? пожалуйста

Факт подписания новым собственником квартиры договора об оказании указанных услуг по обслуживанию территории не имеет при этом никакого значения.

  • В некоторых спорах объектами споров являлись скрытые расходы, которые были включены в предварительный договор купли-продажи, но не были предусмотрены в основном договоре. Как-правило, предварительные договоры заключаются, когда застройщики сами же являются продавцами квартир. Важно иметь в виду, что дополнительные услуги, обязанности или расходы, которые были включены или перечислены в предварительном договоре купли-продажи, также будут действовать после подписания основного договора.

Всё о таунхаусах — юридические хитрости

Земельного Кодекса РФ:

  1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
  2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Внимание

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д. Заключение Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры.

Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю.

Покупаем таунхаус: особенности оформления сделки

«В этом случае перспектива появления бульдозера становится вполне реальной», — говорит Софья Соколова.

«Для того чтобы таунхаусы считались индивидуальными домами, у них не должно быть общих помещений (подвалов и чердаков) и общих сетей (то есть труба газопровода не должна проходить вдоль фасадов всех секций, а заводиться в каждую секцию отдельно), — добавляет предостережений директор по маркетигну ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент» Елена Шишулина.

Важно

Указанные расходы включают: услуги по охране территории и ее благоустройству, услуги по вывозу мусора, пользованию коммуникациями и сетями, оплата уборки дорог и наружного освещения.

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод о том, что суды считают, что с момента подписания акта приема-передачи новый собственник квартиры, который проживает в комплексе с общей территорией и общими коммуникациями, является также пользователем услуг, относящихся инфраструктуры поселка, и, соответственно, обязан нести расходы по оплате предоставляемых услуг.

При этом собственник обязан будет оплачивать расходы по обслуживанию не только единой инфраструктуры поселка, но и содержанию самого земельного участка и близлежащей территории, которая также используется для эксплуатации комплекса.

Как купить таунхаус в ипотеку: практическое куроводство с условиями банков

В то же время, в случае покупки таунхауса, оформленного как квартира, желательно запросить у продавца (застройщика) копию правоустанавливающих документов на землю. Однако, в данной ситуации предоставление или не предоставление таких документов с юридической точки зрения не влияют на возможность заключения сделки купли-продажи.

Чем будут удивлять покупателя элитные новостройки Киева Следует отметить, что вышеописанные особенности не являются единственными в своем роде и перечень документов, необходимых при оформлении сделки купли-продажи таунхаусов будет также зависеть от ряда других факторов, в частности, от этапа, на котором приобретается объект.

К слову, если приобретается объект на этапе строительства, перечень документов будет в т. ч.

Риски в этом случае заключаются в том, что без разрешения соседей нельзя будет отгородить часть участка или возвести на нем какие-либо дополнительные постройки.

А при продаже участка потребуется разрешение других владельцев общедолевой собственности», — предупреждает руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. «Многие таунхаусы в нашем регионе возводятся на землях дачных некоммерческих партнерств, — говорит Елена Шишулина.

— Не то чтобы все они были готовыми кандидатами на снос, но с их оформлением в собственность могут возникнуть проблемы, не говоря уже о прописке, так как юристы и чиновники пока еще не пришли к согласию, законно ли это».

Договор купли-продажи таунхауса образец

Одной из самых важных является возможность продажи собственником принадлежащей ему части только после письменного уведомления остальных сособственников о своем намерении в отношении такой продажи с указанием цены и других условий во исполнение предписаний закона, регламентирующих так называемое преимущественное право купли. Дело в том, что в случае продажи части в праве совместной частичной собственности, сособственник имеет преимущественное перед другими лицами право на покупку такой части по объявленной продавцом цене и на других, равных условиях. С начала года рынок жилья Киева пополнился почти на 40 тыс. квартир Продавец имеет право продать принадлежащую ему часть третьим лицам в случае, если другие сособственники отказались от реализации своего преимущественного права или не реализовали такое право в течении одного месяца со дня получения ими уведомления продавца.

Источник: https://sroorgru.com/dogovor-kupli-prodazhi-taunhausa-s-zemley-obrazets/

О чем нельзя забывать, покупая таунхаус?

Покупка танхауса по предварительному договору?

Таунхаус – это, по сути, многоуровневые квартиры в сблокированных домах. «Это компромиссный вариант между полноценным загородным жильем и квартирой.

Многие хотят жить за городом, но не у всех есть деньги на приобретение  полноценного дома с участком», – рассуждает директор по маркетингу Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков.

Нельзя сказать, что они пользуются какой-то невероятной популярностью в Москве, как к примеру аренда офиса, но определенный сегмент рынка все-таки занимают.

По данным компании «Инком-недвижиммость», в активной продаже сейчас находится 12 поселков таунхаусов, которые располагаются практически на всех подмосковных направлениях: их много на Новорижском, Дмитровском, Калужском шоссе, а также на Ленинградском направлении.

В основном таунхаусы строятся на расстоянии до 30 км от МКАД, потому что с большего расстояния не очень удобно добираться до столицы. «Средняя стоимость готового  таунхауса  на Новорижском шоссе составляет 600 тыс. долл.

за объект площадью 170-180 кв.м. Самые интересные варианты находятся поблизости от Москвы или на западном направлении», – отмечает руководитель департамента загородной недвижимости Welhome Жанна Лебедева.

Немного критики…

Вместе с тем, такое жилье имеет ряд минусов, о которых будущие покупатели сразу не думают. Например, в таунхаусе довольно приличное количество пространства занимает лестница. И если в большом загородном доме можно предусмотреть этот момент еще на стадии проекта, то в таунхаусе покупателю приходится иметь дело с типовым проектом.

А есть не так уж и много: средняя площадь типичного таунхауса не превышает 200-250 кв.м.

Есть и другие минусы. Формально он расположен за городом, но наличие соседей зачастую мешает абстрагироваться от окружающей суеты.

Почувствовать себя изолированными от внешнего мира в таунхаусе вряд ли получится: квартиры имеют общую стену, да и придомовой участок редко превышает 4-5 соток, проще купить земельный участок отдельно.

Вообще, по словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, 42% всей земли в поселках таунхасов отдано под общественные застройки. То есть поселок таунхаусов больше похож на небольшой загородный городок, состоящий из миниатюрных домов.

Однако самым неприятным моментом при покупке таунхауса является качество строительства, которое зачастую просто ужасно.

«Качество строительства таково, что мы удивляемся: как вообще проходят госприемку не то что некоторые дома, а целые поселки! – возмущается генеральный директор компании «Хаус-класс» Ирина Безрукова.

– Есть дома, где на верхних этажах даже стен нет несущих. На чем крыша держится – одному Богу известно. Вместо несущей стены  доски, утепленные и зашитые гипсокартоном, чтобы не было видно».

Лучше всего покупать таунхаус только вместе с экспертом, способным проверить качество дома и заметить типичные хитрости застройщика.

Например, если предлагается квартира с ремонтом, то 99,9% вероятности, что там будут замаскированы проблемы, причем весьма серьезные.

«Помимо расположения поселка, ценность имеют несущие конструкции, крыша и стены, а все остальное – это мелочи…», – считает И.Безрукова.

Юридические тонкости

Немаловажны и юридические моменты оформления такой недвижимости. Дело в том, что понятия «таунхаус» в законодательстве нет. Поэтому юридически таунхаус может приравниваться к квартире в многоквартирном доме или же к секции в доме блокированной застройки.

«С юридической точки зрения, существенное значение имеет, является ли таунхаус квартирой в многоквартирном жилом доме или же представляет собой секцию блокированного жилого дома», – говорят адвокаты Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Людмила Недороскова и Алексей Беляев.

Если застройщик решит продавать строящиеся таунхаусы как квартиры в малоэтажных домах, то приобретение таких квартир возможно только через оформление договора с помощью 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

«Что касается земельного участка, то он в таком случае является общей собственностью владельцев квартир, при этом выделить отдельный участок невозможно», – комментирует партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Никита Федоров.

Однако, застройщик может продавать строящиеся таунхаусы как секции в жилых домах блокированной застройки. В таком случае продажа может осуществляться на любых правовых основаниях.

Например, через предварительный договор купли-продажи.

Однако на сегодняшний день отсутствует достаточное правовое регулирование, связанное со строительством таунхаусов, в результате чего при судебных разбирательствах таунхаус могут признать квартирой в многоквартирном жилом доме.

«По нашему мнению, такой подход законодательно необоснован. Вместе с тем, в случае признания таунхауса квартирой в многоквартирном жилом доме, существует риск признания недействительной сделки по покупке СТРОЯЩЕГОСЯ таунхауса, если она была заключена не по 214-ому закону», – предупреждает адвокат Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Алексей Беляев. .

Коммунальные вопросы

Но юридические моменты оформления – это еще не все. Немаловажным является вопрос управления поселком таунхаусов. «Рост стоимости обслуживания с течением времени – обычная ситуация. Потому что дорожают вообще все услуги и товары, а не только обслуживание домов», – комментирует  В.Яхонтов.

Вообще, управление и эксплуатация коттеджных поселков и таунхаусов – совсем молодая услуга, ничего еще не устоялось. Однако не стоит забывать, что закон в подавляющем большинстве случаев на стороне потребителя услуг. «Если жильцов условия обслуживания не устраивают, то есть возможность сменить управляющую компанию, решив таким образом возникающие проблемы.

Правда, процедура это не очень быстрая», – утверждает Ж. Лебедева из Welhome.

И, наконец, последний вопрос, на который стоит обратить внимание потенциальным покупателям – это вопрос оформления земли. Земля при таунхаусе может быть в собственности или в аренде. «Если она в аренде, то возможны несколько вариантов.

Во-первых, договор долгосрочной аренды обычно пролонгируется автоматически.

Во-вторых, даже если возникнут проблемы, то «отрезать» эту землю от таунхауса никто не сможет – каждое домовладение по нормам должно обладать необходимым количеством земли для обслуживания и функционирования», – рассказывает В.Яхонтов.

Анна БРАФА

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/o-chem-neljzya-zabivatj-pokupaya-taunhaus-34/

Предварительный договор купли-продажи дома с участком. Как оформить правильно? на сайте Недвио

Покупка танхауса по предварительному договору?

В сделках с недвижимостью решение принимают две стороны – покупатель и продавец. Сроки осуществления сделки зависят от множества факторов, порой на приобретение и переоформление имущества может уйти несколько месяцев или даже год. За это время каждая из сторон может поменять свое решение.

Чтобы обезопасить себя в подобных случаях, юристы рекомендуют заключать предварительный договор купли-продажи. О том как правильно его составить, мы расскажем в данной статье.

В первую очередь, это временный документ, который регулирует отношения сторон лишь на период ограниченного срока действия. Помимо обязательств покупателя и продавца, нормативно-правовой акт описывает все нюансы и условия, которых обязаны обоюдно придерживаться стороны.

Заключение предварительного договора купли-продажи выгодно обеим сторонам. Поэтому, как правило, покупатель и продавец не отказываются от оформления подобной бумаги. Она страхует всех и позволяет упорядочить договоренности, оговоренные в устной форме. Если сторона не согласна заключить временный договор — это повод задуматься о несерьезности ее намерений.

В каких случаях он необходим?

Неопытные продавцы могут не знать всех деталей, необходимых для продажи своего имущества. Лишь на этапе рассмотрения бумаг, большинство сталкивается с проблемами, когда не хватает каких-то документов.

К примеру, нельзя продать земельный участок с домом при отсутствии свидетельства на право собственности или без кадастрового паспорта. В этом случае, продавцу необходимо взять паузу, чтобы дополнить пакет документов. Если покупатель уже найден, с ним на период сбора и оформления всех справок заключается временный договор.

Со стороны покупателя может быть проблема, связанная с отсутствием полной суммы на руках. Если физлицо решается оформить ипотеку или кредит, то на сбор всех документов и перечисление суммы тоже нужно время.

Временный договор страхует продавца от всех рисков, в особенности, если ему придется давать на руки какие-то оригиналы правоустанавливающих документов.

В текущее положение дел могут вмешаться и жизненные обстоятельства. Например, срочный переезд или болезнь родственника. Если стороны уже оговорили все нюансы и не отказываются от своего решения, но готовы подождать, предварительный договор создает все условия для выполнения достигнутых договоренностей.

Важные детали содержания договора

Все же, основная причина, для чего составляется этот документ — это фиксация стоимости объекта. Предварительный договор позволяет зафиксировать текущий курс или стоимость дома с участком в условиях рыночной нестабильности. Это особо важно в российских реалиях.

Кроме того, если завтра продавцу предложат больше денег за объект, он не сможет принять эти условия, если уже закрепил отношения с предыдущим покупателем.

Предварительный договор имеет типовую форму. Среди основных реквизитов в нем указано:

  1. период действия и вступления в силу;
  2. полные идентификационные данные и наименования сторон;
  3. описание предмета договора (дом и участок с его реквизитами);
  4. соглашение о подписании договора купли-продажи на данный объект в будущем.

Характеристики земельного участка и дома включают в себя: кадастровый номер, площадь, вид пользования, точный адрес. По отношению к дому или коттеджу указывается его площадь и этажность.

Важным нюансом является указание права, по которому текущий собственник владеет данным имуществом (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.). Это связано с последующими нюансами законного оформления сделки.

Помимо фиксированной стоимости дома с участком могут указываться другие нюансы. К примеру, стороны могут зафиксировать условия, по которым будет производиться оплата.

Сроки действия предварительного договора

Продавец и покупатель могут отталкиваться от конкретных дат, устанавливать определенный промежуток времени или привязываться к событию, после наступления которого заключается договор купли-продажи.

Как правило, эти условия четко прописываются составителем документа. Но если продавец и покупатель решили не привязываться к хронологии, то период действия бумаги законодательно ограничен сроком в 1 год.

Главный упор в договоре делается на обязательства сторон. Все, что от них требуется, провести и узаконить сделку по купле-продаже земли с домом в установленные сроки. Помимо этого, при возникновении спорных моментов, можно урегулировать их в главе «Заключительные положения». Вносить коррективы в этот раздел может каждая из сторон, а не только инициатор.

Ответственность в случае нарушения договора

Мера ответственности определяется наказанием за нарушение положений соглашения. Как правило, это компенсации материального характера. К примеру, пеня за просрочку или штраф с фиксированным размером. Чтобы санкции по отношению к нарушителю имели законную силу, рекомендуется заверить предварительный договор купли-продажи у нотариуса.

Примечательно то, что в законодательстве нет шаблона или иного четкого бланка предварительного договора при покупке недвижимости. Документ является набором положений и реквизитов, необходимых для идентификации предмета сделки, покупателя и продавца, а также условий их сотрудничества.

Ознакомиться с бланком или типовым договором можно непосредственно на консультации у юриста. После заключения соглашения каждая из сторон получает по одному оригинальному экземпляру документа.

Юридический статус

Стоит учитывать, что предварительный договор не регистрируется в специальных органах по причине отсутствия каких-либо изменений статуса недвижимости.

Предварительный договор также не накладывает арест на недвижимость. Продавец по-прежнему может ее продать, но при этом он оплатит штраф или пеню за нарушение временного соглашения.

Нотариальное заверение договора также проводится по решению сторон.

Документ вступает силу с момента его подписания. В условиях также фигурирует понятие отказа от обязательств при наличии весомых оснований. Это значит, что продавец или покупатель могут дать попятную, если докажут, что на это есть повод. Эти нюансы важно учесть на этапе составления документа.

Решит ли проблему задаток?

Фактически, обязательство по «придерживанию» недвижимости ложится на собственника, если он уже принял от покупателя задаток.

Передачу аванса в счет заключения будущей сделки по купле-продаже нужно оформлять другим договором. Предварительный договор является альтернативой подобному варианту.

Если вы заключаете временный документ и указываете в нем пункт о передаче авансовых средств, то это не является доказательством в суде.

Стоит учитывать, что заключать предварительный договор может исключительно текущий собственник дома и участка. Это должно быть уполномоченное лицо, владеющее правом передавать на законных основаниях в собственность предмет сделки. К соглашению прикрепляются копии правоустанавливающих документов на объект.

Предварительный ДКП. На что еще стоит обратить внимание?

Заключение предварительного договора купли-продажи также дает покупателю время на более детальное изучение объекта. Это важно, в особенности, если речь идет о сделке на миллионы рублей.

При визуальном осмотре дома вы можете обнаружить, что текущее состояние не соответствует данным, закрепленным в техпаспорте на дом. Если собственник делал перепланировку и не внес изменения в документы, эта проблема может в дальнейшем стать вашей.

То же самое касается нюансов, связанных с участком. Фактическая площадь объекта может отличаться от заявленной в правоустанавливающих документах, и этот вопрос нужно решить еще до купли-продажи.

Бывают случаи, когда после принятия решения всплывают нюансы, которые существенным образом влияют на мнение покупателя. Важно обсудить и учесть возможные риски с юристом, чтобы в дальнейшем можно было максимально безболезненно разорвать соглашение.

Не спешите с подписанием!

В деле купли-продажи недвижимости спешка может привести к серьезным финансовым потерям. Недобросовестные продавцы могут попытаться продать дом, на котором «висит» кредит, есть залог или другое обременение.

Кроме того, в коттедже могут быть прописаны несовершеннолетние лица или другие категории граждан. Это вносит дополнительные осложнения и еще больше затягивает срок оформления купли-продажи.

Обязательно проверьте информацию в реестре, чтобы не стать жертвой мошенников.

Если вы действительно хотите перестраховаться и обезопасить себя, не идите на уловки и составляйте предварительное соглашение у нотариуса. Многие стараются сэкономить на всех аспектах и не тратятся на услуги юриста.

Лучше на экономить на этом, так как у вас больше шансов доказать свою правоту, если договор будет нотариально оформлен. Самостоятельно составленный на основе бланка документ может не учитывать важных для вас нюансов.

И как следствие, экономия обернется дополнительными финансовыми потерями.

Старайтесь внимательно изучить земельный участок и дом на этапе его осмотра. Не суетитесь и хорошо взвесьте все аспекты сделки. Отсутствие спешки и взвешенность помогут вам получить желанный объект недвижимости без дополнительных хлопот.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/predvaritelniy-dogovor-kupli-prodazhi-doma/

Как оформляется переуступка прав собственности на дом с участком? на сайте Недвио

Покупка танхауса по предварительному договору?

Передача прав собственности на дом с участком может быть осуществлена не только на основании договора купли-продажи, но и посредством заключения договора переуступки.

Этот способ довольно часто используют при покупке недвижимости на этапе строительства, в случае, если объект еще не построен / не введен в эксплуатацию. На основании этого договора, права на новый объект недвижимости переходят от старого покупателя к новому, практически без участия застройщика.

Передача прав собственности на загородный дом, таунхаус, земельный участок — это процесс передачи прав и обязанностей на конкретное имущество от одного собственника к другому. Это наиболее распространенный формат перехода прав собственности на недвижимость в статусе долевого строительства, а также являющейся объектом залога по ипотеке.

Закон не ограничивает количество таких сделок. Продавец может заключить договор о передаче прав сразу с несколькими покупателями, а конкретный объект недвижимости может передаваться от одного лица другому неограниченное количество раз.

Вот почему, прежде чем покупать такую новостройку, рекомендуется внимательно изучить ее историю, проанализировать все предыдущие договоры и возможные риски.

Виды договоров переуступки прав. Разница между ДДУ и ПДКП

Законом предусмотрены несколько видов передачи прав собственности на недвижимое имущество:

  • Цессия или уступка прав по ДДУ;
  • Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи (ПДКП);
  • Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  • Договор переуступки прав требования (ДППТ);
  • Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) и другие.

Мы не будем заострять внимание на последних трех видах, так как они крайне редко используются при продаже недвижимости. Вместо этого, детально разберем особенности и нюансы основных двух видов: ДДУ и ПДКП (или как его еще называют Пред ДКП).

Особенности ДДУ

ДДУ — сокращенно договор долевого участия. В последние годы такая схема продажи недвижимости очень популярна, причем одинаково в эконом сегменте, так и элитном классе.

При оформлении ДДУ, застройщик и покупатель подписывают между собой договор, в котором четко оговаривается то, что покупатель становится полноправным владельцем недвижимости, лишь после того как она будет введена в эксплуатацию. Однако, из-за того, что стройка может длиться несколько лет, будущий собственник имеет право изменить свое решение о покупке, и передать свои права третьим лицам.

Договор долевого участия удобен и для застройщиков, и для покупателей. К тому же, законом (ФЗ-214) четко описаны все права и обязанности сторон, а обязательная регистрация договора в гос. органах, контроль государством застройщиков, делают эту схему наиболее прозрачной и безопасной при покупке новостройки.

Особенности ПДКП

Если оформляется предварительный договор купли-продажи, самой сделки между покупателем и застройщиком по факту не происходит. Однако такой тип договора указывает на намерения сторон провести такую сделку в будущем.

Если покупатель желает расторнуть ПДКП, то он теряет право на будущую собственность, а застройщик, в свою очередь, должен вернуть все уплаченные по договору деньги в полном объеме, и самостоятельно продать этот объект. В том случае, если дом был приобретен по ипотеке, то при передаче права собственности по предварительному договору, все долги прежнего владельца придется погашать новому покупателю.

Это основное различие между этими двумя видами переуступок, поскольку при заключении ДДУ покупатели выплачивают застройщику полную сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости

Особенности и преимущества купли-продажи жилья по договору цессии

В настоящее время, покупка жилого дома с участком путем передачи прав собственности является очень выгодным инструментом, который имеет ряд преимуществ.

Во-первых, переуступка прав является своего рода гарантией стабильности цены для обеих сторон сделки. Для покупателя — это возможность застраховать себя от роста цен на интересующую новостройку в будущем. Для застройщика — возможность точно спрогнозировать денежный поток и оптимизировать свои расходы.

На объекты недвижимости, реализуемые по ДДУ или через ПДКП, практически всегда более низкие и выгодные цены, чем на готовые объекты или продаваемые через обычный договор купли-продажи.

Однако покупателям, при покупке недвижимости по договору уступки, важно учитывать то, что передача прав может быть осуществлена только до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию. После этого, у покупателя формально уже нет прав осуществлять цессию.

Образец договора переуступки прав по цессии

Независимо от того, продавец вы или покупатель, данная схема сделок с недвижимостью имеет весомые преимущества. Однако существуют и определенные риски, которые всегда следует учитывать.

Какие существуют риски при переуступке прав на недвижимость?

Договора цессии несут в себе несколько рисков. Пожалуй, самый распространенный случай — когда одна из сторон невнимательно ознакомилась с его условиями. Сюрпризы могут быть разные: и быть связаны со сроками ввода, площадью дома и участка, коммуникациями, отделкой, доп. платежами в управляющую компанию и др.

Доказать обман со стороны бывшего покупателя, если это не зафиксировано на бумаге, очень проблематично. Чтобы не доводить дело до суда, следует максимально подробно обсудить все параметры недвижимости еще до сделки.

Другая проблема сделок с переуступкой прав — риск признания договора недействительным. Это может произойти, например, если бывший покупатель имеет задолженности по оплате. Практика показывает, что обращаться к застройщику в этом случае почти бесполезно, все претензии придется улаживать с предыдущим владельцем недвижимости.

Дабы не столкнуться с этой проблемой, следует внимательно прописать все цифры в договоре. А сам договор переуступки подписывать только тогда, когда дольщик полностью уплатил все суммы, и если есть на то необходимость, готов предоставить письменное согласие от третьих лиц (супруги, банка или фирмы, финансирующих покупку).

Следующий риск — это банкротство застройщика. Это довольно редкий случай, но от этого никто не застрахован (как повезет). Минимизировать данный риск и распознать потенциального банкрота-застройщика можно. Например, если вы видите, что сроки стройки постоянно срываются, цены на предлагаемую недвижимость — значительно ниже рынка, а условия договоров — постоянно нарушаются.

Если вы приобрели недвижимость по переуступке прав, а застройщик обанкротился, предъявлять претензии бывшему владельцу прав — бесмысленно. Вы ничего не докажете в суде. Все вопросы, в том числе возврат денег, придется улаживать только с застройщиком (или с тем, что от него осталось).

Еще одним риском является повторная уступка имущественных прав третьим лицам. На практике нередки случаи, когда недвижимость продается несколько раз по договору переуступки, а владельцем в итоге оказывается первый дольщик.

Чтобы избежать подобных проблем, необходимо также внимательно изучить условия подписанного договора. Договор уступки также должен быть официально зарегистрирован.

Практика показывает, что застраховать себя от всех рисков самому практически нереально.

Вы должны уметь разбираться во всех в юридических тонкостях, иметь опыт согласований договоров с юридическими отделами крупных фирм.

Поэтому лучше всего, если вы, еще до подписания договора, покажете его юристу-профессионалу, он проведет оценку и прямо расскажет с чем можно столкнуться, что следует добавить или исправить.

Процедура оформления договора переуступки прав

Оформление и подписание договора переуступки осуществляется следующим образом:

  1. Ознакомление с документацией застройщика: разрешением на ведение строительства, условиями проекта работ, целевым назначением проекта, свидетельством о праве собственности на земельный участок и др.;
  2. Уведомление застройщика о продаже недвижимости по договору цессии;
  3. Получение официального согласия от застройщика;
  4. Получение справки об отсутствии задолженностей;
  5. Получение нотариально заверенного согласия второго члена семьи (супруга);
  6. Получение согласия банка (если недвижимость приобреталась в ипотеку и числится в залоге у банка);
  7. Получение жилищной выписки из государственного реестра;
  8. Заключение договора с покупателем;
  9. Регистрация договора в местном МФЦ, БТИ и кадастровой службе.

Следует также учесть, что любые сделки по передаче имущественных прав облагаются налогами, которые должны быть уплачены предыдущим владельцем.

Как мы видим, при передаче прав, помимо стоимости самой недвижимости, накладных расходов возникает довольно много. И продавцы и покупатели нередко договариваются о скидке в цене, а затем делят все расходы пополам. Сумма налога при этом становится меньше, так как она рассчитывается от цены недвижимости.

Признание договора переуступки недействительным

Как уже упоминалось выше, в некоторых случаях договор может быть признан недействительным. Сделать может это только суд, и по следующим причинам:

  • Сделка противоречит российскому законодательству;
  • Фиктивный характер сделки;
  • Признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
  • Договор заключен путем обмана, угроз, насилия и т. д.

Бывают случаи, когда недействительным признается не весь договор, а только некоторые пункты. Также отметим, что приведенные рекомендации и список рисков актуальны для физических лиц. Для юридических лиц — нюансов и рисков при таких сделках существенно больше.

Если вы столкнулись с проблемами при оформлении переуступки прав на недвижимость, необходимо обратиться за квалифицированной помощью к специалисту, лучше если он уже имеет опыт работы в суде. Ну, а чтобы не доводить дело до суда, следует еще до сделки тщательно проверить все документы застройщика, оценить дееспособность и адекватность бывшего владельца и грамотно составить договор.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-dom-s-uchastkom/

13.12.2010 — Адвокат Олег Сухов: Предварительный договор не гарантирует ничего хорошего покупателю квартиры в новостройке

Покупка танхауса по предварительному договору?

На что необходимо обращать внимание при покупке новостройки по Предварительному договору

После принятия Федерального Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», появился ряд причин, в соответствии с  которыми указанный Закон либо не мог быть в полной мере реализован Застройщиками, либо создавал для них очень большие трудности.

Результатом обхода данного законодательства стала новая (не соответствующая закону) схема привлечения денежных средств дольщиков – Предварительный договор.

На что необходимо обращать внимание при покупке новостройки по Предварительному договору рассказывает адвокат  Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»:

1. Предварительный договор – не указывает сроки завершения строительства

В Предварительном договоре не указываются сроки завершения строительства дома и не указываются даты передачи квартиры в пользование покупателю, в связи с чем, последний не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в нее и так далее.

Кроме того, срок завершения строительства дома и дата передачи квартиры дольщику имеет первостепенное значение для предъявления Застройщику требований о взыскании неустойки или требования о расторжении договора, если Застройщик не исполняет взятые на себя обязательства или нарушает их. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между Дольщиком и Застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по Закону ФЗ-214.

2. Предварительный договор – не дает права собственности

Стоит отдавать себе отчет в том, что Предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как например Договор долевого участия или инвестиционный договор, по которым можно напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то, только после того, как такое право будет зарегистрировано за Застройщиком. Если данное право собственности на объект недвижимости Застройщик на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, оплатив стоимость Предварительного договора, дольщик в полном объеме зависит от Застройщика, его возможности и желания оформить на себя права собственности на построенное жилье, а затем от желания Застройщика переоформить данную недвижимость на дольщика.

В обход указанной правовой «зависимости» и была создана судебная практика, в соответствии с которой Предварительные договоры стали квалифицировать как притворные сделки для возможности оформления права собственности через суд непосредственно на дольщика, минуя Застройщика (указанная практика имеет место во многих судах г. Москвы и Московской области: Савеловский районный суд, Гагаринский, Хорошевский районные суды г. Москвы, иные).

3. Предварительный договор – повышенные риски двойных продаж

Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как договор долевого участия, что не гарантирует дольщику избавление от возможных рисков двойных продаж. При регистрации Договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе, вторая продажа данного объекта в новостройке уже не возможна.

Для исключения указанных рисков, когда квартиры и дважды, и трижды, и даже более раз частенько реализовывались Застройщиками, даже крупными, даже в элитных домах, и был принят Закон 214-ФЗ, который обязывает Застройщика регистрировать Договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков.

Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион, и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. При этом не зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы и считается не заключенным.

Что касается Предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то данных договоров Застройщик может подписать неограниченное количество, и, соответственно, принять под них денежные средства сразу от нескольких Покупателей.

4. Предварительный договор – не характеризует приобретаемую недвижимость

Предварительный договор не характеризует жилую или не жилую недвижимость, что реализуется Застройщиком. Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом.

По договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется и согласовывается по проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат и площадью. Т.е.

изменение характеристик, этажности указанного помещения уже не возможно.

5. Предварительный договор – не гарантирует возмещение неустойки и убытков

Штрафные санкции – убытки и неустойка. Договор участия в долевом строительстве напрямую предусматривает, когда и как взыскивается неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств Застройщиком.

Кроме того, Закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков.

Более того, к Договору участия в долевом строительстве напрямую применяется Закон О защите прав потребителей, в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.

Предварительный договор не регулируется отдельным законодательством, более того, сам договор не предусматривает штрафные санкции по возмещению Покупателю неустойки и убытков.

И только при условии, если суд согласиться с доводами Покупателя и применит к отношениям, связанным с исполнением Предварительного договора, Закон О защите прав потребителей, у Покупателя возникнут основания для взыскания неустойки и убытков (как это было, к примеру, в Басманном районном суде г.

Москвы). Повторю, напрямую Предварительный договор не предусматривает применение указанных санкций в отношении Застройщика.

6. Предварительный договор – быстро утрачивает свою силу

Срок действия Предварительного договора. В соответствии с гражданским законодательством Предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен.

Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, Предварительный договор утрачивает свою силу.

Вместе с прекращением действия Предварительного договора, прекращается и обязанность Застройщика заключить с дольщиком основной договор купли – продажи и, соответственно, передавать квартиру.

Договор участия в долевом строительстве предусматривает обязанность передать квартиру Дольщику в течение срока действия данного договора, и пока квартира не будет передана и зарегистрирована на дольщика, Договор участия в долевом строительстве не прекращает свое действие.

7. Предварительный договор – проблемное оформление или признание права собственности

Предварительный договор на практике заключают не только Застройщики, но любые другие инвестиционные и строительные компании, которые могут и не иметь права на отчуждение данных помещений, к примеру, без оплаты, по неисполненным обязательствам, иное.

Такая практика очень часто приводит к проблемному оформлению или признанию права собственности на реализуемый по Предварительному договору объект недвижимости или вовсе исключает такое оформление.

Что касается Договора участия в долевом строительстве, то по указанному договору только Застройщик вправе заключать договор, а уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как Договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права, причем все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. При таком оформлении договорных отношений, приобретение в собственность новостройки исключает многие риски.

P. S.

Можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по Предварительному договору – это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с Застройщиком без сопровождения опытного юриста.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»
 

13.12.2010

Источник: http://www.kdo.ru/author/daily/2010/12/13/daily_18572.html

Прав-помощь
Добавить комментарий